Sentenza n. 188/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 15, riunita in udienza il 18/12/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
FRAIOLI FERNANDA, Presidente
BUCCARO ALFREDO, Relatore
DI GIOACCHINO ROSANNA, Giudice
in data 18/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 5260/2024 depositato il 13/11/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3 - Via Boglione 7/25 00155 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_2 - CF_Resistente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_3 - CF_Resistente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 6040/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 35
e pubblicata il 03/05/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 201T007577000P001 REGISTRO 2020
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 201T007577000P001 BOLLO 2020
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 4093/2025 depositato il
23/12/2025
Richieste delle parti:
Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale Roma 3 Appellante
Chiede la riforma della sentenza impugnata.
Resistente_1 ,Resistente_2, Resistente_3 Appellati
Chiedono l'illegittimità degli avvisi di liquidazione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I ricorrenti Resistente_1, Resistente_3 e Resistente_2 hanno presentato ricorso presso la CGTdi I Grado di Roma avverso avvisi di liquidazione n. 201T007577000P001 emesso dall'Agenzia delle
Entrate Direzione Provinciale di Roma III Ufficio territoriale di LB Laziale per imposta di registro anno
2020.
Con tali avvisi l'Ufficio accertava l'errato assoggettamento all'imposta di registro in misura del 2% in luogo di quella del 3%, come previsto dall'art. 9 della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. n. 131 /86 relativamente all'atto rogato dal notaio Nominativo_3 in data 13/6/2020 con il quale i coniugi Resistente_1 e Resistente_3 trasferivano la piena proprietà dell' immobile, sito in Indirizzo_1 Napoli nonché quota indivisa di 1/7 (un settimo) della piena proprie tà della zona pertinenziale di terreno non agricolo confinante con area scoperta annessa al fabbricato di Indirizzo_1 Napoli alla figlia Resistente_2
la quale a titolo di corrispettivo di tale cessione si obbligava nei confronti del padre, a prestare al medesimo assistenza morale e materiale per tutta la durata della sua vita e quindi a mantenerlo, fornendogli vitto, vestiario, medicinali e cure mediche, anche specialistiche.
I ricorrenti si oppongono all'applicazione da parte dell'Ufficio dell'imposta di registro proporzionale al 3%.
Ritengono che elemento caratterizzante del rogito notarile debba individuarsi nella cessione dell'immobile espressamente prevista dalle parti;
la stessa rientra nel regime agevolato riconosciuto dal legislatore con riferimento ai trasferimenti inerenti a beni qualificabili quali "prima casa" con aliquota al 2%.
L'Agenzia delle Entrate ritiene prevalente il negozio giuridico che porta alla assunzione di una "obbligazione di fare" come corrispettivo della cessione di un bene. Pertanto, la base imponibile è costituita dal valore del bene ceduto quale corrispettivo della prestazione di assistenza. Ed è proprio tale prestazione il negozio rilevante ai fini della tassazione dell 'imposta di registro. Pertanto, l'Ufficio ribadisce che l'aliquota da applicare al caso di cui si tratta è quella del 3%.
La CGT di I Grado di Roma con sentenza n. 6040/2024 accoglie il ricorso.
Ritiene che le parti abbiano stipulato un contratto a titolo oneroso, a prestazioni corrispettive, in cui il sinallagma è costituito dall'assunzione di un obbligo di fare (comprensivo di vitto, alloggio, assistenza medica, cura della persona, acquisto di vestiario e simili, a beneficio del mantenuto) in cambio della cessione di un bene, di natura immobiliare, in favore del mantenente. L' art. 43 lett. c) chiarisce che in tale tipologia di contratti, ai fini di imposta, occorrerà fare riferimento o al valore del bene ovvero al valore della prestazione, individuando come riferimento della base imponibile quello di entità maggiore ove entrambi noti;
ne consegue che, ove il valore della prestazione di mantenimento non sia al momento determinabile, occorrerà riferirsi al valore dell'immobile ceduto.
Nel caso in esame risulta che le parti hanno indicato espressamente nella somma di 175.000,00 euro il valore del bene ceduto, mentre non hanno quantificato la prestazione a carico del "vitalizzante";
Ritiene altresì che l'Ufficio non abbia fornito la prova della pretesa creditoria in violazione dell'art. 7 comma
5 bis del Dlgs 546/92.
Avverso tale sentenza l'AGE propone appello.
Rimarca la corretta applicazione dell'art.43, comma I lettera C) del D.P.R. 131/1986 ed applicazione dell'art.9 della Tariffa Parte I del D.P.R. 131/1986 per aver assoggettato l'atto ad un'imposta di registro in misura proporzionale del 3%, assumendo quale negozio giuridico rilevante ai fini della tassazione la prestazione di assistenza. ribadisce le medesime conclusioni espresse nel giudizio di primo grado;
il negozio rilevante ai fini della tassazione dell'imposta di registro non è la cessione dell'immobile a titolo oneroso bensì la prestazione di assistenza. Chiede la riforma della sentenza impugnata.
Gli appellati Resistente_1, Resistente_3 e Resistente_2 ribadiscono che Il contratto stipulato è un contratto di compravendita ha per oggetto una cessione immobiliare il cui corrispettivo potrebbe essere una prestazione di fare non certa e non quantificabile, mentre è certo il prezzo-valore dell'immobile ceduto preso come base imponibile della tassazione per la prima casa. dichiarato nell'atto di compravendita pari ad euro 96.040,00 (novantaseimilaquaranta /00), ottenuta moltiplicando la rendita catastale dell'immobile ceduto per il relativo coefficiente.
L'importo menzionato nel contratto di € 175.000 è riferito al valore dell'immobile e non al valore della prestazione come inteso dall'Ufficio. Chiedono l'illegittimità degli avvisi di liquidazione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Oggetto del presente gravame riguarda il ricorso all'istituto della cessione di un immobile con obbligo di mantenimento. Il negozio di mantenimento è un contratto atipico, a titolo oneroso e a prestazioni corrispettive, non previsto da alcuna norma di legge, riconducibile all'art.1322 c.c. in quanto diretto a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico. Esso consiste in un atto notarile, stipulato alla presenza di testimoni, con cui si trasferisce un immobile come corrispettivo per la controparte che si assume l'obbligo di prestare assistenza a vita, morale e materiale, al cedente.
Il negozio di mantenimento, comprensivo di vitto, alloggio, assistenza medica, cura della persona, acquisto di vestiario e simili, in cambio della cessione di un bene del cedente, spesso di natura immobiliare, è un contratto aleatorio perché al momento della stipula del contratto non si sa in cosa consisterà esattamente il mantenimento e, quindi, chi dei due contraenti dovrà sostenere la prestazione economica-mente più onerosa.
Infatti, il corrispettivo pattuito a favore del soggetto obbligato alla prestazione di mantenimento può rivelarsi nel tempo di valore minore o, viceversa, più elevato rispetto al valore dell'obbligazione del cedente (Cass. sent. n.15848/2011).
Il contratto di mantenimento e assistenza presenta tutti gli elementi propri della permuta (art.1552 c.c.), per cui la base imponibile è costituita, ai sensi dell'art.43, lett. c), D.P.R. n.131/1986 (Testo unico dell'imposta di registro), dal valore del bene ceduto o della prestazione che dà luogo a una maggiore imposta. l'atto può essere assimilato ad una permuta ed in quanto tale, la base imponibile del bene è costituita dal valore del bene scambiato.
Alla "cessione d'immobile a titolo oneroso a fronte di mantenimento", corrispondeva l'obbligazione di prestare assistenza che non era altro che il corrispettivo del predetto trasferimento della nuda proprietà di un immobile di proprietà dell'assistita
Nel caso di specie le parti contraenti hanno esplicitamente indicato nel contratto il prezzo della vendita degli immobili per un valore di € 175.000 non specificando né quantizzando il valore della prestazione relativa al mantenimento. Le parti non hanno operato una distinzione tra il valore del cespite e quello della prestazione
; hanno indicato solo il valore dei cespiti.
All'articolo 4 del contratto di compravendita viene precisato che “Il prezzo della vendita è convenuto in complessivi euro 175.000,00 (centosettantacinquemila virgola zero zero),
di cui euro 172.700,00 (centosettantaduemilasettecento) per il cespite ed euro 2.300,00
per il terreno”.
Pertanto viene indicato il prezzo della vendita e non il valore della prestazione di mantenimento.
Ed ancora all'art. 11 del contratto di compravendita relativo all'aspetto fiscale della tassazione dell'atto emerge che le parti hanno optato per la scelta del criterio del prezzo-valore ancorato alla rendita catastale del bene. Infatti si conviene che il valore complessivo dei beni e diritti trasferiti è pari a complessivi euro
98.340,00 di cui euro 96.040,00 per l'immobile ed euro 2.300,00 per i diritti immobiliari relativi ai terreni.
Si ritiene che il valore indicato in atto di € 175.000 anche se corrisponde al valore dell'immobile rappresenti in eguale misura il corrispettivo del valore della prestazione di mantenimento. Rappresentando sia la cessione che la prestazione il medesimo valore si configura la fattispecie di un contratto atipico.
Non si realizza nessuna prevalenza del negozio giuridico della compravendita su quello della prestazione di mantenimento e viceversa. La tassazione deve avvenire in base alla compravendita sulla base del prezzo-valore indicato dalle parti ricorrenti.
In tale fattispecie se il beneficiario dell'immobile presenta i requisiti previsti dalla legge , come da dichiarazione espressa nell'atto di compravendita , potrà godere delle agevolazioni per l'acquisto prima casa e quindi l'applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2%.
L'avviso di liquidazione emesso dall'AGE Direz. Prov.le di Roma III è illegittimo.
Di conseguenza la Corte ritiene che la maggiore imposta di registro comunque pagata dai ricorrenti per evitare l'iscrizione a ruolo, come da avviso di liquidazione, debba essere restituita da parte dell'Age.

P.Q.M.

La Corte rigetta l'appello; conferma la sentenza impugnata;
condanna la parte soccombente alla rifusione delle spese di giustizia che liquida in euro 1.204,00 oltre oneri .
Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio del 18/12/2025.
Il Relatore La Presidente
Dr.Alfredo Buccaro Dr.ssa Fernanda Fraioli