R.G. n. 11422/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il giudice, dott.ssa Monica Mascia, pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 11422/2016 promossa da:
( ), Parte_1 C.F._1 [...]
( ), Parte_2 C.F._2 Parte_3
( ), elettivamente domiciliata in Cagliari, via C.F._3 Paoli n. 7, presso lo studio dell'avvocato Stefano Caredda, che la rappresenta in forza di procura speciale stesa a margine dell'atto di citazione, attori contro
( ), CP_1 C.F._4 CP_2
( ),
[...] C.F._5 CP_3
( ), C.F._6 CP_4
( ) e C.F._7 CP_5
( ), elettivamente domiciliati in Cagliari, via C.F._8
Cugia n. 1, presso lo studio degli avvocati Massimo Fenza e
Simonetta Monaco, che li rappresentano in forza di procura stesa in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore, convenuti
CONCLUSIONI Nell'interesse di parte attrice:
“Voglia il Sig. Giudice adito, ogni avversa domanda, eccezione deduzione respinta: Accertare e dichiarare che l'immobile sito in Pula località Bingia Manna distino al Catasto al foglio 24 map 2555 sub 1 è di proprietà esclusiva e pro indiviso dei Sig.ri , Parte_2
e , per l'effetto condannare i Parte_4 Parte_1 sig.ri , , , CP_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
e , a rilasciare immediatamente lo stesso immobile, per CP_5 l'ulteriore effetto condannare gli stessi convenuti a corrispondere i frutti prodotti dall'immobile, nella misura di euro ad euro 175.246,76, aumentata mensilmente di euro 1264 fino alla data dell'effettivo rilascio . Condannare inoltre i convenuti al pagamento delle spese e competenze legali del presente procedimento, con distrazione a favore del sottoscritto legale che dichiara di averle anticipate.”. Nell'interesse di parte convenuta:
“Piaccia al Giudice Ill.mo del Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa:
pagina 1 di 16 - rigettare la domanda relativa al rilascio immediato dell'immobile e di condanna dei convenuti al pagamento dei pretesi frutti prodotti dall'immobile;
- in accoglimento della domanda riconvenzionale come precisata nella parte espositiva del presente atto, condannare gli attori al pagamento della complessiva somma di euro 51.989,95 oltre rivalutazione e interessi;

- in via subordinata istruttoria, disporre l'integrazione della
CTU chiedendo al consulente di determinare il valore delle opere di ristrutturazione dell'appartamento oggetto di causa nonché di rivedere il valore locativo;

- con vittoria di spese e compensi professionali.”. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_4
e hanno introdotto il presente giudizio esponendo Parte_1 che:
- gli attori sono proprietari pro indiviso in ragione di ½ ciascuno di un fabbricato sito in Pula, località Bingia Manna (Is Iscas), distinto al catasto fabbricati del Comune di Pula al foglio 24,
Particella 2555 sub. 1, in virtù di un atto di divisione del Tribunale di Cagliari del 23 agosto 1976, trascritto nella conservatoria di
Cagliari il 24 agosto 1976.
- la procedura di divisione era stata avviata da , Persona_1 fratello di , quest'ultimo genitore degli esponenti, Parte_3 deceduto nel 1950;
- all'esito della divisione, era stata loro assegnata la proprietà pro indiviso del terreno su cui insiste l'immobile oggetto di causa;

- lo stesso terreno era stato assegnato in usufrutto per la quota di
1/3 a coniuge superstite di e Persona_2 Parte_3 madre degli esponenti;

- sul terreno insistevano già all'epoca tre immobili, di cui uno utilizzato da , uno da e un terzo – Parte_1 Parte_4 quello oggetto di causa – utilizzato in virtù del diritto di usufrutto per la quota di un terzo dalla madre Persona_2
- quest'ultima aveva vissuto nell'immobile con il figlio CP_1
nato dal suo secondo matrimonio e pertanto fratello degli
[...] attori per parte di madre;

- alla morte di l'immobile era tornato nella Persona_2 piena disponibilità degli attori;

- gli stessi avevano tuttavia consentito a di CP_1 continuare a vivere nell'immobile, in attesa che lo stesso fosse in grado di acquistarne la proprietà;
- a tal fine, nel 2012 gli attori avevano sollecitato il fratello ad acquistare l'immobile;
- nel maggio 2012 aveva consegnato agli attori la CP_1 somma di euro 5.000,00 a titolo di acconto per la futura compravendita;

- in data 31 luglio 2013, l'odierno convenuto aveva sottoscritto una dichiarazione in cui riconosceva la proprietà dell'appartamento pagina 2 di 16 in capo agli attori, manifestando l'intenzione di perfezionare l'acquisto “quanto prima”;
- tuttavia la vendita non si era mai perfezionata, così che, nel maggio 2013, gli attori avevano inviato al fratello una diffida per il rilascio dell'immobile di loro proprietà, con la conseguente richiesta di corresponsione dei frutti per l'occupazione sine titulo dal momento della diffida;

- l'immobile risulta ad oggi occupato oltre che da CP_1 anche dalla moglie e dalle loro tre figlie Controparte_2 CP_3
e , quest'ultima ancora minorenne,
[...] CP_4 CP_5 oltre al nipote anche questi minorenne. Persona_3

1.1. Sulla scorta di tali allegazioni, gli attori hanno domandato, previo riconoscimento della propria qualità di comproprietari, il rilascio dell'immobile sito in Pula, località Bingia Manna (Is Iscas), distinto al catasto fabbricati del Comune di Pula al foglio 24, Particella 2555 sub. 1, nonché la condanna dei convenuti al pagamento dei frutti dalla data del 15.05.2013 fino all'effettivo rilascio, oltre alle spese di lite.

2. Costituitisi in data 6 febbraio 2017, CP_1 [...]
e hanno replicato alle CP_2 CP_3 CP_4 avverse pretese eccependo in via preliminare il mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria e la mancata citazione di , figlia minore di CP_5 CP_1
Nel merito, i convenuti hanno rappresentato che:
- la vicenda delineata dagli attori deve essere integrata tenendo in considerazione che, padre dell'odierno convenuto e CP_6 marito in seconde nozze di aveva intrapreso, fin Persona_2 dal 1957, la trasformazione dell'unico fabbricato ubicato nel terreno su cui attualmente sorgono gli immobili, in origine di proprietà di
; Parte_3
- nel 1978 aveva iniziato l'edificazione di un CP_6 secondo appartamento, contiguo, nel quale era andato ad abitare con la moglie (madre degli attori) e la famiglia;

- successivamente, si era trasferito con la sua CP_6 famiglia in un terzo appartamento costruito sul medesimo terreno, anche questo contiguo agli altri due immobili di cui sopra;

- aveva continuato ad occupare il vecchio Controparte_7 fabbricato, mentre risiedeva presso l'abitazione delle CP_8 zie materne;

- il convenuto invece, sposatosi nel 1989, era CP_1 rimasto ad abitare nel secondo appartamento costruito dal padre e, nel tempo, aveva provveduto ad ampliare e ristrutturare CP_6 l'immobile;
- all'atto della divisione giudiziale del 1976, con la quale il terreno era stato assegnato in proprietà agli attori, era presente solo il primo immobile, mentre gli altri sono stati costruiti successivamente;

- pertanto, tutte le spese necessarie per la costruzione e la ristrutturazione delle abitazioni sono state sostenute da CP_6
pagina 3 di 16 con il contributo di su terreni di proprietà degli CP_1 CP_1 attori;

- il valore complessivo delle opere realizzare ammonta a
67.750.000 lire, pari euro 51.989,95, comprendenti 34.989,95 euro, oltre 12.000 e euro 5.000,00, corrisposti agli attori come anticipo per l'acquisto della casa.

2.1. Per tali ragioni, nel merito i convenuti hanno chiesto il rigetto della domanda volta al rilascio dell'immobile e al risarcimento dei danni e, in via riconvenzionale, hanno domandato la condanna degli attori al pagamento della complessiva somma di € 51.989,95, oltre rivalutazione e interessi.

3. In data 30 gennaio 2019 è deceduto , i Parte_4 cui eredi si sono costituiti in riassunzione con atto del 22 marzo
2019, richiamando tutte le conclusioni già formulate in precedenza.

4. In data 29 giugno 2019 è stata disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di e, contestualmente, CP_5 sono stati assegnati i termini per l'introduzione del procedimento di mediazione obbligatoria.

5. Il procedimento è stato istruito mediante documenti, interrogatorio formale, prova testimoniale ed espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio.

6. Concessi termini per il deposito di note conclusive, i convenuti hanno sostenuto che:
- i rapporti intercorsi tra le parti sono da ricondurre al comodato concesso per soddisfare le esigenze abitative della famiglia di o, in subordine, al comodato a termine, rappresentato CP_1 dall'acquisto dell'immobile da parte del comodatario;

- in entrambi i casi il comodante non può pretendere la restituzione del bene prima della scadenza del termine, se non dimostra che è sopravvenuto un bisogno urgente e imprevedibile;

- non avendo gli attori dimostrato la sussistenza di questo requisito, deve concludersi che il contratto di comodato è ancora in corso;

- e Controparte_2 CP_3 CP_4 CP_5 sono prive di legittimazione passiva, posto che da un lato, il contratto di comodato è intercorso unicamente tra gli attori e il convenuto dall'altro, in caso di ritenuta occupazione CP_1 sine titulo l'occupazione è originariamente avvenuta ad opera di
CP_1
- la domanda di risarcimento dei danni per occupazione illegittima è dunque infondata, poiché la detenzione del bene trova titolo nel contratto di comodato;

- deve invece essere riconosciuto il rimborso delle spese sostenute dal convenuto, trattandosi di spese necessarie e urgenti che egli ha sopportato per la conservazione della cosa.

6.1. Gli attori hanno dichiarato di non accettare il contraddittorio sulle nuove difese esplicate dagli attori nelle note conclusive e in ogni caso hanno negato la sussistenza in concreto di un contratto di comodato.
pagina 4 di 16 *** *** ***

7. Le domande formulate dagli attori sono fondate e devono essere accolte per le ragioni che seguono.

7.1. Quanto alla domanda volta all'accertamento della proprietà dell'immobile oggetto di causa e alla conseguente condanna al rilascio dello stesso da parte dei convenuti, è opportuno fare alcune precisazioni, anche alla luce di quanto emerso in corso di causa.
Come più volte sottolineato dalla giurisprudenza di legittimità, l'azione recuperatoria può assumere carattere personale o reale, a seconda che risulti o meno fondata su pregressi rapporti obbligatori tra le parti.
Nel primo caso la domanda ha come destinatario non già
“chiunque si trovi al possesso del bene”, ma uno specifico soggetto che ritragga il proprio potere sul bene da pregressi atti dispositivi del titolare sui quali, nel contempo, si fonda la pretesa restitutoria da quest'ultimo azionata. Al contrario, l'azione con la quale il proprietario reclami la restituzione di un bene da altri detenuto senza titolo, assume i connotati di realità propri della rivendica ogniqualvolta l'attore non alleghi l'esistenza di un pregresso rapporto di carattere personale tra le parti che abbia appunto determinato la consegna del bene in favore del convenuto ed il conseguente insorgere in suo capo di un obbligo restitutorio. Invero “le azioni di rivendicazione e di restituzione sono accomunate dallo scopo pratico cui entrambe tendono - ottenere la disponibilità materiale di un bene, della quale si è privi - ma si distinguono nettamente per la natura, poiché all'analogia del petitum non corrisponde quella delle rispettive causae petendi: la proprietà per l'una, un rapporto obbligatorio per l'altra. La prima è connotata quindi da realità e assolutezza, la seconda da personalità e relatività. Nella rivendicazione la ragione giuridica e l'oggetto del giudizio coincidono, identificandosi nel diritto di proprietà, di cui
l'attore deve dare la c.d. probatio diabolica, dimostrando un acquisto del bene avvenuto a titolo originario da parte sua o di uno dei propri danti causa a titolo derivativo (acquisto che per lo più deriva dall'usucapione, maturata eventualmente mediante i meccanismi dell'accessione o dell'unione dei possessi). Nel caso dell'azione di restituzione si verte invece su una prestazione di dare, derivante da un rapporto di carattere obbligatorio” (in tal senso, Cass. civ., sez. un., 28 marzo 2014, n. 7305). Tuttavia, lo stessa Corte di legittimità ha nel tempo attenuato il rigido onere probatorio posto in capo all'attore in rivendica, precisando – si veda ad esempio Cass. civ., sez. VI, 19 gennaio
2022, n. 1569 – che “in caso di azione di rivendica, la portata dell'onere probatorio a carico dell'attore deve stabilirsi in relazione alla peculiarità di ogni singola controversia, sicché il criterio di massima secondo cui l'attore deve fornire la prova rigorosa della sua proprietà e dei suoi danti causa fino a coprire il periodo
pagina 5 di 16 necessario per l'usucapione, può subire opportuni temperamenti secondo la linea difensiva adottata dal convenuto”. Nel caso di specie, la domanda proposta dagli attori può essere qualificata come azione di rivendica con conseguente domanda di restituzione, per quanto il principale effetto giuridico di detta qualificazione, ossia la necessaria prova della proprietà dell'immobile, risulti assolutamente attenuato. Difatti la proprietà dell'immobile in capo agli attori non è stata contestata dai convenuti e anzi gli stessi l'hanno confermata fin dagli atti introduttivi. Ne deriva, anche alla luce dei suindicati principi espressi dalla Corte di cassazione, che l'onere della prova in capo all'attore deve ritenersi soddisfatto, non essendo in alcun modo necessario, a fronte della pacifica ricostruzione fornita dalle parti, richiedere l'ulteriore prova ventennale della proprietà. La Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2022, n. 29848) ha infatti individuato nello specifico i casi in cui l'onere probatorio dell'attore in rivendica può subire delle attenuazioni in ragione della linea difensiva adottata dal convenuto, accomunati dal riconoscimento, diretto o implicito, ad opera della controparte della titolarità del diritto di proprietà in capo al rivendicante, così rendendo superflua la necessità di risalire ad un acquisto a titolo originario.
In via esemplificativa detta attenuazione può essere riconosciuta quando:
a) il convenuto ammetta, in modo non equivoco, che, almeno fino a un certo punto, il bene conteso era di proprietà dell'attore in rivendica o dei suoi danti causa, potendo in tal caso il rivendicante provare soltanto la continuità dei passaggi di proprietà fino a quello in suo favore;
b) l'acquisto della proprietà sia un fatto pacifico fra le parti;
c) il convenuto in rivendica ammetta che il bene conteso appartenga al rivendicante ed opponga un titolo di acquisto successivo, che derivi la sua efficacia da quello dedotto dal rivendicante, dovendo in tal caso quest'ultimo provare soltanto come il bene abbia formato oggetto del proprio titolo di acquisto poiché la controversia si risolve, in buona sostanza, nella verifica della validità dell'atto di acquisto a favore dell'uno o dell'altro dei contendenti;

d) le affermazioni del convenuto, volte ad ottenere il riconoscimento a suo favore della proprietà della res, si basino su asserzioni che presuppongono l'originaria sussistenza del titolo su cui si fonda la domanda del rivendicante e ne deducano la sopravvenuta caducazione;
e) il convenuto non contesti l'originaria appartenenza del bene conteso a un comune dante causa o a uno dei danti causa del rivendicante e contrapponga l'esistenza di un suo titolo derivativo che abbia come presupposto l'originaria appartenenza del cespite al dante causa indicato dal rivendicante, bastando, in tal caso, al pagina 6 di 16 rivendicante dimostrare che il bene medesimo ha formato oggetto del proprio titolo di acquisto, poiché la controversia si risolve sulla base della prevalenza di un titolo rispetto all'altro; f) colui che sia nel possesso del bene proponga azione di accertamento della proprietà, poiché in tal caso egli non agisce in rivendicazione, per ottenere la modifica dello stato di fatto relativo alla disponibilità della res, ma mira ad eliminare uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto sulla cosa di cui egli ha già la disponibilità. Nel caso in esame ricorre l'ipotesi di cui alla lett. b), con la conseguenza che la proprietà in capo agli attori può ritenersi sufficientemente provata dalla produzione del provvedimento di assegnazione giudiziale degli immobili a , dante Parte_3 causa degli attori.

7.2. Peraltro, la circostanza che gli attori abbiano affermato di aver consentito al convenuto di occupare l'immobile in virtù dei rapporti familiari non è sufficiente a ritenere sussistente tra le parti un rapporto obbligatorio, essendo tale situazione più propriamente riconducibile ad atti di mera tolleranza.
Gli atti di mera tolleranza, infatti, rientrano pacificamente fra le facoltà del proprietario e nel caso dell'esistenza fra le parti di un rapporto di parentela o comunque di familiarità, la nozione di atto di tolleranza deve essere intesa in senso ampio, potendosi considerare giustificata da tolleranza anche una occupazione protratta nel tempo.
Neppure può desumersi dalla sola tolleranza del proprietario la volontà di porre in essere un contratto di comodato, in assenza della prova circa gli ulteriori elementi costitutivi di tale contratto. Infatti, data l'ampiezza della nozione di tolleranza nella specifica materia dei rapporti familiari non può desumersi da un comportamento negativo rientrante tra le facoltà proprietarie (la tolleranza appunto) uno positivo (cioè la volontà di dare il bene in comodato) senza alcuna altra prova al riguardo.
Dagli atti del giudizio non emergono elementi sufficienti per ritenersi provata l'esistenza di un contratto di comodato tra le parti, dal momento che in corso di causa le parti si sono limitate a confermare la situazione di fatto (cioè l'uso dell'immobile da parte dei convenuti), senza offrire ulteriori elementi positivi tali da considerare raggiunta la prova sul punto. Quanto appena detto vale per il comodato “precario” di cui all'art. 1810 c.c. e, a maggior ragione, per il comodato ad uso abitativo e per necessità familiari, rispetto al quale la giurisprudenza ha più volte affermato e anche di recente ribadito che “In caso di comodato avente ad oggetto un bene immobile, stipulato senza la determinazione di un termine finale, l'individuazione di un vincolo di destinazione in favore delle esigenze abitative familiari non può essere desunta sulla base della mera natura immobiliare del bene, concesso in godimento dal comodante, ma implica in accertamento in fatto, di competenza del giudice di merito, che postula una
pagina 7 di 16 specifica verifica della comune intenzione delle parti, compiuta attraverso una valutazione globale dell'intero contesto nel quale il contratto si è perfezionato, della natura dei rapporti tra le medesime, degli interessi perseguiti e di ogni altro elemento che possa far luce sulla effettiva intenzione di dare e ricevere il bene allo specifico fine della sua destinazione a casa familiare” (Cass. civ., sez. III, ord. 29 settembre 2023, n. 27634, che richiama sul punto Cass. civ., sez. un., 21 luglio 2004, n. 13603).
La destinazione per il soddisfacimento di esigenze abitative familiari è stata affermata per la prima volta dal convenuto soltanto in sede di comparsa conclusionale, in contrasto rispetto alla linea difensiva seguita nel corso dell'intero giudizio in cui egli, chiedendo il rimborso delle spese sostenute in qualità di terzo (art. 936 c.c.) ha implicitamente, ma inequivocabilmente, escluso che fosse legato da un rapporto di comodato agli attori. In ogni caso la circostanza della volontaria concessione dell'immobile al convenuto affinché egli lo destinasse all'uso familiare, oltre che tardivamente allegata, non è stata in alcun modo provata.
Nemmeno può essere accolta la tesi della sussistenza di un contratto di comodato con termine finale nell'acquisto del bene da parte dello stesso comodatario, sia – secondo quanto già rilevato – per l'assenza a monte di prova in ordine alla conclusione di un contratto di comodato, sia perché in tal caso la durata del contratto sarebbe rimessa, del tutto irragionevolmente, all'insindacabile volontà del comodatario.

7.3. Per queste ragioni, pacifica la proprietà dell'immobile, i convenuti devono essere condannati al rilascio dello stesso in favore degli attori.
Rispetto a tale domanda sussiste la legittimazione passiva di tutti i convenuti, in qualità di occupanti dell'immobile in questione. 8. È fondata anche la domanda degli attori diretta a ottenere i frutti civili derivanti dal godimento dell'immobile. In materia di occupazione abusiva dell'immobile, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza del 15 novembre
2022, n. 33645, hanno avuto modo di affermare che il fatto illecito dell'occupante sine titulo produce un pregiudizio reddituale al proprietario che lo subisce, consistente nel mancato godimento dell'immobile, sia esso godimento diretto o indiretto, consistente nella possibilità di concedere in locazione a terzi il bene. Così “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”. Le Sezioni Unite hanno inoltre precisato che il risarcimento del danno da occupazione abusiva dell'immobile non può considerarsi in re ipsa e pertanto deve essere oggetto di prova. Ciò perché la mera inerzia del proprietario, pur espressione delle facoltà connesse pagina 8 di 16 al diritto di proprietà, non è risarcibile e pertanto egli deve provare che avrebbe concesso il bene in locazione a terzi.
Tuttavia, tenuto conto della normalità delle relazioni economiche e poiché corrisponde a ciò che avviene nella maggior parte dei casi che l'immobile venga locato o che il proprietario ne tragga in altro modo un profitto, in assenza di contestazioni specifiche del convenuto sul punto deve presumersi che il proprietario avrebbe messo a reddito il bene.
Trattasi dunque di una presunzione relativa di redditività del bene, che consente di ritenere integrata la prova circa la perdita subita dal proprietario in assenza di una contestazione specifica – e non generica – sul punto da parte del convenuto. Quest'ultimo è dunque tenuto a fornire prova contraria ad esempio dimostrando il totale disinteresse del proprietario verso l'immobile e la sua redditività: “L'allegazione che l'attore faccia della possibilità di godimento perduto può essere specificamente contestata dal convenuto costituito. Al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l'onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento. La contestazione a riguardo non può essere generica, ma deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall'art. 115, comma 1, c.p.c.”. Deve pertanto essere risarcito il danno subito dagli attori in conseguenza dell'occupazione dell'immobile, a far data dal 15 maggio 2023, data della richiesta stragiudiziale di rilascio dell'immobile da parte degli attori a (doc. 4 di parte CP_1 attrice).

8.1. Per quanto riguarda la quantificazione del danno, le stesse Sezioni Unite hanno avuto modo di precisare che “se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”. In merito, in assenza di una precisa prova dell'ammontare del risarcimento, è stata disposta in corso di causa consulenza tecnica d'ufficio, i cui criteri di stima e conseguenti risultati, visti anche all'esito delle contestazioni mosse da parte convenuta, devono considerarsi condivisibili.
Il consulente ha infatti proceduto a una valutazione complessiva del mercato immobiliare dell'area di riferimento (nota cittadina turistica, avente pertanto dei prezzi più alti delle aree circostanti) e a una valutazione comparativa dei canoni di locazione di immobili affini a quello oggetto di causa, in particolare villette site in zone urbanisticamente assimilabili. L'immobile in causa, difatti, censito in Catasto in categoria A2 e pertanto da considerarsi abitazione, avente la conformazione di una villetta, risulta ubicato fuori dal centro cittadino ma non a tale distanza da pregiudicarne la redditività, per tale motivo confrontabile con quella di altre villette situate sempre a qualche pagina 9 di 16 distanza dal centro, ma comunque entro un raggio di pochi kilometri.
È da notare che il consulente ha peraltro condivisibilmente escluso l'inserimento dell'immobile nella zona “Is Molas” – come da Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate – zona nota per la presenza di ville e villini con finiture di pregio – circostanza che avrebbe falsato per eccesso il valore dell'immobile – ma lo ha considerato come appartenente alla zona periferica dell'abitato cittadino di Pula, per omogeneità strutturale e funzionale del fabbricato con tale zona. Sono stati inoltre tenuti in debita considerazione i difetti di manutenzione dell'immobile, la presenza di muffa e infiltrazioni e il cattivo stato delle pertinenze esterne.
Da ultimo, in accoglimento delle osservazioni del consulente di parte convenuta, il c.t.u. ha decurtato il 15% dalla stima iniziale del valore dell'immobile, al fine di tenere conto del fatto che i mobili e gli arredi ivi presenti sono di proprietà del convenuto.
Su queste basi, la somma dovuta dai convenuti agli attori per il mancato godimento dell'immobile, fino alla data del 17 gennaio 2024 (data del deposito della c.t.u.), è pari a euro 135.901,56. A tale somma devono essere aggiunti gli ulteriori frutti maturati dal deposito della relazione e quello del deposito del presente provvedimento, pari a circa euro 16.987,69, per un importo complessivo pari a euro 152.889,25.

8.2. La restituzione dei frutti civili in materia di possesso e detenzione secondo il costante insegnamento della Corte di cassazione dà luogo a un debito di valuta, sul quale vanno calcolati solo gli interessi, esclusa la rivalutazione monetaria: “In tema di possesso o di detenzione, l'obbligo di restituzione dei frutti della cosa da parte del possessore o del detentore, in favore del proprietario - indipendentemente dalla buona fede o meno del primo - ha carattere di debito di valore relativamente ai frutti naturali, mentre dà luogo ad un debito di valuta, in relazione ai frutti civili, costituenti il corrispettivo del godimento della cosa.
Il debito di valuta è governato dal c.d. principio nominalistico, quale irrilevanza delle variazioni del potere di acquisto della moneta tra il momento della nascita dell'obbligazione e quello della scadenza. Irrilevanti, nell'ipotesi di un debito di valuta, saranno sia la rivalutazione, sia la (ben più frequente e ormai fisiologica) svalutazione della moneta. Sicché, il debito di valuta è soggetto a rivalutazione monetaria, ma, ai sensi dell'art. 1224 cod. civ., il creditore ha diritto agli interessi legali sulla somma dovuta, anche se non prova di aver sofferto alcun danno” (Cass. civ., sez. II, 25 settembre 2012, n. 16293).
Ciò considerato, il danno risarcibile ammonta a euro 152.889,25, oltre interessi a far data dal 15 maggio 2013.

9. La domanda riconvenzionale dei convenuti deve essere invece accolta nei limiti che verranno di seguito precisati.
pagina 10 di 16 9.1. Per quanto riguarda la somma di euro 5.000,00, corrisposta agli attori a titolo di anticipazione del pagamento del prezzo della futura vendita della casa, la stessa non è contestata. All'evidenza, non essendosi poi perfezionata la vendita, il pagamento di tale somma rimane senza causa, con conseguente obbligo di restituzione a che l'ha corrisposta. Sono CP_1 inoltre dovuti gli interessi al tasso legale dalla data della domanda al saldo.

9.2. In merito invece alle somme pretese per le opere di ampliamento e manutenzione eseguite da all'esito CP_1 dell'istruttoria è emerso che effettivamente il convenuto aveva eseguito diversi lavori sull'immobile, circostanza non contestata in modo specifico dagli attori e confermata dalle testimonianze e dai documenti prodotti in giudizio.
Le pretese dei convenuti sono da inquadrare nell'ambito della fattispecie di cui all'art. 936 c.c., ai sensi del quale, nel caso di opere fatte da un terzo sul fondo altrui, il proprietario, se sceglie di mantenerle, deve pagare al terzo il prezzo dei materiali e della manodopera oppure l'aumento di valore recato al fondo.
Peraltro, va sin da subito segnalato che laddove il proprietario non abbia effettuato una scelta in merito al criterio di liquidazione dell'indennizzo, il giudice deve liquidarlo d'ufficio in base agli elementi emersi dall'istruttoria. Così Cass. civ., 12 ottobre 2009, n. 21612: “In tema di accessione, spetta al proprietario del suolo, che eserciti il diritto di ritenzione riconosciutogli dall'art. 936 c.c., nel caso di opere fatte da un terzo con materiali propri, di scegliere, ai fini della liquidazione dell'indennizzo, il criterio del valore di materiali e mano d'opera, oppure quello dell'aumento del valore del fondo;
in difetto di tale scelta - che può essere effettuata anche in grado di appello, non stabilendo la anzidetta norma alcun termine il giudice deve liquidare d'ufficio l'indennizzo sulla base degli elementi a disposizione, sempreché il terzo in buona fede ne abbia fatto domanda”. Per costante giurisprudenza, la nozione di terzo, rilevante ai fini dell'applicabilità della norma in esame, presuppone che tra le parti non vi siano rapporti giuridici reali o obbligatori, quali ad esempio locazione, comodato o deposito. Infatti “la disciplina dell'art.936 c.c. è applicabile esclusivamente quando le opere siano state realizzate da un soggetto che non abbia con il proprietario del fondo nessun rapporto giuridico, di natura reale o personale, che gli conferisca la facoltà di costruire sul suolo” (così Cass. civ., sez. I, 5 agosto 2003, n. 11835, indirizzo ribadito dalla giurisprudenza successivamente pronunciatasi in materia).
Come anticipato, nel caso di specie non si può affermare che tra i convenuti e gli attori vi fosse un rapporto obbligatorio, dal momento che è da escludersi l'esistenza di un comodato come prospettato da parte convenuta.
pagina 11 di 16 è dunque da considerarsi terzo con conseguente CP_1 applicazione dell'art. 936 c.c.

9.3. Ciò precisato, va ulteriormente sottolineato che, in tema di prova delle opere eseguite dal terzo ai sensi dell'art.936 c.c., la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che l'indennizzo è dovuto, quand'anche l'ammontare dei lavori non sia pienamente provato nel quantum, essendo sufficiente la prova dei fatti costitutivi del diritto all'indennizzo. Così infatti, Cass. civ., sez. II, 16 maggio 2023, n.13359: “In tema di accessione, il proprietario che, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 936 c.c., non abbia chiesto, entro sei mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell'incorporazione, la rimozione delle opere fatte sul suo fondo dal terzo con materiali propri, deve corrispondere a quest'ultimo l'indennizzo di cui all'art. 936, comma 2 c.c., senza che possa essere rigettata la domanda volta a conseguirlo per il solo fatto che il terzo non abbia pienamente provato il suo ammontare, essendo sufficiente la prova dei fatti costitutivi del diritto all'indennizzo per attivare, in capo al giudice, i poteri istruttori
d'ufficio, quali la consulenza tecnica e il giuramento suppletorio, volti a determinarne il "quantum"”; e ciò anche quando il terzo non provi il "quantum" in relazione ad entrambi i parametri entro i quali la scelta medesima può operare, ossia il valore dei materiali e prezzo della mano d'opera, oppure l'aumento di valore arrecato al fondo. (Cass. n. 5420 dell'8 marzo 2011; Cass. n. 50 dell'8 gennaio 1996) e agli atti vi sia solo un principio di prova documentale”. Tale principio è in accordo con la ratio della norma, volta a riequilibrare, da un punto di vista economico, le posizioni dei soggetti coinvolti dall'accessione, ossia il proprietario, il quale acquista un bene il cui valore risulta aumentato grazie ai lavori svolti dal terzo, e il terzo, il quale ha subito degli esborsi per le opere realizzate, da cui il proprietario, in assenza di un riequilibrio, trarrebbe un indebito vantaggio. D'altro canto se, come nel caso di specie, il terzo viene a trovarsi nella piena disponibilità dell'immobile anche per lungo tempo e perfino vi abiti, è del tutto ragionevole ritenere che:
- egli abbia continuato ad occuparsi dell'immobile, eseguendo varie lavorazioni per tutto il tempo nel quale l'immobile è stato nella sua disponibilità;
- molte delle lavorazioni eseguite non siano state rendicontate con precisione, specie se fatte per ottenere un migliore godimento del bene.

9.4. Alla luce di tali principi, all'esito dell'istruttoria è emerso con chiarezza che aveva effettivamente eseguito CP_1 diverse lavorazioni sull'immobile oggetto di casa.
Ciò emerge in primo luogo dalla stessa perizia prodotta in giudizio dagli attori con la memoria del 1 febbraio 2021, redatta nell'anno 2018, in cui si legge che “l'immobile è stato ristrutturato 18/20 anni fa”, pertanto all'incirca nei primi anni 2000.
pagina 12 di 16 La circostanza è confermata dalla deposizione del teste il quale ha affermato di aver eseguito una serie di Testimone_1 lavori presso l'immobile negli anni fra il 1998 e il 2006, avendo ricevuto a saldo dal convenuto una somma compresa CP_1 fra euro 25.000,00 ed euro 30.000,00. In particolare, i lavori eseguiti da quest'ultimo avrebbero riguardato: “demolizioni e nuovi muri interni a creare camere e un bagno completo di impianti idrici
e fognari;
lavori in cucina soggiorno per creare due porte e chiuderne altre due;
chiusura andito per separare sala e cucina;
ripristino intonaci;
muratura; impianto elettrico;
pavimenti; tinteggiatura ambienti;
posa veranda in legno esterna amovibile”.
Dai documenti prodotti in causa dai convenuti risultano, per il periodo considerato, vari acquisti di materiali e forniture, rappresentati da fatture e documenti di trasporto, per lo più risalenti agli anni 2001 e 2002, pienamente compatibili con i lavori che il teste afferma di aver eseguito nell'immobile e in particolare:
- due documenti di trasporto della intestate Parte_5
a recanti data del 19.10.2001 e del 24.10.2001 per CP_1 complessive 143.000 £ per materiali, equivalenti a euro 74,00;
- due documenti di trasporto della intestate Parte_5
a del 27.10.2001 di £ 259.000 e del 12.11.2001 di £ CP_1
201.600 per complessive 460.000 £, equivalenti a euro 238,00;
- due documenti di trasporto della intestate Parte_5
a del 29.12.2001 di £ 79.400 e del 3.1.2002 di £ CP_1

1.806.000 per complessivi 1.885.400 £, equivalenti a euro 974,00;
- fattura della Ditta Europorte di ON & C. del 26.10.2001 intestata a per complessive 2.280.000 £, equivalenti a CP_1 euro 1.178,00;
- due documenti di trasporto della intestati a Parte_5
27.11.2001 di £ 423.800 e del 24.1.2002 di £ 4.850.000 CP_1 per complessive 5.273.800 £, equivalenti a euro 2.724,00;
- due documenti di trasporto della intestati a Parte_5 del 25.10.2001 di £ 89.000 e del 26.11.2001 per CP_1 complessive 234.000 £, equivalenti a euro 121,00;
- buono di consegna ditta Cosim s.r.l. dell'11.08.2005 intestato a per euro 78,00 e una fattura del 18.03.2006 intestata a CP_1 per euro 49,50 euro, per complessivi euro 127,50. CP_1
Gli ulteriori documenti prodotti dai convenuti non recano i prezzi dei materiali e pertanto non possono essere considerati fra gli esborsi sostenuti da CP_1
Mentre il preventivo con indicazione di quietanza della
[...] del 8.9.2007 per complessivi € 1.223,57, da cui Controparte_9 risulta il pagamento di € 300,00 è intestato a Persona_4 soggetto estraneo al presente giudizio.
Pertanto, la spesa sostenuta e provata dai convenuti per l'acquisto dei materiali deve essere stimata in euro 5.436,50.
A questi, come detto, in considerazione della compatibilità dei materiali acquistati con le opere svolte dal teste e Testimone_1 della coincidenza del periodo di esecuzione delle stesse opere,
pagina 13 di 16 possono essere aggiunti i costi della manodopera, da stimarsi nella minor somma fra quelle indicate dallo stesso teste, pari ad euro
25.000,00.
Inoltre, poiché è ragionevole ritenere che abbia CP_1 continuato a occuparsi dell'immobile per tutto il tempo in cui esso è stato nella sua disponibilità, devono essere ulteriormente tenuti in considerazione anche i documenti dai quali emerge l'acquisto di altri materiali e l'esecuzione di opere anche nei periodi precedenti e successivi agli anni 1998-2006 prima presi in considerazione.
Tra questi assumono rilievo:
- preventivo con contestuali quietanze di pagamento della CP_10
31.3.1996 intestata al “sig. , avente ad oggetto acquisto
[...] CP_1
“N° 2 Portefinestre in stile inglese in legno yellow-pine con vetri 10/11 a specchio di sicurezza cm. 260x220” per complessive 5.500.000 £ di cui viene rilasciata quietanza per soli 2.000.000 £, equivalenti a circa euro € 1.000,00;
- due ricevute fiscali della intestate a Controparte_9 del 26.9.2007 per porte in alluminio e del Controparte_2
12.9.2011 per controcassa e finestra in alluminio, per complessivi
1.930,00 euro;

- preventivo con indicazione di quietanza della Controparte_9
17.5.2010 intestato a per porta a due
[...] Controparte_2 ante, recante firma di accettazione di per complessivi € CP_1
1.778,97;
- preventivo con indicazione di quietanza della Controparte_9 del 8.8.2008, vetrata fissa in alluminio, intestato a
[...] [...]
e recante versamento del saldo da parte di CP_2 CP_1 per complessivi € 650,00.
[...]
Tali spese ammontano dunque a euro 5.358,97. Pertanto, l'indennizzo per le opere realizzate dovuto dagli attori ai convenuti, comprensivo del valore dei materiali e del prezzo della manodopera, risulta pari a euro 35.795,47.

9.5. Detta somma, trattandosi per pacifica giurisprudenza di debito di valore, deve essere rivalutata a far data dall'emissione delle fatture e dalla realizzazione dei lavori di cui sopra.
Difatti: “In tema di accessione, l'indennizzo dovuto ai sensi dell'art. 936 c.c. dal proprietario del suolo al terzo che sullo stesso abbia realizzato opere e costruzioni con materiali propri costituisce debito di valore, sia che si determini in relazione all'incremento arrecato al fondo sia che abbia riguardo al valore dei materiali e al prezzo della mano d'opera; pertanto il relativo importo, riferito all'epoca dell'incorporazione, deve essere rivalutato alla data della liquidazione” (Cass. civ., 13 aprile 2006, n. 8657). Deve inoltre essere riconosciuto il danno da mancata disponibilità della somma riconosciuta, provocata dal ritardo con cui viene liquidato l'equivalente monetario del danno subito. Detto danno può essere liquidato in via equitativa ai sensi degli articoli
1126 e 2056 c.c. applicando gli interessi al tasso legale dalla data dall'emissione delle fatture e dalla realizzazione dei lavori.
pagina 14 di 16 10. Per contro, le allegazioni e le produzioni documentali dei convenuti volte a provare i lavori eseguiti da padre CP_6 di non consentono di capire quali siano i lavori CP_1 asseritamente svolti dal primo sugli immobili siti nel terreno di proprietà degli attori. Difatti tali lavori non possono considerarsi provati:
- né dalle lettere del padre del convenuto le quali sembrano attestare generici lavori presso l'immobile nell'anno 1981;
- né dall'interrogatorio formale delle parti, e in particolare da quello di , che ha sì confermato che il padre del Parte_1 convenuto aveva eseguito alcune lavorazioni sugli immobili del terreno ma senza precisare quali;

- né infine dall'audizione del teste che ha affermato Tes_2 in modo del tutto generico di aver eseguito delle opere presso l'immobile nel periodo compreso tra il 1976 e metà del 1978. Tutti questi elementi, infatti, non sono supportati da nessun altro riscontro documentale, il che rende impossibile quantificare le spese.
11. Le spese di lite, considerata la parziale soccombenza reciproca, devono essere compensate in ragione di 1/3, con conseguente obbligo in capo ai convenuti di rimborsare agli attori i restanti 2/3.
Dette spese – secondo il regime dei minimi tabellari e già decurtate di 1/3 – sono liquidate in euro 4.701,33, oltre spese generali, accessori e spese vive, in ragione del valore della causa, rientrante nello scaglione da euro 52.001,00 a euro 260.000,00, della presenza di questioni giuridiche di facile soluzione e della ricorrenza di fatti di causa non contestati. Le spese della consulenza tecnica d'ufficio devono essere invece poste integralmente a carico dei convenuti, in quanto diretta a istruire una domanda (riconoscimento frutti per l'utilizzo del bene) rispetto alla quale sono risultati soccombenti.


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale definitivamente pronunciando
CONDANNA i convenuti al rilascio dell'immobile SITO IN
Pula, distinto al catasto fabbricati del Comune di Pula al foglio 24, Particella 2555 sub. 1;
CONDANNA i convenuti in solido fra di loro al pagamento, in favore degli attori, dell'indennità di occupazione pari a euro 152.889,25, oltre interessi a far data dal 15 maggio 2013; CONDANNA gli attori in solido fra di loro al pagamento in favore di della somma di euro 5.000,00, oltre interessi CP_1 dalla domanda al saldo;

CONDANNA gli attori a rimborsare a la somma di CP_1
35.795,47 euro oltre rivalutazione e interessi secondo il criterio indicato in parte motiva;
CONDANNA i convenuti in solido al pagamento in favore degli attori delle spese di lite pari ad euro 4.701,33, oltre spese generali,
pagina 15 di 16 accessori e spese vive, con distrazione a favore del procuratore che ha dichiarato di averle anticipate;

PONE definitivamente a carico del convenuti le spese della consulenza tecnica d'ufficio. Manda alla cancelleria per gli adempimenti di competenza. Cagliari, 4 giugno 2025
IL GIUDICE
Monica Mascia

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