REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Marsala
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale Ordinario di Marsala, Sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Giampaolo Bellofiore, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 905/2024 R.G. promossa da
(CF ), rappresentato/a e difeso/a dall'avv. Parte_1 C.F._1
RINALDO DUILIO
ATTORE/ATTRICE contro
(CF ), rappresentato/a e difeso/a Controparte_1 C.F._2 dall'avv. NERI CARMELO
CONVENUTO/CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI per parte attrice: “accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita in
Not. del 30 novembre 2022 per fatto imputabile esclusivamente al promittente venditore;
- Parte_2 per l'effetto, condannare il signor a pagare al signor la somma di euro Controparte_1 Parte_1
70.000,00, pari al doppio della caparra versata, oltre interessi e rivalutazione nella misura di legge;
- condannare il medesimo convenuto al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio”; per parte convenuta: “in accoglimento dei suesposti motivi rigettare il ricorso in quanto totalmente illegittimo ed infondato, accertando e dichiarando il diritto dello stesso a ricevere, unicamente, la somma versata
a titolo di caparra e pari a €. 35.000,00. In accertamento riconvenzionale, dichiarare la risoluzione del preliminare. Condannare alle spese il sig. ”. Parte_1

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. depositato il 7.6.2024 ha Parte_1 convenuto in giudizio esponendo in fatto che: Controparte_1
- con contratto preliminare di compravendita in notar del 30.11.2022, Parte_2 registrato il 6.12.2022 al n. 40707 Serie 1T e trascritto a Trapani in pari data al Reg. Gen. 24927 e Reg. Part. 20800, l'odierno convenuto si obbligava a vendere al ricorrente un fabbricato con terreno di pertinenza sito in Marsala identificato al Catasto Fabbricati al fg. 80, part. 365, nonché al Catasto Terreni al fg. 80, partt. 275, 166 e 295, pattuendo nello specifico che “l'atto pubblico dovrà essere stipulato entro il 30 maggio 2023, salvo quanto oltre precisato, a condizione che la parte promittente venditrice abbia regolarizzato la posizione urbanistica dell'immobile in oggetto fino alla Segnalazione
Certificata di Agibilità e abbia consegnato alla parte promissaria acquirente la relativa documentazione almeno entro trenta giorni prima della stipula. In particolare le parti convengono che qualora il suddetto termine del 30 maggio 2023 non possa essere rispettato per mancato completamento della documentazione necessaria alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile, il termine di scadenza deve fin d'ora essere prorogato al 30 novembre
2023”;
- in forza del predetto contratto l'odierno ricorrente versava al promittente venditore la somma di € 35.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- stante l'inutile decorso dei summenzionati termini contrattuali e “l'infruttuosità dei solleciti (doc.
4) a fornire la documentazione mancante, necessaria per perfezionare la vendita, l'odierno ricorrente comunicava la risoluzione contrattuale (doc. 5) e chiedeva il versamento del doppio della caparra confirmatoria pari ad euro
70.000,00”.
Su tali premesse in fatto il ricorrente ha chiesto che venga accertata l'avvenuta risoluzione del contratto per fatto imputabile in via esclusiva al promittente venditore e, su tale presupposto, che il convenuto sia condannato a pagare in suo favore, ai sensi dell'art. 1385 c.c., la somma di €
70.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata.
Con comparsa di costituzione depositata il 17.10.2024 si è costituito in giudizio
[...]
contestando le difese di parte ricorrente ed esponendo in fatto: CP_1
- che in forza del contratto preliminare per cui è causa l'obbligo di stipula del contratto definitivo era sottoposto alla condizione della regolarizzazione urbanistica dell'immobile;
- di aver posto in essere ogni iniziativa utile all'avveramento della condizione, tramite la presentazione, in data 14.1.2023, di una istanza di autorizzazione in sanatoria per la regolarizzazione delle opere abusive;

- di aver incaricato il geom. “al fine di compiere tutte le pratiche necessarie alla Controparte_2 regolarizzazione urbanistica e all'aggiornamento catastale dell'immobile in questione, procedendo nel mese di novembre 2023 alla relativa denuncia di variazione catastale relativa alla fusione delle particelle oggetto di preliminare e all'inserimento in catasto della piscina e della tettoia fotovoltaica”;
- che “in data 22.11.2023, il – vista la Controparte_3 nota n. 13185 del 13.11.2023 con la quale la Controparte_4 aveva emesso un preavviso di accoglimento inerente all'accertamento di compatibilità paesaggistica sul progetto in
pag. 2/7 sanatoria delle opere in questione, subordinandone il mantenimento al pagamento dell'indennità pecuniaria ai sensi dell'art. 167 del D.lgs. 42/04 – decretava la somma di €. 516,45 quale indennità per il profitto conseguito con la realizzazione delle opere abusive” e che in data 1.12.2023 egli provvedeva al pagamento di tale indennità;
- che in data 20.12.2023 la Soprintendenza rilasciava la richiesta autorizzazione in sanatoria;

- che già in data 17.10.2023 l' aveva diffidato il a fornire la Pt_1 CP_1 documentazione necessaria alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile entro il termine ultimo del 30.11.2023 a pena di risoluzione del contratto;
indi, in data 5.11.2023 l Pt_1 comunicava l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del CP_1
Su tali premesse in fatto il convenuto ha dedotto:
- che il contratto per cui è causa doveva intendersi sottoposto a condizione sospensiva mista e che al mancato avveramento della condizione – non imputabile al bensì al CP_1 rilascio dell'autorizzazione in sanatoria in data successiva al termine contrattuale – sarebbe conseguita la risoluzione del contratto, con la conseguente infondatezza della avversa domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione ex art. 1454 c.c.
- che all'inefficacia del preliminare per mancato avveramento della condizione sospensiva consegue l'infondatezza della domanda di condanna al pagamento del doppio della caparra, potendo al più parte ricorrente pretendere la ripetizione della caparra ai sensi dell'art. 2033 c.c.;
- che l' non potrebbe pretendere il pagamento del doppio della caparra ai sensi Pt_1 dell'art. 1385, co. 2, c.c. in assenza di un inadempimento imputabile al invero, il CP_1 mancato avveramento della condizione avrebbe determinato l'inefficacia del contratto preliminare, sicché non può ritenersi mai sorto in capo al l'obbligo di stipulare il CP_1 contratto definitivo;

- in via subordinata, che l'avversa domanda di condanna al pagamento del doppio della caparra a norma dell'art. 1385, co. 2, c.c. è infondata anche perché esperita in correlazione alla risoluzione del contratto e non in conseguenza dell'esercizio del diritto di recesso, rimedio alternativo alla risoluzione del contratto, e che “l'intervenuta risoluzione del contratto per inutile decorso del termine fissato nella diffida ad adempiere impedisce la proposizione in sede giudiziale del diritto di recesso e della restituzione del doppio della caparra”;
- in ogni caso, il contratto preliminare si sarebbe risolto per impossibilità sopravvenuta dell'esecuzione, in quanto fondata su un fatto estraneo alla sfera di imputabilità dei contraenti
(il mancato rilascio dell'autorizzazione in sanatoria entro il termine del 30.11.2023), con la conseguenza che il deve considerarsi tenuto soltanto alla restituzione della caparra CP_1 confirmatoria ricevuta.
pag. 3/7 Tanto dedotto, il convenuto ha rassegnato le conclusioni riportate in epigrafe.
All'udienza di prima comparizione le parti ribadivano le rispettive difese: il ricorrente chiedeva che la causa venisse posta in decisione, il convenuto insisteva per l'ammissione dei mezzi istruttori.
Alla successiva udienza dell'8.1.2025 il convenuto chiedeva che la causa venisse posta in decisione, rinunciando implicitamente alle istanze di prova per testi articolate in comparsa di costituzione;
indi, veniva fissata l'udienza del 22.1.2025, all'esito della quale, constatata l'assenza di istanze istruttorie, osservata l'insussistenza dei presupposti – complessità della lite e dell'istruzione probatoria – per disporre la conversione in rito ordinario invocata dal ricorrente e ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata la successiva udienza di discussione orale ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. previa assegnazione di un termine per il deposito di memorie conclusive.
Esaurita la discussione orale, la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281-sexies, co. 3, c.p.c.
***
Va innanzitutto chiarito che non possono assumere rilevanza ai fini della decisione i documenti depositati dal ricorrente nel fascicolo telematico in data successiva all'udienza di prima comparizione ex art. 281-duodecies c.p.c.
Invero, il rito semplificato di cognizione, prescelto dal medesimo ricorrente, impone all'attore di delimitare il thema decidendum ac probandum alla prima udienza di comparizione, garantendo al contempo all'attore, ai sensi dell'art. 281-duodecies, co. 4, c.p.c., la facoltà di chiedere, ove l'esigenza sorga dalle difese della controparte, l'assegnazione di un termine perentorio non superiore a venti giorni per precisare e modificare le domande, le eccezioni e le conclusioni, per indicare i mezzi di prova e produrre documenti, e un ulteriore termine non superiore a dieci giorni per replicare e dedurre prova contraria.
Nella fattispecie in esame, alla prima udienza di comparizione il ricorrente si è limitato a contestare l'idoneità dei documenti allegati dalla controparte e a chiedere che la causa venisse trattenuta in decisione. Non ha chiesto, di contro, l'assegnazione dei termini ex art. 281-duodecies, co. 4, c.p.c.
Di conseguenza, il thema decidendum ac probandum deve ritenersi cristallizzato all'esito della prima udienza di comparizione, divenendo inammissibili tanto la documentazione prodotta dal ricorrente, quanto le nuove allegazioni difensive articolate dallo stesso nelle successive memorie conclusive depositate nel termine assegnato all'esito dell'udienza del 22.1.2025.
pag. 4/7 Non potendo assumere rilievo ai fini della decisione le allegazioni e i documenti sopra indicati, le domande di parte ricorrente devono essere valutate con esclusivo riguardo alle allegazioni articolate nei rispettivi scritti introduttivi e alla documentazione ivi allegata.
Il ricorrente ha chiesto accertarsi e dichiararsi “l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita”, con la conseguente condanna del convenuto al pagamento della somma di €
70.000,00, pari al doppio della caparra versata, richiamando la clausola contrattuale in forza della quale le parti avevano pattuito che il contratto definitivo di compravendita avrebbe dovuto essere stipulato “entro il 30 maggio 2023, salvo quanto oltre precisato, a condizione che la parte promittente venditrice abbia regolarizzato la posizione urbanistica dell'immobile in oggetto fino alla
Segnalazione Certificata di Agibilità e abbia consegnato alla parte promissaria acquirente la relativa documentazione almeno entro trenta giorni prima della stipula. In particolare le parti convengono che qualora il suddetto termine del 30 maggio 2023 non possa essere rispettato per mancato completamento della documentazione necessaria alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile, il termine di scadenza deve fin d'ora essere prorogato al 30 novembre 2023”, deducendo la mancata consegna della documentazione
“necessaria per perfezionare la vendita” entro i menzionati termini contrattuali e l'infruttuosità dei solleciti inoltrati alla controparte e rappresentando di aver già comunicato, con raccomandata del 4.12.2023, l'avvenuta risoluzione del contratto.
Il convenuto, nel richiamare la medesima clausola contrattuale, ha replicato sostenendo che in forza di detta clausola le parti avrebbero inteso subordinare l'efficacia del contratto a una condizione sospensiva potestativa mista, deducendo che il contratto dovrebbe ritenersi risolto in conseguenza dell'impossibilità sopravvenuta della prestazione (imputabile in via esclusiva alla Pubblica Amministrazione), sì da dar luogo unicamente all'obbligo di restituzione della caparra e non anche al pagamento del doppio della stessa ai sensi dell'art. 1385 c.c. Ha contestato in fatto la sussistenza di un inadempimento a sé imputabile, avendo egli dato prova di aver tempestivamente approntato tutte le pratiche necessarie alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile mediante la presentazione dell'istanza del 14.1.2023 di autorizzazione in sanatoria (doc. n.

1-bis, allegato alla comparsa di costituzione), istanza riscontrata, con il rilascio dell'autorizzazione richiesta (doc. n. 2, allegato alla comparsa di costituzione), soltanto in data 20.12.2023, ovverosia allorquando il termine contrattuale per la regolarizzazione urbanistica e la consegna alla parte promissaria acquirente della relativa documentazione era già decorso.
Alla prima udienza di comparizione il ricorrente ha contestato l'idoneità ai fini del perfezionamento della vendita dei documenti allegati dalla controparte, in quanto atti incompleti e comunque di formazione successiva allo spirare del termine contrattuale stabilito pag. 5/7 per la stipula del contratto definitivo, ma non ha preso posizione alcuna in ordine alla qualificazione giuridica dell'invocata risoluzione di diritto del contratto, non ha formulato contestazioni specifiche in rapporto alle allegazioni che parte convenuta ha articolato in punto di imputabilità dell'inadempimento – con particolare riguardo alla prospettazione del convenuto nella parte in cui questi ha affermato di aver approntato tutte le pratiche necessarie alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile – e ha esplicitamente chiesto che la causa venisse trattenuta in decisione, con ciò manifestando la volontà di non avvalersi delle facoltà di precisazione/modificazione delle domande e di indicazione e produzione di nuovi mezzi di prova previste dall'art. 281-duodecies, co. 4, c.p.c. Né possono venire in rilievo ai fini della decisione, per le motivazioni già espresse, le difese nuove articolate dal ricorrente in seno alla memoria conclusiva.
Ora, l'interpretazione letterale del contratto preliminare per cui è causa non lascia adito a dubbi in ordine alla pattuizione di una condizione sospensiva dell'efficacia del preliminare, rapportata all'obbligo di stipula del contratto definitivo, avente ad oggetto la regolarizzazione urbanistica dell'immobile e la consegna della relativa documentazione, correlata a un termine
(“almeno trenta giorni prima della stipula”).
La mancata specifica contestazione delle difese svolte dal convenuto in punto di imputabilità dell'inadempimento comporta l'irrilevanza della questione relativa alla effettiva sussistenza di obblighi in capo al promittente venditore in ordine alla presentazione delle pratiche necessarie ai fini della regolarizzazione urbanistica dell'immobile, risultando comunque non dimostrata l'imputabilità della mancata consegna della documentazione relativa alla regolarità urbanistica dell'immobile e non potendo di conseguenza venire in rilievo il disposto di cui all'art. 1359 c.c., né tanto più quello di cui all'art. 1385 c.c. in assenza di un inadempimento imputabile tale da giustificare il recesso e il pagamento del doppio della caparra in favore della parte non inadempiente.
È pacifico, per il resto, il mancato avveramento della condizione sospensiva nel termine contrattualmente stabilito.
Il mancato avveramento della condizione sospensiva comporta l'inefficacia del contratto preliminare.
All'inefficacia del contratto preliminare consegue, altresì, l'obbligo del promittente venditore di restituzione della caparra, rimasta priva di causa (cfr. Cass. Sez. 2, 16/02/2000, n. 1714, Rv.
533923 – 01; Cass. Sez. 2, 30/11/2022, n. 35280, Rv. 666326 – 01).
Non può, viceversa, riconoscersi il diritto alla rivalutazione del credito invocato dal ricorrente, trattandosi di debito di valuta e non di valore (cfr. Cass. 1714/2000, cit.).
pag. 6/7 In punto spese va rammentato che il giudice, ai sensi dell'art. 91, co. 1, c.p.c., se accoglie la domanda in misura non superiore all'eventuale proposta conciliativa, condanna la parte che ha rifiutato senza giustificato motivo la proposta al pagamento delle spese del processo maturate dopo la formulazione della proposta.
Nel caso in esame, con ordinanza del 4.11.2024 il Tribunale ha formulato una proposta conciliativa che prevedeva il pagamento in favore del ricorrente della somma di € 35.000,00, con compensazione delle spese di lite;
tale proposta, tuttavia, non è stata accettata dal ricorrente.
L'esito del giudizio, congruente al contenuto della proposta, anche alla luce della scarna prospettazione difensiva di parte ricorrente in seno al ricorso introduttivo, induce a ritenere che il ricorrente abbia rifiutato senza giustificato motivo la proposta avanzata dal Tribunale.
Conseguentemente, pur a fronte della parziale soccombenza del convenuto (il quale, pur riconoscendo la fondatezza della pretesa di parte avversa in ordine all'obbligo di restituzione della caparra, ha omesso tale restituzione e determinato la necessità di introduzione dell'odierno giudizio), dovendo porsi a carico del ricorrente le spese maturate dopo la formulazione della proposta, deve in conclusione ritenersi che sussistano i presupposti per disporre la compensazione integrale delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Marsala, Sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, contrariis reiectis, così provvede:
- dichiara l'inefficacia del contratto preliminare del 30.11.2022 intercorso tra Parte_1
e ;
[...] Controparte_1
- condanna il convenuto alla restituzione all'attore dell'importo di € 35.000,00, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo;

- dichiara la compensazione integrale delle spese di lite.
Così deciso in Marsala, il 24.5.2025.
Il Giudice
Giampaolo Bellofiore
pag. 7/7