N. R.G. 2021/189
TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
SEZ. CIVILE
VERBALE DI UDIENZA del giorno 22/05/2025
Dinanzi al giudice dott. Luca Pruneti
Alle ore 13:02 compaiono:
Per l'avv. , Parte_1 Parte_1
Per l'avv. MELAI VALENTINA Parte_2 Parte_3
Per Per . Per Per CP_1 CP_2 Parte_4 CP_3
l'avv. MARINAI GIANFRANCO
[...]
Per l'avv. MARINAI GIANFRANCO CP_4
Ai fini della pratica forense è presente il dott. Persona_1
Il G.I. invita i procuratori a concludere e discutere la causa.
L'avv. conclude come da ricorso e ai fini della discussione ribadisce la tardiva Pt_1 costituzione della curatela, richiamando l'art. 416 c.p.c. Con riferimento alle domande, fa presente che le stesse sono tardive, e che la domanda di inefficacia del contratto è proposta senza interesse.
Si oppone all'eccezione della tardività della riassunzione, e richiama la Cass. 12.12.2012, con riguardo alla cancellazione dell'avvocato dall'albo, e che peraltro come ribadito, non è stata comunicata a parte ricorrente.
Per i terzi intervenuti ribadisce che si tratta di intervento tardivo, visto l'art. 419 c.p.c., e che il titolo provvisorio è divenuto definitivo solo nel 2022, e tenuto conto che non sono litisconsorti necessari. Le produzioni documentali sono tardive.
L'avv. Melai precisa le conclusioni come da memoria di costituzione e discute la causa riportandosi alla stessa, e fa presente che non sono svolte domande riconvenzionali. Fa presente che la curatela è legittimata anche a prescindere dalla documentazione versata in atti, e che la legittimazione passiva sussiste anche in difetto di autorizzazione. L'avv. Marinai precisa le conclusioni come da memoria di costituzione e discute la causa riportandosi alla stessa, precisa che il sequestro conservativo è del 2004, e poi è stato confermato. Il sequestro rende inopponibile ai sequestranti la locazione. L'intervento non è tardivo ex art. 419 c.p.c., proprio per l'esistenza del sequestro, con ogni conseguenza sulle produzioni documentali.
Insiste per la tardività della riassunzione, per le ragioni comunicate.
I procuratori a questo punto si allontanano dall'aula dichiarando di rinunciare ad assistere alla lettura della sentenza.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio;
quindi pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e depositando motivazione contestuale.
Il Giudice dott. Luca Pruneti
N. R.G. 189/2021
TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Luca Pruneti ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. r.g. 189/2021 degli Affari Contenziosi Civili, avente ad oggetto:
“Altri istituti del diritto delle locazioni”
Vertente tra
AVV. , (C.F. rappresentato e difeso in proprio ed Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato presso il suo studio in Pontedera (PI), Via Roma, n. 88
- ricorrente
e
rappresentata dall'avv. Valentina Controparte_5
Melai con studio in Cascina (PI), Via Tosco Romagnola, n. 193
- resistente
(C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._2 Parte_4 , (C.F. ), C.F._3 Controparte_3 C.F._4 CP_4
(C.F. ) rappresentanti e difesi dagli avv.ti Gianfranco Marinai
[...] C.F._5
e Simone Marinai, ed elettivamente domiciliati presso il loro studio sito in Ponsacco (PI), Viale della Rimembranza, n. 11
- terzi intervenuti
Conclusioni delle parti
Le parti hanno concluso come da suesteso verbale di udienza.
Premesso
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. del 19.01.2021 ha adito il Tribunale per Parte_1 ivi sentir accertato il suo diritto alla consegna del bene immobile posto in Pontedera, via Dante n.
25, in virtù del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con . Parte_3
A fondamento della domanda, ha allegato:
- che, in data 8.03.2018, ha stipulato con contratto di locazione ad suo Parte_3 abitativo avente ad oggetto l'appartamento sito in Pontedera, via Dante n. 25, piano primo;

- che, in data 09.03.2018, il contratto è stato regolarmente registrato;

- che, successivamente alla stipula, le parti hanno concordato di rinviare l'immissione in possesso del bene per consentire a di rimettersi da un incidente domestico;
Parte_3
- che, in data 16.04.2020, è deceduta;
Parte_3
- che ha diritto di prendere possesso dell'immobile, in forza del contratto.
Con ordinanza a seguito di trattazione scritta del 19.07.2021, il Giudice, vista l'irregolarità della notifica ai resistenti, ha rinviato all'udienza del 09.12.2021.
All'udienza del 09.12.2021, dato atto dell'esito negativo della notifica agli eredi di Pt_3
il Giudice ha inviato all'udienza del 27.01.2022 per gli stessi incombenti.
[...]
All'udienza del 27.01.2022 il Giudice, dato atto dell'esito della notifica, ha onerato il ricorrente di notificare il ricorso al curatore dell'eredità giacente e rinviato all'udienza del 26.05.2022.
Sono poi seguiti rinvii in attesa della nomina del curatore dell'eredità giacente.
Con atto di intervento volontario ex art. 105 c.p.c. del 20.03.2023 si sono costituiti , CP_1
, e contestando le richieste avanzate dal ricorrente. CP_2 Parte_4 Controparte_3
Nello specifico, hanno sostenuto:
- che, come risulta dalla sentenza 1081/2022 della Corte d'Appello di Firenze, Parte_3
è stata dichiarata colpevole dei reati di cui agli artt. 110 e 640 c.p. e condannata al pagamento di € 731.654,51 in favore di e , € 280.000,00 in favore di Parte_4 Controparte_3
e € 260.702,02 in favore di e , importi soggetti a CP_1 CP_1 CP_2 rivalutazione e interessi maturati;

- che ha pensato di mettere al riparo dalle pretese creditorie l'unico Parte_3 appartamento che possedeva, stipulando il contratto di locazione fittiziamente con Pt_1 all'epoca patrocinante dello studio legale che aveva difeso la nelle vicende
[...] Pt_3 giudiziarie predette;

- che il contratto risulta palesemente simulato;

- che non corrisponde al vero l'affermazione secondo cui si sarebbero accordati per la consegna in un momento successivo avendo già avuto la detenzione Parte_1 dell'immobile;
- che le parti hanno convenuto un canone irrisorio, pari ad € 800,00 annuali per un appartamento di 3 vani con bagno;

- che dagli anni 2004 e 2008 l'immobile era stato colpito da un provvedimento di sequestro;

- che il contratto di locazione è inefficace per mancata autorizzazione del Giudice e di coloro che hanno ottenuto il sequestro conservativo.
Hanno quindi concluso chiedendo in via principale per la declaratoria di inefficacia del contratto e in via subordinata la dichiarazione di simulazione.
Con comparsa di costituzione del 22.03.2023 si è costituita, quale curatore dell'eredità giacente di , l'avv. Melai Valentina contestando integralmente quanto dedotto da Parte_3 Pt_1
In particolare, ha osservato:
[...]
- che il contratto di locazione contiene una serie di elementi contrari a norme imperative;

- che dal contratto risulta un canone annuo al di sotto del canone di affitto minimo, da cui ne deriva una simulazione assoluta, comprovata dalla circostanza che la de cuius non ha mai consegnato le chiavi dell'immobile al ricorrente;

- che non risulta provato il concordato rinvio in merito al rilascio dell'immobile;
- che non era proprietaria di un altro immobile, pertanto, non si comprende Parte_3 dove sarebbe andata a vivere;

- che dalle ispezioni ipotecarie è emerso che il l'immobile è gravato da sequestro conservativo e iscrizione ipotecaria giudiziale in seguito a provvedimenti adottati prima della stipula del contratto di locazione che lo rendono, pertanto, inopponibile nei confronti del creditore ipotecario;

- che, in data 13.03.2023, ha ricevuto a mezzo pec notifica di precetto su sentenza da parte di
, , e , i quali hanno intimato il CP_1 CP_2 Parte_4 Controparte_3 pagamento della somma di € 1.841.023,06.
Con ordinanza del 26.04.2023, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, ha rinviato all'udienza del 9.11.2023 per la discussione, successivamente differita al 21.03.2024.
Con provvedimento del 17.03.2024, il Giudice, vista la comunicazione di avvenuta cancellazione dall'Albo del difensore di parte ricorrente, ha dichiarato l'interruzione del processo.
Con ricorso presentato dal ricorrente il 13.06.2024 la causa è stata riassunta.
Con provvedimento del 29.10.2024, il Giudice, in seguito al decesso della parte , CP_2 ha nuovamente dichiarato l'interruzione del processo. Con ricorso presentato dal ricorrente il 26.01.2025 la causa è stata riassunta. A fronte della riassunzione il Giudice, con provvedimento del 28.01.2025, ha fissato per la prosecuzione l'udienza del 10.04.2025.
Con comparsa di costituzione del 02.05.2025 si è costituito quale erede di CP_4 CP_2
[...]
All'udienza del 10.04.2025, il Giudice ha rinviato per la discussione ex art. 429 all'udienza del
15.5.2025, poi rinviata su istanza del ricorrente alla data odierna.
*****
Anteponendosi la disamina delle questioni preliminari (arg. ex art. 276, comma II, c.p.c.),
è infondata l'eccezione di estinzione del giudizio per tardiva riassunzione sollevata dalla curatela dell'eredità giacente e dalla terza convenuta, tenuto conto del momento della dichiarazione in giudizio dell'interruzione da parte del Giudice, a prescindere dalla contezza che dell'evento interruttivo – cancellazione d'ufficio dall'albo degli avvocati – potesse avere la parte, che non essendo all'epoca in mandato non può essere considerata alla stregua di un procuratore, e a tacersi della dubbia equiparabilità tra gli eventi suscettibili di determinare l'interruzione prospettata dalla curatela e dai terzi chiamati.
Ancora sul piano processuale, mentre è pacifica la tardiva costituzione della curatela dell'eredità giacente, non coglie nel segno e, comunque, è irrilevante ai fini di cui è causa, l'eccezione di tardività dell'intervento dei terzi. Né può essere utilmente contestata la legittimazione della curatela a stare in giudizio, tanto sotto il profilo formale, anche in ragione del fatto che la stessa è stata nominata dal ricorrente proprio al fine di radicare correttamente il contraddittorio, quanto da quello sostanziale, in virtù del fatto che trattasi di resistere in giudizio a fronte di domanda altrui, non presupponente un'autorizzazione ad hoc del Tribunale.
Nel merito, la pretesa è infondata.
Domanda il ricorrente l'accertamento del proprio diritto ad essere immesso in possesso (recte detenzione qualificata) dell'immobile sito in Pontedera, via Dante n. 25, piano primo a lui concesso in godimento da , proprietaria del bene, mercé il contratto di locazione Parte_3 ad uso abitativo del 8.3.2018.
Ostano al riconoscimento del diritto le difese formulate dalla curatela dell'eredità giacente di e dai terzi intervenuti. Parte_3
In ordine logico, deve disaminarsi prioritariamente la questione della simulazione assoluta del contratto di locazione di cui è causa. Al riguardo, a fronte delle difese in rito del ricorrente, preme rilevare che per costante giurisprudenza la simulazione assoluta costituisce un motivo di nullità per difetto di causa, siccome tale rilevabile d'ufficio (Cass. civ. sez. VI, n.19097/2021;
Cass. 7214/2014), ciò assorbendo ogni questione circa la tempestività delle domande volte all'accertamento del predetto vizio, veicolate in giudizio tanto dalla curatela, quanto dai terzi intervenuti, la loro domanda ben potendo essere riqualificata in termini di eccezione in senso lato. Reputa il Tribunale che, in tali termini riqualificate le istanze della curatela e dei terzi intervenuti
– interessati in senso qualificato ex art. 1415 c.c., comma 2, all'accertamento della simulazione per l'evidente pregiudizio conseguente alla stessa – sussistono i presupposti per l'accoglimento dell'eccezione di simulazione, quantomeno nei confronti di questi ultimi.
Come noto, ai sensi dell'art. 1417 c.c. della simulazione può essere data prova dai terzi per mezzo di presunzioni e di testi. Orbene, sussistono nel caso molteplici elementi che, globalmente considerati, convergono univocamente nello svelare la natura fittizia dell'operazione negoziale.
In altri termini, il contenuto del contratto appare, invero, assolutamente anomalo, per deroga alla disciplina dispositiva di legge, per la sostanziale assenza di corrispettivo, e per le facoltà accordate al “conduttore”. E infatti: la durata è di 9 anni rinnovabile, e prevede la rinuncia alla disdetta alla prima scadenza;
non è previsto il deposito cauzionale;
il canone di locazione è stabilito in circa 67 euro mensili con impossibilità di aggiornare e/o rivalutare il canone di locazione;
le spese condominiali sono a carico della locatrice;
le spese di ordinaria manutenzione sono poste al 50% tra locatore e conduttore;
il conduttore ha la facoltà di apporre modifiche, innovazioni, senza il consenso della locatrice e con possibilità di imputarne il costo ai canoni di locazione;
possibilità per il conduttore di sublocare o dare in comodato l'immobile; possibilità per il conduttore di cambiare la destinazione d'uso dell'immobile senza facoltà di opposizione da parte della locatrice.
A conferma di ciò, è significativo che in contratto venga dichiarata l'immediata immissione nella detenzione del bene, quando invece sostiene il ricorrente che la presa in consegna del bene – tra l'altro, abitato dalla signora – non sarebbe mai avvenuta: circostanza questa, meramente Pt_3 declamata e non oggetto di prova né di istanze di prova, benché siano passati oltre due anni dalla stipula.
In definitiva, la simulazione è accertata rispetto ai terzi intervenuti. Non può direttamente far valere la nullità la curatela, siccome soffre dei limiti di prova della parte ex art. 1417 c.c., anche se fruisce degli effetti erga omnes della pronuncia di nullità.
In ogni caso, il contratto ad effetti obbligatori è inefficace nei confronti dei creditori intervenuti, in forza del sequestro conservativo trascritto sul bene in data anteriore, e dunque potiore, rispetto alla data della locazione. Deve, infatti, ribadirsi il principio per il quale “gli atti posti in essere dal debitore esecutato se non è stato nominato custode o in assenza di autorizzazione del
Giudice, sono da considerarsi tamquam non esset;
sussiste un difetto di legittimazione sostanziale a compiere l'atto gestorio” (tra le tante, Cass. 15678/2024). Ebbene, il principio, stabilito con riferimento al creditore pignorante, ai sensi dell'art. 2906 c.c. vale anche per il sequestrante. Orbene, l'inefficacia di cui è causa è a ben vedere un'ipotesi peculiare di radicale invalidità dell'atto negoziale, siccome posta in essere da soggetto privo di legittimazione, e come tale, anch'essa rilevabile d'ufficio, anche su istanza della parte (curatela) interessata alla sua caducazione, siccome pregiudizievole in fatto e diritto, per le sue condizioni, alla tutela della massa ereditaria.
Il contratto di locazione, tenuto conto della fondatezza delle eccezioni tanto di nullità per simulazione assoluta, quanto di inefficacia, non è suscettibile di essere eseguito. Ogni altro profilo è assorbito.
Le spese di lite sono liquidate in ragione della soccombenza ai sensi del D.M. n. 55/2014, valore di riferimento, tenendo conto dell'attività processuale concretamente svolta, tra parte ricorrente e i terzi intervenuti. Sono compensate nella misura della metà tra parte ricorrente e la curatela dell'eredità giacente, vista la peculiarità dei profili di rito e di merito trattati.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza od eccezione e difesa disattese o assorbite, così dispone:
- rigetta la domanda di parte ricorrente;

- condanna al rimborso, in favore dei terzi chiamati in solido, delle spese di Parte_1 lite, liquidate in complessivi € 2.500,00 per compensi oltre spese generali 15%, C.P.A., e
I.V.A. se dovuta;

- condanna al rimborso, in favore della curatela dell'eredità giacente di Parte_1
di metà delle spese di lite, liquidate in € 1.250,00 per compensi oltre spese Parte_3 generali 15%, C.P.A., e I.V.A. se dovuta.
Pisa, 22.05.2025
Il Giudice
Luca Pruneti
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n.
196 e successive modificazioni e integrazioni.