REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X

in persona del Giudice unico, dott.ssa Raffaella Tronci ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n° 20627/2023 R.G. del Tribunale di RO, trattenuta in decisione all'udienza del 5.12.2024, svolta mediante trattazione scritta, ai sensi dell'art.281 quinquies c.p.c. , vertente
TRA
(C.F. ), (CF: ) Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
e ( Parte_3 CodiceFiscale_3 rappresentati e difesi dall'Avv. Vittorio Scano , giusta procura allegata all'atto introduttivo

ATTORI
E
(C.F. ) e ( CF : ), CP_1 CodiceFiscale_4 CP_2 CodiceFiscale_5 rappresentati e difesi dall'Avv. Antonella Gentile giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTI

Conclusioni per gli attori : “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito -Accertare e dichiarare il parziale inadempimento contrattuale a carico dei convenuti dipendente dall'aver venduto l'immobile in atti, privo di regolarità urbanistica e comunque con rilevanti difformità edilizie, e per l'effetto,
1 considerato che comunque la transazione siglata non può aver effetti nei confronti della attrice Pt_3
e solo parziali nei confronti degli altri attori, condannarli al risarcimento dei danni , da
[...] quantificarsi nell'importo di euro 56.086,19 dai quali va detratto l'importo di euro 20.508,91 versato dai convenuti e quindi della somma di euro 35.577,28; - in via subordinata e per le motivazioni esposte in narrativa, condannare i convenuti al pagamento della somma di euro 15.068,36 in favore delle parti attrici tutte o comunque nella somma maggiore o minore che verrà giudizialmente accertata. Con ogni riserva di legge e vittoria di spese competenze ed onorari oltre IVA cpa, spese generali come per legge.
Conclusioni per i convenuti : “in via principale e nel merito, accertare e dichiarare l'illegittimità e infondatezza della domanda risarcitoria formulata dai sig.ri , e Parte_1 Parte_2
nei confronti del sig. e della sig.ra , per avere le parti Parte_3 CP_1 CP_2
definito i reciproci rapporti con atto di transazione del 23.05.2022; -ancora in via principale e nel merito accertare e dichiarare l'infondatezza della domanda attorea per mancanza di qualsiasi responsabilità contrattuale in capo ai venditori.In ogni caso con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
hanno convenuto in giudizio e innanzi il Tribunale di RO CP_1 CP_2
esponendo :
- di essere comproprietari dell'immobile sito in RO, via Gastone Monaldi n.16 riportato al
N.C.E.U. foglio 1149 n.193, quanto ai signori e , per averne Parte_2 Parte_1
acquistato la metà indivisa in regime di comunione legale, con atto notarile rep.21193 atto n.6747 in data 02/09/2004, stipulato con i venditori convenuti e , ove si trasferiva CP_1 CP_2
l'altra metà indivisa ai coniugi e quanto a Controparte_3 CP_4 Parte_3
avendone acquistato quota ereditaria a seguito del decesso del padre all.ti 1-2); CP_4
-che nell'atto di compravendita parte venditrice dichiarava che per il fabbricato di cui fanno parte le porzioni in oggetto, costruito in assenza di regolare autorizzazione, è stata ottenuta concessione in sanatoria n.301 in data 13 maggio 1993 e che le porzioni immobiliari in oggetto sono state dichiarate abitabili in data 04 luglio 2001;
-che durante l'anno 2022, a seguito di accertamenti richiesti dagli attori e finalizzati a lavori di ristrutturazione ed alla possibilità di usufruire del cd superbonus 110%, l'Arch. Controparte_5
2
[...] verificava l'esistenza di gravi difformità relative alla concessione edilizia in sanatoria richiamata nell'atto di vendita, risultando l'appartamento degli attori, privo di autonomo titolo edilizio in sanatoria con conseguente necessità di regolarizzazione amministrativa (all.3) ;
-che in particolare emergeva che, a seguito del frazionamento dell'edificio per il quale era stata ottenuta la concessione in sanatoria, erano stati svolti lavori abusivi per la creazione degli appartamenti ricavati ma, mentre per alcuni era stata presentata la ulteriore richiesta di sanatoria, alcuna richiesta era invece stata effettuata per l'appartamento degli attori;

-che gli attori avanzavano richiesta al RO , a mezzo di procedura semplificata prot. QI CP_6
2022/25754 del 15/02/2022, per la regolarizzazione dell'immobile ;
-che in data 29/04/2022 notificava agli attori con riferimento alla pratica di condono CP_7
0/34077 sottonumero 17 prot.QI2022/71239, formale comunicazione delle somme dovute per il rilascio del titolo edilizio in sanatoria per un importo di euro 32.818,70 da corrispondersi entro 60 giorni dalla medesima comunicazione, ed altra comunicazione avente sottonumero 18, con ulteriore quantificazione delle somme dovute per il rilascio del titolo in sanatoria per altro importo di euro
8.199,13 , così risultando la complessiva somma dovuta per il rilascio del titolo edilizio in sanatoria, pari ad euro 41.017,83(all.ti4-5);
-che in data 23 maggio 2022 , e Parte_1 Parte_2 Controparte_3 CP_1
e , sottoscrivevano una scrittura privata portante transazione, ove
[...] CP_2 CP_1
e si impegnano a versare il 50% degli importi dovuti per l'ottenimento del
[...] CP_2
titolo edilizio in questione, pari ad euro 20.508,91 ovvero la metà della somma di euro 41.017,83, allora quantificata dal di RO, dando poi regolare corso al pagamento concordato(all.6); CP_6
-che e firmavano la scrittura privata, anche in nome di Parte_2 Controparte_3 Pt_3
, sorella della prima e figlia della seconda, pur in difetto di procura ad hoc;

[...]
-che gli attori, coobbligati, chiedevano di poter rateizzare l'importo dovuto al CP_8
-che in data 28/06/2022 dipartimento programmazione e attuazione urbanistica, CP_7
faceva pervenire ai soggetti legittimati , , e Parte_2 Parte_3 Parte_1 [...]
, due ulteriori comunicazioni relative alla pratica di condono medesima rubricata al Controparte_3
n.0/34077 sottonumeri 17 e 18, ove, ad integrazione delle precedenti comunicazioni aventi il medesimo oggetto, stabiliva la somma complessivamente dovuta per l'ottenimento del condono, in euro 44.493,06(sub 17) ed euro 11.593 (sub 18 ) e così in complessivi euro 56.086,19, aumentando così di euro 15.068,36 la precedente quantificazione di euro 41.017,83(all.7-8);

3 -che la richiesta di integrazione di somme rivolta agli odierni convenuti restava senza esito , come pure negativo era il tentativo di mediazione stante la mancata partecipazione degli odierni convenuti.
Sulla base di tali premesse in fatto gli attori formulavano le domande che si sono in epigrafe trascritte.
Si sono costituiti tempestivamente i convenuti , eccependo la inammissibilità della domanda per intervenuta transazione, deducendo la opponibilità della transazione anche alla e in ogni Parte_3
caso l'assenza di responsabilità in ordine alla difformità urbanistica del cespite.
E' stato emesso decreto ex art.171 bis c.p.c. con il quale l'udienza è stata differita alla data del
26.10.2023, decorrendo da tale data i termini a ritroso per le memorie integrative .
All'esito della prima udienza di comparizione , sono state disattese le richieste istruttorie e fissata l'udienza di assunzione in decisione della causa , preceduta dai termini ex art.189 c.p.c. . In seguito a trattazione scritta della udienza del 5.12.2024 la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni come in epigrafe riportate.
2. La domanda proposta dagli attori e , i quali dichiarano di agire quali comproprietari Parte_4 Parte_3 dell'immobile acquistato con atto notarile del 2.9.2004 , instano per il risarcimento del danno connesso alla riscontrata difformità urbanistica del cespite , danno quantificato nell'ammontare complessivo degli oneri concessori dovuti per regolarizzare il bene.
Secondo l'orientamento più volte espresso in materia dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. fra le altre Cass. 4786/2007 e 10947/2012), in ipotesi di vendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia (o altro titolo abilitativo edilizio equivalente), trova applicazione l'art. 1489 c.c., sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile.
Il compratore può domandare la risoluzione o la riduzione del prezzo fermo restando in ogni caso il rimedio risarcitorio.
3. Eccezione di transazione
Parte convenuta ha in primo luogo dedotto la inammissibilità della domanda per intervenuta transazione.
3.1. Contenuto della scrittura 23.5.2022
4 La scrittura privata del 23.5.2022 ( doc. 2 fasc.convenuti ) denominata Scrittura privata portante
Transazione ,stipulata tra e la quale dichiara di intervenire in Parte_1 Parte_2 proprio ed in nome e per conto della , da un lato, e gli odierni convenuti dall'altro , - Parte_3
oltre che da contiene nelle premesse il riferimento al contratto di Controparte_3
compravendita stipulato nel 2004 , alle dichiarazioni dei venditori ex lege 47/1985 ivi contenute , alla riscontrata difformità urbanistica e dunque alla procedura avviata per la regolarizzazione con la determinazione ad opera del Comune dell'importo di euro 41.017,83 per la sanatoria . IN , allo scopo di comporre bonariamente la insorgenda vertenza, con essa le parti convengono il pagamento del
50% dell'importo predetto da parte dei venditori. L'art 4 dell'atto recita: “con l'integrale pagamento dei predetti importi le parti si danno reciprocamente atto di non avere più nulla a pretendere l'una nei confronti dell'altra a nessun titolo o ragione, diritto o azione in relazione all'atto di compravendita del 2 settembre 2004 dichiarando fin d'ora di rinunciare a qualsiasi ulteriore azione
, diritto, ad ogni e qualsiasi ulteriore, diversa richiesta , domanda ed istanza nei confronti dei sig.ri
e avendo definitivamente transatto ogni e qualsiasi eventuale CP_1 CP_2 rapporto anche in nome e per conto della sig.ra ”. Parte_3
L'atto in esame è inquadrabile quale transazione . Ed infatti ai fini della esistenza della transazione non è necessario che, nell'atto che la consacra, le parti enuncino le rispettive tesi contrapposte, né che delle reciproche concessioni sia fatta una precisa e dettagliata indicazione, essendo, invece, sufficiente che il complesso dei diritti abdicati dall'uno o dall'altro contraente possa desumersi sinteticamente, sebbene con certezza e per via logica di consequenzialità, dal nuovo regolamento degli interessi(Cass. n. 18616 del 21/09/2005). E quindi deve ritenersi riconducibile alla fattispecie di cui all'art.1965 c.c. la scrittura in oggetto del resto chiaramente indicata come tale e tesa ad evitare l'insorgenda lite.
Ebbene l'atto transattivo in oggetto mira a prevenire , come emerge chiaramente dalle premesse dell'atto, la controversia inerente la responsabilità dei venditori per parziale difformità urbanistica del cespite. E dal portato dell'art.4 risulta nitidamente che la transazione conclusa fra le parti ha definito ogni tipo di eventuale responsabilità dei venditori in ordine alla alienazione del cespite e della sua difformità edilizia.
L'accordo sulla pretesa economica è dalle parti raggiunto avendo riguardo alla quantificazione operata dal del costo della sanatoria , che peraltro non è elemento frutto di una valutazione CP_6 discrezionale dell'autorità amministrativa, bensì del disposto delle Deliberazioni Consiliari nn.133/1993, 214/1996 e 59/2006 (in esecuzione delle Leggi nn. 47/1985, 724/1994 e 326/2003). La rideterminazione degli oneri concessori è eventualità niente affatto remota , onde non è neppure ipotizzabile che la rideterminazione dell'importo integri un danno ulteriore non prevedibile. Le
5 reciproche concessioni, infatti, possono riguardare anche liti future od eventuali danni non ancora manifestatisi, purchè ragionevolmente prevedibili (Cass. n.26528 del 17/10/2019; Cass. 20981 /2011
Cass. 12320/2005, 2633/1982).
Giova poi rilevare che nessuna domanda per la risoluzione del contratto di transazione, né per l'accertamento della nullità dello stesso è stata formulata dagli attori, neanche nella prima memoria ex art. 171 ter C.p.c.; costoro ne predicano solo la inefficacia per nullità dell'art.4 quale clausola vessatoria , pretendendo l'intero importo dovuto al al netto di quanto già pagato dai CP_6
convenuti o, in subordine, la non estensione dell'effetto preclusivo alle ulteriori somme pretese dal
. CP_6
Quanto alla assunta nullità della clausola di rinuncia a far valere ulteriori pretese in quanto vessatoria
è appena il caso di notare che qui si è al di fuori dell'ambito di applicazione dell'art.1341 c.c. e della disciplina consumeristica ( art. 33 d.lgs n. 206 del 2005), posto che il contratto di transazione è stato predisposto con riferimento ad una singola vicenda negoziale ed a seguito delle trattative intercorse tra le parti, onde tale negozio non può essere qualificato come un contratto per adesione cui si applica la disciplina delle clausole vessatorie. ( cfr. Cass. n. 27320 del 30/11/2020). In ogni caso poi la clausola che si assume vessatoria (art.4 che si è dianzi riportato) , è appunto espressione proprio della causa tipica del contratto di transazione .
3.2 Opponibilità della transazione alla Parte_3
con il presente atto avanza pretesa risarcitoria nei confronti dei convenuti per la dedotta
[...]
difformità urbanistica , deducendo che la transazione siglata non può aver effetti nei propri confronti in quanto sottoscritta anche in suo nome dalla oltre che da le Parte_2 Controparte_3
quali avrebbero agito come falsus procurator rispettivamente della sorella e della figlia.
Deve in primo luogo precisarsi che , quanto alla , se ne deduce la titolarità di quota Parte_3
ereditaria del cespite , venduto nel 2004 dai coniugi , per il 50% , ai coniugi Persona_1 [...]
in regime di comunione legale e, per il restante 50%, ai coniugi -Di Parte_4 CP_4
Gaetano sempre in regime di comunione legale . Si è infatti documentato il decesso di
[...]
in data 20.7. 2019, padre della , in nome e per conto della quale hanno firmato CP_4 Parte_3
la transazione non solo la sorella ma anche la madre . Parte_2 CP_3
Ora è da ritenere che una volta deceduto il coniuge, che era titolare in comunione legale della quota del 50% dell'immobile, si sia sciolta la comunione cadendo in successione la quota del 25% riferibile al de cuius , che sarà dunque pervenuta in capo agli eredi pro quota ( la metà al coniuge , CP_3 già titolare del 25% e l'altra metà agli altri eredi ). In difetto di documentazione attestante peculiari vicende successorie ( è stato prodotto solo il certificato di morte del ) deve ritenersi CP_4
che , nel momento in cui la ha firmato la transazione anche per la figlia e così la CP_3 Pt_3
6 per la sorella , ossia in data 22.5.2022 , si sia sciolta la comunione legale con il Pt_2 [...]
, instaurandosi una comunione ereditaria relativa alla quota del 25% caduta in successione. CP_4
E ciò incide in qualche misura anche sulla possibilità di desumere presuntivamente la piena adesione della all'operato delle coeredi ( si ricorda peraltro che “ciascun coerede può domandare Parte_3
il pagamento del credito ereditario in misura integrale o proporzionale alla quota di sua spettanza senza che il debitore possa opporsi adducendo il mancato consenso degli altri coeredi, i quali non sono neppure litisconsorti necessari nel conseguente giudizio di adempimento poiché i contrasti sorti tra gli stessi devono trovare soluzione nell'ambito dell'eventuale e distinta procedura di divisione” , così Cass. 2017 n. 27417 che si richiama ai principi espressi da Cass.SU 2007 n. 24657).
Ed infatti “in tema di transazione, l'esistenza del mandato a transigere o della ratifica di transazione avente ad oggetto controversie relative a rapporti obbligatori, per i quali non è richiesta la forma scritta - necessaria, invece, se la controversia, in relazione alla quale essa interviene, ha ad oggetto rapporti giuridici concernenti beni immobili o diritti reali immobiliari - può essere desunta da elementi presuntivi, e, per quanto riguarda la ratifica, anche da "facta concludentia", quale il comportamento del "dominus negotii", che dimostri l'approvazione dell'operato di chi abbia agito a suo nome, pur in assenza di poteri rappresentativi. Ne consegue che il pagamento di parte della somma spettante alla controparte, sulla base di un contratto concluso da un "falsus procurator" di colui che l'ha corrisposta, implica la ratifica dell'intero contratto e non della sola parte eseguita, poiché
l'esecuzione, anche parziale, manifesta la volontà del "dominus" di avvalersi degli effetti negoziali della transazione, che non è nulla se la causa è lecita (art. 1972, primo comma, cod. civ.) e se sussistono i requisiti previsti dall'art. 1325 cod. civ. . (Cass. n. 1181 del 27/01/2012).
Nella specie non v'è dubbio che il pagamento eseguito dai convenuti , che hanno integralmente eseguito la transazione , sia andato a beneficio anche della , titolare di quota ereditaria Parte_3
del cespite cui si riferivano gli oneri di sanatoria , e del resto prima della proposizione del presente giudizio alcun rilievo la stessa aveva opposto all'atto transattivo siglato anche per suo conto ed in suo nome, dalla madre e dalla sorella.
La domanda va dunque dichiarata inammissibile.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano ai minimi in ragione della assenza di attività istruttoria ed atteso che il valore della causa è prossimo al minimo di fascia ( valore della causa
35.577,28- scaglione 26.001-52.000)


P.Q.M.


7 Il Tribunale di RO, definitivamente pronunciando così provvede:
1)rigetta la domanda
2) condanna gli attori in solido al pagamento delle spese di lite in favore dei convenuti , spese che liquida in euro 3809,00 oltre iva cpa e spese generali.
RO, 10.1.2025
Il Giudice
dott.ssa Raffaella Tronci
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