n. 27823/2021 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
12 SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, XII Sezione Civile, nella persona del Giudice Unico, dott.ssa
Luigia Stravino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel giudizio n. 27823/2021 R.G.
TRA
(C.F. /P.I. ) CON SEDE IN NAPOLI, VIA NICCOLÒ Parte_1 P.IVA_1
TOMMASEO 14, IN PERSONA DELL'AMMINISTRATORE UNICO, DOTT.
(C.F. ), NATO A SASSARI IL 12 OTTOBRE CP_1 CodiceFiscale_1
1970, RESIDENTE IN NAPOLI, VIA SANTA CHIARA 41, RAPPRESENTATA E
DIFESA, COME DA PROCURA ALLEGATA IN ATTI, DAGLI AVV.TI CARLO
GIUSEPPE SARONNI (C.F. – PEC: CodiceFiscale_2
), GIUSEPPE Email_1 Email_2
FERRARI (C.F. – PEC: CodiceFiscale_3
) E DALL'AVV. Email_3
GENNARO ESPOSITO (C.F. – PEC: CodiceFiscale_4
E FAX N. 02.89.63.15.40), ED Email_4
ELETTIVAMENTE DOMICILIATA PRESSO LO STUDIO DELL'AVV. GENNARO
ESPOSITO IN NAPOLI, PIAZZA DANTE 22.
pagina 1 di 16

-Attore-
, CON SEDE LEGALE IN Controparte_2
WILMINGTON, 2711 CENTERVILLE ROAD (STATO DEL DELAWARE - STATI
UNITI D'AMERICA) E SEDE SECONDARIA PER L'ITALIA IN ASSAGO (MI),
CENTRO DIREZIONALE MILANOFIORI , VIA DEL BOSCO RINNOVATO CP_3
N.

6 - SCRITTA CP_4 Controparte_5
AL REGISTRO DELLE IMPRESE DI MILANO CON Controparte_6
CODICE FISCALE ED AL R.E.A. AL N. , P.IVA , P.IVA_2 P.IVA_3 P.IVA_4
IN PERSONA DEL SUO PROCURATORE SPECIALE DOTT.SSA MONICA RITA
BATTILANA, NATA A GORZOW (POLONIA) IL 12.04.1972 (COD. FISC.
), GIUSTA PROCURA SPECIALE DEL 20.05.2011 A C.F._5
MINISTERO NOTAIO DOTT. VALERIO TACCHINI DI MILANO - REPERTORIO
N. 108.416 - RACCOLTA N. 14.317, RILASCIATA DAL LEGALE
RAPPRESENTANTE E DIRETTORE GENERALE DELLA SOCIETÀ
[...]
NATO AD ANCONA IL 16.04.1964, RAPPRESENTATA E Parte_2
DIFESA DALL'AVV. EUGENIO MASSA SALUZZO (COD. FISC.
) E ELETTIVAMENTE DOMICILIATA PRESSO LO STUDIO C.F._6
DELL'AVV. MARIO LETTIERI (COD. FISC. ) IN NAPOLI, C.F._7
VIA CRISPI N. 92 (FAX 02/45495165 E 081/5523972 – PEC
E Email_5
). Email_6
-Convenuto-
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con le note scritte depositate, i difensori delle parti precisavano le conclusioni e il G.I. con ordinanza del 20 gennaio 2025 tratteneva la causa in decisione, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art.190 cpc.
RAGIONI IN FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 2 di 16 Con atto di citazione, notificato in data 9-11-2021, la società chiedeva al Parte_1
Tribunale di Napoli di accertare e dichiarare la responsabilità della convenuta e condannarla al risarcimento del danno nella Controparte_2
misura complessiva di € 1.482.240,00 o nella diversa somma ritenuta di giustizia oltre interessi nella misura legale, dal 11 dicembre 2020 fino alla domanda giudiziale, e nella misura di cui all'art.1284 comma 4 cc dalla domanda fino al saldo effettivo, oltre rivalutazione monetaria. previo accertamento: a) della definitiva efficacia tra le parti della scrittura privata autenticata sottoscritta dalle stesse il 9 ottobre 2019 e consega Contr uente inadempimento di;
nonché b) della violazione, da parte della stessa convenuta, degli obblighi di correttezza e buona fede previste dagli articoli 1175, 1375,
1366, 1358 e 1359 c.c.
Nella specie, l'attore deduceva che, in qualità di titolare di un contratto di affitto di ramo d'azienda con la società AP IL OD relativo al Ristorante “Pinterrè”, in data 9 Contr ottobre 2019, sottoscriveva con apposita “Scrittura privata” autenticata dal Notaio
Dott. Rep. n. 6597 e Racc. n. 3872 , in cui le parti Persona_1
convenivano quanto segue.
“Nella premessa della Scrittura Privata si dà atto che tra e la società CP_2
AP IL OD sono in corso negoziazioni per la sottoscrizione di un contratto preliminare di affitto di azienda avente ad oggetto la stessa azienda e gli stessi locali concessi in affitto a condizionato al fatto che i locali venissero consegnati da Pt_1 Pt_1
a stessa liberi da persone e cose al fine di potere ivi gestire una attività di CP_2
bar e ristorazione. Alla premessa 4) si dà atto che si è resa disponibile a risolvere Pt_1
in via anticipata il Contratto di Affitto in essere e a rilasciare i locali di Via Partenope
12 A/B/C liberi a disposizione di La Scrittura Privata poi prevede: Art. 2 – CP_2
“OGGETTO” si impegna a risolvere consensualmente in via anticipata il Parte_1
contratto di affitto di cui alla premessa sottoscritto con la concedente (Naples IL
OD S.r.l. – NDR) ed a rilasciare i locali, consegnandoli liberi da persone e cose alla concedente stessa, il tutto entro la data di stipula del contratto preliminare di affitto di pagina 3 di 16 ramo d'azienda tra e la concedente. A tal proposito, si impegna a CP_2 CP_2
comunicare per iscritto alla la data prevista per la stipula del predetto Parte_1
contratto preliminare di affitto di azienda tra stessa e la concedente”. Il CP_2
successivo articolo della Scrittura Privata prevede: Art. 3 – “CORRISPETTIVO”:
“ s si impegna a corrispondere a la somma omnicomprensiva di CP_2 Pt_1
euro 900.000 oltre Iva quale corrispettivo per la risoluzione in via anticipata del contratto di affitto”. Vi è poi l'art. 4 che sancisce: Art. 4 – “CONDIZIONI
RISOLUTIVE”: “4.1 Le parti concordano ed accettano che l'efficacia del presente accordo è risolutivamente condizionata, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1353 c.c., al verificarsi delle seguenti condizioni: a) la mancata sottoscrizione di un accordo di risoluzione consensuale del contratto di affitto tra la e la concedente, con Parte_1
conseguente mancata riconsegna dei locali da parte della alla concedente Parte_1
stessa entro la data di sottoscrizione del contratto preliminare di affitto di ramo
d'azienda, che verrà comunicata per iscritto da alla b) mancata CP_2 Parte_1
sottoscrizione per qualsivoglia motivo del contratto definitivo di affitto di ramo
d'azienda tra e la concedente, avente una durata minima di 18 anni, entro CP_2
il 30 settembre 2020. 4.2 Le condizioni di cui sopra sono poste nell'esclusivo interesse di che potrà rinunciarvi o prorogarne i termini, mediante invio di CP_2
comunicazione scritta entro la scadenza anche a mezzo PEC” (cfr. pp.

4-5 atto di citazione).
Ciò premesso, la deduceva altresì che, nella fase successiva alla Parte_3
sottoscrizione della scrittura de qua, si adoperava al fine di trasmettere la documentazione necessaria a e farle trovare un accordo con AP CP_2
IL OD per la stipulazione del nuovo contratto di affitto di azienda relativo al
Ristorante di cui è causa. Ed infatti in data 7 febbraio 2020 il dottor di Persona_2
trasmetteva al OR (socio e commercialista di ) la bozza CP_2 Parte_4 Pt_1
del contratto definitivo di affitto di ramo d'azienda negoziato con la titolare AP
pagina 4 di 16 IL OD, che si rendeva disponibile alla formalizzazione del contratto in qualsiasi momento.
Parte attrice asseriva, pertanto, il mancato avveramento delle due condizioni risolutive: Contr da una parte, e AP IL OD avrebbero sostanzialmente raggiunto l'accordo per la stipula del definitivo (mancato avveramento condizione b) e, dall'altro,
e AP IL OD si erano rese disponibili alla stipula dell'accordo di Pt_1
risoluzione consensuale del Contratto di Affitto da formalizzare contestualmente al nuovo contratto di affitto di azienda con (mancato avveramento della CP_2
condizione a).
Tuttavia, la convenuta – nonostante l'asserita definitività della scrittura privata – tergiversava, secondo quanto sostenuto da , adducendo la necessità di verificare la Pt_1
categoria catastale del piano interrato, e non provvedeva alla convocazione delle parti davanti al Notaio per formalizzare gli accordi come previsto dal citato art. 4 della scrittura.
Al contrario, con e-mail del 24 giugno 2020 inviava la bozza “Cessione di CP_2
Contratto e modifica di Contratto di affitto di azienda” con cui proponeva un nuovo schema contrattuale, rinunciando alla stipula dell'atto di risoluzione del Contratto di
Affitto e alla stipulazione di un nuovo contratto di affitto di azienda, al fine di sostituire queste due attività con un atto tripartito di cessione del Contratto di Affitto già in essere Contr dal 2018 dalla AP direttamente a . Tale proposta avrebbe comportato in ogni caso, secondo parte attrice, la rinuncia delle condizioni risolutive di cui al più volte citato art. 4.
Tuttavia, nonostante avesse accettato il nuovo schema contrattuale e le parti Pt_1
avessero interloquito al fine di definire i dettagli dell'accordo, la convenuta si rendeva ancora inadempiente nel fissare l'appuntamento dal Notaio al fine di formalizzare i contratti, adducendo nuovamente la preliminare necessità della verifica catastale delle cantine.
pagina 5 di 16 A tal fine, con mail del 25 settembre 2020, proponeva la proroga del termine dal 30 settembre 2020 al 30 novembre 2020. Proroga, questa, che veniva accettata verbalmente da , come risulterebbe anche dal fatto che dopo la data del 30 settembre erano Pt_1
proseguiti i rapporti tra le parti. Contr Dal mese di novembre, tuttavia, secondo quanto affermato da , si rendeva Pt_1
irreperibile, fino all'invio – da parte dell'odierna attrice – di un atto di diffida, alla quale la convenuta rispondeva di non voler dare esecuzione alla scrittura privata, stante l'avveramento delle condizioni risolutive.
La società , pertanto, nel proprio atto introduttivo, contestava l'avveramento delle Pt_1
condizioni risolutive, affermando che le stesse ex adverso non si fossero avverate, atteso che la mancata stipulazione degli Atti dedotti in condizione era “dipesa esclusivamente da fatto e colpa di (la quale – comunque – avrebbe rinunciato alle CP_2
condizioni de quibus).
Di qui, l'operatività del combinato disposto degli artt. 1358 e 1359 c.c., la contestazione Contr dell'inadempimento degli obblighi assunti da parte di (sul presupposto della definitiva efficacia della scrittura privata), nonché la violazione dei doveri di correttezza e buona fede.
Lamentava, infine, parte attrice (oltre al mancato incasso di quanto previsto a titolo di prezzo di cessione) i danni derivati dalla chiusura del Ristorante – atto resosi necessario Contr in vista dell'accordo con – e dal conseguente recesso anticipato dal contratto di Contr affitto con AP IL OD a seguito del fallimento dell'accordo con .
Si costituiva in giudizio la convenuta con comparsa depositata l'11-3-2022, chiedendo il rigetto delle domande attoree, in quanto infondate in fatto e in diritto, sul presupposto dell'accertamento dell'intervenuta risoluzione della Scrittura Privata inter partes del
09.10.2019 per avvenuto avveramento delle condizioni risolutive ivi previste. In
pagina 6 di 16 subordine, chiedeva contenere le pretese risarcitorie nei limiti delle risultanze del giudizio. Contr In particolare, contestava innanzitutto il mancato avveramento delle condizioni risolutive, come affermato dall'attrice.
Per quanto attiene alla condizione sub b) (mancata stipula del contratto definitivo tra Contr Contr e AP), la stessa si sarebbe realizzata, atteso che il Dott. di Per_2
avrebbe inviato al Dott. una mera bozza di contratto, da discutere e Parte_5
completare, comunque mai accettata da AP (che non era neppure parte in causa).
Tra l'altro, chiariva altresì la convenuta, la bozza di contratto d'affitto di ramo d'azienda del 07.02.2020 prevedeva espressamente, tra le altre condizioni sospensive, Contr l'ottenimento da parte di di una serie di permessi, licenze, concessioni e Contr autorizzazioni che avrebbe dovuto ottenere da parte degli Enti pubblici preposti.
D'altra parte, in ordine alla condizione sub a) della scrittura privata, riteneva parte convenuta, che la mera disponibilità di a risolvere anticipatamente il contratto Pt_1
d'affitto d'azienda in essere con AP non avrebbe comportato il mancato verificarsi della stessa, atteso che “l'impegno” non corrisponderebbe all'effettiva conclusione dell'accordo. Contr
contestava, altresì, l'affermazione di parte attrice relativa ad un'asserita violazione dei doveri di buona fede e correttezza, posto che la stessa non avrebbe mai tergiversato nella conclusione dell'accordo, ma al contrario avrebbe attivamente agito al fine del buon esito degli accordi, nonostante avesse “riscontrato molteplici e gravi problematiche di carattere tecnico, edilizio, urbanistico e catastale […] che non solo non hanno avuto risposte chiare e precise da parte di , la quale ha addirittura Pt_1
Contr sottaciuto a l'illegittimità edilizio-urbanistica del piano interrato del locale di Via
Partenope e la mancata autorizzazione all'installazione dei dehors, ma hanno avuto come loro conseguenza diretta il fallimento dell'intero progetto di Via Partenope” (cfr p. 16 comparsa di costituzione). Sotto tale profilo contestava, in particolare, il documento avversario prodotto sub doc. 15) che - secondo controparte - attesterebbe la pagina 7 di 16 legittimità urbanistica della destinazione commerciale del piano interrato, consistente in realtà in una C.I.L.A. del 28.02.2018 riguardante il solo piano terra del locale di Via
Partenope.
A sostegno della propria buona fede e del tentativo di raggiugere il buon esito dell'accordo, parte convenuta deduceva che – proprio al fine di ottenere i documenti e le autorizzazioni necessarie – formulava una proposta di proroga, che tuttavia tale rimaneva (cioè mera proposta) e non veniva accettata da . Pt_1
Contr Allo stesso modo, deduceva essere priva di fondamento la tesi avversaria secondo cui avrebbe rinunciato alle condizioni risolutive previste nella scrittura privata.
Da ultimo, affermava l'infondatezza della domanda risarcitoria e della relativa quantificazione dei danni asseritamente subiti da . Pt_1
Con ordinanza del 17 marzo 2020, il Giudice, viste le note di trattazione scritta depositate dalle parti, assegnava i termini di cui all'art.183 comma 6 nn.1, 2 e 3 cpc e rinviava la causa all'udienza del 21 settembre 2023.
Con ordinanza del 22 settembre 2023, il Giudice, viste le note scritte depositate dalle parti e le istanze istruttorie da queste formulate, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava l'udienza di precisazione delle conclusioni.
Con ordinanza del 20 gennaio 2025, il G.U. tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Così ricostruito il fatto come articolato dalle parti, in diritto si osserva che la questione sottesa alla domanda attorea attiene alla valutazione della operatività o meno, nel caso di specie, delle condizioni risolutive pattuite nella scrittura privata regolatrice dei rapporti tra le parti in causa.
Come è noto, la condizione, unitamente al termine e al modus, costituisce elemento accidentale del contratto, in contrapposizione agli elementi essenziali, in quanto è
pagina 8 di 16 estraneo alla sua struttura tipica;
nondimeno, una volta che essa sia inserita nel concreto schema contrattuale, diventa essenziale.
In particolare, la condizione rappresenta l'evento futuro e incerto al quale le parti subordinano il prodursi (condizione sospensiva) o la cessazione degli effetti (condizione risolutiva) di un contratto o di un singolo patto contenuto in quest'ultimo e della clausola che fa dipendere l'efficacia o la risoluzione del contratto dal verificarsi di un evento futuro e incerto.
Ne deriva che ove sia pattuita una condizione risolutiva, come è nel caso di specie, al verificarsi dell'evento futuro e incerto consegue obbiettivamente la risoluzione dell'accordo, senza che assuma rilievo alcuna valutazione di responsabilità per inadempimento.
Ebbene, nella fattispecie in esame – come risulta dalla scrittura privata in atti e Contr pacificamente affermato dalle parti – e subordinavano la risoluzione Pt_1
dell'accordo tra loro intervenuto al verificarsi, alternativamente, di una delle seguenti condizioni (previste nell'interesse dell'odierna convenuta): a) la mancata sottoscrizione di un accordo di risoluzione consensuale del contratto di affitto tra la e la Parte_1
concedente, con conseguente mancata riconsegna dei locali da parte della Parte_1
alla concedente stessa entro la data di sottoscrizione del contratto preliminare di affitto di ramo d'azienda, che verrà comunicata per iscritto da alla b) CP_2 Parte_1
mancata sottoscrizione per qualsivoglia motivo del contratto definitivo di affitto di ramo d'azienda tra e la concedente, avente una durata minima di 18 anni, CP_2
entro il 30 settembre 2020. 4.2 Le condizioni di cui sopra sono poste nell'esclusivo interesse di che potrà rinunciarvi o prorogarne i termini, mediante invio di CP_2
comunicazione scritta entro la scadenza anche a mezzo PEC. Condizioni, queste, che – secondo quanto dedotto da parte attrice, non si sarebbero verificate (o comunque Contr sarebbero state rinunciate), con conseguente inadempimento da parte di , che – a fronte di un contratto ormai divenuto pienamente efficacie – non avrebbe dato esecuzione all'accordo.
pagina 9 di 16 Ne consegue che, il vero punctum dolens della vicenda attiene – prima ancora della verifica di un eventuale inadempimento della convenuta – alla valutazione circa l'essersi o meno verificate le condizioni de quibus.
All'uopo la questione necessita di essere analizzata sotto un duplice angolo prospettico: da una parte, occorre verificare se e in che termini la condotta delle parti possa aver causato l'avveramento o meno delle condizioni risolutive;
d'altra parte, è opportuno Contr stabilire se le stesse siano state rinunciate da , nel cui interesse erano state apposte.
Sotto il primo profilo (ossia il verificarsi o meno delle condizioni risolutive), dall'analisi degli atti di causa, deve affermarsi l'operatività dell'effetto risolutivo delle condizioni apposte, atteso il verificarsi delle stesse.
In particolare, in ordine alla condizione sub a) – ossia la mancata risoluzione consensuale del contratto di affitto tra la e la concedente entro la data di Parte_1
sottoscrizione del contratto preliminare di affitto di ramo d'azienda – si osserva quanto segue.
Parte attrice deduceva, nel proprio atto di citazione, che – avendo trovato CP_2
un accordo con AP IL OD per la stipulazione del nuovo contratto di affitto di azienda relativo al Ristorante di cui è causa – in data 7 febbraio 2020 il dottor Per_2
aveva trasmesso al OR la bozza del contratto definitivo di affitto
[...] Parte_4
di ramo d'azienda negoziato con la titolare AP IL OD e “contestualmente
e AP IL OD, si sono dichiarati disponibili a risolvere il Contratto di Pt_1
Affitto fra loro in essere mediante banale atto da sottoscriversi contestualmente alla sottoscrizione del nuovo contratto di affitto di azienda con , così CP_2
realizzandosi il mancato avveramento della condizione risolutiva prevista sub a) all'art. 4 della Scrittura Privata (cfr. pp.

6-7 atto di citazione).
Ebbene, dal tenore della clausola de qua risulta chiaramente che l'evento necessario per il mancato avveramento della stessa va individuato – non nella mera disponibilità alla stipula, ma – nell'effettiva risoluzione consensuale del contratto in essere tra e Pt_1
AP, che tuttavia non è mai stata sottoscritta (come del resto riconosciuto dalla pagina 10 di 16 stessa attrice). Posto, dunque, che è indubbia e incontestata la mancata sottoscrizione di una formale risoluzione, la stessa non può nemmeno considerarsi “sostanzialmente” avvenuta, atteso che chiaramente al mero impegno non può certo attribuirsi il medesimo valore della vera e propria conclusione di un accordo di risoluzione (accordo, tra l'altro, espressamente richiesto dal citato art. 4).
Ciò posto per quanto attiene la condizione sub a), alla medesima conclusione deve giungersi in ordine a quella sub b) (mancata sottoscrizione per qualsivoglia motivo del contratto definitivo di affitto di ramo d'azienda tra e la concedente, avente CP_2
una durata minima di 18 anni, entro il 30 settembre 2020).
E infatti, è pacifico tra le parti che alcun contratto – né preliminare né definitivo – veniva sottoscritto tra e AP IL OD entro la data indicata. CP_2
Il punto, tuttavia, attese le prospettazioni di parti attrice, merita un più approfondito vaglio.
L'attore, infatti, deduceva che in data 7 febbraio 2020 il dottor aveva Persona_2
trasmesso al OR “la bozza del contratto definitivo di affitto di ramo Parte_4
d'azienda negoziato con la titolare AP IL OD” e che il signor Parte_6
in rappresentanza di AP IL OD, aveva “accettato la proposta di CP_2
relativa la stipulazione del nuovo contratto di affitto di azienda dichiarandosi disponibile alla formalizzazione del contratto in qualsiasi momento” (cfr. p. 6 atto di citazione). Secondo le deduzioni di , dunque, l'accettazione da parte della società Pt_1
Contr concedente della proposta di avrebbe comportato “il mancato avveramento della condizione risolutiva prevista sub b) dell'articolo 4 della Scrittura Privata, in quanto
AP IL OD aveva accettato di stipulare il nuovo contratto di affitto di azienda”.
L'affermazione non sembra potersi condividere. Infatti, da una più attenta analisi degli atti di causa e delle deduzioni delle parti, risulta, in primo luogo, che l'atto tramesso veniva qualificato – non come una proposta, ma – come una bozza da discutere (cfr. all.
4 comparsa di costituzione della convenuta, nonché p. 6 dello stesso atto di citazione).
pagina 11 di 16 Sul punto occorre precisare che se è vero che ai sensi del combinato disposto degli artt.
1326 e 1355 c.c. il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta è a conoscenza dell'accettazione, è anche vero che il momento perfezionativo coincide di regola con quello in cui tra le parti sia raggiunto l'accordo sugli elementi costitutivi, sia principali che secondari. Ebbene, nel caso di specie, risulta documentalmente provato
(doc. 4 comparsa di costituzione parte convenuta) che la bozza era ancora “da discutere”. Ne consegue, dunque, l'impossibilità di ritenere formato l'accordo con la trasmissione della mera bozza del contratto.
Vieppiù se si considera che, in ogni caso, la società non ha fornito alcuna prova in Pt_1
ordine ad un'eventuale accettazione della proposta (rectius, bozza) de qua da parte della
AP IL OD. Sul punto è bene sottolineare che “in tema di formazione del contratto, l'accettazione non può essere desunta dal mero silenzio serbato su una proposta, pur quando questa faccia seguito a precedenti trattative intercorse tra le parti, delle quali mostri di aver tenuto conto, assumendo il silenzio valore negoziale soltanto se, in date circostanze, il comune modo di agire o la buona fede, nei rapporti instauratisi tra le parti, impongano l'onere o il dovere di parlare, ovvero se, in un dato momento storico e sociale, avuto riguardo alla qualità dei contraenti e alle loro relazioni di affari, il tacere di uno possa intendersi come adesione alla volontà dell'altro
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10533 del 14 maggio 2014).
Si ribadisce, in ogni caso, che il già citato art. 4 prevedeva espressamente la
“sottoscrizione” del contratto definitivo: sottoscrizione che pacificamente non è avvenuta entro il termine del 30 settembre 2020.
Di qui l'affermazione, sostenuta da parte convenuta e condivisibile, dell'avvenuto Contr verificarsi delle condizioni risolutive stabilite da e nella scrittura privata da Pt_1
loro sottoscritta.
Ciò posto in ordine alla questione relativa all'operatività delle clausole de quibius, subordinate al verificarsi degli eventi presupposti, occorre adesso verificare se le stesse Contr debbano o meno considerarsi rinunciate dalla società .
pagina 12 di 16 Secondo quanto dedotto dall'attrice, infatti, nel giugno del 2020 avrebbe CP_2
proposto di modificare la struttura contrattuale prevista dalla Scrittura Privata stessa, con e-mail del 24 giugno 2020, dichiarando, “da una parte, (a) di rinunciare alla stipula dell'atto di risoluzione del Contratto di Affitto e (b) rinunciare alla stipulazione di un nuovo contratto di affitto di azienda e, dall'altra parte, […] sostituire queste due attività
(già elevate a condizione nella Scrittura Privata) con un atto tripartito di cessione del
Contratto di Affitto già in essere dal 2018” (cfr. p. 8 atto di citazione); proposta, questa, accettata dalla società . Secondo la prospettazione dell'attrice, dunque, non Pt_1
addivenendosi più, per volontà di alla risoluzione del Contratto di Affitto e CP_2
alla stipulazione di uno nuovo, quanto sopra avrebbe inevitabilmente comportato la rinuncia alle condizioni risolutive unilaterali di cui all'art. 4 della Scrittura Privata.
L'affermazione non può essere condivisa.
Ed invero, alla mail del 24.06.2020 (cui parte attrice fa riferimento in relazione alla
Contr nuova proposta formulata da ) risulta allegata – oltre alla bozza di contratto di cessione – una bozza di Addedum (all. 13 memoria di costituzione di parte convenuta), che prevedeva ulteriori condizioni risolutive, quali “il mancato rilascio entro il termine del 31 ottobre 2020 del necessario Permesso di Costruire da parte del CP_8
in favore di , il mancato rilascio entro il medesimo termine del 31 ottobre
[...] Pt_1
2020 dell'autorizzazione da parte della
[...]
per l'esecuzione dei lavori sulla Controparte_9
Contr facciata dell'immobile ove verrà ubicato il ristorante-bar e, infine, il mancato rilascio entro il medesimo termine del 31 ottobre 2020 della necessaria autorizzazione da parte del al posizionamento delle insegne”. CP_10
Posto che, anche in questo caso, come già detto in merito alla bozza del contratto del 07 febbraio 2020 di cui sopra, dalla lettura degli atti non può certamente ritenersi perfezionato l'accordo (atteso che dallo scambio di mail – doc. 22 e 23 dell'atto di Contr citazione – risulta che “la bozza” doveva ancora essere “revisionata da ” e, comunque, mancherebbe la prova dell'accettazione), conseguentemente, non può
pagina 13 di 16 affermarsi che la nuova proposta contrattuale avesse sostituito la scrittura privata originaria con contestuale rinuncia alle clausole risolutive ivi pattuite;
in ogni caso, quandanche si volesse ritenere ciò (cioè che le parti avrebbero sostituito il nuovo contratto di cessione, trasmesso con mail del 24.06.2020, alla scrittura privata e alle relative clausole), dovrebbe allora comunque ritenersi l'operatività delle clausole sospensive contenute nell'Addendum trasmesso contestualmente. Eventi, quelli posti quali condizioni sospensive, comunque non verificatisi.
Da ultimo, si osserva che, in ogni caso, ai sensi dell'art. 4 della scrittura privata sottoscritta dalle parti, la rinuncia avrebbe dovuto essere trasmessa in forma scritta.
Ciò chiarito, occorre esaminare altresì la questione attinente alla (asserita) proroga del Contr termine richiesta da . Contr Sul punto, l'attrice deduceva che con mail del 25 settembre 2020, avrebbe proposto la proroga del termine dal 30 settembre 2020 al 30 novembre 2020 e che questa veniva accettata verbalmente da . Ebbene, pur essendo incontestata tra le parti tale Pt_1
proposta, deve tuttavia osservarsi che – come sostenuto dalla convenuta – dal tenore delle mail allegate risulta come la proroga de qua avesse lo stato di mera proposta, che Contr necessitava ancora dell'approvazione della direzione di . A ciò si aggiunga, inoltre, la mancanza della prova dell'accettazione della proroga da parte di , non potendosi Pt_1
comunque attribuire valore probatorio in tal senso al doc. 25 allegato all'atto di citazione e posto a fondamento della affermazione, di parte attrice, di un'accettazione “per fatti concludenti”. Invero, trattandosi di uno scambio di pec intercorso tra la e il CP_11
avente ad oggetto la richiesta di accesso della pratica edilizia Controparte_8
dell'immobile di via Partenope, lo stesso proverebbe tutt'al più un'attività posta in Contr essere da , ma non un'accettazione da parte di . Pt_1
Ad ogni modo, deve osservarsi che, anche laddove si volesse ritenere che le parti avessero pattuito una proroga del termine al 30 novembre 2020, comunque gli eventi dedotti in condizione – e, si precisa, né quelli della scrittura originaria né quelli dell'Addendum – non si sono verificati nemmeno a quella data.
pagina 14 di 16 Da ultimo, premessa dunque la perdita di efficacia della scrittura privata di cui è causa in ragione del verificarsi delle condizioni risolutive ivi pattuite, deve escludersi la possibilità di addebitare alla convenuta un comportamento contrario ai principi di buona Contr fede e correttezza. L'attività posta in essere da e che avrebbe – dapprima ritardo e poi – portato alla mancata esecuzione della scrittura privata, invero, non sembra potersi configurare come una condotta in malafede, finalizzata a generare il mancato verificarsi degli eventi dedotti in condizione. Piuttosto, la condotta che risulta dalla lettura degli atti di causa è rappresentativa della volontà di concludere un accordo, che tuttavia all'esito di un'attività, per così dire, istruttoria e di un impegno attivo al fine del buon esito delle operazioni, si è rivelato impossibile da realizzare, in mancanza della sussistenza degli elementi atti a soddisfare i propri scopi e, dunque, le condizioni idonee per l'apertura di Contr un punto . Sul punto, infatti, merita sottolineare che la ratio della disciplina della condizione, quale elemento accidentale del contratto, è proprio quella di consentire alle parti di dare ingresso nel contratto ai motivi personali delle stesse, di regola irrilevanti.
In conclusione, deve ritenersi l'intervenuta risoluzione della scrittura privata inter partes del 09.10.2019 per avvenuto avveramento delle condizioni risolutive ivi previste.
Quanto alle spese di lite, si reputa sussistano gravi ed eccezioni ragioni per compensarle interamente tra le parti, alla luce della particolare laboriosita' dell'indagine su tutta la documentazione in atti resasi necessaria per ricostruire la vicenda in esame - di obiettiva difficoltà interpretativa -, al fine di accertare l'avveramento delle condizioni risolutive apposte alla scrittura privata del 9-10-2019, oggetto di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, Sezione XII civile, in persona del Giudice dott.ssa Luigia
Stravino, definitivamente pronunciando in primo grado, così decide:
1) rigetta la domanda attorea;

2) compensa tra le parti le spese di lite.
pagina 15 di 16 Così deciso in Napoli, in data 15-4-2025
Il Giudice
(dott.ssa Luigia Stravino)
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della Dott.ssa Bianca
Petrillo, magistrato ordinario in tirocinio generico.
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