n. 2466/ 2011 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME
Sezione Unica Civile in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Teodora Godini, ha pronunciato la seguente
SENTE NZA nella causa civile iscritta al n. 2466/2011 R.G.A.C. promossa da
(c.f. ) e Parte_1 C.F._1 [...]
(c.f.. ) - entrambi elettivamente domiciliati in Parte_2 C.F._2
Lamezia Terme (CZ) alla via Leonardo Da Vinci n. 15, presso lo studio dell'avv. Pietro
Sinopoli, che li rappresenta e difende come in atti.
- parte attrice - contro
(c.f. ) - elettivamente domiciliato presso Controparte_1 C.F._3 lo studio dell'avv. Gabriele Mercuri, sito in Lamezia Terme (CZ), Corso G. Nicotera n.
266, che lo rappresenta e difende congiuntamente e disgiuntamente all'avv. Carla Dehò, giusta procura in atti;

- parte convenuta -

OGGETTO: compravendita immobiliare tra Testo Unico ZI e Legge n. 47 del 1985 sul condono edilizio – risoluzione per difformità tra consistenza reale degli immobili oggetto di compravendita e quella risultante dalla concessione rilasciata in sanatoria - inadempimento.
CONCLUSIONI: come precisate entro le note di trattazione scritta depositate in occasione dell'udienza del 6.11.2023, tenuta con le modalità introdotte dagli artt. 127, co.
3, e 127 ter c.p.c..
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Ai sensi dell'art. 132, co. 2, n. 4, c.p.c. (come modificato dalla L. 18 giugno 2009, n. 69, art. 45, co. 17) la presente sentenza viene motivata attraverso una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, sicché, nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini del decidere, le posizioni delle parti possono essenzialmente riepilogarsi come di seguito.
1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, gli odierni attori convenivano in giudizio, dinnanzi all'intestato Tribunale, , al fine di sentir accogliere le Controparte_1
1 seguenti conclusioni: “A) accertare e dichiarare la nullità del contratto di compravendita intervenuto tra gli attori e l'odierno convenuto, stipulato con atto pubblico n. 62160 Rep
N. 17476 Racc. del 22/08/2006 e, per l'effetto, condannare il convenuto alla restituzione del prezzo di vendita, maggiorato degli interessi e rivalutazione monetari dal momento della stipula fino al soddisfo. Con ulteriore condanna del convenuto al rimborso in favore degli attori di tutte le spese e pagamenti effettuati dagli stessi per la compravendita, nonché al risarcimento in favore degli attori di tutti i danni subiti derivanti dalla mancata disponibilità e godimento della somma pagata a titolo di prezzo.
B) In via subordinata ove il Giudice adito non ritenesse nullo il predetto contratto,
Voglia pronunciarne la risoluzione con condanna del convenuto in favore degli odierni attori alla restituzione del prezzo, al rimborso di tutte le spese e pagamenti effettuati dagli stessi per la compravendita, nonché al risarcimento in favore degli attori, da liquidarsi anche in via equitativa, di tutti i danni subiti derivati dalla mancata disponibilità e godimento della somma pagata a titolo di prezzo. C) In via ulteriore, accertati la responsabilità e l'inadempimento in capo al convenuto, dichiarare e statuire la riduzione del prezzo dell'acquisto e condannare, per l'effetto, la parte convenuta, alla restituzione della metà del prezzo d'acquisto o nella misura che sarà ritenuta di giustizia, anche in via equitativa, sulla scorta dell'accertata effettiva riduzione del valore del bene al momento dell'acquisto. Con vittoria di spese e competenze di causa con distrazione ex art. 93 c.p.c.”.
In particolare, gli attori deducevano:
a) di aver acquistato dall'odierno convenuto, con rogito del 22 agosto 2006, un appartamento sito in Lamezia Terme, Nicastro, Via Valle, posto al piano terra della scala
C (NCEU del Comune di Lamezia Terme, Sez. Nicastro, foglio 12, p.lla 572, sub. 1), e un locale autorimessa sito nello stesso Comune, posto al piano seminterrato della scala C
(NCEU del Comune di Lamezia Terme, Sez. Nicastro, foglio 12, p.lla 572, sub 2);
b) di aver pagato € 120.000,00 (a mezzo di due assegni circolari dell'importo di
60.000,00 ciascuno), oltre a spese notarili;

c) che nel predetto atto di compravendita la parte alienante dichiarava che gli immobili de quibus erano stati edificati in assenza della concessione edilizia, ma che in data 29.3.1986 era stata presentata domanda di sanatoria al Comune di Lamezia Terme (prot. N. 16.323), con rilascio, in data 14.09.2001, della relativa concessione in sanatorian. 7435.
d) che, tuttavia, si veniva successivamente a conoscere di difformità tra la consistenza reale degli immobili di cui sopra e quella risultante dalla concessione rilasciata in sanatoria e, precisamente, una variazione in aumento della superficie dei beni pari a, rispettivamente, 43 m2 e 44 m², non coperti da sanatoria;

e) che tanto realizzava un abuso sanzionato da nullità ex art. 46 d.P.R. 06.06.2001 n. 380, sicché i coniugi , ignari della predetta abusività, intendevano far valere Persona_1
2 la nullità del contratto di compravendita o risolverlo, domandando altresì la ripetizione di quanto sborsato o, per lo meno, una riduzione del prezzo di acquisto.
1.2 Si costituiva in giudizio , il quale chiedeva: “1) In via preliminare e/o Controparte_1 pregiudiziale: accertare e dichiarare la nullità e/o invalidità e/o inammissibilità dell'atto di citazione notificato per totale indeterminatezza del petitum e della causa petendi ai sensi dell'art. 164 c.p.c. e per carenza di prova, con tutte le conseguenze di legge. 2) In via preliminare e/o pregiudiziale: accertare e dichiarare la decadenza e/o prescrizione dell'azione instaurata dai signori e nei Parte_1 Parte_2 confronti del Sig. , come meglio esposto in narrativa, con conseguente Controparte_1 rigetto delle domande tutte avversarie formulate nei confronti del Convenuto. 3) Nel merito, anche nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle domande svolte in via preliminare e/o pregiudiziale: respingere le domande tutte formulate nei confronti del
Sig. in quanto inammissibili ed integralmente infondate sia in fatto sia in Controparte_1 diritto per le circostanze esposte in narrativa”.
In particolare, il rigetto nel merito della domanda attorea conseguiva alle seguenti deduzioni: - l'immobile doveva comunque ritenersi conforme alla prescrizioni urbanistiche e alla concessione in sanatoria n. 7435 ottenuta ancora in data 14.09.2001; - il convenuto non aveva alcuna responsabilità per l'ipotizzata abusività dell'immobile, mancando oltretutto prova del nesso di causa tra le allegate difformità e la condotta del venditore.
1.3 Né l'una, né l'altra parte, depositavano la prima memoria istruttoria. Così cristallizzato il thema decidendum e, di conseguenza, il thema probandum (Cass., n.
12454/2008), la causa era istruita in via documentale e a mezzo testi (cfr. verb. ud.
04.11.2013, per audizione di e , sentiti sul solo Testimone_1 Testimone_2 capitolo D di cui alla II mem. ex art. 183, co. 6 c.p.c. attorea - generosamente ammesso malgrado la formulazione generica: “gli attori solo a seguito di una verifica successivamente al contratto, nel corso dell'anno 2010, sono venuti a conoscenza di una difformità tra la consistenza reale degli immobili per cui è causa e quella depositata presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Lamezia Terme” – essendo invece le circostanze capitolate sub A, B, C, da provarsi a mezzo documenti ed essendo il capitolo E irrilevante ai fini del decidere).
Venivano rigettate, correttamente, le istanze di esibizione di documentazione liberamente accessibile alle parti già in sede stragiudiziale, o comunque irrilevante in giudizio, mentre si disponeva consulenza tecnica d'ufficio (c.t.u. ing. ), al fine di Controparte_2 accertare la regolarità urbanistica dell'immobile, anche alla stregua dell'intervenuto condono edilizio.
All'udienza del 21.06.2021 il Tribunale formulava alle parti proposta transattiva, che non trovava, però, il favore della parte attrice.
3 All'udienza del 06.11.2023 si assegnavano quindi i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, trattenendo all'esito, la causa per la decisione.
2. In limine litis, corre l'obbligo di precisare che la presente controversia è stata istruita da altri giudici istruttori, precedentemente titolari del ruolo, ai quali lo scrivente Magistrato è subentrato all'udienza del 16.12.2020.
Tanto premesso, in via preliminare, quanto all'eccezione della parte convenuta in ordine alla “totale indeterminatezza del petitum e della causa petendi ai sensi dell'art. 164
c.p.c.”, va negata la nullità dell'atto introduttivo di giudizio, atteso che il medesimo consente di individuare gli elementi costitutivi della domanda avanzata.
In particolare, l'atto di citazione contiene in nuce e sviluppa in modo adeguato tutti gli elementi di identificazione del diritto azionato.
Invero, come più volte chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, la nullità dell'atto di citazione per omessa o incerta determinazione di petitum e causa petendi non sussiste quando tali elementi siano comunque suscettibili di essere individuati attraverso un esame complessivo dell'atto introduttivo del giudizio (già Cass. n. 17180/2007).
Nel caso di specie, la nullità della citazione introduttiva deve essere senz'altro esclusa, dal momento che gli attori hanno indicato, benché genericamente, tutti i fatti costitutivi della pretesa azionata e le circostanze valevoli - secondo la prospettazione a sostegno della domanda proposta - a fondare le pretese azionate nei confronti del convenuto;
la riprova di tale circostanza si ricava, del resto, dalla lettura della comparsa di risposta depositata in cancelleria in data 30.12.2011 nell'interesse del predetto convenuto, laddove quest'ultimo svolge, compiutamente ed esaurientemente, la propria difesa.
2.1. Ancora in via preliminare, deve scrutinarsi l'eccezione di prescrizione, ai sensi degli artt. 1492 e 1495 c.c. avanzata dalla convenuta.
, infatti, ha dedotto l'intervenuta prescrizione dell'azione attorea di Controparte_1 risoluzione contrattuale, per decorso del termine annuale di cui all'art. 1495 c.c., sull'assunto che l'illiceità urbanistica di un immobile integrerebbe un'ipotesi di vizio del bene ex art. 1490 c.c., o comunque di mancanza delle sue qualità essenziali ai sensi dell'art. 1497 c.c., con conseguente applicabilità della disciplina speciale contenuta negli artt. 1490 c.c. e ss.
L'eccezione è infondata. Infatti, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità del titolo abilitativo edilizio, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, né un aliud pro alio (cfr. Trib.
Cassino 16 luglio 2001) ma viene in rilievo l'art. 1489 c.c. (così Cass. n. 11218/1991; conforme, Cass. n. 4786/2007), con la conseguenza l'azione di risoluzione ivi prevista rimane soggetta all'ordinario termine di prescrizione decennale, senza peraltro essere soggetta ad alcun onere di preventiva denuncia (vds. Cass. n. 3510/1956).
4 Pertanto, nel caso di specie, trovando applicazione il termine decennale, la prescrizione dell'azione di risoluzione contrattuale (proposta il 19.08.2011) non risulta compiuta, potendo essa farsi decorrere dalla data della scoperta dell'illiceità urbanistica dell'immobile e, in ogni caso, non più tardi della data di stipula del contratto di vendita
(22.08.2006).
2.2 Nel merito. La vicenda in esame concerne la stipulazione di un contratto avente ad oggetto beni immobili caratterizzati, in tesi attorea, da irregolarità urbanistiche severe;
a fronte di tali irregolarità, i compratori domandano infatti l'accertamento della nullità del contratto per violazione dell'art. 46 d.P.R. 6.6.2001, n. 380 (T.U. ZI) (recte: artt. 17
– 40 L. n. 47/1985, applicabile ratione temporis dal momento che il fabbricato risulta terminato in data 30.06.1982) o, in subordine, la risoluzione del contratto in ragione della consegna un bene difforme dal progetto presentato unitamente alla domanda di concessione edilizia, con vizi che esporrebbero gli attori al rischio di evizione o di sanzioni amministrative, o comunque l'accertamento di un inadempimento in capo al convenuto tale da giustificare almeno una riduzione del prezzo di vendita.
2.3 Riguardo alla domanda di nullità del contratto di compravendita ai sensi della L. n. 47 del 1985, ed il T.U. ZI si osserva quanto segue.
È opportuno precisare che, se di licenza parlava la L. 17.08.1942, n. 1150 (Legge urbanistica), detta locuzione è sostituita dalla L. n. 10/1977 con quella di concessione; infine, con l'intervento del d.P.R. 6.6.2001, n. 380 (T.U. ZI), l'istituto è stato configurato come permesso di costruire. Al di là di tale nomenclatura, la questione principale da affrontarsi riguarda il trattamento giuridico dei contratti aventi ad oggetto il trasferimento di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico.
Giova menzionare che l'art. 40, co. 2, L. n. 47/1985, prevede che: “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù relativi ad edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31, ovvero se agli atti stessi non viene allegata copia conforme della relativa domanda, corredata dalla prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'art. 35”.
Del tutto analogamente, per l'art. 46 d.P.R. 390/2001 “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi a edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.
5 Va aggiunto che il discrimen temporale tra la L. n. 47 del 1985, ed il T.U. ZI (ossia, costruzioni realizzate prima e dopo il 17.03.1985) è stato superato per effetto di due successivi condoni, introdotti con L. n. 724 del 1994 (art. 39) e col D.L. n. 269 del 2003, convertito dalla L. n. 326 del 2003 (art. 32, comma 25) per alcune tipologie di fabbricati ed irregolarità edilizie in riferimento ad abusi, rispettivamente, commessi fino al 31 dicembre 1993 e fino al 31 marzo 2003.
In relazione alle nullità previste dalla normativa appena riportata (cd. nullità urbanistiche), non vi è uniformità di vedute. Alcuni interpreti individuano una nullità di tipo “formale”, nel senso che l'invalidità sussisterebbe nel caso di mancata indicazione nel contratto delle dichiarazioni di cui sopra, indipendentemente dall'effettiva regolarità dell'immobile rispetto alle norme edilizie: “La legge (...) eleva a requisito formale la presenza nell'atto di alcune dichiarazioni, ed è la loro assenza che di per sé comporta la nullità dell'atto, a prescindere, cioè, dalla “regolarità” dell'immobile che ne costituisce
l'oggetto”.
Così, per Cass. n. 5422/2009 “La L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, nel comminare la nullità degli atti tra vivi, con i quali vengono trasferiti diritti reali su immobili ove essi non contengano la dichiarazione degli estremi della concessione (o licenza) edilizia dell'immobile oggetto di compravendita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria, sanziona la sola violazione dell'obbligo formale imposto al venditore di porre l'acquirente dell'immobile in condizione di conoscere le condizioni del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla regolarità del bene stesso attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla concessione edilizia, ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria. Nessuna invalidità deriva al contratto, invece, dalla difformità della realizzazione edilizia rispetto alla licenza o alla concessione e, in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche ed alla conseguente insussistenza del potere della parte di chiedere nel giudizio la verifica della (il)legittimità dell'atto amministrativo corrisponde una carenza di interesse della stessa a dolersi della mancata pronuncia del giudice sulla richiesta di una attività ad essa diretta”); analogamente, si è pronunciata la
Suprema Corte Cass. n. 16876/2013: “i canoni normativi dell'interpretazione della legge non consentono di attribuire al testo normativo un significato che prescinda o superi le espressioni formali in cui si articola (...); la nullità prevista dall'art. 40 in discorso è costituita unicamente dalla mancata indicazione degli estremi della licenza edilizia”.
Anche per Cass. n. 26970/2005, “alla rigidità della previsione [il riferimento è agli artt. 17 e 40, l. 47/1985] consegue che, come non può essere attribuita alcuna efficacia sanante all'esistenza della concessione o sanatoria che non siano state dichiarate nel contratto di compravendita di un immobile, così, in presenza della dichiarazione, nessuna invalidità deriva al contratto dalla concreta difformità della realizzazione
6 edilizia dalla concessione o dalla sanatoria e, in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche”; nello stesso senso anche Cass. n. 155584/2005.
Secondo altro orientamento, invece, oltre a quella formale è configurabile altresì una nullità “sostanziale”: anche se le dichiarazioni richieste sono indicate nel contratto, quest'ultimo è comunque invalido se l'edificio non è, dal punto di vista urbanistico, effettivamente regolare.
Secondo Cass. n. 1199/1997 il legislatore “prevede espressamente una nullità formale, ed implicitamente una nullità sostanziale, quest'ultima legata alla carenza della licenza o concessione edilizia o dalla assenza della domanda di concessione in sanatoria e del versamento della prescritta oblazione”.
Anche per Cass. n. 20258/2009 “La strumentazione prevista dalla l. n. 47 del 1985 ha lo scopo di garantire che il bene nasca e si trasmetta nella contrattazione soltanto se privo di determinati caratteri di abusivismo. La legge si preoccupa che la licenza o la concessione edilizia (ovvero la documentazione alternativa, rappresentata dalla concessione in sanatoria) siano dichiarate in atto, ma sul presupposto che detta documentazione vi sia effettivamente (...) e - poiché la presenza o la mancanza della licenza non possono essere affermate in astratto, ma devono esserlo in relazione ad una concreta opera - essa mira ad attrarre nella comminatoria di nullità (...) i casi riguardanti immobili costruiti in maniera così diversa dalla previsione contenuta nella licenza o nella concessione da non poter essere ricondotti alla stessa”; anche Cass. n.
3892/2012, per cui “la comminatoria di nullità riguarda i casi di immobili costruiti non solo in assenza della licenza o della concessione, ma anche in totale difformità da essa, come è reso palese, tra l'altro, dal fatto che la L. n. 47 del 1985, accomuna, anche sotto il profilo delle sanzioni amministrative e penali (...) l'una e l'altra tipologia di opere abusive”.
In base a quest'ultima ricostruzione, quindi, l'invalidità ricorre nelle seguenti ipotesi: mancanza delle prescritte dichiarazioni (cd. nullità formale); quanto dichiarato non corrisponde al vero, nel senso che viene indicata una concessione che non esiste, oppure che, pur sussistendo, la concessione è difforme rispetto all'immobile cui si riferisce (cd. nullità sostanziale).
Anche quella giurisprudenza che aderisce a tale ultimo orientamento ritiene – tuttavia - che solo nei casi di totale difformità si configuri la nullità del contratto, essendo invece insufficiente un “vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione” (Cass. n. 3892/2012).
A dirimere il riferito contrasto circa l'interpretazione della sanzione di nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, e art. 46 del T.U n. 380 del 2001 sono di recente intervenute le Sezioni Unite, statuendo che “La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del
7 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art.
1418 c.c., co. 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile”; tuttavia, chiarisce la
Suprema Corte, nella sua composizione più autorevole, “In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (Cass. Sez. Un. n.
8230/2019).
Ebbene, in applicazione dei predetti principi, deve osservarsi che nell'atto di compravendita de quo, a rogito Notaio , del 22 agosto 2006, rep. n. Persona_2
62160, racc. n. 17476, impugnato dall'odierna parte attrice, è precisato che “gli immobili oggetto del presente atto sono stati edificati in totale assenza di concessione edilizia, che per tali abusi è stata presentata domanda di sanatoria al Comune di Lamezia Terme in data 29 marzo 1986, registrata al n. 16.323 di protocollo, in dipendenza della quale è stata rilasciata dal Sindaco di detto Comune, in data 14 settembre 2001, la relativa concessione in sanatoria n. 7435…”.
E, del resto, non è neppure oggetto di contestazione nell'odierno giudizio che detta dichiarazione dell'alienante circa l'esistenza della concessione in sanatoria trovi effettivo riscontro nella documentazione esistente (benché, invero, non è prodotta da alcuna parte copia della documentazione relativa alla domanda in sanatoria depositata presso l'
[...]
, neppure dopo che a tanto gli attori erano stati espressamente Controparte_3 autorizzati da precedente g.i., peraltro superando decadenze e preclusioni processuali previste per l'esercizio dei poteri di allegazione e deduzione probatoria).
Sulla scorta di quanto precede, deve concludersi per la validità dell'atto di compravendita de quo, a prescindere dalla conformità delle opere realizzate rispetto a quelle assentite.
L'esistenza del titolo abilitativo riferibile all'immobile - che è appunto, ciò che rileva - è rimasta, in tal modo, accertata, con sua piena commerciabilità.
Quanto alla difformità della situazione di fatto rispetto a quella contemplata in seno alla concessione edilizia rilasciata in sanatoria dal Comune di Lamezia Terme,
l'apprezzamento del dato fattuale della dedotta difformità è pertanto irrilevante ai fini della nullità del contratto di compravendita.
2.4 Gli attori però impugnano il contratto di compravendita stipulato con la convenuta il
22 agosto 2006 deducendo anche di aver scoperto, solo diversi anni dopo l'acquisto, una
“non lieve difformità tra la consistenza reale degli immobili e quella risultante dalla
8 concessione edilizia rilasciata in sanatoria e più precisamente … è stata rilevata una consistenza effettiva di 134,66 m2 contro una consistenza dichiarata e depositata di 91,16
m2, con uno scarto di circa 43 m2 […] è stata rilevata una consistenza effettiva di 135,54
m2 contro una consistenza dichiarata e depositata di 91,16 m2, con uno scarto di circa 44
m2, determinando variazioni in aumento essenziali e consistenti, di certo non coperte da
provvedimento in sanatoria e, pertanto, salvo prova contraria, realizzati abusivamente in difetto o difformità di permesso a costruire”.
Riguardo alla risoluzione del contratto di compravendita, allora, deve rilevarsi che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo la regolarità urbanistica dell'immobile un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, l'eventuale abusività (totale o parziale) dell'immobile costituisce un inadempimento del venditore che non necessariamente incide in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti, comportando l'inidoneità del contratto a realizzare la funzione economico-sociale che gli è propria e giustificando la sua risoluzione.
Infatti, soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per la sanatoria dell'abuso edilizio può ipotizzarsi un inadempimento di per sé idoneo alla risoluzione della compravendita, mentre nelle altre ipotesi la condotta del venditore non si sottrae ad una verifica dell'importanza e gravità dell'inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta od indiretta dell'immobile.
Nel caso di specie non è neppure allegato se e in che misura l'eventuale difformità tra le superfici dell'immobile indicate nella domanda di sanatoria e nella concessione in sanatoria renda insanabile il vizio di corrispondenza urbanistica, o incida sull'importanza dell'inadempimento, della parte convenuta, e sia eventualmente di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto.
Detta valutazione, in assenza di puntuale allegazione, non si sarebbe potuta demandare a c.t.u.. Come noto, infatti, la giurisprudenza di legittimità è granitica nel ritenere che la consulenza tecnica d'ufficio costituisca un mezzo di ausilio per il giudice, volto alla più approfondita conoscenza dei fatti già provati dalle parti, la cui interpretazione richiede nozioni tecnico-scientifiche, e non un mezzo di soccorso volto a sopperire all'inerzia delle parti. Invero, ai sensi dell'art. 2697 c.c., le parti non possono sottrarsi all'onere probatorio di cui sono gravate e rimettere l'accertamento dei propri diritti all'attività del consulente. In altre parole, la c.t.u. non può essere utilizzata per colmare le lacune probatorie delle parti o per alleggerirne l'onere probatorio (cfr. ex plurimis, Cass. n.
1266/2013 e conforme App. Catania n.275/2022).
Alla luce di tanto, si ritiene di dover prescindere dalla consulenza tecnica
(impropriamente) disposta in corso di causa, affidata all'ing. , che ha Controparte_2 confermato: a) che l'edificio in cui si trovano gli immobili di cui è causa è stato costruito
9 nel 1982; b) che con istanza n. 16323 del 20.03.1986 ne aveva chiesto il Controparte_1 condono;
c) che era stata rilasciata la concessione in sanatoria n. 7435 in data
14.09.2001. Ha poi accertato d) che la difformità esistente tra le superfici di cui all'accatastamento e quelli reali non è sostanziale;
e) che, mentre il corpo di fabbrica principale non ha subito ampliamenti di tipo strutturale successivamente alla stipula dell'atto di acquisto, è invece presente un ambiente non accatastato, di superficie pari a circa 17 m2, il cui solaio di copertura costituisce terrazza pavimentata di circa 21 m2,
“costruito in aderenza all'immobile principale e ad esso comunicante” del quale “risulta difficile valutare temporalmente la data di costruzione”; detto ambiente, dunque, potrebbe anche essere risalire ad epoca successiva alla compravendita in oggetto, con edificazione ad opera di soggetti diversi da (come contesta la difesa convenuta). CP_1
In ogni caso, stante la grave lacuna allegatoria di cui si è detto - evidente dalla lettura dell'atto di citazione e non rimediata dalle successive memorie ex art. 183, co. 6, c.p.c.
(del tutto assente, anzi, la fondamentale n. 1) - questo Tribunale ritiene di non poter approfondire tale aspetto del giudizio, con conseguente rigetto tanto della domanda di risoluzione del contratto, che – per identiche ragioni - quella di accertamento di un inadempimento in tesi attorea addebitabile a , fatto rimasto indimostrato. Controparte_1
2.5 Deve ora scrutinarsi la domanda risarcitoria contenuta, in nuce, nell'atto di citazione;
la stessa è rapportata, letteralmente, “ai danni subiti derivati dalla mancata disponibilità
e godimento della somma pagata a titolo di prezzo”, alcuna specificazione ulteriore.
Al riguardo, vale rilevare che la domanda di risarcimento danni per inadempimento contrattuale non è accessoria rispetto alla domanda di risoluzione del medesimo contratto per inadempimento, essendo tali domande autonome tra loro, benché presupposto di entrambe sia l'accertamento dell'inadempimento, che però incide diversamente, dovendo essere di non scarsa importanza per accogliere la domanda di risoluzione e fungendo soltanto da parametro di valutazione per la domanda risarcitoria (così Cass. n.
15779/2000).
Nel caso di specie, oltre a non essere provato – come poc'anzi detto - un inadempimento del convenuto, gli attori nulla hanno dedotto in merito al danno in concreto risarcibile, se non entro le precisazione delle conclusioni.
Ebbene, l'onere di allegazione nel processo civile è una proiezione della regola di cui all'art. 112 c.p.c., in applicazione della quale, dovendo il giudice limitare la sua decisione alla domanda proposta, la parte deve introdurre in giudizio i fatti che ne costituiscono il fondamento, pena la loro irrilevanza. Tale regola va coordinata, nell'attuale sistema, con il regime delle preclusioni, il cui superamento è rilevabile d'ufficio, essendo strumentale non solo alla tutela dell'interesse della controparte, ma anche di quello pubblico al celere e corretto svolgimento del processo;
oggi, infatti, il thema decidendum non è più modificabile dopo la chiusura della prima udienza di trattazione o, al più, dopo la
10 scadenza nel termine di cui all'art. 183, co. 6, n. 1, c.p.c., potendo le parti successivamente solo formulare istanze istruttorie per provare i fatti allegati.
In definitiva, poiché chi chiede non deve proporre la sua pretesa in modo generico, bensì deve consentire che il suo contenuto sia compiutamente identificato e percepito (affinché possa essere oggetto di accertamento, in fatto e in diritto), una domanda meramente assertiva, quale quella svolta nell'atto di citazione - in quanto completamente spoglia da ogni allegazione che ne concretizzi il supporto fattuale (anche nell'ipotesi in cui l'onere della prova di tale supporto non gravi poi sull'attore) - non è idonea a tutelare il diritto sostanziale che le sarebbe sotteso.
E ciò in quanto, “chi giurisdizionalmente agisce avvia un meccanismo di accertamento che, quanto al fatto, è anche probatorio;
e in quest'ultimo caso l'allegazione ne è il presupposto imprescindibile in quanto circoscrive i fatti sui quali quest'ultimo si esplica.
Il giudice, infatti, come sintetizza un noto brocardo, non decide iuxta probata, bensì iuxta alligata et probata partium. Detto principio governa appunto il giudizio di fatto - così come l'opposto jura novit curia quello di diritto -, e si correla al diritto di difesa, in quanto la decisione non può che fondarsi su fatti conosciuti, così che al riguardo sia possibile accendere contraddittorio ed esercitare difesa” (cfr. Cass., ord. n. 24861/2013); parimenti, l'allegazione è necessaria per individuare il possibile oggetto della contestazione, la cui valenza in senso negativo non a caso è incrementata dopo la novella dell'art. 115 c.p.c. (Cass. n. 22055/2017).
Anche in virtù di quanto sopra, non può darsi accesso alla dimostrazione del pregiudizio subito dagli attori in ordine alla vicenda per cui è causa, puntualmente dedotto per la prima volta solo in uno con la memoria d.d. 15.12.2020, e l'ivi allegata perizia di parte attrice (solo formalmente inerente all'impossibilità di accedere ai benefici del cd.
“Superbonus 110”).
Pure infondata si configura, altresì, l'ulteriore domanda per la riduzione del prezzo di vendita in rapporto ad una – non diversamente specificata - diminuzione del valore che i beni compravenduti avrebbero subito per effetto delle difformità urbanistiche. Anche tale domanda è contenuta in forma meramente embrionale nell'atto di citazione, ed è rimasta del tutto inesplorata in istruttoria.
2.6 Le questioni appena vagliate esauriscono quindi la vicenda sottoposta al Tribunale, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti per la definizione del procedimento: gli argomenti di doglianza non espressamente esaminati sono stati ritenuti non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a condurre ad una conclusione di segno diverso.
Resta conseguentemente assorbita ogni ulteriore richiesta, eccezione e difesa svolta dalle parti.
11 3. Quanto alle spese di lite, il Tribunale ritiene che non vi siano motivi per discostarsi dall'applicazione dell'ordinario principio di soccombenza, ragion per cui esse sono poste in capo alla parte attrice ed in favore del convenuto.
Vale precisare che la suddetta liquidazione avviene sulla base delle nuove tabelle 2022 di cui al D.M. n. 147 del 13/08/2022, in vigore dal 23 ottobre 2022, il quale, pur se sopravvenuto al giudizio da cui trae linfa il diritto al compenso, si applica a tutte le liquidazioni successive alla sua entrata in vigore.
Pertanto, tenuto conto del valore della causa (secondo il criterio del disputatum) e della qualità dell'attività defensionale prestata, le spese di lite sostenute dalle attrici vengono liquidate nei valori minimi in € 7.052,00 per compensi professionali (di cui 1.276,00 per la fase di studio, 814,00 per la fase introduttiva, 2.835,00 per la fase istruttoria e 2.127,00 per la fase di decisione), oltre spese generali al 15%, CPA e IVA come per legge ed esborsi.
3.1 Le spese della c.t.u. espletata in corso di causa dall'ing. Controparte_2 seguono la soccombenza e sono liquidate, in virtù di natura e qualità dell'opera prestata, come da separato e contestuale decreto, in € 980,61, oltre accessori, detratti gli importi già corrisposti e con rimborso in favore del convenuto dell'eventuale acconto versato;

4. La domanda giudiziale di risoluzione del contratto immobiliare rientra tra quelle per le quali – ex art. 2652, co.1 n. 1) c.c., vi è trascrizione nei registri immobiliari.
Ove, dunque, la domanda sia stata trascritta, ne va disposta la cancellazione ai sensi dell'art. 2668, co. 2 c.c., atteso il rigetto della istanza risolutoria.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lamezia Terme, Sezione Unica Civile, in persona del giudice monocratico dott.ssa Teodora Godini, definitivamente pronunciando sulla causa in oggetto, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
1) rigetta la domanda attorea;

2) condanna gli attori, in solido, al pagamento in favore di delle Controparte_1 spese di lite del presente giudizio, che liquida in complessivi € 7.052,00 per compensi, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre Iva e Cpa come per legge;

3) pone a carico di e di le spese della Parte_1 Parte_2
c.t.u. espletata in corso di causa dall'ing. , che sono liquidate Controparte_2 in € 980,61, oltre accessori, detratti gli importi già corrisposti e con rimborso in favore del convenuto di quanto eventualmente da costui già versato in acconto.
4) ove la domanda giudiziale sia stata trascritta, ne ordina la cancellazione ai sensi dell'art. 2668, co. 2, c.c. (causa civile iscritta presso il Tribunale di Lamezia
Terme, Sezione Unica Civile, al n. 2466 del R.G.A.C. dell'anno 2011; relativa all'appartamento sito in Lamezia Terme, Frazione Fronti, Via Valle, posto al
12 piano terra, censito al NCEU del Comune di Lamezia Terme, Sez. Nicastro, foglio 12, p.lla 572 sub 1 e locale autorimessa posto al piano seminterrato censito al NCEU del Comune di Lamezia Terme, Sez. Nicastro, foglio 12, p.lla 572 sub
2).
Così deciso in Lamezia Terme, 16/05/2024.
IL GIUDICE dott.ssa Teodora Godini

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