N. R.G. 773/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonio Converti – gop - ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g.773/2023 promossa da:
(C.F. ), ex sé rappresentato ai sensi dell'art. 86 c.p.c., Parte_1 C.F._1 con studio in Teramo, Via A. Cipollone n. 44
- Attore - contro
, in persona del Presidente e Controparte_1 legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Teramo, Via Ciotti n. 11, nello studio dell'Avv.
Pasquale Tiberii, che la rappresenta e difende, in virtù di procura trasmessa nel fascicolo telematico ex art. 83 co. 4 c.p.c.;
- Convenuta -
OGGETTO: azione di ripetizione di indebito
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per l'attore, “Voglia l'On.le Tribunale intestato, in accoglimento delle richieste desumibili dalla narrativa che precede, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione, - accertare e dichiarare non dovute le somme percepite dalla convenuta a titolo di
“spese generali e di amministrazione (lett. B)” e, per l'effetto, ordinare la restituzione all'esponente delle somme incassate a tale titolo, da quantificarsi in € 5.002,56, (cinquemiladue/56), oltre ad interessi maturati e maturandi dalla data di pagamento di ciascuna rata all'effettivo saldo. - Accertare e dichiarare non dovute le somme versate dall'attore, a qualunque titolo, per
l'acquisto dell'immobile in oggetto, eccedenti l'importo di € 23.282,00 indicato in contratto, e, per l'effetto, condannare la convenuta alla restituzione di tutte le somme eventualmente versate in eccesso dall'attore; - Condannare, sempre e CP_1 comunque, la controparte al pagamento delle competenze di lite, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CAP come per legge”. Per parte convenuta, “Voglia l'On.le Tribunale di Teramo, ogni contraria istanza eccezione e deduzione reiettarigettare le domande di parte attrice cosi come proposte in quanto inammissibili e comunque infondate in fatto e in diritto e per l'effetto accertare e dichiarare come legittimo e dovuto il pagamento delle spese generali e di amministrazione (lettera B) di cui al contratto di compravendita e alle norme di legge con ogni opportuna statuizione, il tutto sempre con vittoria di spese e competenze del giudizio. Con ogni più ampia riserva sia in punto di fatto che di diritto sia istruttoria che di merito nei concedenti termini processuali”.

MOTIVAZIONE
Con atto di citazione notificato in data 27 febbraio 2023, ha evocato in giudizio innanzi a Parte_1 questo Tribunale l' , al Controparte_2 fine di ottenere la restituzione delle somme asseritamente indebitamente incassate dalla convenuta a titolo di “spese generali e di amministrazione” per l'immobile sito in Teramo, fraz. Sant'Atto, Strada Comunale n.
19/c, distinto al N.C.E.U. del predetto Comune, fg. 26, p.lla 18, sub 51.
A sostegno della formulata domanda, l'attore ha eccepito e dedotto, in sintesi: i) di avere acquistato l'immobile di cui sopra dalla convenuta con rogito notarile in data 25 marzo 2011, quale ultimo CP_1 appartamento rimasto in proprietà dell'Ente nel complesso residenziale di Sant'Atto, già interamente riscattato dagli altri assegnatari;
ii) che la convenuta, non avendone alcun titolo, giacché non più proprietaria di nessuno degli appartamenti componenti lo stabile, ha continuato a pretendere ed incassare, dal solo odierno attore, il pagamento delle “spese generali e di amministrazione”, pur in presenza di autogestione degli spazi comuni da parte dei condomini, iniziata ben prima dell'anno 2011, nonché successivamente alla formale costituzione del , avvenuta nell'anno 2021; iii) che, in particolare, la Controparte_3 convenuta avrebbe incassato indebitamente, in aggiunta al prezzo pattuito per la vendita, la ulteriore somma di euro 5.002,56 a titolo di “spese di gestione ed amministrazione”, continuando, poi, a richiedere le menzionate spese di amministrazione mediante l'invio di bollettini di pagamento, ultimo dei quali relativo alle mensilità di Ottobre-Novembre 2024.
L' costituitasi in giudizio, ha eccepito e dedotto, in sintesi, la legittimità delle pretese di pagamento CP_1 poiché, essendo stato l'attore l'ultimo degli assegnatari ad aver acquistato l'immobile in proprietà CP_1 all'atto della formale costituzione del condominio il medesimo avrebbe dovuto, in quanto proprietario, formulare richiesta di esonero dal pagamento mediante l'allegato modulo.
La causa, istruita a mezzo prove precostituite, previo rigetto delle prove orali richieste da parte attrice, ritenute ininfluenti ai fini della decisione, è pervenuta - per la precisazione delle conclusioni – all'udienza del 17/09/2024, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., e qui trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di memorie conclusionali e di replica.
---------- L'art. 2033 c.c. (“Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato…”) afferma il diritto di ripetere ciò che è stato corrisposto per un pagamento non dovuto. L'obbligazione, di cui la norma in esame presuppone l'assenza, dev'essere intesa in senso strettamente giuridico: essa è, cioè, un'obbligazione avente le caratteristiche della patrimonialità della prestazione e della sua corrispondenza a un interesse, anche morale del creditore, di modo che assurga a figura giuridica distinta da quegli altri obblighi, i quali, per quanto diano luogo ad azione, tuttavia non hanno contenuto patrimoniale diretto o di riflesso. nonché dagli altri che costituiscono la sfera della vita morale e sociale e da cui non evadono o perché rispondono a bisogni universali meno sentiti o perché il valore e il motivo della loro esistenza consiste nella spontaneità del loro adempimento.
Perché il pagamento non sia dovuto non deve sussistere, per alcun titolo, il dovere giuridico di eseguirlo: non dev'essere, cioè, un rapporto di diritto, cui la legge conceda tutela e azione, per ottenere coattivamente l'adempimento di quella prestazione che, invece, viene adempiuta. In conseguenza, integra l'indebito oggettivo il semplice fatto d'un pagamento eseguito e correlativamente ricevuto senza causa. Da tale concetto consegue che ricorre l'indebito oggettivo anche quando il dovere giuridico d'eseguire il pagamento sussista, ma per adempiere una prestazione diversa, nella sua entità reale, da quella per la quale il pagamento è avvenuto, intendendosi per pagamento l'adempimento, in senso lato, dell'obbligazione o, meglio, della supposta obbligazione: vale a dire la praestatio eius quod est in obbligatione, ossia la dazione di denaro, di cose, di corpi certi in peso, numero e misura e, comunque, ogni adempimento che significhi esatta prestazione di ciò che si riteneva dovuto e contenuto del diritto e scopo dell'azione di ripetizione - che, come detto, si risolve in un'azione personale per ottenere l'adempimento di un'obbligazione di restituzione - sono quelli di conseguire, appunto, la restituzione di ciò che fu indebitamente pagato, con tutti gli accessori.
Giova inoltre ricordare, in punto di diritto, che nella ripetizione di indebito opera il normale principio dell'onere della prova a carico dell'attore, il quale, quindi, è tenuto a dimostrare sia l'avvenuto pagamento sia la mancanza di una causa che lo giustifichi (Cass. Civ. n. 30713 del 27 novembre 2018).
L'applicazione delle suesposte coordinate giuridiche al caso di specie conduce all'accoglimento integrale della domanda attorea.
Anzitutto, va rilevato che l'immobile in oggetto e su descritto fa parte di un complesso residenziale composto da quaranta appartamenti di realizzazione ex Istituto Autonomo Case Popolari e, alla data della stipula, risultava l'ultimo in proprietà dell' essendo tutti gli altri appartamenti già riscattati ed CP_1 acquistati dai legittimi assegnatari (circostanza non contestata - con rilievo ex art. 115 c.p.c. - e come da copia degli estratti catastali relativi a tutti gli immobili in proprietà della convenuta nel Comune di CP_1
Teramo, dai quali si evince come la convenuta non sia proprietaria di nessuno degli appartamenti di cui al condominio in oggetto, foglio 26, P.lla 18, doc 12 fasc. parte attrice). Con atto pubblico si procedeva alla vendita dell'immobile e all'art. 5 del contratto veniva prevista l'eventuale pagamento di una quota mensile a titolo di “spese generali e di amministrazione (lett b.)”, da corrispondersi, eventualmente, per spese relative all'amministrazione dello stabile, ovvero nel caso di mancata costituzione del condominio o dell'autogestione condominiale.
Va osservato che, a fondamento dell'accoglimento della domanda, come espressamente previsto dalla Carta dei Servizi ATER, “E' fatto divieto agli enti gestori di proseguire, o di iniziare, l'attività di amministrazione degli stabili integralmente o prevalentemente ceduti in proprietà”, in ossequio a quanto previsto dall'art. 32 L.R. Abruzzo n.
96/96 (“Norme per l'assegnazione e la gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica e per la determinazione dei relativi canoni di locazione”). Tale divieto, del resto, oltre che dalle norme di legge è desumibile dal medesimo contratto di vendita, il quale prevede che, verificandosi le condizioni previste dal
Codice Civile o dall'art. 36 della L.R. n. 55/1986, si è proceduto a cura e spese dei comproprietari, alla costituzione del condominio o dell'autogestione, e a tal proposito va precisato che l'elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi, la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo (gli appartamenti del complesso in questione, costruiti “a schiera” in blocchi autonomi di due unità con ingresso e cortile indipendente, con una sola corte centrale comune, non rendevano necessaria la formale costituzione di un condominio, né la nomina di un amministratore), ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4/11/1994 n.
9062; Cass. 18/12/1978 n. 6073; Trib. Roma 2/11/2000), a prescindere dalla successiva costituzione formale per cause estranee all'oggetto di causa. L'attore ha dimostrato, anche ricorrendo al principio di preponderanza civilistica, il ricorso al sistema di autogestione per il periodo indicato (doc. 2 fasc. parte attrice), se non addirittura per il periodo precedente l'anno 2011, nel quale l'amministrazione del complesso residenziale di Sant'Atto era affidata all'autonoma gestione dei condomini, i quali provvedevano pro-quota alle spese comuni, gestione che si consolidava comunque formalmente con la costituzione del CP_3
“ avvenuta con delibera del 17 aprile 2021, al fine di poter accedere alle agevolazioni Controparte_3 fiscali del cosiddetto “bonus 110%” per interventi di efficientamento energetico.
Pertanto, avendo l'attore provato le somme pretese e riscosse dall' e non avendo la Controparte_1 convenuta più alcun titolo per amministrare lo stabile in questione, né avendo mai provveduto in concreto alla sua amministrazione durante il periodo in questione, va accolta la domanda avanzata e disposta la ripetizione delle versate quote mensili per spese di gestione e amministrazione – pari a euro 36,63 per l'anno 2011, e a partire dall'anno 2012, in euro 42,25, addebitati con i bollettini inviati nei successivi dieci anni, ovvero sino all'anno 2021, per un totale di euro 5.002,56, (cinquemiladue/56), regolarmente pagati dall'attore in aggiunta al prezzo di vendita fissato (doc. 4 fasc. parte attrice). Su tali somme, costituenti debito di valuta, vanno corrisposti gli interessi legali, in assenza di prova del maggior danno, dal momento della domanda, intesa quale atto di costituzione in mora del 24/06/2016
(Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, sent. 13 giugno 2019, n. 15895) sino al saldo.
Le spese della procedura seguono la soccombenza della convenuta e sono liquidate come in dispositivo, sulla base dei parametri indicati nel D.M. n. 147/2022, in relazione allo scaglione individuato in base al valore del procedimento (scaglione da euro 1.101,00 ad euro 5.200,00), con l'applicazione dei valori medi indicati nell'allegata tabella per tutte le fasi.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando in ordine al giudizio iscritto al numero di ruolo di cui in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, così provvede:
1) Accoglie la domanda per le ragioni di cui in parte motiva, e, per l'effetto
2) Condanna l' , al pagamento, in Controparte_1 favore dell'attore, della somma di euro 5.002,56, oltre interessi come in parte motiva, a titolo di spese generali e di amministrazione non dovute;

3) Condanna l' , alla rifusione delle Controparte_1 spese processuali in favore di parte attrice, liquidate in euro 2.552,00 per compenso professionale al difensore, oltre spese esenti documentate, spese generali (15%), I.V.A. e C.P.A. ove dovute come per legge;

4) Rigetta ogni altra domanda.
Così è deciso in Teramo, il 14 aprile 2025.
Il Giudice
Dott. Antonio Converti