REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PAVIA
SEZIONE III CIVILE in persona del Giudice dr.ssa Donatella Oneto, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 3694/2023 RG, promossa da
società e in persona del suo legale rappresentante Parte_1 Parte_2 signor con sede in BB (Mi), via Eugenio Montale n. 18, Parte_3
(C.F. ), P.IVA_1 Rappresentata e difesa dell'Avv. Gianluca Boretti, (C.F. , ed C.F._1 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Milano (Mi), via del Caravaggio n. 5
ricorrente contro
in Controparte_1 persona del suo Presidente signor con sede in BB Controparte_2 (MI), via Don Luigi Sturzo n. 20, (C.F. – P. IVA , P.IVA_2 P.IVA_3 Rappresentata e difesa dall'Avv. Armando Caporale (C.F. ) e l'Avv. C.F._2
Giulia Benvenuti (CF ) ed elettivamente domiciliata presso lo C.F._3 studio degli stessi in Milano Via F. Petrarca n.24
resistente
Oggetto: Risoluzione contratto di locazione
Conclusioni
Le parti hanno concluso come in atti
Svolgimento del processo
pagina 1 di 5 Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida la società
e conveniva nanti il Tribunale di Pavia in funzione di Parte_1 Parte_2
Giudice delle locazioni l' esponendo quanto segue: CP_1 Controparte_1
con contratto di locazione commerciale, concluso in data 01/08/2015, registrato in data 04/08/2015 presso l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Milano – Ufficio Territoriale di Magenta al n. 3688 serie 3T, l'intimante concedeva in locazione alla per la Controparte_1 durata di dieci anni, con decorrenza dall'01/08/2015, l'immobile sito in BB (Mi), via Don Luigi Sturzo n. 20, e più precisamente un fabbricato descritto al N.C.E.U. al foglio 16 (sedici), mappale 532 (cinquecentotrentadue), sub. 704 (settecentoquattro), via
Don Luigi Sturzo n. 20, piano T. cat. C/3, classe 3, mq 406, R.C. 1.383,9; il canone di locazione annuo veniva convenuto in euro 16.000,00 (sedicimila/00), da pagarsi al domicilio del locatore in n. 4 rate trimestrali anticipate di euro 4.000,00
(quattromila/00), oltre alle spese condominiali;
la proprietaria già in data 17/11/17 notificava alla Associazione un atto di “intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida” (doc. 3) per il mancato pagamento dei canoni per euro 27.587,00, oltre agli interessi di mora e alle spese di procedura;
le parti definivano transattivamente la vertenza nei seguenti termini (doc. 4):
«a) l'Associazione si impegna a corrispondere alla che Parte_4 accetta con rinuncia, a mero titolo transattivo, agli interessi di mora maturati pari ad euro
2.846,96, la somma omnicomprensiva di euro 12.866,00 (dodicimilaottocentosssantasei/00), al netto della ritenuta d'acconto sui compensi professionali pari ad euro 460,53, a saldo e stralcio di qualsiasi pretesa creditoria da quest'ultima vantata per canoni ad oggi scaduti (compreso il trimestre 01/02/18 – 30/04/18), interessi di mora e spese legali maturate e successive;
b) il pagamento dell'importo di cui al punto a) da parte dell'Associazione in favore della società proprietaria verrà eseguito, mediante bonifico bancario, in dodici rate mensili ciascuna di euro 1.072,20 (millesettantadue/20), scadenti il giorno 01 di ogni mese, con decorrenza 01/03/18 e termine 01/02/19; c) l' si impegna a corrispondere, mensilmente e CP_1 contestualmente alle scadenze di cui al punto b), i canoni di locazione che andranno a scadere, a partire dall'01/05/18, mediante il versamento, sempre tramite bonificio bancario, della somma mensile di euro 1.333,33, pari a 1/3 dell'attuale canone di euro 4.000,00, che viene confermato da entrambe le parti;
d) il presente accordo non ha carattere novativo, pertanto in caso di mancato e/o ritardato adempimento anche di una sola delle rate pattuite e, più in generale delle obbligazioni di cui ai capi a), b) e c), lo stesso dovrà intendersi risoluto di diritto ex art. 1457 cod. civ. e risorgeranno integri i diritti originari della proprietaria di agire per il recupero dell'intero importo capitale, degli interessi di mora ex D. Lgs. 231/02 e delle spese legali e di dare corso ad iniziative espropriative»; la conduttrice non ottemperava al piano di rientro concordato, né corrispondeva integralmente i canoni di locazione successivamente maturati, risultando debitrice della somma di euro 31.884,96, comprensiva di euro 2.846,96 a titolo di interessi di mora di cui pagina 2 di 5 alla menzionata scrittura privata, da ritenersi risolta per esclusivi fatto e colpa della conduttrice, e di euro 29.038,00 per canoni non corrisposti, compreso il trimestre in corso
01/05/2023 – 31/07/2023, oltre agli interessi di mora successivi ex D. Lgs. 231/02;
i vari solleciti verbali inoltrati dalla proprietà alla società conduttrice rimanevano privi di qualsivoglia seguito. Intimava pertanto sfratto per morosità con richiesta di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Si costituiva contestando gli assunti avvversari e sostenendo quanto segue: CP_1
Sussisteva il grave inadempimento ex art. 1460 c.c. della Società attrice e ciò tanto in relazione agli omessi interventi limitativi avverso gli atti emulativi dei vicini che impedivano ad il godimento pieno dell'immobile, quanto e soprattutto in CP_1 conseguenza delle continue infiltrazioni all'immobile per i vizi del tetto dal quale continuavano ad esserci – periodicamente in occasione di rovesci – infiltrazioni d'acqua che avevano danneggiato (nel 2016 nel settembre 2018 e nel febbraio 2022) gravemente i locali de quibus. I necessari lavori di ristrutturazione (con definitiva riparazione del tetto) non venivano MAI effettuati dalla Società locatrice e le difficoltà (conseguenti oltre che agli atti emulativi dei vicini alle periodiche infiltrazioni) economiche di ne erano diretta conseguenza, CP_1 aggravavate anche in esito alla pandemia da Covid-19 che impediva l'attività sociale e portavano alla formulazione di un “pactum non petendo”per il periodo marzo 2020/settembre 2021.
Chiedeva pertanto il rigetto delle avversarie pretese. Ordinato all'intimato il rilascio dell'immobile ,espletata la mediazione e mutato il rito, nel prosieguo parte ricorrente chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione con ogni consequenziale pronuncia in ordine al pagamento dei canoni e dell'indennità di occupazione.
Parte resistente insisteva nella propria eccezione di inadempimento e comunque chiedeva di compensare i danni subiti dalla conduttrice per le infiltrazioni con i crediti della locatrice nella misura in atti indicata. Nel corso dell'istruttoria si procedeva all'interpello del legale rappresentante della società ricorrente ,dei testi di parte ricorrente lattoniere e Parte_3 Testimone_1 Tes_2
,figlio di nonché dei testi di parte resistente
[...] Parte_3 Testimone_3
e , entrambi soci dell'
[...] Testimone_4 Controparte_1
Indi la causa veniva discussa e decisa con la lettura del dispositivo telematicamente depositato all'esito dell'udienza del 26 febbraio 2025.
Motivi della decisione
Il ricorso è fondato e deve essere accolto .
non ha contestato la quantificazione delle somme pretese da parte CP_1 ricorrente insistendo soltanto nell'eccezione di indempimento per i danni causati dalle infiltrazioni d'acqua in occasione di eventi atmosferici.
pagina 3 di 5 Tali danni risultano però tempestivamente riparati dalla società come testimoniato dal lattoniere di fiducia . Testimone_1
Le infiltrazioni del 2016 che avrebbero portato ad inagibilità dei locali ed alla necessità di rifare il parquet secondo il teste attengono ad una Testimone_3 problematica precedente alla transazione doc. 4 di parte ricorrente che non ne fa menzione risultando pertanto attualmente inopponibile anche alla luce della genericità della deposizione .
In ogni caso i fatti allegati,come già osservato dal Giudice della convalida,non possono fondare un'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c.

considerato che

ha sempre conservato la disponibilità dell'immobile e che l'eventuale CP_1 sussistenza di un inadempimento di parte locatrice nei termini dedotti dal conduttore non autorizzava l'autosospensione dei canoni non autorizzata neanche dalla legislazione emergenziale relativa al periodo Covid.
Il ricorso deve pertanto essere accolto con le conseguenze di cui al dispositivo.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo a favore della parte ricorrente.
GG. 60 per la motivazione.


P.Q.M.


Visti gli artt. 429 cpc e 447-bis cpc
Accerta e Dichiara per la causale di cui in motivazione la risoluzione del contratto di locazione concluso in data 01/08/2015, registrato il 04/08/2015 presso l'Agenzia delle Entrate
Direzione Provinciale di Milano – Ufficio Territoriale di Magenta al n. 3688, serie 3T, relativo all'immobile adibito ad uso diversi, sito in BB (Mi), via Don Luigi Sturzo n. 20, piano terreno, identificato catastalmente al foglio 16, mapp. 532, sub. 704, incluse le pertinenze.
Condanna
la Controparte_1
” a rilasciare immediatamente l'immobile in BB (Mi), via Don Luigi
[...]
Sturzo n. 20, libero di persone e cose ed a disposizione della e Parte_1 Parte_2
[...]
Condanna la Controparte_1
” a pagare a e la somma di euro 37.565,61 (doc. 13), di
[...] Parte_1 Parte_2 cui euro 34.718,65 per canoni di locazione impagati al 28/02/2024 ed euro 2.846,96 a titolo di interessi di mora maturati al mese di febbraio 2018, al netto dell'indennizzo assicurativo di euro 3.500,00 del 04/12/2018, oltre al pagamento dei canoni e indennità di occupazione successivi, pari trimestralmente ad euro 4.738,00, sino all'effettivo rilascio, oltre interessi moratori anche ai sensi dell'art. 1284, IV comma, cod. civ., dal dovuto al saldo .
Condanna
la Controparte_1
” a rifondere alla controparte le spese di lite che liquida in conformità alla nota spese
[...]
pagina 4 di 5 depositata nella misura di €1.086,84 per spese,€ 9.822,00 per competenze ,oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15 % oltre IVA e CPA
FISSA
In gg. 60 il termine per il deposito della motivazione della sentenza
Pavia,26 febbraio 2025
Il Giudice
Dott. Donatella Oneto
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