R.G. n. 564/2015
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
Il Tribunale di Bari, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica costituito dal Giudice dott.ssa SI ME ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 564/2015 di R.G. promossa da:
rappresentata e difesa dall'avv. Cipriano Popolizio presso il cui Parte_1
studio sito in Altamura (Ba) alla via Assisi n. 7 ha eletto domicilio, giusta mandato in atti;

- parte attrice -
CONTRO in persona del curatore fallimentare , rappresentata Controparte_1 CP_2
e difesa dall'avv. Vito Menzulli e con lui elettivamente domiciliata in Altamura (Ba) alla via Gravina
n. 116, giusta mandato in atti;

- parte convenuta –

OGGETTO: vendita di cose immobili;
contratto preliminare.
CONCLUSIONI: la parte attrice ha concluso come da note di trattazione scritta depositate in vista dell'udienza del 23.09.2024 e nei precedenti scritti difensivi.
CONSIDERATO IN FATTO ED IN DIRITTO che quanto al profilo processuale inerente alla decisione della causa mette conto rilevare che l'udienza di discussione è stata celebrata in applicazione del disposto dell'art. 127 ult. co. e 127 ter c.p.c. mediante comparizione figurata nelle forme della trattazione c.d. scritta (cfr. decreto di fissazione udienza).
MOTIVI DELLA DECISIONE
SI ME Per quanto strettamente rileva ai fini della decisione, giusta il disposto degli artt. 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riassumersi come segue.
Con atto di citazione notificato in data 09.01.2015 conveniva Parte_1 in giudizio dinanzi all'intestato Tribunale la società per ivi sentire accogliere le seguenti CP_1 conclusioni: “1) dichiarare la CLE. (C.F. e P.IVA ) in persona del legale CP_3 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, con sede in Altamura alla via Gravina n. 116, inadempiente all'obbligo assunto con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita del 18.03.2011; 2) dichiarare, ex art. 2932 c.c., concluso tra le parti il contratto di vendita di cui in premessa e, per
l'effetto, trasferire in capo alla attrice ( ), Parte_1 C.F._1
nata in [...] il [...], la piena proprietà dei seguenti beni immobili:
a) “appartamento ad uso abitazione, al primo piano del fabbricato avente accesso condominiale da Via Cimitero snc, precisamente quello avente accesso dalla porta a destra per chi salga le scale, composto da soggiorno- pranzo, due vani ed accessori, della superficie complessiva di mq. 60 (metri quadrati sessanta), oltre i balconi per una superficie di circa mq. 2 (metri quadrati due), confinante con vano scala ed atri condominiali, con via Cimitero, con proprietà , CP_4
con proprietà , con proprietà , con proprietà e Controparte_5 Persona_1 Controparte_6 con proprietà , o loro aventi causa, salvo altri”, censito in Catasto Fabbricati di CP_7
Altamura al Foglio 158, p.lla 4731 sub n. 12 cat. A/3 classe 5 consistenza 3,5 vani, rendita Euro
334,41;
b) “pertinenziale locale ad uso garage, al piano terra del medesimo edificio, al quale si accede da via Cimitero snc, della superficie di circa mq. 19 (metri quadrati diciannove) netti interni, completo di piccolo bagno comprensivo di lavandino, piatto doccia e seditoio, confinante con androne e vano scala di accesso ai piani superiori per due lati, con altra proprietà della società promittente venditrice per due lati e con via cimitero, salvo altri, censito in Catasto Fabbricati di
Altamura al Foglio 158, p.lla 4731 sub n. 2 cat. C/6 classe 5 consistenza 21 mq, rendita Euro 81,34;
3) in ogni caso, previa compensazione con quella di €. 18.720,00 (diciottomilasettecentoventi/00) ancora dovuta dall'attrice a titolo di saldo del corrispettivo, condannare la società convenuta, in persona del legale rappresentante pro tempore al risarcimento, in favore della attrice, della residua somma che sarà ritenuta equa e di giustizia e comunque nella misura non inferiore a quella necessaria alla estinzione del mutuo in premessa maggiorato delle spese necessarie alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli, ovvero in subordine con condanna della società convenuta ad estinguere il mutuo in premessa e a procedere alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli (ipoteca volontaria iscritta in data 11.05.2011 presso l'Ufficio dei Registri
Immobiliari di Bar ai numeri 20851 del Registro Generale e 4700 del Registro Particolare in favore
SI ME del Banco di Napoli S.p.A. a garanzia di mutuo per originari € per originari €. 800.000,00 a garanzia di mutuo per originari €. 400,000,00; 4) ordinare al Conservatore dei Registri immobiliari di Bari di procedere a tutte le necessarie trascrizioni e formalità, con esonero da ogni di lui responsabilità al riguardo;
5) condannare la società convenuta al pagamento delle spese e competenze del giudizio”.
Parte attrice esponeva in fatto che con contratto preliminare di vendita sottoscritto in data
18.03.2011 la prometteva di venderle, a fronte della promessa di acquistare, entro la CP_1
data del 31.05.2013 fissata per la stipula del contratto definitivo, la piena proprietà di beni immobili facenti parte di un fabbricato sito in Altamura (Ba) alla via Cimitero, all'epoca in corso di realizzazione a seguito di demolizione e di ricostruzione del preesistente edificio.
In particolare, gli immobili per come descritti in premessa (appartamento a uso abitazione di
60 mq. e locale pertinenziale a uso garage di 19 mq., rispettivamente) erano valutati dalle parti in modo che il corrispettivo convenuto fosse di €. 148.000,00 oltre IVA.
Proseguiva l'attrice di aver versato €. 25.000,00 contestualmente alla stipula del preliminare a titolo di caparra confirmatoria, a mezzo di a/c dell'importo di €. 20.000,00 tratto sulla BNL (n.
260437579205) e di €. 5.000,00 (n. 250462617600); €. 75.000,00 in data 19.07.2011 a mezzo di a/c,
n. 3026251631-00; ed €. 35.200,00 a mezzo di a/c n. 3026251635-04.
Veniva convenuto, dunque, che il saldo del residuo, pari a €. 18.720,00, sarebbe stato versato al momento della stipula del rogito notarile di vendita, fissato per il 31.05.2013.
Tuttavia, deduceva la che sull'unità immobiliare oggetto di trasferimento risultava Parte_1 iscritta in data 11.05.2011 un'ipoteca volontaria presso l'Ufficio dei Registri Immobiliari di Bari – nn. 20851 del Registro Generale e 4700 del Registro Particolare – in favore del Banco di Napoli
S.p.A., per originari €. 800.000,00 a garanzia di mutuo per originari €. 400.000,00.
Precisava, quindi, l'attrice che a seguito dei versamenti medio tempore effettuati a favore della da parte della società convenuta, sulla base delle dichiarazioni della stessa società il debito CP_8 ancora dovuto all'istituto di credito era di circa €. 98.000,00.
Inoltre, riferiva l'attrice che nonostante i numerosi solleciti a procedere alla liberazione degli immobili oggetto del preliminare dalle formalità pregiudizievoli, nonché alla stipula del rogito notarile di compravendita, la società convenuta non vi provvedeva e, anzi, dichiarava di essere nell'impossibilità di procedere all'estinzione del mutuo.
In ragione di tanto, l'attrice concludeva per l'adempimento giudiziale del contratto preliminare di compravendita e, previa compensazione della somma di €. 18.720,00 ancora dovuta a titolo di saldo del corrispettivo, per la condanna della società convenuta al risarcimento in suo favore della somma ritenuta equa, comunque non inferiore a quella necessaria all'estinzione del mutuo de
SI ME quo ovvero, in subordine, la condanna della società ad estinguere il mutuo in premessa e a cancellare le formalità pregiudizievoli.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in cancelleria il 25.05.2015 si costituiva in giudizio la società la quale contestava la ricostruzione di controparte in quanto CP_1
infondata in fatto e in diritto, istando per il rigetto della domanda attorea perché destituita di fondamento giuridico.
Deduceva la società convenuta che il contratto definitivo non era stato stipulato per responsabilità esclusiva della infatti, inizialmente stipulava Parte_1 Parte_1 con la società convenuta un preliminare per un altro immobile, anch'esso in Altamura, che l'odierna attrice rifiutava poi di stipulare in via definitiva.
Pertanto, per soddisfare le esigenze di parte attrice, la società convenuta stipulava in data
18.03.2011 un altro preliminare, oggetto del giudizio de quo, per la vendita del fabbricato sito in
Altamura alla via Cimitero, all'epoca in fase di costruzione. Una volta terminata la costruzione,
l'attrice veniva immessa nel possesso materiale dell'immobile e, a far data dalla sottoscrizione del preliminare, aveva goduto del possesso dell'immobile, non corrispondendo alcunché alla società.
Su tale immobile la convenuta iscriveva ipoteca volontaria in favore del Banco di Napoli e di tale mutuo fondiario l'attrice era a conoscenza senza, tuttavia, eccepire alcunchè.
Precisava, ancora, la che l'attrice non aveva giammai sollecitato la stipula del CP_1 contratto definitivo di compravendita, preferendo usufruire dell'immobile in virtù del solo preliminare, ledendo quindi i diritti della convenuta che non poteva eseguire le dovute azioni economiche a suo vantaggio, andando così incontro a situazioni di insofferenza debitoria verso la banca e altri creditori;
infatti, in poco tempo la società si era trovata nell'impossibilità di adempiere alle proprie scadenze.
In ragione di tanto, deduceva la società convenuta, che più volte aveva cercato di risolvere bonariamente la questione con l'attrice ma quest'ultima si rifiutava di riconoscerle quanto pattuito, impedendole di fatto di risolvere con la predetta banca le problematiche esistenti.
Concludeva quindi per l'inammissibilità della domanda, con vittoria di spese processuali.
L'istruttoria si articolava mediante l'espletamento dell'interrogatorio formale dell'attrice e produzione documentale. Parte_1
All'udienza del 10.05.2018 veniva dato atto dell'intervenuto fallimento della società convenuta dichiarato con sentenza n. 152/2017 del Tribunale di Bari in data 23.10.2017 CP_1
(R.G. n. 5081/2017) e, pertanto, il precedente Giudice dichiarava l'interruzione del giudizio, ex art. 300 c.p.c.
SI ME Con ricorso notificato il 06.08.2018 l'attrice si costituiva Parte_1 all'udienza per la riassunzione del giudizio del 28.11.2018, mentre la società fallita restava contumace.
Dopo numerosi rinvii dettati da esigenze di riorganizzazione del ruolo di cognizione, anche in conseguenza dell'emergenza epidemiologica da COVID-19, la causa veniva rinviata all'udienza del
23.09.2024 per la precisazione delle conclusioni, e trattenuta in decisione con assegnazione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, ai sensi dell'art. 190 c.p.c..
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Tanto premesso in punto di fatto, la domanda è fondata e merita accoglimento per le ragioni di seguito esplicate.
È opportuno preliminarmente dar conto degli sviluppi extra-processuali intercorsi tra le parti, rilevanti per il giudizio de quo.
Il credito ipotecario descritto in premessa, risultante iscritto in data 11.05.2011 presso l'Ufficio dei Registri Immobiliari di Bari – nn. 20851 del Registro Generale e 4700 del Registro
Particolare – in favore del Banco di Napoli S.p.A., per originari €. 800.000,00 a garanzia di mutuo per originari €. 400.000,00, di cui stante alle dichiarazioni della società convenuta rimanevano residuanti €. 98.000,00, veniva ceduto alla società da parte del Banco di Napoli Controparte_9
S.p.A..
Il complesso di immobili oggetto del giudizio e gravati dalla suddetta ipoteca, dunque, veniva assoggettato a procedura esecutiva presso la Sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Bari
(sub. 363/2019); pertanto, come descritto nelle note di trattazione scritta dell'attrice dell'08.04.2022
e confortato dai documenti ad esse allegati la per evitare che lo stesso fosse venduto Parte_1 all'asta, si accordava con la , rappresentante della società per versare CP_10 Controparte_9
a quest'ultima €. 45.000,00 a titolo di estinzione del debito, con contestuale rinuncia alla procedura esecutiva da parte della società.
L'accordo transattivo, datato 15.10.2020 (cfr. all. 1 alle note di trattazione scritta dell'08.04.2022) comportava la liberazione degli immobili dall'ipoteca e la rinuncia, da parte di alla procedura esecutiva la quale, infatti, veniva estinta con provvedimento del Controparte_9
Tribunale di Bari del 25.02.2021 (cfr. all. 3 alle note di trattazione scritta dell'08.04.2022).
In ragione di tanto, quindi, in data 14.10.2021 l'attrice e l'odierna convenuta stipulavano il definitivo atto di compravendita degli immobili oggetto del giudizio (rep. 92889; racc. 33727), con corresponsione da parte della di €. 10.000,00 invece dei €. 18.720,00 originariamente Parte_1 residui (cfr. all. 4 alle note di trattazione scritta dell'08.04.2022), come da accordi tra le parti.
SI ME Va dichiarata, quindi, la cessazione della materia del contendere quanto alla richiesta di adempimento giudiziale del trasferimento degli immobili del contratto preliminare del 18.03.2011.
Con riferimento alla domanda di risarcimento del danno derivante dal versamento della somma di €. 45.000,00 per estinguere il credito ipotecario della società convenuta, osserva il Giudice che la stessa è fondata.
Infatti, come anticipato in premessa, tra la terza e titolare di una posizione Parte_1
giuridica di legittima pretesa di conclusione del contratto preliminare sottoscritto con la società
e la società creditrice dell'odierna convenuta in quanto acquirente CP_1 Controparte_9
del portafoglio di crediti che la con il Banco di Napoli S.p.A. interveniva CP_1 Parte_2
un accordo transattivo.
Ebbene, è documentalmente provato che l'odierna attrice, per tutelare la propria posizione sostanziale di promissaria acquirente dei beni immobili oggetto del contratto, abbia dovuto sopportare un esborso maggiore di quanto originariamente pattuito.
A causa del fallimento, la società convenuta risultava inadempiente non solo nei confronti dell'odierna attrice – non avendo liberato gli immobili dell'ipoteca su di essi gravante – ma anche dell'istituto di credito prima e della società acquirente del credito poi, conseguendo a tali condotte l'instaurazione della procedura esecutiva presso la Sezione Esecuzione Immobiliare del Tribunale di
Bari n. 363/2019.
L'attrice, quindi, si accordava con la società per evitare la vendita all'asta Controparte_9
del bene e poterne ottenere il trasferimento della promissaria venditrice il pagamento CP_1 di €. 45.000,00, seguito dell'accordo transattivo in precedenza precisato, aveva causa nella volontà di liberare i beni immobili del peso ipotecario, obbligazione inadempiuta dalla società convenuta.
Nel contratto preliminare de quo, infatti, la parte convenuta si obbligava ad assicurare l'attrice che la proprietà oggetto del contratto fosse libera da oneri, pesi, vincoli, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;
aggiungeva, inoltre, che nel caso in cui per il completamento del fabbricato fosse stato necessario ricorrere a un credito riveniente da mutuo fondiario, da garantirsi con ipoteca, la stessa venditrice avrebbe provveduto all'estinzione dell'eventuale finanziamento a garanzia del quale l'ipoteca fosse stata iscritta (cfr. contratto preliminare in atti).
Conseguiva, quindi, una specifica obbligazione della società convenuta di cancellare l'ipoteca iscritta l'11.05.2011, rimasta inadempiuta;
in merito, ha la Corte di Cassazione più volte precisato che “la violazione dell'obbligo contrattuale, assunto dal venditore, di cancellare l'ipoteca sull'immobile venduto rientra nella disciplina dell'inadempimento ed obbliga il venditore al risarcimento del danno. Tale risarcimento, può consistere, oltre che nella somma necessaria a cancellare i vincoli ed al compimento delle relative formalità, anche nella perdita definitiva del
SI ME guadagno che una vendita tempestiva avrebbe consentito, in quanto l'attore dovrà fornire la relativa prova. Il risarcimento del danno per l'inadempimento dell'obbligo di cancellare le ipoteche assunto dal venditore può essere disposto anche in forma specifica, mediante la condanna alla cancellazione dei vincoli, con il pagamento della somma necessaria a tal fine e il compimento delle relative formalità” (cfr. Cass. Civ. ord. n. 38317/2021).
In ragione di tanto la per potere vedere adempiuta la propria legittima pretesa, si Parte_1
vedeva costretta a versare una somma superiore a quanto originariamente dovuto, e quella differenza rappresenta la perdita subita come conseguenza immediata e diretta del danno arrecatole dall'inadempimento della (art. 1223 c.c.). CP_1
Nel definitivo atto di vendita le parti avevano convenuto che il residuo pagamento degli originari €. 148.000,00 concordati per gli immobili, pari a €. 18.720,00, fosse ridotto a €. 10.000,00.
Riassumendo, l'odierna attrice è ancora debitrice della di €. 8.720,00; tuttavia, CP_1
a causa degli inadempimenti della società convenuta supra precisati, subiva un danno patrimoniale di €. 45.000,00.
Compensando i due debiti, quindi, il dovuto da parte della è di €. 36.280,00. CP_1
Tale ricostruzione trova conforto anche in un analogo precedente deciso dalla Corte di
Cassazione, con la precisazione che in tal caso si discorreva di danno futuro, mentre nel giudizio de quo il danno è attuale: “Ai fini dell'accoglimento della domanda, la rilevante probabilità di conseguenze pregiudizievoli si configura, infatti, come danno futuro immediatamente indennizzabile.
Si configura un danno futuro immediatamente risarcibile nei confronti del venditore, non essendo peraltro necessario che il terzo acquirente abbia già pagato il creditore ipotecario, o gli abbia rilasciato il bene, o lo abbia liberato dall'ipoteca ovvero abbia subito l'espropriazione, essendo sufficiente la fondata attendibilità che esso appaia come il naturale sviluppo di fatti concretamente accertati ed inequivocamente sintomatici di quella probabilità, secondo un criterio di normalità fondato sulle circostanze del caso concreto, essendo irrilevante la possibilità che, per qualunque remota ragione, le conseguenze pregiudizievoli possano, poi, non verificarsi. Tale possibilità, infatti, non varrebbe a giustificare una soluzione che si risolvesse in un diniego di tutela a favore del soggetto in buona fede, in difetto di quella tutela esposto addirittura al rischio della perdita del bene acquistato (si pensi al caso di incapacità economica di un ricorso al credito in funzione del pagamento del creditore ipotecario). Così il danno subito dall'acquirente in buona fede (pari alla somma corrispondente a quella per la quale l'ipoteca risulti iscritta) può trovare causa efficiente […] nei confronti del venditore (contratto di compravendita), per aver taciuto al compratore la presenza dell'iscrizione ipotecaria di cui aveva garantito l'assenza” (cfr. Cass. Civ. n. 10072/2010).
SI ME Dalle considerazioni che precedono consegue l'accoglimento della domanda attorea e la condanna della società convenuta al risarcimento di €. 36.280,00.
Le spese del giudizio seguono il principio di soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, sulla base dei parametri di cui alle tabelle allegate al D.M. n. 147/2022, in base allo scaglione di riferimento (da €. 26.001,00 a €. 52.000,00), secondo i valori medi, con riconoscimento delle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bari, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta nella causa iscritta al R.G. n. 564/2015, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) DICHIARA cessata la materia del contendere rispetto alla domanda di trasferimento dell'immobile ex art. 2932 c.c.;
2) ACCOGLIE la domanda di risarcimento del danno dell'attrice Parte_1
e, per l'effetto, CONDANNA la convenuta al pagamento di €.
[...] Controparte_1
36.280,00;
3) CONDANNA la parte convenuta, al pagamento in favore Controparte_1 dell'attrice delle spese del presente giudizio che liquida in €. 7.616,00 Parte_1
per compensi, oltre esborsi, rimborso spese forfettario 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Bari il 26.03.2025.
Il Giudice
dott.ssa SI ME
SI ME