REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo - Sezione Seconda Civile – riunita in camera di consiglio e composta dai magistrati:
Dott. Giuseppe Lupo Presidente
Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliera
Dott. Alfonso Pinto Consigliere
dei quali il terzo relatore ed estensore, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n. 1952 /2022 del R.G. di questa Corte di Appello, vertente in questo grado
TRA
(C.F. ) nato a [...] il 25 Parte_1 C.F._1
maggio 1947 e ( ) nata a [...] il 06 Parte_2 C.F._2
aprile 1952, entrambi rappresentati ed assistiti dall'Avv. Paolo Francesco Martorana,
giusta procura agli atti;

appellanti contro
(C.F. , nato a [...] il 30 marzo1990, CP_1 C.F._3
rappresentato e difeso dall'avv. Marcello Madonia, giusta procura agli atti;

appellato
Oggetto: vendita di cose immobili
Conclusioni: per gli appellanti: “Voglia l'Ecc. ma Corte d'Appello di Palermo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, annullare e riformare la sentenza n.
4330/2022 del Tribunale Civile di Palermo pubblicata il giorno 25.10.2022
comunicata in data 27.10.2022 nel giudizio rubricato al n. 9261/2019 R.G. Nel merito
respingere le domande tutte proposte da nei confronti dei signori CP_1 [...]
e . Dire e dichiarare per i motivi sopra illustrati, che Parte_1 Parte_2
l'azione ex art. 1489 c.c. spiegata da controparte è da ritenersi infondata in fatto e
diritto poiché risulta provata la conoscenza del compratore delle opere edili indicate

nell'istanza ex art. 20 L.R. 4/2003 che hanno causato i vizi riscontrati sull'unità
immobiliare, comunque respingerla con qualunque statuizione connessa e
consequenziale ai motivi di appello. Con vittoria delle spese competenze ed onorari di
causa da distrarre al procuratore costituito ex art. 93 c.p.c. che le ha interamente
sostenute. In via estremamente subordinata;
In virtù delle modifiche strutturali
accertate dal CTU nell'elaborato planimetrico relativo allo “stato attuale”,
riconducibili alla condotta del proprietario e possessore nel periodo CP_1
intercorrente tra l'acquisto (4.1.2010) e la spiegata azione giudiziaria;
ridurre il costo delle opere di rimessa in pristino alla somma di €. compensando integralmente CP_2
le spese di giudizio di primo grado. Con salvezza di ogni diritto nella più ampia e
generale forma”.
Per l'appellato: “Voglia l'Ecc. ma Corte d'Appello di Palermo, respinta ogni contraria istanza eccezione e difesa, rigettare l'appello proposto e confermare la sentenza resa dal
Tribunale di Palermo. Quindi condannare gli appellanti alla refusione delle spese di questo grado di giudizio con distrazione in favore del sottoscritto difensore che si dichiara antistatario. Salvo ogni altro diritto azione e ragione.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.Con sentenza n. 4330 del 25 ottobre 2022, il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, accolse la domanda proposta da ed accertò la responsabilità Parte_3
di e in relazione alla vendita, da parte di questi Parte_1 Parte_2
ultimi, della piena proprietà dell'immobile sito in Villabate, via Leonardo Sciascia n. 12,
piano terzo, identificato in catasto al foglio 3, particella 4102, subalterno 8 (già particella
4102, subalterno 7).
Ritenendo che fossero responsabili, ai sensi dell'art 1489 c.c., per avere taciuto l'irregolarità urbanistica del bene venduto – di cui avevano, di contro, affermato l'assenza di vizi – condannò i venditori in solido alla restituzione della somma di € 48.500,00
corrispondente alla differenza tra il prezzo di acquisto (€ 95.000) e il valore dell'immobile al momento del rogito (€ 46.500) oltre accessori, al netto delle opere per l'eliminazione delle opere abusive.

2. Col gravame, proposto con atto di citazione notificato il 27 novembre 2022,
[...]
[...] e hanno censurato la sentenza contestando il Parte_4 Parte_2
travisamento dei fatti nonché l'erronea ed infondata motivazione resa in fatto e diritto in violazione dell'art. 112 c.p.c. e chiedendo di:
- respingere tutte le domande proposte da nei loro confronti;
CP_1
- respingere l'azione ex art. 1489 c.c. proposta dal poiché ritenuta provata Pt_3 la conoscenza di questi delle opere edili indicate nell'istanza ex art. 20 L.R. 4/2003 che avevano causato i vizi dell'immobile;
- in via estremamente subordinata, in considerazione delle modifiche strutturali accertate dal CTU nello stato attuale dell'immobile, riconducibili alla condotta del proprietario e possessore nel periodo decorso tra l'acquisto e l'azione Parte_3 giudiziaria intrapresa, ridurre il costo delle opere di rimessa in pristino a € 10.000,00 con integrale compensazione delle spese di giudizio di primo grado.

3. Si è costituito ritualmente in giudizio, con comparsa di risposta depositata il 6 aprile 2023, il quale, preliminarmente richiesta la cancellazione ex art. 89 Parte_3
c.p.c di alcune espressioni sconvenienti a suo dire contenute nell'atto di appello, ha resistito al gravame chiedendo la conferma della sentenza impugnata.

4. In assenza di incombenti istruttori, mutato il relatore, all'udienza del 16 gennaio
2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata posta in decisione con l'assegnazione di termini di 60 gg per il deposito di comparse conclusionali e di 20 gg per il deposito di memorie di replica.

5. Così brevemente delineato l'oggetto del contendere, va, in primo luogo, rigettata la richiesta dell'appellato di cancellazione di espressioni a suo dire sconvenienti contenute nel gravame.
Va ricordato che la “ratio” della norma di cui all'art. 89 c.p.c. è quella di evitare, nel linguaggio processuale, locuzioni non aventi apporto utile all'oggetto della causa le quali, lungi dall'articolare una risposta ai fatti narrati - coessenziale ad una costituzione in giudizio - finiscono, in modo gratuito ed assolutamente ultroneo, per dar voce al vicendevole malanimo dei litiganti.
Pertanto, deve configurarsi la violazione di tale disposizione tutte le volte in cui le locuzioni adoperate non riguardino o travalichino le esigenze difensive di un determinato processo, avuto riguardo all'oggetto di esso, sì da additare un intento dello scrivente meramente offensivo.
Ciò premesso, le frasi indicate dall'appellato non appaiono eccedere i limiti di un civile esercizio del diritto di difesa, non sembrando caratterizzate dall'intento di offendere
3 la controparte (verso la quale va sempre mantenuto il doveroso riguardo evitando manifestazioni di disistima e di dispregio) e comunque certamente non pregiudicando il decoro del procedimento e la serenità del giudizio.

6. Per una più chiara comprensione del gravame, occorre premettere che nel corso del 2009, i coniugi affidarono all'agenzia Itaka Immobiliare s.r.l., CP_3 rappresentata da , l'incarico di vendere il loro immobile sito in Controparte_4
Villabate, via Leonardo Sciascia n. 12, piano terzo, identificato in catasto al foglio 3, particella 4102, subalterno 8 (già particella 4102, subalterno 7), conferendo, a tal fine, una procura speciale a vendere.
Successivamente, , padre dell'appellato , manifestò il Per_1 Parte_3 proprio interesse all'acquisto dell'immobile, formulando un'offerta – in data 23 dicembre
2009 - che venne accettata e trasfusa in un contratto preliminare.
Alla stipula dell'atto di compravendita (in data 4 gennaio 2010), l'acquirente
[...] acquistò l'immobile per la somma di 97.500,00 euro, previo rilascio, da parte dei Pt_3
venditori, della garanzia della sua regolarità urbanistica, attestata dalla concessione edilizia in sanatoria n. 22 del 12/11/2004 nonchè dal certificato di abitabilità-agibilità rilasciato in data 1 giugno 2007, prot. n. 12399/07.
Nel corpo dell'atto pubblico venne anche richiamato che una perizia tecnica, redatta dal geom. in data 4 marzo 2009, era stata depositata presso il Persona_2
competente ufficio comunale il 9 aprile 2009, prot. n. 10329.
Ora la sentenza impugnata ha, in sostanza, accreditato la tesi del secondo Pt_3 cui questi, soltanto nel 2017, avrebbe scoperto che l'immobile non era conforme alla concessione edilizia del 2004 e che, in particolare, gli alienanti avrebbero realizzato, nel marzo del 2009, diverse opere abusive, compromettendone la regolarità.
E' documentato – ad avviso del Tribunale - che l'acquirente abbia denunciato i vizi riscontrati mediante raccomandata a.r. del 16 ottobre 2017, facendo valere la garanzia prevista dall'art. 1489 c.c., relativa ai diritti o vincoli preesistenti che limitano l'uso o il valore del bene acquistato.
Alla decisione impugnata il Tribunale poi pervenne sulla scorta della CTU, da cui emerse l'irregolarità urbanistica e l'insanabilità delle difformità riscontrate.
Seguì, quindi, la stima del valore reale dell'immobile in 46.500,00 euro, tenendo conto dei costi necessari per il ripristino della conformità edilizia e urbanistica.

7. Con unico ed articolato motivo gli appellanti si dolgono che il Tribunale abbia errato nell'ignorare il contenuto della documentazione in atti e, in via istruttoria, nel
4 disattendere quanto emerso dalle verifiche compiute e dalla documentazione acquisita dal
CTU presso il Comune di Villabate e nella relazione peritale.
La sentenza impugnata avrebbe – quindi - applicato acriticamente il dettato di cui all'art. 1489 cod. civ. ignorando l'esistenza di circostanze che avevano paralizzato l'operatività della correlata garanzia, facendola venire meno in ragione della “provata conoscenza” da parte dell'acquirente, dei vizi presenti sull'immobile in sede di stipula della proposta di acquisto e del successivo rogito notarile.
Era infatti palesemente smentita la mancanza di conoscenza dell'acquirente dei vizi causati dalla realizzazione delle opere edili indicate nella relazione tecnica a firma del geom. del 04.09.2009, apparendo inverosimile che il non Persona_2 CP_1 avesse visitato l'immobile prima dell'acquisto oppure che non avesse letto la proposta di acquisto dal medesimo sottoscritta (in data 23.12.2009), che non avesse esaminato il titolo di proprietà e la documentazione amministrativa ex art. 20 L.R. 4/2003 (richiamata espressamente nella proposta di acquisto e indicata nel rogito notarile addirittura con le date di inizio e fine lavori e con i rispettivi protocolli) udito il notaio durante la usuale lettura del rogito.
In definitiva la situazione giuridica e strutturale dell'immobile appariva immutata tra ciò che risultava nella proprietà dei venditori e ciò che è stato trasfuso nell'atto di compravendita (contenuto della concessione edilizia, implementato dal contenuto della pratica amministrativa ex art. 20 L.R. 4/2003 nella planimetria allegata al n.8 dei documenti della CTU), rendendo palesemente conoscibili alla parte acquirente dotata di ordinaria diligenza, la conformazione e consistenza dell'immobile alla luce del dato documentale.
Così sintetizzatene le ragioni che lo sostengono, l'appello è fondato e deve essere accolto.
Dalla c.t.u. espletata in prime cure risulta che, edificato in assenza di titolo edilizio, l'immobile – poi oggetto della compravendita da cui trae origine la controversia
–venne così descritto nella concessione edilizia in sanatoria nr. 22 del 12 novembre 2004 rilasciata dal competente Comune: “piano terzo, costituito da torrino scala, un vano adibito a lavanderia, servizio igienico, ripostiglio e restante terrazzo” .
Nei disegni progettuali allegati a tale pratica la superficie coperta venne indicata come estesa mq. 52,83.
Secondo il c.t.u. nominato in prime cure dalla documentazione compulsata emergeva che il terzo piano (corrispondente alla quarta elevazione) fosse destinato a
5 lavanderia con adiacenti WC e ripostiglio (per mq. 31 circa), parzialmente a terrazzo coperto (per circa 38 mq. circa) e per la rimanente parte a terrazzo scoperto (per mq. 18 circa).
Nella comunicazione di inizio lavori ex articolo 20 della legge regionale nr. 4 del
16 aprile 2003 venne, in seguito, rappresentata la chiusura di porzione di terrazzo già coperto per la seguente dimensione mq. 22,83; per la chiusura e copertura di porzione di terrazzo la seguente dimensione mq. 5,75 “realizzata in struttura precaria di facile rimozione”.
Secondo il c.t.u. veniva sostanzialmente comunicata la parziale copertura di una precedente porzione di terrazzo scoperto (lato sud ovest) per mq. 5,5 circa nonché la realizzazione di una struttura amovibile di tamponamento su tutto il fronte lato Nord
Ovest.
Ed ancora, nella struttura attuale la superficie utile coperta è pari a circa 78 mq., la superficie utile della veranda è pari a circa mq. 9 e la superficie utile del balcone lato via Leonardo Sciascia è pari a circa 11 mq. : l'immobile è, quindi, composto da piccolo ingresso, corridoio, ripostiglio, ampio vano soggiorno con predisposizione di angolo cottura, due camere, servizio igienico con vasca ed un terrazzo coperto parzialmente chiuso a veranda, oltre ampio balcone prospiciente la via Leonardo Sciascia.
Nessun dubbio, quindi, che lo stato dei luoghi sia palesemente difforme da quanto assentito.
Il c.t.u. – con valutazione sul punto non contestata da alcuna delle parti – ha, poi, ritenuto che l'immobile non è regolare da un punto di vista urbanistico in quanto l'indice di edificabilità massimo consentito è pari a 5 mc\mq e già al momento del rilascio della concessione in sanatoria l'edificio aveva una volumetria maggiore di quella consentita.
Ed ancora del tutto improprio è stato l'utilizzo, da parte dei venditori, della procedura di cui all'art. 20 della legge regionale nr. 4 del 2003 in quanto le opere con le quali si è realizzato un aumento di superfici utili sono prospicienti una pubblica via ed hanno comportato la demolizione dei muri perimetrali lati Nord Ovest e Nord Est del fabbricato preesistente per cui era stato rilasciato il titolo in sanatoria.
In conclusione, il c.t.u. ha ritenuto che, da un punto di vista edilizio - urbanistico
è legittima solo l'unità immobiliare nella configurazione della concessione edilizia in sanatoria del 12 novembre 2004.
Questa, dunque, l'accertamento sulla edificazione del bene oggetto di vendita tra le parti va, adesso ricordato che è corretto l'inquadramento, effettuato dalla sentenza
6 impugnata, alla cui stregua. in tema di compravendita di immobili, se la costruzione è realizzata in difformità del progetto approvato dal Comune, tale non conformità non configura vizio della cosa ex art. 1490 c.c., poiché non si tratta di un'anomalia strutturale;

l'ipotesi rientra, piuttosto e più propriamente, nell'ambito di operatività dell'art. 1489 c.c. perché costituisce una irregolarità che assoggetta la cosa al potere sanzionatorio dell'amministrazione, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto” (Cassazione civile sez. II, 21/06/2024, n.17148).
Vi è, però, che “ l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto
è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza “
(Cassazione civile sez. II, 26/02/2025, n.5062).
Nello stesso senso “nella vendita di cosa gravata da oneri o diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa, tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sul bene, comunque acquisita, presumendosi che egli l'abbia accettato con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, cioè che risultino da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore dell'inesistenza di pesi od oneri, non operando, in questi casi, il principio dell'affidamento, ma quello di autoresponsabilità” (Cassazione civile sez. II, 25/10/2024, n.27706).
Alla luce di questi recenti e condivisibili arresti è evidente che le irregolarità urbanistiche da cui era affetto l'immobile erano conosciute o comunque facilmente conoscibili da parte dell'acquirente.
Valore dirimente riveste la descrizione del bene che lo stesso padre
7 dell'acquirente, , fece nella proposta di acquisto del bene del 23 dicembre Per_1
2009: “immobile così composto ingresso soggiorno\cucina – camera – cameretta – WCB
– bagno – terrazzo oggetto di art. 20 l.r. n. 04\2003 coperto con struttura amovibile – terrazzo coperto e terrazzo scoperto” (art. 1 descrizione dell'immobile).
Al successivo articolo 3 della proposta – poi accettata dai venditori – le parti ritennero ulteriormente di specificare che “l'immobile viene venduto così come specificato all'art. 1 della presente scrittura”.
E' evidente che la descrizione del bene coincide perfettamente con la configurazione attuale del bene, quella che – è bene ripetere – ad avviso dell'ausiliario è irregolare.
Ben diversa è – invece – la successiva descrizione del bene contenuta in seno all'atto pubblico di vendita, stipulato tra le parti il 4 gennaio 2010, in cui l'immobile è invece così descritto “composto da torrino scala, un vano adibito a lavanderia, un servizio igienico, ripostiglio e restante terrazzo…”: in sostanza la descrizione coincide con la situazione catastale ed in linea con la superficie risultante dalla concessione in sanatoria, richiamata nello stesso atto.
In seno allo stesso atto è, in seguito, fatto un riferimento – per la verità in termini un po' ambigui – alla circostanza che la perizia tecnica del geom. era stata Persona_2
depositata presso il Comune.
E' chiaro allora che le parti non fecero riferimento alla descrizione dello stato effettivo di consistenza del bene nell'atto pubblico stante la palese difformità dello stato effettivo rispetto a quello effettivamente assentito.
Alla condizione reale fecero invece riferimento nella proposta di acquisto poi trasfusa nel contratto preliminare, dal che si evince agevolmente che la situazione reale del bene era conosciuta dal Pt_3
Ove, poi, volesse ancora dubitarsi della sua conoscenza effettiva, non potrebbe seriamente negarsi l'agevole conoscibilità della difformità riscontrate dal c.t.u. risultando di palmare evidenza che il bene venduto aveva una consistenza giuridica (catastale ed urbanistica) ben diversa da quella reale, con la conseguenza che l'acquirente avrebbe avuto motivo di dubitare e di approfondire questo, essenziale, aspetto, ove ancora volesse ritenersi che non l'avesse fatto.
La sentenza impugnata va dunque interamente riformata con totale reiezione della domanda risarcitoria del e statuizione secondo soccombenza delle spese del grado. Pt_3

P.Q.M.

8 La Corte di Appello di Palermo, Sezione II civile, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattese, definitivamente pronunciando, uditi i procuratori delle parti, così provvede: in riforma della sentenza del Tribunale di Palermo n. 4330 del 25 ottobre 2022, appellata da e con atto di citazione notificato il 27 Parte_1 Parte_2
novembre 2022, rigetta la domanda proposta da nei confronti degli Parte_3
appellanti; condanna a pagare agi appellati le spese di lite, liquidate per il primo grado Parte_3
in complessivi euro 3809,00 per compensi e, per questo grado, in complessivi euro
3473,00 per compensi oltre contributo unificato pagato ed accessori come per legge.
Così deciso, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di
Appello di Palermo il 11 aprile 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Alfonso Pinto Giuseppe Lupo
9