REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
Seconda Sezione civile nella persona del dott. Maria Grazia Savastano ha pronunciato, a seguito di deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza del 22.5.2025 in base all'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2969/2024 R.G.A.C. (già R.G. 1126/2024), pendente
TRA
(c.f.: ), elettivamente domiciliata in San Tammaro Parte_1 C.F._1
(CE) alla Via Della Repubblica n. 19, presso lo studio dell'Avv. Giordano Salvatore da cui è rappresentata e difesa
ATTRICE
E
(c.f.: ), elettivamente domiciliata in Controparte_1 C.F._2
VIALE S. REPARATA 81057 TEANO, presso lo studio dell'Avv. LICCIARDI RENATO
(c.f.: ) C.F._3
CONVENUTA
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo.
Conclusioni: Come da atti e note di trattazione depositate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di notificato in data 23.01.2024, premesso di essere proprietaria Parte_1 dell'immobile sito in Calvizzano (NA) alla Via G. Rossini n. 37, piano T, int. 1, identificato in catasto dello stesso Comune al foglio 1, part.lla 674, sub 10, e di aver ceduto il locazione detto immobile a con contratto di locazione ad uso abitativo del Controparte_1
01/02/2019, regolarmente registrato presso l'AdE di Napoli Napoli 2, Controparte_2
in data 18/02/2019 al n. 001460 serie 3T, codice identificativo , per il CodiceFiscale_4
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canone annuo di € 3.840,00, da corrispondersi in 12 rate mensili di € 320,00, oltre spese condominiali, da quantificarsi in €. 80,00 mensili, deduceva che la conduttrice si era resa morosa per un ammontare di € 2.880,00, in ragione al mancato pagamento delle mensilità di
Febbraio, Marzo, Aprile, Giugno dell'anno 2019, delle mensilità di Aprile, Dicembre dell'anno 2020, delle mensilità di Aprile, Luglio e Agosto dell'anno 2022, il tutto oltre che della somma di €. 4.640,00 per le spese condominiale, in ragione all'intero periodo di locazione, e più precisamente per le 58 mensilità dal 01/02/2019 all'attualità. Intimava, pertanto, sfratto per morosità e citava la conduttrice per la convalida e la emissione di decreto ingiuntivo per i canoni e gli oneri condominiali non corrisposti chiedendo, in caso di opposizione, pronunciarsi ordinanza di rilascio e nel merito la risoluzione per inadempimento e la condanna della conduttrice al rilascio e al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti e delle spese condominiali anticipate dalla locatrice .
Si costituiva in giudizio che si opponeva alla convalida deducendo di Controparte_1
aver sempre pagato il canone locatizio, salvo qualche ritardo, ovvero qualche volta pagandolo in contanti.
Assumeva che sempre in contanti venivano pagate le somme relative agli oneri condominiali, sebbene contestasse la loro quantificazione in €. 80,00, essendo detti oneri sussumibili alla sola la pulizia delle scale nonché per il pagamento della bolletta enel. Depositava alcune ricevute di pagamento del canone locatizio e chiedeva il rigetto della richiesta di parte attrice con vittoria di spese.
La parte intimante, alla luce delle ricevute di pagamento fornite da parte intimata e parzialmente riconosciute, dichiarava che lo stato di morosità di parte convenuta, andava quantificato alla data di notifica dell'atto introduttivo del giudizio in € 1.600,00 in ragione del mancato pagamento delle mensilità di Febbraio, Marzo ed Aprile 2019 e di Dicembre del
2020, nonché della mensilità di Aprile 2022.
Contestava l'errata imputazione del bonifico datato 29/03/2022, a copertura del pagamento della mensilità di Aprile 2022, deducendo invece che detto pagamento era riferibile alla mensilità di Febbraio 2022¸ e dichiarava sussistere lo stato di morosità di parte conduttrice, ammontante ad € 4.640,00 per il mancato pagamento delle spese condominiali per tutto il periodo di locazione.
Chiedeva, pertanto, l'accoglimento della domanda di parte attrice, circoscritta alle mensilità di canone di cui parte intimata risultava debitrice, nonché l'emissione di ordinanza provvisoria di rilascio.
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Concessa l'ordinanza di rilascio e mutato il rito il Giudice fissava l'udienza di discussione e concedeva termine per la mediazione .
La causa veniva rinviata per la discussione a trattazione scritta e all'esito della scadenza delle note fissata per il 22.5.2025 veniva decisa come da dispositivo e contestuale motivazione.
Preliminarmente va dato atto del regolare esperimento della mediazione con esito negativo come da verbale depositato dalla parte attrice.
Nel merito le domande avanzate dall'attrice sono parzialmente fondate e vanno accolte per quanto di ragione .
In tema di locazioni ad uso abitativo l'art. 5 L. 392/78 fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento mediante la previsione di un parametro ancorato a due elementi: l'uno di ordine quantitativo che riguarda il mancato pagamento di una sola mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fissato in venti giorni dalle rispettive scadenze. La valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è in sostanza rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice.
Pertanto, il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla prevista scadenza costituisce, ai sensi dell'art. 5 L. 389/78, motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c. senza che il giudice possa compiere una valutazione discrezionale dell'importanza dell'inadempimento che è operata ex lege.
È altresì pacifico nel nostro ordinamento che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione il creditore che agisca per il pagamento deve soltanto provare, come ha fatto l'odierna attrice, il titolo del suo diritto, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento del debitore convenuto, sul quale invece incombe l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Mentre l'attrice ha assolto all'onere probatorio su di essa gravante (avendo provato l'esistenza del rapporto contrattuale intercorso con la controparte e avendo allegato l'inadempimento di quest'ultima all'obbligo di pagamento dei canoni di affitto) documentando e provando quindi il fatto costitutivo della propria pretesa, parte resistente invece non ha fornito la prova di fatti impeditivi, modificativi o estintivi del diritto fatto valere dalla controparte, atti a contrastare o paralizzare l'avversa domanda.
Infatti ha prodotto in giudizio solo alcune ricevute di pagamento canoni che tuttavia non coprono tutte le mensilità oggetto di intimazione atteso che non vi è prova del pagamento per le mensilità di febbraio, marzo, aprile dell'anno 2019, di dicembre 2020 e di aprile 2022 ( per quest'ultima vi è una discordanza tra le parti di imputazione di una delle ricevute allegate.
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Deve, pertanto, comunque dichiararsi risolto il contratto intercorrente tra le parti per grave inadempimento della conduttrice . Va confermata per l'esecuzione la data già indicata nell'ordinanza di rilascio per il 8.7.2024.
La conduttrice va altresì condannata al pagamento dei canoni non corrisposti per l'importo complessivo di euro 1600,00 per le cinque mensilità di canone residue indicate dalla locatrice. oltre interessi dalle singole scadenze al saldo.
Va rigettata, invece, la domanda di pagamento degli oneri condominiali, forfettizzati dalla locatrice in euro 80,00 mensili, misura che non trova riscontro nel contratto di locazione e neppure risulta provata da documentazione di spesa e di riparto dell'amministratore.
Nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori ex art. 9 legge
392/1978 il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova, che sullo stesso grava ai sensi dell'articolo 2967 c.c., producendo in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi Oppure nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore “a rimborso” dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto solo se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso
(Cass. civ., sez. III, 10/11/2016, n. 22899).
Le spese di lite seguono la soccombenza del conduttore e si liquidano come da dispositivo con applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/14, tenuto conto della natura dell'affare, delle questioni trattate e dell'opera prestata


P.Q.M.


Il Giudice monocratico del Tribunale di Napoli Nord, II sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa proposta da nei confronti di , Parte_1 Controparte_1
così provvede:
1)dichiara risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti per grave inadempimento della conduttrice con riferimento all'immobile sito in Calvizzano (NA) alla Via G. Rossini
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n. 37, piano T, int. 1, identificato in catasto dello stesso Comune al foglio 1, part.lla 674, sub
10;
2) condanna la convenuto al rilascio dell'immobile libero di persone e cose, confermando per l'esecuzione la data già indicata nell'ordinanza di rilascio per il 8.7.2024;
3) condanna la parte convenuta al pagamento in favore dell'attrice della somma di euro
1600,00 a titolo di canoni di locazione maturati e non corrisposti per le mensilità di Febbraio,
Marzo ed Aprile 2019 e di Dicembre del 2020, nonché di Aprile 2022, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

4) rigetta la domanda di pagamento degli oneri condominiali;

5) condanna la parte convenuta al pagamento in favore dell'attrice delle spese di lite che liquida in euro 250,00 per spese e euro 1300,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge con attribuzione all'Avv. Salvatore Giordano .
Così deciso in Aversa il 23.5.2025
Il Giudice
Dott. Maria Grazia Savastano
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