N. R.G. 772/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 772/2024
Promossa da
, rapp.ta e difesa, come da procura in atti, dall'avv. Carmela Parte_1
Grieco e presso il cui studio elett.te domicilia sito in Battipaglia, alla via Rosa
Jemma, 02,
-attrice-
Contro
e , rapp.ti e difesi, in virtù do procura separata ed Controparte_1 CP_2 allegata alla comparsa di costituzione, dall'avv. Angela Cassini e presso il cui studio elett.te domiciliano sito in Salerno, alla via Trento, 141 bis,
-convenuti-
Oggetto: sfratto finita locazione
Conclusione: come da verbale di udienza
Svolgimento del processo
Con atto di intimazione di licenza per finita locazione l'istante, sig.ra Parte_1 premesso di essere proprietaria dell'appartamento sito in Salerno, alla via
[...]
Casale, 7 immobile concesso in locazione, ad uso abitativo, ai sigg.
[...]
e con contratto del 01/12/2018 registrato in data CP_1 CP_2
05/12/2018; che in data 19/06/2020 con racc.ta a/r, tramite Agenzia Immobiliare, palesava ai conduttori la volontà di vendere l'immobile locato e le condizioni di vendita, ma, gli stessi, si rendevano irreperibili e non ricevevano la raccomandata per pagina 1 di 5 cui veniva inviata altra raccomandata, non ritirata quindi, a mezzo di legale, inviava formale invito affinchè consentissero le visite agli aspiranti acquirenti, visite impedite di fatto dai conduttori;
che, stante ciò, si provvedeva ad inviare raccomandata, sette mesi prima della prima scadenza, di diniego al rinnovo del contratto con invito a lasciare l'immobile libero da cose e persone e, stante l'inerzia dei conduttori, si provvedeva ad inviare altra raccomandata, restituita al mittente, tanto premesso intimava ai sigg. e licenza per finita locazione Controparte_1 CP_2 con invito a lasciare l'immobile vuoto da cose e persone e nella piena disponibilità della proprietaria e, nel contempo, li citava a comparire innanzi all'intestato Tribunale per ivi sentir convalidare la licenza per finita locazione e, in caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. con condanna alle spese di giudizio.
Con comparsa del 12/09/2023 si costituivano i convenuti che, in via preliminare, eccepivano la illegittimità della comunicata disdetta in quanto non corrispondente ai dettami normativi di cui all'art. 3 L. 431/98 e, in particolare, quelli di cui alla lettera g), in quanto la risulta proprietaria anche di altro immobile ubicato nello Parte_1
stesso fabbricato ed ancora, eccepivano, il mancato invito ad esercitare il diritto di prelazione, infine deducevano che erroneamente veniva indicato intimazione di licenza per finita locazione e non intimazione sfratto per finita locazione in quanto l'atto veniva notificato solo dopo la scadenza del contratto tanto esposto concludevano per la nullità della disdetta e, quindi, per il rigetto della richiesta di convalida di sfratto per finita locazione e con essa la richiesta di ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., accertare e dichiarare la nullità della disdetta di cui alla racc. del 24/5/22 e, per l'effetto, rigettare l'azione per cui è causa con conseguente pronuncia di rinnovo del contratto, in via gradata, la concessione di un congruo termine per il rilascio.
Con ordinanza riservata depositata in data 04/02/2024 si denegava il rilascio.
Con la medesima ordinanza veniva disposto mutamento di rito, concesso termine per l'attivazione della procedura della mediazione e l'assegnazione di termine, ex art. 426
c.p.c., per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.
Entrambe le parti depositavano memorie integrative coltivando nel merito le deduzioni e le eccezioni rappresentate nella fase sommaria.
Il procedimento di mediazione veniva esperito con esito negativo.
Vista la natura documentale della causa veniva rinviata per la discussione.
pagina 2 di 5 Alla odierna udienza, sulle conclusioni delle parti, la causa è stata decisa con contestuale deposito delle motivazioni.
Motivi della decisione
Il contratto di locazione versato in atti, stipulato in data 01/12/2018 e registrato in data 05/12/2018, è stipulato ai sensi dell'art. 2 comma 1 della legge 431/98, pertanto la disdetta del locatore deve essere comunicata secondo le disposizioni del successivo art. 3 che testualmente recita “alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'art. 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno si mesi per i seguenti motivi: ” .... g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Detto ciò, è provato che parte locatrice con racc.ta del 24/05/2022 comunicava ai conduttori la sua intenzione a non rinnovare il contratto alla scadenza del 05/12/2022, adducendo, come motivo di diniego alla rinnovazione, la volontà di vendere a terzi l'immobile.
Ebbene, tale diniego di rinnovo alla prima scadenza può essere esercitato solo ricorrendo la condizione tassativa di cui all'art. 3 L 431/98 e nello specifico le motivazioni di cui alla lett. g)
Nella fattispecie, parte intimata si è opposta alla convalida producendo documentazione dalla quale risulta che parte locatrice è proprietaria, oltre all'immobile adibito a propria abitazione anche di altro immobile situato nello stesso stabile nonché quello dagli stessi condotto in locazione.
La ricorrente, tuttavia, non ha provato di non avere altri immobili, ad uso abitativo, ad eccezione di quello adibito alla propria abitazione.
Pertanto, accertato quanto sopra, mancano le condizioni richieste per legge, per cui la comunicazione di disdetta anticipata è da ritenersi inefficace per mancanza del requisito di specifiche condizioni tassative al diniego di rinnovo alla prima scadenza facendo si che il contratto di locazione si sia legittimamente rinnovato fino a dicembre 2026.
Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità, si è espressa sulla idoneità della disdetta a produrre la cessazione del rapporto anche ad una data diversa e successiva a quella in pagina 3 di 5 essa indicata, Cass. Civ. 11365/96: “la circostanza che il locatore nell'intimare la disdetta abbia indicato una data di cessazione del rapporto erronea, non esclude la volontà del locatore medesimo di impedire la rinnovazione tacita del contratto e di riottenere la disponibilità dell'immobile e, pertanto, non impedisce che la disdetta produca i suoi effetti per l'esatta scadenza”, ed ancora “in tema di locazioni il giudice ovi accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l'effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell'atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza, per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione”.
Conclusivamente, il contratto di locazione inter partes stipulato in data 01/12/2018 deve intendersi cessato alla data del 05 dicembre 2026 ed appare equo fissare la data di inizio di esecuzione al 05 gennaio 2027.
Considerata la data di scadenza effettiva del rapporto contrattuale e le ragioni della decisione, considerato che parte convenuta chiedeva il rigetto della domanda, le spese del giudizio vanno interamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 772/2024 r.g. tra e Parte_2 [...]
e – convenuti- ogni altra istanza, eccezione, deduzione CP_1 CP_2
reietta o assorbita così provvede:
1) Accerta e dichiara che il che il contratto di locazione in essere tra le parti inerente all'immobile sito nel comune di Salerno alla via Benedetto Croce, 7, già via Casale 7, posto al Primo Piano interno tre, cesserà alla data del 05/12/2026 per via della disdetta comunicata dalla locatrice in data 24/05/2022;
2) Condanna i conduttori al rilascio in favore della locatrice l'immobile locato per la data 05 gennaio 2027, libero da persone e cose;

3) Dichiara compensate le spese di lite.
Salerno, 27/03/2025
Il GOP
Avv. Cosimina D'Ambrosio
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