REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Antonio Ansalone ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in I° grado n. 8574/19 R.G. iscritta al ruolo il 05.09.2019, avente ad oggetto: risoluzione vendita di cosa futura;

TRA
(CF: e (CF: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. prof. Giovanni Capo e C.F._2 dall'avv. Nicola Scarpa;

ATTORI
E
IN PERSONA DEL Controparte_1
LEGALE RAPPRESENTANTE PRO TEMPORE (CF: , P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Lanocita;

CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note ex art. 127-ter c.p.c. in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con atto di citazione ritualmente notificato in data 10.07.2019, i NOi Pt_1
e convenivano in giudizio innanzi a questo Tribunale la
[...] Parte_2
onde sentir accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1
Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, per tutti i motivi sopra esposti:
1

- accertare il grave inadempimento della società convenuta alle obbligazioni assunte in virtù del contratto di vendita di cosa futura concluso con le parti attrici in data 6 marzo 2013;
- dichiarare, per l'effetto, risolto il predetto contratto per inadempimento della società venditrice ai sensi dell'art. 1453 cod. civ.;
- condannare la “ ” alla restituzione, a favore dei IGnori Controparte_1 Pt_1
e , delle somme a tutt'oggi versate alla stessa società convenuta a titolo di prezzo del bene
[...] Parte_2 futuro oggetto di trasferimento, pari ad euro 245.204,13, oltre interessi dalla data del versamento e sino al soddisfo e rivalutazione monetaria;

- condannare la “ ” a risarcire i IGnori e Controparte_1 Parte_1 [...]
degli ulteriori danni subiti in conseguenza dell'inadempimento della stessa società alle obbligazioni assunte Pt_2 in virtù del risolto contratto di vendita di cosa futura, come descritti in narrativa, nella misura che sarà determinata in corso di causa, anche in via equitativa ex art. 1226 cod. civ.».
A supporto delle proprie domande gli attori deducevano: di aver concluso con la
”, in data 6.03.2013, con atto rogato dal notaio di CP_1 Persona_1
Salerno (rep. n. 53916; raccolta n. 21123), un contratto di vendita di bene futuro, registrato il 16.03.2013 al n. 3135 e trascritto in Salerno il 14.03.2013 ai nn. 9984/8174, avente ad oggetto il diritto di piena proprietà su una porzione del fabbricato denominato “Torre del Sole 6”, che la società convenuta avrebbe edificato in Salerno, alla via Salvador Allende e, in particolare: 1) un locale a destinazione commerciale, ubicato al piano terra del fabbricato, della consistenza di circa mq. 229, come da planimetria allegata all'atto di vendita, 2) un locale a destinazione box garage, ubicato al piano interrato dello stesso fabbricato, individuato con il numero 15, della consistenza di circa mq. 19,30, come da planimetria allegata, 3) la quota di comproprietà – pari a circa 134,59 millesimi – dell'area di sedime del costruendo edificio (particelle 478, 535, 537, 539 e 543, tutte del foglio 46 NCEU); che, al momento della stipulazione del contratto in parola, oltre che nell'attuazione del programma edilizio avente ad oggetto la costruzione della “Torre del Sole 6”, la ” era impegnata nell'attuazione, nella stessa CP_1 area, di un ulteriore programma edilizio, denominato “Torri del Sole 3, 4 e 5”; che l'art. 2, lett. B), del contratto di vendita prevedeva espressamente che i lavori di costruzione dell'edificio avrebbero dovuto essere eseguiti a regola d'arte, nel rispetto di ogni obbligo fissato dalla legge e fermo il conseguimento di ogni prevista certificazione (di agibilità, energetica e impiantistica), entro il termine di 24 mesi dalla data di stipulazione;
che ai sensi dell'art. 2, lett. E), dello stesso contratto il momento di avvenuta esecuzione della costruzione e, dunque, della compiuta realizzazione delle unità immobiliari da trasferirsi agli acquirenti e del verificarsi dell'effetto traslativo della proprietà delle stesse era convenzionalmente individuato «nel momento del conseguimento dell'agibilità con relativo accatastamento, che dovranno, comunque, avvenire entro 24 (ventiquattro) mesi dalla data del presente atto, con l'effetto che, solo
2 da tale momento il rapporto condominiale dello stabile nascerà»; che, in coincidenza con il verificarsi dell'effetto traslativo, l'art. 5, lett. E), del contratto prevedeva che avesse luogo l'immissione degli acquirenti nel possesso degli immobili;
che il prezzo convenuto dalle parti per l'acquisito degli immobili in discorso era fissato, a norma dell'art. 3 del contratto, in complessivi euro 434.490,00, di cui euro 164.490,00 da versarsi al momento della conclusione dell'accordo ed euro 270.000,00, ovvero la residua parte, da versarsi, senza interessi, in n. 4 (quattro) rate di euro 67.500,00 ciascuna, con scadenze fissate al 15 luglio 2013, 15 gennaio 2014, 15 luglio 2014 e
15 gennaio 2015; che la parte venditrice, tra le altre obbligazioni assunte, in coerenza della normativa vigente e ai sensi dell'art. 5, lett. H), del contratto, si era impegnata a rilasciare fideiussione per un importo pari al prezzo di acquisto dell'immobile, garanzia, questa, prestata dalla in virtù di Controparte_2 polizza rimessa agli acquirenti contestualmente alla stipula della vendita, avente durata rapportata al termine di esecuzione del contratto (ventiquattro mesi dalla stipulazione), salve eventuali successive proroghe semestrali con anticipazione del premio a carico della società venditrice, nell'ipotesi che entro detto termine il contratto non fosse stato eseguito;
che la parte acquirente, in ossequio agli impegni contrattualmente assunti, hanno provveduto, al momento della stipula del contratto in discorso, a versare alla società venditrice mediante assegni circolari l'importo di euro 164.490,00, corrispondendo successivamente l'ulteriore somma di euro
16.449,00, a titolo di IVA sulla quota di prezzo corrisposta, nonché l'importo di euro 4.224,13 quale rateo del premio dovuto a fronte della polizza assicurativa connessa all'acquisto; che, tuttavia, i lavori di costruzione dell'edificio denominato
“Torre del Sole 6”, presso il quale insistono i locali oggetto della vendita, una volta avviati sono, dapprima, proseguiti con estrema lentezza, soprattutto se paragonati a quelli inerenti agli edifici facenti parte dell'altro programma edificatorio varato dalla
”, sino ad arrestarsi del tutto in coincidenza con l'apertura del CP_1 procedimento penale conseguente alla morte, sul luogo di lavoro e nell'esercizio delle sue mansioni, di un operaio impegnato nelle attività edificatorie di cui trattasi;
che, a seguito dell'interruzione dei lavori, così come molti soci della cooperativa assegnatari degli immobili in costruzione, gli attori non hanno, inizialmente, dato corso al pagamento dei ratei del prezzo di acquisito degli immobili nel rispetto delle scadenze contrattualmente fissate, per poi – malgrado il perdurante stallo dei lavori e le persistenti inadempienze della società venditrice agli obblighi negoziali assunti – riprendere i versamenti nel mese di giugno del 2015, corrispondendo alla cooperativa l'importo di euro 60.000,00, avendo ingenuamente confidato nella possibilità che l'intervento edilizio fosse portato a compimento in tempi ragionevoli, anche in virtù dell'insediamento del nuovo organo amministrativo della
3 cooperativa;
che, dunque, a tutto il mese di giugno del 2015 gli attori avevano versato alla società l'importo complessivo di euro 245.204,13; che il loro auspicio di potersi vedere trasferita la proprietà degli immobili de quibus era stato, tuttavia, assolutamente disatteso, posto che i lavori concernenti la “Torre del Sole 6” non hanno fatto registrare, da allora in poi, e malgrado le reiterate richieste e gli inviti da essi rivolti alla ”, alcun ulteriore avanzamento e non sono, quindi, mai CP_1 stati completati;
che tale situazione ha comportato per loro ingenti danni patrimoniali, connessi non soltanto all'esborso delle somme inutiliter versate alla cooperativa, ma anche alla perdita di opportunità commerciali legate alla vendita o concessione in godimento dei beni per cui è causa, vanificate proprio dalla indisponibilità degli stessi;
che, tra l'altro, la cooperativa nemmeno ha provveduto a versare i premi, la cui anticipazione sarebbe stata a suo carico, da corrispondersi alla per le proroghe semestrali della polizza fideiussoria Controparte_2 rilasciata in forza del contratto di vendita di cosa futura, rese necessarie dal protrarsi dei lavori edificatori degli immobili da questi acquistati oltre il termine di scadenza pattuito.
Con comparsa depositata in data 28.11.2019 si costituiva la Controparte_1 contestando, in fatto e in diritto, la fondatezza delle domande proposte nei suoi confronti dalla parte attrice e chiedendone il rigetto;
spiegava, altresì, domanda riconvenzionale intesa ad ottenere, previo accertamento dell'inadempimento della stessa parte attrice alle obbligazioni assunte in virtù del contratto di vendita in discorso, la condanna di quest'ultima al pagamento dell'importo di euro 253.449,00 ovvero della diversa somma ritenuta di giustizia. Rassegnava le seguenti conclusioni:
Voglia l'adita Autorità Giudiziaria, contrariis reiectis rigettare le domande attoree in quanto nulle, infondate in fatto ed in diritto oltre che non provate;
in via riconvenzionale, condannare gli attori -in solido tra loro o se del caso ciascuno per quanto di propria competenza- al pagamento in favore della della complessiva somma di € 253.449,00 o della diversa CP_1 somma che l'adito Tribunale riterrà di giustizia;
in subordine, tenuto conto dell'inadempimento posto in essere dagli acquirenti, rigettare in ogni caso la domanda attorea di risoluzione del contratto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1460 c.c.; in via ulteriormente gradata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda di risoluzione, ridurre gli importi ex adverso pretesi (sia a titolo di restituzione prezzo che a titolo di risarcimento) in quanto eccessivi e sprovvisti di qualsivoglia supporto probatorio.
Con espressa riserva di richiedere, anche in separata sede, il risarcimento degli ulteriori danni, presenti e futuri, cagionati alla cooperativa a causa dell'inadempimento posto in essere dagli odierni attori. CP_1
In particolare, la convenuta: negava ogni propria responsabilità per il mancato trasferimento ai NOi e , entro il termine fissato nel contratto per Pt_1 Pt_2
4 cui è causa, del «diritto di piena proprietà» sulla porzione del fabbricato denominato
“Torre del Sole 6”; imputava, per contro, alla condotta osservata dagli attori, che sarebbero stati inadempienti all'obbligo di versare integralmente il prezzo pattuito per l'acquisto del bene de quo, il mancato completamento dell'immobile e, quindi, il mancato trasferimento del diritto di piena proprietà sullo stesso;
contestava, quindi, che ricorressero, nella fattispecie, i presupposti per la risoluzione del contratto per inadempimento a sé imputabile, ritenendo anche che il termine fissato nello stesso contratto per il trasferimento della proprietà degli immobili oggetto di vendita non fosse da considerarsi essenziale, che, in ogni caso, la sua violazione avrebbe costituito un inadempimento non grave, dovuto, comunque, al sopravvenire di eventi straordinari non imputabili alla;
chiedeva, da ultimo, in via CP_1 riconvenzionale, la condanna degli acquirenti all'esecuzione del contratto e al pagamento della residua parte del prezzo di acquisto non versato nei tempi concordati.
All'esito dell'udienza di comparizione delle parti il Giudice concedeva i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c..
Nella prima memoria i NOi e facevano, tra l'altro, rilevare: di Pt_1 Pt_2 aver versato, a tutto il 22.09.2015, la somma di euro 240.940,00, circostanza, questa, provata dalla nota sottoscritta in pari data dal Presidente pro tempore della
”, NO , allegata agli atti del giudizio;
che in tale CP_1 Parte_3 nota, peraltro, si dava atto che gli acquirenti avrebbero dovuto versare il residuo importo di euro 237.000,00 al completamento dei lavori, così confermandosi che, appunto alla data del 22.09.2015, e cioè quando erano decorsi oltre 30 mesi dalla stipulazione del contratto e oltre 6 mesi dalla scadenza del termine entro il quale avrebbe dovuto perfezionarsi il trasferimento degli immobili, gli stessi lavori non erano stati ancora completati;
la circostanza che il termine dedotto nel contratto del 6.03.2013 non fosse qualificato “essenziale” certamente non autorizzava a ritenere lieve o comunque non grave un ritardo nell'adempimento dell'obbligazione, cui esso si collega, che al tempo sfiorava i quattro anni (ora divenuti otto); che non era stata data prova dalla parte convenuta di alcuna «causa di forza maggiore e comunque indipendente dalla volontà della società costruttrice» che avrebbe potuto giustificarne l'inadempimento; che, una volta decorso il termine fissato per il trasferimento della proprietà degli immobili per cui è causa, la società si era resa pure inadempiente all'obbligo di anticipare i premi per la proroga della garanzia assicurativa rilasciata agli acquirenti.
La convenuta non depositava la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.
5 Nella seconda memoria gli attori chiedevano ammettersi consulenza tecnica d'ufficio ai fini dell'accertamento dei fatti e delle circostanze ivi specificati e l'ammissione della prova testimoniale mediante escussione del Presidente del ConIGlio di amministrazione della società che aveva sottoscritto il documento del 22.09.2015.
Nella seconda memoria autorizzata la cooperativa sosteneva che il prezzo della vendita conclusa con gli attori sarebbe stato da questi ultimi erroneamente indicato in euro 434.490,00, atteso che a tale importo avrebbe dovuto aggiungersi l'IVA del 10%, trattandosi di vendita ad acquirente non professionale. Affermava che nessun valore potesse essere attribuito alla dichiarazione sottoscritta dal Presidente del ConIGlio di Amministrazione della società nel settembre del 2015, acclusa alla produzione di parte attrice, sul presupposto che della stessa non vi sarebbe stata traccia negli atti della cooperativa e che essa sarebbe stata rilasciata, appunto, nel settembre 2015, laddove la cooperativa aveva iscritto l'operazione de qua a bilancio soltanto nel giugno 2016.
Nella terza memoria, infine, i NOi e contestavano la fondatezza Pt_1 Pt_2 delle eccezioni sollevate dalla convenuta in ordine alla veridicità del contenuto della scrittura del 22 settembre 2015, rimarcandone, ai sensi dell'art. 2384 cod. civ., l'opponibilità alla cooperativa ed evidenziando l'irrilevanza dell'iscrizione della
“operazione a bilancio” in epoca successiva alla data della dichiarazione in parola.
Nella terza memoria la convenuta chiedeva l'ammissione della prova testimoniale, l'emissione di un ordine di esibizione di documenti ex art. 210 c.p.c. nei confronti degli attori e il rigetto delle istanze istruttorie formulate da questi ultimi.
Sciogliendo la riserva assunta all'esito dell'udienza istruttoria, con ordinanza del 1°.02.2021, il Giudice, rigettata ogni ulteriore istanza delle parti, ha disposto espletarsi consulenza tecnica d'ufficio, conferendo formalmente incarico al professionista nominato, ing. , con provvedimento del Persona_2
22.04.2021, e disponendo, anche sulla base delle richieste di controparte, che desse risposta ai seguenti quesiti:
«1) Previo esame della documentazione contenuta nei fascicoli di parte, descriva lo stato attuale dell'immobile per cui è causa;
2) Descriva gli stati di avanzamento dei lavori intesi alla realizzazione delle unità immobiliari di cui al contratto di vendita di cosa futura concluso tra le parti il 6 marzo precisando i probabili tempi di ultimazione dei lavori stessi;
3) Calcoli il valore locativo di mercato dell'immobile per cui è causa alla data del 6 aprile 2015; 4) dica il C.T.U. se la Torre del Sole n. 6 presenta o meno difformità strutturali dovute al fatto che, per la sopraelevazione approvata urbanisticamente, non è stato eseguito deposito dei calcoli al Genio Civile in uno al nuovo progetto urbanistico di variante;
5) dica il C.T.U. se in merito alla Torre del Sole n. 6 sono in corso accertamenti degli Uffici Comunali e del Genio Civile per violazione della normativa sismica, cagionati dai professionisti incaricati dell'opera che non hanno correttamente informato la Cooperativa sulle procedure tecnico-
6 amministrative; 6) dica il C.T.U. quale è il tempo occorrente per la ultimazione del fabbricato tenendo conto anche del tempo occorrente per l'espletamento delle pratiche burocratiche e dei controlli amministrativi prodromici alla ripresa dei meri lavori di costruzione;
7) dica il C.T.U quale è il costo stimabile per la ultimazione dell'appartamento oggetto di causa».
In data 23.11.2021 il CTU nominato, anche tenuto conto delle osservazioni dei consulenti delle parti alla bozza di relazione debitamente trasmessa agli stessi nel termine fissato dal Tribunale, depositava il proprio elaborato peritale definitivo.
All'udienza del 5.12.2023 il Giudice, viste le note di trattazione scritta depositate dalle parti, ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 30.09.2024, in esito alla quale ha trattenuto la causa in decisione, concedendo alle parti i termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVAZIONI DELLA SENTENZA
1. Così ricostruiti i fatti di causa, occorre preliminarmente procedere alla qualificazione giuridica della fattispecie negoziale a cui le parti hanno dato luogo, per una corretta definizione della vicenda in esame.
Sulla base della documentazione versata in atti e delle deduzioni delle parti può desumersi che con atto pubblico rogato dal Notaio del 6.3.2013 i IG.ri Per_1
ed acquistavano dalla la piena Parte_1 Parte_2 Controparte_1 proprietà su una porzione del fabbricato denominato “Torre del Sole 6”, che la società convenuta avrebbe edificato in Salerno, alla via Salvador Allende e, in particolare un locale a destinazione commerciale, un locale a destinazione box garage la quota di comproprietà, pari a circa 134,59 millesimi, dell'area di sedime del costruendo edificio.
In linea di principio, nell'indagine diretta ad individuare il carattere preliminare o definitivo di un contratto di vendita occorre ricercare l'effettiva volontà dei contraenti per accertare se essa sia stata rivolta direttamente al trasferimento della proprietà ovvero a dare vita ad un rapporto obbligatorio che impegna ad un'ulteriore manifestazione di volontà con cui si opera l'effetto traslativo, tenendo presente che al predetto fine non sono decisive, anche se non irrilevanti, le espressioni letterali usate dalle parti e neppure, d'altra parte, la stessa tradizione del bene e il pagamento del prezzo, quando vi sia ragione di ritenere che con essi non si esauriscano le rispettive controprestazioni, ma si realizzi soltanto l'esecuzione anticipata di una futura vendita (Cass. n. 5962/88, n. 13827/00). Occorre, pertanto, ricostruire la “comune intenzione delle parti” con il ricorso ad ogni elemento utile nell'ambito della cosiddetta interpretazione soggettiva e, se del caso, agli strumenti di interpretazione oggettiva ex artt. 1363 e ss. c.c. (Cass. n. 3058/86).
7 In tale indagine, deve considerarsi che il primo e principale strumento dell'operazione ermeneutica è costituito dalle parole che compongono la formulazione letterale dell'accordo negoziale (Cass. n. 564/01), atteso che gli altri criteri interpretativi svolgono una funzione sussidiaria e complementare rispetto a quello letterale solo quando le espressioni dei contraenti siano di oscuro ed equivoco IGnificato (Cass. n. 4033/07).
Nel caso di specie, ritiene il Tribunale che il negozio in esame, come si desume chiaramente dal contenuto dello stesso, non costituisce un negozio preliminare, bensì un contratto definitivo di vendita di cosa futura, atteso che con esse la parte venditrice, ossia la non si impegna Parte_4
a trasferire, ma “trasferisce ora, e per quando verrà ad esistenza”, mentre si IGnori
e in parti uguali tra loro, “acquistano ed accettano” il Parte_1 Parte_2 diritto di piena proprietà sugli immobili in corso di costruzione.
All'art. 2 del contratto si legge che “la vendita - una volta ultimata la costruzione - avrà come effetto quello di trasferire automaticamente la proprietà della porzione materiale corrispondente a quanto sopra specificato, con le relative parti comuni condominiali”, con la precisazione che “le parti identificano il momento della “costruzione eseguita” e quindi della realizzazione delle unità, nel momento del conseguimento dell'agibilità con relativo accatastamento, che dovranno, comunque, avvenire entro 24 (ventiquattro) mesi dalla data del presente atto …”.
A conferma ulteriore che l'effettiva volontà negoziale delle parti non fosse quella di stipulare una promessa di vendita, bensì di sottoscrivere un contratto definitivo, in cui l'effetto traslativo si sarebbe comunque verificato con la venuta ad esistenza della “res” ex art. 1472 c.c., rileva anche il “nomen iuris” della scrittura (“VENDITA DI COSA FUTURA”) ed il restante contenuto della stessa, in cui si fa sempre riferimento al concetto di vendita anziché di promessa di vendita, come può evincersi sia dalla premessa (“…alienante o costruttore…” “…acquirenti…”).
Pertanto, stante il chiaro tenore letterale delle espressioni utilizzate dai contraenti e non emergendo elementi di segno contrario idonei a suffragare una diversa interpretazione, deve ritenersi che la scrittura oggetto di causa costituisca un contratto definitivo di vendita di cosa futura.
E' noto che, ai sensi dell'art. 1472, comma 1, c.c., “la vendita può avere per oggetto anche una cosa futura. In tal caso l'acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza”. Tale disposizione riconosce la piena validità ed efficacia del contratto di vendita avente ad oggetto una cosa non ancora esistente, configurando una vendita obbligatoria con effetti reali differiti, subordinati all'effettiva venuta ad esistenza del bene promesso.
8 La giurisprudenza di legittimità (vedi ex plurimis Cass. n.551/2012) ha chiarito, infatti, che la vendita di cosa futura non determina l'immediato trasferimento della proprietà, bensì l'insorgenza di un obbligo a carico del venditore di procurarne l'esistenza e di trasferirla al compratore una volta venuta ad esistenza, sempreché la cosa risulti conforme all'accordo contrattuale.
Anche la vendita di un immobile da edificare integra una vendita di cosa futura, con l'effetto che il trasferimento della proprietà si perfeziona solo al momento della ultimazione del bene e della sua concreta individuazione (Cass. civ., sez. II, n. 6706/2000; Cass. civ., sez. II, n. 5980/2003).
Mel caso di specie, le parti hanno stipulato un contratto di vendita di cosa (futura) in costruzione. A differenza della vendita di cosa futura, la quale ha per oggetto beni prodotti dalla natura, come i frutti di un fondo, i parti degli animali o altre cose la cui venuta ad esistenza è considerata dai contraenti come incerta e non dipendente in modo esclusivo dalla volontà dell'uomo, ed in cui se la cosa non viene ad esistenza il contratto è nullo, nella vendita di cosa da costruire il venditore assume l'obbligazione di prestare l'attività necessaria per la produzione del bene e pertanto risponde per l'inadempimento contrattuale nel caso in cui non dimostri che la prestazione promessa è venuta a mancare per causa a lui non imputabile (vedi in tal senso Cass. 4772/1989).
La Suprema Corte ha precisato, altresì, che la vendita di cosa futura non consiste in un contratto a formazione progressiva non ancora completo di tutti i suoi elementi, i cui effetti siano destinati a prodursi in un momento successivo a quello in cui la cosa venga ad esistenza, bensì costituisce un negozio perfetto “ab origine”, con contenuto ed effetti obbligatori, di cui il principale per il venditore è quello di osservare un comportamento necessario perché la cosa venga ad esistenza. Ne consegue che la mancata consegna della cosa stessa (nella specie, bene immobile) nel termine contrattualmente stabilito determina a carico del venditore l'insorgere del rischio per il ritardo nell'adempimento, c.d. perpetuatio obligationis (vedi in tal senso Cass. 20998/2009).
Nel caso di specie, la è alienante ma anche costruttore (nel Controparte_1 contratto, infatti, è definita (“…alienante o costruttore…”). Qualora il venditore assuma anche l'obbligazione di realizzazione del bene, questi è tenuto a prestare la relativa, necessaria attività e risponde di inadempimento contrattuale nel caso in cui non dimostri che la prestazione promessa è venuta a mancare per causa a sé non imputabile. Se il venditore, viceversa, non assume alcuna obbligazione ulteriore rispetto a quella di trasferire il bene, ricorre la diversa ipotesi della vendita di cosa futura, soggetta alla “condicio iuris” della
9 sua venuta ad esistenza ad opera di un terzo (cd. “emptio rei speratae”), la cui mancata realizzazione comporta non già la risoluzione del contratto per inadempimento bensì la nullità del medesimo per mancanza di oggetto, ex art. 1472 cod. civ. (vedi in tal senso Cass. 1623/2007).
Come visto, nella vendita di cosa futura, l'acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza, ed a tal fine va individuato il momento in cui si perfeziona il processo produttivo della cosa nelle sue componenti essenziali, essendo irrilevante che essa manchi di alcune rifiniture o di qualche accessorio non indispensabile per la sua utilizzazione;
siffatto accertamento costituisce giudizio di fatto riservato al giudice del merito, insindacabile in Cassazione se congruamente e correttamente motivato. (vedi in tal senso Cass. 1219/1983).
Nel caso di specie, le parti, all'art. 2 del contratto, hanno stabilito il momento esatto il cui la “costruzione” dovrà intendersi “eseguita” e cioè il “momento del conseguimento dell'agibilità con relativo accatastamento”.
La su descritta qualificazione giuridica assume rilievo non solo sul piano degli effetti traslativi, ma anche in relazione alla ripartizione del rischio e agli obblighi gravanti sul venditore, il quale è tenuto ad adempiere all'obbligazione di facere consistente nella realizzazione dell'immobile promesso in vendita, in conformità ai termini e alle caratteristiche pattuite. L'eventuale inadempimento o ritardo nella costruzione può dunque integrare gli estremi dell'inadempimento contrattuale, con conseguente applicabilità dei rimedi previsti dagli artt. 1453 ss. c.c.
In tale contesto, particolare rilievo assumono le norme in materia di tutela dell'acquirente di immobili da costruire, introdotte dal D.Lgs. n. 122/2005, che impongono specifici obblighi informativi e garanzie a carico del costruttore- venditore, a tutela del promissario acquirente, con riferimento al rischio di mancata ultimazione o vizi dell'opera.
Ciò posto in punto di diritto, va evidenziato che appare pacifico che i lavori di realizzazione degli edifici che avrebbero dovuto ospitare le unità immobiliari destinate agli attori non siano stati ultimati entro il termine contrattualmente pattuito, e cioè il 6.03.2015, tenuto conto che l'art. 2, lett. E), del contratto stabilisce che la costruzione avrebbe dovuto essere ultimata, con relativo conseguimenti di agibilità e accatastamenti “entro 24 (ventiquattro) mesi dalla data del presente atto”. Sulla gravava l'obbligo di compiere tutte le attività necessarie Controparte_1 affinché i beni venduti “su carta” ai NOi e venissero ad esistenza Pt_1 Pt_2
e fossero quindi realizzati, nel rispetto dei termini pattuiti, in modo da consentire agli acquirenti di acquisirne la proprietà secondo quanto era stato previsto nell'accordo concluso.
10 Sulla base dell'istruttoria svolta deve ritenersi che a tale obbligo la convenuta non abbia ottemperato.
Appare irrilevante la circostanza che il termine del 6.3.2015 non fosse stato, dalle parti, espressamente qualificato come essenziale atteso che la convenuta non ha completato le opere entro il 6.3.2015, né successivamente e né si è dichiarato disposta a farlo entro un determinato termine.
Di fatto, a distanza di circa otto anni dallo spirare del termine dedotto in contratto, gli immobili oggetto della pattuizione non sono ancora venuti fisicamente e giuridicamente ad esistenza e, pertanto, gli attori non hanno acquisito la proprietà, né il possesso, dei medesimi.
Parte convenuta ha sostenuto che il ritardo sarebbe da imputarsi a colpa degli attori che non avrebbero versato integralmente i ratei del corrispettivo fissato per l'acquisto degli immobili de quibus atteso che tale circostanza ne avrebbe impedito la realizzazione nei termini stabiliti. Su tali asserzioni la convenuta fonda la propria domanda riconvenzionale.
Va, a questo, punto richiamato il consolidato orientamento della Suprema Corte, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, secondo cui il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno deve provare la fonte, negoziale o legale, del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (da ultimo cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 826 del 20/01/2015).
Nel caso di specie, si possono ravvisare contrapposte istanze di accertamento dell'inadempimento agli obblighi scaturenti dal contratto sottoscritto in data 6.3.2013.
In tal caso, per entrambe le parti, che hanno dedotto reciproche inadempienze, il giudice deve necessariamente procedere alla disamina onde valutare se sussista una prevalente inadempienza a carico di una di esse, tenuto conto del reciproco interesse allo svolgimento del rapporto contrattuale ed agli interessi alla base delle prestazioni sinallagmatiche.
Detta indagine appare essenziale in quanto nei contratti con prestazioni corrispettive non è consentito al giudice del merito di pronunciare il recesso o la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 cod. civ. o di ritenere la legittimità del rifiuto di adempiere a norma dell'art. 1460 stesso codice (ma lo stesso discorso è valido quando la domanda di accertamento dell'inadempimento è funzionale
11 all'esecuzione del contratto), in favore di entrambe le parti perché la valutazione della colpa nell'inadempimento ha carattere unitario e l'inadempimento deve essere addebitato esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento colpevole prevalente, abbia alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con il contratto, dando causa al giustificato inadempimento dell'altra parte (Sez. 2, Sentenza n. 27 del 03/01/2002).
Ne consegue che nei contratti suddetti, in caso di sussistenza di inadempienze reciproche, occorre procedere ad un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, onde stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma.
Va aggiunto che nel suddetto giudizio di comparazione il giudice dovrà tener conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute, e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto in maniera da consentire di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole che possa giustificare l'inadempimento dell'altro, in virtù del principio inadimplenti non est adimplendum (Cass. n.14648/13; Cass n. 2992/2004).
Mentre è possibile che tale accertamento dia esito negativo per entrambe le domande o le eccezioni vicendevolmente proposte, nel senso che gli inadempimenti dedotti non sussistano o non siano connotati dalla gravità richiesta dall'art. 1455 c.c. per la risoluzione del contratto, sicché le contrapposte domande o eccezioni debbano essere respinte, non è inverabile, al contrario, l'ipotesi opposta.
È poi noto che, in tema di inadempimento, è richiesta da parte del giudice la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte.
Tale valutazione viene operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
l'indagine va poi completata mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta
12 tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
Ciò premesso, va osservato che dalla relazione di consulenza tecnica d'ufficio svolta dall'ing. si desume che le unità immobiliari oggetto del contratto di Per_2 vendita di cosa futura su cui si verte si presentano «allo stato grezzo, sprovviste di ogni elemento di finitura e delle dotazioni impiantistiche necessari a concepire la consistenza edilizia quale ultimata e fruibile». E che esse, vieppiù, insistono in un plesso edilizio che «si presenta come un cantiere abbandonato, a dimostrazione di una corrente sospensione dei lavori per cui è causa».
L'ing. ha, rispettivamente, stimato in circa sei mesi il tempo che sarebbe Per_2 stato ancora necessario alla sola conclusione dei lavori aventi ad oggetto la realizzazione degli immobili acquistati dagli attori e quantificato in euro 86.908,93 oltre IVA i costi a sostenersi per la loro ultimazione. Ancora, in risposta al quesito n. 6), ha ritenuto che fossero necessari, tenendo conto anche del tempo occorrente per l'espletamento delle pratiche burocratiche e dei controlli amministrativi prodromici alla ripresa dei meri lavori di costruzione, ancora almeno due anni di tempo per il completamento dell'intero intervento edilizio relativo alla costruzione della “Torre del Sole n. 6”, in cui, come è noto, detti immobili insistono.
Quanto alle contestazioni della convenuta, è documentalmente provato che alla data del 22.09.2015 gli attori avevano versato la somma di euro 240.940,00, mentre sulla base della comunicazione sottoscritta in tale data dal Presidente pro tempore della ”, NO , allegata agli atti del giudizio ed CP_1 Parte_3 opponibile alla società convenuta ex artt. 2384 e 2521 c.c., gli acquirenti avrebbero dovuto versare la residua parte del prezzo di acquisto degli immobili, pari a euro 237.000,00, solo al completamento dei lavori.
Anche la circostanza dedotta dalla convenuta, secondo cui la realizzazione nei tempi previsti dell'intervento edilizio in questione sarebbe stata impedita da cause di forza maggiore e comunque indipendenti dalla volontà della società costruttrice, è sconfessata dalle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio laddove si consideri che il CTU ha accertato che “la Torre del Sole n. 6 presenta difformità strutturali dovute al fatto che, per la sopraelevazione approvata urbanisticamente, non è stato eseguito deposito dei calcoli al Genio Civile in uno al nuovo progetto urbanistico di variante” e che “in merito alla Torre del Sole n. 6 sono stati svolti accertamenti degli Uffici Comunali e del Genio Civile (…) per violazione della normativa sismica. Dall'esame della documentazione relativa ai predetti accertamenti risulta che gli Enti in commento non hanno evidenziato né accertato che la
“violazione della normativa sismica” sia stata effettivamente “cagionata dai professionisti
13 incaricati dell'opera” che non hanno correttamente informato la sulle procedure CP_1 tecnico-amministrative”.
Sulla base di tali risultanze deve convenirsi con quanto sostenuto da parte attrice e cioè che il mancato completamento dei lavori di realizzazione della “Torre del Sole n. 6” e, di conseguenza, della realizzazione degli immobili acquistati “su carta” dai NOi e , siano da ascrivere a carenze progettuali e violazioni Pt_1 Pt_2 normative (in particolare, della normativa antisismica) imputabili esclusivamente alla ” e alla sua organizzazione. CP_1
Va, inoltre, rilevato che la cooperativa non ha provveduto a versare i premi, la cui anticipazione sarebbe stata a suo carico, da corrispondersi alla
[...] per le proroghe semestrali della polizza fideiussoria rilasciata in Controparte_2 forza del contratto di vendita di cosa futura, rese necessarie dal protrarsi dei lavori edificatori degli immobili da questi acquistati oltre il termine di scadenza pattuito.
In tal modo la convenuta non ha violato solo la norma contrattuale, ma anche l'art.2 del d.lgs. n. 122/2005 che impone al costruttore di procurare il rilascio e consegnare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo con efficacia estesa sino al trasferimento della proprietà sull'immobile e, quindi, fino a tutta la durata del contratto.
Pertanto, mentre appaiono conclamati i plurimi inadempimenti della CP_1
consistito nel non aver mai ultimato le unità immobiliari oggetto di vendita
[...]
e nel non aver garantito la fideiussione per tutta la durata del rapporto, alcun addebito può muoversi agli attori.
Deve aggiungersi che l'inadempimento della convenuta deve ritenersi “grave” ai sensi dell'art. 1455 c.c. laddove si considerino i già richiamati arresti della Suprema Corte (ex plurimis Cass., 20/07/1991, n. 8118) secondo cui la cosa da consegnare deve ritenersi venuta ad esistenza nel momento in cui si perfeziona il processo produttivo della cosa nelle sue componenti essenziali, essendo irrilevante che manchi di alcune rifiniture o di qualche accessorio non indispensabile per la sua realizzazione, e si tenga conto del fatto che nel corso di oltre dieci anni alla firma del contratto per cui è causa le unità immobiliari oggetto del contratto di vendita di cosa futura, al momento del sopralluogo del CTU, si presentavano allo stato grezzo, mentre il cantiere era in stato di abbandono.
Va, pertanto, accolta la domanda di risoluzione del contratto stipulato tra le parti in data 6.3.2013 in ragione del grave inadempimento della convenuta.
14 L'efficacia retroattiva che è propria della risoluzione per inadempimento di un contratto a prestazioni corrispettive, quale quello per cui è causa, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c..
L'obbligazione restitutoria si fonda sul venir meno del contratto, quale causa giustificatrice delle reciproche prestazioni, e poiché l'azione a disposizione della parte non inadempiente per ottenere dalla controparte la restituzione di quanto dovutogli è quella di ripetizione di indebito oggettivo ex art. 2033 cod. civ., ne consegue che gli interessi sulle predette somme, di natura compensativa, sono dovuti dal momento della domanda, non essendo contestata la buona fede del contraente (Cass. Sez. 2, Sentenza n.738 del 15.01.2007).
Inoltre, sempre con riguardo alla risoluzione del contratto per inadempimento, l'obbligo di restituire la somma ricevuta a titolo di anticipo del corrispettivo costituisce debito di valuta e non di valore, insensibile, come tale al fenomeno della svalutazione monetaria, salvo che il creditore non dimostri di avere risentito, per l'indisponibilità della somma anticipata, eventuali ulteriori danni, e perciò anche di quello sofferto in conseguenza della svalutazione monetaria, e ne chieda il risarcimento (Cass, Sez. U, Sentenza n.12942 del 04.12.1992).
Sulla base di tali principi, gli attori hanno diritto alla ripetizione dei quanto versato in esecuzione del contratto di cui è stata pronunziata la risoluzione, e quindi, hanno diritto ad ottenere la restituzione della somma di euro 245.204,13 oltre interessi legali decorrenti dalla domanda giudiziale.
Per le medesime ragioni, la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta. Va rigettata.
Separato scrutinio merita la domanda di risarcimento del danno avanzata dagli attori i quali hanno dedotto di aver patito un danno da lucro cessante, consistente nel non aver potuto dare seguito ad una proposta di locazione dell'immobile che avrebbe potuto comportare un incasso annuo di €48.000,00 nonché un secondo tipo di pregiudizio economico consistente nella impossibilità di “far confluire la provvista destinata all'acquisto degli immobili in costruzione…su altre iniziative, conseguendone ulteriori vantaggi economici”.
Quanto alla prima ipotesi di danno deve rilevarsi l'inidoneità del documento prodotto da parte attrice (proposta di locazione priva di data certa) a supportare la richiesta risarcitoria. Con riguardo alla seconda, le allegazioni di parte attrice appaiono troppo generiche e sfornite di alcun tipo di riscontro per giustificare
15 l'accoglimento della relativa domanda risarcitoria. La domanda di risarcimento del danno non merita accoglimento.
12. In ragione dell'accoglimento della domanda attorea la convenuta va condannata al pagamento in favore degli attori delle spese di lite, che vengono liquidate, tenuto conto della natura della controversia (ordinaria), del suo valore della domanda e dell'attività espletata secondo valori e i criteri di cui al D.M. n. 55/2014 (così come modificato con D.M. n. 37/2018), a titolo di compensi professionali, nella somma di €14.103,00, oltre €600,00 per esborsi documentati e rimborso spese che sfuggono ad una precisa elencazione ma che di fatto sono sostenute dal professionista nello svolgimento del singolo incarico (rif. Cass. SS.UU. Sentenza n.31030 del 27.11.2019), rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A. come per legge. Le spese delle CTU sono poste a definitivo carico della convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, seconda unità operativa, in persona del giudice dott. Antonio Ansalone, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta nel giudizio n. 8574/19 R.G., ogni altra istanza, eccezione e difesa disattesa, così provvede:
1) Accerta il grave inadempimento della convenuta alle obbligazioni assunte in virtù del contratto di vendita di cosa futura concluso con le parti attrici in data 6.03.2013;
2) dichiarare, per l'effetto, risolto il predetto contratto per inadempimento della società venditrice ai sensi dell'art. 1453 cod. civ.;
3) condannare la ” alla restituzione, a favore Controparte_1 dei IGnori e delle somme versate alla stessa società Parte_1 Parte_2 convenuta a titolo di prezzo del bene futuro oggetto di trasferimento, pari ad euro 245.204,13, oltre interessi dalla data del versamento e sino al soddisfo;

4) Rigetta la domanda attorea di risarcimento del danno;

5) Rigetta la domanda riconvenzionale;

6) Condanna la convenuta al pagamento delle spese processuali in favore degli attori e della intervenuta IG.ra , liquidate in €600,00 per esborsi ed Parte_5 in €14.103,00 per compenso professionale avvocato, oltre accessori di legge;

7) Pone le spese delle CTU a definitivo carico della convenuta. Così deciso in Salerno, il 18.04.2025
Il Giudice
Dott. Antonio Ansalone
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