Il Giudice
Sciogliendo la riserva formulata all'udienza del 19/3/2025
ha pronunciato la seguente
Sentenza
nel procedimento iscritto al n. r.g. 272/2025 del ruolo generale degli affari Civili del Tribunale di Imperia
TRA
Parte 1 rapp.ta e difesa dall'Avv. Alessandro Gallese
Attrice
E
8 Controparte_1
Convenuta Contumace
Osserva
Preliminarmente va dichiarata la contumacia della convenuta, ritualmente evocata in causa, ma non costituitasi.
L'attrice ha agito per ottenere la convalida dello sfratto in relazione al contratto d'affitto d'azienda stipulato il 4/7/2024 (all. 2) con 8 ^CP ¹
[...], lamentando la morosità dell'affittuario e domandando il rilascio dell'azienda.

Contestualmente Pt 1 ha dedotto anche la morosità della convenuta nel versamento del canone di locazione dell'immobile in cui l'azienda è
esercitata.
L'immobile in questione - catastalmente 2 - è stato locato con contratti dell'1/11/2021 (all. 11 e 12) all'attrice da ^CP ² P^arte ²
, ^CP ³ e Controparte_4
Ciò premesso, riguardo l'applicabilità della procedura di cui all'art. 658
c.p.c. all'affitto d'azienda a seguito della modifica apportata al primo comma dell'art. 657 c.p.c. dall'art. 3, comma 46, lett. a), D.Lgs. 10 ottobre
2022, n. 149, s'osserva che la giurisprudenza di merito ha assunto opinioni del tutto opposte, sino a quando il contrasto è stato recentemente risolto dalla Suprema Corte, la quale con sentenza n. 29253/2024 del 13/11/2024
ha fornito risposta positiva all'interrogativo, puntualizzando, tuttavia, che il procedimento di sfratto per morosità può essere adito anche per il contratto d'affitto d'azienda purchè quest'ultima annoveri almeno un bene immobile. ^Sul punto, il Giudice di legittimità ha osservato che, sebbene l'art. 658 c.p.c.
faccia testualmente riferimento soltanto al “locatore" e al “conduttore", ciò
non legittima l'interpretazione secondo cui tale disposizione non possa.
ricomprendere figure contrattuali diverse dalla locazione di immobili poiché
la nozione di “locatore” si presta normativamente ad indicare chiunque affitti un bene produttivo, quali, ad es., l'affittuario coltivatore diretto, il ,il colono, ecc. cosicchè l'ampliamento delle figure contrattuali Pt 3
contemplate dal novellato art. 657 c.c. deve intendersi riferito anche all'ambito applicativo dell'art. 658 c.c..
Ciò chiarito, la Cassazione soggiunge che ..l'estensione del procedimento speciale all'affitto di azienda o di ramo d'azienda si giustifica se e in quanto nell'azienda o nel ramo d'azienda posto ad oggetto del contratto sia compreso anche
(almeno) un immobile, trattandosi di dato comune ad ogni altra ipotesi considerata e segnatamente anche di quelle inserite in sede di modifica, come reso evidente dall'espresso riferimento al "comodatario di beni immobili" poiché "..le espressioni "licenza" e
"sfratto" non sono riferibili ai beni mobili e l'art. 665 c.p.c., nel far riferimento all'ordinanza di rilascio, rimanda all'esecuzione forzata per rilascio concernente un bene immobile" di cui al comb. disp. artt. 605, 608 c.p.c.”. "
Ebbene, nel caso di specie è evidente che l'azienda affittata a 8 ^CP ¹
[...] non ricomprenda anche i locali nei quali viene esercitata l'attività
d'impresa; né potrebbe essere altrimenti, atteso che l'immobile è oggetto d'un distinto rapporto facente capo ai proprietari e all'attrice.
Nel farsi applicazione di tale principio, la domanda proposta nelle attuali ^forme ^da ^Pt 1 va dichiarata inammissibile poiché non suscettibile d'essere ricompresa nell'ambito d'operatività dell'art. 658 c.p.c., atteso che l'azienda per cui è causa non comprende alcun immobile, il che sta significare che l'attrice avrebbe dovuto agire nelle forme ordinarie. Semmai, deve soggiungersi, sono i locatori a poter agire nei confronti per ottenere la restituzione dell'immobile (per poi riconsegnare materialmente ^l'^azienda a ^Parte 1 dall'affittuario, essendo costui presuntivamente subentrato nel contratto di locazione ai sensi dell'art. 2558 comma 3 c.p.c -
mentre non consta che sia si verificata l'ipotesi di cui all'art. 36 L. 392/1978
- essendo soltanto i locatori, e non l'odierna attrice, legittimati a far valere la morosità dell'affittuario-conduttore.
Parimenti deve dirsi per la parte della domanda d'emissione del decreto ingiuntivo per i canoni di locazione arretrati poiché sono, con ogni evidenza, soltanto i locatori legittimati a riscuoterli.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da [...]
Pt 1 così provvede:
Dichiara inammissibili le domande.
Nullaperle spese.
Imperia 21-3-2025
Il Giudice
Dott. Fabio Favalli