R.G. N. 4506/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI COMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il tribunale, nella persona del giudice Lorenzo Azzi, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 4506/2022 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
e (C.F. ), con il C.F._2 Parte_3 C.F._3
patrocinio degli avv.ti Sabrina Molteni ed Emiliano Torchia, presso il cui studio in Olgiate
Comasco (CO), via Tarchini n. 11, hanno eletto domicilio
ATTORI contro
(C.F. ) e (ora, CP_1 C.F._4 Controparte_2 [...]
(C.F. ), in persona dell'amministratore unico , con il Controparte_3 P.IVA_1 CP_1 patrocinio dell'avv. Nello Quadranti, elettivamente domiciliati presso il suo studio in via CP_3
Piave n. 23
(C.F. ), in persona dell'amministratrice , CP_4 P.IVA_2 Controparte_5 [...]
C.F. ), in persona del socio Controparte_6 P.IVA_3
accomandatario (C.F. , Controparte_6 Controparte_7 C.F._5
in proprio e quale liquidatore della (C.F. CP_4 Controparte_5
e (C.F. ), con il C.F._6 Controparte_6 C.F._7
patrocinio degli avv.ti Aldo Turconi ed Elisabetta Corrado, elettivamente domiciliati presso il loro studio sito in via Rusconi n. 27 CP_3
pagina 1 di 19

CONVENUTI
(C.F. e P.I. ), Controparte_8 P.IVA_4 P.IVA_5 rappresentata e difesa dall'avv. Maurizio Romagnoli
TERZO CHIAMATO
OGGETTO: Altre ipotesi di responsabilità extracontrattuale non ricomprese nelle altre materie
CONCLUSIONI
Per parte attrice: <nel merito in via principale: a accertare e dichiarare la nullit ovvero subordine l per dolo ulteriore risoluzione inadempimento del contratto preliminare di compravendita stipulato tra> – e e di tutti i negozi successivi anche alla Parte_1 Parte_3 CP_4
luce del riconoscimento della predetta nullità da parte dei convenuti e CP_1 _2
; B) accertare e dichiarare la nullità ovvero in subordine l'annullamento per dolo ovvero in
[...]
ulteriore subordine la risoluzione per inadempimento del contratto di appalto stipulato tra
– e sia per ragioni sue proprie sia in quanto Parte_1 Parte_3 CP_4
contratto collegato al contratto preliminare di compravendita 22.09.2020 e 03.12.2020; C) accertare e dichiarare la risoluzione per inadempimento del contratto di agenzia stipulato tra
– e e, per l'effetto, previi gli Parte_1 Parte_3 Controparte_2
ulteriori accertamenti e declaratorie del caso, D) condannare Controparte_2
, CP_4 Controparte_6 CP_1 [...]
e in solido fra loro o, in CP_7 Controparte_5 Controparte_6
subordine, in via parziaria e/o alternativa, al pagamento in favore di , Parte_1 [...]
e , rispettivamente, delle somme di cui alla narrativa della Parte_3 Parte_2
citazione 07/12/2022 dedotto quanto versato da in data 16/10/2023 e Controparte_2
trattenuto a titolo di acconto, ovvero di quelle diverse somme, maggiori o minori, ritenute di giustizia, il tutto oltre ai canoni di locazione dovuti finché gli attori, secondo il canone dell'ordinaria diligenza, non avranno rinvenuto una nuova abitazione analoga a quella promessa in vendita da ed oltre ad interessi e rivalutazione monetaria. IN PUNTO CP_4
SPESE: con vittoria di spese oltre generali, IVA e C.P.A. come per legge;
IN VIA
ISTRUTTORIA: Revocare l'ordinanza 29/04/2024 e rimettere la causa sul ruolo ammettendo le pagina 2 di 19 istanze di prova orale dedotte con memoria ex art. 183, co. 6 n. 2 c.p.c. del 14/12/2023 che si riportano integralmente: - PROVA PER INTERROGATORIO FORMALE Si insiste per l'ammissione della prova per interpello dei convenuti , , Controparte_7 Controparte_5
e sui seguenti capitoli: 1) Vero che nel mese di settembre 2020 Controparte_6 CP_1 gli attori si rivolgevano all'Agenzia TE di VIguardia per vendere le loro abitazioni e, nell'occasione, parlavano con il convenuto il quale riferiva loro dell'esistenza di CP_1
due ville bifamiliari in corso di costruzione in VIguardia (CO), rappresentando la convenienza dell'affare; 2) Vero che nel mese di settembre 2020 il IG. consegnava ai IG.ri CP_1
e le planimetrie di cui al doc. 2 del fascicolo di parte attrice che si Parte_3 Parte_1
rammostrano e confermano;
3) Vero che, in occasione di un incontro avvenuto nel settembre
2020 presso l'Agenzia del IG. alla presenza di il IG. CP_1 Controparte_7 CP_1
comunicava ai IG.ri e che il Comune di VIguardia aveva Parte_3 Parte_1
rilasciato il permesso di costruire quando invece, nel luglio 2021, esso non era stato ancora rilasciato;
4) Vero che in data 22/09/2020 il IG. sottoscriveva la proposta di Parte_3
acquisto di cui al doc. 3 del fascicolo di parte attrice che si rammostra e conferma;
5) Vero che, in occasione della sottoscrizione della proposta di al doc. 3 del fascicolo di parte attrice, il IG.
si faceva consegnare dai IG.ri e assegno di € 5.000,00 CP_1 Parte_3 Parte_1
chiedendo loro di intestarlo al IG. ; 6) Vero che, successivamente alla Controparte_7
sottoscrizione della proposta di cui al doc. 3 del fascicolo di parte attrice, il IG. CP_1 comunicava ai IG.ri e che l'indicazione del sequestro conservativo Parte_3 Parte_1 era “una mera formalità vecchia, da cancellare e priva di rilevanza”; 7) Vero che, alla data del
22/09/2020, tra e pendeva la causa Trib. Como N.R.G. 4067/2019; CP_4 Controparte_9
8) Vero che, in sede di sottoscrizione della proposta di cui al doc. 3 del fascicolo di parte attrice,
Cont il IG. ometteva di comunicare ai IG.ri e che 7 avrebbe CP_1 Parte_3 Parte_1
dovuto rilasciare obbligatoriamente fideiussione ex d.lgs. 122/2005; 9) Vero che, in sede di sottoscrizione della proposta di cui al doc. 3 del fascicolo di parte attrice, il IG. CP_1
comunicava ai IG.ri e che il IG. era il Legale Parte_3 Parte_1 Controparte_7
Cont Rappresentante di 7; 10) Vero che la proposta di cui al doc. 3 del fascicolo di parte attrice, per accettazione, veniva sottoscritta dalla IG.ra ; 11) Vero che i contratti di cui Controparte_5
ai documenti n. 12 e n. 13 di parte attrice che si rammostrano venivano redatti dal IG. ; CP_1
12) Vero che in data 02/12/2020 il IG. comunicava tramite mail al IG. che avrebbe CP_1 Pt_3
pagina 3 di 19 dovuto versare la somma di € 10.000,00 in favore di altra società del IG. , Controparte_7
come da doc. 13 del fascicolo di parte attrice che si rammostra e conferma;
13) Vero che tra il
20/01/2021 e il 28/04/2021 i IG.ri e effettuavano, in favore di i Pt_3 PT CP_4
pagamenti di cui ai docc. 19 – 20 – 21 del fascicolo di parte attrice che si rammostrano e confermano;
14) Vero che in data 02/07/2021 il IG. redigeva la scrittura di cui al doc. 23 CP_1
del fascicolo di parte attrice, che si rammostra e conferma;
15) Vero che nel mese di luglio 2021 il IG. comunicava al IG. di avere consegnato ai IG.ri e Controparte_7 CP_1 PT Pt_3 la (pseudo) “fideiussione” di cui al doc. 25 del fascicolo di parte attrice, che si rammostra e conferma, trasmettendogliene copia;
16) Vero che alla fine del mese di luglio 2021 il IG. CP_1
redigeva la scrittura di cui al doc. 27 del fascicolo di parte attrice che si rammostra e conferma;

17) Vero che alla fine del mese di luglio 2021 il IG. comunicava ai IG.ri e CP_1 Pt_3 PT che avrebbero dovuto pagare al gli oneri di urbanizzazione per circa € Controparte_10
20.000,00; 18) Vero che il permesso di costruire veniva rilasciato dal Comune di VIguardia solo dopo avere ricevuto il pagamento degli oneri di urbanizzazione da parte degli attori;
19)
Vero che, durante l'estate del 2021, il IG. comunicava ai IG.ri e che CP_1 PT Pt_3
avrebbero dovuto effettuare dei pagamenti in favore di una terza Società, la , che CP_6
avrebbe acquistato i materiali necessari a proseguire le opere di edificazione, come da contabili di cui ai docc. da n. 30 a n. 34 del fascicolo di parte attrice che si rammostrano;
20) Vero che durante il mese di settembre 2021 i lavori presso il cantiere si interrompevano;
21) Vero che, successivamente all'interruzione dei lavori durante il mese di settembre 2021, il IG. CP_1
sollecitava i IG.ri e ad effettuare ulteriori pagamenti in favore di , come PT Pt_3 CP_6
da contabili di cui ai docc. n. 35 e n. 36 del fascicolo di parte attrice che si rammostrano;
22)
Vero che nel mese di novembre 2021 il IG. redigeva la scrittura di cui al doc. 37 del CP_1
fascicolo di parte attrice che si rammostra e conferma;
23) Vero che, anteriormente alla redazione della scrittura di cui al precedente doc. 37, i IG.ri e Controparte_5 CP_7
comunicavano al IG. che erano state iscritte due ipoteche, a marzo e ad agosto,
[...] CP_1
come da docc. 38 e 39 del fascicolo di parte attrice che si rammostrano e confermano;
24) Vero che i IG.ri e , sin dal conferimento dell'incarico Controparte_7 Controparte_5
professionale, comunicavano al IG. che in precedenza era stato sottoscritto un contratto CP_1 preliminare con il IG. a marzo 2018 e un contratto preliminare con i IG.ri – CP_9 CP_11
Smoter ad ottobre 2017; 25) Vero che la svolge attività di vendita Controparte_6
pagina 4 di 19 di carburante al dettaglio;
26) Vero che la è sottoposta alla Controparte_6
procedura esecutiva mobiliare del Tribunale di Como R.G.E. n. 85/2023 ove risultano pignorati n.

5.000 litri di benzina. - PROVA PER TESTI Si insite per l'ammissione della prova per testi sui seguenti capitoli: 27) Vero che, nel mese di settembre 2021, in occasione delle trattative per l'acquisto dell'immobile in VIguardia (CO), Via Risorgimento il IG. presentava agli CP_1
attori e il IG. affermando che era il L.R. di Parte_1 Parte_3 Controparte_7
ARC 7; 28) Vero che, nel mese di settembre 2021, in occasione delle trattative per l'acquisto dell'immobile in VIguardia (CO) il IG. dichiarava ai IG.ri e che il CP_1 PT Pt_3
Comune di VIguardia aveva rilasciato il permesso di costruire;
29) Vero che, successivamente alla sottoscrizione della proposta di cui al doc. 3 del fascicolo di parte attrice, il IG. CP_1 comunicava ai IG.ri e che l'indicazione del sequestro conservativo Parte_3 Parte_1 era “una mera formalità vecchia, da cancellare e priva di rilevanza”; 30) Vero che, successivamente alla comunicazione 25/11/2021 di cui al doc. 40 del fascicolo di parte attrice, i
IG.ri e cercavano più volte di contattare telefonicamente il IG. , senza Pt_3 PT CP_1
riuscirvi; 31) Vero che la IG.ra in data 19/09/2020, si trovava a Bibione in Testimone_1
viaggio di nozze;
32) Vero che le scritture private di cui ai docc. 11 – 15 – 23 – 24 – 27 – 37 venivano redatte dal IG. , che le inviava tramite mail al IG. 33) Vero che, durante CP_1 Pt_3
Cont l'estate del 2021, i IG.ri e chiedevano al IG. se 7 avesse ottenuto la PT Pt_3 CP_1 fideiussione e questi rispondeva positivamente affermando che presto gliel'avrebbe consegnata;

34) Vero che il IG. all'epoca dei fatti per cui è causa collaborava con Controparte_12
l'Agenzia Immobiliare Loco di Cirillo Omar;
35) Vero che in data 17/05/2021 il IG. CP_12
su indicazione del IG. , depositava presso il Comune di VIguardia istanza di
[...] CP_1
accesso agli atti come da doc. 78 del fascicolo di parte attrice che si rammostra e conferma;
36)
Vero che la mail indicata nell'istanza di cui al doc. 78 del fascicolo di parte attrice,
è la mail in uso anche al IG. ; 37) Vero che, all'esito Email_1 CP_1 dell'istanza di accesso agli atti di cui ai precedenti capitoli, il IG. apprendeva che il CP_1
Comune di VIguardia non aveva rilasciato il permesso di costruire;
38) Vero che il IG. CP_1
ometteva di comunicare ai IG.ri e che il Comune di VIguardia Parte_1 Parte_3
non aveva rilasciato il permesso di costruire;
39) Vero che in data 26/07/2021 il IG. CP_1 chiedeva al IG. chiedeva di farsi trasmettere dai IG.ri – le Controparte_12 PT Pt_3
contabili dei pagamenti dal medesimo precedentemente indicati ai fini della redazione della pagina 5 di 19 scrittura privata;
40) Vero che in data 26/07/2021 il IG. scriveva un messaggio CP_12 whatsapp alla IG.ra dicendo: “salve signora, riesce a mandarmi la mail con tutti i PT
pagamenti effettuati per la casa di villa guardia. Con tutte le contabili dei bonifici. Che prepariamo la scrittura nel primo pomeriggio”, come da doc. 80 del fascicolo di parte attrice che si rammostra. Si indicano a testimonio: - sui capitoli da n. 27 a n. 33 la IG.ra
[...]
, residente in [...]; - sui capitoli da n. 34 a n. Tes_1
40 il IG. , residente in [...]
n. 11; - sul capitolo n. 35, ADDETTO ALL'
[...]
che ci si riserva di indicare. Si chiede Controparte_13
inoltre, a prova contraria: 1) in caso di ammissione del capitolo 11) della memoria ex art. 183,
VI co. n. 2 c.p.c. nell'interesse di Imm.le Loco e del IG. , l'ammissione del seguente CP_1 capitolo: 41) Vero la consegna dell'assegno di € 5.000,00 consegnato dalla IG.ra al IG. PT
e intestato all'Arch. veniva giustificata dal IG. in quanto caparra;
CP_1 CP_7 CP_1
Si indica a testimonio la IG.ra già indicata in memoria ex art. 183, VI co. Testimone_1
n. 2 c.p.c.; 2) in caso di ammissione del capitolo 13) della memoria ex art. 183, VI co. n. 2 c.p.c. nell'interesse di Imm.le Loco e del IG. , l'ammissione, anche a prova contraria, prova per CP_1
interpello sul cap. n. 7) della memoria ex art. 183, co. 6 n. 2 c.p.c. con gli stessi convenuti ivi indicati;
3) in caso di ammissione del capitolo 26) della memoria ex art. 183, VI co. n. 2 c.p.c. nell'interesse di Imm.le Loco e del IG. , l'ammissione, anche a prova contraria, prova per CP_1
interpello sul cap. n. 14) della memoria ex art. 183, co. 6 n. 2 c.p.c. con gli stessi convenuti ivi indicati;
4) in caso di ammissione del capitolo 29) della memoria ex art. 183, VI co. n. 2 c.p.c. nell'interesse di Imm.le Loco e del IG. , l'ammissione, anche a prova contraria, prova per CP_1
interpello sul cap. n. 16) della memoria ex art. 183, co. 6 n. 2 c.p.c. con gli stessi convenuti ivi indicati;
5) in caso di ammissione del capitolo 30) della memoria ex art. 183, VI co. n. 2 c.p.c. nell'interesse di Imm.le Loco e del IG. , l'ammissione, anche a prova contraria, prova per CP_1
interpello sui capp. n. 39) e n. 40) della memoria ex art. 183, co. 6 n. 2 c.p.c. con il teste ivi indicato>>.
Per parte convenuta e declaratoria di cessazione della materia del contendere fra l' e il sig. Controparte_2 [...]
con riferimento alla domanda di ripetizione della provvigione di mediazione. Nel Parte_3
merito: RIGETTARE ogni ulteriore domanda risarcitoria proposta da parte attrice nei confronti pagina 6 di 19 dell' e del sig. in quanto infondate in fatto e in diritto. Nel Controparte_2 CP_1
merito, in via subordinata: nel denegato caso di accertamento di un qualsiasi titolo di responsabilità della parte qui convenuta nella causazione del danno accorso a parte attrice, determinare detto danno, limitatamente ai convenuti qui rappresentati, facendo applicazione dell'art. 1227 c.c. e in ogni caso ACCERTARE la gravità delle rispettive colpe dei convenuti nella causazione del danno e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate ai sensi dell'art. 2055 secondo comma cc. Nel denegato caso di accoglimento di qualsiasi domanda proposta da parte attrice: CONDANNARE la terza chiamata compagnia di assicurazione
[...]
in persona del L.R.p.t. a rivalere e tenere indenne l' Controparte_8 Controparte_2
e il proprio amministratore sig. da ogni somma, spesa o esborso da effettuarsi
[...] CP_1
nei confronti di parte attrice in forza delle domande proposte e della emananda sentenza, nonché
a rimborsare tutte le spese legali eventualmente liquidate nella emananda sentenza a proprio carico, oltre a quelle sostenute per la difesa in giudizio. Il tutto nei limiti del massimale di polizza e degli scoperti ivi previsti. In ogni caso, con vittoria di spese diritti ed onorari rifuse
I.V.A. e C.P.A. In via istruttoria, senza accettazione alcuna dell'inversione dell'onere della prova, si chiede l'ammissione dei seguenti capitoli di prova per testi ed interpello formale dei signori e : 1) “Vero che nel mese di settembre del 2020, il signor Parte_3 Parte_1
e la signora ebbero a prendere contatto con l'agenzia di Parte_3 Parte_1
mediazione TE di VI AR , manifestando l'intenzione di volersi avvalere dell'opera mediatoria della stessa per giungere alla vendita di alcuni immobili di proprietà”;
(teste IG.ra e sig. 2) “Vero che in data 9 settembre 2020 veniva Testimone_2 Tes_3 sottoscritto , da parte del sig. presso l'abitazione di quest'ultimo , l'incarico di Parte_3 mediazione per la vendita dell'immobile di ON IN, via Grazia Deledda n. 27 che mi si rammostra (doc. n.1)”; (teste IG.ra e sig. 3) ”Vero che in Testimone_2 Tes_3
occasione del conferimento dell'incarico di vendita dell'immobile di Via Grazia Deledda 27 a
ON IN , i signori e comunicarono al sig. l'intenzione di Pt_3 PT CP_1
volere acquistare una abitazione nuova e più grande di quella goduta fino ad allora”; (teste
IG.ra e sig. 4) “Vero che a distanza di qualche giorno dalla Testimone_2 Tes_3 sottoscrizione da parte del sig. dell'incarico per la vendita dell'immobile di Parte_3
ON Lucini, via Grazia Deledda n. 27, il sig. ebbe a sottoporre al la CP_1 Pt_3
possibilità di acquistare una villa in corso di costruzione da parte della società in CP_4
pagina 7 di 19 VI AR via Risorgimento, che quest'ultima società proponeva al prezzo di Euro
460.000,00” (teste IG.ra e sig. ; 5) “Vero che al fine di Testimone_2 Tes_3
illustrare al sig. e alla signora il pro-getto di VI AR, in data Parte_3 Parte_1
19 settembre del 2020, nei locali dell'agenzia TE di VI AR, si tenne un incontro presente l'arch. , i coniugi e e il sig. ; (teste IG.ra Controparte_7 Pt_3 PT CP_1
e sig. 6) “Vero che in detto incontro il sig. ebbe a Testimone_2 Tes_3 CP_1 presentare ai signori l'arch. come il professionista di riferimento Parte_4 Controparte_7
della costruzione”; (teste IG.ra e sig. 7) “Vero che in detto Testimone_2 Tes_3 incontro fu spiegato dal che l'operazione immobiliare, inizialmente pensata ed CP_7
iniziata come realizzazione di un fabbricato plurifamiliare , aveva, in ragione delle mutate richieste del mercato immobiliare, indotto la società ARC7 a modificare il progetto prevendendo ora la realizzazione sul fondo di due ville in conformazione bifamiliare”; (teste IG.ra Tes_2
e sig. 8) “Vero che l'arch. informò i signori e che il
[...] Tes_3 CP_7 Pt_3 PT
progetto, del quale consegnava la documentazione illustrativa , poteva essere ulteriormente modificato in ragione delle eventuali loro specifiche richieste”; (teste IG.ra Testimone_2
e sig. 9) “Vero che in quella sede i signori e manifestarono interesse Tes_3 Pt_3 PT alla nuova costruzione e segnalarono all'arch. le loro esigenze di ricavare più unità CP_7
immobiliari quali un appartamento per la figlia e uno per il sig. oltre alla sistemazione del Pt_3
sottotetto non abitabile per le sig.re e;
(teste IG.ra e sig. PT Pt_2 Testimone_2 [...]
10) “Vero che al termine dell'incontro l'arch. comunicò ai signori Tes_3 Controparte_7
e che l'assegno in garanzia da consegnare al mediatore in caso si fossero Pt_3 PT
determinati alla sottoscrizione delle proposta di acquisto, fosse di importo pari ad Euro 5.000,00
e allo stesso intestato”; (teste IG.ra e sig. 11) “Vero che detta Testimone_2 Tes_3 richiesta fu giustificata dall'arc dalla necessità di compensarlo dell'attività Parte_5 professionale necessaria per la modifica richiesta del progetto ” (teste IG.ra Testimone_2
e sig. ; 12) “Vero che l'arch. si impegnò a far accettare dalla proprietà Tes_3 CP_7
una riduzione del prezzo da Euro 460.000,00 ad Euro 455.000,00 ” (teste IG.ra Tes_2
e sig. ; 13) “Vero che in quella sede gli odierni attori vennero informati dal
[...] Tes_3
sig. dell'esistenza di un sequestro conservativo sull'immobile , in merito al quale CP_1
l'arch. ebbe a rassicurare i coniugi e che la società venditrice avrebbe CP_7 Pt_3 PT
procurato la cancellazione il prima possibile, nonché dell'ipoteca sul fondo a garanzia del pagina 8 di 19 prestito concesso per la realizzazione degli immobili da parte della banca;
(teste IG.ra
[...]
e sig. 14) “Vero che in occasione della sottoscrizione della proposta di Tes_2 Tes_3
acquisto che mi si rammostra (doc. n. 2) il sig. lasciò in deposito nelle mani Parte_3 dell'agente, sig. , un assegno bancario di Euro 5.000,00, con firma di traenza della CP_1 moglie, sig.ra , intestato all'arch. (doc. n. 3)”; (teste IG.ra Parte_1 Controparte_7
e sig. 15) “Vero che successivamente all'accettazione della Testimone_2 Tes_3
proposta di acquisto i coniugi e comunicarono al sig. di volere Pt_3 PT CP_1 prendere diretto contatto con l'arch. per definire le modifiche da apportare al CP_7 progetto e al capitolato ”; (teste IG.ra e sig. 16) “Vero che il Testimone_2 Tes_3 sig. , dopo aver definito con l'arch. le modifiche al progetto , ha Parte_3 CP_7 comunicato all' che promissaria dell'immobile sarebbe stata anche la sig.ra Controparte_2
”; (teste IG.ra , sig. e sig. 17) Parte_1 Testimone_2 Tes_3 Controparte_12
“Vero che le modalità di pagamento da inserire nel contratto preliminare, la loro suddivisione in
Euro 400,000,00 per la vendita dell'immobile ed Euro 55.000,00 per opere extra capitolato vennero comunicate all' dalle parti, e da quest'ultima recepiti nella bozza di Controparte_2
contratto preliminare da quest'ultima redatto e sottoposto al preventivo esame di quest'ultime”;
(teste sig. 18) “Vero che l' , prima di inviare la bozza del Controparte_12 Controparte_2
contratto preliminare al sig. , ebbe ad informarlo di avere inserito nel Parte_3
preliminare la presenza, oltre che della trascrizione del sequestro conservativo anche, anche dall'iscrizione di una ipoteca a garanzia del mutuo concesso dalla Cassa Rurale di Cantù alla
ARC7Srl ”; (teste IG. 19) “Vero che successivamente alla predetta Controparte_12 comunicazione si tenne un incontro, durante il quale l'arch. ebbe a Controparte_7
rassicurare i coniugi che ogni debito gravante sull'immobile sarebbe stata saldato prima Pt_3
del rogito e che la fidejussione a garanzia del pagamento sarebbe stata loro consegnata al più presto”; (teste sig. 20) “Vero che il sig. , nei contatti Controparte_12 CP_1
intervenuti con gli stessi precedenti la predisposizione del preliminare , ha informato il sig. Pt_3
e la sig.ra che la fidejussione a garanzia dei pagamenti relativi ad un immobile da PT
costruire era obbligatoria ” (teste sig. ; 21) “Vero che il contratto Controparte_12
preliminare predisposto dalla è stato inviato al sig. con la Controparte_2 Parte_3
mail del 2 dicembre che mi si rammostra (doc. 5) (teste sig. ; 22) Vero che Controparte_12 la firma del preliminare avveniva nei locali dell'agenzia TE di VI AR in data pagina 9 di 19 03.12.2020: prima da parte dei coniugi e, a distanza di poche ore, dall'amministratrice Pt_3
della ARC7 S.r.l., la signora , che giungeva in agenzia accompagnata dal Controparte_5 consorte, arch, ”; (teste IG.ra sig. , sig. Controparte_7 Testimone_2 Tes_3
e sig. 23) “Vero che alla fine del mese di maggio del 2021, i Controparte_12 Tes_4
coniugi fortemente preoccupati per il mancato ottenimento da parte della venditrice dei Pt_3
permessi di costruzione del nuovo fabbricato, rappresentarono al sig. , in un incontro CP_1
presso i locali dell'agenzia ,di essersi consultati con un legale e di non poter più soprassedere al rilascio della fidejussione”; (teste sig. 24) “Vero che la richiesta Controparte_12 dell'immediato rilascio della fidejussione fu comunicata immediatamente e telefonicamente dall' all'arch. letti ”; (testi sig.ra e sig. Controparte_2 Testimone_5 Testimone_6
25) “Vero che a seguito di una riunione tenutasi , su richiesta dei coniugi Controparte_12
all'inizio del mese di luglio presso i locali dell'agenzia di mediazione , alla presenza degli Pt_3 stessi, della figlia e dell'arch. , le parti concordavano la consegna Tes_1 Controparte_7 dell'immobile entro il 30.09 con previsione di una penale per ogni giorni di ritardo a carico della società venditrice ”; (testi sig.ra e sig. 26) “Vero Testimone_6 Controparte_12 che i coniugi e l'arch. chiesero a di predisporre la scrittura Pt_3 CP_7 Controparte_2
che recepiva gli accordi fra di loro intercorsi , che riconosco nel documento che mi si rammostra
” (v. doc. 10) ; (testi sig.ra e sig. 27) “Vero che i coniugi Testimone_6 Controparte_12 in quell'occasione manifestavano la volontà di procedere alla divisione in due unità Pt_3 dell'immobile di cui alla promessa di acquisto da intestarsi, una alla figlia , e una al Tes_1 compagno della figlia, ”; (teste sig. 28) “Vero che verso la fine del Per_1 Controparte_12
mese di luglio del 2021 la società promittente venditrice dichiarava di avere ottenuto il rilascio della richiesta fidejussione ”; (testi sig.ra e sig. 29) Testimone_6 Controparte_12
“Vero che in ragione del comunicato rilascio della fideiussione, i coniugi chiedevano Pt_3 all'amministratore dell' , sig. , di predisporre una scrittura che Controparte_2 CP_1
ricostruisse i pagamenti effettuati e riportasse i nuovi impegni di pagamento dagli stessi direttamente concordati con l'impresa”; (teste sig. 30) “Vero che i coniugi Controparte_12 comunicarono all'immobiliare , con la mail che mi si rammostra , i pagamenti che Pt_3 _2 fino ad allora avevano effettuato in favore del ARC7 srl ” (doc.n. 11); (teste sig. CP_12
31) “Vero che , una volta redatta la scrittura la inviava con la
[...] Controparte_2
mail che mi si rammostra (doc. n. 13) al sig. con invito a farla visionare dal proprio legale Pt_3
pagina 10 di 19 per avere il consenso definitivo”; (teste sig. 32) “Vero che in occasione Controparte_12
della redazione della scrittura riassuntiva dei pagamenti effettuati e degli impegni futuri concordati direttamente dalle parti, l' veniva a conoscenza, che i pagamenti Controparte_2
sarebbero stati effettuati, per accordo direttamente intervenuto fra gli interessati, con il rilascio di titolo cambiari in garanzia a firma dell'allora amministratrice della ARC7 S.r.l. sig.ra
”; (teste sig. 33) Vero che la sig.ra Controparte_5 Controparte_12 Testimone_1 provvedeva ad inviare via whatsapp all' la copia dei titoli cambiari che mi si Controparte_2
rammostrano” (v. doc. n. 14); (teste sig. 34) “Vero che alla fine del mese di Controparte_12
agosto 2021, i coniugi chiesero al sig. di predisporre una scrittura che disciplinasse Pt_3 CP_1
l'impegno della a vendere l'immobile di cui al preliminare diviso in due unità distinte CP_4
al fine di presentare le domanda di mutuo”; (teste sig. 35) “Vero che le Controparte_12
indicazioni di prezzo da inserire nelle scritture contrattuali furono comunicata ad _2
, dalla figlia di coniugi sig.ra , che di una unità immobiliare
[...] Pt_3 Testimone_1
avrebbe dovuto diventare proprietaria come risulta dalla chat di whats app che mi si rammostra
(v. doc.n. 15) ” (teste sig. 36) “La versione definitiva con le modifiche Controparte_12
richieste veniva trasmessa in data 10 novem-bre 2021 con mail all'indirizzo della sig.ra PT
, che rispondeva con mail del 12 novembre 2021 come risulta dai documenti che mi si
[...] rammostrano (v. doc.n. 16 e 17) ”; (teste sig. 37) “Vero che l' Controparte_12 _2
, prima di far sottoscrivere il nuovo preliminare ebbe ad effettuare una visura ipotecaria
[...] sull'immobile scoprendo che sullo stesso erano state iscritte due ipoteche giudiziali , informando della circostanza la sig.ra con la mail che mi si rammostra (v. doc. n. 18)”; (testi sig.ra PT
, sig. sig. e sig. . I testimoni Testimone_6 Controparte_12 Tes_3 Tes_4 sopra indicati sono tutti domiciliati presso la sede dell'agenzia TE di VI AR , in via I Maggio 14. Ci si oppone all'ammissione del capitolato dedotto da parte attrice per i motivi di cui alla memoria 183 VI Comma cpc n. 3 e a prova contraria sulle circostanze di cui ai capitoli 35,37 e 38 si formulano i seguenti capitoli di prova per testimoni: 1) “Vero che furono i signori e a chiedere al sig. di accedere agli atti Parte_1 Parte_3 CP_14 dell'ufficio tecnico comunale di VI AR per verificare lo stato dei permessi di costruzione
2 dell'immobile loro promesso in vendita da ARC7 S.r.l.”; 2) “Vero i coniugi chiedevano Pt_3 espressamente all'immobiliare di effettuare l'accesso agli atti delle pratiche edilizie _2 affermando di essere preoccupati dal fatto che la costruzione dell'immobile era ferma”; 3)
pagina 11 di 19 “Vero che l'Ufficio Tecnico del Comune di VI AR ha negato l'accesso agli atti di cui all'istanza a firma del sig. di cui al documento 78 del fascicolo di parte Controparte_12 attrice che mi si rammostra”; 4) “Vero che l'Ufficio Tecnico del Comune di VI AR ha successivamente ricono-sciuto l'interesse dei coniugi quali promissari acquirenti, ad Pt_3 effettuare direttamente l'accesso alle autorizzazioni rilasciate per l'immobile loro promesso in vendita”; 5) “Vero che i coniugi e si sono recati personalmente presso l'Ufficio Pt_3 Pt_2
Tecnico Comunale il quale ha rilasciato loro, su file salvati su un chiavetta USB, copia dei docu- menti presenti nel fascicolo tecnico”; 6) “Vero che in esito a questo accesso i coniugi e Pt_3 si sono recati presso l'agen-zia di mediazione per far visionare al sig. l'esito PT CP_1 dell'accesso e le risultanze dei documenti acquisiti”. Sui sopra indicati capitoli a prova contraria e su tutti gli ammettendi capitoli avversari, si indica a testimone, a prova contraria, il sig. . Controparte_12
Per parte convenuta CP_4 Controparte_6 Controparte_7
e <in principalit e nel merito: respingere le domande controparte_5 controparte_6>attoree perché infondate in fatto e in diritto per i motivi esposti in narrativa. In subordine: nella denegata ipotesi di accoglimento di una qualsiasi delle domande attoree, accertare la gravità delle rispettive colpe dei convenuti nella causazione del danno e dell'entità delle conseguenze che ne sono derivate, facendo comunque applicazione dell'art 1227 cod.civ. In ogni caso: con rifusione di spese e competenze di giudizio>>.
Per parte terza chiamata: <in principalit e nel merito: respingere le domande controparte_5 controparte_6>che, nella fattispecie, la polizza assicurativa contraddistinta dal numero 1099005475 non è operante, per la ricorrenza del dolo dell'assicurata ovvero per l'assenza di una responsabilità professionale addebitata e/o ascrivibile a carico della stessa ed in assenza del sostanziarsi di un danno-pregiudizio a carico della ridetta assicurata chiamante. Nel Merito: Respingere, giacché infondata, la domanda attorea;
In via gradata: Nella non creduta ipotesi di accoglimento della domanda di garanzia formulata nei confronti di limitare l'obbligo mallevatorio a CP_8
carico della stessa nei soli limiti della responsabilità attribuita all'assicurata, tenuto comunque in conto dello scoperto contrattuale del 10% per un minimo di €1.000,00>>.
Fatto e diritto
Il contratto preliminare di compravendita pagina 12 di 19 Il contratto del 3.12.2020 sub doc. 15 attori è qualificato unanimemente, negli atti di parte, come preliminare di compravendita immobiliare di immobile da costruire e le stesse scritture integrative successive vi si riferiscono come preliminare.
Ebbene, posto che il permesso di costruire era stato richiesto in data 23.4.2020 (doc. 10 attori), si applica il d.lgs. 122/2005 (Cass. 5749/2011), il cui art. 2 all'epoca vigente stabilisce che <all della stipula di un contratto che abbia come finalit il trasferimento non immediato propriet o altro diritto reale godimento su immobile da costruire atto avente le medesime ovvero in momento precedente costruttore obbligato a pena nullit del pu essere fatta valere unicamente dall procurare rilascio ed consegnare all una fideiussione anche secondo quanto previsto codice civile importo corrispondente alle somme e al valore ogni eventuale corrispettivo ha riscosso i termini modalit stabilite nel deve ancora riscuotere prima>>.
È pacifico che il costruttore, nella specie la non abbia adempiuto tale onere. CP_4
La giurisprudenza di legittimità ha fornito un'interpretazione della nullità prevista ex lege conforme al principio di buona fede, rigettando la relativa domanda ove:
- sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del preliminare senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente (Cass.
30555/2019 e 19510/2020);
oppure
- sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore o senza che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente (Cass. 3817/2023).
Ebbene, nel caso di specie non si è verificata alcuna delle due condizioni e, nello specifico, la garanzia rilasciata in data successiva alla stipula del preliminare non corrisponde ai requisiti di legge (la circostanza non è contestata dalla convenuta Arc cfr. comparsa, pag. 9) e i lavori CP_4
non sono ultimati.
pagina 13 di 19 La domanda attorea di nullità non può, pertanto, qualificarsi alla stregua di abuso del diritto e va accolta.
Ne seguono le condanne:
- di alla restituzione in favore di dell'importo di €5.000,00 Controparte_7 Parte_1
versatogli a titolo di deposito/caparra confirmatoria alla sottoscrizione della proposta d'acquisto del 22.9.2020 (docc.

3-4 attori);
Con
- della alla restituzione in favore di dell'importo di €10.400,00 CP_4 Parte_3
versatogli a titolo di caparra confirmatoria il 3.12.2020 (doc. 16 attori);
- della al risarcimento del danno in favore di per l'importo di CP_4 Parte_1
€20.344,12, pari agli oneri di urbanizzazione corrisposti il 29.7.2021 (doc. 28 attori);
- della al risarcimento del danno in favore di per l'importo di CP_4 Parte_3
€3.050,00, pari alla penale da ritardato rilascio dell'immobile maturata il 14.4.2021.
Occorre, a questo punto, analizzare quali conseguenze comporti l'accoglimento della domanda di nullità del contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire sul contratto di agenzia e sul contratto di appalto e quali responsabilità siano attribuibili ai ben sette convenuti citati dagli attori.
Va, in primo luogo, escluso che anche in proprio debba essere condannata alla Controparte_5
restituzione delle somme incamerate dalla posto che ha agito esclusivamente quale CP_4
legale rappresentante della società (doc. 45 attori).
Il contratto di “agenzia”
Riqualificato il rapporto negoziale intercorso fra gli attori (o, meglio, fra e Parte_3 PT
e la come mediazione, è ipotesi di scuola della mancata
[...] Controparte_2 conclusione dell'affare ex art. 1754 c.c. quella in cui tale affare sia giuridicamente nullo ab origine (Cass. 18779/2005 e 22000/2007).
Ciò detto, la conseguenza altro non è che la condanna alla restituzione della provvigione, cui, peraltro, la convenuta ha già provveduto in data 16.10.2023.
La pretesa attorea di estendere la condanna in senso tanto soggettivo quanto oggettivo non può trovare accoglimento:
pagina 14 di 19 - quanto alla condanna nei confronti di persona fisica, perché questi ha agito CP_1
non in proprio, ma nella veste di legale rappresentante (doc. 44 attori) della _2
(come evincibile, fra gli altri, dal doc. 3 attori);
[...]
- quanto alla condanna al risarcimento degli ulteriori danni, perché non avvinti da nesso causale con l'operato del mediatore.
Il contratto di appalto
Gli attori hanno documentato di aver versato una serie di importi in favore della e della CP_4
pur sempre riconducibili all'affare immobiliare. CP_6
Il collegamento negoziale è provato ex actis, posto che nello stesso preliminare si prevede l'impegno della parte acquirente <all della stipula di un contratto che abbia come finalit il trasferimento non immediato propriet o altro diritto reale godimento su immobile da costruire atto avente le medesime ovvero in momento precedente costruttore obbligato a pena nullit del pu essere fatta valere unicamente dall procurare rilascio ed consegnare all una fideiussione anche secondo quanto previsto codice civile importo corrispondente alle somme e al valore ogni eventuale corrispettivo ha riscosso i termini modalit stabilite nel deve ancora riscuotere prima>- (doc. 15 attori) e, ancor più significativamente, nella scrittura privata del CP_4
28.7.2021, i pagamenti in favore della vengono espressamente imputati a caparra CP_4
confirmatoria (doc. 27 attori). Sono gli stessi convenuti, in comparsa, a dare atto che < CP_4
(società ora cessata) e sono, rispettivamente, l'impresa Controparte_6
appaltatrice e il fornitore dei materiali edili, che hanno eseguito le opere e prestazioni cui erano tenute ed a favore delle quali sono stati effettuati versamenti, in nome e per conto di CP_4 da parte dei promissari acquirenti, di pari passo con l'avanzamento dei lavori>> (pagg. 6-7).
La nullità del preliminare travolge, pertanto, anche tali dationes, con le conseguenti condanne:
- di (quale socio unico della cancellata dal registro delle Controparte_7 CP_4
imprese: cfr. doc. 46 attori), nei limiti di quanto riscosso a seguito della liquidazione
(Cass. SS.UU. 6070 e 6071/2013), alla restituzione in favore di dell'importo Parte_1 di €26.000,00 versatole il 27.4.2021 (doc. 21 attori) e alla restituzione in favore di degli importi di €10.400,00 versatogli il 3.12.2020 (doc. 17 attori), di Parte_3
€14.750,00 versatogli il 20.1.2021 (doc. 19 attori) e di €1.475,00 versatogli l'8.2.2021
(doc. 20 attori);
- della (e, salvo il beneficio d'escussione ex art. 2304 c.c., del suo socio CP_6
accomandatario cfr. doc. 47 attori), alla restituzione in favore di Controparte_6 PT degli importi di €8.320,00 versatole in data 2.8.2021 (doc. 30 attori), di €5.000,00
[...] versatole il 24.8.2021 (doc. 31 attori), di €10.000,00 versatole il 27.8.2021 (doc. 33
pagina 15 di 19 attori), di €30.000,00 versatole il 5.10.2021 (doc. 35 attori), di €10.000,00 versatole l'1.12.2021 (doc. 41 attori) e alla restituzione in favore di degli importi Parte_3
di €5.000,00 versatogli il 23.8.2021 (doc. 32 attori), di €30.000,00 versatogli il 31.8.2021
(doc. 34 attori), di €25.000,00 versatogli l'8.11.2021 (doc. 36 attori) e di €5.000,00 versatogli il 29.12.2021 (doc. 56 attori).
Gli ulteriori danni lamentati dagli attori
Entrambe le parti convenute hanno eccepito, nelle rispettive comparse, la mancata registrazione del contratto di locazione e gli attori nulla hanno replicato in prima memoria. La nullità della locazione impedisce di fondarvi la pretesa restitutoria afferente ai canoni.
Neppure può trovare accoglimento la domanda relativa alle spese di degenza di Parte_2
posto che il ricovero in RSA non è conseguenza diretta, immediata e prevedibile del fallimento dell'affare immobiliare.
Resta solo da osservare come le istanze di prova orale formulate dalle parti e già rigettate dal G.I. non potrebbero apportare alcun elemento funzionale alla decisione della controversia.
Le spese di lite
Secondo il principio della soccombenza:
- la la e andrebbero Controparte_7 CP_4 CP_6 Controparte_6
condannati al rimborso delle spese di lite sostenute dagli attori;

- tra gli attori e la le spese andrebbero integralmente compensate, Controparte_2
posto che l'unica posta richiesta dagli attori meritevole di accoglimento è stata versata dalla convenuta sin dalla fase introduttiva del giudizio;

- gli attori andrebbero condannati a rimborsare le spese di lite sostenute da , CP_1
e Controparte_5 CP_8
Posto, tuttavia, che i convenuti sono parti soggettivamente plurime, ne segue che:
- le spese di lite fra gli attori e la parte convenuta costituita da e dalla CP_1
vanno integralmente compensate, dal momento che la domanda Controparte_2
attorea verso va rigettata e su quella della società, nella parte da accogliere, è già CP_1
intervenuto il pagamento spontaneo;

pagina 16 di 19 - le spese di lite fra gli attori e la parte convenuta costituita dalla da CP_4 [...]
da dalla e da , stanti le CP_6 Controparte_7 CP_6 Controparte_5
reciproche soccombenze, vanno compensate per un mezzo, con condanna della parte convenuta a rimborsare agli attori il restante mezzo. Le spese si quantificano in conformità ai parametri medi del D.M. 55/2014 (e successive modifiche) per lo scaglione di riferimento;

- gli attori devono rimborsare le spese di lite sostenute dalla compagnia assicurativa chiamata dalla posto che la polizza, pur non operante per il Controparte_2
rimborso della provvigione, avrebbe potuto astrattamente operare per le pretese risarcitorie rivelatesi infondate. Le spese si quantificano in conformità ai parametri minimi del D.M. 55/2014 (e successive modifiche) per lo scaglione di riferimento, stante la limitata attività defensionale espletata in giudizio dalla compagnia.

P.Q.M.

Il Tribunale di Como, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- accerta la nullità del contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire per cui è causa;

- condanna a restituire: Controparte_7
o a Parte_1
▪ l'importo di €5.000,00 percepito il 29.4.2020;
CP_ e, nei limiti di quanto riscosso a seguito della liquidazione della Arc
o a Parte_1
▪ l'importo di €26.000,00 percepito il 27.4.2021;
o a Parte_3
▪ l'importo di €10.400,00 percepito il 3.12.2020;
▪ l'importo di €14.750,00 percepito il 20.1.2021;
▪ l'importo di €1.475,00 percepito l'8.2.2021;
pagina 17 di 19 - condanna la : Parte_6
o rimborsare a l'importo di €20.344,12 corrisposto il 29.7.2021; Parte_1
o rimborsare a l'importo di €3.050,00 maturato il 14.4.2021; Parte_3
o restituire a l'importo di €10.400,00 percepito il 3.12.2020; Parte_3
- condanna la e, salvo il beneficio d'escussione Controparte_6
ex art. 2304 c.c., a restituire: Controparte_6
o a Parte_1
▪ l'importo di €8.320,00 percepito il 2.8.2021;
▪ l'importo di €5.000,00 percepito il 24.8.2021;
▪ l'importo di €10.000,00 percepito il 27.8.2021;
▪ l'importo di €30.000,00 percepito il 5.10.2021;
▪ l'importo di €10.000,00 percepito l'1.12.2021;
o a CE TI:
▪ l'importo di €5.000,00 percepito il 23.8.2021;
▪ l'importo di €30.000,00 percepito il 31.8.2021;
▪ l'importo di €25.000,00 percepito l'8.11.2021;
▪ l'importo di €5.000,00 percepito il 29.12.2021;
- dispone che alle somme suindicate siano sommati gli interessi e la rivalutazione dalle date dei pagamenti;

- rigetta le domande formulate dagli attori nei confronti di e;
CP_1 Controparte_5
- dichiara fondata la domanda formulata dagli attori nei confronti della Controparte_2
nei limiti di quanto da questa già corrisposto in corso di giudizio;

[...]
- dichiara assorbita la domanda formulata dalla nei confronti della Controparte_2
Controparte_8
- compensa integralmente le spese di lite fra la parte attrice e la parte convenuta costituita pagina 18 di 19 da e dalla CP_1 Controparte_2
- compensa per metà le spese di lite fra la parte attrice e la parte convenuta costituita dalla da da dalla e da CP_4 Controparte_6 Controparte_7 CP_6 CP_5
e condanna la seconda a rimborsare alla prima la restante metà, liquidando (per
[...]
l'intero) tali spese in €545,00 per spese anticipate ed €14.103,00 per compensi, oltre 15% per spese forfettarie, i.v.a. (se dovuta) e c.p.a.;
- condanna parte attrice a rimborsare alla convenuta le spese Controparte_8 di lite, che liquida in €7.052,00 per compensi, oltre 15% per spese forfettarie, i.v.a. (se dovuta) e c.p.a.
Como, 03/06/2025
Il giudice
Lorenzo Azzi
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