N. R.G. 1590/2024
RE BBLICA ITALIANA PU
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIENA
Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1590/2024
tra
Parte 1
ATTORE/I
e
Controparte_1
CONVENUTO/I
ZO AT
INTERVENUTO
Oggi 7 novembre 2025 ad ore 10.00 innanzi al dott. Cristina Cavaciocchi, sono comparsi:
l'avv. SCATIZZI ALBERTO e l'avv. FrancescoPer Parte 1
Alunno ^Per Controparte 1 l'avv. FRANCIOSI GIOVANNI
Il Giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti e delle parti presenti.
I procuratori delle parti e le parti collegate da remoto dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del Giudice, i difensori e le parti si impegnano a mantenere attivata la funzione ^video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del Giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il Giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. L'avv. Scatizzi precisa le conclusioni come da foglio già depositato anche in via istruttoria e discute oralmente la causa riportandosi alle note autorizzate parimenti depositate. L'avv. Franciosi precisa le conclusioni come da foglio depositato ed anch'esso discute oralmente la causa riportandosi alle note autorizzate insistendo anch'esso per l'accoglimento delle istanze istruttorie.
I procuratori delle parti rinunziano a ricomparire per la lettura della sentenza.
Su invito del Giudice, i difensori e le parti dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice O.P.
dott. Cristina Cavaciocchi RE BBLICA ITALIANA PU
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIENA
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Cristina Cavaciocchi ha pronunciato ex art. 429c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1590/2024 promossa da: nato il [...] a [...] ove risiede in Via Parte 1
) rappresentato e difeso disgiuntamente dagli Codice Fiscale 1
Codice Fiscale 2 1) con studio in Firenze Via Arnolfo 48 avvocati Alberto Scatizzi ( nonchè Francesco AlunnoEmail 1 (fax 055284286 Pec
() con studio in Firenze, Via De Ginori 33 (Fax 055291048 Pec ( ^Codice ^Fiscale ³ elettivamente domiciliato presso l'indirizzo di Email 2 posta elettronica certificata del primo RICORRENTE
contro
1961 C.F. Controparte 1 a ^Catania ⁱl 5 maggio nato residente in Siena al Vicolo di Malizia n. 5, rappresentato e difeso C.F. 4 ciosi, C.F. avente studio in Firenze, Via C.F. 5
,
26 (C.A.P. 50136) con recapiti Fax 055.2638045 e ^PEC Giovanni Bovio n. quest'ultimo a valere quale domicilio digitale, Email 3
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale sopra riportato e che ai fini di miglio comprensione viene integrato con la trascrizione delle conclusioni per come precisate.
[...]^PARTE ^RICORRENTE: ^condannare Controparte 1 nato a [...] il [...]
) residente in [...] Vicolo di Malizia 5 int. 1 al pagamento in favore C.F. 6 di 20.141,66 € (647,00 + 15.444,66 + 4.050,00), il più o il meno dovuto Parte 1 per legge, oltre accessori così composto: - 647,00 € per le causali esposte al punto 3.1. del ricorso oltre agli interessi (art. 1224 c. 1 c.c.) e rivalutazione in considerazione del fenomeno inflattivo (art. 1224 c. 2 c.c.) decorrenti dalla scadenza del 28 aprile 2023 ovvero in ipotesi da quella del 6 ottobre 2023 di notifica della domanda in sede di mediazione;
- 15.444,66 € (16.133,94 – 689,28 €) per le causali di cui al punto 3.2. e 4 del ricorso oltre agli interessi (art. 1224 c. 1 c.c.) e rivalutazione in considerazione del fenomeno inflattivo (art. 1224 c. 2 c.c.) con decorrenza dalla scadenza di ciascuna bolletta e quanto alla quota spese condominiali trascorsi due mesi dal giorno della richiesta - in ipotesi e per entrambe - da quella del 6 ottobre 2023 di notifica della domanda in sede di mediazione;
- 4.050,00 € (1.350,00 x 3 mesi)
o la diversa somma dovuta per le causali di cui al punto 5 del ricorso anche in via equitativa oltre interessi di legge e rivalutazione come al punto 5C previa compensazione da attuare in questa sede con l'importo di 970,00 € già in possesso del ricorrente in quanto ricevuto a titolo di deposito cauzionale. rigettare le eccezioni e domande riconvenzionali avanzate dal resistente dandosi atto che il ricorso non contiene alcuna domanda di rimborso della fogna, che il ricorrente offri, già prima dell'inizio del contenzioso giudiziario, ^al ^CP 1 il rimborso della quota di 1/3 del tributo, da quest'ultimo ad oggi non ancora accettato. e parte resistente al rimborso degli onorari di lite, il 15% rimb. forf. e Cap come per legge oltre C alle spese sostenute per la fase obbligatoria della mediazione oltre interessi di legge. In via istruttoria: - insiste per l'ammissione delle prove per testi dedotte in ricorso sui capitoli da 1 a 4 (teste ^Tes ¹ و[...] da 8 a 9 (teste Tes 2 ^Testimone ³ nel cap. 10 (teste Testimone 4 e
14 nonché 16 (t ^Testimone ⁵ ; - insiste per l' Testimone 1 e per testi dedotte nella memoria 24.01.2025 sul capitolo da 18 (teste nonché Testimone 3
T_estimone 1 e da 23 a 26 (teste ^Testimone ³sui capitoli 19 e 20 (teste
- insiste per i motivi esposti al punto 8 della memoria difensiva 24.01.2025 all'adozione dell'ordine nei confronti del resistente e del^l' Controparte 2 di produzione delle bollette relative ai consumi dell'acqua come esposto, nello specifico, a pagina 17 e 18 della indicata memoria;
- insiste per l'ammissione di CTU sul maggior danno da svalutazione (pag. 24 ricorso). Si oppone: - all'ammissione di CTU tecnico-contabile avanzata dal CP ¹ al punto 4 pag. 25 della memoria di costituzione e ciò per il motivo illustrato al punto H fine inizio pag. 19 memoria ricorrente 24.01.2025 - all'ordine di esibizione da controparte avanzato per le ragioni esposte al punto I pag. 19 memoria 24.01.2025; - all'ingresso delle prove orali chieste da controparte e e non ammesse.
PARTE RESISTENTE: I)- nel merito, in via principale: Per i motivi tutti esposti nel presente atto, rigettare le domande attoree perché infondate in fatto e diritto. *** II)- In via riconvenzionale e principale: Per le ragioni tutte esposte in atto: a)- accertare e dichiarare la natura indebita del pagamento di Euro 5.561,79 effettuato dal signor al signor Parte 1 a titolo di rimborso luce, acqua e gas;
b)- CP_1 accertare e dichiarare che le spe ^ominio ^do nuto sono pari ad Euro 1.025,78, debito estinto per compensazione con il maggior credito di cui al capo “a”. Per l'effetto: c)- condannare l'attore alla restituzione al signor CP_1 della somma di Euro 4.536,01, o di quella maggiore o minore somma che il Giudice riterrà di Giustizia, oltre interessi e rivalutazione dal giorno della domanda no all'effettivo soddisfo. d)- Previa compensazione con il credito di Euro 970,00 dovuto per l'ultima mensilità di locazione, condannare a restituire al Convenuto la somma di Euro 30,20, pari Parte 1 onale;
e)- Accertare e dichiarare che il signor CP_1 agli interessi legali ma ha nel suo provveduto al pagamento della CP 3 afferente le stanze incorporate dal signor Parte 1 quelle di cui lo stesso si era riservato l'uso l'effetto,appartamento al piano superior condannare il proprietario alla refusione al conduttore della somma diEuro 826,91 oltre interessi dal dì del dovuto a quello di effettivo soddisfo. *** III)- In via riconvenzionale, in denegata ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande attoree: a)- per i motivi esposti, accertare e dichiarare la condotta contraria a buona fede del Proprietario nell'esecuzione del contratto e per l'effetto, condannarlo al risarcimento del danno patito dal Convenuto e quanti cato in complessivi Euro 10.584,21 o in quella sommamaggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, pari ai maggiori costi per le utenze, CP_3 ^CP 4 ^anche attraverso l'applicazione del giudizio equitativo ex art. 1226 c.c.., oltre interessi di legge e rivalutazione. b)- previa compensazione con il credito di Euro 970,00 versati quale deposito cauzionale, condannare ^Parte ¹ a restituire al Convenuto la somma di Euro 30,20, pari agli interessi legali sullo stesso. In ogni caso, si domanda l'applicazione della compensazione di legge tra tutti i crediti e i debiti reciproci, che saranno accertati all'esito dell'istruttoria. *** Con vittoria di onorari, diritti e spese di Giudizio.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
E' omesso il dettagliato svolgimento del processo in ossequio al disposto normativo di cui all'art. 132 c.p.c.
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. adiva l'intestata curia al fine di Parte 1 ottenere la condanna del resistent sarcimento dei danni patiti dalla Controparte 1 ritardata consegna dell'immobile oggetto di contratto di locazione oramai risolto per recesso del conduttore comunicato in data 14.11.22 e con scadenza convenzionale del rilascio al 31 dicembre dello stesso anno.
Deduce ha fondamento della propria pretesa che:
Controparte_1 si rivolse ad Nel 2019 il resistente Testimone 1 titolare ocazione a S della First Class Hous eva un appartamento arredato che potesse soddisfare le temporanee esigenze abitative della sua famiglia in vista dell'acquisto di una propria unità immobiliare (docc. 1 e 2);
[...]Incentrato il proprio gradimento sull'unità immobiliare in proprietà al
-
posta nel centro storico di Siena al piano terzo della Via del Parte 1 zo Borgognini, le parti come sopra individuate in data 1° ottobre 2019 stipularono ^un contratto di locazione ad ^uso ^abitativo convenzionalmente adeguato per patto libero di immobili di interesse storico artistico perla durata di 12 mesi con decorrenza dal 10 ottobre 2019 e termine al
9 ottobre 2020 (docc. 10, 11 e 12);
Al punto 5 espressamente era previsto che “Alla scadenza stabilita il presente contratto potrà essere rinnovato per eguale periodo essendo prevista la possibilità del rinnovo tacito della locazione."; ed al punto 6 “Qualora il conduttore dovesse recedere anzitempo dovrà darne preavviso con 3 (tre) mesi di anticipo tramite lettera raccomandata indirizzata al locatore."; A seguito di rinnovi taciti del contratto di locazione de quo, in data 14 novembre
- fenomeno inflattivo (art. 1224 c. 2 c.c.) come illustrato alla fine del punto 3.1. del ricorso anche in punto di causali e decorrenza;
- 16.133,94 € per le causali di cui al punto 3.2. oltre agli interessi (art. 1224 c. 1 c.c.) ed alla rivalutazione in considerazione del fenomeno inflattivo (art. 1224 c. 2 c.c.) come illustrato alla fine del punto 3.1. e con la decorrenza, quanto bollette di cuial punto 3.2.1. mentre quanto quanto al rimborso delle spese condominiali come esposto al punto 4;
- 4.050,00 € (1.350,00 x 3 mesi) o la diversa somma che emergerà all'esito del processo per le causali di cui al punto 5 del ricorso anche in via equitativa, il tutto oltre interessi legali e rivalutazione come al punto 5C previa compensazione con l'importo di 970,00 € detenuto dal ricorrente a titolo di deposito cauzionale ed inoltre condannare parte resistente al rimborso a parte ricorrente degli onorari di lite, il 15% rimb. forf. e Cap come per legge e delle spese tra cui quella di eventuale CTU e quelle di mediazione." (cfr conclusioni rassegnate in ricorso).
Si costituiva in giudizio il resistente che con comparsa di costituzione e risposta chiedeva la reiezione di tutte le pretese avanzante perché infondate in fatto ed in diritto.
In via di estrema sintesi, a sostegno delle proprie eccezioni e deduzioni osservava :
- L'intervenuta proroga tacita del contratto di locazione;
L'assenza di colpa del conduttore circa la mancata restituzione dell'immobile nei termini convenzionalmente stabiliti per fatto del terzo (ndr abbandono del cantiere ^daparte della ditta appaltatrice i lavori di ristrutturazione dell'immobile oggetto di compravendita da parte del CP 1 ); L'assenza di costituzione in mora del conduttore;

La infondatezza della domanda risarcitoria per la violazione delle regole di buona fede e correttezza sotto il profilo del posticipato possesso dell'immobile locato solo in data 10.10.2019 rispetto a quella contrattualmente satbilita nel 1.9.2019 per mancata pulizia dei locali;
La illegittimità dei costi delle utenze richiesti per mancata volturazione delle stesse in favore della persona del ricorrente e comunque per essere i fornitori scelti non competitivi sul mercato;
La illegittimità degli importi ^richiesti a titolo di TARI posto che la metratura quadrata dei locali complessivamente ed effettivamente goduti dal resistente era inferiore quella risultante in sede amministrativa ( ndr in particolare un solo locale risultava sin dall'inizio inaccessibile al conduttore);
Avanzava, poi, in via riconvenzionale domanda di ondanna del locatore alla restituzione delle somme versate per le utenze e in eccesso a titolo di TARI e spese condominiali, con eventuale compensazione tra crediti.
Concludeva quindi affinchè l'adito Tribunale di Siena volesse “I)- nel merito, in via principale: Per i motivi tutti esposti nel presente atto, rigettare le domande attoree perché infondate in fatto e diritto.
*** II)- In via riconvenzionale e principale: Per le ragioni tutte esposte in atto: a)- accertare e dichiarare la natura indebita del pagamento di Euro 5.561,79 effettuato dal signor CP_1 al ^signor ^Parte ¹ a titolo di rimborso luce, acqua e gas;
b)- accertare e dichiarare che le spese di condominio dovute dal Convenuto sono pari ad Euro 1.025,78, debito estinto per compensazione con il maggior credito di cui al della somma di Euro capo "a". Per l'effetto: c)- condannare l'attore alla restituzione al signor CP_1 stizia, oltre interessi e 4.536,01, o di quella maggiore o minore somma che il Giudice riterr rivalutazione dal giorno della domanda fino all'effettivo soddisfo. d)- Previa compensazione con il credito Parte 1 a restituire di Euro 970,00 dovuto per l'ultima mensilità di locazione, condannare al Convenuto la somma di Euro 30,20, pari agli interessi legali maturati sul deposito cauzionale;
e)- Accertare e dichiarare che il signor CP_1 ha provveduto al pagamento della CP_3 fferente le stanze incorporate dal signor Parte_1 appartamento al piano superiore n ^lle ^di ^cui ^lo ^stesso si era riservato l'uso esclusivo e, per l'effetto, condannare il proprietario alla refusione al conduttore della somma di Euro 221,00 oltre interessi dal di del dovuto a quello di effettivo soddisfo. *** III)- In via riconvenzionale, in denegata ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande attoree: a)- per i motivi esposti, accertare e dichiarare la condotta contraria a buona fede del Proprietario nell'esecuzione del contratto e per l'effetto, condannarlo al risarcimento del danno patito dal Convenuto e quantificato in complessivi Euro 10.084,62 o in quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, pari ai maggiori costi per le utenze, CP_3 ^CP 4 anche attraverso l'applicazione del giudizio equitativo ex art. 1226 ^c.^c.., ^oltre ^inte zione. b)- previa compensazione con il credito di Euro a restituire al Convenuto la ^Parte ¹970,00 versati quale depositocauzionale, condannare omanda l'applicazione della somma di Euro 30,20, pari agli interessi legali sullo compensazione di legge tra tutti i crediti e i debiti reciproci, che saranno accertati all'esito dell'istruttoria.
*** Con vittoria di onorari, diritti e spese di Giudizio.
All'esito della prima udienza di comparizione tenutasi in data 29.11.24 veniva assegnato ad entrambe le parti termine per il deposito di memorie integrative e fissando per ^la decisione dei mezzi istruttori la udienza cartolare del 28.2.25.
All'esito con ordinanza istruttoria del 21.3.25 venivano ammesse solo le prove orali ritenute rilevanti e necessarie al fine di decidere.
Sfogate le prove ^orali per come sopra ammesse alla udienze del 5.5.25 e 4.7.25, il processo veniva rinviato alla data odierna per la discussione ex art. 429 c.p.c., previa concessione di termini per il deposito di note destinate alla precisazione delle conclusioni ed alla sintetica esposizione delle conclusioni.
All'esito il giudice si ritirava in camera di consiglio per la decisione della controversia previa rinunzia delle parti a nuova convocazione mediante strumenti audio-visivi per la lettura della sentenza.
**** *** ***
In via preliminare e di rito occorre dire che la domanda di cui al ricorso è procedibile per aver parte ricorrente offerto adeguata prova dell'avvenuto preventivo esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria per come disciplinato dall'art. 5 bis dlgs 28/10 e succ. modd. (cfr doc.)
Passando al merito la domanda del ricorrente merita accoglimento nei limiti e per le ragioni che di seguito verranno esposte.
Occorre sin da subito chiarire come il presente giudizio abbia ad aggetto esclusivamente la domanda risarcitoria che parte ricorrente avanza nei confronti del ^Controparte_⁵ per tardivo rilascio dell'immobile locato il cui termine di naturale scadenza per come convenzionalmente stabilito dalle parti a seguito di recesso del conduttore comunicato in data 21.8.22, confermato il 14.11.22, spirava il 31.12.22 (cfr doc. 17 fasc. ricorrente). Parte locatrice ha fornito prova del contratto di locazione e della comunicazione di recesso di parte conduttrice, allegando il mancato rilascio dell'immobile alla scadenza convenzionalmente indicata e non contestata sotto il profilo del fatto storico.
L'art. 4 della legge n. 392/1978 prevede invero che il conduttore "possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata".
Anche l'art. 3 della legge n. 431/1998 statuisce la possibilità per il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Peraltro, lo stesso contratto di locazione stipulato tra le parti consente, all'art. 6, il recesso del conduttore.
Attesa la natura contrattuale del titolo legittimante la odierna richiesta risarcitoria, le parti, dunque, sono libere di convenire che il conduttore receda in qualsiasi momento dal contratto, con il mero onere di avvisare il locatore (mediante lettera raccomandata) della sua intenzione.
Il legislatore ha poi previsto un termine di sei mesi quale periodo di tempo minimo per il recesso del conduttore, salvo diversa specifica pattuizione tra le parti come nel caso che qui occupa.
Pur tuttavia, giova evidenziare come nel caso oggetto del presente giudizio il locatore abbia accettato il recesso e la data di riconsegna indicata da controparte, con ciò mostrando di rinunciare implicitamente al più ampio periodo di tempo previsto dalla legge.
Del resto, è di tutta evidenza come il termine in oggetto sia stato posto dalla legge a tutela del locatore, potendo egli certamente rinunciarvi laddove ritenga più confacente ai propri interessi ottenere in via anticipata la disponibilità dell'immobile.
Una tale conclusione, peraltro, è pacifica in giurisprudenza, la quale consente che il locatore possa accettare l'anticipata riconsegna dell'immobile, non facendo peraltro venir meno l'obbligo per il conduttore che eserciti il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso di pagare il canone per tutto tale periodo o sino a quando l'immobile venga locato a terzi (cfr. ex multis Cass. civ., ord. n. 9271/2017; Cass. civ., sent. n.
5841/2004).
Ancora, è stato evidenziato come l'avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, facente riferimento a un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesse o a quello minimo fissato dalla legge, conservi validità ed efficacia, benché il termine di esecuzione debba essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge (cfr. Cass. civ., sent. n. 831/2007). Passando al merito e posto che non è in contestazione come rispetto alla data convenzionalmente stabilità dalle parti al 31.12.2022, l'immobile sia stato restituito solo nell'aprile dell'anno successivo ovvero il 28.4.23, la controversia de quo ^deve essere^decisa
e risolta sotto l'alveo della previsione normativa di cui all'art. 1591 c.c., secondo la quale
Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno ", con la doverosa precisazione che il ^termine messa in mora del conduttore” a giudizio della giudicante onoraria non è di per 66
se bastevole ad inferirne la non applicabilità alle ipotesi in cui la cessazione del rapporto obbligatorio origini dalla volontà del conduttore che in spregio del termine convenzionalmente stabilito col conduttore ciò nonostante non rilasci l'immobile.
Valga invero osservare che l'art. 1590 c.c. prevede che, alla scadenza del contratto, il conduttore provveda alla riconsegna del bene locato nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuto, salvo il deterioramento derivante dal normale uso.
Tale obbligazione deve considerarsi inadempiuta quando il locatore, per fatto del conduttore, non riacquisti alla scadenza del contratto la completa disponibilità del bene, così da non poterne fare uso secondo la sua destinazione.
Inoltre, la mancata consegna, ai sensi dell'art. 1591 c.c., determina l'obbligo del convenuto di versare al locatore il corrispettivo convenuto fino all'effettivo rilascio, oltre che di risarcire il "maggior danno” eventualmente subito da quest'ultimo a ^causa dell'occupazione del bene protrattasi oltre la scadenza del rapporto.
Invero, l'art. 1591 c.c. (espressione di un principio generale applicabile a tutti i tipi di contratto con cui viene concessa l'utilizzazione del bene dietro corrispettivo, per l'ipotesi in cui il concessionario continui a utilizzare il bene oltre la scadenza anche convenzionale del termine finale senza averne più titolo) si compone di due parti: l'una relativa all'obbligo a carico del conduttore in mora nella restituzione del bene locato di corrispondere al locatore fino alla riconsegna una somma a titolo di indennità, determinata forfettariamente assumendo come parametro di riferimento minimo il canone locativo precedentemente convenuto, e l'altra relativa, al risarcimento del “maggior danno" patito dal locatore.
In ogni caso, le due obbligazioni previste dall'art. 1591 c.c. sono autonome e di duplice natura, essendo di valuta quella avente ad oggetto il canone (o meglio l'indennità di occupazione), su cui maturano gli interessi dalla domanda, e di valore quella avente ad oggetto il "maggior danno" (cfr. in tal senso Cass. civ. sez. Vi del 6.12.2021 n. 38588).
Altresì, per pacifica giurisprudenza, la prova del "maggior danno" di cui alla seconda parte dell'art. 1591 C.C. non sorge automaticamente sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dall'astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene, ma richiede la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita a un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli (cfr. in questi termini Cass. civ. sez. III del 29.04.2015 n. 8707, nonché, in senso conforme, ex plurimis, Cass. civ. sez. III del 22.11.2016 n. 23704, secondo cui "In tema di responsabilità del conduttore per ritardato rilascio dell'immobile locato, il maggior danno ex art. 1591 c.c. deve essere provato in concreto dal locatore, anche mediante il ricorso a presunzioni, purché, però, sia dimostrato che il suddetto ritardo abbia concretamente pregiudicato la possibilità di locare a terzi il bene per un canone superiore all'ultimo pattuito con il conduttore inadempiente, non essendo sufficiente la prova del diverso e maggior valore locativo di mercato”, e Cass. civ. sez. III del 26.10.2012 n. 18499, secondo cui
"La responsabilità del conduttore a norma dell'art. 1591 c.c. per ritardata restituzione dell'immobile locato ha natura contrattuale con la conseguenza che il locatore, in applicazione del principio dettato dall'art. 1218 c.c. deve provare il danno derivatogli dalla ritardata restituzione con l'ulteriore effetto che per il c.d. maggior danno è il locatore a dovere fornire la prova della lesione del suo patrimonio, consistente nel non avere potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato o nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo più vantaggioso o nella perdita di altre analoghe situazioni vantaggiose”).
Il locatore, dunque, secondo i generali principi in tema di onere della prova di cui agli artt.
2697 e 1223 c.c., è tenuto a dimostrare che, a causa dell'illegittimo ritardo nella restituzione della cosa, ha subito un “maggior danno" rispetto a quello commisurato al canone di locazione pattuito, concretizzatosi in un'effettiva e concreta perdita patrimoniale. In particolare, qualora il locatore alleghi di aver perso l'opportunità di locare l'immobile, dovrà fornire la prova dell'esistenza di precise proposte di locazione, non potendosi limitare a dedurre, genericamente, che il bene locato sarebbe stato astrattamente suscettibile di impiego, tale da garantirgli un risultato economico migliore rispetto al canone in precedenza pattuito. In mancanza della prova delle concrete possibilità sfumate a causa dell'illegittimo comportamento del conduttore nulla potrà essere riconosciuto al locatore a titolo di “maggior danno" (cd. lucro cessante), in considerazione del fatto che scaturendo il diritto al relativo risarcimento da una fonte di responsabilità ex contractus, il danno in parola deve essere rigorosamente provato dal locatore sia nell'an che nel quantum.
Inoltre, il locatore che intenda essere risarcito del danno per il mancato reimpiego del bene dopo il rilascio da parte del conduttore in mora, ha l'onere di allegare e dimostrare l'esistenza di specifici fatti impeditivi a tale reimpiego, determinati dal ritardato od inesatto adempimento dell'obbligo di restituzione dell'immobile ed idonei ad escludere che il mancato sfruttamento locativo sia dipeso dalla mera inerzia o da scelte volontarie riferibili allo stesso locatore (cfr. in tal senso Cass. civ. sez. III del 6.10.2016 n. 19981, con cui è stato precisato che spetta al locatore, che provi di non aver potuto concludere un nuovo contratto di locazione a causa del ritardato rilascio dell'immobile, il “maggior danno" patito sino alla data del rilascio, ma non anche il danno da lucro cessante per il periodo successivo al rilascio e fino alla stipulazione di un nuovo contratto, non potendo ritenersi provato il nesso eziologico tra l'inadempimento e la produzione di tale ulteriore pregiudizio, né essendo possibile rimettere alla mera libertà del locatore la scelta di attivarsi o meno per rilocare l'immobile, una volta restituito, estendendo sine die il danno patrimoniale risarcibile). Fatte tali debite premesse, nella fattispecie in esame è pacifico, oltre che provato documentalmente, che il conduttore resistente abbia sua sponte comunicato in data 21.8.22 la volontà di non rinnovare il contratto, chiedendo con missiva del 14.11.22 la posticipazione della data del rilascio dell'immobile al 31.12.2022.
A fronte della non contestazione del locatore ricorrente e nella piena applicazione del principio della autonomia negoziale che regola in generale tutti i rapporti contrattuali, non escluso quello di locazione ad uso abitativo (posto che alcuna delle norme, eccezion fatta che per il rispetto della forma scritta, ha natura di precetto imperativo), la scadenza naturale convenzionalmente stabilità va individuata al 31.12.2022.
Altrettanto pacifico è che dalla data del 1.1.2023 e sino al 28.4.23, il conduttore resistente abbia detenuto illegittimamente l'immobile con conseguente sussunzione del fatto storico nella già brevemente cennata disposizione di cui all'art. 1591 cc.
Quanto alle eccezione di carattere estintivo formulata dalla difesa del resistente, come quella di proroga tacita del contratto di locazione de quo, sia bastevole in questa sede osservare che affinchè un comportamento negoziale delle parti deponga univocamente quale tacita manifestazione di volontà di rinnovo del regolamento negoziale occorre la prova che non siano intervenute altre manifestazioni di volontà formali od informali che siano di segno opposto.
EBne nel caso oggi sub iudice appare fin troppo evidente che per espressa volontà del ^CP 1 il contratto de quo non potesse intendersi prorogato, essendo solo posticipato nel tempo, per altrettanto espressa e pacifica ammissione del ricorrente solo la data di riconsegna fissata al 31.12.22 (cfr doc. 17 e pag. 3 del ricorso).
Conseguentemente alcuna proroga tacita potrebbe giammai essere ipotizzata non essendovi a tal fine allegazione o prova idonea alla sua configurazione il mancato rilascio dell'immobile già cennato alla data indicata;
condotta che se del caso segna l'inizio della integrazione della previsione di cui all'art. 1591 c.c. avente carattere permanente quanto agli effetti sino alla data di effettivo rilascio.
Sempre a tali fini occorre chiarire che il termine “messa in mora” deve essere verificato e correttamente interpretato alla luce delle possibili opzioni ermeneutiche previste dal legislatore: ovvero quello di risoluzione promanante dal locatore e quello di comunicato recesso dal parte del conduttore.
In tale ultima ipotesi, non foss'altro per la natura di atto unilaterale recettizio che la giurisprudenza di legittimità ascrive alla dichiarazione di recesso, la messa in mora al rilascio si genera automaticamente allo scadere del termine convenzionalmente stabilito dalle parti, assumendo, se del caso, la successiva iniziativa stragiudiziale posta in essere dal locatore, altro che la funzione dichiarativa di un fatto già verificatosi.
-Negata, quindi, la prosecuzione o la ricostituzione del rapporto contrattuale ^essendo scaduto il contratto in data 31 .12.2022 a seguito di regolare disdetta del ^CP 1 ^del 14.11.2022 con data convenzionalmente stabilità per il rilascio al 31.12.22 n^on ^appare ipotizzabile (tertium non datur) che lo stesso abbia versato somme a titolo diverso dal risarcimento del danno per la perdurante occupazione, ex art. 1591 c.c., avvenuta sino al marzo del 2023.
Passando ora ad esaminare l'ulteriore eccezione sollevata dalla difesa del resistente quanto alla estinzione della obbligazione risarcitoria ex art. 1256 c.c. per fatto non imputabile allo stesso, si ritiene che la stessa appaia infondata e priva di pregio.
V'è da evidenziare che risulta circostanza ammessa sin dalla comparsa di costituzione e risposta che i lavori aventi ad oggetto la nuova casa acquistata dal resistente “...iniziavano il 20 giugno 2022 e avrebbero dovuto trovare conclusione entro il 31 dicembre di quell'anno. Tuttavia, inopinatamente, la ditta appaltatrice abbandonava il cantiere, rendendosi irreperibile ed obbligava così la committenza di individuare nuove maestranze, che portassero a compimento le opere, generando inevitabili ritardi. Il cantiere, di conseguenza, poteva trovare conclusione solo alla fine di aprile 2023...".
Sul punto appare utile osservare che già dalle allegazioni documentali alla memoria integrativa di parte resistente ( cfr doc. allegati nuovi lavori) emerge per tabula che il preventivo richiesto alla Controparte_6 reca la data del 4.9.22; conseguentemente a fronte di un recesso recante la data del 21.8.22, la prevedibilità di poter lasciare l'immobile locato risulta essere incerta sino al settembre dello stesso anno.
Posto che in data 7.9.22 il Geom ^CP 7 incaricato dalla proprietà ^CP ¹
,
comunicava l'intenzione della stessa di non dar corso alla prosecuzione di alcun rapporto ^contrattuale ^con ^la Controparte_6 (irrilevanti in questa sede le motivazioni) appare oltre modo provato che sin da quella data fosse inverosimile poter stabilire con ragionevole certezza il termine di esecuzione delle opere nella nuova abitazione.
Del resto sul finire del settembre dello stesso anno segue anche una mail dell'Avv. Favilli, incaricato sempre da CP 1 destinata alla richiesta delle somme già versate in acconto
,
dei lavori appaltati ma eseguiti sono in modo embrionale.
Ferma ed impregiudicata la prova raggiunta circa la volontà del resistente di non sottoscrivere alcun contratto con la Controparte_6 ià al settembre del 2022 non è neppure stata offerta allegazione alcuna in ordine alla presenza di diversi appaltatori quanto meno incaricati di terminare i lavori nel nuovo immobile entro la data del
31.12.2022.
Sul punto non possono ritenersi dirimenti neppure le dichiarazioni testimoniali del Geom. ^CP 7 che audito alla udienza del 5.5.25 ha solo confermato che la ditta ( ovvero la ebbe ad abbondonare il cantiere così cagionando un ritardo Controparte_6 ^nella consegna del nuovo immobile).
Dichiarazione che, però, deve essere letta alla luce delle mail sopra cennate e che collocano il lamentato abbondono al massimo all'inizio del settembre del 2022 allorquando era già ^maturata ^la ^volontà ^{del C}P 1 di non dar corso ad alcun ulteriore rapporto contrattuale con invito a mezzo dell'allora suo legale al ritiro del materiale ancora presente in cantiere.
In ragione di quanto sopra alcuna causa sopravvenuta può ritenersi in fatto configurabile, come tale idonea a determinare la estinzione della obbligazione di cui all'art. 1591 c.c., per l'assorbente ragione che, rientrando come evenienza possibile – il ritardo nel rintracciare altro appaltatore disposto a proseguire l'opera sin dal finire del settembre del 2022 -
l'odierno resistente non può pretendere di considerare tale comportamento come un'impossibilità sopravvenuta a sé non imputabile, avendo esso dato causa ^e semplicemente accettato di correre il rischio del mancato rilascio al 31.12.22, sicché della concretizzazione di tale rischio deve essere ritenuto responsabile.
Esaurita così la trattazione delle eccezioni preliminari all'esame della domanda risarcitoria di cui all'art. 1591 c.c., va sin da subito detto che certamente essa deve trovare accoglimento per la parte riguardante il canone di locazione non corrisposto.
Infatti come correttamente posto in luce dal collegio difensivo del ricorrente, chi non restituisce l'unità immobiliare alla scadenza del rapporto è certamente inadempiente ad una obbligazione contrattuale e di legge ed è dunque tenuto al risarcimento dei danni (art. 1218 c.c.) oltre naturalmente alla restituzione della res.
Il primo periodo dell'art. 1591 c.c. dispone che il conduttore in mora con la restituzione della cosa sia tenuto a versare al locatore il "corrispettivo convenuto” (907,00 € al mese) fino alla riconsegna.
Si tratta di una somma risarcitoria predeterminata ex lege a titolo di (minimo) risarcimento ^che ⁱl ^CP 1 non ha offerto prova di aver pagato riguardo agli ultimi 20 gg quelli cioè dal 9 al 28 aprile 2023 con l'effetto che egli è rimasto debitore verso il ^Parte 1 ^di €
647,00 pari al ristoro dovuto per quel periodo e così ricavato (970,00/30 x 20 ).
Quanto alla liquidazione della posta risarcitoria sono certamente componenti dovute anche tutte le spese relative alle utenze riferibili all'appartamento locato per il periodo di effettiva occupazione da parte del resistente sino alla data del rilascio, salvo le precisazioni di cui si tratterà infra.
Sul punto all'esito della complessiva istruttoria di carattere documentale, può dirsi provata la richiesta risarcitoria per come ridotta dal ricorrente in sede di precisazione delle conclusioni in € 15.444,66.
Il diritto del ricorrente a chiedere al CP 1 il pagamento delle due forniture ovvero l'obbligo di quest'ultimo di pagare quelle somme al Parte 1 è imposto tanto dall'art. 12 del contratto di locazione quanto dall'art. 9 L. 392/78 richiamato dall'art. 14 c. 4 L.
431/98 16.
In questo senso si anticipa sin da subito appare irrilevante la eccezione mossa dalla difesa del resistente in merito ad una manca ed iniziale volturazione delle utenze riferibili all'appartamento concesso in locazione posto che allorquando venga dedotto l'inadempimento contrattuale ai sensi degli artt. 1218 e 2697 cc il creditore è tenuto a provare il titolo ed allegare l'altrui inadempimento, mentre, per contro, il debitore è tenuto a provare il proprio adempimento.
Poste queste premesse con ampia produzione documentale il ricorrente ha assolto al proprio onere probatorio documentando con le bollette emesse da tutti i fornitori, ivi compresi quelli aventi natura condominiale, gli importi di pertinenza effettivamente riferibili all'appartamento occupato dal ^CP 1 sia in costanza di titolo sia nel periodo successivo ovvero dal 1.1.23 sino alla data del rilascio.
Sia bastevole al tal fine richiamare il prospetto affoliato come allegato 20 riassuntivo degli allegati da 21 a 29 del fascicolo di parte ricorrente per apprezzare gli importi dovuti nonché
i pagamenti effettuati dal resistente nel corso dell'intero rapporto, seppur ridotti in corso di giudizio per le ragioni che di seguito verranno esposte:
DEBITO ANNO 2019 € 454,33
DEBITO ANNO 2020 € 1.967,29
DEBITO ANNO 2021 € 1.355,83
DEBITO ANNO 2022 € 9.155,41
DEBITO ANNO 2023 € 6.441,24
A fronte degli importi così complessivamente riassunti aventi ad oggetto il complesso dei costi delle utenze riferibili alla occupazione (con o sine titulo ad opera ^del ^CP 1 ^sino alla data del rilascio) il resistente ha mosso contestazioni afferenti ai seguenti temi:
La nullità dei contratti di somministrazione delle utenze ancora rimaste intestate alla
-
madre defunta del ricorrente;

L'errore circa la effettiva metratura quadrata complessiva dei locali comunque goduti rispetto a quella risultante dalle bollette delle utenze CP_3
La minor costo sostenibile in ipotesi in cui fosse stata sin da subito accolta la
-
richiesta di volturazione delle utenze in favore di fornitori più vantaggiosi;

L'errore quanto alla modalità di calcolo dell'acqua avente contatore condominiale;

-
La presenza di gravi vizi e difetti limitanti la godibilità dell'immobile;
-
Partendo dalla prima delle questioni si conviene con la difesa di parte ricorrente allorquando deduce che le questioni attinenti ai contratti di somministrazione non rappresentano allegazione dell'onere di cui è gravato il resistente chiamato ad offrire prova dell'avvenuto adempimento, qui da intendersi pagamento, dei costi delle utenze pacificamente riferibili all'immobile locato.
Ad ogni buon conto è dato pacifico ed incontestato che il ricorrente sia figlio ed erede della defunta conseguentemente posto il principio di continuitàPersona 1 regolante le successioni ereditarie, l'erede subentra in tutti i rapporti attivi e passivi riferibili al de cuius dalla data di apertura delle successione.
Essendo il contratto di somministrazione un contratto non formale, appare oltre modo pacifico che la mancata volturazione delle utenze comunque riferibili all'immobile nel pieno possesso dell'erede non genera alcun profilo di invalidità né del contratto di somministrazione né di quello diverso di locazione ad uso abitativo, continuando il rapporto negoziale con chi sia titolare del bene servito dalla ridetta utenza.
Del resto solo in ipotesi in cui le parti avessero espressamente previsto nell'accordo contrattuale l'obbligo di volturazione delle utenze, si poteva in astratto porre un problema di validità del contratto de quo.
In ragione della accertata assenza di una previsione contrattuale in tale senso neppure potrebbe ritenersi violato il generale canone della buona fede e correttezza ex art. 1175 e
1375 cc, previsto non solo quale fonte di integrazione del contratto ma anche come parametro di esatto adempimento delle obbligazioni gravanti sulle parti;
parametro che come ricorda la migliore dottrina e la più recente giurisprudenza deve essere inteso col solo limite dell'apprezzabile sacrifico di ciascuno dei contraenti.
Conseguentemente gli obblighi ed i doveri di entrambi le parti sono chiaramente indicati nel contratto di locazione prodotto dal ricorrente all'affoliato 10 ed integrato dalle disposizioni del codice civile agli artt. 1571 e ss del medesimo oltrechè dalla specifica disciplina di diritto positivo di cui alla legge 431/1998.
Essendo questi principi generali in materia di obbligazioni si ritiene non dover richiamare alcun contributo giurisprudenziale, peraltro citato dalla difesa del ricorrente nella memoria integrativa.
Del tutto estraneo al riparto dell'onere della prova per come sopra chiarito, il profilo della comparazione dei minor costi sostenibili dal resistente ove si fosse stipulato uno o più contratti di fornitura con diverso gestore: fatto allegato ai fini di indagine che in questa sede ci si limita a definire" prudenzialmente” di natura consumeristica ma assolutamente irrilevante ai fini dell'onus probandi gravante sul debitore di cui si è dedotto l'inadempimento.
Ancora l'errore delle modalità di calcolo della quota di spettanza dell'acqua relativa al nucleo familiare del CP 1 .
Ora posto che non è in discussione la natura condominiale del contatore dell'acqua appare ispirato a criteri di logica e ragionevolezza quello offerto dal ricorrente ovvero la divisione per teste;
vieppiù che sotto il profilo logico inferenziale è condivisibile il ragionamento in astratto dedotto dalla difesa del ricorrente che un nucleo familiare come quello del resistente composto da 5 persone abbia un consumo di acqua maggiore di un nucleo composto da due soggetti. Peraltro il criterio, oggi contestato, fu condiviso dal ^CP 1 che pagò, senza riserve, le seguenti bollette dell'acqua (per complessivi 1.561,66 €): a) Il consumo d'acqua dal
24.01.2020 al 15.04.2020 per 305,00 € (pag. 1 doc. 18 Pt_2 ; b) il consumo d'acqua dal
14.04.2020 al 27.07.2020 per 330,00 € Per_2 (pag. 1 doc. 18 Pt_2 .
Conseguentemente alla luce di quanto sopra esposto le doglianze risultano infondate anche alla luce del contegno serbato dal conduttore nel corso del rapporto.
Venendo all'errore circa la effettiva metratura quadrata tra i locali effettivamente locati e godibili dal resistente rispetto a quelli sui quali è stata calcolata la TARI, può dirsi che all'esito di questo giudizio, l'eccezione deve trovare accoglimento anche in ragione della non contestazione del ricorrente per come articolata nella memoria integrativa "Il problema
è stata la misura della contribuzione Il ricorrente si era reso disponibile a partecipare per 1/3 (si veda il
"P.S." 20 alla prima e-mail del 28.11.22 pag. 2 doc. 17 Pt 2 ed in questa sede conferma la propria posizione. Ove si ritenga intervenuto l'accordo su quella quota (non vi è infatti stata una domanda del genere da parte del CP_1 in sede di mediazione) come pare (o potrebbe) ricavarsi dalla pag. 9 della mem. cost. [nella parte in cui è scritto "...essendosi limitato il proprietario ad acconsentire all'assunzione di un terzo delle spese della TARI..."] la questione non sarebbe da ritenersi controversa. (cfr memoria integrativa del ricorrente).
Conseguentemente l'importo tari complessivamente dovuto per il periodo di effettiva occupazione del CP_1 andrà decurtato di 1/3 in quanto afferente a locali inaccessibili al conduttore e come tale di pertinenza del proprietario locatore.
Sui vizi gravanti l'immobile in locazione, ritiene questa giudicante di dover premettere come gli stessi appaiano irrilevanti ai fini del presente giudizio che non pare inutile ricordare verte in tema di domanda risarcitoria ex art. 1591 da ritardata consegna dell'immobile e consta quindi di un perimetro ben più ristretto di quello rispetto al quale solitamente detti vizi ove provati, possano aver rilievo.
Senza voler ripetere ciò che si è già detto, ci si limita in questa sede a sottolineare come trattandosi di liquidazione presuntiva che il legislatore opera quanto al danno derivante dalla ritardata consegna dell'immobile (nel caso che qui occupa, su recesso del conduttore e convenzionale posticipazione della data del rilascio) non si ravvede alcun apprezzabile legame eziologico tra i vizi lamentati di cui si dirà infra e la causa del ritardo al rilascio;
così come non si ravvede né in astratto né in concreto alcuna legame eziologico tra gli stessi ed i costi delle utenze richiesti.
Valga invero osservare che l'articolato difensionale del resistente, pur pregievole nelle sue argomentazioni teoriche non possa applicarsi al caso di specie, posto che le lamentate infiltrazioni al lucernario sovrastante il bagno, così come quelle afferenti al disimpegno ed ancora quelle riguardanti la cucina e l'antenna TV, pur se debitamente contestate del collegio difensivo attoreo, nulla apportano in tema di ritardato rilascio ovvero ancora di incongruenza di costi sostenuti quanto alle utenze poste in contestazione. Vieppiù che la prolungata permanenza del nucleo familiare del ^CP 1 ^nei ^locali de quo ben oltre il termine massima del 31.12.2022 è condotta che pacificamente depone nel senso di inidoneità dei lamentati difetti ad assurgere a vizi della cosa locata se del caso a meri disagi.
Sul punto deve essere richiamato, per quanto qui occupa, il costante e pacifico orientamento della giurisprudenza della Suprema Corte secondo il quale, in tema di locazione non è consentito al conduttore, qualora continui a godere dell'immobile, di astenersi dal versare il canone (anche dopo la scadenza del contratto) nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene e ciò anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, poiché in tal caso mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti (cfr. Cass. Civ. 1032/2013
- 2855/05).
L'exceptio non rite adimpleti contractus postula, infatti, la proporzionalità tra i rispettivi. inadempimenti, da valutarsi non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede;
ne consegue che la sospensione totale del pagamento del canone potrebbe giustificarsi, ai sensi dell'art. 1460 c.c., esclusivamente nel caso in cui venga del tutto a mancare la prestazione del locatore e non può, di conseguenza, essere ricollegata alla pretesa di recuperare somme a titolo risarcitorio.
Inoltre, anche volendo per ipotesi ritenere applicabile l'art. 10 del contratto de quo ^Reativ, ^ut ^Suvivcazione ^anche ^parzialeone e di comodato, anche se gratuito.
10) La parte conduttrice da atto che l'immobile è consegnato in ottimo stato di conservazione, manutenzione e funzionalità, così come impianti, infissi e quant'altro vi si trova e, pulito. Il conduttore si obbliga a custodire i beni che gli sono affidati con la massima cura e diligenza, e a riconsegnarli al termine della locazione nelle medesime condizioni in cui li ha ricevuti, salvo il normale deterioramento dovuto all'uso. In relazione a tali obblighi, la parte conduttrice prende atto che sono a suo completo ed esclusivo carico gli oneri di manutenzione ordinaria dell'immobile locato, degli accessori, impianti elettrici (suonerie, fili, citofoni ecc.) idraulici (rubinetterie, vasche, lavandini, sifoni, termosifoni, ecc.) ed infissi ivi esistenti.
ed ammesso, sempre in via ipotetica, un inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione e riparazione del bene locato ovvero per avere consegnato un immobile con vizi tali da diminuirne in modo apprezzabile l'inidoneità all'uso pattuito, ciò non avrebbe, comunque, autorizzato, permanendo il godimento, quanto meno parziale, dei beni da parte del conduttore, nè la sospensione del pagamento del canone vigente il contratto né in seguito alla sua cessazione per fatto voluto dal conduttore, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (Cass. Civ.
8425/06).
Infatti, in caso di inadempimenti come quelli lamentati dal resistente competeva allo stesso agire sin da subito per la risoluzione del contratto o per la riduzione del corrispettivo essendo ammessa una sospensione totale o parziale dell'adempimento del conduttore circa la corresponsione del canone solo quando sia venuta a man^care ^totalmente ^la controprestazione del locatore e, cioè, la fruizione del bene (cfr. Cass. Civ. 261/08).
Questo basta a ritenere assolutamente irrilevanti ai fini del decidere le contestazioni come sopra rappresentate seppur debitamente contestate dal ricorrente.
Conseguentemente ritiene questa giudicante onoraria che in applicazione dell'art. 1591 c.c. in relazione alla espressa previsione di cui 12
12) Sono a carico del conduttore tutte le spese inerenti l'utilizzo del bene locato, ivi comprese quelle dovute ai consumi di gas, acqua, energia elettrica, nettezza urbana, revisione annuale caldaia ed eventuali altre utenze e non ultimo pulizia finale de locali.
Alcuna rilevanza sia attribuibile a vizi solo lamentati ma che all'esito della presente istruttoria, tenuto conto delle contestazioni del ricorrente, possono ritenersi non adeguatamente provati.
Poste queste premesse di carattere generale ed avuto riguardo alla complessiva fianco perniciosa ricostruzione documentale delle genesi delle spese relative alle utenze riferibili alla immobile de quo, aventi carattere autonomo e condominiale, tenuto conto delle dichiarazioni testimoniali rese dalla teste Testimone 6 e Tes 7
[...] rispettivamente moglie del ricorrente ed amministratore di condominio,
,
alcun dubbio può sussistere sull'an e sul quantun della debenza per come ridotta con la memoria integrativa di parte ricorrente."
1 Viene introdotto il primo teste che, ammonito dal Giudice, rende la dichiarazione di rito e sulle generalità risponde:
Testimone 3 nata a [...] il [...], res. In Siena Via di Pantaneto 160. Interrogata sui capitoli ammessi così risponde: 5) D.C.V che in data 28 aprile 2023 Lei è stata chiamata al telefono dal sig. CP 1
[...] che Le chiese di scendere al piano sottostante per consegnarle le chiavi dell'appartamento posto in Siena Via
Pantaneto 160 piano 3 liberando l'unità da cose e persone;
R. si è vero. 6) D.C.V. che la restituzione dell'appartamento posto in Siena Via Pantaneto 160 piano 3 avvenne senza preavviso;
R. si è vero. 7) D.C.V. che in data 29 aprile 2023 fu eseguita la lettura del contatore luce e gas dell'unità immobiliare posta in Siena Via del Pantaneto 160 piano 3 rilevando i consumi rappresentati nellefoto docc. 44 45 e 45A che Le si mostrano R. si è vera la circostanza e lo so perché ho
-
provveduto io alle letture. 21) DCV che l'unità immobiliare posta in Siena Via Pantaneto 160 p. 3 locata da ^Pt 1 ^di
Pt 1 a Controparte_1 venne dal primo consegnata pulita. imbiancata ed arredata;
R si è vero. 23) DCV che al Parte 1 di recarsi nell'appartamento locato a Controparte_1 per ver^ificare ^lo muratore incaricato da stato de lucernario esistente nel bagno dell'appartamento posto in Siena Via Pantaneto 160 p. 3 (come da foto 1 o 2 ^doc. 6 che vi si mostra) poté accedere solo dopo accordo con Controparte 1 sul giorno e sull'ora in cui recarsi sul posto;
R. si è vero Interrogata in prova diretta sui capitoli ammesse per parte resistente così risponde: capitolo H - EB
a redigere e sottoscrivere i rendiconti allegati da parte Convenuta sotto il numero 18, che le si rammostrano e riconosce negli stessi la sua grafia? Si è vero. La calligrafia e la mia e sono le mie anche le firme ivi apposte nel documento che mi si mostra.... Viene introdotto il successivo teste che rende la dichiarazione di rito e sulle generalità risponde: Tes 4
[...] nato a [...] il [...], res. In Siena Pzza della Badia, 4. Interrogato sui capitoli di parte ricorrente così risponde. 11) DCV che nella determinazione delle spese condominiali del Condominio di Via Pantaneto Pt 3 indicate nei progetti di consuntivo relativo agli esercizi annuali dal 2019 al 2023 (doc. 22 - doc. 23 - doc. 24 e doc. 25) a carico dell'inquilino di Pt 1 ^di Pt 1 avete utilizzato la tabella dei millesimi che vi si mostra (doc. 50) come da Vs. dichiarazione del 20 dicembre 2023 che vi si mostra (doc. 50); R. si riconosco i consuntivi ed i paini di riparto. Quanto al documento 5° che mi si mostra preciso che quel prospetto è stato elaborato da un tecnico che ha redatto le tabelle millesimali e si riferisce ad una proprietà immobiliare di proprietà del Sig. Parte 1 Il tecnico è partito dalla superficie di ogni locale di quell'appartamento applicando degli indici e determinando un valore virtuale che poi a sua In ragione di quanto sopra si ritiene che all'esito della presente istruttoria risulti sufficientemente provato a titolo di danno emergente ex art. 1591 c.c. l'importo complessivo di € 15.444,66 quanto alle spese per gli oneri accessori ex art. 1591 c.c., relative alle utenze di cui il resistente ha usufruito dalla data di primo ingresso nell'immobile locato sino al suo rilascio:
:GAS 10,00 € (cfr. prima riga della colonna a sinistra pag. 1 doc. 18 Pt 2 nonchè fatt. KE E155088 del 04.11.2019 pari importo recante firma "pagato" della
Tes_3, allegato doc. 18 cit.); 20,13 € (cfr. seconda riga colonna a sinistra a pag. 1 doc. 18 Pt 2 e fatt. KE pari importo recante firma di quietanza della Tes_3, allegata doc. 18 cit.) 22,67 € (cfr. terza riga colonna a sinistra pag. 1 doc. 18 resistente fatt. pari importo quietanzata KE allegata doc. 18 cit.) 23,04 € (cfr. quarta riga colonna a sinistra pag. 1 doc. 18 e fatt. KE pari importo G024 del 21.02.2000 quietanzata allegata al doc. 18 cit.)
LUCE: 10,00 € (cfr. prima riga della colonna a destra pag. 1 doc. 18 resistente nonchè fatt. KE G090800 del 04.11.2019 recante firma della Tes_3 sotto la dicitura "pagato", allegato doc. 18 cit.); 88,37 € (cfr. seconda riga della colonna a destra pag.1 doc. 18 resistente e fatt. KE E194158 del 21.12.2019 recante firma per quietanza della Tes_3, allegato al doc. 18 cit.); 125,17 € (cfr. terza riga della colonna a destra pag. 1 doc. 18 resistente nonché bolletta KE di tale importo con firma per quietanza della Tes_3, allegata al doc. 18); 100,75 € (cfr. quarta riga della colonna a destra pag. 1 doc. 18 resistente e fatt. quietanzata
KE E042343 del 21.02.202 allegata doc. 18 cit.); QU : 289,15 € (cfr. primo importo pag. 5 doc. 18 resistente con firma "pagato"
-
apposta dalla Tes_3 ).
Così per complessivi € 15.444,66 rispetto agli iniziali € 16.133,94.
Passando ora all'esame del maggior danno, si anticipa sin da subito come lo stesso non risulti adeguatamente provato, per le ragioni di cui infra.
Varrà rammentare che, ai sensi dell'art. 1591 c.c., «il conduttore in mora nella restituzione della cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno».
Secondo pacifica interpretazione, quella disciplinata dalla prima parte di detta norma è un'obbligazione risarcitoria da inadempimento contrattuale, normativamente determinata, salvo il risarcimento dell'eventuale maggior danno (previsto nell'ultimo inciso), da dimostrare in concreto (v. da ultimo Cass. 16/07/2019, n. 18946; v. anche Cass.
07/02/2006, n. 2525; 24/05/2003, n. 8240; ed ancora più remote Cass. 07/06/1995, n. 6368; 27/10/1966, n. 2660).
volta viene riparametrato con gli altri valori virtuali delle altre unità immobiliari e riparametrato a 1000 per determinare i valori millesimali dell'intero condominio.(cfr verbale udienza del 5.5.25) L'art. 1591 c.c., in sostanza assicura al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato.
Trattasi di presunzione assoluta, che non ammette prova contraria, se non in senso più favorevole al locatore (Cass. n. 18946 del 2019; n. 6368 del 1995; n. 2660 del 1966, citt.): il conduttore in mora non può eccepire che il danno subito dal locatore è inferiore alla misura del canone, ma deve continuare a versare quest'ultimo, quale corrispettivo di una prosecuzione n^on ^voluta ^dal ^locatore della relazione di godimento con la res non ancora restituita.
Il canone convenuto costituisce, quindi, solo il parametro di riferimento per la quantificazione del risarcimento minimo spettante;
versando il relativo importo, il conduttore che continua ad occupare l'immobile dopo la cessazione del contratto, non adempie l'obbligazione di «dare il corrispettivo nei termini convenuti» (ai sensi dell'art. 1587, n. 2, cod. civ.), bensì risarcisce un danno da mora, così adempiendo un'obbligazione risarcitoria che si sostituisce a quella contrattuale di pagamento del canone (Cass. n. 2525 del 2006; n. 8240 del 2003, citt.) e che costituisce, pertanto, debito di valore (v. Cass.
03/10/2013, n. 22592; 10/03/2010, n. 5843, sia pure non con riferimento all'art. 1591
c.c.; in senso contrario, ma solo sulla specifica questione della natura del debito, ritenuto di valuta anziché di valore, ferma la sua funzione risarcitoria su fondamento contrattuale,
Cass. 20/06/2017, n. 15146; 14/02/2006, n. 318).
Per converso il maggior danno, secondo più che consolidato indirizzo, deve essere concretamente provato dal locatore, richiedendosi la specifica prova dell'esistenza del danno medesimo, in rapporto alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di nuova sua utilizzazione, nonché all'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo, dalle quali emerga il verificarsi di un'effettiva lesione del patrimonio (v. ex multis Cass. n. 18946 del 2019, cit.; Cass. 12/12/2008, n. 29202; 16/09/2008, n. 23720).
In tale contesto nessuno spazio, come si diceva, può trovare la prospettazione di un danno da perdita di chance.
Un tale assunto non può essere avallato anzitutto perché equivarrebbe in sostanza a riconoscere un danno in re ipsa, ciò che è invece, come si è visto, pacificamente escluso possa farsi con riferimento al maggior danno previsto dall'art. 1591 cod. civ., la più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione essendo peraltro giunta, ormai in più occasioni, a negare in radice la configurabilità di un danno figurativo in re ipsa anche in ogni altra ipotesi di danno da occupazione abusiva di immobile (v. Cass. n. 13071 del 25/05/2018;
n. 31233 del 04/12/2018; n. 11203 del 24/04/2019; n. 28163 del 31/10/2019).
Il ragionamento del ricorrente è però fallace non solo per questo motivo, ma ancor prima per la erronea comprensione del concetto di danno da perdita di chance, il quale è danno distinto da quello da perdita definitiva del vantaggio atteso non perché connotato da minore gradiente causale o probatorio, ma per ragioni legate alla sua stessa essenza.
Si legge infatti nel ricorso “..La possibilità (o occasione) di guadagno è però venuta meno con l'inadempienza del resistente attraverso la quale lese il patrimonio del ricorrente sottraendogli la facoltà di disposizione del bene mediante prosecuzione del godimento ancorché illegittimo ed illecito fino alla fine di aprile 2023 ignorando la stessa raccomandata del difensore inviata a metà dicembre nella quale era stato indicato a chiare lettere che egli avrebbe dovuto restare nell'appartamento "fino al 31 dicembre, termine entro il quale dovrà lasciare l'immobile" (doc. 51)... Tale possibilità (o occasione) di guadagno, come già illustrato, avrebbe permesso al ricorrente di avere l'occupazione della propria unità immobiliare fino a luglio e questo avrebbe evitato quel periodo trimestrale (da maggio a luglio 2023) durante il quale l'appartamento restò vuoto. Quanto alla misura del danno non vi è dubbio che se il ricorrente avesse potuto a gennaio 2023 pubblicizzare tramite agenzia la disponibilità a locare le camere del suo appartamento agli studenti il CP_1 avrebbe potuto puntare al "pieno" ricavando la somma di 1.350,00 € (350,00
€ dalla singola + 1.000,00 € dalle due doppie). L'importo moltiplicato per i tre mesi di appartamento vuoto porta ad un ristoro di 4.050,00 € oltre interessi legali e rivalutazione in via subordinata, anche ricorrendo ad equità..." (cfr pagg. 15-16 ricorso introduttivo).
Chance, infatti, è bensì (soltanto) la possibilità di conseguire un risultato vantaggioso
(ovvero di evitarne uno sfavorevole), ma il termine implica anche e soprattutto incertezza e l'incertezza è la cifra che connota, come dato essenziale, il concetto anche nelle sue declinazioni giuridiche.
Come chiaramente sostenuto da Corte di Cassazione
Sez. 3-, Sentenza n. 27287 del 07/10/2021 (Rv. 662414 02)..."L'essenza della figura è, dunque, rappresentata da una condizione di insuperabile incertezza eventistica. La chance (tanto di carattere patrimoniale quanto non patrimoniale) resta confinata nelle relazioni incerte tra eventi non interdipendenti, in quanto non causalmente collegati da una «legge di connessione». Per converso se una tale connessione è possibile non si ricade più nel campo della chance ma in quello della relazione causale tra condotta ed evento di danno (inteso come lesione piena ed effettiva dell'interesse avuto di mira) (v. sul tema, con riferimento alla perdita di chance a carattere non patrimoniale, ma con argomenti spendibili anche in ambito patrimoniale: Cass. n. 28993 del 11/11/2019 e, prima ancora, Cass. n. 5641 del
09/03/2018; Cass. n. 6688 del 19/03/2018). Ciò posto appare dunque evidente che, nel caso del danno da ritardata restituzione dell'immobile locato ex art. 1591 cod. civ., non può esservi spazio per una risarcibilità del danno da perdita di chance, non potendo predicarsi una assoluta, aprioristica e insuperabile incertezza circa la sua sussistenza, tutto risolvendosi in un problema di prova (che in astratto non può certo dirsi impossibile come nel caso in cui tra la situazione data e il danno ipotizzato non sussista nemmeno in astratto alcuna diretta relazione: es. nel caso, noto alla giurisprudenza del lavoro, del candidato illegittimamente escluso da un concorso rispetto alla mancata nomina al posto messo a concorso).
Se la prova è data, anche per presunzioni, allora il danno sarà risarcibile nella sua pienezza;
se tale prova non c'è, il danno non potrà essere risarcito perché non sussiste, nemmeno come sua anticipata proiezione in termini di chance". Tale assunto è confermato da corte di cassazione a sezioni unite Sentenza n. 4892 del 25/02/2025 (Rv. 673813 - 01), forse un unicum nel panorama del diritto locatizio, che ha affermato come In tema di locazione, il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell'art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l'apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l'applicabilità dell'art. 1591 c.c".
Si legge in parte motiva ai fini che qui interessano come "È in questo quadro che si colloca la giustificazione dell'attribuzione di un carattere ragionevolmente dirimente alla dimostrazione, da parte del locatore, d'essersi convenientemente attivato, non appena ottenuta la riconsegna del proprio immobile, al fine di rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell'immobile per una nuova locazione. Un atteggiamento di persistente ingiustificata inerzia del locatore nel riattivare le possibilità di recupero della redditività del proprio benea seguito della sua riacquistata disponibilità (in tesi confidando sul diritto a conseguire, a titolo risarcitorio, tutti i canoni convenuti fino alla naturale scadenza del contratto), non potrà non legittimare, secondo l'id quod plerumque accidit, la prospettazione dell'eventuale riconducibilità della cessata redditività del bene alla responsabilità dello stesso locatore;
una responsabilità nella specie assumibile anche ex fide bona, in coerenza a un criterio valutativo generale del comportamento delle parti contraenti riferibile, oltre che alla relazione prenegoziale (ex art. 1337 c.c.), all'interpretazione del contratto (ex art. 1366 c.c.) e alla sua esecuzione (ex art. 1375 c.c.), anche alla fase che segue la formale risoluzione degli effetti del negozio (arg. altresì ex art. 1175 c.c., nella prospettiva della determinazione del credito risarcitorio, là dove impone al creditore di «comportarsi secondo le regole della correttezza»). 19.
Deve pertanto ritenersi gravante sul locatore l'onere di comprovare che, nonostante la restituzione dell'immobile prima della scadenza del contratto da parte del conduttore inadempiente, il danno costituito dalla mancata percezione del canone fino a detta scadenza, o fino alla stipulazione di una nuova locazione, si è ugualmente verificato...." (cfr sentenza citata).
Orbene poste queste premesse non pare inutile ricordare come la previsione del maggior danno di cui all'art. 1591 c.c., altro non sia che una ipotesi seppur specifica di danno da lucro cessante;
conseguentemente una componente del danno patrimoniale che richiede la rigorosa prova dell'esistenza di specifici fatti impeditivi a tale reimpiego, determinati dal ritardato od inesatto adempimento dell'obbligo di restituzione dell'immobile, ed idonei ad escludere che il mancato sfruttamento locativo sia dipeso da mera inerzia o da scelte volontarie riferibili allo stesso locatore.
Richiamate le differenze con la chance, seppur ai fini di autonoma risarcibilità di posta autonoma e non come coefficiente eziologico, non paiono esserci dubbi sul fatto che per come è formulata la domanda di parte ricorrente, la stessa non possa trovare accoglimento perché appunto espressa in termini di possibilità più o meno concreta. Del resto alcuno dei capitoli di prova orale dedotti tanto in ricorso quanto nella memoria integrativa autorizzata, e non ammesso, avrebbe sortito un effetto diverso ovvero quello di accertare la seria e concreta esistenza di soggetti interessati alla locazione, anche turistica dell'appartamento.
Le circostanze che il predetto immobile si trovi nella centralissima Siena, vicino ad uno dei più noti Atenei italiani non è bastevole ad integrare i requisiti del lucro cessante, come ^detto ^ben ^diverso ^dalla ^Pt 4 che peraltro opera su un diverso piano ritenuto dalla cennata giurisprudenza incompatibile con la previsione di cui all'art. 1591 c.c.
T^es ¹ udita alla udienza del 5.7.25 è stata sufficientemente chiara in La stessa teste ^merito Interrogata sui capitoli del ricorso ammessi così risponde: 15) DCV che all'inizio di maggio CC ²⁰²3 ^Parte 1 ^Pt 1 tornò alla First Class House per locare l'appartamento posto in Siena, Via
Pantaneto 160 piano 3° agli studenti R. si. Prima di natale avevamo parlato di questa possibilità perchè mi disse che il signor CP_1 se ne sarebbe andato. Dato che non aveva la certezza che se ne sarebbe andato, la questione fu rimandata fino che non definì con ^CP 1 Tornò quindi a maggio e mi disse che
CP_1 andava via. E quindi si tornò a maggio per locare l'appartamento.ADR preciso che avrei assunto l'impegno di locale l'appartamento solo una volta liberato e per questo gli dissi di tornare quando aveva la certezza che l'appartamento fosse libero e quindi in condizione di essere posto in locazione. 17) D.C.V. ^che ^l'^unità ^immobiliare ^di ^Pt 1 di EN posta in Siena, Via Pantaneto 160 piano 3° è rimasta libera fino ad agosto 2023 nonostante tentativi di rilocazione compiuti dalle agenzie da maggio a luglio ^inclusi ^R. ^si è ^vero. ^ADR ^siccome ^il voleva perseguire la strada degli studenti, alla Parte 1
data del maggio, dato che gli studenti non erano più presenti per ragioni di calendario universitario, quindi gli dissi che le strade rimaste erano cercare una coppia ovvero con affitto estivo. Gli dissi anche che non occupandomi di affitti brevi, si sarebbe dovuto rivolgere ad altra agenzia..."; anche ^Per ³
[...] Interrogato sul capitolo non ha offerto elementi diversi idonei a tramutare la
Pt 4 di possibilità di nuova locazione in serie e concrete domande di interesse all'immobile “17 17) D.C.V. che l'unità immobiliare di Pt 1 di Pt 1 posta in Siena, Via.
Pantaneto 160 piano 3° è rimasta libera fino ad agosto 2023 nonostante tentativi di rilocazione compiuti dalle agenzie da maggio a luglio inclusi R. l'abitazione è rimasta libera maggio, giugno e luglio. Mi ricordo di aver iniziato a locarla con affitto breve di carattere turistico ad agosto e settembre, ma non mi ricordo quante notti. ADR: preciso che l'immobile viene messo sui portali come boking e Be be si cerca di poterlo locare per affitti brevi. ADR preciso di aver ricevuto l'incarico di locarlo per affitti brevi a luglio, quindi l'affermazione che maggio e giugno l'appartamento era libero è una mia supposizione" (cfr verbale citato).
Conseguentemente essendo in questa sede al massimo raggiunta la prova di un diligente interessamento del ricorrente a possibili nuove locazioni, anche ad uso diverso da quella ⁱn ^essere ^con ^CP 1 per contro non sono state provate serie ed apprezzabili circostanze
,
destinate alla messa sul mercato del bene de quo nonostante la occupazione sine titolo del
CP 1
Tant'è che fu lo stesso ricorrente a rimandare ogni valutazione all'atto del rilascio dell'immobile da parte del resistente. La circostanza che il rilascio, poi, effettivamente sia avvenuto in epoca in cui l'offerta immobiliare per gli studenti universitari fuori sede fosse non più appetibile, non può essere in questa sede addebitabile al resistente mancando ab initio la prova di una effettiva collocazione sul mercato del bene (anche se occupato) sin da epoca di poco successiva alla data fissata per il rilascio.
In ragione di quanto sopra trattandosi di mera chance la stessa non può trovare accoglimento sotto l'alveo di cui all'art. 1591 c.c., con rigetto della relativa domanda di maggior danno.
Conseguentemente il risarcimento dei danno per come provato ai sensi dell'art. 1591 c.c. per canoni non pagati fino alla data del rilascio e per oneri conseguenti relativo alle utenze deve essere liquidato: in € 647,00 per canoni non pagati ed € 15.444,66 per spese ed oneri relativi alle utenze.
Così per complessivi € 16.091,66
Da detta somma va detratto quanto già versato a titolo di cauzione per complessivi € 970.00.
Da qui l'importo finale a titolo di danno patrimoniale cd “emergente ex art. 1591 c.c. pari a complessivi € 15.121,66.
Su detta somma decorrono interessi legali dalla data del 28.4.23 sino al saldo effettivo posto che la difesa del ricorrente.
Stante la natura di obbligazione di valuta, la parte che intendeva ottenere il ristoro del pregiudizio da svalutazione monetaria, aveva l'onere di domandare il risarcimento del
"maggior danno", ai sensi dell'art. 1224, secondo comma, cod. civ., senza limitarsi a domandare semplicemente la condanna del debitore al pagamento del capitale e della rivalutazione, non essendo quest'ultima una conseguenza automatica del ritardato adempimento delle obbligazioni di valuta (Sez. Un., Sentenza n. 5743 del 23/03/2015ass.
Sez. VI, 28.8.2018 n. 21239).
Detto onere di domanda e di allegazione è stato soddisfatto dal ricorrente avendo offerto prova mediante la produzione delle tabelle del tasso di interesse legale (doc. 74) ed in particolare i d.m. di variazione del saggio (docc. 76–77-78-79-80 – 81) e quelle del tasso annuale di inflazione (doc. 75 e doc. 75A) che il tasso di interesse è sempre stato al di sotto del tasso d'inflazione con l'effetto che quest'ultimo costituirà il saggio da applicare in luogo dell'interesse legale.
Ogni altra questione da intendersi assorbita o reietta nella presente decisione, ivi comprese le domande formulate dal resistente;
con particolare riguardo a tali ultime le stesse sono da intendersi assorbite nella presente motivazione, eccezion fatta per la domanda di condanna alla ripetizione delle somme corrisposte dal resistente a titolo di CP_3 n ragione della non contestata minore superfice effettivamente goduta in corso di locazione e comunque sino alla data del rilascio.
Somme che come già detto, nella impossibilità di una corretta quantificazione viene stimata e ritenuta congrua nella misura di 1/3 della somma complessivamente già corrisposta dal ^CP ¹
Su detta somma decorrono interessi legali dal di della domanda (comparsa di costituzione e risposta) sino al saldo.
Quanto alle spese di lite, stante la soccombenza reciproca delle parti su aspetti fondamentali delle rispettive domande ed eccezioni, si ritengono sussistenti giusti motivi per disporne la compensazione ex art. 92 c.p.c.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone, in parziale accoglimento delle domande del ricorrente:
ACCERTATA la responsabilità del resistente ^Controparte_¹ quanto all'obbligazione risarcitoria di cui all'art. 1591 c.c, lo gamento della complessiva somma di € in favore del ricorrente Parte ¹
15.121,66, già detratta la eressi legali e danno da maggior svalutazione monetaria per come indicato in parte motiva a far data del 28.4.23 sino al saldo effettivo;
ù
Rigetta nel resto tutte le domande attoree;
parte resistenteIn parziale accoglimento delle domande riconvenzionali di
- ^CP 8 e dichiarata la minor metratura quadrata rilevante ai fini del calcolo
CP_3 ell'immobile condotto in locazione per come indicato in parte motiva ^Parte ¹ alla ripetizione l'effetto ON il ricorrentee per
3 dell'importo in favore del resistente Controparte_1 complessivamente già versato dal resistente, oltre interessi legali dal dì della domanda sino al saldo così come indicato in parte motiva;

Rigetta tutte le altre domande formulate dal resistente;

Compensa le spese fra le parti.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c., mediante allegazione a verbale di udienza, pubblicata mediante lettura e deposito in cancelleria telematica, parti espressamente rinunzianti a ricomparire per la lettura.
Così deciso in Siena alle ore 21.10
Il Giudice O.P.
D.ssa Cristina Cavaciocchi 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
2022 il CP_1 chiese al di rilasciare l'unità immobiliare al 31Parte 1 dicembre 2022 ottenendo il consenso del ricorrente (doc. 17);
Nonostante la data convenzionalmente stabilità per il rilascio dell'immobile, il resistente continuò a restare nella detenzione e godimento "illecito" dell'unità immobiliare sino al 28 aprile 2023 ( data di effettivo rilascio); Che in ragione di tutto quanto sopra esposto il ricorrente dedotto l'inadempimento del conduttore tanto al tempestivo rilascio dell'immobile quanto al pagamento delle utenze godute sino alla data di effettivo utilizzo adiva la intestata Curia affinchè, in accoglimento del ricorso, volesse condannare Controparte_1 nato a ^Catania ⁱl ⁵ 66
maggio 1961 ( ) residente in [...] Vicolo di Malizia 5 Codice Fiscale 6 dell'importo dell'importo di 20.830,12int. 1 al paga Parte 1
-€ (o della diversa somma che emergerà all'esito del processo) oltre interessi legali così composto: 647,00 € oltre agli interessi (art. 1224 c. 1 c.c.) ed alla rivalutazione in considerazione del