TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. Enrico Ardituro considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza del 26 maggio 2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 c.p.c.; pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 27750/2021 del R.G.A.C., pendente
TRA
, rappresentato e difeso dall'avv. Milena Sarnelli, elettivamente domiciliato Parte_1 presso il suo studio in Calvizzano alla via F.lli Rosselli n. 1;
Ricorrente
E
e quali eredi di rappresentati e Controparte_1 Controparte_2 Persona_1 difesi dall'avv. Giuseppe Molfini, Email_1
Resistenti
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, – premesso di aver locato a Parte_1 Per_1 ad uso commerciale il proprio immobile sito in Napoli alla via Ferrara 84, con contratto del
[...]
5/2/2004, per anni sei a decorrere dal 1° gennaio 2003 fino al 31.12.2008 – ha convenuto in giudizio il conduttore per ottenere la licenza per finita locazione, non volendo far rinnovare il rapporto per

ulteriori sei anni, alla scadenza ultima del 31/12/2020, avendo già spedito disdetta con raccomandata del 27/12/2019.
Si è costituito opponendosi alla convalida ed eccependo l'inefficacia della disdetta, Persona_1 notificata presso l'immobile e non presso la sua residenza e in assenza di procura da parte degli avvocati che l'hanno sottoscritta. Ha eccepito poi il mancato pagamento da parte del locatore dell'indennità di avviamento, spettantegli ai sensi dell'art. 34 della legge 392/78, che è condizione per l'azione esecutiva di rilascio. Ha concluso, chiedendo il rigetto della domanda avversa e, in subordine, di subordinare il rilascio al pagamento di una somma pari all'importo di 18 mensilità del canone.
Con ordinanza del 24/11/2021 il giudice del procedimento per convalida ha emesso ordinanza provvisoria di rilascio, fissando la data del 30/5/2022 per l'esecuzione, e ha disposto il mutamento del rito.
Trasformato il rito e istruita documentalmente la causa, dopo alcuni rinvii concessi su richiesta delle parti per bonario componimento, è stata fissata l'udienza del 26 maggio 2025 per la decisione, sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.. La causa viene decisa come segue.
Va detto che la causa è stata interrotta il 13 marzo 2023 per la morte di e riassunta su Persona_1 istanza degli eredi, e . CP_1 Controparte_2
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda, essendo stato esperito il procedimento di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale di mancata conciliazione del 14 marzo 2022).
Nel merito, la domanda di cessazione del contratto di locazione, la stessa di è rivelata fondata.
Come evidenziato già nell'ordinanza emessa all'esito della fase sommaria “quanto all'eccezione afferente la legittimazione attiva alla formulazione della disdetta, che la disdetta del contratto di locazione formulata da chi si qualifichi come rappresentante del locatore può essere pacificamente ratificata e fatta propria con effetto ex tunc dal titolare del diritto (Tribunale Roma sez. VI,
11/02/2019, n.3154); ritenuta altresì la regolarità della notificazione presso l'indirizzo di via Ferrara
n. 84 (luogo ove si trova l'impresa) invece che presso la residenza del convenuto, in Via Foria n. 42, non essendovi in contratto espressa elezione di domicilio per le notificazioni in tale ultimo luogo;
inoltre l'atto ha raggiunto il suo scopo”. La disdetta, quindi, è stata inviata tempestivamente e validamente, nel respitto della previsione di cui all'art. 28 della legge 392/1978 per gli immobili adibiti ad uso diverso di abitazione, il che impedisce la rinnovazione per nuovi sei anni. La domanda di risoluzione si è, dunque, rivelata fondata e di conseguenza il contratto di locazione in oggetto deve essere dichiarato risolto alla data di scadenza naturale del 31/12/2020.

Considerato che

l'immobile non è stato ancora rilasciato e visto il lungo tempo trascorso dalla data fissata per il rilascio in sede di convalida (30 maggio 2022), va fissata al 20 giugno 2025 la data di rilascio.
Con riguardo alle eccezioni proposte dal convenuto va, comunque, evidenziato che Controparte_1
e hanno espressamente rinunciato alle eccezioni preliminari inerenti la validità ed Controparte_2 efficacia della disdetta, insistendo solo per il riconoscimento dell'indennità di avviamento.
Sul punto, va chiarito, invero, che i convenuti, e prima ancora il conduttore, non ha Persona_1 proposto una domanda riconvenzionale tendente all'accertamento del diritto e dell'ammontare dell'indennità di avviamento, ma ha inteso solo eccepire l'esistenza di questo diritto per paralizzare l'avversa azione di rilascio. Ora, è pacifico che la corresponsione dell'indennità consiste in una condizione di procedibilità dell'azione esecutiva e non condiziona la formazione del titolo esecutivo
(Cass. 3 febbraio 1990, n. 771; 29 maggio 1986, n. 3649; 18 luglio 1985, n. 4258; Cass. 13636/2001).
L'accertamento del diritto ad ottenere il pagamento dell'indennità di avviamento, quindi, rientra nella competenza del giudice dell'esecuzione, quando la relativa azione non è proposta innanzi al giudice della locazione con specifica domanda, principale o riconvenzionale. Tanto è avvenuto, del resto, nella fattispecie in esame, laddove in presenza dell'esecuzione per rilascio azionata da Parte_1
e hanno proposto opposizione all'esecuzione, facendo valere
[...] CP_1 Controparte_2
l'improcedibilità dell'esecuzione per omesso pagamento dell'indennità di avviamento prevista in favore della parte esecutata dall'art. 34 l. n. 392/78. Ed è stata depositata in atti copia dell'ordinanza del 24 aprile 2024 con la quale il giudice dell'esecuzione presso il Tribunale di Napoli ha sospeso l'esecuzione, sul presupposto che “il contratto di locazione, prodotto dall'opponente, è stato invero stipulato per la conduzione di un 'attività imprenditoriale , ovverosia a scopo non abitativo , e il titolo esecutivo, costituito da un 'ordinanza ex art. 665 c.p.c., è stato emesso in seguito alla proposizione di una domanda di convalida di sfratto per finita locazione”. Il giudice dell'esecuzione ha affermato che “il contratto di locazione prevede che il cespite sia utilizzato non solo quale laboratorio artigianale, ma anche come negozio, e tale ultima dicitura, implicando per sua natura lo svolgimento di un 'attività commerciale a contatto con gli utenti del prodotto realizzato dall'imprenditore, integra il presupposto per il maturare della contestata indennità”. Il giudice dell'esecuzione, quindi, ha fatto corretta applicazione dei principi stabiliti i materia di onere della prova, secondo cui “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore che, in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale non ha l'onere di provare che l'immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell'immobile, gravando sul locatore, che eccepisce la diversa destinazione effettiva, l'onere di provare tale fatto impeditivo della suddetta pretesa, ai sensi dell'art. 2697, comma
2, c.c.” (così Cass. 29303/23). Nessuna specifica domanda di accertamento del diritto e dell'ammontare dell'indennità di avviamento è stata articolata in questa sede, come detto, e, quindi, nulla va pronunciato sul punto.
Le spese seguono la soccombenza dei convenuti con riguardo alla risoluzione del contratto per cessazione del termine e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, pronunciandosi sulla domanda proposta da nei confronti Parte_1 di e , ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: CP_1 Controparte_2
a) dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 5 febbraio 2004 alla data del
31/12/2020, fissando per il rilascio la data del 20 giugno 2025;
b) condanna e a pagare le spese di lite in favore di CP_1 Controparte_2 Parte_1
liquidandole in euro 140,00 per spese vive ed euro 1.600,00 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, IVA e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Napoli il 27 maggio 2025.
Il giudice
dott. Enrico Ardituro