N. R.G. 11564/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alfredo De Leonardis ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 11564/2023 promossa da
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Stefano Ricci e dall'avv. Antonio Belpietro, entrambi del Foro di Brescia
-RICORRENTE- contro
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Riccardo Giglio, CP_1 C.F._1 del Foro di Bergamo
-CONVENUTA-
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CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c. del giorno 13.3.2025; conclusioni che qui si intendono integralmente trascritte.
*** ** *** FATTO E DIRITTO
Si espone qui di seguito una concisa narrativa della vicenda che ha formato oggetto del giudizio, nelle sue premesse sostanziali e nei suoi risvolti processuali, nonché una sintetica prospettazione delle ragioni di diritto che determinano la decisione.
Avendo cura di precisare che “ai fini dell'adeguata motivazione della sentenza, secondo le indicazioni desumibili dal combinato disposto dagli artt. 132, secondo comma, n. 4, 115 e 116 cod. proc. civ., è necessario che il raggiunto convincimento del giudice risulti da un esame logico e coerente di quelle che, tra le prospettazioni delle parti e le emergenze istruttorie, siano state ritenute di per sé sole idonee e sufficienti a giustificarlo, mentre non si deve dar conto dell'esito dell'esame di tutte le prove prospettate
o comunque acquisite” (Cass. civ., Sez. II, 4.3.2011, n. 5241. Cfr. altresì Cass. civ., Sez. II,
12.4.2011, ord. n. 8294; Cass. civ., Sez. 1, Sentenza n. 16056 del 2/8/2016, Rv. 641328 - 01:
“l'esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull'attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata”).
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§ 1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. ha convenuto in giudizio al Parte_1 CP_1 fine di: far dichiarare la risoluzione del contratto d'affitto di ramo d'azienda da loro stipulato;
determinare l'equa misura del canone;
condannare la controparte al risarcimento dei danni.
A tal fine, ha esposto che in data 9.5.2023 aveva stipulato con un contratto di CP_1
(sub)affitto del ramo d'azienda costituito da un complesso di beni organizzati unitariamente per l'esercizio dell'attività di bar-ristorante all'interno del villaggio turistico 'Tiglio', in
Sirmione (località Punta Grò). Il contratto aveva durata dal 10.5.2023 al 20.12.2023. Ciò premesso, parte ricorrente ha dedotto che la misura del canone (pari, per l'intero periodo, a €
112.500,00 oltre IVA) era stata concordata sulla base di aspettative di remuneratività dell'azienda, formatesi sulla scorta delle indicazioni dell'affittante, poi non verificatesi, risultando dunque eccessiva. Peraltro, la sproporzione era stata ulteriormente accentuata dall'attività commerciale posta in essere da tale da costituire una concorrenza interna CP_1 al villaggio. Inoltre, 2.0 ha allegato di essere stata costretta ad acquistare ex novo le Pt_1 attrezzatture, facenti parte dell'azienda, rimaste danneggiate a seguito di fenomeni
2 metereologici verificatisi nella notte tra il 24.7.2023 e il 25.7.2023, senza essere rimborsata.
Infine, la ricorrente ha eccepito la mancata consegna del piano di sicurezza ed evacuazione.
Si è costituita in giudizio parte convenuta, contestando integralmente il ricorso introduttivo.
In via riconvenzionale, ha chiesto la condanna di al pagamento dei canoni d'affitto Parte_1 insoluti e al rimborso delle utenze, oltre interessi al tasso contrattuale.
Alla prima udienza (inizialmente rinviata pendenti trattative) parte convenuta ha formulato istanza ex art. 186 ter c.p.c. in relazione all'importo domandato in via riconvenzionale, mentre parte ricorrente ha offerto banco iudicis la somma di € 30.606,11.
A scioglimento della riserva, è stata ritenuta fondata l'istanza ex art. 186 ter c.p.c. limitatamente all'importo dei canoni non pagati (da cui scomputare quanto già corrisposto banco iudicis), e mandate le parti in mediazione.
Infine, sono state rigettate tutte le istanze istruttorie formulate e la causa è stata ritenuta matura per la decisione, con fissazione dell'odierna udienza di discussione.
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§ 2. Così ricostruito l'iter processuale, il Tribunale osserva quanto segue.
2.1 Le domande proposte dalla ricorrente non sono fondate e, pertanto, devono essere rigettate.
Infatti:
- l'asserita iniquità del canone d'affitto si fonda su una “relazione economica dell'attività di ristorazione – dal 10/05/2023 al 31/08/2023” (doc. 3 fasc. ric.) che: non è sottoscritta
(l'autore è ignoto), non è datata, non è supportata da alcuna documentazione in relazione ai dati economici in essa contenuti. Fermo restando che le parti possono stabilire liberamente l'importo del canone, motivo per il quale non esiste un valore oggettivamente congruo, spettando all'imprenditore la verifica in ordine alla convenienza economica del contratto che si accinge a stipulare;

- l'asserita concorrenza interna posta in essere dalla convenuta si fonda su una fotografia
(doc. 4 fasc. ric.) che non è dato comprendere a cosa si riferisca e quale sia il suo legame con i fatti di causa;

- gli asseriti esborsi per opere di manutenzione si fondano su due contabili di bonifico effettuati a favore di tal 'Qwertycom Srls' in relazione a due fatture non prodotte (docc.
6, 7 fasc. ric.). Anche in questo caso non è dato comprendere a cosa si riferiscano e quale sia il loro legame con i fatti di causa;

3 - infine, l'asserita mancata consegna del piano di sicurezza e di evacuazione, tale da aver causato alla ricorrente “molteplici disagi” (pag. 6 ric.), è sfornita di qualsivoglia supporto probatorio.
Neppure può ritenersi che si sia validamente offerta di provare tali circostanze. Parte_1
Infatti, la prova per interpello e testi “sulle circostanze di cui ai punti 2., 2,a, 2.b, 3., 3.a, 3.b, 4. del presente atto da intendersi qui capitolate con premessa “vero che” ” (pag. 9 ric.) è inammissibile, dal momento che le prove per interrogatorio formale e per testi, secondo quanto richiesto negli artt. 230 e 244 c.p.c., devono essere dedotte per articoli separati e specifici;
ne consegue l'inammissibilità della richiesta di ammissione su tutto il contenuto dell'atto introduttivo che non consenta, per la genericità e indeterminatezza del testo, di individuare capitoli di prova che rispondano ai requisiti richiesti dalle norme processuali citate, né può essere richiesto al giudice di estrapolare egli stesso detti capitoli di prova (tramite una cd. 'lettura estrapolativa' nell'atto di parte), contrastandovi il principio della disponibilità della prova (cfr. Cass. civ.,
Sez. 2, Sentenza n. 12292 del 7/6/2011, Rv. 617887 - 01).
Il capitolo di prova “vero che la fotografia allegato doc n , che si rammostra al teste, raffigura un dipendente della affittante al lavoro nel market a fianco del bar – ristorante oggetto di causa, durate
l'estate 2023?” è, invece, superfluo ai fini della decisione, in quanto, anche se la circostanza risultasse dimostrata, non sarebbe comunque dimostrato l'an e il quomodo della concorrenza sleale.
Infine, la C.T.U. contabile, tenuto conto delle osservazioni prima viste in relazione al doc. 3 di parte ricorrente, avrebbe rivestito carattere esplorativo, e pertanto non è stata ammessa.
In conclusione, tutte le domande proposte da parte ricorrente devono essere rigettate.
2.2 Parte convenuta, in via riconvenzionale, ha chiesto il pagamento dei canoni insoluti e il rimborso delle utenze, oltre agli interessi moratori al tasso contrattuale.
La domanda è fondata limitatamente ai canoni d'affitto.
Infatti, la ricorrente non ha contestato la morosità (bensì la congruità del canone pattiziamente stabilito). Inoltre, il credito risulta adeguatamente suffragato dalla documentazione presente in atti (contratto d'affitto di ramo d'azienda e fatture emesse da . CP_1
Viceversa, non può essere accolta in relazione all'ulteriore importo di € 8.020,22 per rimborso utenze.
L'art.

4.3 del contratto d'affitto stabiliva quanto segue: “La concedente si obbliga a installare nel più breve tempo possibile sottocontatori specifici per le varie utenze necessarie allo svolgimento, da parte dell'affittuaria, dell'attività del ramo d'azienda” (doc. 1 ric.).
4 Dunque, sarebbe stato onere di parte convenuta dimostrare il collegamento tra gli esborsi sostenuti e il sottocontatore di pertinenza di , mentre tale circostanza non risulta Parte_1 provata.
Né può ritenersi che si sia validamente offerta di provarla. Infatti, i due capitoli di CP_1 prova orale formulati con le note scritte datate 4.7.2024 sono tardivi, poiché avrebbero dovuti essere proposti fin dall'inizio (avendo a oggetto il fatto costitutivo della domanda riconvenzionale e dovendo il sottocontatore essere installato sin dal principio del rapporto) o al più tardi alla prima udienza (successiva al 18.12.2023, giorno indicato nel capitolo n. 2).
In conclusione, parte ricorrente è debitrice dell'importo di € 125.812,50 per canoni non corrisposti, oltre interessi moratori ex art.

4.2 del contratto di affitto di azienda, decorrenti dal ventesimo giorno dall'emissione delle singole fatture al saldo. Da tale importo dovuto a titolo di capitale deve, tuttavia, essere detratta la somma di € 30.606,11, offerta banco iudicis da all'udienza del 6.2.2024, così come già disposto con l'ordinanza ex art. 186 ter c.p.c. Parte_1 del 1°.3.2024.
Quanto ai rapporti tra quest'ultima e la successiva sentenza, si richiama la giurisprudenza di merito che ha chiarito quanto segue: “va al riguardo precisato che l'ordinanza interlocutoria suddetta deve intendersi assorbita dall'odierna sentenza, come affermato dalla Suprema Corte con sentenza a S.U. n. 1820/2007, secondo la quale la disciplina contenuta nell'art. 186 ter cod. proc. civ., con riferimento all'ordinanza-ingiunzione di pagamento o di consegna in corso di causa, non contempla
l'apertura di una fase autonoma di opposizione, svincolata dal giudizio di merito pendente nel quale è stata emessa, né la sua definitività con gli effetti del giudicato in caso di omessa opposizione, prevedendo piuttosto che il processo debba proseguire regolarmente, affinché la condanna provvisoria venga revocata, modificata o confermata dalla sentenza conclusiva, dalla quale è necessariamente destinata ad essere sostituita o assorbita” (Trib. Milano, Sez. VII, 19/9/2018, n. 9211. Cfr. altresì Trib. Prato,
Sez. I, 4/11/2021, n. 763).
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§ 3. Le spese di lite seguono la soccombenza del tutto prevalente di parte ricorrente e, pertanto, devono essere poste a suo integrale carico.
Esse vanno liquidate, come da dispositivo, secondo i parametri previsti dal d.m. 55/2014 per le cause rientranti nello scaglione di riferimento. Valori medi per le fasi di studio e introduttiva, minimi per quelle di trattazione e decisionale. Inoltre, deve essere riconosciuto l'aumento previsto dall'art. 4, co. 1 bis d.m. 55/2014, così come richiesto con la nota spese (mentre non può essere riconosciuto l'ulteriore aumento ex art. 4, co. 8 d.m. 55/2014 stante il mancato accoglimento della domanda avente a oggetto il rimborso delle utenze).
5 Dall'importo così liquidato (pari a € 11.884,60) deve poi essere decurtato quanto già riconosciuto con l'ordinanza ex art. 186 ter c.p.c. (pari a € 2.242,00).
Infine, non si ravvisano i presupposti per la condanna della ricorrente ai sensi dell'art. 96
c.p.c., così come invece chiesto dalla convenuta, dal momento che la soccombenza non implica necessariamente la mala fede o la colpa grave nell'aver agito in giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione respinta o assorbita, così dispone:
- rigetta le domande proposte da parte ricorrente;

- conferma l'ordinanza ex art. 186 ter c.p.c. emessa in data 1°.

3.2024 e, per l'effetto, dichiara tenuta e condanna a corrispondere a l'importo a titolo di Parte_1 CP_1 capitale di € 95.206,39, oltre interessi moratori calcolati ai sensi dell'art.

4.2 del contratto d'affitto di ramo d'azienda, nonché l'importo di € 2.242,00 per compensi, € 786,00 per esborsi, oltre accessori di legge;

- dichiara tenuta e condanna a rimborsare a le ulteriori Parte_1 CP_1 spese di lite maturate che liquida in € 9.642,60 per compensi, oltre accessori di legge.
Brescia, 13 marzo 2025.
La presente sentenza, dopo la lettura, viene depositata dal Giudice in Cancelleria per la pubblicazione.
Il Giudice
Dott. Alfredo De Leonardis
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