n.R.G. 1240/2023
IL TRIBUNALE DI ANCONA
SEZIONE SECONDA CIVILE in composizione monocratica, nella persona della giudice Willelma Monterotti, ha emesso la seguente
ORDINANZA ex art. 702ter c.p.c.
(ante riforma c.d. Cartabia) nella causa civile iscritta al primo grado di merito e trattata nelle forme del procedimento sommario di cognizione al R.G. n. 1240/2023, promossa
DA
(C.F. rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Donatella Baleani ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in virtù di procura alle liti allegata al ricorso ex art. 702 bis cpc e con esso sottoscritto con firma digitale dell'avvocato ai sensi dell'art. 83, terzo comma, c.p.c.
RICORRENTE
CONTRO
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._2 CP_2
( ) CodiceFiscale_3
RESISTENTI CONTUMACI
Oggetto: domanda di risoluzione giudiziale del contratto di compravendita e ordine di cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale;

Conclusioni: all'udienza del 9 maggio 2025 il ricorrente ha precisato le conclusioni di seguito trascritte:
-“ in via principale: accertare e dichiarare la risoluzione giudiziale del contratto di vendita costituito dalla sentenza n. 1028/2016, emessa ex art. 2932 cc, dal Tribunale di Ancona in data 9/06/2016, tra le parti: codice fiscale: e , codice fiscale: Parte_1 C.F._1 Controparte_1
, e , per inadempimento di queste C.F._2 CP_2 C.F._4
ultime, ai sensi degli artt. 1453 ss cc;
- ordinare la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale iscritta con nota di trascrizione n. 71 del 4/04/2013, Registro Generale n. 5974, Registro Particolare n.
3729, a favore delle signore , codice fiscale: e Controparte_1 C.F._2 CP_2
1 codice fiscale: , e contro il sig. codice fiscale: C.F._4 Parte_1
con esonero del Conservatore da ogni responsabilità. Con vittoria di spese e C.F._1
compensi come per legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Nel ricorso ex art 702 bis c.p.c. depositato il 27 febbraio 2023 dinanzi questo tribunale contro e ha esposto di essere Controparte_1 CP_2 Parte_1 proprietario di un appartamento con annessa corte esclusiva e garage, sito nel comune di
Ancona alla via Ostra n. 5, interno 5, censito al Catasto Fabbricati del detto comune al foglio
44, particelle 20 sub 17, particella 151 graffata, particella 20, sub 8.
Tale immobile era stato oggetto di un contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 13/12/2010 con registrato all'Agenzia delle Entrate di Controparte_1
Ancona in data 30/12/2010 al n. 9245/3 serie 3, il cui prezzo era stabilito di comune accordo nella somma di euro 235.000,00 e la data per il rogito fissata entro e non oltre il 20 dicembre 2011 presso il Notaio di Ancona. Nel contratto il promittente Persona_1 venditore si obbligava ad estinguere l'ipoteca di euro 120.000,00 gravante sull'immobile iscritta a favore di Banca Carige Spa- Cassa di Risparmio di Genova e Imperia, contestualmente al rogito notarile.
Con successive scritture private del 14 marzo 2011 e 1 marzo 2012 il ricorrente e
, in nome e per conto di in forza dei poteri conferiti con Persona_2 Controparte_1 procura sottoscritta in data 3 marzo 2011, avevano integrato e parzialmente rettificato il suddetto preliminare di compravendita, fissando concordemente da ultimo il nuovo termine essenziale ed improrogabile per la stipula del contratto definitivo e clausola risolutiva entro e non oltre il 15 ottobre 2012.
Frattanto, nel periodo intercorrente tra le sue scritture private, il 25 maggio 2011
[...]
e la promissaria acquirente avevano anche stipulato con scrittura Pt_1 Controparte_1 privata un contratto di comodato d'uso gratuito del medesimo immobile, specificando che l'uso sarebbe terminato entro il 20 dicembre 2011 alla stipula dell'atto di compravendita e che alla scadenza del termine la comodataria sarebbe stata obbligata a stipulare il rogito davanti il notaio di Ancona o a restituire l'immobile oggetto del contratto, perdendo Per_1
2 le somme versate fino a quel momento. aveva versato nel frattempo in più CP_1 soluzioni euro 135.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e integrazioni della stessa.
Alla scadenza del termine previsto dal contratto di comodato la promissaria acquirente era rimasta nel possesso dell'immobile unitamente alla figlia e la CP_2 sua famiglia e pertanto aveva chiesto il rilascio dell'immobile con ricorso ex artt. Parte_1
669-ter c.p.c. e 700 c.p.c. poi transatto in data 30 novembre 2012.
Con atto di citazione del 04/01/2013 e contestuale ricorso per sequestro conservativo, le promissarie acquirenti avevano chiesto la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per grave inadempimento del promissario venditore e, in via subordinata, il suo annullamento per vizio del consenso.
Il procedimento era stato iscritto al n. 5359/2012 RG e definito con sentenza del tribunale di Ancona n. 1028/2016 pubblicata il 9/06/2016 con la quale era stata rigettata l'azione promossa da e e accolta la domanda riconvenzionale di CP_1 CP_2 Parte_1
di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. con integrazione del pagamento, così disponendo: «accertato l'inadempimento di parte attrice all'obbligo di concludere il contratto di compravendita immobiliare oggetto del preliminare del 13/12/2010, nonché accertato l'obbligo di parte convenuta di cancellare l'ipoteca gravante sull'immobile oggetto di trasferimento, ed infine accertato
l'obbligo in capo a parte attrice di versare il residuo prezzo di €uro 100.000,00; visto l'art. 2932 cc trasferisce a e la porzione di fabbricato ad uso civile abitazione sito in Controparte_1 CP_2 comune di ancona, via Ostra n. 5, costituita da un appartamento posto al piano secondo, con annessa corte esclusiva e con annessi altresì un locale sgombero con ripostiglio, un locale lavanderia ed una cantina, tutti al piano primo e da un garage posto la piano terra, il tutto così censito al catasto dei fabbricati: foglio 44, particelle: 20 subalterno 117, via Ostra 5, p. 1-2, zona censuaria 1^, categoria A/2, classe 4^, vani 7, redita catastale euro 813,42; 151, graffata alla precedente (corte esclusiva); 20, subalterno 8, via Ostra, p. t, zona censuaria 1^, categoria C/6, classe 3^, metri quadrati 24, rendita catastale euro 166,09”, come da contratto preliminare del 13/12/2010 e successive integrazioni, sospensivamente condizionando gli effetti traslativi e l'obbligo di pagamento del residuo prezzo di euro 100.000,00 alla avvenuta cancellazione dell'ipoteca gravante sugli immobili da parte del sig. disponendo altresì che il pagamento del Parte_1 residuo prezzo da parte delle acquirenti in favore del sig. avvenga contestualmente alla Parte_1
3 cancellazione dell'ipoteca o, comunque, immediatamente, in via ultima, all'esito della formale comunicazione della intervenuta cancellazione dell'ipoteca da parte della convenuta».
2. In merito alla contumacia delle resistenti, a fronte della documentazione depositata dal ricorrente risulta che il ricorso ex art. 702 bis c.p.c. unitamente al decreto del 3 marzo
2023 di fissazione dell'udienza di comparizione del 13 ottobre 2023 è stato ad esse ritualmente notificato.
Per quanto riguarda , la notifica è stata effettuata ex art. 143, primo Controparte_1 comma c.p.c. a mezzo ufficiale giudiziario nel comune dell'ultima residenza conosciuta, quindi presso la casa comunale di Ancona, il 7 marzo 2023, sicchè all'udienza del 13 ottobre
2023 ne è stata verificata la regolarità. Ciononostante non si è costituita in CP_1 giudizio.
Relativamente invece a trattandosi di notifica a persona residente CP_2 all'estero, il ricorso e pedissequo decreto sono stati notificati ai sensi degli art. 37 e 77 d.lgs.
71 del 3/2/2011 all'ambasciata italiana in Russia con racc.ta a.r. internazionale inviata il
21/03/2023 e ricevuta in data 27/04/2023.
Avuta notizia della trasmissione degli atti da parte del Consolato generale d'Italia a
Mosca al locale ministero degli esteri ma non dell'esito della notifica, all'udienza del
09/02/2024 il consolato è stato invitato a chiedere delucidazioni specifiche al ministero degli esteri russo circa l'esito della notifica del ricorso ed è stato ordinato a parte attrice di tentare la notificazione del ricorso e dei verbali delle udienze per posta raccomandata alla convenuta presso l'indirizzo di residenza in Russia, al fine di verificare l'eventuale sussistenza dei presupposti per poter poi applicare l'art. 142, primo comma c.p.c.
Non avendo il ministero degli esteri tramesso risposte al consolato, è stata disposta la notifica ex art 142, primo comma c.p.c. Parte attrice ha quindi proceduto all'iter notificatorio prescritto.
All'udienza del 9 maggio 2025 parte ricorrente ha depositato copia della notificazione effettuata e consegnata al pubblico ministero ex art. 142, primo comma c.p.c., nota di trasmissione della notifica da parte della procura della Repubblica presso questo tribunale al ministero degli affari esteri, nonché avviso di ricevimento della racc.ta internazionale inviata dal ricorrente. Il 19 maggio 2025 è stata depositata nota del 16/05/2025 con cui il
[...]
[..
[...] a Mosca, in riscontro alla richiesta di notifica ex art. 142, primo comma, Parte_2
c.p.c. ha comunicato che il plico è stato restituito dal locale servizio postale “per scadenza dei termini di giacenza”.
A fronte della regolare notifica non è comparsa e ne è stata dichiarata CP_2 la contumacia.
La notificazione degli atti a e a si è perfezionata decorso il termine CP_1 CP_2 di venti giorni da quello in cui si sono compiute le formalità prescritte, così come previsto dall'art. 143, terzo comma c.p.c.
Occorre precisare che in questo caso vige il principio sancito dalla Corte
Costituzionale nella sentenza n. 477 del 26/11/2002 riguardante la scissione tra il momento di perfezionamento della notifica per il notificante e per il destinatario, secondo cui la notifica di un atto deve ritenersi perfezionata, per il notificante, al momento della consegna dell'atto all'ufficiale giudiziario mentre per il destinatario nel ventesimo giorno dal compimento delle formalità di cui ai commi 1 e 2 dell'art. 143 c.p.c..
Sempre a tale riguardo la Corte Costituzionale ha evidenziato che “è costituzionalmente illegittimo, per contrasto con gli art. 3 e 24 Cost., il combinato disposto degli art. 149 c.p.c. e 4 comma 3 L.
n.890 del 1992, nella parte in cui prevede che notificazione si perfeziona, per il notificante, alla data di ricezione dell'atto da parte del destinatario anziché a quella, antecedente, di consegna dell'atto all'ufficiale giudiziario”. La Corte di Cassazione ha poi precisato che “l'art.142 cod. proc. civ., che disciplina la notificazione a persona non residente, nè dimorante e nè domiciliata nella Repubblica, distingueva, nel testo previgente alla modifica disposta dall'art.174 d.lgs. n.196 del 2003, e tuttora distingue in quello attuale, il momento del perfezionamento della notificazione nei riguardi del notificante da quello nei confronti del destinatario, identificando, il primo, con quello in cui viene completata l'attività che incombe su chi richiede
l'adempimento, e, il secondo, con quello in cui si realizza l'effetto della conoscibilità dell'atto notificato nei confronti del destinatario;
ne consegue che, ai fini della verifica del rispetto del termine perentorio fissato dal giudice per l'integrazione del contraddittorio, deve darsi unicamente rilievo al momento in cui la parte onerata ha eseguito le ultime formalità, a suo carico, del procedimento di notificazione e non già alla data indicata nelle cartoline di ritorno attestanti la ricezione dell'atto da parte del destinatario” (Cass. Civ., Sez. II, n.
27301 del 12/12/2005).
5 3. Riguardo alla domanda di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. del contratto di vendita immobiliare, costituito con sentenza ex art. 2932 c.c., occorre prima di tutto analizzare il contenuto del contratto preliminare di compravendita del 13 dicembre
2010 sul quale esso si basa.
All'art. 2 del preliminare le parti hanno convenuto che il prezzo della vendita in euro
235.000,00, doveva essere pagato in diverse soluzioni e con versamento del saldo da parte acquirente contestualmente al rogito da fissarsi entro e non oltre il 20 dicembre 2011. D'altra parte, all'art. 4 il promittente venditore si è obbligato nella medesima circostanza ad estinguere l'ipoteca di euro 120.000,00 gravante sull'immobile. La data di stipula del definitivo è stata prorogata nelle successive integrazioni al contratto preliminare sottoscritte dalle parti, sino al 15 ottobre 2012. Venendo tale termine disatteso, è stato agevole ottenere una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. che producesse gli effetti del contratto non adempiuto e che doveva rifarsi integralmente ad esso, non potendone mutare i contenuti né potendone variare l'assetto di interessi (Cass. Civ. n. 3486/90 e n. 7907/90).
In questo contesto va inserita la sentenza emessa da questo tribunale n. 1028/2016 che ha trasferito la proprietà dell'immobile de quo a e , Controparte_1 CP_2 condizionando gli effetti traslativi del negozio e l'obbligo di pagamento del saldo del prezzo di vendita all'avvenuta cancellazione dell'ipoteca, con disposizione alle acquirenti di pagare il residuo contestualmente alla suddetta cancellazione o immediatamente alla comunicazione di intervenuta cancellazione.
Dalla documentazione prodotta dal ricorrente emerge che ha sollecitato Parte_1
l'adempimento, notificando a intimazione con cui è stata invitata a presentarsi CP_1 presso lo studio del proprio legale per la data del 30 maggio 2018 e procedere all'esecuzione della sentenza. Tale intimazione è stata inoltrata anche a con invito a presentarsi per CP_2 la data del 15 ottobre 2018 per dar seguito agli incombenti previsti dalla citata sentenza.
Nessuna delle due acquirenti tuttavia si è presentata alle date indicate. Nelle more, il ricorrente eseguiva quanto disposto in sentenza e in data 9 novembre 2020 estingueva il mutuo e cancellava l'ipoteca gravante sull'immobile, fatto di cui notiziava il 09/02/2021
invitandola e diffidandola a mezzo ufficiale giudiziario a corrispondere il Controparte_1
6 residuo del prezzo della vendita pari a € 100.000,00 e successivamente con CP_2 raccomandata internazionale del 03/05/2021.
Per ciò che attiene alla domanda di risoluzione del contratto di vendita avanzata dal ricorrente va tenuto presente che “ In tema di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. del trasferimento di proprietà, ove quest'ultimo sia subordinato al pagamento del prezzo o del saldo del prezzo, tale pagamento non si atteggia quale evento futuro ed incerto, accidentale rispetto all'atto di trasferimento, afferente alla mera efficacia di quest'ultimo e configurabile come condizione sospensiva ai sensi e per gli effetti dell'art. 1353 c.c., bensì quale elemento essenziale intrinseco, atto a ripristinare la corrispettività del contratto, di cui la sentenza tiene luogo, tanto che il mancato versamento del dovuto, all'esito del passaggio in giudicato della sentenza, non costituisce ragione di automatica e definitiva inefficacia del trasferimento ex art. 1353 c.c., ma causa di inadempimento risolutivo” (Cassazione n. 8164 del 2023).
Già con sentenza della Corte di Cassazione n. 10827 del 6.8.2001 era stato evidenziato che la prestazione del pagamento del prezzo, anche se formalmente fatta oggetto di un "condizionamento" sospensivo del trasferimento, resta una prestazione essenziale del rapporto contrattuale, sicché la parte che vuole svincolarsi deve far valere in un giudizio successivo l'inadempimento o la tardività dell'adempimento come motivo di risoluzione ai sensi degli artt. 1453 c.c. e s.s. e non come causa d'inefficacia automatica ex 1353 c.c.. Nel tempo, poi, numerose sentenze della suprema Corte hanno ritenuto utilizzabile lo strumento dell'azione di risoluzione per inadempimento, affermando anche il principio dell'immediata risolubilità del rapporto negoziale costituito per decorso di un tempo irragionevole rispetto al passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c., senza la necessità di una preventiva fissazione del termine di adempimento del saldo del prezzo da parte del giudice ex art. 1183
c.c., comma 2 (in tal senso Cass. n. 8212 del 2006; Cass. n. 11756 del 1992; Cass. n. 4232 del 1990).
Attualmente, nella giurisprudenza della Suprema Corte è costante, e risulta anche di recente ulteriormente ribadita, l'affermazione del principio di diritto secondo il quale dal momento del passaggio in giudicato della sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c. si producono gli effetti del negozio, ciò comportando, nel caso di vendita, il trasferimento della proprietà del bene e correlativamente l'obbligo dell'acquirente di versare il prezzo, o il suo residuo, eventualmente ancora dovuto. Da ciò discende un rapporto di natura negoziale
7 suscettibile di risoluzione nel caso di inadempimento (ex multis Cassazione n. 29358 del
2019).
Ne deriva che l'inadempimento delle acquirenti, che si è concretizzato nel mancato pagamento del prezzo residuo della vendita unitamente al loro comportamento concludente che si è estrinsecato anche nel completo disinteresse ad effettuare tutte le formalità a cui erano tenute e chiamate, giustifica la domanda di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c..
Ai fini dell'accoglimento della suddetta domanda di risoluzione deve essere inoltre valutato se esso sia "grave avuto riguardo all'interesse della controparte" ex art. 1455 c.c.
La gravità dell'inadempimento va commisurata all'interesse che la parte adempiente aveva o avrebbe potuto avere alla regolare esecuzione del contratto e non alla convenienza, per detta parte, della domanda di risoluzione rispetto a quella di condanna all'adempimento.
Nel caso di specie si tratta di inadempimento non di scarsa importanza, tenuto conto non solo dell'entità dell'importo che e devono ancora corrispondere, ma CP_1 CP_2 anche del notevole lasso di tempo trascorso dal passaggio in giudicato della sentenza costitutiva (26 novembre 2016) e, comunque, anche dalla data in cui ha Parte_1 provveduto a cancellare l'ipoteca (9 novembre 2020).
Nella valutazione della “gravità” non può inoltre tralasciarsi un'analisi dell'iter comportamentale e procedimentale che e hanno tenuto in questi anni. CP_1 CP_2
Considerate tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali è possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio tra le parti contrattuali, è stato ampiamente dimostrato dal ricorrente come le acquirenti abbiano agito in violazione del principio della buona fede contrattuale ex art. 1375 c.c., sicché si ritengono sussistere tutti i presupposti per dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita.
Si precisa che il tribunale non può pronunciarsi in merito agli effetti restitutori derivanti dall'efficacia retroattiva della risoluzione in assenza di domanda, essendo rimaste le acquirenti contumaci (cfr. e multis Cass. n 28722 del 2022; Cass. n. 2075 del 2013).
4. Nell'ambito del procedimento n. 5359/2012 R.G. che si è concluso con la sentenza del n. 1028/2016, ha trascritto la propria domanda giudiziale diretta ad ottenere Parte_1
l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre. La trascrizione risulta attualmente iscritta al n. 5974 Reg. Gen. e al n. 3729 Reg. Part. dell'Agenzia delle Entrate, ufficio
8 provinciale di Ancona, servizio di pubblicità immobiliare, giusta nota di trascrizione n. 71 del
4/04/2013.
Sulla richiesta del ricorrente di ordinare la cancellazione della suddetta trascrizione occorre innanzitutto precisare che la scelta del rito sommario di cognizione ex art. 702 bis c.p.c. per introdurre il giudizio di cui si decide, si ritiene correttamente effettuata. Il caso di specie rientra infatti tra quelli previsti dalle disposizioni del succitato articolo, non necessitando di un'istruzione probatoria tipica del processo di cognizione e dovendosi, per parte ricorrente, addivenire ad un provvedimento del giudicante con celerità.
Per quanto riguarda la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale, si ritiene la piena utilizzabilità del più snello strumento del rito sommario di cognizione rispetto al rito ordinario. Il procedimento sommario si pone infatti come valida alternativa nelle controversie “di pronta soluzione”, posta l'esplicita previsione di deformalizzazione della fase istruttoria, di cui all'art 702 bis c.p.c. e s.s.
Né può obiettarsi che il procedimento si concluda con ordinanza piuttosto che con sentenza, poiché l'ordinanza conclusiva del procedimento, se non impugnata, produce gli effetti di cui all'art. 2909 c.c., conferendo così al provvedimento lo stesso grado di stabilità attribuito al provvedimento conclusivo del rito ordinario.
5. Ai sensi dell'art 91 c.p.c. le resistenti contumaci devono essere condannate a rimborsare al ricorrente le spese processuali da quest'ultimo anticipate, liquidate come in dispositivo in applicazione del d. m. n. 55/2014, parametri minimi previsti per le cause di valore indeterminabile di complessità bassa, per le fasi di studio, introduttiva e decisoria;
oltre rimborso spese documentate.

P.Q.M.

1) accoglie la domanda formulata da con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. Parte_1 depositato il 27 febbraio 2023 nei confronti di e contumaci;
Controparte_1 CP_2 per l'effetto, dichiara risolto ex art 1453 c.c. e s.s. per grave inadempimento il contratto di vendita costituito da sentenza n. 1028/2016 emessa ex art. 2932 cc dal tribunale di Ancona in data 9/06/2016, tra e e avente ad Parte_1 Controparte_1 CP_2 oggetto l'immobile sito nel comune di Ancona alla via Ostra n. 5, interno 5, censito al
9 Catasto Fabbricati del detto comune al foglio 44, particelle: 20 sub 17, particella 151 graffata, particella 20, sub 8;
2) ordina al Conservatore la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale iscritta con nota di trascrizione n. 71 del 4/04/2013, Registro Generale n. 5974, Registro Particolare
n. 3729 dell'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Ancona, a favore delle signore
[...]
, e e contro il sig. con esonero del conservatore da ogni CP_1 CP_2 Parte_1
responsabilità;
3) condanna e in solido tra loro, a rimborsare a Controparte_1 CP_2 Parte_1
le spese processuali da questi anticipate, che liquida in euro 2.906 per compenso
[...] professionale, oltre rimborso spese forfetarie pari al 15% IVA e CPA, oltre € 478,91 per rimborso spese documentate.
Ordina al cancelliere la comunicazione della sentenza alle parti.
Ancona, 27 giugno 2025
La giudice
Willelma Monterotti
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