REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERAMO
Sezione civile in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.ssa Lorenza
Pedullà, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3178 del Ruolo Generale Affari
Civili Contenziosi dell'anno 2020, vertente tra
Parte_1
(C.F.: ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede P.IVA_1
a Teramo, in via Bruschelli, elettivamente domiciliata a Teramo, in via del
Castello, n. 46, presso e nello studio dell'Avv. Luca Di Eugenio, che la rappresenta e difende in virtù di procura alle liti allegata all'atto di citazione;

- attrice -
e
(C.F.: ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, con sede a Teramo, Zona Industriale Sant'Atto,
(C.F.: ), Controparte_2 C.F._1 CP_3
(C.F.: ) ed (C.F.:
[...] C.F._2 Controparte_4
), tutte residenti a [...]
Evangelista s.n.c., tutte elettivamente domiciliate a Teramo, in via Stazio, n. 8, presso e nello studio dell'Avv. Gaetano Biocca, che le rappresenta e difende tutte, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

- convenuti - nonché contro
(C.F.: ), nata a [...] il 31 CP_5 C.F._4 ottobre 1973 e ivi residente, in via Francesco Paolo Evangelista s.n.c.,
1 elettivamente domiciliata a Teramo, in via Giannina Milli n. 15, presso e nello studio dell'Avv. Claudio Giancola, che la rappresenta e difende giusta procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo procuratore, depositata in data 22 marzo 2021;
- altra convenuta -
OGGETTO: distanze nelle costruzioni.
CONCLUSIONI: i procuratori delle parti hanno concluso come da verbale di udienza di precisazione delle conclusioni celebrata in data 6 maggio 2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la società
[...]
(di seguito, per comodità, anche solo Parte_1
“ ”) ha convenuto in giudizio, avanti l'intestato Tribunale, la Parte_1 società nonché le sig.re Controparte_1 Controparte_2 CP_3
e al fine di far accertare la
[...] Controparte_4 CP_5 violazione, da parte di delle norme sulle distanze Controparte_1 legali previste dal codice civile e dalle norme integrative contenute nei piani regolatori o nei regolamenti edilizi ed ottenere, conseguentemente, la condanna alla demolizione delle opere (ville) realizzate da Controparte_1
di proprietà delle quattro signore convenute, ed al risarcimento, in via
[...] solidale con queste ultime, del danno patito.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 10 marzo
2021, si è costituita in giudizio unitamente alle sig.re Controparte_1 ed contestando Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 le avverse domande ed anzi avanzando domanda riconvenzionale di condanna della società e del socio accomandatario Parte_1 responsabile per le obbligazioni sociali “al pagamento a favore della società
[...] delle relative somme come da quantificazione e nella misura in atti Controparte_1 richiesta o nella maggiore o minore quantificazione che risulterà in corso di causa, anche all'esito della eventuale istruttoria a mezzo CTU”.
Nelle medesima data, con autonoma comparsa di costituzione e risposta, si è costituita in giudizio anche la sig.ra la quale, in CP_5 via principale, ha chiesto la reiezione della domanda attorea per essere infondata in fatto ed in diritto e, in via subordinata, ha sollevato eccezione di
2 evizione e di garanzia per vizi nei confronti di in forza Controparte_1 del combinato disposto di cui agli artt. 1555, 1483 e 1490 c.c..
Concessi dall'allora titolare del procedimento i termini previsti dall'art. 183, comma VI, c.p.c., la causa è stata istruita, oltre che in via documentale, attraverso , in persona dell'Arch. Controparte_6 Persona_1 ed è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni, dal precedente
[...] titolare del procedimento, all'udienza del 30 ottobre 2024, poi differita al 6 maggio 2025 dallo scrivente magistrato, divenuto medio tempore (in data 12 marzo 2024) titolare dell'odierno procedimento.
Quindi, a tale ultima udienza, i procuratori delle parti hanno precisato le rispettive conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle memorie conclusionali e delle memorie di replica.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
La società attrice ha instaurato il presente giudizio al fine di far accertare la violazione, da parte della società convenuta, delle norme sulle distanze legali previste dal codice civile e dalla normativa di settore relativamente alle opere illegittimamente da questa realizzate e, conseguentemente, ottenerne la condanna alla demolizione, oltre che al risarcimento del danno, in solido con le altre parti convenute, proprietarie di tali opere.
Più nello specifico, a sostegno della propria domanda, la società
, premesso di essere proprietaria di un appezzamento di Parte_1 terreno, allo stato inedificato, sito a Teramo - località LE (censito al
N.C.T. del medesimo Comune al foglio 52, particella 1894), confinante, sul lato est, con il terreno già di proprietà della società convenuta Controparte_1
(originariamente censito al N.C.T. del Comune di Teramo al foglio 52,
[...] particella 1893), ha dedotto che l'area compartimentale in questione è stata oggetto di un comune progetto (fra essa da un lato e la Parte_1 confinante dall'altro lato) di complessiva riqualificazione Controparte_1 della suddetta zona, in base al quale la società convenuta – relativamente al lotto di sua proprietà – aveva poi presentato ed ottenuto, dal Comune di
Teramo, tutti i necessari permessi per la realizzazione di cinque unità
3 immobiliari indipendenti (in specie, tre ville unifamiliari e due ville bifamiliari), lavori che, dopo la presentazione di una richiesta di permesso di costruire in variante relativamente alla villa bifamiliare n. 4, sono stati terminati dalla società convenuta in data 11 febbraio 2019 e che sarebbero dovuti avvenire nel rispetto delle vigenti Norme Tecniche di Attuazione
(N.T.A.) del P.R.G. del Comune di Teramo, e quindi nel rispetto di una distanza dai confini di metri cinque e tra edifici di metri dieci.
Senonché, la società attrice lamenta che l'edificazione in parola sia avvenuta in violazione delle distanze legali e delle vigenti N.T.A. del Piano
Regolatore Generale del Comune di Teramo, ed in particolare riguarderebbe:
i. la erezione di muri di fabbrica in cemento armato pari ad una altezza di quattro metri, posti lungo il tratto di confine che divide i due lotti di proprietà di essa e di e che Parte_1 Controparte_1 costeggia le ville n. 1 e n. 2 (di proprietà, rispettivamente, delle convenute ed , nonché la costruzione della Controparte_3 Controparte_4 villa n. 2 con il filo esterno del locale interrato posizionato in corrispondenza della linea di confine con la proprietà dell'attrice, così da integrare la cd. “costruzione in aderenza” ai sensi dell'art. 877 c.c., ammessa dalle vigenti N.T.A. (art. II.3 c. 6) solo in presenza di un progetto unitario concordato tra i proprietari dei due lotti interessati, nel caso di specie mancante;

ii. la installazione di una macchina motocondensante esterna a servizio dell'impianto di condizionamento della villa n. 2 (di proprietà della convenuta , la quale sarebbe situata al di fuori del limite Controparte_4 di proprietà del lotto della società convenuta, in quanto eretta sul lato esterno del muro di fabbrica posto al confine dei due appezzamenti di terreno;

iii. la costruzione della recinzione dell'ingresso pedonale della villa n. 5 (di proprietà della convenuta , al di fuori del lotto di proprietà CP_5 della società essendo stata eretta su una striscia di Controparte_1 terreno a destinazione verde privato, la cui funzione sarebbe quella di separare i due lotti di proprietà delle società oggi parti in causa;
oltre che la collocazione di uno dei montanti metallici della medesima recinzione all'interno del lotto di proprietà della parte attrice;

4 iv. la realizzazione, al di sopra di un muro di cinta (eretto negli anni passati all'interno del lotto di proprietà della attrice a protezione dell'ex stabilimento dell'Azienda Casearia De Remigis), di una costruzione in c.d. terra armata (al fine di realizzare un giardino “a raso” sullo stesso piano di calpestio della villa n. 3 – di proprietà della convenuta CP_2
, che si sopraeleva di oltre 2 metri rispetto al muro di cinta e
[...] rispetto al profilo naturale del terreno e che appoggia sullo stesso muro di cinta, con il conseguente rischio di danneggiarlo e/o di crollo all'interno del terreno di proprietà della . Parte_1
Quindi, parte attrice ha evocato in giudizio, oltre a Controparte_1 in qualità di autrice materiale delle costruzioni illegittime realizzate in violazione delle norme sulle distanze legali, anche gli attuali proprietari degli immobili costruiti da quest'ultima, e cioè la sig.ra Controparte_3 proprietaria della costrizione eretta sul terreno catastalmente censito al foglio
52, particella 1968 (villa n. 1), la sig.ra proprietaria della Controparte_4 costrizione eretta sul terreno catastalmente censito al foglio 52, particella 1971
(villa n. 2), la sig.ra proprietaria della costrizione eretta sul Controparte_2 terreno catastalmente censito al foglio 52, particella 1974 (villa n. 3) ed infine la sig.ra proprietaria della costrizione eretta sul terreno CP_5 catastalmente censito al foglio 52, particella 1976 (villa n. 5), così da ordinare loro la demolizione delle suindicate costruzioni, oltre la condanna, in via solidale, al risarcimento del danno patito.
Tutte le parti convenute, dal canto loro, si sono costituite in giudizio, sostenendo l'assoluta legittimità delle opere realizzate, essendo, le stesse, state edificate in perfetta aderenza alle previsioni del piano attuativo predisposto di intesa tra e e successivamente Parte_1 Controparte_1 approvato dal Comune di Teramo;
inoltre, le sig.re hanno chiesto, CP_4 in via preliminare, di accertare e dichiarare il loro difetto di legittimazione passiva, mentre la convenuta di dichiarare la improcedibilità della CP_5 domanda attorea per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione (invero poi effettuato, con incontro tenutosi il 1 luglio 2021, concluso con esito negativo, come da verbale prodotto con deposito telematico del 13 gennaio 2022 dalle convenute . CP_4
5 Ciò premesso, si ritiene proficuo, ai fini di una più agevole comprensione delle ragioni della decisione, premettere qualche sintetica considerazione di carattere generale in tema di violazione delle distanze legali, muovendo da una sintetica ricostruzione della normativa in materia e degli orientamenti giurisprudenziali sviluppatisi al riguardo.
Come è noto, la disciplina delle distanze tra edifici, volta a garantire la salubrità e la sicurezza degli stessi, l'assetto urbanistico del territorio e la densità edificatoria in relazione all'ambiente (principio di recente ribadito da
Cass. civ. nella sent. n. 21991 del 5 agosto 2024), è contenuta nelle disposizioni normative del codice civile e del D.M. n. 1444/1968.
In particolare, in base all'art. 873 c.c., la distanza tra costruzioni in fondi confinanti non deve essere inferiore a tre metri, salvo diverse disposizioni presenti nelle norme tecniche attuative dei piani urbanistici comunali, che possono stabilire una distanza maggiore;
è doveroso precisare che l'applicazione della distanza minima ex lege di tre metri si applica soltanto nel caso in cui i fondi siano “finitimi”, e cioè confinanti o contigui (per cui, ad esempio, se i fondi sono separati da una strada, la regola de qua non trova evidentemente applicazione); inoltre, per costruzioni su “fondi finitimi” si intendono non solo gli edifici da realizzare su terreni confinanti, ma anche, per estensione, quelli eretti su aree vicine, anche se non contigue;
infine, affinché venga rispettata tale prescrizione, le costruzioni non devono essere
“unite” o “aderenti”.
La distanza legale di tre metri può subire delle modifiche in relazione alle direttive dei piani urbanistici locali, mentre la distanza tra le pareti finestrate degli edifici esistenti o nuovi è fissata a dieci metri, come previsto dall'art. 9 del D.M. 1444/1986. A tale ultimo riguardo, la II sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11048 del 5 aprile 2022, ha precisato che, in materia di distanze tra fabbricati, l'art. 9 del citato D.M. deve essere interpretato nel senso che la distanza minima di dieci metri è richiesta anche nel caso in cui una sola delle pareti fronteggianti sia finestrata e che è indifferente se tale parete sia quella del nuovo edificio o quella dell'edificio preesistente, essendo sufficiente, per l'applicazione di detta distanza, che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, benché solo una parte di essa si trovi a distanza minore da quella prescritta,
6 con la conseguenza che il rispetto della distanza minima è dovuto pure per i tratti di parete parzialmente privi di finestre.
Infine, i piani regolatori ed i regolamenti edilizi comunali possono prevedere distanze tra costruzioni diverse da quelle indicate nel codice civile, purché maggiori di tre metri: sul punto, la costante giurisprudenza di legittimità ha chiarito che le norme contenute nello strumento urbanistico locale sono integrative della disciplina codicistica in materia di distanze tra costruzioni se regolano, con qualsiasi criterio o modalità, la misura dello spazio che deve essere osservato tra gli edifici (cfr. ex mutlis Cass. Civ., sez. II, sentenza n. 7275 del 29 marzo 2006); ha, altresì, precisato che, nell'ambito delle norme dei piani regolatori, ed in generale dei regolamenti locali, per distinguere le norme da considerare integrative del codice civile, occorre considerare lo scopo della norma regolamentare: per l'effetto, dovrà considerarsi non integrativa la norma che persegue come scopo principale la tutela di interessi generali o urbanistici quali le limitazioni del volume, dell'altezza, della densità degli edifici, le esigenze dell'igiene e della viabilità, la conservazione dell'ambiente, ecc., mentre, nel caso in cui la norma concerna le materie disciplinate dagli artt. 873 ss. c.c. e tenda a completare, rafforzare, armonizzare, nel pubblico interesse di un ordinato assetto urbanistico, la disciplina dei rapporti intersoggettivi di vicinato, allora dovrà considerarsi integrativa. Di qui, in particolare, l'inserimento delle norme tecniche di attuazione dei piani regolatori generali sulle distanze tra le norme
“integratrici” del codice civile che, se violate, conferiscono la facoltà di ottenere la riduzione in pristino, oltre al risarcimento del danno.
Ora, in caso di “violazione delle norme di edilizia”, l'art. 872 c.c. (così rubricato) dispone, al secondo comma, che “colui che per effetto della violazione ha subito un danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente
o da questa richiamate”: il codice civile, quindi, riserva al danneggiato una duplice tutela, una c.d. specifica e l'altra risarcitoria, le quali perseguono finalità diversità, ma potenzialmente complementari, giacché mentre la prima mira ad assicurare l'eliminazione della costruzione illecita, la seconda è volta al ristoro del pregiudizio economico subito sino al momento della effettiva attuazione della sanzione specifica.
7 Con riferimento alla c.d. tutela specifica ex art. 872 c.c. (il cui carattere reale ne comporta l'esercizio anche nei confronti del proprietario del fondo dal quale scaturisca la violazione delle distanze legali, a prescindere dal fatto che questo sia o meno l'autore della violazione), essa può essere riconosciuta al danneggiato sul presupposto obiettivo della mera violazione della distanza minima legale, indipendentemente dall'accertamento dello specifico pregiudizio arrecato al fondo finitimo, da ciò conseguendo che l'autorità giudiziaria deve ordinare in ogni caso la riduzione in pristino se non è stata rispettata la distanza legale e non può escludere o attenuare la sanzione reale in ragione del concreto danno o pericolo derivante dall'accertato illecito, vigendo la presunzione che soltanto l'osservanza delle prescrizioni legali in tema di distanze sia idonea a garantire le esigenze di sicurezza ed igiene.
Infatti, già nel 2006, la Cassazione ha avuto modo di affermare che,
“nell'ipotesi di costruzione realizzata in violazione delle norme sulle distanze legali, il diritto del vicino alla riduzione in pristino consegue "ipso iure", giacché, in considerazione delle finalità di natura pubblicistica al riguardo perseguite dal legislatore, il giudice non ha alcun margine di accertamento e di valutazione in ordine ai pregiudizi determinati dalla violazione delle relative disposizioni e, in particolare, alla formazione di eventuali intercapedini (pericolose o dannose)” (cfr. Cass. civ., sez. II, sentenza n. 213 dell'11 gennaio 2006).
Più di recente, la giurisprudenza di legittimità ha inoltre ribadito che
“la violazione della prescrizione sulle distanze tra le costruzioni, attesa la natura del bene giuridico leso, determina un danno in re ipsa, con la conseguenza che non incombe sul danneggiato l'onere di provare la sussistenza e l'entità concreta del pregiudizio patrimoniale al diritto di proprietà, dovendosi di norma presumere, sia pure iuris tantum, tale pregiudizio, fatta salva la possibilità per il preteso danneggiante di dimostrare che, per la peculiarità dei luoghi o dei modi della lesione, il danno debba, invece, essere escluso” (cfr. Cass. civ., sez. II, ord., 27 febbraio 2023
n. 5864, che richiama anche Cass. Civ. n. 25082 del 9 novembre 2020).
Ancora, nel medesimo senso, sempre la giurisprudenza di legittimità ha fatto riferimento al precedente n. 21501 del 31 agosto 2018, in cui aveva affermato che, in tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in
8 forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, sia quella risarcitoria, osservando che il danno che egli subisce (danno conseguenza e non danno evento) deve ritenersi, come detto, in re ipsa, senza necessità di una specifica attività probatoria, essendo l'effetto, certo e indiscutibile, dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà.
Da ultimo, deve infine osservarsi che le norme che dispongono in materia di distanze tra le costruzioni, dal momento che sono dettate per la tutela della salute e della sicurezza delle persone o, nel caso di regolamenti comunali, a tutela di un interesse generale ad un certo modello urbanistico e paesaggistico, non sono derogabili dai privati.
Questo significa che i proprietari dei fondi confinanti non possono costruire opere ad una distanza inferiore a quella prevista dal codice civile o dai regolamenti locali, neppure se fissano in un contratto scritto la loro volontà di procedere in tal senso;
conseguentemente, tutte le convenzioni tra privati che pongono deroghe alle disposizioni in materia di distanze tra costruzioni sono, quindi, da ritenersi invalide.
Quanto invece alla legittimazione attiva e passiva, la prima, volta a denunciare il mancato rispetto di norme concernenti le distanze, spetta al proprietario che abbia subìto l'altrui violazione delle distanze, la seconda, invece, sia per quanto concerne la tutela ripristinatoria sia per quanto riguarda il risarcimento del danno, grava senz'altro sul proprietario confinante, e ciò in considerazione del carattere reale dell'azione de qua e sussiste, ovviamente, anche nei confronti dell'autore della costruzione illegittima nel caso in cui questo sia un soggetto diverso dal proprietario, configurandosi, in tale ipotesi, una responsabilità solidale fra l'autore della costruzione illegittima ed il relativo proprietario: di conseguenza, è evidente che alcun difetto di legittimazione passiva può essere dichiarato con riferimento alle proprietarie sig.re CP_4
Ebbene, applicando le coordinate normative ed ermeneutiche appena tracciate al caso di specie, deve concludersi che le domande avanzate dalla società attrice sono fondate e vanno dunque accolte.
9 Al riguardo, appare invero dirimente la C.T.U. espletata in corso di causa, il cui risultato consente di ritenere assorbite le diverse domande ed eccezioni sollevate dalle parti convenute anche in via riconvenzionale.
L'indagine peritale, chiara ed esaustiva, ha in primo luogo fornito la descrizione dello stato dei luoghi, e quindi degli immobili oggetto di causa, che sono ubicati in località Coste Sant'Agostino (Teramo), in via Francesco
Paolo Evangelista, e che riguardano la “messa in atto del piano di lottizzazione, riguardante il lotto di proprietà della società facente parte del Controparte_1 comparto edificatorio B3, con la realizzazione di quattro fabbricati di cui tre ville unifamiliari e una villa bifamiliare, con relativi accessori e pertinenze, per complessive cinque unità immobiliari”, precisando che “il terreno su cui sono stati costruiti gli immobili confina a sud-ovest con l'appezzamento di terreno di proprietà della società ricorrente “ , facente anch'esso Parte_1 parte del comparto edificatorio B3 ma, ad oggi, ancora inedificato.”. In particolare,
“il terreno facente parte del comparto edificatorio B3, approvato in data 03/10/2016 con la determinazione dei lotti di proprietà delle rispettive società Controparte_1
e “ , risulta attualmente
[...] Parte_1 in parte edificato, precisamente per la parte sul lato est di proprietà della parte convenuta, mentre per la restante parte di proprietà di parte attrice sul lato ovest, inedificato. (…) Attualmente, a seguito dell'edificazione di tre ville unifamiliari e una bifamiliare sulle particelle derivanti dal frazionamento della p.lla 1893 di parte convenuta, gli identificativi catastali sono i seguenti: VILLA 1 – Proprietà CP_3
(…) 2 – Proprietà (…) VILLA 3 – Proprietà
[...] CP_7 Controparte_4 [...]
(…) – Proprietà AN (per la CP_2 Controparte_8 CP_5 porzione oggetto di vertenza) (…)”.
La relazione peritale ha poi consentito di acclarare, a seguito di sopralluogo e di accertamento dello stato dei luoghi, la violazione, ad opera della società convenuta, delle norme sulle distanze legali e delle vigenti
Norme Tecniche Attuative del vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Teramo, nonché delle previsioni del piano attuativo approvato dalla
Delibera di Giunta Comunale, atto n. 358 del 3 ottobre 2016 (i parametri derivanti dalle N.T.A. dello strumento urbanistico sono compendiabili come di seguito: “- Superficie coperta massima realizzabile: 1.213,00 mq - Volume massimo edificabile: 2.623,50 - Altezza massima: 12,50 m - Distanza dai confini
10 minima: 5,00 m - Distanza dalle strade: 5,00 m - Distanza minima tra edifici: 10,00
m - Almeno il 50% della superficie scoperta dovrà essere permeabile”).
Nello specifico, l'Ausiliario nominato ha accertato:
i. con riguardo alla erezione di muri di fabbrica in cemento armato pari ad una altezza di 4 metri posti lungo il tratto di confine che divide i due lotti di proprietà dell'attrice e della convenuta Parte_1 [...]
e che costeggia le ville n. 1 e n. 2 (di proprietà, Controparte_1 rispettivamente, delle convenute e Controparte_3 CP_4
, che “tali muri, per le loro caratteristiche, per altezza e struttura,
[...] vanno considerati come delle vere e proprie costruzioni (muri di fabbrica) e, di conseguenza, la loro edificazione avrebbe dovuto essere assoggettata al rispetto delle distanze minime dal confine di proprietà, nella misura minima di 5,00 m, come previsto dalle N.T.A. del P.R.G. vigente e dal piano attuativo del comparto edificatorio B3, assentito dal Comune di Teramo con delibera di G.C.
n.358 del 03/10/2016. Nello specifico tali costruzioni (…) in corrispondenza del confine di proprietà, vengono riportate con un'altezza fuori terra contenuta rispetto al profilo del terreno, nella realtà vengono realizzate quasi completamente al di sopra della linea naturale del terreno, posti ad una quota maggiore rispetto a quanto previsto nei progetti assentiti (cfr. Allegato n. 8).
Non vi è, quindi, corrispondenza tra la rappresentazione grafica riportata negli elaborati di progetto presentati e approvati e lo stato dei luoghi rinvenuto” (cfr. pag. 27 elaborato peritale) e, relativamente alla costruzione della villa n. 2 il cui filo esterno corrisponde con la linea di confine con la proprietà della società , così da generare la cd. “costruzione in Parte_1 aderenza”, che, “nel caso di specie non [è] possibile in quanto non risulta sia stato perfezionato uno schema di progetto unitario tra i proprietari dei due sub- comparti;
né tanto meno può essere considerato valido il principio di prevenzione secondo cui viene consentito al proprietario che edifica per primo di determinare le distanze che dovranno essere rispettate nella realizzazione delle costruzioni sui fondi limitrofi, in quanto trattasi di caso in cui gli strumenti urbanistici e il regolamento edilizio locale, stabiliscono la distanza minima delle costruzioni dai confini (N.T.A. del P.R.G. vigente – Art. VII.6 –
ZONE B3 _distanze dai confini = 0,5 H del fronte con un minimo di m.5;
Piano Attuativo approvato con delibera della Giunta Comunale di Teramo
11 n.358 del 03/10/2016 _ Distanza dai confini minima 5,00 mt)” (cfr. pag. 27 relazione tecnica). Da ciò deriva che la società attrice, “proprietaria del lotto confinante facente parte del comparto edificatorio B3, ancora inedificato, nel momento in cui decidesse di realizzare nuove costruzioni sul suo sub- comparto, dovrebbe rispettare la distanza radiale minima di 10,00 ml tra pareti finestrate e pareti frontistanti (minimi inderogabili che prevalgono sempre e comunque), come prescritto dal D.M. 1444/68 e dalle N.T.A. del PR.G. vigente all'Art.II.3 – c1 bis e c3, a causa dell'edificazione dei sopracitati muri di fabbrica sulla linea di confine della società parte convenuta” (cfr. p. 28 relazione peritale);
ii. con riguardo invece alla installazione di una macchina motocondensante esterna a servizio dell'impianto di condizionamento della villa n. 2 (di proprietà della convenuta , la quale Controparte_4 sarebbe situata al di fuori del limite di proprietà del lotto della società convenuta, in quanto eretta sul lato esterno del muro di fabbrica posto al confine dei due appezzamenti di terreno, “si fa presente, come riscontrato dal primo sopralluogo, che tale macchina è stata rimossa e ne costituisce prova la documentazione fotografica (cfr. Allegato n. 8)” (cfr. pag.
28 relazione tecnica); pertanto, a fronte della documentata rimozione spontanea della macchina motocondensante in esame, non può dichiararsene la illegittima installazione;

iii. in ordine poi alla realizzazione della recinzione dell'ingresso pedonale
5 (di proprietà della convenuta sig.ra , al di Parte_2 CP_5 fuori del lotto di proprietà della convenuta essendo Controparte_1 stata eretta su una striscia di terreno a destinazione verde privato, la cui funzione sarebbe quella di separare i due lotti di proprietà delle società oggi parti in causa;
oltre che la collocazione di uno dei montanti metallici della medesima recinzione all'interno del lotto di proprietà della parte attrice che “la parte di recinzione dell'accesso carrabile, a delimitazione della chiusura di proprietà, è stata posta in opera al di sopra dell'ara destinata a verde privato … area rientrante all'interno della particella
1976 del foglio 52, oggetto di acquisto da parte dell'attuale proprietaria … da sopralluogo si è rilevato che uno dei montanti metallici della recinzione summenzionata, realizzata dalla ditta ' è stato Controparte_1
12 montato al di sopra del muro in cemento armato dell'ex stabilimento di proprietà della ricorrente, generando una 'servitù di appoggio sulla proprietà altrui'” (cfr. pag. 28 elaborato peritale); iv. infine, con riguardo alla realizzazione al di sopra di un muro di cinta
(eretto negli anni passati all'interno del lotto di proprietà della attrice a protezione dell'ex stabilimento dell'Azienda Casearia De Remigis) di una costruzione in c.d. “terra armata” (al fine di realizzare un giardino
“a raso” sullo stesso piano di calpestio della villa n. 3 – di proprietà della convenuta che si sopraeleva di oltre 2 metri Controparte_2 rispetto al muro di cinta e rispetto al profilo naturale del terreno e che appoggia sullo stesso muro di cinta, con il conseguente rischio di danneggiarlo e/o di crollo all'interno del terreno di proprietà della
, che “al di sopra di tale muro, è stata rilevata la Parte_1 costruzione di un terrapieno in blocchi di cemento, che si sviluppa in elevazione per circa tre metri, modificando il profilo naturale originario del terreno, a servizio della villa unifamiliare n. 3, censita in Catasto al foglio 52, particella 1974. Detta circostanza genera una servitù di appoggio sul muro già esistente da tempo e, poggiando sullo stesso, costituisce un aggravio di peso che a livello strutturale potrebbe andare a modificarne il comportamento statico” (cfr. pag. 28 relazione peritale).
Ne deriva, pertanto, che l'assunto secondo cui il progetto del piano attuativo, anche dopo le modifiche apportate in corso d'opera, abbia mantenuto lo stesso identico impianto e, dunque, secondo cui gli immobili edificati dalla società convenuta siano stati costruiti in perfetta aderenza tanto alle previsioni del piano concordato tra le parti in causa, quanto al piano attuativo approvato dal Teramo, risulta del tutto smentito CP_9 dall'accertamento svolto dal C.T.U., il quale ha acclarato, al contrario, la violazione delle norme sulle distanze legali e delle vigenti Norme Tecniche
Attuative del Piano Regolatore Generale del Comune di Teramo, nonché delle previsioni del piano attuativo approvato sempre dal . Controparte_10
L'accertamento tecnico espletato è pienamente condivisibile, in quanto fondato su una corretta metodologia scientifica, nonché immune da vizi logici e supportato da adeguata motivazione, anche in ordine alle controdeduzioni che sono state presentate dalle parti convenute e dal rispettivo C.T.P. (peraltro
13 nuovamente riproposte, nella loro interezza, in sede di comparsa conclusionale di ben 69 pagine, dunque in spregio a quanto previsto dal D.M.
7 agosto 2023, n. 110, che ha, inter alia, stabilito i “limiti dimensionali degli atti processuali”, prevedendo espressamente all'art. 3, lettera “b” che, “Salve le esclusioni e le deroghe previste dagli articoli 4 e 5, l'esposizione è contenuta nel limite massimo di 50.000 caratteri, corrispondenti approssimativamente a 26 pagine nel formato di cui all'articolo 6, quanto alle memorie, alle repliche e in genere a tutti gli altri atti del giudizio”), rispetto alle quali il Consulente Tecnico d'Ufficio ha invero fornito specifiche e puntuali risposte tecniche, al cui contenuto il
Tribunale intende riportarsi.
Acclarata, così, la sussistenza delle lamentate violazioni ad opera della società convenuta, è opportuno procedere, dunque, alla quantificazione dei costi correlati alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi (con il dettaglio dei costi relativi ad ogni singola violazione e al totale, come da computo metrico allegato alla relazione peritale) e del danno patito dalla società attrice.
Quanto al primo aspetto evidenziato, l'Ausiliario, dopo aver premesso che “al fine di poter rispondere adeguatamente ed esaustivamente ai quesiti posti dal
G.I., ritiene che sarebbe stato importante approfondire accertamenti entro il limite della distanza dai confini, stabilito dalle normative più vo9lte richiamate in narrazione, considerando che risultano costruzioni in adiacenza ai muri di fabbrica oggetto di controversia, ma non è stato possibile per espressa opposizione di parte convenuta” (cfr. pag. 29 elaborato peritale), ha evidenziato come “le opere necessarie per il rispristino dello stato dei luoghi, consistono nella rimozione di quanto riscontrato essere stato realizzato in violazione delle norme civilistiche in materia di distanze, nonché delle prescrizioni previste dalle N.T.A. del vigente P.R.G. del
Comune di Teramo e le disposizioni urbanistiche vigenti” (cfr. pag. 30 elaborato peritale) ed ha, anzitutto, quantificato il valore delle opere da realizzare per la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, definito mediante la redazione di apposito computo metrico estimativo allegato sub documento n. 7, nella somma complessiva di € 45.168,71, di cui, in particolare: l'importo di €
39.135,14 per la realizzazione delle opere necessarie al ripristino dello stato dei luoghi a seguito del mancato rispetto delle distanze legali (ville n. 1 e n.
2), l'importo di € 713, 56 per la realizzazione delle opere necessarie al ripristino dello stato dei luoghi in merito alla realizzazione di porzione di
14 recinzione su muro di proprietà di parte attrice ed infine l'importo di €
5.320,01 per la realizzazione delle opere necessarie al ripristino dello stato dei luoghi in merito alla realizzazione di un muro di contenimento terra tra l'area Pt_ esterna della villa e la proprietà di parte attrice.
Con riguardo poi alla quantificazione del risarcimento del danno, richiamato quanto già sopra argomentato a riguardo, giova comunque ribadire che le Sezioni Unite, con la sentenza n. 33645 del 15 novembre 2022, hanno confermato la linea evolutiva della giurisprudenza della seconda sezione civile, secondo cui la locuzione “danno in re ipsa” va sostituita con quella di “danno presunto” o “danno normale”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato.
Le Sezioni Unite hanno, altresì, definito il danno risarcibile in presenza di violazione del contenuto del diritto di proprietà: esso riguarda non la res in sé, bensì il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa, sicché il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire.
In considerazione delle premesse svolte dall'Ausiliario a pag. 29 e pag.
30 dell'elaborato, l'indagine peritale ha permesso di quantificare il danno patito dalla società - da parametrarsi, come da espresso Parte_1 quesito rivolto dal Tribunale al C.T.U. “non al diminuito valore di mercato del terreno bensì alla sola (eventuale) abusiva imposizione di una servitù sul fondo della stessa e, quindi, alla limitazione del relativo godimento” (cfr. quesito fornito e pag.
31 della relazione peritale) - nella somma di € 49.540,00, che le parti convenute, in solido fra loro, sono quindi tenute a pagare in favore dell'attrice a titolo di risarcimento del danno ex art. 872, comma II c.c..
Infine, venendo alla regolamentazione delle spese di giudizio, queste seguono la soccombenza e sono liquidate, come in dispositivo, alla luce dei
15 parametri di cui al D.M. 55/2014, con valore della causa indeterminabile, complessità media.
Da ultimo, sempre alla luce del criterio della soccombenza, devono definitivamente porsi a carico di tutte le parti convenute, in solido fra loro, le spese di C.T.U., liquidate nella somma di € 4.220,00, IVA esclusa, come da separato decreto emesso in data 18 gennaio 2024.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando nella causa rubricata al R.G. n. 3178/2020 fra le parti indicate in epigrafe, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1. in accoglimento della domanda attorea:
A. ACCERTA e DICHIARA che i muri di fabbrica in cemento eretti da in corrispondenza dei fabbricati censiti al Controparte_1
Catasto del Comune di Teramo al foglio 52, particelle 1968 e 1971 sub
1 e sub 2 di proprietà - rispettivamente - delle convenute CP_3
e nonché in corrispondenza della linea
[...] Controparte_4
di confine con il terreno di proprietà della società attrice, sono stati edificati in violazione delle distanze legali prescritte dal codice civile e dalle norme tecniche di attuazione del vigente piano regolatore generale;

B. ACCERTA e DICHIARA la illegittima posa in opera della recinzione in metallo, da parte di e sull'area destinata a Controparte_1 verde privato che separa quest'ultima proprietà dal terreno censito al
Catasto del Comune di Teramo al foglio 52 particella 1976, appartenente alla convenuta CP_5
C. ACCERTA e DICHIARA che la costruzione in “terra armata” eretta da in corrispondenza del fabbricato censito al Controparte_1
Catasto del Comune di Teramo al foglio 52 particella 1974, attualmente di proprietà della convenuta nonché Controparte_2 in appoggio al muro di recinzione collocato dalla società attrice all'interno della sua proprietà, è stata edificata in violazione delle distanze legali prescritte dal codice civile e dalle norme tecniche di attuazione del vigente piano regolatore generale,
e per l'effetto
16 2. ORDINA la demolizione delle predette costruzioni illegittime, nonché la rimozione della recinzione (di cui al punto 1.C. del dispositivo), a cura e spese delle parti convenute, ciascuna per quanto di spettanza, sulla base del computo metrico, allegato alla C.T.U. come documento n. 7, estimativo dei costi relativi alle opere da eseguire per il ripristino dello stato dei luoghi;

3. CONDANNA le parti convenute, in solido fra loro, a pagare, in favore della società attrice, la somma di € 49.540,00 a titolo di risarcimento del danno ex art. 872, comma II c.c.;
4. CONDANNA le parti convenute, in solido fra loro, alla refusione delle spese di lite in favore della società attrice, che sono liquidate nella somma complessiva di € 5.642,08, di cui, in particolare, € 565,08 per esborsi (€
518,00 per C.U., € 27,00 per marca da bollo, € 20,08 per spese di notifica) ed € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge;

5. PONE le spese di C.T.U. (già liquidate con decreto del 18 gennaio 2024) definitivamente a carico delle parti convenute, in solido fra loro.
Così deciso in Teramo, il 29 luglio 2025.
IL GIUDICE
dott.ssa Lorenza Pedullà
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