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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 24/09/2025, tenuta con trattazione scritta, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter e dell'art. 429 c.p.c. nei successivi trenta giorni, la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 25395 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra
(C.F.: ) elettivamente domiciliata in Viale Parte_1 C.F._1 Regina Margherita 93 presso lo studio dell'Avv. Enrico Cataldo, che la rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all'Avv. Teresa Citarella giusta procura in atti ATTRICE E
(P. Iva ) in persona del legale rapp. P.t. Controparte_1 P.IVA_1 sig. elettivamente domiciliata in Perugia alla Via Gustavo Controparte_2 Benucci n. 73 presso lo studio dell'Avv. Andrada Ilie, che la rappresenta e difende giusta procura in atti CONVENUTA OGGETTO: Azione di Risoluzione del contratto di locazione ed altro SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti. MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 – 127 TER - 429 C.P.C. – I. La recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58
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L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ha convenuto in giudizio in Parte_1 Controparte_1 persona del l.r.p.t., per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“ chiede lo sfratto per morosità ingiungendo alla stessa di rilasciare, immediatamente, libero di persone e vuoto di cose di sua proprietà l'appartamento sito in Roma, Via Luigi Settembrini n. 30, int. 2, con annessa cantina, e nel contempo a comparire dinnanzi al Tribunale di Roma, nei suoi noti locali di Via Lepanto n. 4 all'udienza che ivi si terrà il giorno 18 giugno 2024, ore di rito, Sezione destinanda e Giudice designando ex art. 168/bis c.p.c. con invito a comparire all'udienza sopra indicata con l'espresso avvertimento che se non comparirà, o comparendo, non si opporrà allo sfratto il Giudice convaliderà lo sfratto ex art. 663 c.p.c.. Si chiede sin d'ora emettersi ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e non pagati e quelli da scadere fino al rilascio materiale del bene, in misura di €. 3.163,41 mensili, oltre gli oneri condominiali richiesti e non corrisposti, con gli interessi ex art. 1284, IV comma, c.c. da ogni singola scadenza al saldo;
in caso di opposizione, emettersi ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva ex art. 665 c.p.c. e successivamente, nel merito, con sentenza, dichiararsi risolto, per grave inadempimento il rapporto di locazione inter partes, con condanna al rilascio dell'immobile sopra descritto, con condanna, ex art. 614/bis, al pagamento della somma di €. 100,00 (eurocento/00), od a quella maggiore e/o minor somma che verrà ritenuta di giustizia all'esito del giudizio, pro die, per ogni giorno di ritardo nella riconsegna del bene locato. Con vittoria di spese, competenze ed onorari, IVA, CPA e rimborso forfettario delle spese in misura del 15%. A tal fine ha esposto e dedotto quanto segue:
1) l'istante in data 10.11.2017, con contratto debitamente registrato, ha locato, ad uso ufficio, alla l'appartamento sito in Parte_2 Roma, Via Luigi Settembrini n. 30, int. 2, con annessa cantina distinto al N.C.E.U. del Comune di Roma al Foglio 402, particella 5, sub. 2, Cat. A/10, Cl. 7, r.c. 12.271,02;
2) il canone, da corrispondersi anticipatamente entro il 10 di ciascun mese, è stato convenuto in €. 2.800,00= mensili, oltre aggiornamento ISTAT;

3) dal 1 novembre 2018 nel rapporto, con il consenso dell'istante, è subentrata la
Controparte_1
4) in virtù degli aggiornamenti medio tempore maturati la somma mensilmente dovuta dal 1° gennaio 2024 è di €. 3.163,41=;
5) da una verifica contabile è emerso che ad oggi la predetta società è morosa dell'importo di €. 14.397,10=, oltre interessi, ex art. 1284, IV co., c.p.c., da ogni singola scadenza al saldo, così specificata: - €. 12.653,64= canone locazione (€. 3.163,41 X 4) periodo 1.2/31.5.2024; €.845,28= oneri condominiali anno 2023; - €. 898,18= I e II rata oneri condominiali 2024 ; Alla prima udienza il procuratore dell'attrice ha dichiarato che: “…la morosità è stata sanata dopo la notifica e che tuttavia intende proseguire per la risoluzione contrattuale e la liquidazione delle spese ed onorari di lite…”. Disposto il mutamento del rito, concessi i termini perentori per il deposito di memoria integrativa e documenti nonché di memoria di replica e documenti, instaurato il giudizio di merito per l'udienza del 13.09.24, la parte attrice ha
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depositato in data 09.07.2024 memoria ex art. 426 cpc nella quale ha rassegnato le seguenti conclusioni: "Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza: - accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale posto in essere dalla convenuta e per l'effetto, ex art. 1453 c.c., accertare e dichiarare risolto per grave inadempimento della stessa il contratto di locazione sottoscritto inter partes, per i motivi tutti illustrati nel corso del giudizio e per l'effetto, condannare la convenuta: a) all'immediato rilascio dell'immobile di cui è causa;
b) al pagamento della somma contrattualmente dovuta quanto meno in misura di €. 3.163,41= oltre IVA, mensili, dal 1.07.2024 fino al materiale rilascio, oltre all'importo di €. 100,00= pro die, per ogni giorno di ritardo nella riconsegna del bene locato, a far data dalla notifica dell'atto di citazione e/o in subordine dalla data di rilascio stabilita dal Tribunale;
il tutto oltre agli interessi ex art. 1284, IV comma, c.c. da ogni singola scadenza al saldo;
Con vittoria di spese, compensi, I.V.A. e C.P.A., oltre al rimborso forfettario delle spese in misura del 15%”. Si è costituito nel giudizio di merito la in data 28.8.2025, Controparte_1 con memoria difensiva, opponendosi alla intimata convalida e contestando in fatto ed in diritto le avverse deduzioni ed eccezioni, sottolineando che la locatrice fonda la propria richiesta di risoluzione del contratto di locazione in corso tra le parti, con naturale scadenza fissata al 01.01.2030, sul supposto grave inadempimento di parte conduttrice, dimenticando di esporre la situazione di fatto concretamente venutasi a creare, oltre a non allegare né documentare la gravità dell'eccepito inadempimento. A propria giustificazione allega che, invero, la società odierna resistente aveva accumulato un ritardo nel pagamento dei canoni di sole quattro mensilità al momento della notifica dell'intimazione di sfratto e che la morosità è stata, immediatamente, sanata. Si sottolinea, inoltre, che il debito accumulato dalla conduttrice di certo non può dirsi connotato da gravità: infatti si trattava di sole quattro rate scadute per le quali, tra l'altro, non era stata inviata alcuna diffida ad adempiere e che la società ha immediatamente provveduto a versare. Inoltre, vi è da evidenziare come in seguito alla notifica i canoni sono stati integralmente versati, tanto che ad oggi la conduttrice è regolare nei pagamenti. Ai sensi dell'art. 1455 cod. civ. il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza. La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione si fonda su un criterio oggettivo e su un criterio soggettivo. Il primo ha riguardo all'entità oggettiva dell'inadempimento; il secondo, invece, tenendo in considerazione l'interesse che la parte creditrice intende realizzare con il contratto, dà rilievo alle modalità e alle circostanze dello svolgimento concreto del rapporto al fine di verificare se l'inadempimento abbia, in concreto, generato un'alterazione notevole dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto (cfr. ex multiis: Cass. Civ. n. 4022 del 2018; Cass. Civ. n. 12417 del 2015 e Cass. Civ. n. 22346 del 2014). Ha aggiunto che il giudice è obbligato a valutare, anche d'ufficio, la gravità e la non scarsa importanza della prestazione non adempiuta;
essa costituisce una condizione dell'azione di risoluzione e, pertanto, ex art. 2697 è onere della parte attrice provarne l'esistenza; inoltre, la valutazione della gravità dell'inadempimento è necessaria anche qualora la domanda di risoluzione si fondi sull'inadempimento dell'unica obbligazione del contratto, come nella fattispecie del contratto di locazione (cfr. ex multiis Cass. Civ. n. 10844 del 1997). La gravità della morosità a cui consegue una risoluzione contrattuale, infatti, per costante giurisprudenza, deve essere valutata, altresì, in base al parametro della buona fede
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contrattuale a mezzo di un'indagine del caso concreto. Nello specifico, la conduttrice ha attraversato nei primi mesi dell'anno 2024 un momentaneo blocco produttivo: invero, svolgendo attività di post produzione cinematografica ha subito le conseguenze di tutti i rallentamenti del settore causati dalla inattività delle società di produzione che forniscono i lavori di post produzione in conseguenza della carenza di risorse pubbliche e dalla perdurante inattività degli enti pubblici preposti. È di tutta evidenza, quindi, come il momentaneo inadempimento della conduttrice sia stato causato da una difficoltà relativa ad uno specifico periodo del 2024, ormai concluso, e che si sia trattato di un debito di valore esiguo, immediatamente sanato, tanto che attualmente la stessa paga con regolarità la propria obbligazione. Pertanto, risultano integrati sia il criterio oggettivo che soggettivo in ordine alla scarsità dell'importanza dell'inadempimento di cui all'art. 1455 cod. civ. Secondo la giurisprudenza costante la risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (cfr. ex multiis Cassazione civile n. 8076 del 04.06.2002, Corte d'Appello di Napoli del 06.05.2015). Infatti “
… nei contratti a prestazioni corrispettive il giudice deve tener conto dell'inadempimento delle parti anche successivo all' instaurazione del giudizio e che il preciso riferimento normativo costituito all'art. 55, comma 1, della legge, n. 392 del 1978 (per il quale vanno considerati anche gli inadempimenti successivi alla domanda, fino alla prima udienza fissata per la convalida) avrebbe comunque imposto al giudice, pur se non vincolato in fattispecie di locazione non abitativa da una norma dettata per le locazioni abitative, di "motivare su quei fatti contingenti, individuali e/o sociali … "l' indagine sull'importanza dell'inadempimento, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ. (alla cui stregua va apprezzato l' inadempimento del conduttore nelle locazioni non abitative), deve essere unitaria, in relazione al complessivo comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dall'eventuale suo protrarsi in corso di causa...”. Nella fattispecie, il comportamento del debitore sia in fase di notifica che successivamente al pagamento deve ritenersi un valido elemento per non accogliere la domanda di risoluzione. Infine, rileva come parte attrice- ricorrente non abbia adempiuto all'onere della prova in ordine alla importanza dell'inadempimento della conduttrice: invero, non viene fatta menzione né nell'atto di citazione, né nella memoria ex art. 426 c.p.c. dell'alterazione del rapporto contrattuale né degli elementi fattuali che definiscono la gravità dell'inadempimento. Pertanto, il momentaneo inadempimento, esiguo anche nel numero di mensilità versate oltre la scadenza, di certo non può ritenersi grave a tal punto da giustificare la risoluzione di un contratto di durata di un immobile dove è in corso di svolgimento un'attività commerciale, come si dirà al punto che segue e, quindi, la domanda di risoluzione andrà disattesa con prosecuzione del contratto fino alla naturale scadenza. Ha, poi, aggiunto che il principio di buona fede ex art. 1375 cod. civ. imponga di considerare come la risoluzione contrattuale, nel caso che qui ci occupa, creerebbe al conduttore, a fronte di un inadempimento esiguo ed ormai cessato, un pericolo concreto ed attuale alla prosecuzione dell'attività di impresa ed alla tenuta economica stessa della società. svolge attività di Controparte_1 post produzione di prodotti audiovisivi per cinema e televisione, con 17
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dipendenti a carico. Nell'immobile di cui al contratto di locazione sono state, quindi, allestite alcune sale apposite per lo svolgimento delle attività tecniche a cui la società è preposta con installazione di specifici e complessi macchinari, oltre alle stanze adibite alla ricezione dei più importanti imprenditori del settore che, è fatto notorio, svolgono la propria attività nelle zone del centro di Roma. Pertanto, a fronte di una immediata risoluzione contrattuale l'attività dovrebbe inesorabilmente fermarsi per permettere il reperimento di un nuovo immobile adatto alle caratteristiche necessarie, oltre che procedere con lo spostamento della strumentazione tecnica ed il riadattamento di un nuovo immobile. Pertanto, a fronte di un esiguo inadempimento, oltre che di una momentanea difficoltà subita dalla società nei mesi iniziali del 2024, la stessa subirebbe la chiusura aziendale: conseguenza estremamente grave, oltre che sproporzionata rispetto al passato mancato versamento dei canoni, effettivamente rientrato. Pertanto, anche in considerazione dei principi di cooperazione, correttezza, buona fede e proporzionalità che fondano l'intero sistema contrattuale, sia in sede di trattativa che di esecuzione, si chiede la prosecuzione del rapporto fino alla naturale scadenza, o, comunque, la concessione di un congruo termine, di almeno mesi 48, per permettere al conduttore di rinvenire un nuovo immobile e di adattarlo alle proprie esigenze, oltre che a trasferire tutte le delicate attrezzature, il personale e tutti i clienti. Sulla scorta di tanto ha chiesto accogliersi le seguenti conclusioni, come precisate negli atti introduttivi:
“In via principale: rigettare la domanda di risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti relativamente all'immobile sito in Roma, Via Luigi Settembrini n. 30, con conferma della prosecuzione del rapporto contrattuale fino alla scadenza dello stesso e, di conseguenza, rigettare la domanda di richiesta economica avanzata da parte attrice;
In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di rigetto della domanda esposta in via principale, concedere un congruo termine al conduttore, non inferiore a mesi 48, per il reperimento di un nuovo immobile e per l'allestimento dello stesso, a fronte del regolare versamento del canone di locazione come previsto nel contratto di locazione”. Espletata senza esito positivo la mediazioe, acquisita la documentazione prodotta, precisate le conclusioni la causa è stata decisa all'esito dell'udienza del 24.09.2025, tenuta con trattazione scritta, nei successivi trenta giorni, con lettura del dispositivo e della motivazione ex art. 127 ter c.p.c.. III. La domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore è meritevole di accoglimento. In termini generali appare opportuno premettere che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione. Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460
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c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n.13533). Ciò posto, nella specie, risulta, senz'altro, dimostrata, per tabulas, la legittimazione attiva della parte attrice in quanto dal contratto di locazione prodotto in giudizio la signora è indicata quale locatore dell'immobile Parte_1 sito in Roma, Via Luigi Settembrini n. 30, int. 2, con annessa cantina distinto al N.C.E.U. del Comune di Roma al Foglio 402, parti-cella 5, sub. 2, Cat. A/10, Cl. 7, r.c. 12.271,02 (All. 01), concesso in locazione per uso non abitativo alla parte convenuta, alla in cui dal 1 novembre 2018 nel Parte_2 rapporto, con il consenso dell'istante, è subentrata la (All. 02- Controparte_1 03). In secondo luogo, la documentazione allegata all'atto introduttivo comprova l'esistenza di un contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato in forma scritta, nella data (non contestata) del 10.11.2017 e registrato il 16.11.2017 presso l'Agenzia delle Entrate territorialmente competente. Ritenuta, dunque, l'ammissibilità dell'intimazione di sfratto per morosità va osservato che essa rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni ed oneri non corrisposti. Ne deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto. Va altresì osservato che alle locazioni di immobili ad uso abitativo è applicabile l'art. 5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c.. Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo (mentre negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell'inadempimento): infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa
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all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato (fermo restando – come subito si dirà - ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dalla imputabilità della mora debendi al dolo o alla colpa del debitore). Poiché, tuttavia, nella specie, si verte in materia di locazione di immobile ad uso diverso, la questione all'esame di questo giudice va risolta attraverso l'applicazione, non del citato art. 5, bensì dei criteri generali che presiedono alla disciplina dei contratti in tema di risoluzione per inadempimento e, in particolare, dell'art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti, avuto riguardo all'interesse dell'altra. Ne deriva che, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità sol perché l'inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità della mora a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a sopprimere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo. Secondo la giurisprudenza, infatti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento (che nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive deve essere verificata anche di ufficio, trattandosi di elemento costitutivo della domanda) va operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi, in primo luogo, un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale;
completandosi, poi, l'indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata. Spettando al Giudice il giudizio sulla gravità e sulla colpevolezza dell'inadempimento del debitore conduttore, nella fattispecie ritiene il Tribunale che il ritardato pagamento dei canoni di febbraio, marzo, aprile, maggio 2024 (€. 12.653,64) oltre oneri condominiali anno 2023 e 2024 (€. 845,28 + €. 898,18), nel contratto di locazione, possano considerarsi un inadempimento grave. Invero, avuto riguardo a quest'ultimo profilo, all'art. 5 del contratto di locazione de quo agitur le parti hanno previsto l'automatica costituzione in mora del conduttore alla scadenza del pagamento anche soltanto di un canone di locazione, con conseguente risoluzione di diritto del contratto ex art. 1456 c.c. Il contratto appare individuale e la clausola è stata espressamente approvata dalla parte conduttrice con sottoscrizione in calce al testo contrattuale Le condotte inadempienti, tali da provocare la risoluzione contrattuale ex art. 1456 c.c., sono state doviziosamente descritte e la clausola può ritenersi chiara e precisa. Anche in relazione agli altri versamenti il conduttore ha sempre saldato le pigioni in ritardo. In definitiva, trattandosi di locazione commerciale, il mancato pagamento del canone alla scadenza contrattualmente pattuita integra violazione della principale obbligazione gravante per contratto sul conduttore, sì da costituire ex se
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inadempimento non irrilevante agli effetti dell'art. 1455 c.c., come tale suscettivo di alterare l'intera economia del contratto (v. Trib. Roma n. 4310/2017 Giudice Est. D.ssa Imposimato, v. Cass. Civ., ez. 3, Sentenza n. 24460 del 18/11/2005 a mente del quale “ In tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti”, v. Massime precedenti Conformi: N. 15553 del 2002, N. 14234 del 2004, N. 19652 del 2004, N. 20791 del 2004, N. 22415 del 2004. V. massime successive, Cass. Civ, Sez. 1, Sentenza n. 22521 del 28/10/2011). Alla stregua delle considerazioni che precedono, escluso che l'inadempimento o il ritardo possa essere stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile al debitore, dev'essere accolta la domanda attorea e dichiarata la risoluzione del contratto di locazione immobiliare di cui si discute. A siffatta pronuncia segue la condanna del conduttore alla restituzione, in favore del locatore, dell'immobile locato, libero di persone e sgombero di cose, per la data che, ex art 56 della legge n. 392/78, viene fissata in data 30/1/2026, in considerazione del tempo necessario a consentire lo sgombero del locale e a reperire altro locale. V.Va, poi, in questa sede adottata pronuncia sull'originaria domanda di ingiunzione, laddove all'esito del disposto mutamento del rito, la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo si è trasformata in domanda di pagamento dei canoni a scadere sino all'effettivo rilascio. VI. Non si ravvisano “gravi ed eccezionali ragioni” per compensare, parzialmente o per intero, le spese tra le parti, così come previsto dall'art. 92 c.p.c., nel testo aggiornato con le modifiche introdotte dalla Legge n. 69/2009. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e, in mancanza di specifica nota-spese, sono liquidate d'ufficio come da dispositivo, tenuto conto della natura e del valore della controversia e considerata l'esiguità dell'importanza e del numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione di medi tariffari dell'indicato scaglione (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, ud. 3/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum). La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario fare espressa menzione di ciò nel dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, ogni contraria domanda, eccezione, deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così decide: 1) accoglie la domanda e per l'effetto:
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1a) dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 10.11.2017 e registrato il 16.11.2017 presso l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale 4 di Roma, Collatino, avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, Via Luigi Settembrini n. 30, int. 2, con annessa cantina distinto al N.C.E.U. del Comune di Roma al Foglio 402, parti-cella 5, sub. 2, Cat. A/10, Cl. 7, r.c. 12.271,02, concesso in locazione per uso non abitativo alla Parte_2 con subingresso nel rapporto della dal primo novembre 2018, Controparte_1 con il consenso della titolare , per grave inadempimento colpevole Parte_1 della società conduttrice;
1b) condanna la società convenuta a rilasciare, in favore della parte attrice, libero da persone e sgombero da cose, l'immobile entro il 30.01.2026;
1c) condanna la società convenuta al pagamento dei canoni a scadere, oltre interessi legali dalla costituzione in mora al soddisfo, al saggio legale di cui all'art. 1284 comma 1, c.c.;
2) condanna la parte convenuta alla rifusione delle spese processuali sostenute dalla parte attrice che liquida, d'ufficio, in euro 5.077,00 per compensi professionali, oltre spese per esborsi e spese vive di notifica e di contributo per iscrizione a ruolo e marca da bollo, oltre spese vive del procedimento di mediazione, oltre euro 600,00 per compensi professionali in via stragiudiziali di mediazione, oltre al rimborso forfettario spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a. se dovuta come per legge. Roma, così deciso il ex art. 127 ter c.p.c. all'esito dell'udienza del 24.09.2025

Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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