REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MACERATA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dr. Luigi Reale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 2680/2024 promossa da:
, C.F. Parte_1 P.IVA_1 assistito dall'avv. TORRESI EVA e dall'avv. TORRESI MANOLO;
elettivamente domiciliato in VIA MARCONI N. 14 60025 LORETO, presso il difensore nei confronti di
, C.F. ; Controparte_1 P.IVA_2 assistito e difeso dall'avv. BROGLIA ANDREA;
elettivamente domiciliato in VIA UGO BASSI, 14 63074 SAN BENEDETTO DEL TRONTO, presso il difensore;

OGGETTO: locazione - risoluzione - responsabilità extracontrattuale - risarcimento danni
CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da verbale di udienza del 26.9.25.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli art.li 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18/6/2009.
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO - MOTIVAZIONE
1 – Fondata la domanda proposta dalla nei confronti della Parte_1
intesa alla Controparte_2 declaratoria di risoluzione del contratto di locazione uso diverso concluso il 1.4.23, reg.to 29.3.24,
pagina 1 di 5 avente ad oggetto una porzione immobiliare sita in Piediripa di Macerata, via Velluti n. 5, catastalmente identificata al Foglio 100, part. 29, sub. 78, cat. A/10 – rendita € 2.259,20, per il canone mensile di euro 663,20 oltre iva.
2 – Senza negare l'inadempimento solutorio a far data dall'inizio della locazione come individuato dal locatore, la conduttrice sosteneva l'inizio della locazione dall'epoca della registrazione del contratto (marzo 2024), sostenendo che per il periodo precedente fosse intervenuto un accordo per il godimento gratuito dei locali, in quanto allo stato grezzo e concessi in alternativa a quelli posti al piano superiore per il quale tra le medesime parti (salvo la diversa denominazione del conduttore, AIC Provinciale Macerata, era stato stipulato un contratto di locazione per il periodo dal 1.4.21 al 31.3.27 regolarmente adempito da entrambe, e che il locatore aveva chiesto di liberare perché intenzionato ad effettuarvi lavori edili.

3 - Il giudizio prendeva le mosse da un ricorso per convalida di sfratto per morosità nel quale con provvedimento del 17.12.24 era stata negata la convalida sulla questione della diversa decorrenza sostenuta dal conduttore, che comunque si riconosceva debitore -e si diceva disponibile al relativo pagamento- dei canoni dal mese di marzo 2024; per tal motivo veniva ordinato il rilascio dell'immobile e disposto il mutamento del rito.
4 – Evidenziava altresì la conduttrice che in ogni caso i locali erano stati pienamente utilizzabili, per i contemporanei lavori edili in corso all'interno degli stessi, solo dal mese di febbraio 2024 e che erano stati ritualmente frazionati solo nel mese di novembre 2023 (allegava la relativa pratica catastale).
4.1 – Avanzava anche domanda risarcitoria per il nocumento arrecato dal locatore -che contestava la circostanza- che avrebbe affisso nel mese di ottobre 2024 alla vetrata del locale, nella parte interna, una comunicazione con la quale rendeva pubblica la morosità del conduttore;
comunicazione che non sarebbe stato possibile asportare perché contestualmente era stata da ignoti sostituita la chiave di accesso ai locali: circostanze negate dal locatore come a lui riconducibili e per le quali la conduttrice sostiene avere sporto denuncia-querela.
5 – All'esito della istruttoria, documentale e per testi, pur parzialmente accogliendo la domanda riconvenzionale, va resa la pronuncia di risoluzione contrattuale per inadempimento della conduttrice. Cont 5.1 – Sulla decorrenza del contratto di locazione, va sottolineato che la non disconosce il contratto di locazione, né lo impugna. La decorrenza fissata nell'accordo non può
pagina 2 di 5 essere quindi posta in dubbio, attesa non solo la forma scritta, ma anche la incontestata apposizione della sottoscrizione del l.r. della conduttrice. Cont 5.1.1 – Anche a ritenere, a tutto vantaggio della tesi della che la sottoscrizione sia intervenuta nel mese di marzo 2024 (indizio in tal senso è la spedizione dal locatore a mezzo pec del 29.2.24 del testo del contratto), non potrebbe darsi alla scrittura altro valore che quello della ricognizione di quanto accaduto dal precedente mese di aprile 2023, a suggello evidente di un accordo inteso alla definizione anche per il periodo precedente e quindi a confutazione del dedotto e non provato patto di temporanea gratuità.
5.2 – La considerazione vale anche a respingere la istanza di riduzione del canone: incongruente ed illogica posto che si tratta di contratto addirittura successivo all'epoca nella quale sono intervenuti i lamentati lavori edili dapprima nei locali al piano superiore, oggetto del più vetusto contratto, per circa due o tre mesi e fino al mese di luglio o agosto 2023; di poi in quelli al piano terra, oggetto del più recente contratto, continuati per qualche mese da agosto o settembre
2023: ne riferiscono i testimoni di entrambe le parti, sebbene con qualche discrasia sui tempi e le epoche, con ricostruzione operata da questo giudice utilizzando le parti nelle quali le dichiarazioni collimano.

6 - Possibile invece accogliere la domanda risarcitoria per l'apposizione alla porta di ingresso del cartello con la propalazione della morosità del conduttore e con la diffida a non asportare beni in proprietà della locatrice.
6.1 - Dato conto della intervenuta prova dell'accadimento; e dato altresì conto della negatoria sul punto da parte della locatrice, vanno sottolineati alcuni elementi a favore della tesi della conduttrice: anzitutto, solo il locatore poteva essere a conoscenza della morosità; in secondo luogo non risulta alcuna eccezione o censura circa la sottoscrizione -ed il timbro della società- apposti in calce al documento;
infine, solo il locatore -salvo il personale della conduttrice- poteva essere in possesso delle chiavi per il necessario accesso ai locali per la affissione della comunicazione all'interno della vetrata.
6.2 - Tuttavia parte locatrice -pur nella estrema semplicità di inviare una pec anche da postazioni diverse da quelle all'interno dei locali- non risulta avere operato nella immediatezza alcuna richiesta e/o contestazione al locatore, cui pur attribuisce -non senza motivi, sopra evidenziati- la paternità della comunicazione, nonostante la estrema gravità della altrui condotta,
pagina 3 di 5 non solo diffamatoria, ma anche di violenza privata ove, con la sostituzione della chiave di accesso, impediente l'esercizio del diritto del locatore di utilizzazione dei locali.

7 - Ritiene questo giudice valorizzare gli elementi a sostegno della tesi della locatrice, ed in particolare -limitatasi la locatrice solo a negare la paternità della condotta di affissione- nel mancato disconoscimento da parte sua della sottoscrizione e del timbro della società apposti in calce alla comunicazione, di contro potendo trovare spiegazione il mancato immediato attivarsi della locatrice nella comprensibile prima incertezza circa le modalità di reazione.
Ben vero che il disconoscimento della sottoscrizione non necessiti di formule sacramentali;
ma la mera contestazione della condotta di affissione non vale a conchiudere in se anche la dichiarazione di disconoscimento della sottoscrizione, stante la portata diversa e gravida di diverse conseguenze anche processuali delle diverse difese processuali.

8 - Il risarcimento, che non può che essere in via equitativa, va fissato in euro 10.000,00 inclusi interessi fino alla data odierna, tenuto conto del rapporto tra le parti, enti e persone giuridiche, e della pluralità di circostanze diffamanti, non solo della morosità, ma soprattutto della dedotta capacità della conduttrice di indebitamente appropriarsi sottraendo mobili e attrezzature di ufficio.

9 - Così, va operata la compensazione tra le somme a debito della conduttrice, euro
9.448,00 oltre iva pari al canone mensile di euro 663,20 per ventisei mesi da aprile 2023 a giugno
2025, oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo ed oltre iva, e quella odiernamente liquidata a titolo risarcitorio: impossibile operare il relativo calcolo per via degli interessi a sommarsi, viene rimesso alla sede dell'esecuzione la quantificazione secondo gli indici odiernamente indicati.
Le spese, stante la reciproca soccombenza, vanno per intero compensate tra le parti.

PQM

il Tribunale di Macerata, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, dichiara risolto per inadempimento del conduttore Controparte_2
il contratto di locazione uso diverso concluso con la
[...] [...] il 1.4.23, reg.to 29.3.24; dato atto dell'intervenuto rilascio dell'immobile nel Parte_1 mese di giugno 2025, condanna la conduttrice al pagamento dei canoni insoluti dal mese di aprile
2023 al mese di giugno 2025 per euro 662,20 mensili, oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo, oltre iva sulla sorte;

pagina 4 di 5 condanna la a risarcire la conduttrice per la diffamazione ai di lei Parte_1 danni operata a mezzo affissione di comunicazione scritta alla vetrina dei locali oggetto di locazione e la liquida in euro 10.000,00; e la condanna al relativo pagamento;

Dispone operarsi la compensazione degli importi all'esito del calcolo degli interessi sulle singole rate scadute;

Compensa le spese del giudizio.
Deposito della motivazione entro dieci giorni.
Macerata, 26 settembre 2025.
Il Giudice dr. Luigi Reale

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