N. 1201/2018 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2024 N. Rep.
IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile di I° grado iscritta al n° 1201
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2018
avente ad oggetto: risoluzione per inadempimento contrattuale – uso abitativo;

occupazione sine titulo.
TRA
(C.F. ), nata a [...] il Parte_1 C.F._1
03.01.1957, residente in [...],
rappresentata e difesa dall'avv. Angelo Bianco (CF. ), C.F._2
PEC Email_1
-intimante/ricorrente-
1 E
(C.F. ), nato il [...] a [...] P_ C.F._3
(SA), residente in [...], rappresentato e difeso congiuntamente e disgiuntamente dall'avv. Vincenzo D'Avino (C.F.
) e dall'avv. Vanessa Arzeo (C.F. ), C.F._4 C.F._5
presso i quali elegge domicilio in Poggiomarino (NA) in via Nocelleto n. 52, PEC
- Email_2 Email_3
-intimato/resistente in riconvenzionale-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio.
MOTIVI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con originaria intimazione di sfratto per morosità la ricorrente citava, innanzi a
Questo Tribunale, per sentir dichiarare risolto per morosità il P_
contratto di locazione, ad uso abitazione, avente ad oggetto l'appartamento sito in
Pompei (NA) in via Colle San Bartolomeo n. 52 (NCEU fl.5 p.lla 959 sub 21 cat.
A/2), con conseguente condanna al rilascio e pronuncia di decreto ingiuntivo per i canoni non corrisposti.
A sostegno della propria domanda, deduceva che il predetto immobile era stato concesso in locazione, con contratto regolarmente registrato del 20.06.2014, per il canone mensile di €. 600,00 (per tacito accordo, poi ridotto ad €. 550,00) e che il conduttore si era reso inadempiente nel pagamento dei canoni per le mensilità da gennaio a maggio 2017, per complessivi €. 2.750,00.
2 Si costituiva fin dalla fase sommaria l'intimato, opponendosi alla convalida ed eccependo l'inesistenza del rapporto di locazione, in quanto la firma apposta, sul contratto invocato dalla ricorrente, era da ritenersi falsa.
Deduceva altresì che tra le parti, in data 01.07.2022, era intercorso altro contratto di locazione da ritenersi parimenti nullo perché mai registrato.
Chiedeva pertanto, ex art. 2033 c.c., la restituzione della somma di €. 100.128,11
corrisposti per canoni ed oneri condominiali versati nel corso degli anni in virtù di un rapporto di locazione nullo.
Nella fase sommaria non veniva concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio e, in ragione della opposizione, disposto il mutamento di rito da sommario ad ordinario locatizio, con assegnazione alle parti dei termini perentori per la integrazione degli atti e documenti.
Parte ricorrente depositava memoria integrativa nei termini, chiedendo la verificazione della sottoscrizione apposta da al contratto registrato P_
del 20.06.2014 e la conseguente declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, con condanna dei canoni dovuti fino al rilascio.
Subordinatamente, in ipotesi di accertata nullità del medesimo contratto,
concludeva chiedendo accertarsi l'occupazione senza titolo dell'immobile da parte dell' , con condanna al rilascio e con determinazione della indennità di P_
occupazione.
Anche parte resistente depositava memoria integrativa ribadendo, in via riconvenzionale, le domande spiegate nella fase sommaria con spostamento dell'udienza di discussione.
3 Nelle more, le parti esperivano il procedimento di mediazione obbligatoria che si concludeva con esito negativo.
In corso di causa venivano ammesse entrambe le consulenze richieste dalle parti:
grafologica per l'accertamento della autenticità della sottoscrizione riferibile ad e di stima per la determinazione dell'indennità di occupazione. P_
All'udienza di discussione del 26.02.2024, svoltasi in modalità cartolare, la causa veniva riservata in decisione.
In primo luogo, si ritiene che le domande siano procedibili essendo stato esperito,
senza esito, il tentativo di mediazione obbligatoria.
Sulla domanda principale della ricorrente di risoluzione del rapporto di
locazione per morosità del resistente.
Sulla riconvenzionale del resistente di accertamento della nullità del contratto
di locazione registrato.
La domanda della ricorrente sul punto è infondata e va rigettata, mentre risulta fondata la riconvenzionale del ricorrente di accertamento della nullità del contratto per falsità della sottoscrizione.
Il resistente ha, infatti, disconosciuto le firme a suo nome apposte in calce al contratto di locazione registrato in atti ed è sulla scorta di tale contratto che la ricorrente agisce per dedurne l'inadempimento. In virtù di tale disconoscimento la difesa di ha tempestivamente formulato istanza di verificazione Parte_1
delle sottoscrizioni a mezzo di c.t.u..
Orbene, la Consulente nominata, grafologa dott.ssa ha così Persona_1
concluso: “le firme a nome apparente di “ ”, apposte in calce al P_
4 contratto di locazione in verifica non sono riconducibili al Sig. e P_
pertanto sono da considerarsi apocrife. Tale giudizio tecnico è dato dalle
divergenze, riscontrate in fase di accertamento grafico, degli elementi grafologici
sia ad alto che a basso valore probatorio presenti nei documenti a confronto” (cfr.
c.t.u. pag. 64).
Ritiene il Tribunale che le risultanze della c.t.u. possano essere poste a base della decisione in quanto l'indagine dell'ausiliario è stata condotta sia comparando le firme sui documenti versati in atti dalle parti, sia con quella apposta da P_
, sia con la procura conferita al difensore in giudizio.
[...]
Va da sé che il contratto invocato da parte ricorrente, in uno alle obbligazioni in esso contenute, è nullo. Non può quindi accogliersi la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione.
Sulla domanda subordinata di accertamento di occupazione dell'immobile
sine titulo e conseguente condanna al rilascio.
Parte ricorrente, nei termini assegnati nell'ordinanza di mutamento del rito, ha depositato memoria integrativa formulando anche la subordinata domanda di accertamento di occupazione senza titolo dell'appartamento, da parte del resistente e condanna al rilascio. La domanda è ammissibile e fondata.
Deve rilevarsi, infatti, che non può trovare accoglimento l'eccezione di parte resistente secondo cui, nei procedimenti soggetti a rito del lavoro, la eventuale
reconventio reconventionis proposta dall'attore debba essere accompagnata, a pena di inammissibilità, dalla richiesta di spostamento della udienza fissata per la discussione.
5 Occorre infatti evidenziare che nei procedimenti per la convalida di licenza o sfratto, l'opposizione dell'intimato da luogo al mutamento di rito da sommario ad ordinario da svolgersi nelle forme di cui all'art. 447 bis c.p.c. Pertanto, il “thema
decidendum” risulta definitivamente cristallizzato solo con il deposito delle memorie integrative, ex art. 426 c.p.c., nei termini perentori assegnati nell'ordinanza di mutamento di rito, con possibilità per l'originario intimante di emendarle e modificarle soprattutto se in dipendenza delle difese svolte da controparte (Cass. 4771/2019).
La domanda diretta a chiedere l'accertamento della occupazione senza titolo costituisce senz'altro una modificazione di quella proposta nella fase sommaria in ragione delle difese svolte dall'intimato nella medesima fase.
Non si tratta quindi di domanda riconvenzionale ma di un'integrazione e modificazione di quella già proposta e, come tale, del tutto ammissibile con la memoria ex art. 426 c.p.c..
D'altra parte, si osserva che i termini perentoriamente assegnati alle parti, nella ordinanza di mutamento di rito per il deposito delle memorie integrative, sono stati fissati in 30 giorni prima dell'udienza di discussione per l'intimante e 10
giorni prima per l'intimato, in ossequio al disposto degli art. 415 co. 5 c.p.c. e 416
c.p.c. nel rispetto quindi del principio del contraddittorio in relazione al diritto di difesa.
Tanto premesso si osserva che, nel caso in esame, è ben vero che il primo contrat-
to sia antecedente all'entrata in vigore della normativa in esame ma si rileva che il locatore non abbia provveduto a formalizzarlo, attraverso la registrazione, nean-
6 che successivamente all'entrata in vigore di tale legge e, dunque, non ha sanato la nullità.
Inoltre non è contestato che tra le parti sia intercorso altro contratto di locazione
(quello dell'1.7.2022), mai registrato.
Tale contratto è quindi parimenti nullo, ai sensi dell'art. 1 co. 346 della L.
311/2004.
Sul punto, si osserva che tale tipologia di nullità si riconduce all'alveo di nullità
testuale sopravvenuta in conseguenza della mancanza di un requisito di validità
extraformale (Cass. 23601/2017).
In ragione di tutto ciò è configurabile, nel caso in esame, l'istituto dell'occupazione senza titolo, trattandosi della ricorrente ipotesi di detenzione di immobile in virtù di titolo nullo.
Deve quindi dichiararsi l'occupazione senza titolo, da parte di P_
dell'immobile per cui è causa.
Conseguentemente va accolta la domanda di diretta ad ottenere il Parte_1
rilascio dell'immobile per cui è causa, libero e vuoto da persone e/o cose.
Sulla domanda di parte resistente di restituzione delle somme versate in virtù
di contratti di locazione nulli e sulla domanda della ricorrente al riconosci-
mento dell'indennità per occupazione dell'immobile.
Entrambe le domande sono ammissibili per i motivi sopra esposti e parzialmente fondate per le ragioni che seguono.
In diritto si osserva che, in applicazione dell'art. 2033 c.c., la prestazione compiu-
ta in virtù di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo e dunque dà dirit-
to al solvens di richiedere la restituzione di quanto versato.
7 Sotto altro aspetto deve comunque osservarsi che, in caso di occupazione senza ti-
tolo al proprietario dell'immobile, deve essere riconosciuta l'indennità di occupa-
zione da determinarsi giudizialmente.
Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è
la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto an-
che mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo (Cass.
33645/2022).
Nel caso di specie è palese, proprio in ragione della circostanza che tra le parti fosse intercorso un rapporto di locazione - sebbene nullo - che sussista il presup-
posto della specifica possibilità di esercizio del diritto da parte della ricorrente di godere della cosa anche concedendola in locazione.
Dunque, la domanda della ricorrente, sul punto, è fondata e provata.
Sulla determinazione dell'indennità di occupazione e sulle richieste economi-
che delle parti.
Rispetto al quantum debeatur deve innanzi tutto accogliersi l'eccezione di pre-
scrizione decennale della ricorrente per le somme versate dal resistente, a titolo di canone e di oneri condominiali, nel decennio precedente al luglio 2017, data di costituzione del resistente nella fase sommaria, con la quale è stata proposta la domanda di restituzione dei canoni e degli oneri indebitamente percepiti in virtù
dei contratti nulli.
Pertanto, per la quantificazione delle rispettive domande si avrà a riguardo il pe-
riodo dall'agosto 2007 in poi.
Va premesso altresì che non è contestato che l'importo del canone versato fino al
31.12.2016 fosse pari ad € 550,00 mensili.
8 Sul punto non può accogliersi l'eccezione della ricorrente in relazione al mancato pagamento di ulteriori canoni nel periodo anteriore a quello dedotto nell'atto di in-
timazione di sfratto per morosità (gennaio 2017 in poi).
Tale deduzione, oltre ad essere generica in quanto la ricorrente non ha precisato per quali altre mensilità non sia stato eventualmente corrisposto il canone, è rela-
tiva ad un rapporto di locazione dichiarato nullo.
In relazione alla quantificazione della indennità di occupazione, si osserva quanto segue.
La c.t.u. redatta dal consulente d'ufficio, geometra , in ragio- Parte_2
ne delle rispettive domande e pretese, ha operato diverse ipotesi di calcolo tenuto conto dei due contratti depositati in atti operando una distinzione tra indennità di occupazione in base al valore locativo ed indennità di occupazione sulla scorta dei valori di mercato delle tabelle OMI all'attualità.
In merito a tale ultima valutazione il resistente ha dedotto l'errore metodologico e di calcolo poiché il consulente ha utilizzato i valori all'attualità e non quelli riferi-
bili ai diversi periodi di occupazione.
La doglianza sul punto è fondata dal momento che la valutazione dell'indennità di occupazione ai valori attuali anche per il periodo pregresso si tradurrebbe in un ingiustificato arricchimento in favore del ricorrente.
Si ritiene dunque che tra le varie ipotesi di calcolo operate dal c.t.u. quella più
congrua ai fini della determinazione dell'indennità di occupazione sia quella di cui al paragrafo 8 pagina 52 della consulenza, ossia di € 516,46 mensili, corrispon-
dente al valore locativo dell'immobile relativo all'anno 2002 (inizio del rapporto tra le parti).
9 Così determinata l'indennità di occupazione ed escluso che nel caso di specie pos-
sa trovare applicazione la rivalutazione annuale del canone prevista per i contratti di locazione regolarmente registrati, si procede alla quantificazione dei rispettivi dare-avere tra le parti.
Per ciò che attiene la domanda riconvenzionale del resistente circa P_
la restituzione dell'indebito ex art. 2033 c.c. essa va quantificata in € 33,54 mensi-
li (differenza tra € 550,00 ed € 516,46).
Consegue che al resistente spetta in restituzione la somma di € 3.790,02 (113
mensilità da agosto 2007 a dicembre 2016), nonché la somma di € 5.121,69 a tito-
lo di oneri condominiali, versati per lo stesso periodo e del cui pagamento parte resistente ha dato prova (cfr. ricevute di pagamento depositate telematicamente in produzione resistente del 06.07.2018).
Consegue che va condannata al pagamento in favore di Parte_1 Parte_3
della complessiva somma di € 8.911,71 oltre interessi legali dalla domanda fi-
[...]
no all'effettivo soddisfo.
Per ciò che attiene invece la domanda della ricorrente per la corresponsione dell'indennità di occupazione senza titolo, la stessa va accolta.
Non è contestato tra le parti, infatti, che dal gennaio 2017 nulla ha P_
corrisposto alla ricorrente per l'occupazione dell'immobile per cui è causa.
Pertanto, lo stesso va condannato al pagamento in favore di della Parte_1
somma di € 516,46 mensili, a partire dal mese di gennaio 2017 e fino a rilascio dell'immobile, a titolo di indennità di occupazione, oltre interessi legali dalle sin-
gole scadenze a soddisfo.
Quanto alle spese di lite, in ragione della reciproca soccombenza, le stesse vanno integralmente compensate tra le parti ivi comprese quelle per le c.t.u..
10

P.Q.M.


il Tribunale di Torre Annunziata, ogni diversa istanza, eccezione e difesa disatte-
sa, così decide:
- dichiara la nullità dei contratti di locazione intercorsi tra le parti relativamente all'immobile per cui è causa, per le ragioni di cui in motivazione;

- rigetta la domanda di tesa ad ottenere la risoluzione del rapporto di Parte_1
locazione per inadempimento del resistente;

- accoglie la domanda subordinata, proposta da , di occupazione sen- Parte_1
za titolo dell'immobile de quo;
- condanna all'immediato rilascio dell'immobile indicato in premessa, P_
libero e vuoto da persone e/o cose, in favore di fissando per Parte_1
l'esecuzione la data del 02.04.2024 ore 9.00 col prosieguo;

- condanna al pagamento in favore di della somma di Parte_1 P_
€ 8.911,71, oltre interessi, per le causali di cui in motivazione;

- condanna al pagamento in favore di della somma di P_ Parte_1
€ 516,46 mensili, oltre interessi, per occupazione senza titolo dell' immobile de
quo, a decorrere dal mese di gennaio 2017 e fino all'effettivo rilascio;

- compensa integralmente tra le parti le spese di lite ivi comprese quelle per c.t.u.
Così deciso in Torre Annunziata il 02.03.2024
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
11