REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nocera Inferiore, in composizione monocratica, in persona del Presidente Dr. Mas- simo Sergio Palumbo, considerato in via preliminare che l'udienza si è svolta in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; rilevato che il provvedimento di sostituzione dell'udienza risulta essere stato comunicato a tutte le parti costituite le quali non hanno fatto pervenire, entro il termine previsto dalla legge, opposizio- ne alla suddetta modalità di trattazione;
rilevato che ai sensi dell'art 127 ter c.p.c. co 3 “Il giudice provvede entro trenta giorni dalla sca- denza del termine per il deposito delle note”; visti gli atti e i documenti delle parti, lette le note scritte di udienza depositate dalla parte attrice intimante, dalla parte convenuta intima- ta e dalla chiamata in causa/attrice in riconvenzionale;
ritenuta superflua ogni ulteriore attività istruttoria;
visti gli artt. 127 ter c.p.c. e 429 c.p.c. ha pronunziato la seguente
SENTENZA con motivazione contestuale nella causa iscritta al n. 1821 dell'anno 2021 del ruolo generale degli affari civili, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per morosità di immobile ad uso diverso”
TRA
rappresentato e difeso dall'Avv. Maria Letizia Magliacane e dall'Avv. Ivano Parte_1
Donnarumma, domiciliato presso lo studio dell'Avv. Magliacane in Nocera Inferiore alla via Bar- barulo n. 22, in virtù di mandato in atti;
attore intimante
E
, in persona del legale rapp.te p.t. Controparte_1 [...]
, rappresentata e difesa dall'Avv. Nicola Annunziata, domiciliata presso lo studio del CP_2 proprio procuratore in Nocera Inferiore alla via E. Siciliano n. 2, in virtù di mandato allegato nel fascicolo del giudizio sommario;
convenuta intimata
in persona del legale rapp.te , rappresentata e difesa Controparte_3 CP_4 dall'Avv. Nicola Annunziata, domiciliata presso lo studio del proprio procuratore in Nocera Infe-
1 riore alla via E. Siciliano n. 2, in virtù di mandato allegato alla memoria di costituzione con do- manda riconvenzionale depositata il 02.05.2022 terza chiamata in causa/attrice in riconvenzionale

Conclusioni: parte attrice intimante ha rassegnato le proprie conclusioni come da note di tratta- zione scritta per l'udienza del 10/09/2025 concludendo affinché “ voglia l'On.le Tribunale adìto, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed ecce-zioni, così provvedere: accertare la responsa- bilità solidale della sig.ra nata a [...] il [...] (C.F. CP_4
), ivi residente a[...], in pro-prio, in quanto obbligata in C.F._1 solido, nonché nella sua qualità di l.r.p.t. dell' Controparte_5
(C.F. e p. Iva ), con sede legale in Scafati (Sa), alla Via Chiesa
[...] P.IVA_1
Madre, n. 8; dichiarare la risoluzione per morosità del contratto di locazione ad uso diverso del
14.12.2016, registrato presso l'Agenzia delle Entrate in pari data al n. 6701 – serie 3T, nei con- fronti dei sig.ri (cedente), in proprio, nonché di (cessionaria), Controparte_6 CP_4 in proprio e nella qualità di l.r.p.t. della relativamente Controparte_3 all'immobile, sito in Scafati (Sa), alla Via Chiesa Madre, n. 25, composto di ampio locale all'ingresso, due stanze, servizi e cantina, identificato in N.C.E.U. del Comune di Scafati, al foglio
22, part.lla 1428, sub. 14, categ. D/8, r.c. € 2.216,00; condannare i sig.ri Controparte_6
(quale cedente), in proprio e (quale cessionario), in proprio e nella qualità di CP_4
l.r.p.t. della al pagamento dei canoni scaduti ed intimati, Controparte_3 nonché per quelli maturati a diverso titolo fino alla data di rilascio intervenuto il 18.05.2021, ol- tre interessi e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze fino al soddisfo;
condannare i sig.ri
, quale cedente ed in proprio, e , quale cessionaria, in proprio e Controparte_6 CP_4 nella qualità di l.r.p.t. della al pagamento delle spese, Controparte_3 diritti ed onorario del giudizio, incluse le spese forfettarie, oltre accessori come per legge”.
Parimenti, parte intimata convenuta, nella qualità, ha rassegnato le proprie Controparte_6 conclusioni nelle note di udienza depositate in data 11/07/2025 concludendo affinché “In via de- finitiva Dichiarare la nullità e/o inesistenza della originaria intimazione di sfratto, come già emerso nel corso del processo, e dichiarare improcedibile il presente procedimento quale conse- guenza della improcedibilità della originaria procedura di sfratto. Dichiarare improcedibili le domande del locatore in quanto non ha presenziato personalmente alla procedura CP_7 di mediazione e né ha investito il suo avvocato di una valida procura per l'incontro con il media- tore come riconosciuto dallo stesso avvocato Ivano Donnarumma. Nel merito Rigettare definiti- vamente le domande del locatore, in quanto infondate nei fatti e in diritto, come provato nel corso del giudizio. Dichiarare non dovuti i canoni locatizi pretesi fino al 18/05/2021, a causa dell'evidente inutilizzabilità dei locali oggetto della locazione commerciale, come accertato nel processo. In alternativa, compensare i canoni locatizi pretesi con i danni subiti dal Sig. CP_6
già accertati e documentati, e quantificati in sede di giudizio. Condannare la parte in-
[...] timante al pagamento di tutte le spese e dei compensi del presente procedimento, da attribuirsi al
2 sottoscritto procuratore antistatario per dichiarato anticipo, aumentati anche per effetto dell'utilizzo di tecniche informatiche che hanno consentito una migliore navigazione all'interno dell'atto per la consultazione di allegati.
Contestualmente, nelle stesse note, parte chiamata in causa / attrice in riconvenzionale ha rasse- gnato le seguenti conclusioni: “In via definitiva Dichiarare improcedibili le domande del locatore in quanto non ha presenziato personalmente alla procedura di mediazione e né ha CP_7 investito il suo avvocato di una valida procura per l'incontro con il mediatore come riconosciuto dallo stesso avvocato Ivano Donnarumma;
ed in quanto comunque infondate nei fatti e in diritto, come emerso dal riconoscimento delle circostanze provate nel corso del giudizio. Nel merito Ac- certare e dichiarare i significativi danni da infiltrazioni, già provati nel corso del processo, e quantificati in € 10.000,00, tenendo conto della comprovata inutilizzabilità dei locali per gravi vizi strutturali, delle perdite economiche documentate e del danno all'immagine subito dalla
della mancata formalizzazione del subentro nel contratto di loca- Controparte_3 zione, che ha impedito l'accesso ai benefici fiscali. Condannare, per l'effetto, il Sig. Parte_2
al risarcimento integrale dei danni sopra indicati. Condannare la parte intimante al paga-
[...] mento di tutte le spese e dei compensi del presente procedimento, da attribuirsi al sottoscritto procuratore antistatario per dichiarato anticipo, aumentati anche per effetto dell'utilizzo di tecni- che informatiche che hanno consentito una migliore navigazione all'interno dell'atto per la con- sultazione di allegati”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Va, anzitutto, chiarito che questo giudice è subentrato nel ruolo del precedente istruttore a far data dal 29/10/2024 e che la presente sentenza viene redatta in conformità al disposto di cui all'art. 132
c.p.c. nella formulazione novellata.
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida notificato il
17/02/2021, parte attrice, premettendo di essere proprietaria dell'immobile sito in Scafati alla via
Chiesa Madre n. 25 concesso in locazione ad uso diverso alla , con decorrenza Controparte_3 dal 01/01/2017, con la previsione di un canone mensile pari ad € 800,00, ridotto ad € 700,00 per il primo anno, registrato in data 14/12/2016 presso l'Ufficio territoriale di Pagani con il n. 006701 – serie 3 T, deducendo il mancato pagamento dei canoni dal mese di luglio 2020 a febbraio 2021, chiedeva convalidarsi l'intimato sfratto e condannarsi la parte resistente al pagamento dei canoni scaduti evidenziando che, in corso di rapporto, le parti contrattuali, con scrittura privata sottoscrit- ta il 7/5/2020, avevano concordato una riduzione del canone rideterminato in € 500,00 per i mesi da marzo a giugno 2020 causa limitazioni dettate dalla normativa emergenziale Covid.
Si costituiva in giudizio , quale legale rapp.te dell' , il quale, in via CP_6 Controparte_3 preliminare, eccepiva la carenza di legittimazione passiva dell'associazione dal medesimo rappre- sentata in quanto estinta sin dal 31/08/2018 precisando, altresì, sul punto, che l'immobile, dallo stesso originariamente locato, sin dal 17/09/2018, era detenuto dall'associazione sportiva
[...]
la cui legale rappresentanza era attribuita alla sig.ra . In- Controparte_3 CP_4 stava, quindi, per la declaratoria di nullità / inesistenza dell'intimato sfratto. Nel merito, eviden-
3 ziava la presenza di fenomeni infiltrativi all'interno dell'immobile locato a causa della quale ave- va subito ingenti danni di cui chiedeva ristoro.
Con ordinanza del 07/04/2021, il Giudice non convalidava lo sfratto disponendo il mutamento del rito, a seguito del quale le parti depositavano memorie integrative.
In particolare, parte ricorrente – intimante, con memoria integrativa del 29/11/2021, ex art. 426
c.p.c., insisteva per la legittimità dell'azione posta in essere evidenziando come, di fatto,
l'effettivo detentore dell'immobile locato fosse il il quale aveva, tra l'altro, Controparte_6 continuato a provvedere al pagamento dei canoni, sottoscrivendo, altresì, in data 18/05/2021, ver- bale di rilascio dello stesso con la perdurante responsabilità solidale, nei riguardi della stessa, di entrambe le associazioni non essendo, la cessione del contratto di locazione, stata ritualmente co- municata alla parte locataria. Formulava, in ogni caso, istanza di chiamata in causa della
[...]
detentrice dell'immobile locato in persona della propria legale rapp.re RT
. Insisteva, comunque, per la risoluzione per morosità del contratto di locazione e CP_4 per la condanna in solido delle due associazioni al pagamento dei canoni scaduti ed intimati oltre quelli maturati fino alla data del rilascio dei locali eseguito in data 18/05/2021.
Con memoria depositata il 30/11/2021, parte intimata ribadiva la propria ca- Controparte_6 renza di legittimazione passiva in quanto non più detentore dell'immobile instando, in subordine, per il ristoro dei danni asseritamente subiti dall'associazione rappresentata a causa del lamentato fenomeno infiltrativo o, in subordine, per la compensazione degli stessi con i canoni eventualmen- te ritenuti dovuti alla parte intimante.
In via istruttoria, formulava istanza di CTU e ammissione prova testimoniale nel contempo propo- nendo, in via incidentale, querela di falso in ordine alla sottoscrizione apposta sulla scrittura priva- ta del 07/05/2020 esibita dalla parte intimante negandone l'avvenuta sottoscrizione.
Autorizzatane la chiamata in causa, si costituiva in giudizio, in data 02/05/2022, la
[...]
a mezzo del proprio legale rapp.te la quale contestava le avverse Controparte_9 CP_4 pretese formulando, altresì, domanda riconvenzionale per il ristoro degli stessi danni lamentati dall'altra parte intimata.
Nel corso del giudizio si procedeva ad istruttoria della causa a mezzo CTU e assunzione prova orale con le testi e ammesse dal Giudice precedente assegna- Testimone_1 Testimone_2 tario del fascicolo il quale, viceversa, non autorizzava la proposizione di querela di falso rilevato che “ … il documento rispetto al quale si prospetta la proposizione di querela di falso non risulta rilevante ai fini della decizione…” (cfr. ord. del 06/03/2023).
All'udienza del 10/09/2025, svoltasi secondo le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., le parti pre- cisavano le proprie conclusioni e, all'esito, la causa viene decisa con la presente sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare va dichiarata la procedibilità della domanda stante l'espletamento della proce- dura di mediazione obbligatoria conclusasi con esito negativo non ritenendosi derimenti, a riguar- do, le avverse contestazioni di parte resistente e chiamata in causa in ordine all'improcedibilità del giudizio per non aver, parte attrice, partecipato personalmente all'incontro di mediazione.
4 Sul punto, si rileva, infatti, che “Nel procedimento di mediazione obbligatoria disciplinato dal
D.Lgs. n. 28/2010 e successive modifiche, è necessaria la comparizione personale delle parti da- vanti al mediatore, assistite dal difensore. Nella detta comparizione obbligatoria, tuttavia, la par- te può anche farsi sostituire da un proprio rappresentante sostanziale, eventualmente nella perso- na dello stesso difensore che l'assiste nel procedimento di mediazione, purché dotato di apposita procura sostanziale” (Cass. Civ. n. 8473/2019), procura che, ai sensi degli artt. 1392 e ss c.c., nel- la fattispecie in esame, non si ritiene essere soggetta a particolari formalità.
Come statuito a riguardo, infatti, ai fini della partecipazione al procedimento di mediazione obbligatoria di cui al d.lgs. n. 28 del 2010, per il valido conferimento del potere di rappresentanza è necessario che il rappresentante sia munito di tutti i poteri sostanziali di disposi- zione dei diritti controversi e sia a conoscenza di tutte le circostanze di fatto rilevanti per l'utile esperimento del procedimento stesso, mentre non è necessario che la procura contenga un espresso e specifico riferimento alla controversia oggetto di mediazione, né che venga conferita caso per caso(Cass. Civ. sent. n. 14676/2025).
Nel caso di specie, il primo incontro di mediazione fissato per il giorno 22/04/2022 è stato succes- sivamente rinviato alla data del 06/05/2022 allorquando il procuratore della parte intimante depo- sitava agli atti procura per la partecipazione al procedimento di mediazione con attribuzione dei più ampi poteri.
Si ritiene, quindi, l'idoneità della procedura di mediazione avviata a nulla rilevando la tardività del deposito della procura ad una udienza successiva alla prima trattandosi di incontro all'uopo fissato e avendo, comunque, la procedura proposta sortito l'effetto di rendere possibile l'espletamento del tentativo di accordo bonario.
Quanto, invece, alla domanda riconvenzionale la stessa può ritenersi parimenti procedibile atteso che la Suprema Corte ha statuito che la mediazione è condizione di procedibilità solo delle do- mande principali e non anche delle riconvenzionali (Cass. Civ. SS. UU.

7.2.2024 n. 3452) fermo restando, tuttavia, l'effettivo espletamento della procedura di mediazione proposta dalla parte in- timata e da quella chiamata in causa (cfr. doc. allegata alla memoria di costituzione con domanda riconvenzionale depositata il 2 maggio 2022).
In ordine, poi, all'eccepita tardività del deposito delle note conclusionali evidenziata dalla parte intimata, va precisato che non si ravvisa a riguardo alcuna lesione del diritto di difesa assolvendo,
i predetti atti, a funzione meramente illustrativa delle domande e delle eccezioni già ritualmente introdotte e sulle quali si era già instaurato il contraddittorio.

Nel merito, parte attrice ha chiesto convalidarsi lo sfratto per morosità, non avendo la conduttrice provveduto al pagamento del canone di locazione per un periodo iniziale di n. 8 mensilità.
Ciò premesso, vertendosi in tema di adempimento contrattuale, per costante posizione giurispru- denziale di legittimità, la parte che asserisce di vantare un credito lamentando l'inadempimento della controparte è onerata della prova del fondamento della propria pretesa mediante l'esibizione
5 del titolo negoziale o legale su cui si fonda la ragione creditoria, mentre incombe sul debitore l'onere di fornire la prova dei fatti impeditivi, modificativi o estintivi della stessa (Cass. Civ., n.
13685/2019, n. 25584/2018, Cass. S.U., Sent. n. 13533/2001).
Orbene, parte intimante ha provato il titolo della propria domanda esibendo in giudizio contratto di locazione stipulato tra le parti e ritualmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio del
Registro di Pagani.
Quanto all'eccepita carenza di legittimazione attiva evidenziata dalla parte intimata per non aver parte intimante provato la proprietà dell'immobile, la stessa è da disattendere considerato che, es- sendo la locazione di natura personale, essa prescinde dall'esistenza e dalla titolarità in capo al lo- catore della proprietà o di altro diritto reale sul bene nell'ambito processuale, con la conseguenza che il detentore (locatore) non è tenuto a dimostrare di avere un diritto reale sul bene per poterlo concedere in locazione e per poter esercitare i diritti derivanti dal rapporto, essendo sufficiente che del bene stesso egli abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto (o di un titolo) giuridico che comprenda il potere di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene stesso a con- dizione che tale disponibilità non sia contraria a ragioni di ordine pubblico (Cass. Civ. n.
15803/2023, n. 22346/2014, n. 8411/2006, n. 15443/2011, n. 13204/2010).
Da ciò consegue che, per esercitare i diritti derivanti dal rapporto "personale" tra locatore e con- duttore, il locatore non è tenuto a dimostrare la persistente titolarità di un diritto reale sul bene, né il conduttore può pretendere la dimostrazione di tale diritto per sottrarsi all'adempimento degli obblighi nascenti dal rapporto locatizio e per contestare la legittimazione dell'attore giacché il di- ritto di proprietà del locatore assume rilievo solo quando alla controversia centrata sui rapporti meramente personali fra locatore e conduttore si sovrappongano o si aggiungano questioni che in- vestano la titolarità del diritto reale sul bene locato (Cass., civ. sez. III, del 20 agosto 2015, n.
17030), circostanze queste non rinvenibili nel caso di esame.
Il deposito agli atti di causa del contratto di locazione stipulato in forma scritta, sottoscritto dalle parti e ritualmente registrato, comprova, quindi, la legittimazione attiva e quella passiva delle parti processuali originarie con la conseguenza che le contestazioni sul punto avanzate dalla parte inti- mata anche nelle note conclusionali dell'11/07/2025 debbano intendersi disattese.
Quanto, invece, all'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dall'associazione in- timata sul presupposto dell'intervenuta estinzione della stessa sin dalla data del Controparte_3
31/08/2018, va rilevato che, in assenza di idonea comunicazione alla parte locataria della cessione del contratto di locazione, la parte conduttrice non è liberata dagli obblighi sulla stessa incombenti con conseguente sussistenza della responsabilità solidale tra le due associazioni.
Parimenti, va, allo stesso modo, rigettata l'eccezione di nullità dell'intimato sfratto per non essere stato notificato all'effettivo detentore dell'immobile, innanzitutto, considerando che “ Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del bene nei confronti del con- duttore anche nel caso in cui al momento della proposizione della domanda detto bene è detenuto
6 da un terzo, perché la sentenza di condanna al rilascio ha effetto anche nei confronti del terzo…”
(Cass. Civ. n. 9024/2005).
A ciò si aggiunge anche il fatto che il verbale di consegna dell'immobile locato, redatto in data
18/05/2021, è stato sottoscritto comunque dal sig. il quale “consegna le chiavi Controparte_6 dell'immobile sito in Scafati alla via Chiesa Madre oggetto della locazione commerciale” atte- stando, altresì, che “… con ciò restituisce dunque il possesso materia e giuridico dello stesso im- mobile al proprietario Sig. ” con ciò chiaramente rappresentando una netta Parte_1 continuità tra le due associazioni conduttrice.
Fermo restando quanto innanzi, nel merito del giudizio, va rilevato che, pur avendo parte condut- trice riconsegnato l'immobile in data 18/05/2021, non sussistono i presupposti per poter dichiarare la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento insita nell'intimazione di sfratto per morosità: tale pretesa, infatti, ha effetti diversi e autonomi, rispetto alla domanda di rilascio, tra cui quello di attribuire alla parte adempiente il diritto al risarcimento dei danni e al pagamento delle eventuali penali (ex pluribus,
Cass. n. 18510/07; Cass. n. 25740/15, Cass. n. 2084/2012, Cass. n. 2082/2012) con la conseguenza che sarà necessario statuire, preliminarmente, sulla domanda di risoluzione del contratto per ina- dempimento della parte conduttrice.
Ciò premesso, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve solo provare la fonte negoziale o legale del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. n. 2387/04; Cass. n. 15677/09; Cass. n. 3373/10).
Orbene, nel caso di specie non può che ravvisarsi l'inadempimento delle associazioni conduttrici non avendo le stesse dato prova del pagamento dei canoni né dimostrato che non fossero tenute a versarli non potendo ritenendosi, l'asserito limitato godimento dell'immobile, circostanza atta a giustificare l'inottemperanza all'obbligo del pagamento dei canoni.
Per giurisprudenza costante, infatti, non è consentito al conduttore sospendere il pagamento del canone per la presenza di vizi dell'immobile locato qualora i vizi stessi non determinino l'inagibilità totale dei locali – come nel caso di specie in cui, in base a quanto accertato dal CTU, le infiltrazioni lamentate hanno determinato un'inagibilità dei locali quantificabile in misura pari al 18% del totale (cfr., tra le altre, Cass. n. 8425/2006, secondo la quale in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché
7 tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” nello stesso sen- so, in precedenza, Cass. civ., n. 3341/2001, n. 2855/2005).
In altri termini, la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore
è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del lo- catore, non essendo consentito al conduttore astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo uni- lateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene,
e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, costituendo al- trimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (cfr. Cass. civ. n. 13133/2006);
Parimenti, non è consentito al conduttore, sul presupposto, non ancora accertato, di un diritto alla riduzione del canone contrattuale, opporre in compensazione il proprio asserito credito al rimborso delle somme in precedenza pagate in eccesso rispetto a quanto dovuto, né opporre in compensa- zione il proprio credito al risarcimento dei danni subiti a causa dei vizi dell'immobile, trattandosi di crediti che prima della loro verifica e quantificazione giudiziale sono illiquidi e, quindi, non compensabili (Cass. civ. n. 1870/1997) a differenza del credito del locatore assolutamente deter- minato in quanto previsto dal contratto.
Ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non possa sospendere integralmente il versamento del canone, poiché in tal caso potrebbe essergli ascritto un inadempimento non proporzionato in quanto connotato da mag- giore gravità a quello imputabile al locatore.
Orbene, nel caso in esame, la parte conduttrice, pur avendo sospeso la corresponsione del canone sin dal mese di luglio 2020 ha, comunque, continuato a godere dell'immobile, anche se in misura inferiore rispetto a quelle indicate nel contratto, con la conseguenza che la sospensione dell'intero importo dei canoni non possa reputarsi giustificata.
Acclarato l'inadempimento della conduttrice originaria e di quella subentrante occorre verificare la gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c. onde verificare se la stessa risulti di gra- vità tale da ledere in modo rilevante l'interesse del locatore, sconvolgere l'intera economia del rapporto e determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (Cass. civ. n.
24207/06)
Trattandosi di contratto di locazione per uso non abitativo, infatti, ai fini della valutazione dell'inadempimento trova applicazione il criterio della non scarsa importanza fissato dall'art. 1455
c.c. (Cass. Civ. n. 10239/2000, n. 4688/1999).
Per costante giurisprudenza di legittimità tale verifica viene operata alla stregua di un duplice cri- terio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempi- mento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale. L'indagine va poi completa- ta mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel compor-
8 tamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata (Cass. Civ. n. 3954/08).
La lunga durata della morosità (persistente per 11 mesi consecutivi sino alla data di rilascio) e l'assenza di una tangibile, apprezzabile e concreta volontà solutoria da parte delle associazioni conduttrici, dunque, sono circostanze tali da fa ritenere, allo stato, di non scarsa importanza l'inadempimento delle stesse, ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Prima di esaminare la domanda di condanna al pagamento dei canoni formulata dalla parte locatri- ce è necessario esaminare la domanda riconvenzionale della parte convenuta volta alla riduzione del canone di locazione in ragione della riduzione del godimento dell'immobile dovuto ai vizi ivi presenti, domanda da ritenersi ammissibile in seguito alla conclusione del procedimento di caratte- re sommario (Cass. ord. n. 17955/2021).
La domanda è fondata limitatamente al 18% del canone di locazione, posto che con la CTU esple- tata è stato accertato che “ le infiltrazioni lamentate dalla parte convenuta e dalla parte intervenu- ta interessano il locale a sud-est, il locale al piano seminterrato e la scala interna che conduce al locale al piano seminterrato “ (cfr. pag. 23 della CTU), che, quanto alle cause, “i fenomeni infil- trativi che hanno interessato il locale a sud-est dell'immobile in corrispondenza del succielo e al- la sommità delle pareti provenivano dal terrazzo sovrastante che, come dichiarato dall'avv. Don- narumma in sede di accesso (cfr all. n. 2) è stato recentemente ripristinato a seguito dei lavori di ristrutturazione condominiali;
b) i fenomeni infiltrativi che hanno interessato il locale al piano seminterrato sono causati dall'umidità di risalita capillare per quanto concerne la pavimentazio- ne e la parte inferiore delle pareti, mentre i danni rilevati al succielo e alla sommità delle pareti sono causati da più fattori concomitanti, quali la presenza di tubazioni condominiali di scarico poste esteramente al fabbricato non realizzate a tenuta e la presenza delle finestre a livello della stradina condominiale, che non garantiscono l'opportuno isolamento dalle acque meteoriche che defluiscono lungo detta stradina;
c) i fenomeni infiltrativi che hanno interessato il vano scala che conduce al piano seminterrato sono causati dall'umidità di risalita capillare e dal cattivo stato manutentivo delle aree scoperte a sud, che necessitano del rifacimento dell'impermeabilizzazione del pavimento e del sistema di smaltimento delle acque” (pag. 24 e 25 CTU), determinando una riduzione del godimento dell'immobile nella misura del 18% pari alla proporzione ottenuta dal raffronto in percentuale tra la superficie oggetto di infiltrazioni e quella totale dell'immobile loca- to.
A fronte di tale accertata riduzione del godimento dell'immobile non dipendente da fatto della par- te conduttrice deve, quindi, affermarsi il diritto di quest'ultima ad ottenere una riduzione del cano- ne di locazione secondo il disposto dell'art. 1578 c.c., norma applicabile anche ai vizi sopravvenu- ti nel corso della locazione a norma dell'art. 1581 c.c.
9 Nel caso di specie, si tratta di vizi sopravvenuti, posto che non vi è alcuna descrizione di essi nel contratto concluso tra le parti nel quale anzi si dava atto del buono stato di manutenzione dell'immobile (art. 7) e non essendo ipotizzabile, in considerazione della tipologia di vizi come emersi dalla CTU espletata e dedotti dalle parti, che gli stessi fossero esistenti, ma non riconosci- bili al momento della conclusione del contratto.
L'acclarata presenza di fenomeni infiltrativi verificatasi in parte delle aree locate, comporta, quin- di, una riduzione del pieno godimento dei locali con annessi disagi all'attività commerciale, giusti- ficando una riduzione del canone dovuto (Cass. Civ. n. 3991/2004), a nulla rilevando la circostan- za addotta dalla parte locatrice secondo la quale l'area interessata, in quanto cantina, non sarebbe stata destinabile ad attività di ballo.
Nella fattispecie in esame, inoltre, trattandosi di infiltrazioni limitate ad una sola parte del locale, non si ritiene applicabile il disposto dell'art. 1460 c.c. e, quindi, non risulta giustificabile l'omesso pagamento in misura integrale del canone concordato non essendovi proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti.
Quanto alla data di insorgenza dei menzionati vizi, non può che condividersi la prospettazione del- la parte intimata/convenuta, avvalorata anche dal CTU in seguito alla proposizione di espresse os- servazioni in merito, secondo la quale la riduzione del godimento si sarebbe verificata a partire dal mese di settembre 2018 e ciò sulla scorta delle rese dichiarazioni testimoniali, della documenta- zione agli atti e in considerazione del fatto che tale lasso temporale non è stato adeguatamente contestato dalla parte intimante potendo, quindi, essere posta a fondamento della emananda deci- sione.
In ordine al quantum quindi, sulla scorta di quanto innanzi argomentato, può osservarsi che:
- il credito della parte intimante al momento del rilascio ammontava ad € 8.800,00
(n. 11 mensilità per € 800,00 cadauna);
- in base a quanto verificato dal CTU, le infiltrazioni hanno determinato la riduzio- ne dell'agibilità dell'immobile nella percentuale del 18% per 32 mensilità da set- tembre 2018 a maggio 2021; il designato c.t.u. sul punto ha precisato che “… te- nuto conto che il canone di locazione mensile stabilito da contratto è pari a €
800,00 e che la superfice utile complessiva dell'immobile è pari a circa 185,02 mq, si stima un canone di locazione mensile per unità di superficie pari a € 4,32:
800 € / 185,02 mq = 4,32 €/mq. Il canone di locazione mensile afferente alla su- perficie inutilizzata di 32,60 è pari a circa € 140,00: 4,32 €/mq x 32,60 mq ≈
140,00 € …” arrivando alla conclusione che “ … Il canone di locazione relativo ai 32 mesi in cui il conducente ha lamentato i danni da infiltrazioni è pari a circa
1.120,00 €: 140,00 € x 32 mesi ≈ 4.480,00 € Dunque, la quantificazione in ter-
10 mini monetari del danno derivato al conduttore per l'inutilizzabilità parziale dell'immobile è pari a 4.480,00 € (cfr. CTU in atti)
La stessa, dovrà, quindi corrispondere a titoli di canoni la somma di € 4.320,00 (€ 8.800,00 – €
4.480,00) risultando, all'uopo, opportuno operare la compensazione trattandosi di mera operazione contabile e, quindi, di compensazione impropria (Cass. Civ. n. 16561/2002).
Sulla somma così determinata decorrono gli interessi al tasso legale dalla data delle singole sca- denze al saldo.
Quanto, infine, alle domande risarcitorie formulate dalla parte convenuta e da quella chiamata in causa, le stesse vanno disattese non potendosi ritenere provato che le lamentate infiltrazioni, peral- tro, limitate ad una area estremamente circoscritta, abbiano determinato una contrazione dell'attività svolta dalla parte conduttrice.
Come chiaramente statuito a riguardo, infatti, “Il danno patrimoniale da mancato guadagno, con- cretandosi nell'accrescimento patrimoniale effettivamente pregiudicato o impedito dall'inadempi- mento dell'obbligazione contrattuale, presuppone la prova, sia pure indiziaria, dell'utilità patri- moniale che il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione fosse stata adempiuta, esclusi
i mancati guadagni meramente ipotetici perché dipendenti da condizioni incerte, sicché la sua li- quidazione richiede un rigoroso giudizio di probabilità (e non di mera possibilità), che può essere equitativamente svolto in presenza di elementi certi offerti dalla parte non inadempiente, dai quali il giudice possa sillogisticamente desumere l'entità del danno subito” Cass. Civ. ord.
n. 29486/2024) prova che, nel caso di specie, non può ritenersi essere stata fornita limitandosi par- te intimata a comprovare esclusivamente un calo di iscritti alla propria associazione, ma non la ragionevole probabilità che lo stesso possa essere imputato allo stato di degrado di una parte delle aree oggetto di locazione.
Né, tale omissione potrebbe colmarsi attraverso il richiamo al criterio della liquidazione equitativa da parte del giudice, atteso che “La liquidazione equitativa del danno patrimoniale, ai sensi degli artt. 2056 e 1226 cod. civ., richiede comunque la prova, anche presuntiva, circa la certezza della sua reale esistenza, prova in difetto della quale non vi è spazio per alcuna forma di attribuzione patrimoniale” (Cass., sent. n. 11203 del 2019).
Le predette considerazioni valgono, allo stesso modo, anche relativamente al desunto danno di immagine e danno di perdita di benefici fiscali, entrambi meramente dedotti e non provati.
In ordine, poi, alla dedotta incidenza della pandemia da Covid 19 sull'inadempimento la stessa va ugualmente ritenuta non fondata, in quanto parimenti non supportata da adeguati elementi proces- sualmente rilevanti.
Stante, infine, l'intervenuto rilascio dell'immobile avvenuto il 18/05/2021 alcuna pronuncia va adottata in proposito.
11 La reciproca parziale soccombenza delle parti (del locatore quanto alla domanda di inammissibili- tà dell'opposizione e della convenuta e chiamata in causa quanto alle richieste risarcitorie) giusti- fica l'integrale compensazione delle spese del giudizio ivi comprese le spese di CTU.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando nel- la controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni avversa istanza ed eccezione, così provvede:
1) dichiara cessata la materia del contendere in merito alla domanda di rilascio dell'immobile locato;

2) dichiara risoluzione del contratto di locazione indicato in atti per colpa delle con- duttrici, in relazione all'immobile identificato nel contratto citato;

3) dichiara la riduzione del canone di locazione per il periodo da settembre 2018 a maggio 2021 nella misura di € 140,00 mensili e per l'effetto condanna CP_6
in proprio e nella qualità di legale rapp.te della estinta
[...] [...]
, nonché , in proprio e nel- Controparte_1 CP_4 la qualità di legale rapp.te p.t. della , al pagamento, Controparte_3 in favore dell'attore intimante, a titolo di canoni scaduti, della somma di €
4.320,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze e fino all'effettivo soddisfo;

4) rigetta per le causali di cui in motivazione le ulteriori domande proposte dalle parti;

5) dichiara l'integrale compensazione delle spese di lite.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c. all'esito dell'udienza di discussione e decisione svoltasi in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Nocera Inferiore, 19 settembre 2025
Il Presidente
Dott. Massimo Sergio Palumbo

Sentenza depositata telematicamente in data 22 settembre 2025

12