R.G. n. 8237/2018

Tribunale Ordinario di Nola
Prima Sezione Civile

Provvedimento reso fuori udienza secondo le modalità previste dagli artt. 127 ter e 281 sexies
c.p.c.

Il Giudice
Considerato che la causa indicata in epigrafe è stata chiamata per la decisione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 15.5.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.;
Esaminate le note scritte depositate dalle parti;

Richiamato l'art. 127 ter, co. 3, c.p.c. secondo cui “Il giudice provvede entro trenta giorni dalla scadenza del termine per il deposito delle note”;
Letto, altresì, l'art. 281 sexies, co. 3, c.p.c. secondo cui “Al termine della discussione orale il giudice, se non provvede ai sensi del primo comma, deposita la sentenza nei successivi trenta giorni”;
Pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto degli artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c., come di seguito.
04.6.2025 Il Giudice
Dr.ssa Giovanna Astarita
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola
PRIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice, dr.ssa Giovanna Astarita, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
nella causa iscritta al n. R.G. 8237/2018
TRA
, con il patrocinio dall'avv. Riccardo Meandro Parte_1
ATTORE
E
con il patrocinio dall'avv. Aldo Silvestro Controparte_1
CONVENUTA
Oggetto: Occupazione sine titulo.
Conclusioni per le parti: come da atti di causa e da note di trattazione scritta depositate per la partecipazione all'udienza del 15.5.2025. 2
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Omesso lo svolgimento del processo, ai sensi degli artt. 132, co. 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., osserva il
Tribunale che ha convenuto in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, Parte_1 CP_1
deducendo: di essere proprietario dell'appartamento sito in Volla (NA), alla Via Rossi n. 333
[...]
(già n 219), piano terzo, Foglio 6, P.lla 459, sub 107, cat. A/2, classe 2, vani 6; che la predetta unità immobiliare è occupata da che dall'1.01.2010 la convenuta non ha più corrisposto la Controparte_1
somma di concordata di € 3.500,00 annuali per il godimento del bene così occupato;
che, inoltre, senza alcuna autorizzazione dell'attore, la convenuta aveva unificato al proprio l'immobile di proprietà dell'istante; che, a mezzo racc.ta a./r. del 17.6.2010 (cui poi facevano seguito quelle del 28.7.2010, del
15.4.2014 e del 30.3.2016, di analogo tenore), l'attore aveva diffidato, senza effetto, la convenuta a rilasciare l'unità immobiliare occupata.
Tanto premesso, l'istante ha azionato il presente giudizio, chiedendo dichiararsi l'occupazione illegittima dell'immobile in oggetto da parte della convenuta, con condanna di quest'ultima al suo rilascio, nonché al pagamento dei danni subiti a causa di tale illegittima occupazione, oltre al ripristino dello status quo ante, col favore delle spese di lite.
Si costituiva in giudizio la convenuta, che resisteva alla domanda attorea, deducendo la sussistenza di un valido di titolo di godimento dell'immobile, rappresentato dall'accordo in virtù del quale l'attore aveva concesso, appunto, il godimento dell'appartamento per cui è causa alla PO (in quanto figlia del fratello dell'attore), avendo interrotto il pagamento del canone di locazione a seguito di intervenuto accordo raggiunto con lo zio, secondo il quale i canoni dovuti sarebbero stati trattenuti dalla convenuta
“a scomputo delle spese affrontate dalla stessa per ristrutturare l'immobile dell'attore” (cfr. comparsa di costituzione e risposta). Per tale ragione, secondo la prospettazione della convenuta, la domanda risultava erroneamente incardinata (vertendosi, invero, in tema di contratto di locazione immobiliare), oltre che infondata, avendo parte attrice adempiuto all'obbligo di pagamento dei canoni nei modi innanzi indicati.
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Istruita la causa mediante escussione dei testi indotti dall'attore, avendo parte convenuta rinunciato al proprio, con accettazione della rinuncia da parte dell'attore (cfr. verbale di udienza del 13.10.2022), la stessa all'udienza del 15.5.2025 - fissata per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c., con rito cartolare ex art. 127 ter c.p.c. – è giunta alla decisione.
Anzitutto, va evidenziato che la legittimazione attiva e passiva non sono contestate.
Passando, quindi, al merito della res controversa, ritiene il Tribunale che la domanda sia solo parzialmente fondata, nei limiti di seguito esposti.
Ebbene, la vicenda rappresentata da parte attrice, nonché emersa alla luce dell'istruttoria espletata, sottende, invero, una fattispecie di contratto di locazione nullo, in quanto stipulato oralmente, in spregio al dettato dell'art. 1, 4° comma, della legge n. 431/98, che recita “a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.
Ne discende che, a norma dell'art. 1325, n. 4, c.c., integra uno dei requisiti essenziali del contratto “la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità”; quindi, secondo il dettato dell'art. 1418, 2° comma, c.c. produce nullità del contratto “la mancanza di uno dei requisiti previsti dall'articolo 1325”. E, pertanto, se il contratto verbale è nullo, non può che valere il noto principio “quod nullum est nullum producit effectum”.
Infatti, secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione «Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato
senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la “ratio” pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale;
fa eccezione l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore» (Cass., sez. un., sentenza n. 18214 del
17.9.2015).
Nel caso in esame, è emersa dall'istruttoria espletata l'esistenza tra le parti di un accordo verbale avente ad oggetto la locazione dell'immobile di proprietà di parte attrice in favore della convenuta, accordo non redatto in forma scritta e, pertanto, nullo.
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Ed infatti, lo stesso attore ha testualmente affermato che, nel riscontrare le lettere di costituzione in mora inviatele (e di cui si è detto in principio) “la convenuta, a mezzo del suo procuratore con missiva del
04.8.2010 (…) dichiarava (…) che (…) versava al la somma annuale di € 3.500,00, circostanza questa CP_1
veritiera. In realtà, detta somma è stata conferita ogni fine anno e sino all'anno 2009 dalla convenuta al Parte_1
per il corrispettivo del godimento del bene. La somma annua di € 3.500,00 è stato un prezzo di favore che
[...]
l'attore ha avuto nei riguardi della PO , tenuto conto che per un appartamento analogo sito nello Controparte_1
stesso immobile al primo piano viene corrisposta la somma mensile di € 550,00 per un ammontare annuo di € 6.600,00, giusto contratto di locazione che si deposita in atti” (cfr. pag. 2 – così numerata dalla scrivente – dell'atto di citazione). In sostanza, parte attrice ammette la sussistenza di un accordo (orale) in virtù del quale alla convenuta veniva concesso il godimento dell'immobile, dietro versamento, da parte di quest'ultima, della “somma di favore” di € 3.500,00 annuali.
Pare, allora, evidente, la sussistenza - per pacifica ammissione di entrambe le parti: cfr. anche comparsa di costituzione e risposta della convenuta – di un accordo orale idoneo ad instaurare un sinallagma contrattuale caratterizzato da reciproche obbligazioni del tutto analoghe a quelle discendenti da un contratto di locazione, come disciplinato dall'art. 1571 c.c., secondo cui: “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
Inoltre, gli stessi testi attorei - si badi, figli di - confermavano, con dichiarazioni del Parte_1
tutto coincidenti, che la convenuta si recava presso l'azienda di import-export dell'attore e versava l'importo di € 3.500,00, per aver essi a tanto assistito più di una volta (cfr. verbale di udienza dell'1.7.2021).
Ciò essendo emerso dall'istruttoria espletata, va dichiarata la nullità del contratto di locazione orale stipulato inter partes, da cui deriva l'occupazione senza titolo del bene da parte della convenuta. Infatti, come affermato dalle Sezioni Unite (così, in motivazione, Cassazione civile, sez. un., 04.9.2012, n.
14828) «qualora venga acclarata la mancanza di una “causa adquirendi” - tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo 5
originariamente esistente - l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo;
ne consegue che, ove sia proposta una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e il giudice rilevi, d'ufficio, la nullità del medesimo, l'accoglimento della richiesta restitutoria conseguente alla declaratoria di nullità, non mutando la causa petendi, non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato».
La convenuta, quindi, deve ritenersi occupante sine titulo e, per effetto della nullità del contratto di locazione, la stessa va, dunque, condannata al rilascio immediato dell'immobile in favore di parte attrice, trattandosi di materia sottratta all'ambito applicativo dell'art. 56 legge 392/78.
Non può trovare, invece, accoglimento la domanda di “risarcimento dei danni subiti dall'istante in conseguenza dell'illecita occupazione, discendente dalla perdita della disponibilità del bene e dell'impossibilità di conseguire utilità, a partire dalla data della richiesta di restituzione del bene, vale a dire dal 30.06.2010 ed il calcolo della corrispettiva indennità a partire dal 01.01.2010, tenuto conto che la convenuta pagava l'occupazione a fine anno ed in unica soluzione
e non ha più pagato dal 01.01.2010”, così testualmente qualificata dall'attore (si cfr.no conclusioni rassegnate in citazione, cui l'attore si è riportato nel precisare le conclusioni nelle note di trattazione scritta depositate per la partecipazione all'udienza del 15.5.2025). Non sussistendo, infatti, alcuna occupazione sine titulo, per tutto quanto innanzi detto, nemmeno può riconoscersi il diritto dell'istante al chiesto indennizzo nonché al risarcimento del danno asseritamente patito per illegittima occupazione dell'immobile di sua proprietà; né al Giudice compete modificare la domanda attorea, stante il divieto di cui all'art. 112 c.p.c., in termini di domanda di pagamento del corrispettivo pattuito per la locazione, che comunque andrebbe rigettata in ragione della dichiarata nullità del contratto stipulato oralmente inter partes.
Infine, va rigettata, altresì, la domanda attorea di condanna della convenuta “al risarcimento dei danni subiti dall'istante in conseguenza della illegittima unificazione dell'immobile dell'attore ad altro esistente sullo stesso piano sito in
Volla – Napoli alla Via Rossi n. 333 (già n 219) piano terzo ingresso a destra per chi sale le scale, Foglio 6, P.lla 459 sub 107 cat. A/2 classe 2 vani 6, rendita 433,82, realizzato con Concessione Edilizia n. 11 del 04.07.1975 con ripristino dello stato dei luoghi antecedente”, trattandosi di domanda che è rimasta ad uno stadio del tutto 6
generico, essendosi l'attore limitato ad affermare, del tutto apoditticamente, di non aver mai “autorizzato la convenuta ad effettuare lavori od opere nel suo immobile, tanto più lavori di accorpamento del suo immobile con altro occupato dalla ” (cfr. pag. 1 della prima memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c., dell'istante), Controparte_1
senza offrire alcuna precisazione in merito alla consistenza dei due immobili coinvolti, di cui non è nemmeno dato sapere dove finisca l'uno ed inizi l'altro, per essere stato al primo accorpato, essendosi così la domanda attestata al livello di un vago accenno.
Considerato, allora, l'evidente difetto di allegazione, prima ancora che di prova – invero, pure del tutto carente sul punto, nulla avendo specificato finanche i testi escussi sulla esatta individuazione degli immobili de quibus – tale vulnus deduttivo non può che ricadere a danno dell'istante: «L'attore che agisce per il risarcimento del danno ha il dovere di indicare analiticamente e con rigore i fatti materiali che assume essere stati fonte di danno. E dunque in cosa è consistito il pregiudizio non patrimoniale;
in cosa è consistito il pregiudizio patrimoniale;
con quali criteri di calcolo dovrà essere computato. Questo essendo l'onere imposto dalla legge all'attore che domanda il risarcimento del danno, ne discende che una richiesta di risarcimento dei «danni subiti e subendi», quando non sia accompagnata dalla concreta descrizione del pregiudizio di cui si chiede il ristoro, va qualificata generica ed inutile.
Generica, perché non mette né il giudice, né il convenuto, in condizione di sapere di quale concreto pregiudizio si chieda il ristoro;
inutile, perché tale genericità non fa sorgere in capo al giudice il potere-dovere di provvedere» (Cass., sez. III,
30.6.2015, n. 13328), ragionamento chiaramente estensibile anche al risarcimento per equivalente, pure invocato dall'istante.
La motivazione di cui sopra assorbe ogni altra questione posta dalle parti.
Stante l'accoglimento solo parziale della domanda, si ritiene sussistano i presupposti per l'integrale compensazione delle spese di lite.
Infine, va disposta la trasmissione di copia della presente sentenza e degli atti di causa alla Agenzia delle
Entrate di Napoli, competente per il Comune di Volla (NA), essendo emerso nel presente giudizio la sussistenza di un contratto di locazione orale non registrato.


P.Q.M.


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Il Tribunale di Nola, definitivamente pronunciando nella causa promossa come in narrativa, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. Accoglie, nei limiti di cui in parte motiva, la domanda proposta da e, per Parte_1
l'effetto, condanna a rilasciare immediatamente l'immobile oggetto di causa, Controparte_1
meglio descritto nell'atto introduttivo, in favore di libero da persone e Parte_1
cose;

2. Rigetta tutte le altre domande;

3. Compensa interamente le spese di lite tra le parti.
Dispone trasmettersi, a cura della cancelleria, copia della sentenza e degli atti di causa alla Agenzia delle
Entrate di Napoli, competente per il Comune di Volla, per le eventuali determinazioni di competenza.
Così deciso il 04.6.2025 Il Giudice
Dr.ssa Giovanna Astarita
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