N. SENT
N. GA
N. CRON
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 22099 Ruolo Generale dell'anno 2022 e trattenuta in decisione all'udienza del 19 marzo 2025, vertente
TRA
(c.f. ) e Parte_1 C.F._1
(c.f. ; con Parte_2 P.IVA_1 sede legale a Roma, in viale Liegi n. 10), in persona del legale rappresentante, elettivamente domiciliati a Roma, in via Cicerone n. 44, presso lo studio dell'avv.to Gaetano
Aiello, da cui sono rappresentati e difesi in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
ATTORI
E
(c.f. ; con sede legale a Controparte_1 P.IVA_2
Roma, in via ER LL n. 16), in persona del legale rappresentante, elettivamente domiciliata a Roma, in via Taranto n. 21, presso lo studio dell'avv.to Antonio
Corvasce, da cui è rappresentata e difesa in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
E
(c.f. e p.IVA di Gruppo Controparte_2 P.IVA_3
; con sede legale a in piazza Salimbeni n. 3), in persona del legale P.IVA_4 CP_2 rappresentante,
1 elettivamente domiciliata a Roma, in via Antonio Bosio n. 2, presso lo studio dell'avv.to
SI NI, da cui è rappresentata e difesa in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
CONVENUTE
OGGETTO: domanda ex art. 2932 c.c. e domanda di cancellazione di iscrizione ipotecaria.
CONCLUSIONI: per la parte attrice (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Aiello si riporta alle conclusioni di cui alla memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. …”; per la società convenuta (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Corvasce si riporta alle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta e ribadite nella memoria ex art. 183/6 n. 1
c.p.c. …”; per la banca convenuta (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Monterossi si riporta alle conclusioni di cui alla comparsa di risposta …”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato alla convenuta
[...]
(nel prosieguo anche solo cooperativa convenuta) e alla convenuta Controparte_3
(nel prosieguo anche solo banca convenuta), l'attore Controparte_2
e l'attrice (nel prosieguo Parte_1 Parte_3 anche solo cooperativa attrice), premesso che la cooperativa convenuta aveva ad oggetto sociale “il fine mutualistico di costruire e/o acquisire case di abitazione anche di edilizia economica e popolare con gli eventuali accessori e immobili non residenziali per tutte le destinazioni, nelle forme della proprietà divisa e indivisa da assegnare ai singoli soci, siano essi soci diretti della cooperativa o soci delle cooperative ad essa aderenti e può svolgere la propria attività anche con terzi non soci”, allegavano che in data 19/9/2007 la predetta cooperativa convenuta aveva stipulato con il Comune di Roma la convenzione ex art. 35
Legge 865/71, preceduta dalla delibera del 19/11/2006 n. 11 della Giunta Municipale di assegnazione del diritto di superficie nel ANo di Zona denominato “AN CC”, per la costruzione di diciotto alloggi assentiti da permesso di costruire n. 384; che la predetta cooperativa convenuta aveva fruito di un contributo concesso dalla Regione Lazio per un importo di € 489.311,13, di cui alla delibera di G.R. n. 1012 del 29/10/2004 per la realizzazione di un programma sperimentale di edilizia residenziale denominato “20.000 alloggi in affitto”, per il quale era stato stipulato in data 19/9/2007 il conseguente Atto
d'Obbligo; che i lavori erano stati ultimati in data 29/4/2010; che con verbale di Assemblea
2 dei soci del 15/4/2008 era stato approvato il piano finanziario preventivo sulla base dei costi di costruzione dell'edificio oggetto del programma edilizio di cui trattasi ed era stato indicato il calcolo presuntivo del prezzo massimo di cessione per ogni alloggio, mentre il piano finanziario consuntivo non era stato mai approvato dalla cooperativa convenuta;
che con comunicazione del 15/7/2020, esso attore aveva comunicato al Consiglio Parte_1 di Amministrazione della cooperativa convenuta di recedere dall'assegnazione del suddetto alloggio in favore della Società Cooperativa Rinascita del Tranviere per la Locazione (oggi
); che esso attore, già socio dal 26/11/2007, con Parte_3 verbale del CdA della cooperativa convenuta del 16/6/2009 era divenuto assegnatario dell'interno B/4 di Via ER LL n. 14, oggi identificato al Catasto fabbricati del
Comune di Roma al Foglio 39, Particella 249, Sub. 44, ZC 6, Cat. A/2, Classe 5, Vani 4,5,
Rendita € 627,50, con annessa cantina e box identificato al Foglio 39, Particella 249, Sub. 90,
Cat. C/6, Rendita 64,45 via ER LL n. 10, ANo S1 Int. 13; che con verbale del
Consiglio di Amministrazione della cooperativa convenuta del 2/2/2019, conformemente a quanto stabilito nell'Atto d'Obbligo, nel Decreto Ministeriale n. 2523 del 27/12/2001 e nel
Disciplinare Generale di norme, patti, oneri e condizioni della convenzione per la concessione del diritto di superficie ex art. 35 L. 865/1971, era stata disciplinata la compravendita degli alloggi assegnati secondo le seguenti modalità: A) Cessione a terzi, con obbligo di mantenimento del socio assegnatario secondo la nuova recente Deliberazione di Giunta
Regionale n. 877 del 26/11/2019, intitolata “Autorizzazione alla vendita e alla locazione da parte dell'assegnatario o dell'acquirente di alloggi”; B) Acquisto da parte del socio assegnatario, con restituzione di parte del contributo regionale a fondo perduto ricevuto sulla base di quanto disposto dalla Delibera regionale numero 301/2017 e relativa determina dirigenziale n. G17592 del 18/12/2017; che all'interno della convenuta era sorto Parte_3 un nutrito contenzioso tra la cooperativa stessa e i soci, soprattutto a causa dello spirito ritorsivo e illegittimo manifestato dall'attuale Presidente del Consiglio di Amministrazione con una serie di iniziative del tutto ingiustificate e con procedimenti penali pendenti a carico di attuali membri del CdA, con richieste continue di pagamenti anche relativi a perdite di esercizi precedenti del tutto infondate, tanto da costringere i soci a sottrarsi a tale stillicidio di contenziosi e polemiche e a diffidare la convenuta a trasferire l'immobile al prezzo dovuto dai singoli assegnatari, risolvendo così una volta per tutte la situazione con obbligo per il futuro di corrispondere i costi delle spese condominiali con riferimento al singolo appartamento assegnato;
che esso attore era stato oggetto di svariati atti illegittimi, prima con un ricorso ex
3 artt. 669 bis e 700 c.p.c. regolarmente rigettato per mancanza dei presupposti e poi attraverso un atto di transazione nullo in conseguenza del quale erano state esperite le dovute azioni giudiziali ancora sub iudice; che nel corso di quel giudizio si era appreso che, del tutto illecitamente, la cooperativa convenuta aveva sottoscritto un contratto di locazione, relativo all'appartamento di esso attore , con altro soggetto e anche per questo si stavano Pt_1 esperendo nell'ambito di tale giudizio le dovute azioni;
che con atto di diffida stragiudiziale del 22/11/2021 esso attore, unitamente ad altri soci, aveva diffidato la cooperativa convenuta a comunicare sia le proprie intenzioni in ordine al trasferimento degli alloggi assegnati in esecuzione della delibera del Consiglio di Amministrazione del 2/12/2019 sia l'importo della quota del mutuo contratto con la da accollare, con Controparte_2 corrispondente frazionamento e piano di ammortamento;
che la diffida non aveva sortito alcun effetto;
che, in base alle disposizioni in vigore, essa cooperativa attrice, socia della cooperativa convenuta, poteva accedere all'assegnazione delle unità immobiliari costruite;
che il prezzo massimo di cessione dell'immobile int. B/4, assegnato ad esso attore , Pt_1 era pari ad € 170.503,15 in base alla Tabella definitiva comunicata da Roma Capitale in data
14/6/2014, anche se il prezzo di prima cessione era quello che doveva risultare dal piano finanziario consuntivo mai approvato dalla cooperativa convenuta rispetto al piano finanziario preventivo, approvato con verbale dell'assemblea dei soci del 15/4/2008; che fino al
14/3/2022 aveva versato alla società convenuta, in conseguenza dell'atto di assegnazione, la complessiva somma di € 96.904,25 a titolo di versamento capitale sociale e sovrapprezzo, acconto acquisto alloggio, canoni di locazione, quota capitale mutuo e quota interessi;
che da tale somma erano state decurtate le sole somme legittimamente calcolate sulla quota capitale mutuo, sull'IVA versata, sul capitale sociale residuo e sull'imponibile del canone di locazione per un totale di € 45.337,91; che l'immobile in questione era un immobile realizzato in edilizia convenzionata agevolata e pertanto sottoposto al regime tipico dell'edilizia economico popolare in base alla L. 167/1962, in quanto realizzato su terreni di proprietà pubblica concessi in uso per un periodo di 99 anni all'operatore convenzionato e, pertanto, soggetto a un deprezzamento dovuto al valore dell'area di proprietà comunale;
che ulteriore deprezzamento derivava dal vincolo della locazione;
che il piano di zona AN CC, come notoriamente conosciuto, presentava attualmente opere di urbanizzazione primaria realizzate solo al 55% di quelle previste, mentre vi era la totale assenza di opere di urbanizzazione secondaria con conseguente ulteriore decremento del valore dell'edificio, valutabile in almeno il 10% del valore di mercato;
che anche la mancanza del certificato di
4 agibilità determinava la diminuzione del valore dell'immobile, calcolato nel 10% del valore del bene oltre ai costi relativi all'ottenimento della certificazione pari a circa € 2.000,00 per ogni alloggio;
che pertanto il reale importo da corrispondere era pari ad € 45.449,61; che l'atto prenotativo e/o di assegnazione di un immobile aveva gli stessi effetti di un'ordinaria compravendita immobiliare, seppur intervenuta nell'ambito di un rapporto sociale, e l'atto prenotativo e/o di assegnazione costituiva un obbligo della cooperativa di realizzare il programma edilizio, che si doveva concludere con il trasferimento del bene al socio assegnatario, a maggior ragione nel caso del socio che abbia corrisposto a tal fine gli importi pattuiti e legittimamente richiesti;
che in conclusione la posizione del c.d. “prenotatario o assegnatario” era quella del promissario acquirente, con la conseguenza che era possibile esperire l'azione ex art. 2932 c.c. con formale offerta del prezzo di € 45.449,61, come determinato a seguito delle operate detrazioni, di cui si era dato conto;
che inoltre la cooperativa convenuta era tenuta a risarcire i danni sofferti da essi attori per il mancato trasferimento in proprietà dell'immobile; che inoltre, qualora l'importo dell'ipoteca iscritta dall'istituto bancario mutuante sull'alloggio e pertinenze in questione fosse risultato superiore all'importo dovuto dall'assegnatario, tenuto conto delle ricordate detrazioni, non vi era dubbio che la banca convenuta avrebbe dovuto subire il sacrificio corrispondente con cancellazione proporzionale dell'ipoteca e soddisfacimento dell'importo effettivamente dovuto;
che non era applicabile la clausola di arbitrato irrituale contenuta all'art. 27 dello statuto della cooperativa convenuta. Tanto premesso, gli attori instavano per l'accoglimento delle conclusioni, rassegnate nell'atto di citazione, precisate nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. e richiamate all'udienza di p.c.: “Piaccia al Giudice adito, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così giudicare sulla base delle seguenti conclusioni: In via principale e nel merito, accertato e dichiarato il diritto del Sig. , assegnatario dell'alloggio sito in Parte_1
Roma alla Via ER LL n. 14, scala B, piano primo, Int. 4, identificato al Catasto fabbricati del Comune di Roma al Foglio 39, Particella 249, Sub. 44, ZC 6, Cat. A/2, Classe
5, Vani 4,5, Rendita € 627,50, con annessa cantina e box identificato al Foglio 39, Particella
249, Sub. 90, Cat. C/6, Rendita 64,45 Via ER LL n. 10 , ANo S1 Int. 13, di ottenere il trasferimento dell'immobile libero da persone e cose di cui sopra al prezzo di € 45.449,61, al netto delle detrazioni e riduzioni indicati in premessa, ovvero nella diversa somma che sarà accertata nel corso del giudizio anche a mezzo ctu tecnico-contabile e/o determinata dal
Giudice anche nei tempi e modalità di pagamento di cui si offre fin d'ora l'adempimento, emettere una sentenza ex art. 2932 c.c. che trasferisca in favore della Parte_3
5 ed in danno della odierna Cooperativa convenuta - conformemente Parte_3
a quanto stabilito nella delibera del CdA della del 28 Parte_3 febbraio 2022, nell'Atto d'Obbligo sottoscritto dalla società , nel Controparte_1
Decreto Ministeriale n.2523 del 27 dicembre 2001 e del Disciplinare Generale di norme, patti, oneri e condizioni della Convenzione per la Concessione del diritto di superficie ex art. 35
Legge 865/1971 in atti – la proprietà del diritto di superficie come pervenuto in virtù della
Convenzione sottoscritta con il Comune di Roma, dell'alloggio sito in Roma alla Via ER
LL n. 14, scala B, piano primo, Int. 4, identificato al Catasto fabbricati del Comune di
Roma al Foglio 39, Particella 249, Sub. 44, ZC 6, Cat. A/2, Classe 5, Vani 4,5, Rendita €
627,50, con annessa cantina e box identificato al Foglio 39, Particella 249, Sub. 90, Cat. C/6,
Rendita 64,45 Via ER LL n. 10 , ANo S1 Int. 13, emettendo nel contempo ogni consequenziale decisione di legge, con partico lare riferimento alla previa liberazione dell'immobile da ipoteche, pegni e vincoli pregiudizievoli. Accertato e dichiarato nel contempo il comportamento illegittimo ed inadempiente della Controparte_3
nel rifiutarsi di trasferire l'immobile nonostante la Diffida Stragiudiziale notificata
[...] formalmente, unitamente agli altri comportamenti illegittimi come saranno documentati ed accertati nel corso del giudizio, condannare l'odierna convenuta al risarcimento dei danni subiti e subendi dagli attori in tutta la vicenda, così come saranno accertati nel corso del giudizio ovvero diversamente determinati attraverso una valutazione equitativa, con compensazione tra l'importo come accertato ed il credito vantato a titolo di versamento del prezzo di trasferimento dell'immobile, emettendo nel contempo ogni consequenziale decisione di legge con particolare riferimento alla condanna della convenuta alla liberazione dell'immobile da ipoteche, pegni e vincoli pregiudizievoli. In via subordinata, nella deprecabile ipotesi di mancato accoglimento per qualsiasi motivo o causa della domanda formulata in via principale, accertato e dichiarato il diritto del Sig. , Parte_1 assegnatario dell'alloggio sito in Roma alla Via ER LL n. 14, scala B, piano primo,
Int. 4, identificato al Catasto fabbricati del Comune di Roma al Foglio 39, Particella 249, Sub.
44, ZC 6, Cat. A/2, Classe 5, Vani 4,5, Rendita € 627,50, con annessa cantina e box identificato al Foglio 39, Particella 249, Sub. 90, Cat. C/6, Rendita 64,45 Via ER LL
n. 10 , ANo S1 Int. 13, di ottenere il trasferimento dell'immobile di cui sopra al prezzo di €
45.449,61, al netto delle detrazioni e riduzioni indicati in atto di citazione alle pagg. 6 e 7, ovvero nella diversa somma che sarà accertata nel corso del giudizio anche a mezzo ctu tecnico-contabile e/o determinata dal Giudice anche nei tempi e modalità di pagamento di cui
6 si offre fin d'ora l'adempimento, emettere una sentenza ex art. 2932 c.c. che trasferisca in favore del medesimo Sig. ed in danno della odierna Cooperativa Parte_1 convenuta, la proprietà del diritto di superficie come pervenuto in virtù della Convenzione sottoscritta con il Comune di Roma, dell'alloggio sito in Roma alla Via ER LL n. 14, scala B, piano primo, Int. 4, identificato al Catasto fabbricati del Comune di Roma al Foglio
39, Particella 249, Sub. 44, ZC 6, Cat. A/2, Classe 5, Vani 4,5, Rendita € 627,50, con annessa cantina e box identificato al Foglio 39, Particella 249, Sub. 90, Cat. C/6, Rendita 64,45 Via
ER LL n. 10, ANo S1 Int. 13, emettendo nel contempo ogni consequenziale decisione di legge, con particolare riferimento alla condanna della convenuta alla liberazione dell'immobile da ipoteche, pegni e vincoli pregiudizievoli e l'obbligo di restituzione da parte del convenuto di parte del contributo regionale a fondo perduto calcolato sull'immobile e sopra indicato sulla base di quanto disposto dalla Delibera regionale numero 301/2017 e relativa determina dirigenziale n. G17592 del 18/12/2017. Accertato e dichiarato nel contempo il comportamento illegittimo ed inadempiente della Controparte_3
nel rifiutarsi di trasferire l'immobile nonostante la Diffida Stragiudiziale notificata
[...] formalmente, unitamente agli altri comportamenti illegittimi come saranno documentati ed accertati nel corso del giudizio, condannare l'odierna convenuta al risarcimento dei danni subiti e subendi dagli attori in tutta la vicenda, così come saranno accertati nel corso del giudizio ovvero diversamente determinati attraverso una valutazione equitativa, con compensazione tra l'importo come accertato ed il credito vantato a titolo di versamento del prezzo di trasferimento dell'immobile, emettendo nel contempo ogni consequenziale decisione di legge con particolare riferimento alla condanna della convenuta alla liberazione dell'immobile da ipoteche, pegni e vincoli pregiudizievoli. In ogni caso, accertato e dichiarato il diritto degli odierni attori, direttamente o indirettamente prenotatari ed assegnatari dell'alloggio sito in Roma alla Via ER LL n. 14, scala B, piano primo, Int. 4, identificato al Catasto fabbricati del Comune di Roma al Foglio 39, Particella 249, Sub. 44,
ZC 6, Cat. A/2, Classe 5, Vani 4,5, Rendita € 627,50, con annessa cantina e box identificato al
Foglio 39, Particella 249, Sub. 90, Cat. C/6, Rendita 64,45 Via ER LL n. 10, ANo
S1 Int 13, di ottenere il trasferimento dell'immobile di cui sopra al prezzo di € 45.449,61, al netto delle detrazioni e riduzioni indicati in premessa come legittimati in virtù della reale consistenza dell'immobile alla luce della situazione urbanistica in essere, ovvero nella diversa somma che sarà accertata nel corso del giudizio anche a mezzo ctu tecnico-contabile e/o determinata dal Giudice anche nei tempi e modalità di pagamento di cui si offre fin d'ora
7 l'adempimento. Disporre la riduzione proporzionale e/o la cancellazione dell'ipoteca iscritta sul diritto superficiario riguardo l'immobile oggetto del presente atto in virtù del valore effettivo dell'immobile e del pagamento del prezzo come sopra determinato, e per l'effetto
Ordinare al di cancellare l'ipoteca iscritta sul diritto Controparte_2 superficiario riguardo l'immobile oggetto del presente atto in virtù del valore effettivo dell'immobile e del pagamento del prezzo come sopra determinato ed accertato, emettendo nel contempo ogni consequenziale decisione di legge Ordinare al Conservatore dei Registri
Immobiliari di Roma di trascrivere la emananda sentenza esonerandolo da qualsiasi responsabilità. Con vittoria di spese, competenze ed onorari della presente procedura, normativamente aumentati di spese forfettarie, IVA e CPA come per legge”.
Con decreto ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c. del 27/4/2022 era disposto il differimento di udienza dal 19/7/2022 (udienza indicata in citazione) al 20/9/2022.
In data 31/8/2022 si costituiva in giudizio la convenuta Controparte_3
, la quale, sollevate varie eccezioni, contestava nel merito la fondatezza della domanda
[...]
e instava per l'accoglimento delle seguenti conclusioni, contenute nella comparsa di risposta, confermate nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. e richiamate all'udienza di p.c.: “Voglia il
Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere: In via preliminare: I. - Accertare e dichiarare la carenza di giurisdizione dell'adito giudice e, per l'effetto,
l'improponibilità/inammissibilità delle domande attoree, per violazione dell'art. 27 dello statuto sociale della coop. II. – In via gradata, accertare il difetto di CP_3 legittimazione passiva della e per l'effetto dichiarare CP_2 Controparte_2 improcedibili/inammissibili le domande formulate nei suoi confronti ed estrometterla dal presente giudizio;
III. – Accertare il difetto di legittimazione ad agire e di legittimazione attiva del sig. e, per l'effetto, dichiarare improponibili /inammissibili e Parte_1 respingere le domande spiegate da quest'ultimo attore;
IV. - Accertare il difetto di legittimazione ad agire e di legittimazione attiva della soc. coop. ed. ” e, per Parte_3
l'effetto, dichiarare improponibili /inammissibili e respingere le domande spiegate da quest'ultima società attrice. V. - In via ulteriormente gradata, nel merito, accertare e dichiarare la nullità dell'atto di citazione o, in via estremamente gradata, l'inammissibilità o, in via gradata, l'infondatezza e la mancanza di prova delle domande attoree e respingerle nel merito. VI. - Condannarsi gli odierni attori al pagamento delle spese ed onorari di giudizio, anche nella forma aggravata prescritta dall'art. 96 c.p.c. e, per l'effetto, anche al risarcimento dei danni da “lite temeraria”, ex art. 96, commi 1 e 3, da valutarsi nella misura che il sig.
8 Giudice riterrà giusta ed equa, oltre all'integrale refusione del contributo unificato”. Al riguardo la cooperativa convenuta, premesso che era proprietaria di un complesso edilizio
(costituito da 18 appartamenti) sito a Roma, in via ER LL nn. 14 e 16 edificato in regime di edilizia agevolata - convenzionata ex art. 35 della L. 865/1971 e fruente di finanziamento pubblico di cui Decreto del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti n. 2523 del 27.12.2001 denominato “20.000 abitazioni in affitto” e premesso altresì che detto complesso edilizio ricadeva nel ANo di Zona n. B49 denominato “AN CC” ed era stato costruito su suoli concessi in diritto di superficie, di durata novantanovennale, giusta convenzione urbanistica ex art. 35 della L. 865/1971 a rogito del notaio di
[...] rep. 40883/21659 del 19/09/2007, allegava in punto di fatto che con atto del Persona_1
10/12/2008 aveva promesso di assegnare, in uso e godimento, all'attore l'alloggio Pt_1 sito a Roma in via ER LL n. 14, Edificio B, int. 4; che inoltre, preso atto del diritto di opzione esercitato dal predetto, aveva anche promesso di cedergli in proprietà il suddetto alloggio, assegnatogli in uso e godimento, al termine del periodo di locazione obbligatoria di quindici anni, ma a condizione, tra l'altro, che il socio avesse regolarmente pagato i canoni d'assegnazione in uso e godimento, tutte le spese di condominio nei 15 anni precedenti la cessione e tutte le quote di gestione della cooperativa maturate fino alla data di stipulazione del rogito di assegnazione;
che la consegna effettiva dell'alloggio era stata disposta con verbale del Consiglio di Amministrazione di essa convenuta del 16/6/2009; che con comunicazione del 15/7/2020 l'attore aveva espressamente dichiarato di rinunciare Pt_1 all'assegnazione dell'alloggio in questione, con la conseguenza che non poteva più domandarne l'assegnazione definitiva;
che la richiamata rinuncia era stata accettata da essa odierna convenuta con lettera del 24/3/2021, con l'ulteriore conseguenza che l'alloggio in questione, di proprietà di essa odierna convenuta, era stato successivamente locato in data
21/9/2021 ad altro soggetto;
che inoltre l'attore aveva maturato, alla data della Pt_1 comparsa di risposta, un debito nei confronti di essa convenuta, in relazione al suddetto alloggio assegnatogli (int. “B4”), per il mancato pagamento delle somme relative all'uso e godimento dell'alloggio per cui é causa, per il mancato pagamento di somme dovute a titolo di ripianamento perdite esercizio anni 2018 e 2019, per le quote di gestione della cooperativa relative all'anno 2022 e quota sociale straordinaria di € 2.500,00, pari ad un totale di €
6.821,20; che senza esito era stata la lettera inviata a mezzo pec all'attore del Pt_1
5/8/2022, con la quale era stato richiesto il pagamento di detto importo;
che la cooperativa attrice non era mai stata socia di essa convenuta e, pertanto, nemmeno quest'ultima attrice
9 poteva rivendicare l'assegnazione di alcun alloggio di proprietà di essa convenuta. In punto di diritto la cooperativa convenuta eccepiva la violazione della clausola compromissoria ex art. 27 dello statuto sociale.
In data 29/7/2022 si costituiva in giudizio la convenuta Controparte_2
la quale, sollevata alcune eccezioni, contestava nel merito la fondatezza della
[...] domanda e instava per l'accoglimento delle seguenti conclusioni, contenute nella comparsa di risposta e richiamate all'udienza di p.c.: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, per tutti i motivi in narrativa, i) in via preliminare, dichiarare il difetto di legittimazione ad agire nel presente giudizio del sig. , avendo egli rinunciato all'assegnazione Parte_1 dell'immobile dedotto in giudizio e, conseguentemente, non potendo vantare alcun diritto;
dichiarare il difetto di legittimazione ad agire della Parte_3
per non essere mai stata la medesima socia della società e, quindi, non
[...] CP_3 potendo vantare alcun diritto sugli immobili dedotti in giudizio;
per l'effetto, dichiarare inammissibili ed improcedibili tutte le domande proposte dagli attori, poiché proposte da soggetti privi di legittimazione;
(a) in via principale, in ogni caso, rigettare tutte le domande proposte dagli attori in quanto inammissibili, infondate e non provate;
(b) in subordine, nella denegatissima ipotesi in cui venisse accolta la domanda ex art. 2932 c.c., stante l'accessorietà dell'ipoteca iscritta al credito garantito, dichiarare inammissibile e comunque infondata la domanda di cancellazione dell'ipoteca gravante sull'alloggio sito in Roma, Via ER
LL n. 14, scala B, piano primo, int. 4, identificato al Catasto fabbricati del Comune di
Roma al Foglio 39, Particella 249, Sub. 44, ZC 6, Cat. A/2, Classe 5, Vani 4,5, Rendita €
627,50, con annessa cantina e box identificato al Foglio 39, Particella 249, Sub. 90, Cat. C/6,
Rendita 64,45 Via ER LL n. 10, ANo S1 int. 13, per non essere stata estinta la quota di mutuo gravante sui detti immobili. (c) Con vittoria di spese e compensi”.
Comparsi i procuratori delle parti all'udienza del 20/9/222, erano assegnati i richiesti termini ex art. 183/6 c.p. con rinvio all'udienza dell'8/3/2023 per l'esame delle istanze istruttorie.
Con decreto del 16/2/2023 ex art. 127 ter c.p.c., era disposto che la predetta udienza dell'8/3/2023 si svolgesse con modalità cartolare;
era assegnato il termine di legge fino alla predetta originaria udienza per il deposito di note scritte.
Con ordinanza del 15-17/4/2023, provvedendo all'esito dell'udienza svolta con modalità cartolare, nel dare atto che erano state depositate memorie ex art. 183/6 c.p.c. e note di trattazione scritta, era disposto rinvio all'udienza del 15/4/2023 per la precisazione delle
10 conclusioni, essendo risultata la causa matura per la decisione sulla base della documentazione prodotta.
All'udienza del 19/3/2025, comparsi i procuratori delle parti, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe ed erano assegnati i richiesti termini ex art. 190 c.p.c., termini scaduti il 9/6/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L'eccezione della cooperativa convenuta di “carenza di giurisdizione del giudice adito. Violazione della clausola compromissoria e art. 27 dello Statuto sociale”: cfr. capitolo 1 della parte in diritto della comparsa di risposta) non è fondata e va disattesa.

1.1 In base all'art. 27 dello Statuto della cooperativa convenuta è previsto che “ Le eventuali controversie che sorgessero fra i soci o fra i soci e la società, anche se promosse da
Amministratori e Sindaci (se nominati) ovvero nei loro confronti e che abbiano per oggetto diritti disponibili relativi al rapporto sociale, saranno decise da un Collegio Arbitrale, composto di tre membri tutti nominati, entro trenta giorni dalla richiesta fatta dalla parte più diligente, dal Presidente del Tribunale nella cui giurisdizione ha sede la società. I tre arbitri così nominati provvederanno a designare tra di loro il Presidente. Nel caso di mancata nomina nei termini ovvero in caso di disaccordo tra gli arbitri nominati nella scelta del Presidente, vi provvederà, su istanza della parte più diligente, il Presidente del Tribunale nel cui Circondario ha sede la società. Il Collegio arbitrale deciderà a maggioranza entro novanta giorni dalla costituzione, in modo irrevocabilmente vincolativo per le parti, come arbitro irrituale, con dispensa da ogni formalità di procedura ed anche dall'obbligo del deposito del lodo”.

1.2 E' al riguardo agevole rilevare, in base alla ragione più liquida e a prescindere da ogni ulteriore approfondimento, che la suddetta norma si riferisce unicamente al rapporto sociale e non anche al rapporto di scambio, che invero si inserisce nel 'duplice' rapporto fra cooperativa edilizia e socio e che presenta caratteristiche del tutto diverse (cfr. Cass.
16231/2024).

1.3 Del resto oggetto di causa è appunto la domanda ex art. 2932 c.c., che nulla ha a che fare con il rapporto sociale, cui si riferisce la predetta norma statutaria: sul punto poi si tornerà.

2. L'eccezione della cooperativa convenuta di “difetto di legittimazione passiva della banca ”: cfr. capitolo 2 della parte in diritto della comparsa di CP_2 Controparte_2 risposta) va dichiarata inammissibile, in quanto, a prescindere da ogni altra questione, la
11 cooperativa convenuta non ha interesse a sollevare un'eccezione che, a tutto concedere, riguarda appunto solo la Banca mutuante.

2.1 Sul punto è agevole rilevare, a conforto dell'assunto, che nel capoverso iniziale del predetto capitolo è dato leggere che “… si eccepisce il difetto di legittimazione passiva della convenuta e la conseguente inammissibilità/improponibilità Controparte_2 delle domande ex adverso proposte nei suoi confronti …” e non risulta alcuna deduzione dell'interesse di parte convenuta ad una tale pronuncia relativa ad altra parte processuale.

3. L'eccezione della convenuta di “nullità dell'atto di citazione per Parte_3 violazione dell'art. 164 c.p.c.”: cfr. capitolo 3 della parte in diritto della comparsa di risposta) non è fondata e va disattesa, in quanto è ben individuabile il petitum e la causa petendi della pretesa azionata, stante invero l'allegazione in ordine al rapporto di scambio oggetto di causa e alla domanda svolta.

3.1 In ogni caso la parte convenuta si è difesa nel merito, avendo pertanto ben individuato quale fosse l'oggetto della causa.

3.2 E' evidente che ogni altra questione attiene al diverso profilo della prova e quindi al merito della domanda attorea.

4. Assumono invece rilievo le ulteriori eccezioni di difetto di legittimazione attiva tanto dell'attore quanto della cooperativa attrice. Pt_1

5. In comparsa di risposta della cooperativa convenuta è dato leggere “… Gli attori sostengono che 'Con verbale del CdA della del Parte_3
28.02.2022, con la partecipazione dei soci interessati allo scopo, è stata autorizzata la cessione degli alloggi a quest'ultima conformemente a quanto stabilito dalle disposizioni normative e convenzionali in atti, per loro nome e conto quanto meno fino al termine stabilito per la durata della locazione (Doc. n. 21 – in realtà non allegato)' e, successivamente, che '… La
[...]
è socia della (Cfr. Doc. n. 22)' Parte_3 Controparte_3
…”; che “… In primis, senza accettare il contraddittorio sul punto, si eccepisce la nullità dell'atto di citazione, stante la mancata produzione documentale del ridetto doc. n. 21, che rende nullo l'atto di citazione per violazione dell'art. 164 c.p.c. ...”; che “… Inoltre, come anticipato in premessa, con comunicazione del 15/7/2020 il sig. ha rinunciato Pt_1 all'assegnazione di che trattasi, dichiarando espressamente che 'dichiara, ai sensi dell'articolo
9 ultimo capoverso dello Statuto Sociale della '80, di recedere Controparte_3 dall'assegnazione del suddetto alloggio ...', rinuncia, poi accettata dalla coop. con CP_3 missiva del 24/3/2021 (v. all. 4 quater) …”; che “… Pertanto nulla può essere preteso da parte
12 attrice stante l'espressa rinuncia all'assegnazione di cui sopra e

per questi motivi

sieccepisce la carenza di legittimazione attiva e di interesse ad agire nel presente giudizio del sig.
e, per l'ulteriore effetto, tutte le domande da quest'ultimo proposte sono Parte_1 inammissibili/improponibili o, in via gradata, infondate nel merito e vanno rigettate …” e che
“… Anche in relazione alla , si eccepisce che la stessa non è mai stata Controparte_4 socia della coop. (V. ordinanza collegiale del 28/4/2022 e ordinanza istruttoria CP_3 emessa dal tribunale delle Imprese di Roma nel giudizio r.g. 43542/2021 – all.ti 71 E 7 ter 2)
e, pertanto, in base al disposto degli artt. 2 e 3 dello statuto della società cooperativa odierna convenuta, la ridetta società attrice non può domandare l'assegnazione di alcun alloggio di proprietà della coop. …”. CP_3

6. L'eccezione è fondata nei confronti di entrambi gli attori.

7. Nel ricordare che la domanda, svolta in via principale dalla cooperativa attrice e in via subordinata dall'attore , ha ad oggetto l'emissione di sentenza ex art. 2932 c.c. in Pt_1 relazione all'appartamento int. 14 di via ER LL n. 14 con annessi cantina e box, va ricordato che nelle società cooperative, che hanno per oggetto sociale la costruzione di alloggi da assegnare ai soci, la finalità mutualistica viene perseguita attraverso una fattispecie complessa e a formazione progressiva, mediante la quale l'obbligo della cooperativa di prestare il proprio consenso al trasferimento della proprietà degli alloggi costruiti sorge, seppure con carattere potenziale, sin dall'atto costitutivo della cooperativa e dall'ingresso del socio nella compagine sociale e si attualizza attraverso un'attività successiva (la c.d. prenotazione), attuabile anche con il preliminare di assegnazione, che accerta la realizzazione dei presupposti concreti per la futura assegnazione e ne individua il bene e il relativo corrispettivo, così da rendere legittimo e quindi dovuto da parte della cooperativa il successivo atto traslativo del diritto, che si realizza appunto attraverso la definitiva assegnazione dell'immobile al socio, una volta che lo stesso sia stato costruito.

8. Pertanto -si riprende il discorso precedentemente abbozzato- nell'ambito delle cooperative edilizie si instaura, tra il socio e la società, un duplice rapporto e, segnatamente, il rapporto di scambio (mutualistico), avente ad oggetto l'assegnazione dell'alloggio, e il rapporto sociale vero e proprio, che nasce con l'ingresso del singolo nella compagine societaria e con la sottoscrizione del capitale sociale;
tale ultimo rapporto comporta l'obbligo della contribuzione alle spese comuni di organizzazione e di amministrazione, obbligo collegato alla qualità di socio e destinato a permanere fino a quando persiste detta qualità ovvero fino allo scioglimento della cooperativa (salvo il caso di recesso o esclusione del
13 singolo), indipendentemente dalla circostanza dell'avvenuta assegnazione dell'alloggio sociale (cfr. Cass. 13641/2013: “In tema di cooperative edilizie deve distinguersi tra il rapporto sociale, di carattere associativo, e quello di scambio, di natura sinallagmatica, rapporti che, pur collegati, hanno causa giuridica autonoma;
…”; Cass. 11015/2013; Cass.
12949/2021).

8.1 La suddetta duplicità di rapporto (associativo e contrattuale) fra socio e società cooperativa edilizia consente di applicare al secondo rapporto quei principi, che in genere invece non sono ipotizzabili nel caso di un normale rapporto sociale;
infatti è noto (cfr. Cass.
694/2001) che i rimedi generali dettati in tema di inadempimento contrattuale (risoluzione del contratto, exceptio inadimpleti contractus, ecc.) non sono utilizzabili nel generale ambito dei contratti societari, atteso che questi ultimi sono caratterizzati non già dalla corrispettività delle prestazioni dei soci, ma dalla comunione di scopo, così che gli unici rimedi invocabili, per porre termine al rapporto, sono quelli del recesso o dell'esclusione del socio.

8.2 E' poi importante ricordare, con riferimento appunto alle cooperative edilizie, che mentre il rapporto di scambio presuppone l'esistenza e persistenza del rapporto associativo, non necessariamente sussiste la relazione inversa, nel senso che si può divenire assegnatario di unità immobiliare solo se si è socio della cooperativa, mentre si può essere socio della cooperativa anche senza divenire assegnatario di alcuna unità immobiliare costruita dalla cooperativa.

8.3 E' conseguenziale pertanto che lo scioglimento del vincolo sociale per esclusione o per recesso ha influenza sul rapporto di scambio, qualora lo stesso non si sia ancora perfezionato con la definitiva assegnazione dell'alloggio e con il passaggio della proprietà dell'unità immobiliare costruita dalla cooperativa.

8.4 Sempre come discorso di carattere generale va ricordato che si deve a tal riguardo distinguere fra cooperative c.d. libere e cooperative a contributo erariale, per le quali -queste ultime- è prevista una procedura particolare, prevista dagli artt. 59 e ss del RD 1165/1938 del
28/4/1938 (TU in materia di edilizia economica e popolare).

8.5 Di regola per le cooperative c.d. libere, ossia quelle che non fruiscono di contributi pubblici, non valgono le precedenti disposizioni, a meno che non siano richiamate nei singoli atti costitutivi e nei singoli statuti;
quindi, salvo detto rinvio, si applicano i normali principi civilistici in tema di compravendita (cfr. Cass. 12924/2012).

8.6 Nel caso di cooperativa edilizia fruente del contributo erariale il momento determinativo dell'acquisto della titolarità dell'immobile da parte del singolo socio è quello
14 della stipula del contratto di trasferimento del diritto dominicale (contestuale alla convenzione di mutuo individuale) (cfr. Cass. 13570/2018 con riferimento all'ipotesi della comunione legale fra i coniugi e al momento del sorgere del diritto: “In tema di assegnazione di alloggi di cooperative edilizie a contributo statale, il momento determinativo dell'acquisto della titolarità dell'immobile da parte del singolo socio, onde stabilire se il bene ricada, o meno, nella comunione legale tra coniugi, è quello della stipula del contratto di trasferimento del diritto dominicale (contestuale alla convenzione di mutuo individuale), poiché solo con la conclusione di tale negozio il socio acquista, irrevocabilmente, la proprietà dell'alloggio
(assumendo, nel contempo, la veste di mutuatario dell'ente erogatore), mentre la semplice qualità di socio, e la correlata "prenotazione", in tale veste, dell'alloggio, si pongono come vicende riconducibili soltanto a diritti di credito nei confronti della cooperativa, inidonei, come tali, a formare oggetto della "communio incidens" familiare”).

9. Chiusa questa parentesi e tornando al caso che qui ci occupa, è dirimente accertare se uno o l'altro degli attori sia attualmente socio della cooperativa convenuta, così da far ritenere sussistente la qualifica soggettiva necessaria per poter ottenere il trasferimento coattivo dell'unità immobiliare per cui è causa.
10. Preliminarmente va ricordato che l'assegnazione dell'unità immobiliare comportava la conduzione in locazione per quindici anni dell'alloggio stesso per il successivo acquisto della proprietà superficiaria.
11. Al riguardo nell'atto di citazione è dato leggere che “… con comunicazione del
15/7/2020 il Sig. comunicava al Consiglio di Amministrazione della Parte_1 di recedere dall'assegnazione del suddetto alloggio in favore della Controparte_3
Società Cooperativa Rinascita del Tranviere per la Locazione (oggi
[...]
) (doc. 6) …” e che “…Il Sig. , già socio dal Parte_3 Parte_1
26.11.2007, è divenuto assegnatario con verbale del CdA della del Controparte_1
16.06.2009 (doc. 7) dell'Interno B/4 di Via ER LL n. 14, …”.
12. In particolare nella suddetta comunicazione del 15/7/2020, avente ad oggetto:
'Comunicazione di rinuncia di assegnazione a favore di socio subentrante ai sensi dell'art. 9 dello Statuto sociale', è dato leggere, per quanto di interesse, che “… Il sottoscritto Parte_1
, socio assegnatario dell'alloggio sito in Roma, in via ER LL, 14 (cap
[...]
00123) interno B4 e relative pertinenze, dichiara, ai sensi dell'art. 9 ultimo capoverso dello
Statuto Sociale della '80, di recedere dall'assegnazione del suddetto Controparte_3 alloggio a favore della , già Controparte_5
15 ammessa in qualità di socio non prenotatario come da verbale del Consiglio di
Amministrazione del 2/6/2020, che firma la presente per accettazione del suo contenuto …”; che “... L'effettiva data di subentro nell'alloggio è stata convenuta tra le parti per il giorno
31/10/2020 …” e che “…Resta inteso che, in ossequio alla delibera di codesto Consiglio di
Amministrazione del 2/12/29019, lo scrivente resterà socio fini quando non si sia giunti ad un conteggio finale di dare e avere relativamente a tutte le poste di bilancio inerenti alla costruzione dell'edificio di via LL 14/16, ANo di Zona B49 AN CC (piano finanziario consuntivo) e non saranno soddisfatte integralmente le relative obbligazioni a mio carico, a meno di un eventuale successiva richiesta di subentro da sottoporre all'organo amministrativo a norma dell'art. 9 dello Statuto Sociale …” (cfr. doc. 6 di parte attrice: comunicazione del 15/7/2020).
13. In base all'art. 9 dello statuto sociale della cooperativa convenuta (cfr. doc. 1 di parte attrice: art. 9) è previsto che “Oltre che nei casi previsti dalla legge, il recesso è consentito al socio che non si trovi più in condizioni di concorrere al raggiungimento degli scopi sociali” (comma 1); che “La dichiarazione di recesso deve essere comunicata, per raccomandata alla cooperativa ed ha effetto con la chiusura dell'esercizio in corso, se comunicata tre mesi prima ed in caso contrario con la chiusura dell'esercizio successivo”
(comma 2); che “Spetta al Consiglio di Amministrazione constatare se ricorrono i motivi che legittimino il recesso e di provvedere in conseguenza nell'interesse della società” (comma 3); che “Esso accetterà la dichiarazione di recesso del socio contestualmente all'atto di ammissione di un nuovo socio subentrante, scelto prioritariamente tra coloro che hanno fatto domanda di ammissione a socio secondo il loro ordine” (comma 4) e che “Il socio che recede dalla prenotazione di alloggio o di altra unità immobiliare, viene sostituito da altro socio non prenotatario secondo l'ordine di iscrizione sul libro dei soci” (comma 5).
14. Orbene, premesso che il recesso di un socio comporta, al fine di garantire la stabilità anche economica e finanziaria della cooperativa, il subentro di un altro socio (non prenotatario) e che la scelta del subentrante è rimessa al CdA fra coloro che avevano presentato domanda di ammissione e secondo il rispettivo ordine, osserva il Giudice che la predetta rinuncia all'assegnazione dell'alloggio risulta accettata dal CdA della cooperativa convenuta con provvedimento del 24/3/2021 (cfr. doc. 4 quater della cooperativa convenuta: raccomandata a/r).
15. Premesso che non rileva che la raccomandata non risulta consegnata all'odierno attore in quanto comunque la stessa risulta oggetto di ostensione nel presente giudizio, va
16 evidenziato che con detto atto la cooperativa convenuta aveva dichiarato, per quanto di interesse, che, “… ferma restando la validità ed efficacia del suo atto unilaterale di rinunzia all'assegnazione dell'alloggio sito in Roma, alla via ER LL n. 14, interno B4
(assegnatole con deliberazione del Consiglio di Amministrazione del 16/6/20209), è nulla (e comunque priva di efficacia nei confronti di codesta cooperativa) la sua successiva disposizione a favore della società cooperativa ' (già ' Parte_3 [...]
che, in considerazione dello status di messa in liquidazione Controparte_5 amministrativa, era peraltro priva della capacità di agire nell'ambito di qualunque attività attinente all'esercizio dell'impresa (avendo il liquidatore il solo compito di definire i rapporti di credito e di debito verso terzi) …”.
16. Dunque, a seguito della predetta comunicazione, il aveva rinunciato Pt_1 all'assegnazione dell'alloggio sito a Roma, in via ER LL, 14, scala B, interno 4, pur ancora mantenendo la qualifica di socio.
16.1 La rinuncia all'assegnazione dell'alloggio era stata accettata, mentre era stata espressamente ritenuta inefficace la designazione della cooperativa attrice come nuova assegnataria del medesimo alloggio, trattandosi invero di scelta rimessa al CdA.
17. Pertanto, avendo comunicato di recedere dall'assegnazione sia pure a favore di altro soggetto non 'scelto' dal CdA -sul punto poi si tornerà-, l'attore non può chiedere il trasferimento ex art. 2932 c.c. dell'alloggio interno B4, avendovi appunto di fatto formalmente rinunciato e non essendo più assegnatario del predetto alloggio.
18. Si perviene alla medesima conclusione anche sotto altro punto di vista, ossia quello della verifica della persistenza o meno della qualifica di socio della cooperativa convenuta, condizione soggettiva necessaria per poter essere assegnatario dell'unità immobiliare costruita dalla cooperativa.
19. Al riguardo si prende atto, come allegato dall'attore nella propria memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., che “… le ulteriori richieste di pagamento illegittime provenienti dalla convenuta sono state fermamente contestate, corroborando la contestazione con argomenti inconfutabili (Doc. n. 28) che non sono servite purtroppo a fare cessare i comportamenti illegittimi da parte dell'Organo amministrativo di questa Cooperativa (Doc. n. 29) che ha deliberato l'esclusione del socio e ciò genererà naturalmente altro contenzioso …”; risulta inoltre prodotta, con il citato doc. 29 (mail del 23/9/2022), la comunicazione di esclusione dell'attore dalla convenuta La Tana 80 Soc. Coop. edilizia, deliberata dal CdA il Pt_1 precedente 16/9/2022.
17 20. Dunque, se con mail del 23/9/2022 è stata comunicata l'esclusione del socio dalla compagine sociale per effetto della delibera del CdA del 16/9/2022, a Parte_1 seguito della richiamata lettera di diffida e messa in mora del precedete 5/8/2022, è di tutta evidenza che, quanto meno fino alla data del 16/9/2022, l'odierno attore era da Pt_1 considerare socio della cooperativa convenuta.
201. Pertanto, benché con la comunicazione del 24/3/2021 del CdA si era preso atto del recesso dall'assegnazione dell'alloggio e la rinuncia era stata considerata valida ed efficace, il comunicato recesso non aveva riguardato la qualifica di socio.
21. Nella citata comunicazione del 21/9/2022 si portava a conoscenza il predetto che l'esclusione dalla compagine sociale era stata deliberata per contestata morosità Pt_1 nel pagamento della somma di € 6.861,20.
22. Non è questa la sede per verificare la correttezza o meno della pretesa creditoria della convenuta;
si deve infatti semplicemente constatare che l'attore non risulta Parte_3 attualmente più socio della predetta cooperativa convenuta per effetto della disposta esclusione.
23. Analogamente non è questa la sede per verificare la fondatezza o meno dell'impugnazione della delibera di esclusione (cfr. doc. 48, allegato alla memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c. di parte attrice), la cui efficacia esecutiva, prevista ex lege, non risulta sospesa;
quindi allo stato l'attore non risulta più socio della cooperativa convenuta.
24. Si prende atto di quanto allegato dall'attore nella comparsa conclusionale Pt_1 sul fatto che la cooperativa convenuta “… nelle more del presente giudizio, e con modalità evidentemente ritorsive, ne deliberava l'esclusione da socio (doc. nn. 29 e 47) …” e che “…
L'esclusione, deliberata successivamente alla proposizione della presente azione da parte del socio, rende di per sé l'eccezione ex avverso formulata, oltre che infondata, palesemente inammissibile …”; inoltre è altresì allegato che la delibera era stata impugnata (r.g.
65152/2022) e che la decisione era ancora sub iudice.
25. Orbene, premesso che nel caso di trasferimento coattivo dell'alloggio domandato ex art. 2932 c.c. nei confronti di una cooperativa edilizia, lo status attuale di socio è una condizione dell'azione, che deve persistere al momento della decisione, è conseguenziale, a prescindere da ogni altra considerazione, che l'esclusione del socio -non risulta neanche allegato, come detto, che l'efficacia della delibera di esclusione sia stata sospesa- rende non accoglibile la domanda ex art. 2932 c.c. dell'attore in relazione all'unità immobiliare Pt_1
18 interno B4, che, fra l'altro, in base alle norme statutarie, è stato concesso in locazione ad altro socio.
25.1 La richiamata eccezione di inammissibilità non è pertinente, in quanto si tratta - come evidente- non di esaminare e giudicare in questa sede il provvedimento di esclusione, oggetto peraltro di allegazione e di produzione documentale anche da parte dell'attore, ma unicamente di prendere atto che, come peraltro allegato e documentato dallo stesso attore, non sussiste attualmente in capo all'attore lo status di socio, ritenuto necessario in tema di domanda ex art. 2932 c.c. dalla stessa giurisprudenza richiamata in comparsa conclusionale dall'attore medesimo.
26. In conclusione l'inesistenza attuale del rapporto associativo e quindi la mancanza attuale dello status di socio rende impossibile dare corso al rapporto mutualistico di scambio, ancora non perfezionatosi, tanto è vero che si è appunto agito ex art. 2932 c.c..
27. Portando pertanto a sintesi le superiori osservazioni in fatto e in diritto, va evidenziato, con riferimento alla domanda ex art. 2932 c.c. dell'attore , che, Parte_1 sia considerando la rinuncia all'assegnazione sia considerando la perdita dello status di socio, la domanda ex art. 2932 c.c., a prescindere da ogni altra questione di merito attinente ai presupposti richiesti dall'art. 2932 c.c. anche in ordine alla regolarità urbanistica e alla conformità catastale oggettiva del bene, non può essere accolta.
28. A nulla rileva, a confutazione delle superiori osservazioni in fatto e in diritto, la circostanza, richiamata dall'attore nella comparsa conclusionale, che egli sarebbe Pt_1
l'originario primo soggetto assegnatario.
29. Al riguardo è agevole replicare che lo stesso, fin da prima dell'introduzione del giudizio, non era più assegnatario dell'unità immobiliare per propria formale rinuncia comunicata alla cooperativa convenuta e che, come fatto rilevante nella sua oggettività, lo stesso nel corso del presente giudizio è stato escluso dalla compagine sociale e quindi in ogni caso non può essere assegnatario di unità immobiliari, di spettanza dei soli soci, e di conseguenza non è legittimato, a prescindere dal merito, a richiedere il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., presupponendo -come detto- il rapporto mutualistico di scambio il persistente rapporto sociale, a prescindere da quando sarebbe sorto il diritto del socio per effetto della prenotazione.
30. Per quanto riguarda la cooperativa attrice è di tutta evidenza, alla luce del richiamato art. 9 dello statuto della cooperativa convenuta, che non abbia alcuna efficacia la designazione, quale socio entrante, della cooperativa attrice da parte del , anche in Pt_1
19 considerazione del fatto che lo stesso articolo 9 parla di “scelta” del nuovo socio e che necessariamente la scelta deve essere effettuata dal CdA, non potendo essere rimessa né al socio uscente né ad altro soggetto né ad organo sociale, che non sia appunto il CdA.
31. Si tratta quindi di verificare se, esclusa ogni rilevanza alla 'designazione' effettuata dal socio rinunciante , la cooperativa attrice sia comunque divenuta e sia ancora socia Pt_1 della cooperativa convenuta o comunque possa essere considerata assegnataria dell'unità immobiliare in questione.
32. Nell'atto di citazione è stato allegato, al punto 14), che “Con verbale del CdA della del 28 febbraio 2022, con la partecipazione dei Parte_3 soci interessati allo scopo, è stata autorizzata la cessione degli alloggi a quest'ultima conformemente a quanto stabilito dalle disposizioni normative e convenzionali in atti, per loro nome e conto quanto meno fino al termine stabilito per la durata della locazione (Doc. n. 21)
…”, mentre non risulta prodotto con la citazione il richiamato doc. 21, così da far sollevare, da parte della convenuta, l'eccezione di nullità dell'atto di citazione. Parte_3
33. Con la memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. gli attori hanno prodotto il predetto doc.
21, che consente di comprendere bene il contenuto di quanto allegato al predetto punto 14 dell'atto di citazione.
34. In pratica nel citato verbale del CdA della cooperativa attrice del 28/2/2022 è dato leggere, per quanto qui di interesse, che “… il consiglio di amministrazione della
[...]
, all'unanimità e con il consenso dei vari soci interessati presenti, Parte_3 delibera di proporre azione legale e art. 2932 codice civile nei confronti della
[...]
'80 per dichiarare l'acquisto dei seguenti alloggi: Alloggio sito in Roma via Controparte_3
ER LL b. 14 int. 4, già assegnato da al proprio socio che CP_3 Parte_1 ha sottoscritto con regolare scrittura di subentro nell'assegnazione; il Parte_3 suddetto alloggio una volta acquisito sarà assegnato allo stesso socio sig. Parte_1
… . Sottoscrivono il presente verbale per confermare il proprio consenso i signori Parte_4
…”.
[...]
35. Si tratta peraltro di un atto interno alla cooperativa attrice, che con ogni evidenza non può avere alcuna efficacia nei confronti della cooperativa convenuta come asserita prova dell'acquisita qualifica di socia di quest'ultima, per effetto del preteso trasferimento del diritto sull'alloggio operato dal socio rinunciante con la ricordata designazione: sul punto si Pt_1 richiamano le superiori osservazioni sulla 'scelta' rimessa per statuto unicamente al CdA della cooperativa convenuta.
20 36. Ben più rilevante è invece il doc. 22 di parte attrice (estratto del registro dei soci, con autentica del notaio ), da cui risulta che la Persona_2 [...]
(attualmente ) risulta Controparte_6 Parte_3 socia della cooperativa convenuta in data 2/6/2020 “come da delibera del CdA di pari data”.
37. Dunque, ricordato che gli alloggi costruiti erano 18 e che alla data del 30/6/2020 i soci erano 21, va ricordato che la scelta del socio subentrante, alla luce del più volte richiamato art. 9 dello statuto della cooperativa convenuta, andava effettuata “… prioritariamente tra coloro che hanno fatto domanda di ammissione a socio secondo il loro ordine …”.
37.1 Dunque la cooperativa attrice risultava socia sia pure, almeno alla data del
2/6/2020, non prenotataria.
38. In ogni caso la prova provata che la cooperativa attrice era divenuta socia della cooperativa convenuta si ricava paradossalmente proprio dalla documentazione prodotta dalla stessa cooperativa convenuta e in particolare dal doc. 7 (ordinanza collegiale del 28/4/2022).
39. Dalla lettura della predetta ordinanza collegiale, emessa in sede di reclamo “… tempestivamente proposto da , … avverso l'ordinanza Parte_3 del 25/05/2021, con la quale è stata dichiarata l'inammissibilità del ricorso cautelare, volto ad ottenere la sospensione dell'efficacia delle delibere adottate dal C.d.a. della
[...]
nelle date 24/01/2021, 30/01/2021 e 15/02/2021 …”, è agevole Controparte_3 rilevare che effettivamente la cooperativa attrice, essendo stata destinataria di un provvedimento di esclusione dalla compagine sociale, doveva necessariamente essere divenuta socia della cooperativa convenuta.
39.1 In particolare nella citata ordinanza collegiale è dato leggere, con riferimento all'inquadramento della controversia, che “… La vicenda cautelare oggetto del presente subprocedimento si inserisce all'interno di una controversia introdotta … dagli odierni reclamanti nei confronti della (di seguito, breviter, Controparte_3
“ ”), al fine di ottenere l'annullamento o la dichiarazione di nullità delle delibere CP_3 adottate dal C.d.a. della predetta società nelle date 24/01/2021, 30/01/2021 e 15/02/2021, con le quali sarebbe stata disposta l'esclusione dei primi per omesso versamento di una quota di capitale sociale minimo e di una “Quota di sovrapprezzo azioni”, per un totale di €
20.000,00 cadauno …”; che “… Il ricorso era sostanzialmente teso a far rilevare che i reclamanti, in quanto subentrati nelle posizioni di soci che avevano già provveduto all'effettuazione dei predetti versamenti, non sarebbero stati tenuti a reiterare la prestazione
21 …”; che “… Inoltre, sempre a fondamento della domanda di merito – nonché del ricorso teso ad ottenere la sospensione della delibera impugnata –, gli attori deducevano (che) la delibera impugnata sarebbe stata adottata da un Cda nominato, a sua volta, con una delibera assembleare asseritamente viziata, già impugnata nell'ambito di un autonomo giudizio, attualmente sub iudice …” e che “… In corso di causa, come detto, i soci esclusi chiedevano disporsi la sospensione dell'efficacia della delibera consiliare impugnata ...”.
40. Orbene, premesso che l'odierna cooperativa convenuta non aveva in quella sede, per quanto qui di interesse, contestato la qualifica di socia della Parte_3
(già ) e che anzi aveva
[...] Controparte_5 allegato, a sostegno dell'infondatezza della domanda di merito, che “… l'obbligo di versamento dell'importo di € 20.000,00 cadauno, graverebbe anche su ognuno degli odierni reclamanti, in quanto “nuovi soci”, ai sensi di quanto previsto dall'art. 6 dello statuto sociale
…” (cfr. citata ordinanza), si osserva che il Collegio, sgombrato il campo da tutte le questioni pregiudiziali, aveva accertato l'infondatezza quanto al fumus boni iuris della domanda cautelare formulata dai reclamanti, compresa appunto l'odierna cooperativa attrice, rilevando che “… il provvedimento di esclusione si fonda, pacificamente, sull'asserita morosità dei soci esclusi i quali, a detta della , in qualità di nuovi soci, ai sensi dell'art. 6 dello Statuto CP_3 sociale, sarebbero tenuti al versamento della quota sociale minima e del sovraprezzo, nel caso di specie di importo complessivamente pari ad € 20.000,00 …”; che “… E' pacifico che
i reclamanti non abbiano mai provveduto ad effettuare detto pagamento …”; che “… Ciò che
è in contestazione, a ben vedere, è l'effettiva sussistenza, in capo a questi ultimi del predetto obbligo, atteso che, stando alle difese articolare dai soci esclusi con l'atto di citazione, gli stessi non sarebbero tenuti all'effettuazione di tali versamenti in quanto subentrati nelle posizioni di altrettanti soci receduti, i quali avevano già assolto al predetto pagamento …”; che “… A fronte di tali allegazioni, la ha eccepito che gli odierni reclamanti, Parte_3 stando alle disposizioni statutarie, andrebbero in ogni caso qualificati come nuovi soci e, in quanto tali, sarebbero tenuti al pagamento della quota minima e della quota di sovrapprezzo
…” e che “… Le difese della reclamata devono in questa sede essere condivise …”.
40.1 All'esito, richiamati dal Collegio gli artt. 6 e 9 dello statuto della reclamata La
Tana 80 Soc. coop. ed., il reclamo è stato rigettato.
41. In conclusione, rammentato che la delibera di esclusione dei soci è esecutiva e che l'efficacia della stessa non è stata sospesa alla luce del richiamato provvedimento collegiale, è di tutta evidenza che la cooperativa attrice -allo stato- non è più socia della cooperativa
22 convenuta e quindi non è legittimata ad agire ex art. 2932 c.c., non rivestendo appunto la qualità di socia.
42. Già si è detto che l'inesistenza attuale del rapporto associativo e quindi la mancanza attuale dello status di socio rende impossibile dare corso al rapporto mutualistico di scambio, ancora non perfezionatosi, tanto è vero che si è appunto agito ex art. 2932 c.c..
43. Sicuramente non ha né può avere alcuna efficacia, in quanto appunto estranea alla previsione statutaria, la 'designazione' come nuova assegnataria operata dal socio rinunciante
: sul punto si richiamano le superiori osservazioni. Pt_1
44. Alla luce delle risultanze di causa e senza necessità di passare all'esame nel merito della domanda ex art. 2932 c.c., la domanda va rigettata.
45. Il difetto di detto status comporta il rigetto anche dell'ulteriore domanda, formulata “in ogni caso” da entrambi gli attori.
46. Alla luce delle risultanze di causa va rigettata anche la domanda di risarcimento danni, connessa al lamentato mancato trasferimento della proprietà dell'immobile.
47. Deve inoltre essere rigettata, in base alla ragione più liquida, anche la domanda svolta nei confronti della banca convenuta, non avendo gli attori, in conseguenza del rigetto della domanda di trasferimento della proprietà, interesse ad ottenere, previa rideterminazione del prezzo da corrispondere, la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria.
48. Va rigettata la domanda risarcitoria ex art. 96, comma 1, c.p.c., proposta dalla cooperativa convenuta, per mancata allegazione e prova della sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi legittimanti una tale condanna (cfr. Cass. 9080/2013; Cass. 27383/2005;
Cass. 18169/2004).
48.1 Non ritiene il Giudice di dover esercitare il potere sanzionatorio di cui all'art. 96, comma 3, c.p.c., come richiesto dalla medesima cooperativa convenuta.
49. Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza e vanno poste in solido a carico degli attori per comunanza di interesse ex art. 97 c.p.c..
49.1 Si è proceduto, alla luce del DM 147/2022, alla somma degli importi compresi fra il minimo e il medio delle quattro fasi relative ai 'giudizi di cognizione innanzi il tribunale' e allo scaglione di 'valore indeterminato-complessità media', tenuto conto della natura e del valore della controversia, della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dai difensori delle due convenute nonché dell'istruttoria solo documentale.
23 49.2 A fronte della piena vittoria nel merito da parte della convenuta, il Parte_3 rigetto della domanda ex art. 96 c.p.c., mera domanda accessoria, non giustifica alcuna forma di compensazione delle spese di lite (arg. ex Cass. 9532/2017; Cass. 18036/2022 in appello, ma il principio è ugualmente valido;
contra, peraltro, Cass. 20838/2016).

P.Q.M.

definitivamente pronunciando:
• rigetta ogni domanda dell'attore e dell'attrice Parte_1 [...]
; Parte_3
• rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. della cooperativa convenuta;

• condanna in solido gli attori al pagamento, in favore della convenuta
[...]
e della convenuta delle spese Controparte_3 Controparte_2 di lite, che liquida in € 6.200,00 per ciascuna per compensi professionali, oltre rimborso forfettario, CPA e IVA come per legge.
Così deciso a Roma, il 2/10/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato
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