Il Giudice lette le note di trattazione decide la causa come da sentenza qui di seguito riportata
R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Napoli 9 SEZIONE CIVILE

Il Giudice, dott. Rosa Romano Cesareo, ha pronunziato la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1195/2024 R.Gen.Aff.Cont.
TRA

(C.F. elett.te domiciliata in Napoli Parte_1 C.F._1 alla Via v. Colonna n. 9, presso lo studio dell'Avv. Alfonso Mandara che la rappresenta e difende giusta procura agli atti;

- ATTRICE E

(C.F. ) elettivamente domiciliata Controparte_1 C.F._2 in San Giorgio a Cremano (Na) alla via Rosa Luxemburg n° 3, presso lo studio dell'Avv. Mario Barone che la rappresenta e difende giusta procura agli atti;

- CONVENUTA
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso.
Conclusioni: come da note di trattazione scritta.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Occorre premettere che la fattispecie in oggetto deve essere regolata attraverso l'art. 1455 c.c. L'art.41 della legge 392/78 non richiama l'art. 5 della medesima legge, la quale, in deroga all' art. 1455 c.c. introduce una presunzione assoluta dell'elemento oggettivo dell'inadempimento, sottratto alla valutazione discrezionale del giudice, fondata su due elementi, l'uno temporale - il protrarsi del ritardo nella corresponsione dei canoni per oltre venti giorni -l'altro quantitativo - il mancato pagamento di una rata di canone oppure di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità. Le

Sezioni unite della Suprema Corte hanno escluso la possibilità di un'applicazione estensiva dell'art. 5 e pertanto in caso di contratto di locazione di uso non abitativo è rimessa al giudice la valutazione della ricorrenza di un inadempimento che rilevi dal punto di visto solutorio. La giurisprudenza della Suprema Corte non esclude, nondimeno, che, pur senza farne oggetto di applicazione diretta, il giudice possa trarre dall'art. 5 della Legge 392/78 parametri che gli consentano di orientarsi nell'applicazione dell'art. 1455 (cfr. Cass. 1234/2000). Tanto premesso, è opportuno tener conto di due elementi: a) ai sensi dell'art.1455 c.c. la gravità dell'inadempimento non deve rilevare di per sè ma solo in relazione all'interesse del contraente deluso;
b) nel caso di specie, l'inadempimento si è concretizzato in un ritardo nell'adempimento dell'obbligazione principale, a dire di parte locatrice, non giustificabile. Ciò significa che il fatto che il legislatore non abbia predeterminato ex lege i caratteri dell'inadempimento solutoriamente rilevante impone di tener conto che la gravità dell'inadempimento sotto il profilo oggettivo non è sufficiente, occorrendo parametrare la gravità dell'inadempimento all'interesse della controparte.
Occorre perciò misurare, tenendo conto delle circostanze, della natura del contratto, della qualità dei contraenti, se la violazione del contratto realizzatasi confermi il carattere di gravità dell'inadempimento eventualmente risultato già tale secondo parametri oggettivi, tanto da poter ritenere che sia venuta meno la causa concreta delle attribuzioni patrimoniali, cioè la giustificazione del reciproco spostamento patrimoniale. Passando all'applicazione di questi principi di riferimento al caso concreto, giova rilevare anche che, nonostante la intimazione in mora, cioè la richiesta con i caratteri di cui all' art.1219 c.c. dell'adempimento, non sia elemento costitutivo della domanda di risoluzione, va dato atto che già in precedenza, per ben due volte, a causa del mancato pagamento dei canoni, l'attrice è stata costretta a intimare sfratto per morosità, giudizio non coltivato a seguito del tardivo pagamento.
Pertanto l'attrice ha ben manifestato la sua volontà di non voler affatto accondiscendere ad una modifica contrattuale relativamente al termine di pagamento del canone, fissato dalle parti in contratto, entro il giorno 4 di ogni mese e pertanto il comportamento della stessa non è stato tale da poter indurre la conduttrice a ritenere di poter adempiere secondo la propria disponibilità e a suo piacimento. Inoltre, nel contratto, le parti hanno espressamente previsto che il mancato pagamento del canone e delle quote condominiali avrebbe consentito alla parte locatrice di avvalersi del disposto dell'art. 1453 c.c. senza bisogno di diffida o di costituzione in mora . La conduttrice, insomma, aveva tutta la possibilità di rappresentarsi la gravità del proprio inadempimento, soprattutto dopo la notifica di due precedenti sfratti nè poteva legittimamente ritenere di trovarsi di fronte ad comportamento che potesse ingenerare un ragionevole affidamento in merito alla rinunzia alla pretesa di un adempimento puntuale, sì da considerare con esso incompatibile, e quindi contraria a buona fede, la richiesta di risoluzione del contratto. Inoltre va ricordato che in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, non trova applicazione nei contratti di durata la regola, secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva;
nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla, atteso che nel contratto di locazione, invece, trova applicazione la regola secondo cui il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda, ma l'adempimento non vale a sanare o a diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità ( Cass. 24207/2006) . Nella fattispecie in esame, anche nelle more del giudizio, alcune mensilità sono state corrisposte in ritardo ( gennaio 2024, febbraio 2024, luglio 2024 ,settembre 2024 ) tant'è che con PEC del 1.10.2024 il procuratore dell'attrice ribadiva che i pagamenti avvenivano in ritardo e che non erano stati corrisposti gli oneri condominiali. Quanto a questi ultimi, per contratto, le parti avevano previsto che il pagamento avrebbe dovuto essere effettuato in uno al canone e dunque nello stesso termine ( entro il 4 di ogni mese) e inoltre le parti quantificavano tali oneri nella misura di euro 234,50 mensili. Non risulta che la conduttrice, come era suo onere, abbia corrisposto gli oneri condominiali risultando dagli atti che proprio il mancato pagamento di tali oneri ha comportato nel dicembre
2024 il distacco della fornitura idrica da parte dell'amministratore, distacco della cui legittimità non può discutersi in questa sede. A ciò aggiungasi che dal gennaio 2024 la convenuta ha continuato a non corrispondere gli oneri condominiali e ha sospeso unilateralmente il pagamento del canone pur continuando a detenere l'immobile. Reputa, pertanto, il Tribunale che gli inadempimenti e i ripetuti ritardi della conduttrice, considerata l'importanza attribuita alla tempestività dell'adempimento, hanno prodotto un'incidenza sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto tale da alterare, in maniera determinante, il regolamento di interessi oggetto della fattispecie negoziale e da escludere che l'inadempimento potesse essere qualificato di scarsa importanza, ai sensi e per gli effetti dell'art.1455 c.c.
Pertanto il contratto va dichiarato risolto per fatto e colpa della conduttrice. Di conseguenza la stessa va condannata al rilascio dell'immobile libero e vuoto di persone e cose fissandosi per l'esecuzione la data del 1.7.2025. Inoltre la conduttrice va condannata al pagamento della complessiva somma di €
5.224,00 di cui € 3.896,50 a titolo di spese condominiali dal gennaio 2024 a maggio 2025 ( 234,50x17) ed € 1.327,50 a titolo di canoni impagati da gennaio 2025 a maggio 2025, come richiesto nelle conclusioni della note di trattazione, oltre interessi sui canoni dalle singole scadenze al soddisfo e oltre al pagamento dei canoni che matureranno fino all'effettivo rilascio. Per mera completezza va detto che non risulta che la conduttrice, a seguito della interruzione della fornitura, non abbia utilizzato l'immobile né risulta che di tanto sia stata informata la locatrice né è dato sapere come si sono evoluti i fatti dopo la diffida al ripristino della fornitura indirizzata all'amministrazione delle cose comuni né risulta che la stessa conduttrice, a parte tale diffida, si sia attivata per rimuovere il disservizio.
Le spese di giudizio, ivi comprese quelle di mediazione, seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo ai sensi del DM 147/2022 tenuto conto del valore della causa , degli importi medi delle fasi di studio, introduttiva e decisoria e minimi della fase di trattazione.


PQM

Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede: Dichiara definitivamente risolto per fatto e colpa della conduttrice il contratto di locazione tra le parti in data 26.04.2018 registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Castellammare di Stabia al n. 003621 serie 3T in data 25.05.2018 relativo all'immobile sito in Napoli al Centro Direzionale, via G. Porzio CDN Isola G 8, piano 15°, interno 116; Ordina alla conduttrice il rilascio dell'immobile di cui al sub a) libero e vuoto di persone e cose e fissa per l'esecuzione la data del 1.7.2025; I al pagamento della complessiva somma di € 5.224,00 di Controparte_2 cui € 3.896,50 a titolo di spese condominiali da gennaio 2024 a maggio 2025 ( 234,50x17) ed € 1.327,50 a titolo di canoni impagati da gennaio 2025 a maggio 2025, oltre interessi sui canoni dalle singole scadenze al soddisfo e oltre i canoni che matureranno fino all'effettivo rilascio;
Condanna la convenuta al pagamento delle spese processuali che si liquidano in euro 163,00 per spese ed euro 4673,00 per compenso oltre rimborso forfettario IVA e CPA come per legge con attribuzione al procuratore antistatario avv. Alfonso Mandara per fattone anticipo.
Così deciso in Napoli 20.5.2025 Il Giudice
Rosa Romano Cesareo