REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del giudice dr.ssa Valentina Gigante, lette le note scritte depositate, pronuncia, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 127 ter e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 7334/2020 r.g.a.c. e vertente

TRA
, C.F. , rappresentato e difeso, giusta procura Parte_1 C.F._1 in atti, dall'Avv. Giuseppe Abbatecola, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo sito in Santa Maria Capua Vetere, Traversa Mario Fiore n. 32;
RICORRENTE
E
, C.F. , rappresentata e difesa, giusta procura in Controparte_1 C.F._2 atti, dall'Avv. Antonella Ciriello, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultima sito in
Vitulazio, alla Via Ippolito Nievo n. 27;
RESISTENTE
C
O
N
V
E
N
U
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO ha convenuto in giudizio chiedendo convalidarsi, nei riguardi Parte_1 Controparte_1 di quest'ultima, lo sfratto dall'immobile sito in Vitulazio, alla Va Rimembranza n. 21, identificato al
Catasto al foglio 4, p.lla 5325, sub 4, locatole ad uso abitativo con contratto stipulato in data 14.3.19, regolarmente registrato, verso il pagamento di euro 380,00 mensili. L'istante ha all'uopo lamentato l'omesso pagamento dei canoni relativi ai mesi di dicembre 2019 e gennaio 2020, per un ammontare di euro 760,00.
Parte intimata, costituitasi in giudizio, si è opposta alla convalida dell'intimato sfratto, deducendo:
1) in relazione alla presunta morosità, di aver sempre adempiuto puntualmente al pagamento del canone e di aver inoltrato una comunicazione a , nella quale rappresentava la Parte_1 necessità di lasciare l'immobile e chiedeva di imputare la somma di euro 760,00 in conto pigione delle mensilità di dicembre 2019 e gennaio 2020 nonché di voler prendere accordi per la consegna delle chiavi;

2) che, sebbene la missiva sia stata regolarmente ricevuta dall'intimante in data 31.12.2019, lo stesso non si è mai reso disponibile per la consegna delle chiavi, per cui appare chiara la buona fede della conduttrice che, tempestivamente, si è resa disponibile a consegnare le chiavi affinché il locatore potesse rientrarne in possesso;

3) che l'intimante, come da missiva del 2.01.2020, ha rifiutato tale invito con contestuale rifiuto di restituzione del deposito cauzionale;

4) che, inoltre, l'intimante ad oggi non ha ancora provveduto a restituirle la somma di euro 760,00 versata a titolo di deposito cauzionale al momento della stipula del contratto di locazione;

5) che il locatore in nessun caso può sottrarsi all'obbligo di riconsegnare il deposito cauzionale, unitamente agli interessi maturati;

6) di aver poi riscontrato, sin dall'inizio del rapporto contrattuale, una serie di problemi di carattere strutturale e manutentivo all'interno dell'appartamento locatole, carente dei requisiti minimi di abitabilità e vivibilità;
7) che, infatti, vi sono vistose crepe sulle pareti, tali da rendere visibili i mattoni interni del supporto cementizio oltre che evidenti striature di umidità e muffa, sia sulle pareti che sul soffitto;

T
O 8) di aver poi realizzato una serie di interventi sulla tubazione, sull'intonaco, con i quali si è cercato di rendere abitale e salubre l'ambiente, interventi sempre comunicati al locatore, il quale giammai si è adoperato;

9) che, pertanto, sussistono gravi inadempienze contrattuali a carico del locatore, contrarie anche al principio generale di correttezza e buona fede caratterizzante ogni vicenda contrattuale;
che pertanto il locatore è tenuto a risarcire il danno.
Alla luce delle esposte circostanze, l'intimata ha concluso chiedendo: “NEL MERITO — rigettare
l'intimazione di sfratto per morosità Sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.; - accertare e dichiarare
l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 cpc ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto;
IN
VIA RICONVENZIONALE - accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e ordinaria effettuati dall'intimato e obbligare lo stesso al pagamento di euro 7.000,00 quale risarcimento per le spese sostenute per lo svolgimento dei lavori di abitabilità dell'immobile locato nonché alla restituzione della somma di euro 760,00 oltre interessi quale somma versata a titolo di deposito cauzionale . Con vittoria di spese diritti ed onorari del presente giudizio”.
All'udienza del 6.10.20, le parti si sono riportate alle rispettive deduzioni e richieste e il Giudice che ha preceduto la scrivente nella trattazione del fascicolo, con successiva ordinanza del 7.10.20, preso atto dell'intervenuta opposizione, ha disposto il mutamento del rito ed assegnato termini perentori per il deposito delle memorie integrative, nonché termine per l'instaurazione della mediazione.
Con memorie integrative tempestivamente depositate, l'intimante ha dedotto:
1) il grave inadempimento della conduttrice, stante il mancato pagamento dei canoni maturati dal mese di dicembre 2019 sino al rilascio, avvenuto, successivamente all'ordinanza di rilascio, in data 5.1.21, per un totale di euro 5.320,00:
2) che, sul punto, a nulla valgono le difese della locataria che asserisce di aver liberato l'immobile prima della data di effettivo rilascio, essendo il locatore stato privato della disponibilità dell'immobile sino al predetto momento;

3) che, infatti, anche se dovesse essere provato che l'immobile era già stato liberato, il danno è comunque individuabile nella perdita della disponibilità del bene da parte del dominus, così come nell'impossibilità, per quest'ultimo, di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso;

4) l'infondatezza della domanda riconvenzionale spiegata dall'intimata, per asseriti lavori straordinari eseguiti nell'immobile locato, atteso che il bene veniva consegnato alla conduttrice in data 14.3.19 in buono stato e veniva accettato espressamente dalla stessa, come da contratto sottoscritto;

5) di non aver mai ricevuto comunicazione, scritta od orale, da parte della conduttrice in merito allo svolgimento di lavori interni all'immobile, né di aver tantomeno dato alcuna autorizzazione, peraltro prescritta dall'art. 9 del contratto;

6) che, parimenti, non vi è prova delle asserite lamentele della conduttrice in merito allo stato dell'immobile;
7) che, in sede di rilascio dell'immobile locato, sono strati riscontrati, nel contradditorio delle parti,
i seguenti danni: “assenza di un condizionatore installato precedentemente il rapporto locatizio;
nel salone di fianco alla cucina vi è un grosso foro nella parete perimetrale in alto per tutto lo spesso della parete;
nella sesta stanza dall'ingresso mancano i vetri dei finestroni interni divisori e la maniglia della porta;
manca una porta a soffietto all'ingresso delle scale interne;
nella ultima stanza dall'ingresso vi è un buco nella parete perimetrale per tutto lo spessore;
nel bagno al piano superiore mancano il lavandino e il boiler elettrico acqua calda e il bidet risulta rotto;
mancano la totalità dei frutti dell'impianto elettrico;
il cancelletto al piano terra risulta rotto;
il cancello carraio al piano terra risulta essere stato spostato all'interno del giardino;
il muretto della scala esterna risulta essere stato bucato in vari punti e nell'edicola votiva all'ingresso dell'appartamento risulta essere stata trafugata un quadro di Persona_1 presente all'inizio del rapporto locativo”;
8) che lo stato dei luoghi al momento del rilascio dell'immobile è raffigurato dai rilievi fotografici allegati e sottoscritti dalle parti al verbale di rilascio del 5.1.21;
9) che i danni riscontrati al momento del rilascio dell'immobile locato sono stati quantificati in euro 7.645,00 oltre Iva, come da computo metrico allegato;

10) che il deposito cauzionale non è stato restituito alla conduttrice, in quanto l'appartamento è stato rilasciato in virtù di ordinanza provvisoria di rilascio, quindi prima della naturale scadenza, in assenza di una giusta causa e senza termine di preavviso;

11) che in tali ipotesi il locatore non è obbligato alla restituzione del deposito cauzionale poiché tale obbligo sussiste solo se il conduttore ha adempiuto tutte le proprie obbligazioni, ivi compresa quella di restituire l'immobile in buono stato e di pagare i canoni dovuti;

12) di voler inoltre compensare il deposito cauzionale con i canoni scaduti e non pagati -per euro
5.320,00- nonché con i danni pocanzi indicati -per euro 7.645,00-.
In ragione di quanto esposto, l'intimante ha concluso chiedendo: “1)accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione in premessa per grave inadempimento contrattuale imputabile esclusivamente alla conduttrice;
2) condannare la conduttrice Controparte_1 CP_1 al pagamento dei canoni di locazione maturati e non versati dal mese di dicembre 2019 al
[...] mese di gennaio 2021 (14 x € 380,00), mese di effettivo rilascio dell'immobile locato, per la somma di € 5.324,00, oltre interessi e rivalutazione;
3) accertare i danni subiti dall'immobile locato e causati dalla conduttrice durante il rapporto locatizio e, per l'effetto, condannare la convenuta al pagamento della somma di € 7.645,00 oltre Iva, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
4) rigettare la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta , in quanto del tutto infondata in fatto Controparte_1
e in diritto;
5) in via gradata compensare la somma di € 760,00 con il credito globale vantato dal sig. nei confronti della convenuta;
6) con vittoria di spese e Parte_1 Controparte_1
compensi professionali del presente giudizio, con attribuzione al procuratore antistatario, con responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c
La causa è stata istruita mediante acquisizione di documenti, interrogatorio formale dell'intimata ed escussione di testi. All'udienza del 2.2.23, la causa è stata ritenuta matura per la decisione e rinviata per la discussione ex art. 429 c.p.c. all'udienza del 22.11.23. A seguito di una serie di rinvii disposti per esigenze del ruolo, la causa è stata da ultimo rinviata, ex art. 127 ter c.p.c., all'udienza del 3.4.25
e definita dalla scrivente, subentrata sul ruolo in data 30.11.22.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Tanto premesso, va innanzitutto dichiarata l'inammissibilità delle domande di pagamento dei canoni e di risarcimento del danno avanzate dall'intimante nella rispettiva memoria integrativa, trattandosi di domande del tutto nuove rispetto a quella di risoluzione per inadempimento formulata nella fase sommaria. Tali domande, aventi un petitum e una causa petendi del tutto diversi, hanno infatti senza dubbio aperto un nuovo terreno di indagine, determinando una compromissione delle potenzialità difensive della controparte, con allungamento dei tempi processuali.
Venendo, quindi, alla domanda di risoluzione per inadempimento, la stessa va accolta per i motivi che seguono.
Prima di tutto, detta domanda appare procedibile, risultando previamente esperito dall'intimante il tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs. n. 28/2010, conclusosi con esito negativo (cfr. verbale del 21.01.21).
Nel merito, la richiesta è fondata.
Va al riguardo premesso che, secondo un'oramai consolidata giurisprudenza di legittimità, qui senz'altro condivisa, “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale o per il pagamento (…)
è tenuto a provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (…)". (artt. 2697 e 1461 c.c.; cfr. Cass. civ. Sez. Un. n.13533/2001).
Con particolare riguardo all'inadempimento nell'ambito di un contratto di locazione ad uso abitativo, qual è quello che occupa, la valutazione della relativa gravità non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice (cfr. Cass. civ. n. 23257/2010). Essa, infatti, risulta predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge
(non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) - a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una sola rata del canone o nell'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore.
Ebbene, venendo al caso che occupa, il locatore ha senz'altro fornito idonea prova Parte_1
del titolo costitutivo del credito vantato, risultando in atti il contratto, debitamente registrato, col quale concedeva in locazione a , odierna intimata, dal 28.5.19 al 28.5.22, l'appartamento Controparte_1
sito Vitulazio, alla Via Rimembranza n. 21 (al Catasto al foglio 4, p.lla 5325, sub 4), verso il pagamento di un canone mensile di euro 380,00.
Parte intimante ha inoltre allegato un inadempimento consistente nella mancata corresponsione di due mensilità (dicembre 2019 e gennaio 2020), per un totale di euro 760,00.
L'intimata, dal proprio canto, non ha dimostrato alcun fatto modificativo, impeditivo o estintivo dell'obbligazione di pagamento del canone.
Alcun rilievo, infatti, merita il dedotto inadempimento del locatore, dipendente dalle condizioni dell'immobile asseritamente carente dei requisiti minimi di abitabilità e vivibilità. Ciò per l'assorbente ragione che, sebbene, in tema di locazione di immobile, il conduttore possa sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento (tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile), la sospensione del pagamento, in ossequio al canone di buona fede, ed avuto altresì riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, deve essere proporzionata (ex plurimis, Cass. civ.
2154/2021).
Ed infatti, secondo una giurisprudenza di legittimità qui senz'altro condivisa, l'exceptio non rite adimpleti contractus si basa non solo sull'esistenza dell'altrui inadempimento ma anche sulla proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutarsi non in rapporto alla rappresentazione soggettiva delle parti, bensì in relazione alla situazione oggettiva. Ebbene, la circostanza che la conduttrice abbia continuato a godere per lungo tempo dell'immobile, pur in presenza dei vizi lamentati, attesta, con ogni evidenza, la vivibilità del bene e dunque l'assoluta sproporzione tra l'integrale sospensione del pagamento dei canoni e il lamentato inadempimento del locatore (ex plurimis, Cass. civ. n. 12020/2022).
In conclusione, acclarato il grave inadempimento di parte conduttrice ai sensi degli artt. 5 e 55 l.
392/78, il contratto in atti va dichiarato risolto per fatto e colpa di quest'ultima. Stante l'intervenuta consegna del bene in data 5.1.21, va dichiarata sulla domanda di rilascio la cessata materia del contendere (cfr. verbale di rilascio del 5.1.21, prod. intimante).
Tanto chiarito e venendo alle domande formulate dall'intimata in via Controparte_1 riconvenzionale, va innanzitutto respinta quella di condanna dell'intimato al risarcimento dei danni subìti a fronte dei lavori di manutenzione straordinaria e ordinaria eseguiti nell'immobile. L'istante, infatti, pur quantificando un importo di euro 7.000,00, non ha debitamente indicato in modo specifico né contestualizzato, nello spazio e nel tempo, gli interventi asseritamente svolti (limitandosi sul punto a riferire: “A questo deve aggiungersi tutta una serie di interventi posti in essere dal locatario sulla tubazione, sull'intonaco - realizzate nel tempo, con i quali si è cercato di rendere abitale e salubre
l'abitazione locata. Interventi che, si precisa, sono sempre stati comunicati al locatore, i quali non si adoperava per effettuarli rendendo necessario l'intervento diretto della conduttrice”); né, tanto meno, la stessa ha offerto un qualsivoglia elemento comprovante l'esecuzione di tali lavori o le spese sostenute. Per cui, per tali assorbenti ragioni, la domanda non può trovare accoglimento.
Va altresì respinta la domanda di restituzione del deposito cauzionale, risultando fondata l'eccepita compensazione con il controcredito vantato a titolo di canoni. Come pocanzi osservato, infatti, la conduttrice risulta senz'altro debitrice, nei confronti del locatore, della somma di euro 760,00 per l'omesso pagamento dei canoni di dicembre 2019 e gennaio 2020, importo corrispondente a quello versato a titolo di deposito cauzionale (art. 1243 co. 1 c.c.). Secondo una giurisprudenza di merito, qui condivisa, infatti, la compensazione tra cauzione e canone è ammessa al termine del rapporto locatizio, ossia nel momento in cui la somma data in deposito diventa esigibile (cfr., ex plurimis,
Corte di Appello Roma, n. 2196/2023).
Da ultimo, va respinta la domanda proposta ai sensi dell'art. 96 c.p.c., difettandone i presupposti.
Le spese di lite -ivi comprese quelle relative alla fase sommaria-, in ragione dell'inammissibilità di talune delle domande proposte dall'intimante, vanno compensate per ¼, mentre per la restante parte le stesse, che vengono liquidate in dispositivo tenuto conto del valore della causa, dell'attività processuale e del tenore delle difese espletate, vanno poste a carico dell'intimato.


P.Q.M.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del giudice dr.ssa Valentina Gigante, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Dichiara inammissibili le domande di risarcimento dei danni e pagamento dei canoni;

2) Accoglie la domanda di risoluzione e dichiara risolto, per grave inadempimento del conduttore, il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa in data 14.3.19, relativo all'immobile sito in Vitulazio, alla Via Rimembranza n. 21 -meglio identificato in atti-;
3) Dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio;

4) Rigetta la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni;

5) Rigetta, stante la fondatezza dell'eccepita compensazione, la domanda riconvenzionale di restituzione del deposito cauzionale;

6) Compensa per ¼ le spese di lite che per la restante parte pone a carico di Controparte_1
in favore di , liquidandole in euro in euro 53,00 per spese vive ed euro Parte_1
1.150,00 per compensi oltre spese generali, iva e cpa come per legge, con attribuzione al difensore dichiaratori antistatario.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, lì 9 aprile 2025

Il giudice
Dr.ssa Valentina Gigante