TRIBUNALE DI RAGUSA

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Ragusa in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Sandra Levanti, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

nella causa civile iscritta al n. 3410/2020 R.G., promossa da (c.f. , rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Anna Maria Brullo
- attore - contro
(p.i. Controparte_1
), rappresentata e difesa dall'avv. Vito Melfi Verga P.IVA_1
- convenuta - ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con sentenza non definitiva in data 7.3.2024, questo Giudice così statuiva:
“DICHIARA la risoluzione di diritto, per inadempimento del conduttore, del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 20.3.2013 e registrato il 2.4.2013, avente ad oggetto l'immobile sito in Chiaramonte Gulfi, Via Ciano n.129/131. CONDANNA al rilascio, in Controparte_1 favore di , dell'immobile predetto, libero e sgombro da persone e cose, Parte_2 fissando per l'esecuzione ex art. 56 L. 392/78 la data del 15.4.2024. CONDANNA al pagamento, in Controparte_1 favore di , a titolo di canoni (ex art. 1591 c.c.) maturati da marzo 2021 Parte_2 sino a marzo 2024, della somma di € 12.950,00, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo, nonché oltre ai canoni successivi sino all'effettivo rilascio. DISPONE la prosecuzione del giudizio come da separata ordinanza in pari data. RIMETTE alla sentenza definitiva la statuizione sulle spese processuali”. Il giudizio proseguiva per l'istruzione e decisione della domanda di risarcimento del danno formulata dall'intimante in seno alla memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., depositata il 4.1.2021. In particolare, in detta memoria, il locatore ha dedotto che “successivamente alla stipula del contratto per cui è causa, il conduttore ha effettuato nell'immobile locato dei lavori di modifica sia interni che esterni, senza averne mai avuto il consenso scritto da parte del locatore”; ha specificato che “le modifiche mai autorizzate sono le seguenti: a) eliminazione degli esistenti water, bidet, lavabo e piatto doccia in ceramica dal bagno ubicato al piano primo dell'immobile locato, al fine di realizzare in maniera del tutto pagina 1 di 5 arbitraria un vano doccia molto più grande rispetto al preesistente piatto doccia in ceramica, abbozzando tale nuovo spazio a 'mo di mosaico e delimitandolo da una lastra di marmo a separazione del pavimento adiacente (doc.15 e 16). Dalle prodotte foto (doc. 15 e 16) ed a comprova della preesistenza dei suddetti sanitari eliminati, nel punto in cui la sottile lastra di marmo (posta a delimitazione tra il nuovo vano doccia e il pavimento) interseca il muro in cui insiste una finestra, appena sopra rispetto al livello del pavimento, si nota perfettamente la presenza nel muro di una tipica valvola d'acciaio servente proprio per l'alimentazione di acqua nel bidet ivi preesistente;
una medesima valvola si nota altresì sull'angolo sinistro del muro in cui insiste la cornetta della doccia (nella foto doc.16 raffigurata pendente), tale valvola si nota ubicata all'altezza del muro in cui precedentemente era ubicato un lavabo preesistente, poi eliminato per fare interamente spazio al nuovo vano doccia realizzato arbitrariamente;
b) all'esterno dell'immobile, e precisamente su uno dei muri del terrazzo, come si evince dalle prodotte foto (doc. 17 e 18), sono state realizzate abusivamente una nuova linea di scarico fognario e una linea di acqua corrente cui veniva collegata, in maniera oltre che anomala, anche molto pericolosa, una lavatrice lasciata sul terrazzo all'aria aperta, con evidentissimo pericolo di folgorazione in caso di maltempo. Dalle prodotte foto (doc.17 e
18) si evince perfettamente che, mediante perforazione del muro, venivano altresì realizzati due innesti, per ottenere, presumibilmente, un collegamento di scarico dalla stanza interna dell'immobile, del quale però non se ne comprende l'utilizzo; c) altresì, per come si evince dalle prodotte foto (doc.17, 19 e 20), è stato innestato, sempre lungo il muro del terrazzo, dal lato prospicente via Palmiro Togliatti e continuando lungo il perimetro del terrazzo, anche un tubo del gas, prima non esistente;
tale tubo corre lungo la gran parte del terrazzo e, attraversando la parte inferiore del solaio della terrazza (per meglio comprendere, guardando la foto doc.17, tale solaio si trova al di sopra della raffigurata lavatrice) è stato innestato mediante perforazione del muro con ingresso nella stanza interna prospicente a quel lato del muro, il tutto al fine di un presumibile cambio di destinazione d'uso, atteso che la medesima stanza fino alla stipula del contratto era adibita a cameretta, mentre successivamente, alla luce delle operate modifiche, risulterebbe essere stata adibita a cucina;
d) ancora, nella stanza da cui vi è l'ingresso dal civico n.131, risultano essere stati installati dei pannelli di cartongesso sia sulla parete destra che sulla parte sinistra, di cui non se ne comprende l'utilizzo. e) L'immobile, inoltre, appare in uno stato igienico pessimo oltre che in totale stato di abbandono, ed invero, sempre dalle foto prodotte (doc.19, 20 e 21), si evince l'abbandono in terrazza di pentolame, vestiti, rifiuti di vario genere e, ciò che desta maggiore attenzione
è la grande quantità di sporcizia dovuta a fango e resti di volatili, che provano in maniera chiara ed evidente il totale stato di abbandono e degrado dell'immobile, su unica responsabilità del conduttore, avendo solo lui la totale disponibilità dell'immobile locato”. Alla luce di ciò, , in seno alla memoria integrativa ex art. 426 Parte_2
c.p.c., ha chiesto la risoluzione del contratto di locazione e la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni scaduti e da scadere, con gli interessi, con conseguente rilascio dell'immobile oggetto di contratto (domande su cui s'è pronunciata la sentenza non definitiva) e “con obbligo di risarcimento del danno quantificato all'esito della chiesta pagina 2 di 5 CTU, la quale accerti sia l'ammontare dei costi delle opere necessarie al ripristino dello status quo ante dell'immobile locato, sia la presenza di ogni eventuale e consequenziale danno e/o ulteriore modifica non direttamente evidente arrecati all'immobile a seguito della realizzazione delle modifiche operate, nonché di tutti gli eventuali danni causati dall'evidente stato di abbandono”. Orbene, va subito detto che è inammissibile la domanda di risarcimento di danni che, al momento in cui la domanda stessa è formulata, sono meramente 'eventuali': posto che i termini (perentori) assegnati con l'ordinanza di mutamento del rito per l'integrazione degli atti introduttivi ex artt. 667 e 426 c.p.c. segnano il momento in cui si cristallizzano le reciproche posizioni delle parti, intimante ed intimato, il giudice non potrà che prendere in esame i soli fatti costitutivi ovvero modificativi/estintivi venuti in essere entro tale momento, senza dire che appare del tutto indeterminata la domanda di risarcimento di tutti i danni che, all'esito di una c.t.u. inammissibilmente esplorativa, fossero ritenuti dipendere dalle opere di modifica non autorizzate poste in essere dal conduttore. Ne deriva che non è ammissibile la domanda dell'attore volta ad ottenere il costo delle opere di “consolidamento strutturale, risanamento e restauro conservativo”, ritenute in astratto necessarie a causa dei lavori di modifica eseguiti dal conduttore, individuate dal c.t.u., geom. , nel computo metrico redatto nel 2024, costo stimato Controparte_2 complessivamente dal c.t.u. in € 41.393,72 (v. relazione integrativa del 10.10.2024, avente ad oggetto “chiarimenti sui computi metrici del 2022 e del 2024”); trattasi di accertamento peritale del tutto esplorativo, che travalica l'oggetto dell'incarico conferito dal giudice. Possono invece scrutinarsi le domande di risarcimento del danno parametrato ai costi di ripristino dello stato originario dell'immobile locato, laddove quindi il danno deriva dalla violazione dell'obbligo del conduttore, al termine del rapporto, di consegnare la cosa locata nelle medesime condizioni in cui l'ha ricevuta all'inizio, salvo il deterioramento derivante dall'uso normale della cosa stessa (art. 1590 c.c.). Sulla base di quanto emerso dalle prove orali assunte all'udienza del dì 8.10.2021 (interrogatorio formale del legale rappresentante della Controparte_1
; escussione dei testi , e Controparte_3 Testimone_1 Testimone_2
), le opere di modifica (per le quali l'intimato ha allegato, senza tuttavia Testimone_3 provarla, l'autorizzazione del locatore), denunciate dall'intimante, consistono nella installazione di tubi esterni (foto nn. 17 e 18), nella realizzazione di doccia nel bagno, con rimozione dei sanitari preesistenti (foto nn. 15 e 16), nella apposizione di pannelli in cartongesso nella stanza da cui vi è l'ingresso dal civico n. 131.
Quanto alle opere che hanno interessato il vano bagno (foto nn. 15 e 16), il legale rappresentante di Nostra Signora di ha dichiarato in udienza che la cooperativa ha già CP_1 provveduto al ripristino dello stato dei luoghi. In seno alla relazione depositata il 5.12.2022, il c.t.u. ha riscontrato, nel bagno del primo piano, “un maldestro ripristino dei luoghi riposizionando i sanitari allo stato di fatto”, ciò che non appare in ogni caso sufficiente ai fini del ripristino, avendo il conduttore operato uno 'stravolgimento' della disposizione originaria del bagno, introducendo anche una condotta fognaria supplementare, posta sulla parete esterna del terrazzo.
A fronte di ciò, poiché l'intimante, dimostrata la fonte negoziale del suo credito, ha allegato l'inadempimento dell'intimato all'obbligo di cui all'art. 1590 c.c. (modifica del pagina 3 di 5 bagno), grava sul conduttore l'onere di provare l'esatto adempimento di tale obbligo (o comunque il corretto ripristino), dovendo egli in caso contrario risarcire il locatore, sostenendo i costi per ricondurre l'immobile locato al pristino stato. Secondo il dettaglio contenuto nella relazione integrativa di c.t.u. del 10.10.2024, i costi per il rifacimento del bagno a piano primo, che devono intendersi comprensivi anche della rimozione del tubo di scarico fognario esterno (tuttora esistente, secondo quanto attestato dal c.t.u. all'udienza del 4.10.2024), adiacente alla parete del terrazzo, ammontano a complessivi € 6.654,25. Ancora, nella relazione integrativa del 10.10.2024, il c.t.u., richiamando singole voci del computo metrico del 2022, ha quantificato in complessivi € 6.590,45 i costi per i lavori di “rimozione opere in cartongesso e successivo ripristino per l'ingresso del P.T.”. Quanto, infine, alla modifica consistente nell'installazione di tubo per la conduzione del gas, corrente lungo il terrazzo, parte intimante, in seno alla memoria integrativa, ha chiesto il “ripristino dello status quo ante dell'immobile locato”, e quindi, deve intendersi, la rimozione del tubo stesso, non esistente all'inizio del rapporto locativo. Si è già detto che la richiesta di accertamento, tramite c.t.u., di ulteriori eventuali modifiche e/o ulteriori eventuali danni dipendenti dalle modifiche apportate dal conduttore,
è inammissibile. All'udienza del 4.10.2024, parte intimante ha modificato la domanda di ripristino (id est, rimozione dei tubi) in domanda di “restauro e risanamento conservativo”, facendo riferimento ai lavori indicati dal c.t.u. nel computo metrico estimativo del 2024 e tale domanda è stata ribadita nelle note conclusive del 19.11.2024; secondo quanto chiarito dal c.t.u., presente all'udienza del 4.10.2024, detti lavori – con riguardo ai tubi, e in particolare a quello del gas installato sul terrazzo – consistono nell' “interramento o incassamento dei tubi”, laddove per contro lo stesso c.t.u., nel computo metrico del 2022, aveva considerato e stimato, per i tubi, le “opere volte a nascondere i tubi stessi con pannelli in cartongesso”. Ora è chiaro che la domanda di risarcimento parametrato ai costi di interramento dei tubi, anziché a quelli della loro mera rimozione, è domanda diversa da quella avanzata in seno alla memoria integrativa e che a quest'ultima si sostituisce;
in quanto successiva allo spirare del termine perentorio per l'integrazione degli atti introduttivi, detta domanda è inammissibile. In conclusione, va Controparte_1 condannata, a titolo di risarcimento del danno da modifica dello stato originario dell'immobile locato, al pagamento, in favore di , della somma Parte_2 complessiva di € 13.244,70, oltre interessi legali sulla somma annualmente rivalutata a decorrere da gennaio 2023 sino alla data di pubblicazione della presente sentenza;
sulla somma così determinata decorreranno ulteriori interessi legali dalla data della sentenza fino al soddisfo.
Stante la mancata partecipazione ingiustificata di al Controparte_1 procedimento di mediazione obbligatoria avviato dal (v. verbale di mediazione con Pt_2 esito negativo per assenza della parte invitata, datato 17.9.2020), la predetta Controparte_1
[... va condannata al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di CP_1 importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio (art. 8, co.

4-bis, D.lgs. 28/2010, ratione temporis applicabile). pagina 4 di 5 Infine, le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo;
parimenti, le spese di c.t.u., liquidate come in atti, vanno poste definitivamente a carico di Controparte_1


P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando nella controversia civile n. 3410/2020 R.G., CONDANNA al Controparte_1 pagamento, in favore di , della somma complessiva di € 13.244,70, Parte_2 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, secondo quanto indicato in motivazione. CONDANNA al Controparte_1 versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio. CONDANNA altresì alla Controparte_1 rifusione, in favore di , delle spese processuali che liquida in € Parte_2
5.000,00 per compensi ed € 76,00 per esborsi, oltre rimborso spese forfetarie al 15%, IVA e CPA come per legge. PONE le spese di c.t.u., liquidate come in atti, definitivamente a carico della predetta
Controparte_1
Così deciso in Ragusa, in data 29.3.2025 Il Giudice Dott.ssa Sandra Levanti

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