R.G. n. 1523/2020

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CASTROVILLARI SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del dott. Raffaele Zibellini, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1523 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, vertente
TRA CF: , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Gennaro Scorza. attoreE (CF: , rappresentato e difeso CP_1 C.F._2 dall'Avv. Gabriele Marchianò. convenuto
OGGETTO: Risoluzione.

CONCLUSIONI All'udienza di precisazione delle conclusioni del 20.2.2025 le parti hanno concluso come da note scritte depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte e la causa, con provvedimento depositato il 21.2.2025, è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. FATTO E DIRITTO
1. Il sig. ha chiesto dichiararsi la risoluzione per grave Parte_1 inadempimento del promissario acquirente sig. del contratto CP_1
1 preliminare del 5.2.2011 con il quale si era impegnato a trasferire al convenuto la proprietà di un appezzamento di terreno con annesso fabbricato sito in Agro di Rossano, Località Pantano Martucci, in catasto al foglio 16, particella 412. Ha chiesto altresì di condannare il convenuto al rilascio dell'immobile, trattandosi di preliminare ad effetti anticipati, nonché al risarcimento dei danni da occupazione illegittima. Ha chiesto inoltre di dichiarare il suo diritto a ritenere la caparra corrisposta dal promissario acquirente.
2. Si è costituito in giudizio il sig. il quale ha dedotto: -di essere CP_1 venuto a conoscenza, prima della scadenza del termine per il versamento dell'ultima parte del prezzo, che sul fabbricato annesso al terreno pendevano diverse ordinanze di demolizione;
-di avere subito contattato telefonicamente il sig.
denunciando la presenza dei vizi ed invitandolo a risolvere la situazione;
Parte_1
-che l'attore aveva confermato la presenza di tale situazione ed allo stesso tempo rassicurato il convenuto circa la risoluzione della vicenda;
-che le parti avevano stabilito che il versamento dell'ultima parte del prezzo (€ 20.000,00) sarebbe avvenuto solo nel momento in cui il sig. avesse prodotto tutta la Parte_1 documentazione necessaria attestante la regolarità dell'immobile. Ha quindi concluso chiedendo: “Voglia l'On. Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:
- accertare e dichiarare l'infondatezza dell'atto introduttivo per tutte le ragioni di fatto e di diritto suesposte;

- in via principale nel merito accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale di parte attrice e la sua responsabilità per tutti i danni provocati al sig. e derivanti dalla vendita di CP_1 un immobile avente gravi vizi, con conseguenze di legge che ciò comporta;

- in via riconvenzionale nel merito accertare tutti i danni patrimoniale e non, subiti e subendi dal CP_ sig. in conseguenza della vicenda in atti e condannare per l'effetto parte attrice al risarcimento dei danni quantificati in € 100.000,00 anche in via equitativa, con riferimento agli importi esborsati ed ai danni morale ed il disagio causato;
”.
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3. Secondo la giurisprudenza di legittimità il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. ex multis Cassazione civile sez. un., 30/10/2001, n.13533).
2 Nel caso di specie l'esistenza del titolo contrattuale posto a fondamento della pretesa azionata è incontestata oltre che provata documentalmente. È stato infatti dimostrato che in data 5.2.2011 il sig. –in veste di Parte_1 promittente venditore- e il sig. -in veste di promissario acquirente- CP_1 avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'appezzamento di terreno, con annesso fabbricato sito in agro di Rossano, Loc. Pantano Martucci, in catasto al foglio 16, p.lla 412, esteso 1.524 metri quadri. Era stata pattuita, come prezzo della promessa vendita, la somma di € 55.000,00. Per come si legge nel contratto in parola detta somma sarebbe dovuta essere corrisposta con le seguenti modalità: € 20.000,00 tramite assegno bancario consegnato contestualmente alla stipula anche a titolo di caparra;
€ 15.000,00 da versare entro il 30.9.2011; € 20.000,00 entro il 28.2.2012. Il promissario acquirente si era altresì impegnato a consegnare all'attore, oltre a tali importi in denaro e sempre quale corrispettivo della promessa vendita, un autocarro Fiat OM 60.10 Tg. AD401FZ valutato in € 5.000,00. Il sig. ha quindi allegato che il convenuto ha versato unicamente gli € Parte_1
20.000,00 iniziali rifiutandosi altresì di addivenire alla stipula del contratto definitivo. Vi è in atti la lettera raccomandata A/R del 2.3.2018 recapitata il 26.3.2018 con la quale l'attore aveva diffidato il convenuto a corrispondergli la rimanente somma di
€ 40.000,00 e a comparire all'esito presso il Notaio con studio in Per_1
Corigliano-Rossano, Viale Michelangelo per procedere alla stipula del definitivo. A fronte di ciò il convenuto ha affermato di avere corrisposto € 15.000,00 in contanti entro il termine contrattualmente pattuito. Si tratta tuttavia di una circostanza rimasta priva di riscontri. Il convenuto ha tentato di provare tale fatto a mezzo di prova testimoniale, tuttavia occorre anche in questa sede ribadire l'inammissibilità di una tale richiesta, tempestivamente eccepita dall'attore nella propria memoria ex art. 183 comma 6 n. 3 c.p.c. A tal proposito deve tenersi conto del fatto che i limiti stabiliti per la prova testimoniale dei contratti si applicano anche ai pagamenti ex art. 2726 c.c. e il richiedente non ha fornito ragioni atte a giustificare una possibile deroga a tale divieto. Procedendo nella disamina delle difese del convenuto si rileva che egli non ha negato di non aver corrisposto gli ulteriori € 20.000,00 né di non essersi recato presso il Notaio per la stipula del contratto definitivo a seguito del ricevuto sollecito. Il sig. al fine di paralizzare l'altrui pretesa ha eccepito l'esistenza di irregolarità CP_1 edilizie sul fabbricato costruito sul terreno promesso in vendita. In particolare ha dedotto che prima della scadenza dell'ultimo versamento di € 20.000,00, aveva ricevuto presso la sua abitazione la visita dei Vigili urbani del
3 Comando di Corigliano-Rossano, i quali gli avevano comunicato che sull'immobile pendevano diverse ordinanze di demolizione. La circostanza trova riscontro nella documentazione prodotta dal convenuto. Il riferimento è in particolare all' “Ordinanza di demolizione opere abusive” n. 50/2009 emessa dal Dirigente del settore Assetto del Territorio del Comune di Rossano e all'allegato verbale del Corpo di Polizia Municipale nel quale vengono esplicitamente riportati i dati catastali del terreno su cui ricade l'opera i quali corrispondono a quelli del fondo oggetto del preliminare per cui è causa. Ciò posto, non rileva se tale situazione fosse stata o meno tempestivamente denunciata dal promissario acquirente atteso che la giurisprudenza di legittimità è ferma nel ritenere che in caso di irregolarità edilizie non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c. (Cass. civ., Sez. II, Sent., 28/02/2007, n. 4786) pertanto non grava sull'acquirente l'onere di osservare i relativi termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1495 c.c. In virtù del richiamo operato dall'art. 1489 c.c. all'art. 1481 c.c. è consentito al compratore di sospendere il pagamento del prezzo ove la cosa sia gravata da difformità edilizie. La facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, a norma dell'art. 1481 c.c. non è altro che l'applicazione alla compravendita del principio generale
“inadimplenti non est adimplendum” di cui all'art. 1460 c.c.; ne consegue che il rifiuto di adempiere deve essere conforme a buona fede per come richiesto dal comma 2 dell'art. 1460 c.c. (v. Cassazione civile sez. II, 21/05/2012, n.8002). Occorre altresì ricordare che ““il giudice ove venga proposta dalla parte l'eccezione "inadimplenti non est adimplendum" deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti avuto riguardo anche alla loro proporzionalità rispetto alla funzione economico- sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, per cui, qualora rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l'eccezione non è grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'art. 1455 c.c., deve ritenersi che il rifiuto di quest'ultima di adempiere la propria obbligazione non sia di buona fede e quindi non sia giustificato ai sensi dell'art. 1460, comma 2, c.c.” (Cassazione civile sez. III, 08/11/2016, n.22626). Ebbene, nel caso di specie il rifiuto del promissario acquirente di corrispondere la restante parte del prezzo non può essere ritenuto conforme a buona fede. Il convenuto non ha riferito né dimostrato che a causa delle difformità edilizie del fabbricato sia venuta totalmente meno l'idoneità funzionale dell'appezzamento di terreno promesso in vendita;
né ha dimostrato che il fondo, a causa delle irregolarità edilizie del fabbricato, abbia subito nella sua totalità una rilevante perdita di valore con un conseguente e significativo deprezzamento. Tali considerazioni vanno lette alla luce del fatto che, per come si evince dal tenore testuale del contratto preliminare, fosse intenzione dei contraenti -nel definire il
4 bene promesso in vendita e il relativo prezzo- avere principalmente riguardo al terreno. Basti osservare che la scrittura in disamina non contiene nessuna descrizione, nemmeno sommaria ed elementare, del fabbricato annesso al fondo. In tale prospettiva la parte convenuta avrebbe dovuto allegare come le difformità edilizie del fabbricato e il conseguente pericolo della sua demolizione abbiano inciso sulle sue facoltà di godimento del terreno e in che modo siano state limitate le potenzialità del suo sfruttamento. Tuttavia nulla di tutto ciò è stato dedotto dal sig. CP_1
Pertanto non può ritenersi che le difformità edilizie di tale bene, per quanto emerse dalle risultanze processuali, costituiscano una circostanza tale da scardinare in toto l'equilibrio sinallagmatico dell'operazione contrattuale. Peraltro a fronte delle carenze assertive e probatorie sopra descritte è rimasta non provata anche la domanda risarcitoria spiccata in via riconvenzionale dal convenuto non avendo egli chiarito adeguatamente da cosa derivi l'asserito pregiudizio patrimoniale, se dal deprezzamento del bene o dai costi sopportati a causa dell'abuso edilizio (somme utilizzate per regolarizzare la costruzione ovvero spese derivanti dalla sua demolizione, ad esempio per lo smaltimento dei materiali, etc.). Del tutto indimostrati sono poi rimasti i lamentati danni di natura non patrimoniale. Alla luce di quanto esposto la domanda riconvenzionale va rigettata mentre va accolta la domanda di risoluzione per grave inadempimento formulata dalla parte attrice. Si tenga anche conto del fatto che, come visto, il convenuto non ha nemmeno dimostrato di avere corrisposto la seconda tranche del prezzo pattuito (€ 15.000,00) e tale inadempienza non risulta giustificata neppure in via meramente potenziale visto che alla data del 30.9.2011 –ossia il termine stabilito in contratto per il pagamento di tale parte del prezzo- il promissario acquirente non era ancora a conoscenza delle problematiche del fabbricato.
4. Quanto alle conseguenze della risoluzione, va specificato che il contratto preliminare per cui è causa possiede le caratteristiche del c.d. contratto preliminare ad effetti anticipati in quanto è stata convenuta la consegna del bene al promissario acquirente prima della stipula del contratto definitivo (si veda l'art. 3 del contratto). Ai sensi dell'art. 1458 c.c. la risoluzione determina il venire meno del titolo e della causa giustificativa delle prestazioni già eseguite. Ne consegue che possa essere accolta la richiesta di restituzione dell'immobile oggetto del preliminare per cui è causa articolata dalla parte attrice, non avendo il convenuto dimostrato di detenerlo in base ad altro legittimo titolo.
5 5. Venendo, poi, alla domanda con cui la parte attrice ha invocato il danno da occupazione illegittima va preliminarmente evidenziato che la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite (Cassazione civile sez. un., 15/11/2022, n.33645), chiamata a dirimere il contrasto emerso in giurisprudenza in tema di danno da occupazione senza titolo, ha di recente enunciato i seguenti principi di diritto:
“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”;
“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”;
“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”. Dalla lettura della pronuncia in disamina si evince che la soluzione elaborata dalla Suprema Corte non sembri prescindere dagli oneri di allegazione e prova, questi ultimi pur sulla base di presunzioni. Invero, secondo i Supremi Giudici, a differenza dell'ipotesi di occupazione sine titulo da parte della pubblica amministrazione, è comunque richiesta l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Inoltre, affermano le Sezioni Unite che “Se la domanda risarcitoria ha ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, l'onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato (una volta che si quantifichi equitativamente il godimento perduto con il canone locativo di mercato, il corrispettivo di una locazione ai correnti valori di mercato rientra, come si è visto, nelle perdite subite)”. Ebbene, fatta tale opportuna premessa, costituisce profilo assorbente e dirimente - ai fini del rigetto, in parte qua, della domanda proposta dall'attore- la circostanza che la pretesa in disamina sia rimasta priva di adeguato riscontro probatorio, invero mostrandosi carente già in punto di stretta allegazione. L'attore non ha infatti prospettato nulla circa l'esistenza di un progetto di godimento diretto (o anche indiretto) dell'immobile che non si sia potuto realizzare a causa della occupazione perpetrata dalla controparte. Né è stata provata la perdita di ulteriori occasioni di vendita del bene.
6 5.1. Di conseguenza non può nemmeno essere accolta la domanda con cui l'attore ha chiesto che venga dichiarato il suo diritto a trattenere la caparra ricevuta dal promissario acquirente. Secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento ad esso;
ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt. 1453, 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'art. 1223 c.c. (Cassazione civile sez. III, 28/11/2024, n.30636). Nel caso in disamina la parte ha chiesto l'emissione di una pronuncia costitutiva di risoluzione giudiziale del contratto ex artt. 1453 e 1455 c.c. e ha chiesto il risarcimento dei danni da illegittima occupazione: si tratta di una domanda incompatibile strutturalmente e funzionalmente con la ritenzione della caparra che del resto non può nemmeno essere compensata con il credito risarcitorio posto che, come visto, l'attore non ha fornito prova dei danni pretesi. A rigore, dunque, l'importo della caparra ex art. 1458 c.c. dovrebbe essere restituito al sig. CP_1
Ciò nondimeno, in questa sede nulla può essere disposto in tal senso, in assenza di un'espressa domanda tempestivamente articolata dal convenuto. È stato infatti affermato dalla Suprema Corte di Cassazione che “qualsiasi effetto restitutorio scaturente dalla pronuncia di risoluzione del contratto, pur verificandosi, sul piano sostanziale, di diritto, è comunque soggetto, sotto il profilo processuale, all'onere della domanda di parte e non può, pertanto, essere adottato di ufficio dal giudice” (Cassazione civile sez. II, 20/10/2005, n.20257, in senso conforme Cassazione civile sez. II, 14/01/2002, n.341; si veda anche Cassazione civile, sez. II, 18 Agosto 2022, n. 24915 in base a cui “l'effetto restitutorio non può ritenersi implicito nella domanda di risoluzione, con la conseguenza che la predetta risoluzione, pur comportando, per l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 c.c., l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente, rientrando nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo o meno, anche in un successivo e separato giudizio, la restituzione della prestazione rimasta senza causa”).
6. L'accoglimento solo parziale delle domande di parte attrice giustifica la compensazione delle spese di lite ex art. 92 comma 2 c.p.c.



P. Q. M.


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Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata ed assorbita:
DICHIARA risolto ai sensi dell'art. 1453 c.c. per grave inadempimento del promissario acquirente il compromesso di vendita immobiliare stipulato in data 5.2.2011;
CONDANNA al rilascio, in favore di dell'appezzamento di CP_1 Parte_1 terreno, con annesso fabbricato, sito in Agro di Rossano, Località Pantano Martucci, in catasto al foglio 16, particella 412, libero da cose di sua proprietà e persone, anche interposte;

RIGETTA le ulteriori domande proposte Parte_1
RIGETTA le domande proposte da CP_1
COMPENSA le spese di lite.
Castrovillari, 07/06/2025.
Il Giudice Dott. Raffaele Zibellini
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