LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE
così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere
Consigliere ausiliario dr. Paolo Caliman
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
ORDINANZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 6431 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 14.05.2025, vertente
TRA ^Parte_¹ (p.iva ^P.^IVA_1 ) Rappresentata e difesa dall'avv. Andrea Mammucari del Foro di VE (
[...]
C.^F. 1 )- APPELLANTE –
-
(p.iva ^P.^IVA_¹ ), in liquidazione Controparte_1 giudiziale, in persona del dott. Controparte_2
,
-rappresentata e difesa dall'Avv. Eliana di Palma C.F._2
APPELLANTE –
-
E ^CP_³ (C.F. ^C.^F. ³ ),
,in persona del liquidatore, Controparte_5 (P.IVA: Controparte_4
P.IVA_2 ), ^C.^F._⁴ )rappresentati e difesi dall'avv. Luigi Boffa (C.F. APPELLATI -
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I fatti di causa possono essere così riassunti:
CP h^aCon atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida convenuto in giudizio la società per sentir convalidare lo Parte_1
, sfratto, per morosità, da un immobile, locato ad uso commerciale, sito in Latina, Via
Adige, ang. Via Romagnoli, distinto al catasto urbano al foglio 168 part. 294 sub 80. La CP ha rappresentato di aver acquistato l'immobile, in data 22.12.2009, dalla società CP_4 , che lo aveva già concesso in locazione alla società [...]
Parte_1 con contratto del 15.01.2006; di essere, dunque, subentrata nella posizione e nei diritti del locatore ed il conduttore si era moroso nel pagamento dei canoni dall'agosto 2013 fino al giugno 2018, per un importo di € 106.200,00. La società conduttrice, nel costituirsi in giudizio, ha eccepito di aver corrisposto un maggior canone, nel rapporto con l'originario locatore, la società CP_4, per garantirsi un futuro acquisto dell'immobile, in virtù del diritto di prelazione, e di aver continuato a versare il canone alla società, non avendo avuto comunicazione della compravendita;
la violazione del diritto di prelazione del conduttore, con conseguente diritto di riscatto o, in subordine, al risarcimento del danno;
la violazione del termine minimo, previsto per la disdetta.
Il tribunale non ha convalidato lo sfratto per morosità, in ragione delle specifiche contestazioni del conduttore e del reciproco disconoscimento delle ricevute in atti “a seguito del quale risulta non quantificabile l'effettivo ammontare dei canoni effettivamente percepiti e quelli per cui parte conduttrice sarebbe morosa."
Disposto il mutamento del rito, è stata autorizzata la chiamata in causa, della società
CP_4, che ha disconosciuto le ricevute di pagamento e dedotto la morosità del conduttore, mai puntuale nel versare il canone.
All'esito del giudizio, il Tribunale di Latina, con sentenza n. 1851/2021 ha dichiarato definitivamente risolto il contratto di locazione, per grave inadempimento del conduttore, la società con la condanna al rilascio del Parte_2
,
bene libero e vuoto da persone e cose ed al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti per un importo complessivo di euro 106.200,00 nonché dei canoni di locazione scaduti e a scadere sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile, oltre gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo;
ha rigettato la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno e dichiarato assorbite le ulteriori domande.
Il Tribunale, dopo aver accertato che le ricevute in atti riguardano un periodo che va dall'inizio del rapporto locatizio al mese di giugno 2013, ha verificato se effettivamente corrisposto un canone maggiore rispetto a quello pattuito. In linea di principio, ha ritenuto liberatorio, ai sensi dell'art. 1189 cc, il pagamento avvenuto, dopo la compravendita dell'immobile, a mani dell'originario locatore, per anni e senza alcuna eccezione del nuovo proprietario. Ha poi sottolineato che il legale rappresentante della società CP_4 ha disconosciuto il timbro, apposto sulle ricevute e la firma come propria, ma non ha precisato nulla riguardo alla riferibilità della sottoscrizione, apposta sul timbro, ad altro soggetto facente parte della compagine sociale o dipendente autorizzato all'incasso; ha dato particolare rilievo ale sottoscrizioni, in nome e per conto della società, in mancanza di previsioni normative inerenti l'obbligatorietà di un timbro, ed ha condiviso la perizia grafologica da cui è emerso che alcune sottoscrizioni sono sicuramente riferibili al rappresentante legale ed altre con alta probabilità, la non riconducibilità in via di assoluta certezza di altre ancora e l'impossibilità di formulare un giudizio in merito ad un ultimo gruppo. Ciò posto considerato che l'indagine grafologica non costituisce una scienza esatta, ha applicato il principio del "più probabile che non", vigente nel giudizio civile, ed ha ritenuto altamente probabile che anche le firme, apposte in nome e per conto della società, fossero riconducibili alla società CP_4, in difetto di specifica contestazione in ordine alla riferibilità ad alcuno dei soggetti facenti parte della società. Ha escluso l'avvenuto pagamento solo per le ricevute in cui è presente la stampigliatura del timbro, privo di sottoscrizione, pertanto, senza alcun valore di quietanza, nonché per quelle la cui sottoscrizione non è risultata accertata o non è stato possibile procedere alla verificazione ed ovviamente le ricevute prive di sottoscrizione. Ciò posto, ha ritenuto accertato il pagamento di un importo di € 152.052,00, avvenuto dal 2006 (inizio del rapporto locatizio) al giugno 2013, comunque, insufficiente a coprire anche i canoni che riguardano questo periodo, ammontanti a € 163.800,00, e, dunque, la morosità contestata, per il periodo successivo, dall'agosto 2013 al giugno 2018. Di conseguenza, ha fatto discendere dalla reiterata violazione di una obbligazione primaria ed essenziale, scaturente dal contratto, la dichiarazione di risoluzione, con le conseguenti condanne al rilascio del bene ed al pagamento del canone.
Ha poi dichiarato inammissibile l'eccezione di tardività della disdetta e tacito rinnovo del contratto, in applicazione del principio del ne bis in idem, essendo già intervenuta una pronuncia del Tribunale al riguardo.
Ha accertato la violazione del diritto di prelazione, in mancanza di prova della comunicazione con atto notificato, ai sensi dell'art. 38 1. equo canone;
dunque, irrilevante la comunicazione orale, dedotta dal locatore, e, di conseguenza, sussistente il diritto di riscatto dall'acquirente, alle stesse condizioni, entro 6 mesi dalla stipulazione del contratto di compravendita. Tuttavia, essendo stato superato tale limite, ha affermato, in linea di principio, il diritto al risarcimento del danno, ma ha rigettato la domanda, in mancanza di una puntuale allegazione da cui possa ricavarsi anche in via equitativa il pregiudizio subito. ^La ^{società Parte}_¹ ha proposto appello.
Nelle more del giudizio, con sentenza del tribunale di Latina n. 17/2023, del 20-
21.04.2023, è intervenuta la liquidazione giudiziale della società ^Pt_1 ^ai ^sensi ^del dlgs n. 14/2019, e, con atto del 2.2.2024, si è costituito il liquidatore, dott.ssa [...] ^CP_6 , poi sostituita dal dott. Controparte_2 (vd. atto difensivo del 10.4.2025), manifestando l'interesse alla prosecuzione del giudizio e poi depositando le note, ex art. 127 ter cpc, di precisazione conclusioni e discussione della causa.
L'art. 143 del citato dlgs n. 14/2019 disciplina gli effetti della dichiarazione di apertura della liquidazione giudiziale sui giudizi in cui è parte il debitore, attribuendo al curatore la legittimazione processuale alla tutela giurisdizionale dei diritti patrimoniali facenti capo al debitore.
Di conseguenza, si deve ritenere la sopravvenuta carenza di legittimazione ad agire ^della ^società ^Pt_1 "in bonis", trattandosi di beni oggetto della liquidazione giudiziale e non ricorrendo l'ipotesi prevista dal comma 2 dello stesso articolo ("il debitore può intervenire in giudizio solo per le questioni dalle quali può dipendere un'imputazione di bancarotta a suo carico o se l'intervento e' previsto dalla legge."). Tutti gli atti difensivi successivi alla costituzione del curatore saranno, dunque, considerati "tamquam non esset"
Ritornando al merito, le censure sono sette.
Generica, oltre che infondata, è la prima nella parte in cui la società appellante ribadisce di aver versato, come da ricevute in atti, dal mese di dicembre 2005 al luglio 2013, una somma pari ad € 322.697,23 ovvero € 158.397,23 in più rispetto a quanto dovuto, per lo stesso periodo, in base alle previsioni contrattuali. L'assunto si fonda sulle indagini grafologiche, da cui sarebbe emersa, oltre alla presenza del timbro della società CP_4, anche la sottoscrizione del rappresentante legale, su tutte le ricevute. La circostanza della sottoscrizione è appena accennata, nonostante, in sentenza, si dia ampio spazio agli accertamenti del ctu in senso diverso da quello indicato nell'impugnativa. Basta poi leggere le conclusioni, a pag. 84 della relazione ““Dall'esame attento ed approfondito delle firme apposte sulle ricevute di affitto degli anni 2005, 2006, 2007,
2008, 2010, 2011, 2012, 2013, sono risultate certamente autografe quelle distinte con i numeri: V2, V3, V4, V5, V6, V42, V79, V81, V91, V92, V93, V98, V99, V100, V104,
V107, V110, V112, V114, V116, V120, V122, V124, V126; autografe con alta probabilità le firme contrassegnate con: V8, 9, 10, 72, 76, 77, 78, 80, 82, 90, 96, 101,
102, 103, 105, 106, 111, 128. Certamente non autografe le firme distinte con V 64, V
115, 117, 121, 123. Null'altro si può affermare circa le restanti sigle per la mancanza di comparative omogenee: V1, 7, 11-41, 43-63, 65-71, 73-75, 83-89, 94, 95, 97, 108, 109, 113, 118, 119, 125, 127".
Per il resto, la società appellante, facendo propri i criteri di calcolo utilizzati in sentenza, giunge ad un diverso risultato, sostenendo di avere un credito di almeno €
46.500 (152.700-106.200,00): la ^avrebbe ^versato ^con Parte_1 certezza € 152.700,00 somma di certo superiore a quella ingiunta all'odierna appellante, ossia € 106.200,00; calcoli che avrebbero dovuto portare il primo giudice a non dichiarare la risoluzione. Non considera, però, che il versamento di 152.052,00 euro, e non 152.700 euro, è avvenuto dal 2006 (inizio del rapporto locatizio) al giugno
2013, e va imputato ai canoni da versare in quel periodo, oltre ad essere stato ritenuto insufficiente, anche per quel periodo. La morosità è contestata (la richiesta di pagamento riguarda lo stesso periodo) a partire da agosto 2013 fino a giugno 2018 e la prescrizione è stata interrotta con la notifica dell'atto di intimazione di sfratto nel mese di giugno 2018.
Anche in questo caso, la critica non è in grado di inficiare il ragionamento logico - giuridico esposto dal tribunale, prescindendo, in buona parte, da esso e, comunque, risultando, per il periodo in contestazione, un grave inadempimento reiterato nel tempo, quasi cinque anni, e per un importo complessivo considerevole.
La società appellante, con la seconda censura, sostiene che le parti, agli art. 6 e 7 del contratto, ^avessero espressamente escluso la risoluzione del contratto, per inadempimento, in caso di mancato pagamento del canone alle scadenze;
ciò, proprio in virtù di un preteso accordo sul pagamento di somme superiori al canone pattuito, nella prospettiva di un acquisto dell'immobile.
E' evidente l'inconsistenza dell'assunto, in assenza di qualsiasi elemento concreto da cui desumere il preteso accordo ed a fronte di un inadempimento oggettivamente grave per durata e consistenza economica. In una lettura congiunta dell'art. 6 ("il pagamento del canone non potrà essere sospeso né ritardato oltre i 30gg di calendario da pretese od eccezioni dalla parte conduttrice, qualunque ne fosse il titolo, salvo il successivo e separato esercizio delle sue ragioni”) e del successivo art. 7 del contratto ("Il mancato pagamento, in tutto o in parte del corrispettivo alle scadenze mensili pattuite fatto salvo quanto indicato nell'Art 6 del presente contratto, non costituirà automaticamente la parte conduttrice in mora;
tale mancato pagamento non costituirà inadempienza grave, non legittimando in ogni caso la parte locatrice a chiedere la risoluzione di diritto del contratto"), valutato l'interesse dei contraenti, appare invece, chiara l'intenzione di escludere una risoluzione di diritto, in caso di un semplice ritardo o mancato pagamento, tanto che è fatto salvo il diritto del locatore di agire in giudizio, per far valere le proprie ragioni. In questo ambito, non può assumere rilievo ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, il comportamento inerte della CP , che solo dopo anni, ha contestato la morosità.
La terza censura riguarda la richiesta di integrazione della c.t.u.. Occorre premettere che, all'udienza del 23.5.2019, Controparte_5 , liquidatore (e rappresentante legale) della CP_4 presente personalmente, ha disconosciuto le sottoscrizioni, poste in calce alle ricevute di pagamento, e la difesa della società ha immediatamente proposto istanza di verificazione, a cui èParte_1 seguita la nomina di un consulente grafologico
La società appellante sostiene che, pur volendo seguire il ragionamento del tribunale, risulterebbero non autentiche le ricevute non firmate, quelle dove è apposto solo il ^timbro ^della ^società ^CP_4 quelle prive di timbro e di sottoscrizione e quelle che la C.T.U. non considera autentiche;
ancora, dovrebbero essere considerate autentiche le firme apposte da altri rappresentanti, dal momento che non disconosciute. Ciò posto, elenca le ricevute da considerare autentiche, procedendo ad un calcolo delle somme versate, per un totale di € 287.697,23, un importo molto più elevato rispetto a quello indicato dal giudice, pari ad € 152.052,00. Contesta al tribunale di non aver indicato quali sono i canoni effettivamente versati e di aver individuato una cifra complessiva completamente estranea ai criteri utilizzati dal C.T.U., nonchè l'omessa valutazione di metà delle firme apposte sulle ricevute in atti, chiedendo un'integrazione di indagine. La censura mossa all'operato del ctu è generica, perché prescinde del tutto dal lavoro svolto dal consulente, anche solo in relazione alla motivazione, esposta in sentenza, inerente le ricevute utili per stabilire i pagamenti effettivamente avvenuti. Non è chiaro quali sarebbero le firme, secondo la società appellante, accertate come autentiche e non esaminate in sentenza ed in che senso vada intesa la critica: una valutazione del tutto omessa (e per quali ricevute?) o del tutto incerta;
assorbente al riguardo, è la mancata indicazione dei diversi parametri da utilizzare. Il ctu, si è già detto, ha indicato precisamente quali sono le firme certamente autografe e quali con alta probabilità ed il tribunale ha sostanzialmente seguito le indicazioni, avendole fatte proprie, utilizzando anche le ricevute sottoscritte con timbro e contestuale firma in nome e per conto della ^società ^CP_4 in difetto di specifica contestazione in ordine alla riferibilità ad alcuno dei soggetti facenti parte della società. Diversamente, l'appellante ripropone una documentazione allegata al fascicolo di parte in primo grado, già oggetto di ampie contestazioni innanzi al tribunale, e senza alcun riferimento specifico agli accertamenti del ctu al riguardo.
La quarta censura riguarda la pretesa violazione del diritto di prelazione dell'acquisto dell'immobile e la conseguente domanda di risarcimento danni.
La società appellante assume che, accertata l'assenza di una comunicazione formale della vendita dell'immobile locato, il tribunale avrebbe dovuto dichiarare, ai sensi dell'art. 39 della L 392/1978, nullo il contratto di vendita e consentire alla società ^Pt_1 di procedere all'acquisto gratuito, date le somme già versate in eccedenza.
Non contesta specificamente la decorrenza del termine per il riscatto, fissata dal tribunale al momento della vendita. In ogni caso, il citato art. 39 prevede espressamente
"Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente,
o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa." Precisa soltanto che, nel caso si dovesse ritenere trascorso il termine di 6 mesi, si dovrebbe accertare il diritto al risarcimento danni, da individuare nell'ammontare complessivo dei canoni di locazione, che la società ^Pt_1 dopo la vendita dell'immobile alla CP , nel dicembre 2009, ha continuato a versare fino al settembre 2013 e pari a € 106.640,00. Ribadisce che l'originario proprietario dell'immobile non gli ha comunicato l'intenzione di vendere ed, in accordo con la ^CP_3 - che ha versato un prezzo di acquisto irrisorio e non ha mai richiesto il pagamento dei canoni, se non con l'intimazione di sfratto per morosità - ha continuato a percepirli direttamente, traendone entrambi un vantaggio economico.
Anche questo diverso profilo è infondato. E' pacifico il diritto di prelazione del conduttore ed ormai incontestata la mancata comunicazione con atto notificato, ai sensi dell'art. 38 legge 392/1978.
In linea generale, il conduttore di un immobile ad uso non abitativo, se decaduto dal diritto di esercitare il riscatto di cui all'art. 39 della legge n. 392 del 1978, può domandare sia al venditore che al compratore il risarcimento del danno patito, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per effetto della decadenza, a condizione che ne dimostri la rispettiva malafede, consistita nell'intento di tenerlo all'oscuro dell'avvenuto trasferimento (Cass. Sez. sentenza n. 10136/2022) Nella fattispecie, fin dalla costituzione innanzi al tribunale, la società ^Pt_1 ^ha rappresentato un accordo tra la società venditrice e la CP di non comunicare la cessione, avvenuta in occasione della messa liquidazione della prima, per consentire a quest'ultima di continuare ad incassare i canoni maggiorati per poi dividerli tra i due.
In sostanza, ha rappresentato la malafede e, dunque, la responsabilità solidale della ^società ^CP_4 e ^della CP nella violazione del diritto di prelazione, chiedendo, per
,
effetto della decadenza, il risarcimento del danno patito. In particolare, nelle memorie integrative si legge "Entrambe con il loro comportamento hanno dimostrato che la loro malafede è evidente e che la ha diri^tto ^ad ^un risarcimento Parte_1 equo che va stabilito dal Giudice istruttore o che quanto meno gli venga restituita la somma versata in più ossia 52.897,23"
Ora, pur volendo ritenere dimostrata la malafede degli appellati, l'allegazione del danno è rimasta priva di riscontro. La società appellante non contesta la mancanza di una specifica allegazione del danno, ma assume che "Dall'attenta lettura degli atti, si può tranquillamente affermare che il danno subito dalla Parte_1
è pari al pagamento dei canoni di locazione alla CP_4 in luogo della Sig.ra ^CP_3 a decorrere dalla data di vendita (dicembre 2019) fino al settembre 2013"
,
Tale danno ammonta ad 106.640,00 €, ed è provato dalle ricevute in atti (vedasi Doc. nn.

7-10 Comparsa di Costituzione, che raccolgono le ricevute del periodo 2010-2013 e Doc. nn. 16-19, contenenti riepilogo somme versate)." Una prospettazione confusa, che prescinde anche dagli accertamenti del ctu riguardo all'effettività dei pagamenti, I canoni erano, comunque, dovuti e non vi è prova del versamento di somme superiori, nella prospettiva dell'acquisto dell'immobile. Il tribunale ha ben motivato riguardo alla necessità di un'allegazione che consenta di desumere il danno, anche solo in via presuntiva, quale presupposto imprescindibile della liquidazione in via equitativa.
Risulta, dunque, infondata la domanda di danni, ex art. 2043 c.c., che costituisce l'unico rimedio, riconosciuto dall'ordinamento, in caso di decadenza, dal diritto di riscatto, con la conseguente inammissibilità dell'azione subordinata di ingiustificato arricchimento, che ha solo carattere residuale.
Va poi ribadito che la condanna al pagamento riguarda i canoni non versati, mentre è stato ritenuto liberatorio il pagamento di quelli avvenuti a mani dell'originario locatore, ^la ^società CP_4 in applicazione dell'art. 1189 cc.
La sesta censura riguarda l'istanza di correzione di errore materiale della sentenza, in punto di spese processuali.
Il tribunale, in motivazione, ha ritenuto la sussistenza dei “gravi motivi", consistenti nella reciproca soccombenza, ed ha dichiarato la compensazione delle spese processuali tra tutte le parti (compreso il terzo chiamato), anche se, nel dispositivo, la dichiarazione è limitata alle spese di ctu. Da una lettura unitaria della motivazione, appare evidente la decisione del tribunale di dichiarare l'integrale compensazione delle spese processuali, comprese quelle di ctu, per cui appare superflua la richiesta di correzione, se non per la ragioni che verranno esposte in seguito, dovendosi provvedere diversamente sulle spese di ctu. La settima censura è, infatti, fondata nei limiti che seguono.
L'esito della consulenza grafologica ha consentito di stabilire gli effettivi pagamenti dei canoni, escludendo una parte delle ricevute, disconosciute dalla società CP_4 A prescindere dalle proporzioni aritmetiche inerenti il numero di ricevute ritenute autentiche, appare assorbente la considerazione che l'indagine è servita a chiarire quanto ancora effettivamente dovuto, con la conseguenza che le spese vanno divise nella misura di 1/3 per ciascuna parte del giudizio, avendone ciascuna di esse tratto vantaggio.
Le spese del presente grado seguono la soccombenza, stante il limitato accoglimento dell'appello, e vanno liquidate, applicando le tariffe di cui al d.m. 55/2014, previste per lo scaglione delle controversie di valore fino a 260.000,00 euro, nella misura medio- minima, essendo le questioni già state, in buona parte, ampiamente sviscerate innanzi al tribunale.
La vicenda, così come ricostruita, non consente di ritenere la sussistenza dei presupposti per una condanna ex art. 96 cpc.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, in parziale riforma della sentenza n. 1851/2021, del Tribunale di Latina, fermo il resto, così provvede:
1) dichiara l'integrale compensazione delle spese processuali, affrontate innanzi al tribunale, precisando che le spese di ctu vanno ripartite nella misura di 1/3 tra la società a r.l. Pt_1 la società CP_4 e CP;

2) Rigetta per il resto l'appello, con la condanna della società a r.l. [...] al pagamento delle spese di lite, in favore di Parte_3
,
controparte, che si liquidano in complessivi € 10.000,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;

Così deciso in Roma il giorno 14.5.2025
Il Presidente relatore