R.G. n. 769/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MATERA
Sezione Civile
Il Tribunale di Matera in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Antonia
Quartarella, sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 17/07/2025, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 quinquies comma 2, la seguente
SENTENZA nella presente controversia tra
(c.f.: ), Parte_1 C.F._1 [...]
(c.f.: ), e Parte_2 CodiceFiscale_2 Parte_3
(c.f.: ), rappresentate e difese dall'avv. Lorenzo Amoruso
[...] CodiceFiscale_3
(c.f.: ), con domicilio eletto in IA (MT), presso lo studio dell'avv. CodiceFiscale_4
Antonio Rosario Trocino, al viale Paradiso n. 1; attrici
e
(c.f.: ), in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentata e Controparte_1 P.IVA_1 difesa dall'avv. AN US UR (c.f.: ), con domicilio eletto C.F._5 presso lo studio professionale del difensore in Policoro (MT), via Agrigento n. 14; convenuta nonché
(P.Iva: in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentata e Controparte_2 P.IVA_2 difesa dall'avv. US Miraglini (c.f.: ), con domicilio eletto presso lo C.F._6
studio professionale del difensore in Bari, via Antonio De Curtis n. 3;
convenuta
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1 R.G. n. 769/2017
I. Con atto di citazione iscritto a ruolo in data 10/04/2017, Parte_1
e (rispettivamente coniuge superstite Parte_2 Parte_3
e figlie del de cuius adivano il Tribunale di Matera, affinché: 1. accertato Persona_1
l'inadempimento della alle obbligazioni assunte con il contratto di permuta del CP_2
05/08/2009 e con il successivo atto transattivo del 28/12/2015, la società costruttrice fosse condannata al pagamento in loro favore: a) della somma di euro 247.109,71 , oltre iva, a titolo di danno patrimoniale pari ai costi necessari per la realizzazione delle opere omesse relative al c.d.
Blocco B;
b) della somma di euro 60.000,00 o altra ritenuta equa ex art. 1226 c.c., a titolo di danno patrimoniale da lucro cessante, per i mancati introiti derivanti dalla possibile locazione degli immobili ovvero per i mancati utili derivanti dall'investimento del prezzo che avrebbero potuto ritrarre dalla loro vendita, ove fossero stati realizzati per tempo;
2. accertata la natura simulata del contratto di vendita intercorso tra ed in data 22/05/2013 a Notaio rep. CP_2 CP_3 Pt_4
n. 1414 racc. n. 915, ne fosse dichiarata la nullità ex artt. 1343, 1414 e 1418 c.c.; 3. in via subordinata alla domanda sub 2, fosse dichiarata l'inefficacia nei loro confronti del suddetto atto di disposizione ai sensi dell'art. 2901 c.c..
Nel merito rappresentavano che: • in data 15/11/2008 e la avevano Persona_1 CP_2 stipulato un contratto preliminare di permuta in base al quale il primo avrebbe ceduto alla seconda il terreno di sua proprietà sito in Nova Siri Scalo, riportato in catasto terreni al foglio 50 part. 249
-74 di circa mq. 6.264, mentre la seconda avrebbe trasferito al primo una percentuale pari al 23% sulla superficie a costruire e precisamente n. 2 negozi, n. 2 appartamenti al primo piano, n. 2 appartamenti al secondo piano, n. 4 garage, n. 2 depositi al piano interrato e n. 4 locali lavanderia in copertura. Dette porzioni immobiliari sarebbero insistite tutte sul cd. “Blocco B” della lottizzazione;
• era deceduto il 24/05/2009 e loro, suoi successori, avevano Persona_1 siglato con la dinanzi al Notaio , in Matera, l'atto pubblico di permuta del CP_2 Per_2
05/08/2009, fissando al 31/03/2011 la data entro e non oltre la quale avrebbero dovuto essere completati e consegnati gli immobili da costruire;
• il 18/07/2011, poi, avevano stipulato con e un contratto preliminare di compravendita, Controparte_4 Parte_5
impegnandosi a cedere a quest'ultimi una parte degli immobili in fase di costruzione, acquistati dalla
, e precisamente n. 2 appartamenti di 90m² e 78m², n. 1 garage di circa 27,5m² al piano CP_2 interrato e n. 1 posto auto scoperto di circa 12m²; • la società costruttrice non consegnava gli immobili entro il termine convenuto e nello specifico, alla data della prima lettera di messa in mora del 27/03/2012, il cd. Blocco B si trovava ancora allo stato rustico, mentre i cd. Blocchi A e C (di 2 R.G. n. 769/2017
esclusiva proprietà della risultavano essere stati quasi completamente ultimati. Controparte_2 aveva riscontrato a tale nota, adducendo che i ritardi nella consegna erano stati causati Controparte_2 da fattori ad essa non imputabili tra i quali, da un lato, il riscontro di problemi geologici non segnalati nella relazione redatta dall'esperto e, dall'altro, la richiesta di varianti ai progetti originari effettuate dai promittenti acquirenti, coniugi e Varianti che, alla data del CP_4 Pt_5
23/04/2012, non erano state ancora concesse. Addirittura, con lettera raccomandata a.r. del
17/10/2012 la società costruttrice aveva del tutto ingiustificatamente sospeso i lavori a causa del mancato riconoscimento delle autorizzazioni verbali alle varianti tecniche concordate, inviate loro via e-mail solo qualche giorno prima. Con nota raccomandata a.r. del 20/10/2012, quindi, avevano comunicato il riconoscimento ed invitato la società a riprendere e completare i lavori, chiedendo nel contempo l'attribuzione di due mansarde da costruire sul Blocco B, al fine di conservare, dopo le varianti, la proporzione di 230/1000 prevista nell'atto di permuta;
• il 28/12/2015, con atto di transazione la aveva trasferito loro le residue porzioni immobiliari e specificato CP_2 catastalmente i beni da trasferire;
• nel frattempo, i coniugi e avevano inviato CP_4 Pt_5 loro, in data 28/12/2012, una diffida al completamento delle opere sugli immobili promessi in vendita. Ne era nato un contenzioso sfociato in un giudizio di ATP avviato con ricorso del
15/01/2014 e successivo giudizio di merito RG n. 1355/2014 (avente ad oggetto la risoluzione del contratto preliminare di vendita per grave inadempimento dei promissari venditori), durante il quale erano addivenuti con questi ad una transazione con risoluzione del contratto e obbligo di restituzione ai promissari acquirenti della somma di euro 190.000,00. Il giudizio de quo era, invece, proseguito tra loro e la , da loro stesse chiamata in causa per farsi manlevare dai danni CP_2 subiti in caso di accoglimento della domanda attorea.
Riferivano, poi, che, nelle more delle suddette vicende, la aveva ceduto alla in CP_2 CP_5 data 22/05/2013, per il prezzo di euro 245.000,00 gli immobili, tutti in corso di ristrutturazione edilizia, siti in Scanzano Jonico (MT), identificati in catasti fabbricati al foglio 59 part. 1133 sub 2, sub 3, sub 4. Trattavasi di un fabbricato adibito ad officina per la costruzione di impianti di potabilizzazione e depurazione delle acque, composto da un piano interrato di circa 366m², un piano terra di circa 365m², un soppalco di 135m²con antistante corte della superficie di circa 900m².
Contestavano che detta vendita fosse fittizia e finalizzata esclusivamente a ridurre le garanzie del proprio credito, poiché: la era una società a responsabilità limitata semplificata costituita CP_3
solo due mesi prima della vendita dai due figli conviventi del legale rappresentante della , CP_2 rispettivamente di anni 24 e 27, con un capitale sociale di euro 400,00; non v'era traccia del 3 R.G. n. 769/2017
pagamento effettivo del prezzo di compravendita e per la parte portata in compensazione per presunti lavori eseguiti dalla si trattava di lavori mai eseguiti, visto che questa società non CP_3 aveva la forza economica e strumentale per poterli eseguire;
unica era la sede di entrambe le società; il prezzo convenuto era di gran lunga inferiore al prezzo di mercato, visto che il bene era stato concesso a garanzia di un mutuo bancario di euro 518.000,00, con iscrizione ipotecaria per euro
1.036,00 che la si era impegnata a cancellare entro il 31/05/2014. CP_2
In via subordinata, sostenevano che fossero in ogni caso sussistenti tutti i presupposti per la revocatoria della vendita stessa ai sensi dell'art. 2901 c.c..
II. Le convenute si costituivano in giudizio il 27/06/2017, chiedendo il rigetto delle avverse domande.
II.1. La sosteneva che la vendita effettuata con la fosse reale e non fittizia e a tal CP_1 CP_2 fine evidenziava che: alla data di stipulazione dell'atto pubblico del 22/05/2013, i suoi soci AN
US UR e pur essendo residenti formalmente con il padre Controparte_6
legale rappresentante della , da anni vivevano autonomamente e in Persona_3 CP_2 particolare la prima tra Roma e Venezia per motivi di studio e il secondo in Toscana per un corso di regia, dopo aver conseguito nel 2013 la laurea in giurisprudenza;
i figli di Persona_3 non si erano mai occupati della situazione economico-patrimoniale della , che nel 2013 CP_2
“non aveva una situazione economica fatiscente, ma aveva semplicemente risentito della crisi generalizzata ed il particolare nel settore edilizio”; l'immobile acquistato avrebbe dovuto essere destinato a birrificio.
L'operazione era stata temporaneamente accantonata per le lungaggini burocratiche connesse alle autorizzazioni;
il pagamento del prezzo di vendita, congruo come da perizia di stima allegata al contratto, era avvenuto in parte mediante compensazione del controcredito vantato dalla CP_1 nei confronti della per lavori eseguiti quali: a) sistemazione del verde privato e CP_2 predisposizione di impianti fotovoltaici giusta fatture n. 1/2013 Controparte_7 per euro 55.000,00 e n. 6/2013 per euro 65.500,00; b) fornitura e messa in opera di materiale elettrico per abitazioni nei fabbricati in Nova Siri alla via Aldo Moro n. 10/2014; c) manutenzione verde pubblico Nova Siri comparto Rs zona C e Policoro comparto C3, pulizia marciapiedi e verde lato via Agrigento, opere di scavo ed interrato cavi elettrici impianto di illuminazione comparto Rs zona C per euro 37.013,90; , come da fattura n. 9/2014. Il residuo, invece, era stato pagato: con bonifici bancari e assegni circolari per complessivi euro 71.600,00, che i soci avevano ricavato dalla vendita di terreni agricoli donati loro dalla nonna materna, giusta atto pubblico del 15/09/2016 e del 29/06/2016 a Notaio e da donazioni da parte delle zie paterne in tra cui Pt_4 Per_4
4 R.G. n. 769/2017
Checchina Dolcemele;
con i ricavi della partecipazione di AN UR al film girato con il regista Parte_6
Sottolineava, poi, che all'epoca della compravendita la aveva numerosi beni, anche CP_2 immobili, e non era gravata da debiti: “l'unico ritardo era dovuto al pagamento delle due ultime rate per il rilascio della concessione edilizia, debitoria poi regolarmente onorata”; comunque nessuna simulazione avrebbe allo stato potuto essere invocata, non essendo certo il credito vantato dagli attori, e nessuna revocatoria avrebbe potuto essere utilmente esperita, atteso che la società venditrice era titolare di una pluralità di immobili che avrebbero potuto costituire garanzia del credito.
II.2. La , invece, innanzitutto precisava che: a fronte di un valore del terreno oggetto di CP_2 permuta pari ad euro 500.000, le costruzioni da realizzarsi, stimate di pari importo, erano state rivalutate dall n euro 800.000, “per cui le attrici [avevano avuto] un pagamento con controprestazioni di CP_8 scambio in abitazioni, garage, mansarde e lavatoi che [era] era di gran lunga superiore a quanto stabilito e concordato nell'atto pubblico di permuta”.
Negava il proprio inadempimento contrattuale, asserendo che i ritardi nel completamento del
Blocco B non fossero a sé imputabili, come accertato in sede di ATP.
Sosteneva l'insussistenza dei presupposti tanto per la declaratoria di nullità del contratto di vendita con la perché reale e non simulato, quanto per la sua revocatoria ex art. 2901 c.c.: le attrici CP_3 vantavano un credito ancora da accertare, sicché l'azione di simulazione era preclusa a monte, non sussistendo un credito certo;
il prezzo di vendita era congruo rispetto al valore del bene, come risultante dalla stima allegata al contratto stesso;
i beni venduti in quella occasione non erano gli unici a sua disposizione, tant'è che in quello stesso periodo aveva stipulato diversi contratti di vendita con terzi, sicché non c'era ragione per ritenere che il contratto con la fosse simulato CP_1
a differenza di tutti gli altri, solo in ragione dei rapporti di parentela intercorrenti tra il legale rappresentante di una parte e i soci dell'altra, essendo essa ampiamente patrimonializzata;
in ogni caso nessuno dei due figli del suo legale rappresentante era di fatto convivente con il padre, essendosi trasferiti altrove per ragioni professionali e di studio.
III. Autorizzato il deposito di memorie di appendice scritta, venivano rigettate le richieste di prova orale e disposta consulenza tecnica d'ufficio al fine di accertare quali lavori non fossero stati eseguiti dalla e di quantificare l'importo dei costi necessari per il loro completamento. Iniziate le CP_2 operazioni peritali, in data 20/01/2020, le parti addivenivano ad un accordo transattivo, poi risolto con pec del 14/01/2022 dalle attrici per inadempimento della . CP_2
Nel frattempo, la causa veniva riassegnata alla scrivente. 5 R.G. n. 769/2017
Falliti, poi, gli ulteriori tentativi di composizione bonaria, il ctu depositava la sua relazione peritale il 04/10/2023 e all' udienza del 07/12/2023 il decidente riservava la causa per la decisione ai sensi dell'art. 281quinquies comma 2 c.p.c..
Con ordinanza del 23/09/2024, tuttavia, la causa veniva rimessa sul ruolo, poiché: mancavano i fascicoli cartacei di tutte le parti;
erano necessari alcuni chiarimenti da parte del ctu ing. Per_5 in ordine alla esatta quantificazione dei lavori eseguiti, dopo la transazione, da parte della , CP_2 considerato che le attrici avevano contestato la realizzazione non a regola d'arte e l'esistenza di vizi e difetti delle opere.
Tutte le parti contestavano l'esito della ctu e della integrazione, insistendo per l'accoglimento delle rispettive domande, eccezioni, deduzioni e conclusioni come nei rispettivi atti di costituzione.
All'udienza del 18/07/2025 la causa è stata riservata per la decisione ai sensi dell'art. 281quinquies comma 2 c.p.c..
IV. Le domande di parte attrice meritano accoglimento per quanto di ragione.
IV.1 Parte attrice ha esercitato due distinte azioni: la prima volta ad ottenere il riconoscimento dell'inadempimento della , con conseguente risarcimento dei danni;
la seconda finalizzata CP_2 ad ottenere il ripristino della garanzia patrimoniale della debitrice, a suo dire lesa dalla cessione in favore della di un immobile, unico bene idoneo a soddisfare il suo diritto di credito, che CP_1 avrebbe avuto natura simulata o comunque i presupposti di legge per essere dichiarata inefficace nei suo confronti ai sensi dell'art. 2901 c.c..
Ebbene, con riferimento alla prima questione, va precisato che, essendo contestato l'inadempimento nella realizzazione delle opere sia sotto il profilo della tempistica che sotto quello quantitativo, eventuali vizi o difetti delle opere non sono soggetti alle stringenti regole di cui all'art. 1667 c.c.. Per pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, infatti, «in tema di appalto, nel caso in cui l'appaltatore non abbia portato a termine l'esecuzione dell'opera commissionata, restando inadempiente all'obbligazione assunta, trova applicazione la disciplina generale in materia di inadempimento contrattuale di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c., riferendosi la speciale garanzia prevista dagli artt. 1667 e 1668 c.c. alla diversa ipotesi in cui l'opera sia stata portata a compimento, anche quando presenti, per la parte eseguita, difetti o difformità» (v. ex multis Cassazione civile sez. II sentenza del 04/03/2025 n.5771). Ciò rimane fermo anche nell'eventualità in cui sia intervenuto un atto di transazione, a cui poi non sia stata data esecuzione, come nel caso che ci occupa.
Preme, inoltre, precisare che, poiché in corso di causa, proprio a seguito della suddetta transazione, sarebbero state eseguite alcune delle opere originariamente omesse, ma v'è contestazione sulla 6 R.G. n. 769/2017
esatta realizzazione delle stesse, questo Giudice era tenuto ad accertare quali lavori, all'esito del giudizio, fossero stati effettivamente realizzati e quali non, nonché quelli realizzati ma con vizi o difetti e tanto al fine di procedere all'esatta quantificazione dell'eventuale risarcimento danni chiesto dalla parte attrice. Se così non fosse il rischio sarebbe quello di liquidare un risarcimento superiore all'entità effettiva del danno patito. Per evitare ciò, il nostro ordinamento sancisce il principio della compensatio lucri cum damno, che «è un'eccezione in senso lato, configurandosi, quindi, come mera difesa in ordine all'esatta entità globale del pregiudizio effettivamente patito dal danneggiato e, come tale, è rilevabile d'ufficio e il giudice, per determinare l'esatta misura del danno risarcibile, può fare riferimento, per il principio dell'acquisizione della prova, a tutte le risultanze del giudizio» (v. Cassazione civile sez. III ordinanza del 14/12/2024
n.32550).
Precisato ciò e venendo al focus sulla responsabilità dell'impresa appaltatrice si osserva quanto segue.
Il contratto preliminare di permuta sottoscritto in data 15/11/2008 è stato superato dal contratto definitivo di permuta stipulato tra i successori di e la dinanzi al Notaio Persona_1 CP_2
in data 05/08/2009. Sicché è alle sole pattuizioni di quest'ultimo che deve farsi riferimento Per_2 per stabilire quali fossero gli obblighi reciproci delle odierne parti in causa. Per pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, infatti, «ove alla stipula di un contratto preliminare segua, ad opera delle stesse parti, la conclusione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto
l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta. Tale presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo» (ex plurimis Cassazione civile sez. II sentenza del 05/11/2024 n.28418).
Ebbene, in detto contratto di permuta le parti avevano stabilito che: a Parte_1
e sarebbero andati in proprietà gli
[...] Parte_2 Parte_3 Per_1 immobili a costruirsi sul terreno identificato in catasto terreni del Comune di Nova Siri al foglio 50 part. 1768 di a. 33.81, costituenti il blocco B;
le porzioni immobiliari permutate avrebbero dovuto essere pari alla quota di 230/1000 e avrebbero dovuto essere consegnate completamente finite entro e non oltre il 31/03/2011; i lavori d'appalto sarebbero stati eseguiti direttamente dalla 7 R.G. n. 769/2017
, fatta eccezione che per i lavori di manodopera strutturale da affidare alla CP_2 Controparte_9
[...
la proprietà dei beni futuri sarebbe passata direttamente in capo alle odierne attrici nel momento in cui essi sarebbero venuti ad esistenza e cioè al momento del loro completamento allo stato rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e della relativa copertura;
la società avrebbe dovuto realizzare le opere secondo il capitolato disciplinare tecnico allegato al contratto alla lett. D) e avrebbe curato i collegamenti alle reti idriche e fognanti, elettriche, telefoniche e del gas a partire dalle unità immobiliari fino alle condotte esistenti, restando invece a carico dei proprietari gli allacci alle singole utenze;
tutti gli obblighi, gli oneri, le opere di urbanizzazione, i vincoli, le sanzioni e i costi derivanti dalla convenzione di lottizzazione relativi all'attività costruttiva sarebbero rimasti a carico della società appaltatrice, che rinunciava a qualsiasi eccezione nei confronti dei proprietari relative ad eventuali difficoltà o impedimenti di qualsiasi natura che si sarebbero potuti verificare nel corso dell'attività edificatoria e rimaneva tenuta a compiere qualsiasi attività amministrativa presso i competenti enti pubblici e autorità preposte a stipulare ogni accordo contrattuale per i rapporti di vicinato, di confine e di servitù al fine di conseguire nel miglior modo possibile il risultato costruttivo descritto in contratto.
Alla data del 27/03/2012, gli immobili promessi in vendita risultavano essere ancora allo stato rustico e non completati. La circostanza lamentata dalle attrici con diffida ad adempiere di pari data
è stata nei fatti confermata dalla che, nel riscontrarla il 23/04/2012, si limitava a negare CP_2 ogni sua responsabilità nei ritardi, addebitati a cause esterne e precipuamente:

1. ad una diversa situazione del suolo sul quale dovevano sorgere gli immobili, dovuta alla presenza della falda acquifera;

2. a pretese possessorie di terzi su una parte del terreno permutato;

3. alle numerose richieste di modifica, rispetto al progetto originario, avanzate dai promissari acquirenti delle attrici, che avevano imposto la redazione di una variante di progetto, la cui concessione, alla data della missiva, non era ancora intervenuta (v. all.ti 4 e 5 fascicolo attrici).
A proposito si evidenzia che non sono opponibili alle attrici le circostanze nn. 1 e 3 che precedono: per quanto attiene alla diversa consistenza del suolo, a prescindere dal fatto che vi fosse o meno una falda acquifera e che questa possa aver effettivamente comportato dei ritardi nella esecuzione dei lavori, l'impresa aveva rinunciato contrattualmente a sollevare ogni eccezione a riguardo, impegnandosi, in ogni caso, alla consegna nei termini convenuti;
in relazione, invece, alle modifiche richieste dai promissari acquirenti delle attrici e è vero che, in data 30/07/2011, CP_4 Pt_5
essi hanno stipulato con la un contratto autonomo d'appalto, con la previsione di alcune CP_2 modifiche approvate espressamente dalle attrici, ma dette varianti hanno riguardato una diversa 8 R.G. n. 769/2017
ripartizione interna degli ambienti e non giustificano la protocollazione della variante al Comune di Nova Siri solo in data 12/03/2012, integrata il 19/03/2013, soprattutto considerando che il permesso a costruire in variante veniva concesso il 04/03/2013 (permesso n. 5 – v. all. 5 fascicolo
) per le ragioni di cui infra. CP_2
Quanto alla circostanza n. 2, non v'è prova in atti che tale abbia accampato Persona_6 pretese possessorie con azioni legali specifiche. Sicché sembrerebbero piuttosto mere rivendicazioni di fatto;
non si comprende allora come il profilo possessorio possa aver costituito un ostacolo alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, giusta convenzione con il Comune di
Nova Siri del 06/03/2009, non essendo stato rappresentato neppure un atteggiamento ostracistico da parte di questa persona.
E' un dato di fatto incontrovertibile, invece, che alla data di incardinazione del presente giudizio gli immobili del blocco B non fossero stati completati;
all'esito dell'istruttoria, la non ha CP_2 assolto all'onere della prova sulla stessa incombente, circa l'inesistenza dell'inadempimento contestato e allegato e/o la non imputabilità a sé dello stesso. Sicché, sulla base della regola probatoria di cui all'art. 1218 e ss c.c. deve riconoscersi l'esistenza di un grave inadempimento da parte della senz'altro imputabile all'impresa appaltatrice, la quale, dunque, deve ritenersi CP_2 responsabile dei danni cagionati alle attrici a causa della risoluzione del contratto preliminare stipulato il 18/07/2011con i coniugi e che prevedeva Controparte_4 Parte_5 la consegna degli immobili promessi in vendita entro il 31/03/2012, e della sopportazione delle spese necessarie per il completamento dei lavori incompiuti da affidare ad altra impresa. Anzi, dalla relazione peritale del giudizio di ATP dinanzi al Tribunale di Matera - RG n. 95/2014 (v. all. 17 fascicolo attrici), è emerso chiaramente che gli immobili dei coniugi e el 2014 CP_4 Pt_5 erano ancora in corso di costruzione e non conclusi come risultava in catasto. In ordine alle cause dei ritardi, l'ausiliario ha precisato che “Dall'accesso alla documentazione depositata presso il Comune di
Nova Siri risulta il e del permesso di costruire n. 66/2009 e della variante lo stesso con la n. 5 del Pt_7
04/03/2013, ben 20 mesi circa successivi alla stipula del contratto di appalto col Controparte_10
e sottoscritto dalle parti in data 30/07/2011. Cause di concilia tempi amministrativi, a parere dello
[...]
scrivente città, del Comune di Nova Siri, per il rilascio dell'autorizzazione paesaggistica, circa mesi 9, e lo stesso dicasi per la richiesta della variante al permesso di costruire n. 66/2009 da parte di protocollati in CP_2 data 12/03/2012 al n. 4482, circa 8 mesi dopo la sottoscrizione del contratto di appalto. Da questo momento il
Comune di Nova Siri ha intrapreso un'intensa interlocuzione scritta con le società assicuratrici e la CP_2 riguardante il mancato pagamento delle rate n. 2 e 3 degli oneri adesso ha dovuti e in riferimento al permesso di 9 R.G. n. 769/2017
costruire n. 66/2009 e al permesso di costruire n. 5/2013, situazione irrisolta nel novembre 2013 con il pagamento della terza rata” (v. conclusioni relazione peritale geom. . Il ritardo, pertanto, pare Persona_7 potersi attribuire con una certa sicurezza alle difficoltà economiche dell che non era CP_2 riuscita a versare gli oneri al Comune alle scadenze previste. Che detto ritardo fosse grave, lo si ricava sempre dalle conclusioni della suddetta relazione peritale del geom. dove si precisa Per_7 che gli immobili dei coniugi e erano ancora allo stato rustico, immutato dal CP_4 Pt_5 settembre 2011. La risoluzione del contratto chiesto dai promissari acquirenti nei confronti dei promissari alienanti era, dunque, giustificata. Ciò ha determinato in capo alle attrici un danno patrimoniale che la società appaltatrice, a cui era nota l'obbligazione assunta da quelle nei confronti dei coniugi e deve risarcire, perché «in tema di risarcibilità dei danni conseguiti da CP_4 Pt_5 inadempimento, nell'ipotesi di responsabilità contrattuale, o da fatto illecito, il nesso di causalità va inteso in modo da ricomprendere nel risarcimento anche i danni indiretti e mediati che si presentino come effetto normale secondo il principio della regolarità causale, con la conseguenza che, ai fini del sorgere dell'obbligazione di risarcimento, il rapporto fra inadempimento (o illecito) ed evento può anche non essere diretto ed immediato se, ferme restando le altre condizioni, il primo non si sarebbe verificato in assenza del secondo, sempre che, nel momento in cui si produce l'evento causante, le conseguenze dannose di esso non appaiano del tutto inverosimili» (v. Cassazione civile sez. II ordinanza del 06/02/2025 n.3051). Danno che può essere quantificato, in termini di lucro cessante, in misura pari agli interessi legali sul prezzo di vendita che le attrici avrebbero conseguito se il contratto definitivo fosse stato stipulato alla scadenza convenuta del 31/03/2012 fino alla data di pronuncia della presente sentenza.
Per quanto riguarda, invece, i rapporti tra le odierne parti in causa, si precisa innanzitutto che, contrariamente a quanto sostenuto dalle difese delle convenute, le attrici non erano tenute a chiedere la risoluzione del contratto d'appalto intercorso con la , ove, come dimostrato, CP_2 avessero invece avuto interesse a conseguire il completamento delle opere o, in alternativa all'adempimento in forma specifica, ad ottenere il risarcimento del danno per equivalente rispetto all'importo complessivo dei costi necessari per la realizzazione delle lavori, individuali e condominiali pro quota, omessi dall'impresa appaltatrice. Per pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, infatti, «la domanda di risarcimento dei danni per inadempimento contrattuale può essere proposta congiuntamente o separatamente da quella di risoluzione, giacché l'art. 1453 c.c., facendo salvo in ogni caso il risarcimento del danno, esclude che l'azione risarcitoria presupponga il necessario esperimento dell'azione di risoluzione del contratto» (v. ex multis Cassazione civile sez. III ordinanza n.22277 del
25/07/2023). Inoltre, ai sensi dell'art. 1458 comma 1 c.c., la risoluzione del contratto per 10 R.G. n. 769/2017
inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite.
Che vi fosse questo interesse è testimoniato dalle transazioni siglate tra le parti nel 2015 e nel 2020, che, però, non hanno posto fine al contenzioso in essere, perché le opere non ultimate sono state solo in parte realizzate tardivamente e in ultimo rimaste in parte ineseguite o con vizi e difetti manifesti.
L'entità dell'inadempimento complessivo è stata fotografata nelle conclusioni del ctu nominato in questo giudizio, ing. , che nella relazione peritale depositata in data 04/10/2023 – Per_5 completa, esaustiva ed immune da vizi logici – ha riferito che “in virtù dell'accordo transattivo intervenuto tra le parti in data 09.01.2020, si [era] dato un forte impulso all'attività di completamento dei lavori di finitura degli immobili concessi in permuta con gli atti pubblici del 05.08.2009 e del 28.12.2015. In detto atto si concordava, tra l'altro che le sigg.re per l'ultimazione dei predetti immobili avrebbero contribuito all'acquisto di Parte_8 una parte dei materiali necessari per il completamento delle unità immobiliari sino ad una concorrenza di euro
22.000,00 iva inclusa, allegandovi anche un nuovo computo metrico per gli appartamenti, garages, locali commerciali
e spazi comuni. Non essendo stati rispettati tutti gli accordi sottoscritti con il predetto Atto transattivo, [il] ctu
[aveva] dovuto riprendere le operazioni peritali e redigere la Relazione tecnica provvisoria prima, e l'attuale definitiva poi. Si [erano] così effettuati numerosi sopralluoghi come innanzi già prospettato, cercando nelle more di dare un ulteriore forte impulso al completamento dei lavori, come ben si rileva dalle numerose foto scattate nel corso degli stessi, sino ad arrivare alla data di metà maggio 2023 termine entro il quale si sarebbero dovuti ultimare tutti i lavori ed evitare di conseguenza il deposito degli elaborati peritali. La risposta ai quesiti posti [era] pertanto riferita allo stato di avanzamento lavori accertato nel corso dell'ultimo sopralluogo in data 10.05.2023, come di seguito dettagliatamente riportato per ciascuna delle unità immobiliari ancora da ultimare, essendosi nel frattempo conclusi
i lavori di finitura dei 4 appartamenti siti al primo e secondo piano a meno di alcune integrazioni. Si è pertanto redatto un apposito computo metrico estimativo (v. all. “e” della relazione tecnica provvisoria), sulla base delle quantità rilevate dagli elaborati grafici forniti e dei prezzi unitari desunti dal Prezziario Ufficiale della Regione
Basilicata attualmente in vigore, sinteticamente di seguito riportato. A seguito delle Osservazioni pervenute dalle parti, lo scrivente ha provveduto a redigere la Relazione di Risposta (v. all. h), cui si [rimanda] e di cui si [teneva] debitamente conto nella stesura della … Relazione tecnica Definitiva. In particolare, si [era] provveduto a stimare e distinguere: a) opere relative al completamento delle residue unità immobiliari di proprietà parte attrice;
b) opere condominiali, ripartendole per i millesimi delle residue proprietà attrici e con riferimento al numero di edifici interessati alle aree esterne e comuni”.
I lavori da eseguirsi, dunque, erano i seguenti: 11 R.G. n. 769/2017
a) Opere relative alle unità immobiliari di proprietà parte attrice
- : pavimenti, rivestimenti bagni, zoccolini battiscopa, infissi esterni, Parte_9 persiane, porte interne, portoncino blindato, rasatura superfici interne, tinteggiature, sanitari bagno
(vaso, lavabo, bidet), caldaia murale a gas, radiatori in acciaio (i costi di alcune lavorazioni sono stati adeguati come da Disciplinare allegato all'atto di Transazione. Importo euro 49.701,20.
- Negozi al piano terra: zoccolini battiscopa, infissi vetrate, rivestimento bagni, lavabo, vaso igienico, bidet, rasatura superfici interne, tinteggiatura pareti e soffitto. Importo euro 53.462,57.
- Garages (n. 2): Lavori di completamento tinteggiature e battiscopa mancanti. Importo euro
730,64.
- Lavori in economia (opere varie di finitura e di non agevole qualificazione e quantificazione). Importo euro
12.474,05.
Il tutto per la somma complessiva di euro 116.368,46.
b) Opere condominiali
- Sistemazione esterna: pulizia esterna, massetto di sottofondo in calcestruzzo, rete in acciaio elettrosaldata, pavimentazione in masselli autobloccanti in conglomerato cementizio, recinzione metallica, pavimentazione industriale. Importo euro 15.204,19.
- Tunnel: pavimentazione industriale, intonaci su pareti garages, tinteggiature. Importo euro
30.772,53.
- Tinteggiatura prospetti: tinteggiatura pareti esterne, ponteggio metallico. Importo euro
13.056,72.
- Area a verde: scavi, trasporto e conferimento a discarica, stesa e modellazione di terra da coltivo, preparazione del terreno alla semina, massetti di sottofondo in cls, rete metallica in acciaio elettrosaldata, pavimento in masselli di cls., pavimento in pietrini di cemento. Importo euro
32.598,10.
Il tutto per un totale di euro 91.631,54, da ripartirsi per i millesimi della proprietà attrice
(669,26/1000); sicché la quota parte dell'importo dei lavori condominiali riferibili alle unità immobiliari di proprietà delle attrici ammonta ad euro 29.697,12 (sistemazione esterna euro
3.391,85; tunnel euro 10.297,41, tinteggiatura prospetti euro 8.735,66, area a verde euro 7.272,20).
Per il completamento dei lavori sulle proprietà private delle attrici e sui beni condominiali pro quota è stata, dunque, stimato un esborso di complessivi euro 208.000,00
(=euro146.065,58 per i primi+ euro 61.934,42 per i secondi). A detta somma, poi, come chiarito dal ctu, deve essere aggiunto l'ulteriore importo di euro 52.635,00, a titolo di rimborso delle spese 12 R.G. n. 769/2017
sostenute dalle attrici per la messa in sicurezza, giusta documentazione allegate alle loro osservazioni alla relazione peritale.
Poiché all'indomani del completamento delle operazioni peritali, le attrici avevano evidenziato la denuncia, da parte dei loro acquirenti, di vizi e difetti delle opere, è stata disposta una perizia integrativa ad opera del medesimo ctu ing. . A proposito si evidenzia, contrariamente a Per_5 quanto sostenuto dalle difese delle società convenute, che la domanda di risarcimento dei danni sopravvenuti al maturare delle preclusioni istruttorie, è ammissibile – andando ad incidere solo sulla prova del danno, ma non sul danno in sé, rimasto il medesimo ab initio - quando: 1)
l'attore riduca in corso di causa l'entità della somma inizialmente richiesta a titolo di risarcimento;

2) l'attore deduca che il danno originariamente dedotto in giudizio si sia incrementato in corso di causa, ferma restando la natura di esso e l'identità del fatto generatore;
3) l'attore, senza cambiare il fatto generatore della propria pretesa, deduca che, dopo il maturare delle preclusioni, nel corso del giudizio, si siano verificati danni ulteriori, anche di natura diversa da quelli descritti con l'atto introduttivo, impossibili da prospettare ab initio, e chieda pertanto, di essere rimesso in termini ex art. 153 c.p.c. per poter formulare la relativa domanda (v. Cassazione sez. VI ordinanza del
15/10/2018 n. 25631). Nel caso che ci occupa, i danni ulteriori denunciati dagli attori rientrano esattamente nelle previsioni de quibus, essendo immutato il fatto generatore di essi e cioè la condotta inadempiente dell'appaltatore, che, si ribadisce, risponde ai sensi dell'art. 1453 c.c. e non ex art. 1667 c.c. direttamente nei confronti delle attrici.
Nella relazione integrativa depositata in data 05/11/2024, l'ausiliario ha riconosciuto in parte l'esistenza dei difetti denunziati, precisando che laddove i vizi e difformità avevano riguardato solo parte delle singole voci di lavorazione, tali da non giustificare, in termini economici, l'intero ripristino che avrebbe comportato “l'oneroso rifacimento dell'intero, coinvolgendo le annesse opere impiantistiche, arredi e finiture”, era stato stimato solo il costo del relativo ripristino ovvero il suo rimborso per equivalenza. Criterio che si condivide.
In ordine, quindi, ai vizi denunciati è emerso che:
1) Pavimentazione posata in modo non conforme alla regola d'arte, con assenza di planarità tra le piastrelle contigue, tanto da creare veri e propri gradini con spigoli vivi taglienti e pericolosi se si cammina a piedi nudi.
Erano stati interessati gli appartamenti al secondo piano ( e Toscano) per una superficie Parte_10 di complessiva di mq 102,53 (mq 68,27+64,26). Non ritenendo conveniente la rimozione e sostituzione integrale del pavimento scelto, peraltro, dai proprietari degli alloggi, il ctu ha
13 R.G. n. 769/2017
considerato una detrazione sulla posa in opera pari al 20% del prezzo della fornitura e posa in opera pari a euro euro 1.248,81
2) Irregolarità delle fughe delle piastrelle sia dei pavimenti che dei rivestimenti.
Ha stimato un rimborso costo di euro 500,00.
3) Assenza della tubazione del condizionatore posto nel salone.
È stato previsto il ripristino della tubazione mediante formazione di traccia sulla muratura al fine di intercettare le tubazioni esistenti, la ripresa di intonaco e la successiva pitturazione dell'intero ambiente, con una quantificazione a corpo di euro 600,00.
4) Mancato funzionamento delle prese TV nonostante la presenza dei cavi.
L'entità del ripristino è stata quantificata in ragione del costo della fornitura e posa in opera della presa TV (pari a euro 75,46) detratta la sola predisposizione valutata per euro 21,30 a presa TV (3 per complessivi euro 162,48.
5) Mancanza dei cavi telefonici nelle prese
Per la mancanza dei cavi telefonici e del relativo infilaggio, è stato stimato un valore di euro 30,00
a prese (n. 4 prese) pari a euro 120,00.
6) Difetti di regolarità sulle pareti che appaiono non allineate e non rifinite a regola d'arte.
È stato valutato che le porzioni interessate fossero minime e tali da non dover sostituire l'intera parete, stimando un costo-rimborso per il ritocco di euro 1.000,00.
7) Difetti della posa in opera degli infissi, tanto da essere causa di infiltrazioni di acqua dall'esterno e non idonea chiusura ermetica.
I difetti hanno riguardato solo l'appartamento al piano secondo ( ) per la mancanza delle Parte_10 ornie di marmo a coronamento dell'infisso. Per eliminare il problema, ha ritenuto necessario procedere con lo smontaggio e relativo rimontaggio degli infissi esterni, per un costo di euro 100,00 cadauno (n. 8 infissi) e complessivamente pari ad euro 800,00, con successiva fornitura e posa in opera di marmo per le ornie agli infissi per complessivi euro 690,04 (ml 33,33 x una larghezza di cm. 20 pari a mq 6,66 x 103,91 €/mq).
8) Montaggio dei sanitari non a regola d'arte; il vaso e la cassetta non risultano essere fissati in maniera idonea.
Inoltre, nel bagno si riscontra la disomogeneità delle soglie sia in termini di grandezza che di colore.
Per gli oneri di fissaggio e il rimborso dovuto alle irregolarità esecutive è stato stimato un importo forfetario di euro 200,00;
9) Montaggio errato della pilozza di scarico della doccia, tanto da aver causato infiltrazioni d'acqua al piano sottostante. 14 R.G. n. 769/2017
La riparazione era già stata eseguita.
10) Prese di corrente instabili, con frutti non fissati idoneamente, tanto da creare situazioni di pericolo, soprattutto per i bambini.
Per gli oneri di risistemazione delle prese elettriche è stato stimato un importo di euro 100,00.
11) I termosifoni non risultano essere fissati in maniera stabile così come anche l'impianto termico/idraulico, con conseguente distacco della valvola del termosifone, fuoriuscita di acqua ed allagamento della stanza da pranzo.
Per gli oneri di sistemazione dei termosifoni è stato stimato un importo di euro 100,00.
12) Infiltrazioni di acqua visibili sia sul soffitto che sulle pareti laterali, dovute alla mancanza di ultimazione dei lavori al piano superiore e della facciata stessa;
le stanze interessate presentano anche evidenti segni di muffe da condensa e screpolature dell'intonaco che rendono il vano non salubre.
Gli oneri di ripristino sono stati individuati nella ritinteggiatura delle zone ammalorate previa sarcitura delle lesioni presenti sull' intonaco, per un importo di euro 1.000,00.
13) Presenza di muffe diffuse negli angoli di attacco tra parete e soffitto, dovuta ed evidenti ponti termici non idoneamente trattati in fase di realizzazione dell'opera.
Detti oneri di ripristino sono stati ritenuti già compresi nella quantificazione del punto precedente.
14) Infiltrazioni di acqua dal solaio del box auto.
Le infiltrazioni sono state attribuite al mancato completamento delle sistemazioni esterne, il cui onere di ripristino è stato stimato in euro 250,00.
15) Pavimentazione esterna al garage non ultimata.
Detta pavimentazione esterna era già stata prevista tra le opere di completamento, non ancora eseguite.
16) Assenza della ringhiera nel vano scala con pericolo di caduta.
La ringhiera del vano scala è risultata posizionata.
17) Nel vano scala si osserva che le cassette di derivazione elettrica non sono chiuse ed i fili elettrici sono a vista e costituiscono un serio pericolo di elettrocuzione.
Gli oneri di sistemazione delle cassette elettriche e relativi fili cavi elettrici sono stati stimati in euro
100,00.
18) Le facciate non risultano ultimate come da contratto e sono la causa di buona parte dei danni descritti.
Si tratta di opere di completamento già previste ma non ancora eseguite.
15 R.G. n. 769/2017
19) La pavimentazione della mansarda è stata iniziata con materiale non più disponibile già all'epoca dei lavori
(2023) e pertanto va demolita, con smaltimento del materiale di risulta e ripristino del massetto prima di procedere con la nuova pavimentazione.
Il ctu ha previsto la rimozione della pavimentazione della mansarda non completata per euro
922,80, la rimozione del sottostante massetto per l'intera superficie mq. 115.35 per euro 1.153,50 e il costo del trasporto a rifiuto e conferimento discarica di euro 300,00.
20) Le serrande basculanti dei box auto sono tutte (sia quelle ancora in nostro possesso che quelle vendute) arrugginite
e difettose perché deformate nel montaggio per cui non si chiudono e non si aprono come dovrebbero. A maggio 2024 si è dovuto far fronte ad una spesa di euro175,00 per rendere una serranda almeno chiudibile a chiave in modo da poter conservare in un box del materiale che altrimenti si sarebbe deteriorato.
Per la cattiva posa in opera di n. 6 porte basculanti è stato stimato un onere di ripristino pari all'incidenza della mano d'opera di euro 712,80, oltre le spese vive già sostenute dalle attrici per euro 175,00.
21) In un locale commerciale la porta del bagno è stata riciclata da un altro cantiere e poiché non è della misura giusta sbatte contro la doccia. Va sostituita o quanto meno modificata affinché si apra verso l'esterno
È stato stimato un costo per la inversione della porta bagno pari a euro 50,00.
22) La tinteggiatura esterna va rifatta completamente su tutti i prospetti in quanto il montaggio di infissi esterni, ringhiere e tubazioni impiantistiche ne ha comportato la rimozione e il danneggiamento in numerosi punti.
Anche in questo caso il ctu ha ritenuto non trattarsi di un difetto, ma di lavorazioni già previste nelle opere di completamento e non ancora eseguite.
23) Gli infissi interni degli appartamenti sono di bassissima qualità e per di più sono stati montati male: Questa foto mi è stata inviata da un acquirente arrabbiatissimo perché il traverso della cornice per poco non era caduto in testa alla bambina piccola.
L'intervento era già stato eseguito.
24) Tubazione di scolo delle acque meteoriche montata male e quindi causa di infiltrazioni. In più in caso di piogge abbondanti provoca le lamentele del dirimpettaio in quanto l'acqua arriva con violenza nel suo patio
(l'amministratore ha fatto intervenire una ditta per montare una curva per risolvere questo problema, ma i problemi infiltrativi persistono per cui bisogna intervenire comunque).
L'inconveniente era già eliminato con l'aggiunta di appositi “gomiti rovesci” in pvc.
25) Completamento del montaggio delle ornie di marmo a coronamento degli infissi di seguito specificati.
- Appartamenti al primo piano
16 R.G. n. 769/2017
Per eliminare il problema è stato previsto lo smontaggio e relativo rimontaggio degli infissi esterni pari ad euro 100,00 cadauno (n. 12 infissi) per complessivi euro 1.200,00.
- Fornitura e posa in opera di marmo per le ornie agli infissi pari a mq 12,60 per un importo complessivo di euro 1.309,26.
- Appartamenti al secondo piano
Per eliminare il problema è stato previsto lo smontaggio e il relativo rimontaggio degli infissi esterni pari ad euro 100,00 cadauno (n. 8 infissi) per complessivi euro 800,00.
- Fornitura e posa in opera di marmo per le ornie agli infissi pari a mq 7,36 per un importo complessivo di euro 764,78.
Alla luce di tutto quanto riferito innanzi, i danni “nuovi” denunciati dalle attrici sono stati quantificati in euro 17.111,00 (euro 14.259,47 + euro 2.851,89 per imprevisti, opere di non esatta valutazione e quantificazione pari al 20% del predetto importo.
*
deve, dunque, essere condannata al pagamento in favore delle attrici delle seguenti somme: CP_2
- euro 208.000,00 oltre iva per il completamento delle opere non eseguite;

- euro 17.111,00 oltre iva per la rimozione dei vizi e difetti delle opere eseguite, emersi in corso di causa.
IV.2. Quanto alla domanda di risarcimento del danno da lucro cessante per i ritardi nella consegna degli immobili ulteriori rispetto a quello promesso in vendita ai coniugi e la CP_4 Pt_5 stessa non può trovare accoglimento, perché formulata genericamente tanto nell'atto di citazione quanto nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c., con maturazione delle preclusioni assertive.
La specificazione della stessa, contenuta solo nella comparsa conclusionale depositata il
05/02/2024 non è, pertanto, idonea a ripristinare la facoltà ormai perduta. Tanto in considerazione del fatto che, come pacificamente affermato dalla giurisprudenza di legittimità: a) «nell'ipotesi della perdita della disponibilità e del godimento dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o di locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato;
a fronte della specifica contestazione del convenuto, la prova può essere fornita anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza» (v. ex multis Cassazione civile sez. II sentenza del 02/12/2024 n.30791); b) «l'esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., espressione del più generale potere di cui all'art. 115 c.p.c., dà luogo non già ad un giudizio di equità, ma ad un giudizio di diritto caratterizzato 17 R.G. n. 769/2017
dalla cosiddetta equità giudiziale correttiva od integrativa, che, pertanto, presuppone che sia provata l'esistenza di danni risarcibili e che risulti obiettivamente impossibile o particolarmente difficile, per la parte interessata, provare il danno nel suo preciso ammontare» (v. ex plurimis Cassazione civile sez. III ordinanza del 30/07/2025 n.21903).
IV.3. Non può trovare accoglimento anche la domanda di restituzione delle somme anticipate dalle attrici in ottemperanza alla risoluzione dell'atto di transazione del 21/12/2019. Nel contratto in questione le attrici si erano impegnate a contribuire all'esecuzione dei lavori, versando la somma di euro 22.000,00 per l'acquisto di alcuni materiali. Le prime rate sono state versate secondo le scadenze stabilite ovvero secondo le esigenze di cantiere come mostrato dal quadro riepilogativo allegato alla relazione peritale del 2023. Di fatto gli impegni temporali – sia quelli definiti nell'atto di transazione sia tutti quelli fissati via via successivamente – non sono stati rispettati dall'impresa esecutrice, giungendosi alla risoluzione della transazione.
Lo scioglimento del vincolo negoziale, tuttavia, non consente ex se la restituzione delle somme versate pari ad euro 12.669,22, perché non è stato né allegato né provato che il materiale così finanziato non sia stato utilizzato dalla , in tutto o in parte, per la realizzazione di alcune CP_2 delle opere che si era obbligata a compiere. Se la società appaltatrice avesse effettivamente impiegato il materiale pagato dalle attrici nell'esecuzione di alcuni interventi, la restituzione del relativo corrispettivo economico determinerebbe a favore delle attrici e a danno della un CP_2 indebito arricchimento.
IV.4. In ordine, poi, alle due domande relative al contratto di compravendita a Notaio in Pt_4 rep. n. 1414 racc. 915 del 22/05/2013 intercorso tra la e la si evidenzia Per_4 CP_2 CP_1 innanzitutto che:
- «l'azione di simulazione e quella revocatoria sono del tutto diverse, per contenuto e finalità. La prima, infatti, mira ad accertare la esistenza di un negozio apparente, la seconda tende a ottenere la declaratoria di inefficacia di un contratto esistente e realmente voluto, previo accertamento dell'eventus damni e, nei negozi
a titolo oneroso, anche della esistenza del consilium fraudis, elementi da cui si prescinde nella simulazione.
Inoltre il contratto simulato si differenzia anche dal contratto in frode alla legge che è una specie del contratto indiretto, caratterizzato dal fatto che lo scopo ulteriore perseguito dalle parti (il contratto fine) è illecito, sebbene sia possibile raggiungere il medesimo scopo illecito attraverso le due diverse vie della simulazione e del negozio indiretto» (v. Cassazione civile sez. II ordinanza del 02/08/2019 n.20875);
- «l'azione di simulazione (assoluta o relativa) e quella revocatoria, pur diverse per contenuto e finalità, possono essere proposte in via alternativa o subordinata nello stesso giudizio, con la differenza che, nel primo 18 R.G. n. 769/2017
caso, l'attore rimette al potere discrezionale del giudice l'inquadramento della pretesa fatta valere sotto una species iuris piuttosto che l'altra, mentre, nel secondo, richiede espressamente che il giudice prima valuti la possibilità di accogliere una domanda e, solo nell'eventualità in cui questa risulti infondata (o, comunque, da rigettare), esamini l'altra» (v. ex multis Cassazione civile sez. III ordinanza del 15/03/2024
n.7121).
Poiché le attrici hanno chiesto in primis di accertare la natura simulata assoluta e, solo in subordine di procedere alla revocatoria, il Tribunale è tenuto a valutare innanzitutto i presupposti per l'accoglimento della prima domanda.
In tema di prova della simulazione, l'art. 1417 c.c. dispone che “la prova per testimoni della simulazione
è ammissibile senza limiti, se la domanda è proposta da creditori o da terzi e, qualora sia diretta a far valere l'illiceità del contratto dissimulato, anche se è proposta dalle parti”; in caso di simulazione assoluta di un contratto di compravendita immobiliare, come nel caso che ci occupa, fermo restando che l'accordo simulatorio, pur essendo riconducibile tra i patti per i quali opera il divieto di cui all'art. 2722 c.c., non rientra tra gli atti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam o ad probationem, menzionati dall'art. 2725 c.c., avendo natura ricognitiva dell'inesistenza del contratto apparentemente stipulato, sicché tra le parti la prova testimoniale è ammissibile in tutte e tre le ipotesi contemplate dal precedente art. 2724 c.c., se la domanda è proposta da creditori o da terzi - che, essendo estranei al negozio, non sono in grado di procurarsi le controdichiarazioni scritte – oltre alla prova per testi senza limiti, è altresì possibile dare la prova della simulazione mediante presunzioni (così
Cassazione civile sez. II ordinanza del 11/01/2024 n.1122), che abbiano i requisiti di cui agli artt.
2727 e 2729 c.c.. A tal fine, «non occorre che tra il fatto noto e quello ignoto sussista un legame di assoluta ed esclusiva necessità causale, essendo sufficiente che dal fatto noto sia desumibile univocamente quello ignoto, alla stregua di un giudizio di probabilità basato sull'id quod plerumque accidit, sicché il giudice può trarre il suo libero convincimento dall'apprezzamento discrezionale degli elementi indiziari prescelti, purché dotati dei requisiti legali della gravità, precisione e concordanza» (v. Cassazione civile sez. III ordinanza del 19/03/2024 n.7350).
Ebbene, le attrici hanno sostenuto che la compravendita suddetta sia assolutamente simulata, essendo volontà delle parti sottrarre il bene immobile oggetto della stessa alle garanzie patrimoniali ex art. 2740 c.c. della nei loro confronti. A tal fine hanno allegato una serie di indici, che CP_2 sono risultati significativi per giungere a ritenere che essa effettivamente sia solo apparente.
A tal uopo, si consideri che: • dalla visura storia CCIAA del 12/07/2017, risulta che la CP_1
società a responsabilità limitata semplificata con un capitale sociale di euro 400,00, pur essendo stata costituita il 28/03/2013, abbia iniziato la propria attività solo in data 14/06/2014; • al 19 R.G. n. 769/2017
momento della stipulazione del contratto in contestazione, gli unici due soci della società erano
(classe 1989) e AN US UR (classe 1986), figli del legale Controparte_6 rappresentante della , che per stessa ammissione delle due società Controparte_11 costituite non si sono mai occupati della gestione della poiché la prima studiava CP_1 all'università fuori regione (v. contratto di locazione a Trento – all. 4 fascicolo , mentre il CP_1 secondo, neolaureato in giurisprudenza, si era trasferito subito dopo la laurea fuori regione per seguire il sogno della regia cinematografica. L'attestato di qualifica professionale rilasciato a AN
UR il 24/02/2014 (v. all. 3 fascicolo , riporta il periodo di formazione di 600 ore in CP_1
12 mesi svolto dal 10/12/2012 al 22/11/2013; • dal 20/02/2017 è Persona_3 formalmente legale rappresentante anche della prendendo il posto del giovane figlio, CP_1 nominato il 28/03/2013, che, essendo fuori regione come detto innanzi, certamente non poteva occuparsi dell'amministrazione della ammesso che ci fosse effettivamente qualcosa da CP_1 gestire;
• non c'è corrispondenza tra l'oggetto sociale della e le attività che questa avrebbe CP_1 posto in essere su commissione della , oggetto di una prima fatturazione per euro 55.000,00 CP_2
e di una seconda a saldo del 31/12/2013 (v. fatture nn. 1/2013 e 6/2013 (v. all.ti 5 e 6 fascicolo
, per quel che rileva in questa sede, e di altre in cui si fa riferimento addirittura alla CP_1 realizzazione di impianti elettrici. Non si comprende, per vero, neanche con quale maestranze specializzate la avrebbe potuto operare prima del giugno 2014, visto che le fatture n. 1 e 6 CP_1 del 2013 hanno come causale “anticipazione e saldo per lavori di sistemazione verde privato e predisposizione impianti fotovoltaici” (v. all. 5 fascicolo . È significativo che la abbia CP_1 CP_1 dovuto stipulare una scrittura privata con un soggetto terzo per la realizzazione dei lavori del verde e degli impianti elettrici, mentre nulla è dato sapere sulla esecuzione degli impianti fotovoltaici. A proposito si osserva che, ferme le contestazioni sulla mancanza di data certa, ammettendo che il negozio giuridico de quo sia vero e pur essendo astrattamente legittimo il ricorso subappalto, non pare potersi individuare un'utilità economica reale per la a stipulare un contratto di appalto CP_2 con la di cui conosceva benissimo l'incapacità imprenditoriale;
• non risulta versato CP_1
l'importo di euro 90.000,00 che la società acquirente avrebbe dovuto corrispondere alla CP_2
entro 60 giorni dalla cancellazione della ipoteca né risulta eseguito detto adempimento a cui la si era obbligata. Alla contestazione specifica fatta dalle attrici, nessuna delle due convenute CP_2 ha replicato in ordine al contrario;
• non risultano essere stati risolti i contratti di locazione aventi ad oggetto l'immobile in contestazione in essere tra la e due società terze;
• appare CP_2 singolare un prestito infruttifero di euro 13.000,00 circa fatto da ex avvocato della Persona_8
20 R.G. n. 769/2017
ad così come l'acquisto di un immobile di quest'ultima da parte del CP_1 Controparte_6 medesimo difensore. Anche senza contestare la veridicità della circostanze di fatto, non è stata fornita la prova dell'impiego effettivo di dette somme nel pagamento del prezzo di vendita dell'immobile acquistato dalla;
• in ultimo il prezzo di vendita pattuito risulta di gran lunga CP_2 inferiore al valore di mercato del bene, se solo si considera che l'operazione è stata finanziata con un mutuo di euro 518.000,00 ed una iscrizione ipotecaria di euro 1.036.000,00.
Alla luce di tutto quanto innanzi, pertanto, si deve concludere per la natura simulata assoluta del contratto di compravendita stipulato tra la e la il 22/05/2013 a Notaio CP_1 CP_2
A questo punto, data l'eccezione di difetto di interesse all'azione de qua sollevata dalle Pt_4 convenuta, va precisato che le attrici avevano, invece, interesse a chiedere l'accertamento della simulazione come lo hanno adesso, al fine di ottenere il ritorno del bene nel patrimonio della loro debitrice (v. Cassazione civile sez. VI ordinanza del 23/03/2011 n.6703), senza che fosse necessario l'ulteriore requisito, previsto per la sola azione revocatoria, della inesistenza di altri beni utilmente aggredibili.
*
Rimane assorbita la domanda revocatoria ex art. 2901 c.c..
V. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate – in applicazione dei parametri medi di cui al DM n. 147/2022 (scaglione euro 260.000,01-520.000,00) - come in dispositivo.


P.Q.M.

disattesa ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione, così definitivamente provvede:
CONDANNA la con. al pagamento all'importo di euro 208.000,00 oltre CP_2 CP_12 iva per il completamento delle opere non eseguite, di euro 17.111,00 oltre iva per la rimozione dei vizi e difetti delle opere eseguite così come emersi in corso di causa, di euro 52.635,00 comprensivi di iva a titolo di rimborso delle spese sostenute per la messa in sicurezza del costruendo edificio, oltre interessi legali dalla data della domanda giudiziale fino all'effettivo soddisfo;

CONDANNA la con. unipersonale al pagamento in favore delle attrici del danno da CP_2 lucro cessante subito a causa della risoluzione del preliminare di compravendita stipulato con i coniugi e come in motivazione;
CP_4 Pt_5
ACCERTA la simulazione assoluta del contratto di compravendita a Notaio rep. Parte_11
n. 1414 racc. 915 del 22/05/2013 stipulato tra la oc. unipersonale e la e CP_13 CP_1
per l'effetto DICHIARA la sua inefficacia tra le parti contraenti;

RIGETTA le ulteriori domande risarcitorie di parte attrice;
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CONDANNA le convenute in solido tra loro al pagamento delle spese processuali sostenute dalle attrici, che si liquidano in euro 30.014,24 ( di cui euro 29.194,10 per compenso professionale, euro
759,00 per contributo unificato, euro 27,00 per diritti forfetari di cancelleria, euro 34,14 per spese di notificazione), oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge, da distrarre in favore del difensore costituito, dichiaratosi anticipatario;

PONE definitivamente a carico delle convenute, in solido tra loro, le spese delle ctu espletate in questo giudizio, liquidate come da separato decreto.
Matera, 21/09/2025
Il Giudice
Dott.ssa Antonia Quartarella

N.B. Ai sensi dell'art. 52 comma 2 d.lgs. n. 193/2006, recante disposizioni per l'adeguamento dell'ordinamento nazionale al regolamento UE n. 2016/679 relativo alla protezione delle persone fisiche con riguardo al trattamento dei dati personali, è fatto divieto, in caso di riproduzione di un provvedimento giudiziario, qualsiasi sia la modalità, di indicare le generalità ed altri dati identificativi dei soggetti ivi indicati. In caso di diffusione, pertanto, colui che vi dà corso deve omettere la generalità e gli altri dati identificativi di tutti i soggetti menzionati nel singolo provvedimento. Fermo restando quanto previsto dall'articolo 734bis c.p. relativamente alle persone offese da atti di violenza sessuale, chiunque diffonde provvedimenti giurisdizionali dell'autorità giudiziaria di ogni ordine e grado è tenuto ad omettere sempre le generalità, gli altri dati identificativi o gli altri dati anche relativi a terzi dai quali possa desumersi anche indirettamente l'identità di minori oppure delle parti nei procedimenti in materia di rapporti di famiglia e di stato delle persone. Inoltre, ai sensi dell'art. 50 d.lgs. 193/2006, in caso di coinvolgimento di minori, a qualunque titolo, in procedimenti giudiziari diversi da quelli penali, è fatto divieto assoluto di pubblicazione e divulgazione con qualsiasi mezzo di notizie o immagini idonee a consentire l'identificazione dello stesso, in ossequio a quanto già previsto dall'art. 13 d.P.R. n. 448 del 22/09/1988. La violazione di tale divieto è punita ai sensi dell'art. 684 c.p..
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