REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di SANTA MARIA CAPUA VETERE
TERZA Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Ambra Alvano ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 4920/2018 promossa da:
– (C.F. ), Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'Avv. Michele Balletta, presso il cui studio sito in Caserta alla Via Sant'Antonio da Padova n. 84, è elettivamente domiciliata;

ATTRICE
contro
- (C.F. ), Controparte_1 C.F._2 rappresentata e difesa dall'Avv. Di Lorenzo Andrea, presso il cui studio sito in Castel Morrone (CE), alla Via G. de Jacobis n. 22, è elettivamente domiciliata;

CONVENUTA
CONCLUSIONI: con note scritte depositate ai sensi dell'art 127 ter c.p.c. in vista dell'udienza del 26.2.2025, le parti hanno concluso riportandosi integralmente ai propri scritti difensivi;

OGGETTO: azione risarcimento dei danni;

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato, ha Parte_1
convenuto in giudizio riferendo di essere proprietaria Controparte_1
dell'unità immobiliare, sita in Caserta, al corso Trieste n. 192 già 208, piano 5° scala B interno 26b , foglio 500, particella CP_2 CP_3
5373, sub 209 e che in tale unità immobiliare si verificavano copiose infiltrazioni di acque provenienti dall'immobile sovrastante (in particolare, dal terrazzo) di proprietà della convenuta , le quali causavano CP_1
ingenti danni al soffitto, alle pareti e al parquet di legno dell'appartamento.
In virtù di ciò, l'attrice ha dedotto la responsabilità della convenuta ai sensi dell'art. 2043 e/o dell'art. 2051 c.c., chiedendo la sua condanna all'esecuzione di tutte le opere necessarie a rimuovere le infiltrazioni, nonché al ristoro dei danni subiti, quantificati tramite perizia tecnica di parte nella misura di € 7.909,86.
Si è costituita impugnando le avverse pretese e Controparte_1
chiedendone il rigetto, in quanto infondate in fatto e in diritto.
Così cristallizzato il tema della lite, l'istruttoria veniva condotta mediante prova orale ed espletamento di una CTU tecnica.
La causa viene decisa come segue, in seguito all'udienza del
26.2.2025 fissata per la decisione.
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La domanda è fondata e deve essere accolta nei termini di seguito esposti.
1. Innanzitutto, occorre sottolineare che la proprietà dell'unità immobiliare sita al sesto piano del condominio , e dunque del CP_3
pag. 2/12 pertinenziale terrazzo, non è in contestazione e può ritenersi dimostrata sia la legittimazione attiva che passiva.
Ora, sotto il profilo architettonico, come osservato dal CTU incarico, ing. , il terrazzo oggetto dell'odierno giudizio rappresenta un Per_1
lastrico solare o, più specificamente un terrazzo a livello, fungendo da copertura di alcune unità immobiliari del , pur essendo Controparte_4
di uso esclusivo della convenuta. Quando un lastrico è costituito da una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni appartamenti e al contempo sullo stesso piano di altri, costituendone parte integrante strutturalmente e funzionalmente, delimitata da balaustre o parapetti che la rendono praticabile e ne consentono il più sicuro passaggio, viene denominato terrazzo a livello.
Ciò premesso, per quanto attiene alla responsabilità per le infiltrazioni provenienti da tali tipi di struttura, le Sezioni Unite della
Suprema Corte hanno chiarito che, “in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il in forza CP_2
degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art.
1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art.
1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;
il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due
pag. 3/12 terzi a carico del ” (Cass. Sez. U n. 9449 del 10/05/2016 Rv. CP_2
639821 – 01; cfr. Cassazione civile sez. III, 26/09/2024, n.25802). Tale principio si applica pacificamente anche alla terrazza al livello: recentemente, la Suprema Corte ha evidenziato che “tale concorso di responsabilità si spiega con la naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune, sulla quale la custodia non può esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna. In assenza di prova della riconducibilità del danno a un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo (Sez. 2, Sentenza n. 3239 del 07/02/2017 ) -
e tenuto conto che l'esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione richiede la necessaria collaborazione del primo e del condominio - il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione dalla citata disposizione costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all'uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell'interesse dell'intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante” (Cass. Civ. ord. n. 35027/2023).
Orbene, il lastrico solare o il terrazzo a livello, per la parte apparente,
e quindi per la superficie, costituisce oggetto dell'uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto, mentre per altra parte, e segnatamente per la parte strutturale sottostante, costituisce cosa comune, in quanto contribuisce ad assicurare la copertura dell'edificio o di parte di esso. È evidente, pertanto, che il titolare dell'uso esclusivo è tenuto agli obblighi di custodia ex art.
pag. 4/12 2051 cod. civ. - in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso - ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione, mentre il è tenuto, ex artt. 1130, primo CP_2
comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio.
Da detto orientamento, qui integralmente condiviso, deriva, quale ulteriore corollario, che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 cod. civ., il quale esclude, come pacifico, il litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condomino, come è avvenuto nel caso al vaglio, senza obbligo di citare in giudizio gli altri condomini.
Infatti sul punto la S.C. ha chiarito che <La responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello il cui uso non sia comune a tutti i condòmini deve essere ricondotta nell'ambito della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c., con la conseguenza che dei relativi danni rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia il in forza degli obblighi inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condòmini ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Ne consegue che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo
pag. 5/12 condòmino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri>> (Cass. sez. 6 - 2,
Ord. n. 516 del 11/01/2022).
Nei rapporti interni tra – in questa sede non costituito - e CP_2
proprietario esclusivo, invece, il proprietario esclusivo del terrazzo potrà invece rispondere esclusivamente dei danni causati ai terzi nei limiti di 1/3
(facendo valere il disposto di cui all'art. 1126 c.c.) a meno che non venga allegato e dimostrato che le infiltrazioni siano riconducibili esclusivamente alla sua negligenza (si v. sul punto ex plurimis - Tribunale
, Torino , sez. IV , 03/08/2022 , n. 3447: “Per i danni da infiltrazione provenienti da lastrico solare o terrazza in uso uso esclusivo e prodottisi nell'appartamento situato al piano inferiore rispondono, in linea generale, il condominio e il condomino usuario esclusivo a titolo di custodi ex art.
2051 c.c. Essi sono solidalmente responsabilità ai sensi dell' art. 2055 c.c.
. Ciò non significa, sul piano processuale, che sussista litisconsorzio necessario e pertanto si potrà instaurare un giudizio nei confronti di uno solo dei sue soggetti. Nei rapporti interni tra di essi, poi, la ripartizione dell'obbligo risarcitorio ai sensi dell' art. 1126 c.c. , per un terzi a carico del proprietario/usuario in via esclusiva e per due terzi a carico del condominio, salvo che non si provi una responsabilità esclusiva di una delle parti”).
2. Passando dunque ai presupposti della responsabilità ex art. 2051
c.c., va ulteriormente premesso che si tratta di responsabilità scaturente
(cfr., per tali considerazioni, anche Cass. civ., Sez. Un., 29 aprile 1997, n.
3672): a) oggettivamente, dalla pericolosità della cosa, atta a nuocere, per cui il danno si produce nell'ambito del dinamismo connaturale alla cosa medesima ovvero per l'insorgenza in questa di un processo dannoso ancorché provocato da elementi esterni;
b) soggettivamente, dalla relazione intercorrente tra il custode e la cosa dannosa: trattasi, invero, di pag. 6/12 un'imputazione di tipo diverso rispetto a quella fondata sul comportamento colpevole del responsabile in quanto si basa sulla relazione di custodia con la cosa determina il danno (cfr. anche Cass. n.
1948/2003; n. 1127/2008).
Detta responsabilità incontra un limite soltanto nel caso fortuito, fattore che attiene non già ad un comportamento del responsabile bensì al profilo causale dell'evento.
Sotto il profilo probatorio, dunque, ai fini della responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c. il danneggiato deve provare il nesso eziologico tra la cosa in custodia ed il danno, mentre il custode, per liberarsi, deve dimostrare il caso fortuito, inteso nel senso più ampio di fattore esterno
(comprensivo anche del fatto del terzo e della colpa del danneggiato) che, nell'intervenire nella determinazione dell'evento dannoso con un impulso autonomo e con i caratteri dell'imprevedibilità ed inevitabilità, interrompe il nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento lesivo (cfr. ex multis
SS.UU del 30/06/2022 n. 20943; Cass. n. 1127/2008; n. 376/2005; n.
15429/2004).
3. Ciò detto in punto di diritto, nel caso in esame, deve ritenersi che parte attrice abbia assolto l'onere probatorio gravante su di sé.
In particolare, rileva quanto emerso nella perizia tecnica d'ufficio, affidata all'Ing. , le cui conclusioni si appalesano scevre di Persona_2
vizi logici e di motivazione, corredate altresì da fotografie, misurazioni, immagini comparative e diversi rilevamenti tecnici-strumentali, pertanto possono considerarsi idonee a fornire un quadro quantomai compiuto e dettagliato della questione trattata.
Il CTU ha osservato che: “si sono riscontrate problematiche relativamente ad infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo convenuto
pag. 7/12 e dal rompigoccia dello stangone di marmo posto sulla parete costituente il locale cabina armadio di proprietà attorea. Più precisamente, così come esposto, i fenomeni infiltrativi lamentati da parte attrice e relativi alla quota interessante l'intradosso dei solai, sono derivanti da: ● non adeguata impermeabilizzazione del terrazzo sovrastante di proprietà convenuta, e di conseguenza il verificarsi di un fenomeno di ammaloramento per capillarità anche a carico della proprietà convenuta, non potendo escludere, altresì difetti di impermeabilizzazione del pozzetto posto in corrispondenza del terrazzo di proprietà convenuta;
● non perfetto funzionamento del rompigoccia, posto al di sotto dello stangone in marmo, lungo il perimetro della pavimentazione della terrazza di proprietà convenuta, favorendo così i fenomeni, sia di stillicidio delle acque lungo la parete analizzata, sia in un fenomeno di ritorno quindi di non distacco delle gocce di acqua ricadenti sulla terrazza di proprietà convenuta, con formazione di un flusso diretto verso la parete, consistente tra l'altro nella parete esterna della cabina armadio di proprietà attorea, ove si presentano i fenomeni infiltrativi denunciati. Per quanto attiene, invece, i fenomeni infiltrativi rilevati a carico del parquet in corrispondenza del vano soggiorno di proprietà attorea, che hanno anche determinato un suo ammaloramento, essi non derivano dal terrazzo sovrastante, ma dalla non idonea impermeabilizzazione della pavimentazione/soglia di marmo e della cornice dell'infisso del balcone 1 dell'immobile di proprietà di parte attrice.”
Orbene, l'ausiliario ha effettivamente confermato la sussistenza delle infiltrazioni dedotte da parte attrice, i danni da queste derivati nell'immobile di cui è proprietaria, nonché, per gran parte, la loro riconducibilità a un difetto strutturale/manutentivo del terrazzo di proprietà della convenuta , sottolineando altresì come il problema CP_1
pag. 8/12 infiltrativo ancora persista, rendendo pericolosa la fruibilità di alcuni ambienti. Soltanto in riferimento ai danni riscontrati in una porzione del parquet, secondo il CTU, questi non sarebbero da ascrivere al terrazzo di parte convenuta, quanto piuttosto ad un difetto di impermeabilizzazione della soglia di marmo e della parete esterna del balcone di proprietà dell'istante.
A fronte dei predetti accertamenti tecnici, non ha Controparte_1
invece neppure allegato la sussistenza di un caso fortuito, nei termini di cui sopra.
Di contro, a riprova proprio della negligenza della convenuta nel controllo/custodia del terrazzo di sua proprietà, depone quanto dichiarato dal teste, (marito - in regime di separazione dei beni) Testimone_1
dell'attrice il quale ha riferito che fin dall'acquisto Parte_1 dell'immobile, in realtà, si verificano svariati episodi di infiltrazioni, tali da costringere la proprietaria a provvedere con diversi lavori di ripristino:
“… omissis… sì, è vero e questa situazione si verifica da sempre. La convenuta è stata più volte sollecitata ad intervenire ma senza esito.
Infatti, l'inquilino che abitava nell'appartamento di mia moglie è andato via proprio a causa delle infiltrazioni e non ha pagato neppure tutte le mensilità; l'inquilino si chiamava . Sì, è vero;
si verifica Controparte_5
un vero e proprio gocciolamento. Abbiamo fatto i lavori per ben quattro volte. Preciso che solo una volta, ultimamente, è stato rifatto il parquet, mentre nelle altre occasioni abbiamo solo ritinteggiato... omissis… posso dire che le infiltrazioni si sono verificate subito dopo i lavori di ristrutturazione dell'appartamento, lavori svolti dopo l'acquisto dell'appartamento da parte di mia moglie. Dopo che l'inquilino è andato via, la casa è stata sfitta per due o tre anni. La convenuta ha detto di avere fatto dei lavori, da poco, ma non so se gli stessi sono stati fatti
pag. 9/12 perché non li ho visti né ho avuto accesso all'immobile della convenuta… omissis…”
In conclusione, l'istruttoria espletata ha permesso di acclarare la fondatezza della domanda proposta da e la Parte_1
responsabilità della convenuta in ordine ai danni Controparte_1
materiali riportati dall'immobile di proprietà dell'attrice.
4. Così definita la tematica del “an” va affrontata quella del
“quantum”.
Questo Giudice ritiene congrua la quantificazione espressa dal CTU incaricato, il quale ha compiutamente elencato sia le opere necessarie all'eliminazione dei fenomeni infiltrativi nel terrazzo di proprietà della convenuta sia i lavori afferenti al ripristino dell'immobile di proprietà di parte attrice.
Ebbene, riguardo al primo punto: “Le lavorazioni che verranno previste per l'eliminazione degli inconvenienti, da effettuarsi sul terrazzo posto al piano sesto, dell'immobile di proprietà di parte convenuta, sono le seguenti: Rimozione dello stangone di marmo perimetralmente al terrazzo;
Rimozione guaina impermeabilizzante;
Rimozione battiscopa/rivestimento; Rimozione pavimento e sottostante massetto;

Posa in opera di un nuovo massetto;
Posa in opera di nuovo strato impermeabilizzante;
Impermeabilizzazione del pozzetto per la raccolta delle acque piovane;
Posa in opera della pavimentazione e del battiscopa/rivestimento; Posa in opera di un nuovo stangone di marmo… omissis… Per quanto esposto e trattato, richiamando gli elaborati di contabilità, computo metrico, allegato alla presente relazione, si può concludere che i costi afferenti le opere tese alla eliminazione dei fenomeni infiltrativi di cui trattasi, da effettuarsi in corrispondenza del
pag. 10/12 terrazzo, ammontano ad € 5.672,48, di cui 1/3 della quota pari a €


1.890.82 a carico di parte convenuta, e 2/3 della quota pari a € 3.781.65 a carico del ”. Controparte_4
Riguardo al secondo punto, invece, si legge in perizia: “Per quanto concerne invece le opere di ripristino relativamente agli immobili di proprietà di parte attrice, si procederà anche in questo caso, nel descrivere le lavorazioni da effettuare. Orbene, le dette lavorazioni per il ripristino dello stato dei luoghi sono le seguenti: Spicconatura delle parti maggiormente ammalorate dell'intonaco ove sono stati riscontrati i fenomeni infiltrativi;
Raschiatura di vecchie tinteggiature;
Posa in opera di nuovo intonaco;
Preparazione del fondo per la tinteggiatura;

Tinteggiatura… omissis… Per quanto esposto e trattato, richiamando gli elaborati di contabilità, computo metrico, allegati alla presente relazione, si può concludere che, i costi afferenti alle lavorazioni per il ripristino dei beni, incidenti sulla normale fruizione del bene e sulla sua qualità, da effettuarsi nell'immobile di proprietà di parte attrice, ammontano ad €
4.114,53, di cui 1/3 della quota pari a € 1.371,51 a carico di parte convenuta, e 2/3 della quota pari a € 2.743,02 a carico del CP_4
, il tutto sempre salvo diverso parere dell'On. Giudice adito. A tali
[...]
costi andranno aggiunti gli oneri relativi alla caratterizzazione dei rifiuti derivanti dalle lavorazioni stimabili in € 250,00”.
Pertanto, in accoglimento della domanda, la convenuta – su cui grava, per i principi espressi in premessa, un obbligo solidale ex art. 2051
e 2055 c.c. – andrà, prima di tutto, condannata ad eseguire i lavori per come analiticamente descritti nella consulenza tecnica d'ufficio. Inoltre dovrà risarcire il danno stimato dal CTU nella somma di € 4.360,53, pari all'ammontare dei lavori da eseguire nella proprietà di parte attrice per il ripristino dello status quo ante, in virtù della richiamata responsabilità.
pag. 11/12 4. Le spese di lite, compresa la CTU tecnica espletata, seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, con riferimento ai parametri attualmente vigenti di cui al DM 55/2014, tenuto conto del minor valore dell'accolto e dell'attività processuale effettivamente svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- accoglie la domanda proposta da e per l'effetto: Parte_1
- condanna ad eseguire tutte le opere necessarie a Controparte_1
rimuovere le infiltrazioni subite dall'immobile di proprietà della istante
, come analiticamente indicate dal C.T.U. ing. Parte_1 Per_2
nella perizia depositata in atti;

[...]
- condanna al pagamento della somma di € Euro Controparte_1
4.114,53 a titolo di risarcimento di tutti i danni subiti a causa del fenomeno infiltrativo accertato, oltre gli interessi legali dalla presente decisione al soddisfo;

- condanna al pagamento delle spese di lite del Controparte_1
presente grado di giudizio che liquida in complessivi € 2.540,00 per compensi ed € 274,00 per esborsi, oltre rimborso spese generali, I. V. A. e
Cassa Previdenza Avvocati come per legge, con attribuzione al procuratore antistatario Avv. Michele Balletta;

- pone le spese di CTU, come liquidate in corso di causa, a carico della convenuta.
Santa Maria Capua Vetere, 5.4.2025.
Il Giudice: Dott.ssa Ambra Alvano
pag. 12/12