N. 2824/2023 R.G.A.C.
Tribunale Ordinario di Perugia
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Il giorno 16/06/2025, alle ore 11.14 nella SECONDA SEZIONE civile del
Tribunale di Perugia, all'udienza del Giudice dott. Luca Marzullo, è chiamata la causa
TRA

Parte_1
- ATTORE/TRICE
E

CP_1
- CONVENUTO/A
Sono presenti:
l'Avv. FOIANI FABRIZIO, per l'attore il quale conclude come da note conclusive e ricorso introduttivo l'Avv. SERAFINI ANDREA, conclude come da note difensive depositate.
Il Giudice invita le parti alla precisazione delle conclusioni ed alla discussione della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Le parti si riportano ai propri atti ed alle conclusioni appena rassegnate.
I difensori dichiarano di rinunciare alla lettura della sentenza.
Terminata la discussione, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue.
Il Giudice (dott. Luca Marzullo)
1

TRIBUNALE DI PERUGIA
Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Perugia, dott. Luca Marzullo, in funzione di giudice monocratico, all'esito della discussione orale della causa all'udienza del 16 giugno 2025, pronuncia la seguente
SENTENZA
Ex art. 281 sexies c.p.c. e 281 terdecies c.p.c. nella causa civile iscritta al n. r.g. 2824/2023 promossa da
(C.F. ) Parte_1 C.F._1
Rappresentato e difeso dall'Avv.to Fabrizio Foiani (C.F. ), C.F._2 elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo, sito in San TI (PG), Largo
P. Crociani n. 6/A (pec: , giusta procura in atti;
Email_1
Attrice
Contro
(C.F. ), CP_1 C.F._3 CP_2
Entrambi rappresentato e difesi dall'Avv.to Andrea Serafini (C.F. ), C.F._4 elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo, sito in Città di Castello (PG), Via
Marconi n. 4 (pec: , giusta delega in atti;
Email_2
Convenuti

OGGETTO: comunione e condominio, impugnazione di delibera assembleare
– spese condominiali
Causa discussa oralmente all'udienza del 16 giugno 2025

CONCLUSIONI DEI PROCURATORI DELLE PARTI:
Per l'attore : come da verbale d'udienza del 16.06.2025 Parte_1
2
Per i convenuti e : come da verbale d'udienza del CP_1 CP_2
16.06.2025

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., ha convenuto in giudizio gli Parte_1 attuali resistenti e CP_1 CP_2
1.1. A sostengo delle proprie domande, il ricorrente ha rappresentato di essere proprietario dell'unità immobiliare sita in San TI (PG), Via Arezzo n. 5, censita al
Catasto Fabbricati del citato comune al Foglio n. 48 - Part. 195 - Sub 2, Categ. A/3
(allegato nr. 1 al ricorso di . Pt_1
Ha dedotto, ancora, che il fabbricato si trova in regime di condominio minimo, in quanto anche i resistenti sono proprietari di unità abitative componenti il medesimo edificio;
in modo particolare, è proprietario dell'unità immobiliare sita in San CP_1
TI (PG), Via Arezzo n. 7, censita al Catasto Fabbricati del citato Comune al Foglio n.
48 - Part. 195 Sub 3, Categ. A/3 (allegato 2 al ricorso del , mentre Pt_1 CP_2 proprietario dell'unità immobiliare sita in San TI (PG), Via Arezzo n. 5, censita al
Catasto Fabbricati del citato Comune al Foglio n. 48 - Part. 195 - Sub 4, Categ. A/3
(allegato 3 al ricorso del . Entrambi i resistenti, prosegue il ricorrente, hanno Pt_1 acquistato la propria unità abitativa da rispettivamente in data Controparte_3
29.06.2022 e in data 06.10.2022.
1.1.1. Ha dedotto, ancora, il sig. che tutte le parti hanno in godimento comune Pt_1 una corte che circonda l'intero palazzo, identificata al Catasto Fabbricati del Comune di
San TI al Foglio 48, particella 906.
In modo particolare, il resede (cortile) posto sul lato anteriore del fabbricato sarebbe destinato a giardino (area verde) e a ingresso per tutti i condomini. Come riconosciuto dalla sentenza della Corte d'Appello di Perugia (nr. 3/2015 del 7.01.2015), infatti, il Pt_1 sarebbe comproprietario nella misura del 50% della particella 906. Al contrario, siccome gli altri condomini e originano il proprio titolo dominicale dal comune dante CP_1 CP_2 causa dalla cui proprietà individuale sono state ricavate due unità abitative CP_3 indipendenti, gli stessi vanterebbero una quota di comproprietà nella misura di ¼ ciascuno del cortile antistante.
1.1.2. Lamenta, quindi il ricorrente che, nonostante insista un regime condominiale, gli attuali resistenti occupano stabilmente la corte, parcheggiandovi le rispettive autovetture per lunghi periodi di tempo, impedendo così al ricorrente il godimento
e l'uso delle parti comuni dell'edificio. A sua volta, il sig. si sarebbe appropriato di CP_1
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una parte del resede condominiale, installandovi una struttura – tenda permanente – per il ricovero della propria moto.
Ancora, il sig. utilizzerebbe, in via esclusiva, la parte condominiale posteriore CP_2 dell'edificio, mediante la collocazione di materiali di proprietà dello stesso e finanche materiali di risulta, lesivi dell'immagine e del decoro dell'edificio; per di più, quest'ultimo avrebbe collocato stabilmente all'esterno dell'ingresso dell'abitazione propria e di quella del ricorrente i bidoni per la raccolta differenziata di esclusiva proprietà del resistente, nonostante la contrarietà manifestata dal Pt_1
1.1.3. Con altro ordine di ragioni, il ricorrente lamenta, ancora, che le foto prodotte in atti (allegato 10) comproverebbero come il sig. avrebbe abbassato la canna fumaria CP_1 di sua proprietà esclusiva ad un'altezza inferiore a quella prevista dal Regolamento per l'attività edilizia del Comune di San TI, in vigore dal 25/05/2011.
Da siffatta irregolarità il ricorrente sarebbe costretto a subire immissioni nocive nella propria mansarda.
1.1.4. Ha dedotto ancora il che lo avrebbe recente realizzato Pt_1 CP_2 un'apertura sulla parete posteriore dell'edificio condominiale, con il presumibile fine di far disperdere le esalazioni provenienti dalla propria caldaia, collocata nell'unità abitativa di sua proprietà esclusiva;
lamenta, quindi, il ricorrente che detto foro è stato aperto sulla parete condominiale senza il preventivo consenso degli altri condomini. Inoltre, la realizzazione del manufatto sarebbe avvenuta in violazione della normativa di settore (UNI
10683), la quale impone un sistema di evacuazione dei fumi che permetta un'adeguata dispersione dei prodotti della combustione nell'atmosfera, vietando l'installazione di canne fumarie e di condotti a parete, in favore dello scarico dei fumi a tetto.
Da ultimo, senza alcuna autorizzazione da parte degli altri condomini, lo stesso avrebbe praticato un foro sul vano delle scale condominiali, così da farvi CP_2 passare delle tubature apparentemente desinate alla conduzione di gas metano.
1.1.5. In conclusione, compendiando le deduzioni e le richieste svolte, il ricorrente ha chiesto di:
a) accertare e dichiarare che e utilizzano l'area CP_1 CP_2 condominiale identificato al Foglio 48, particella n. 906, in via esclusiva con impedimento al ricorrente proprietario della quota ideale di ½ dell'intera Pt_1 area cortilizia, del pari uso comune dell'area condominiale e, per l'effetto, accertare l'inesistenza del diritto dei suddetti convenuti a parcheggiare la propria autovettura all'interno del resede comune, nonché inibire ai resistenti l'utilizzo della predetta
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area come parcheggio di autovetture e/o comunque di veicoli di qualunque natura e, quindi, di ordinare ai predetti di astenersi in futuro dal ripetere tali atti lesivi;

b) accertare e dichiarare che la canna fumaria di proprietà del collocata sulla CP_1 parte anteriore del tetto dell'edificio ed in particolare innanzi alle finestre della mansarda di proprietà del è stata realizzata al di sotto dei limiti legali ed in Pt_1 particolare in violazione della disposizione di cui all'art. 72 del Regolamento edilizio comunale (Regolamento per l'attività edilizia in vigore dal 25/05/2011 - modificato con Delibera di Consiglio n. 13 del 29/05/2020) e, per l'effetto, condannare il CP_1 al rifacimento della canna fumaria nel rispetto della normativa vigente ed in specie in conformità alle disposizioni di cui al regolamento per l'attività edilizia del
Comune di San TI;

c) accertare e dichiarare che colloca indebitamente i bidoni per la CP_2 raccolta differenziata in prossimità del portone d'ingresso dell'immobile, nonché utilizza l'area condominiale posta sul retro dell'edificio in via esclusiva collocandovi beni e materiali anche di scarto e/o di risulta che, oltre ad impedire agli altri condomini l'uso della parte comune dell'edificio, rappresentano un ammasso di rifiuti che ne deteriorano il decoro e, per l'effetto, condannare quest'ultimo alla rimozione dei suddetti materiali;

d) accertare e dichiarare che lo a realizzato illegittimamente ed illecitamente, CP_2 in violazione della normativa vigente, sia un foro sulla parete posteriore esterna all'edificio condominiale destinato all'evacuazione dei prodotti della combustione provenienti presumibilmente da una caldaia presente nell'appartamento dello stesso, sia un foro all'interno dell'ingresso condominiale posizionando delle tubature per la presumibile conduzione del gas metano e, per l'effetto, condannare quest'ultimo al ripristino integrale dello stato dei luoghi, ovvero ad installare a propria cura e spese una canna fumaria che superi il colmo del tetto nel rispetto delle normative vigenti ed in specie in conformità alle disposizioni di cui al regolamento per l'attività edilizia del Comune di San TI;
nonché alla rimozione delle tubature per l'impianto di gas metano realizzate all'interno dell'ingresso al ripristino integrale dello stato dei luoghi con CP_4 conseguente chiusura dei fori effettuati sulle pareti dell'edifici;
e) condannare i resistenti al pagamento di una somma di denaro che sarà fissata dallo stesso giudicante per ogni violazione o inosservanza ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione dei provvedimenti di condanna ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c. Con vittoria di spese.
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2. Fissata l'udienza di comparizione delle parti in data 15.10.2024, si sono costituiti in giudizio i sig.ri e contestando in fatto e in diritto quanto CP_1 CP_2 dedotto dal ricorrente.
2.1. Preliminarmente, i resistenti hanno precisato come, mentre il sig. accede alla CP_1 propria unità abitativa mediante un ingresso indipendente, esattamente davanti al passo carrabile, il sig. tilizza il medesimo ingresso del ricorrente, distante da quello del CP_2
davanti al cancello pedonale. CP_1
2.1.2. Quanto al godimento delle parti comuni, i resistenti hanno evidenziato come il profittando della presenza di un cancello carrabile, utilizzi la zona esattamente CP_1 davanti casa sua come parcheggio, senza che ciò possa derivare alcun tipo di fastidio al ricorrente. In ogni caso, l'area di cortilizia sarebbe sufficientemente abbondante da consentire ulteriori posteggi da parte dei condomini.
Parallelamente, ancorché ciò non risulti oggetto di domanda, i resistenti lamentano che anche il sig. parcheggi regolarmente le proprie autovetture esattamente davanti casa Pt_1 del sig. pur godendo di ampio spazio per la sosta in altre aree contigue all'edificio. CP_1
Tuttavia, mentre il posteggia l'automobile di fronte casa sua per oggettiva CP_1 necessità, il ricorrente utilizza la medesima area esclusivamente per cagionare difficoltà e problemi ai vicini.
Hanno, quindi, osservato i resistenti che non corrisponderebbe affatto al vero la circostanza dedotta da parte ricorrente secondo cui questi avrebbe più volte tentato di interloquire al fine di ricomporre bonariamente la vicenda, in quanto gli stessi resistenti hanno proposto a quest'ultimo di dividere la corte senza alcun successo.
2.1.3. Parte resistente ha, ancora, evidenziato come il abbia effettivamente CP_1 realizzato una struttura al fine di ricoverare il proprio motoveicolo, chiedendo però la preventiva autorizzazione agli altri condomini, compreso il i quali hanno tutti dato Pt_1 il loro assenso.
In ogni caso, proseguono i resistenti, si tratterebbe di una mini tenda facilmente rimovibile, lunga 180 cm e larga 120 cm (allegato 10 all'atto di costituzione in giudizio dei resistenti) posta in zona dove non può dare alcun fastidio, osservando come, di contro, ad arrecare una lesione al decoro dell'edificio siano propri i capanni del ricorrente coperti da eternit e collocati nel terreno adiacente al condominio.
2.1.4. Riferiscono ancora i resistenti come lo abbia collocato alcuni CP_2 materiali di risulta, per una propria necessità, anche in tal caso analogamente a quanto fatto dal infatti, nello stesso identico posto occupato dal resistente, sarebbero state Pt_1
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posizionate delle tegole di esclusiva proprietà del ricorrente (allegato 12 all'atto di costituzione in giudizio dei resistenti).
2.1.5. Per quanto attiene alla realizzazione della canna fumaria, i resistenti hanno precisato come questa sia stata abbassata su esplicita e insistente richiesta dello stesso ricorrente, il quale lamentava delle infiltrazioni di acqua.
Hanno, quindi, dedotto che il sig. potrebbe accedere al tetto esclusivamente CP_1 attraverso la proprietà del dichiarandosi, pertanto, pienamente disponibile al Pt_1 ripristino della canna fumaria, purché il resistente garantisca il passaggio e sostenga le relative spese, evidenziando che, d'altra parte, anche gli scarichi dei fumi del ricorrente non sarebbero a norma.
2.1.6. Infine, i resistenti hanno rappresentato come il foro imputato allo ia CP_2 stato chiuso prima della notifica del ricorso (allegato 14 all'atto di costituzione in giudizio dei resistenti), ragion per cui ogni contestazione sul punto deve ritenersi priva di interesse. D'altra parte, gli stessi “scarichi” dei fumi della caldaia del sarebbero Pt_1 collocati sulla facciata e, quindi, anch'essi illegittimi.
2.1.7. Deduce ancora parte resistente che il “foro” realizzato sul vano scale sarebbe già stato presente al momento dell'acquisto dell'immobile, ragion per cui lo stesso dovrebbe essere imputato alla sig.ra dante causa dei resistenti. In ogni caso, la parte CP_3 precisa come i suddetti tubi sarebbero relativi all'impianto dell'acqua calda e fredda della cucina.
2.1.8. Contestata la domanda di parte ricorrente nei termini che si sono compendiati, i resistenti hanno altresì svolto domanda riconvenzionale nei confronti del ricorrente principale.
Infatti, il sig. avrebbe rivolto reiterare offese e molestie ai danni del e dello Pt_1 CP_1
CP_2
In modo particolare, il resistente avrebbe inveito nei confronti dello CP_2 utilizzando spesso epiteti razzisti, rivolgendo ad entrambi offese totalmente gratuite.
A tal proposito, sarebbe particolarmente significativo l'episodio del 22 febbraio 2023, quando il ha contattato la Polizia Municipale di San TI al fine di far Pt_1 sanzionare lo poiché aveva parcheggiato in una zona che, a parere del ricorrente, CP_2 era proibita. Tuttavia, nonostante le ingiustificate rimostranze di quest'ultimo, gli agenti intervenuti hanno accertato la bontà del parcheggio dello (allegato 18 all'atto di CP_2 costituzione in giudizio dei resistenti)
Per tali ragioni, i resistenti avrebbero subito un serio danno alla propria legittima tranquillità, da liquidare anche in via equitativa.
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2.1.9. In secondo luogo, come esposto in precedenza, sul muro esterno di proprietà del sono stati realizzati dei fori di scarico dei fumi della caldaia, i quali dovranno essere Pt_1 rimossi, sia poiché irregolari, sia poiché l'emissione di fumi a parete potrebbe provocare problemi di tinteggiatura alla facciata dell'edificio, una condotta meritevole di risarcimento nei confronti dei resistenti, da liquidarsi anche in via equitativa.
2.1.10. Infine, il ricorrente avrebbe realizzato dei capanni con copertura in eternit, ledendo il decoro architettonico della zona, nonché provocando un potenziale danno alla salubrità dello spazio nelle immediate vicinanze. Dalle foto prodotte da parte resistente si potrebbe facilmente evincersi come il tetto in eternit di proprietà del sia molto Pt_1 rovinato, presentando i più svariati materiali ivi abbandonati.
Pertanto, anche in relazione a tale condotta, è stato cagionato un danno ai resistenti da liquidarsi in via equitativa.
2.1.11. In conclusione, volendo anche in tal caso compendiare le deduzioni svolte, i resistenti hanno chiesto di:
a) respingere tutte le domande del ricorrente;

b) condannare il ricorrente al risarcimento del danno in favore di da CP_2 contenere entro i limiti della competenza per valore della presente causa, da liquidarsi anche via equitativa, ex art. 1226 c.c.;
c) condannare il ricorrente al risarcimento del danno in favore di da CP_1 contenere entro i limiti della competenza per valore della presente causa, da liquidarsi in via equitativa, ex art. 1226 c.c.;
d) condannare del ricorrente ex art. 96 c.p.c. per cd. “lite temeraria”. Con vittoria di spese.
2.2. Su richiesta di parte ricorrente, all'udienza del 18.3.2024, sono stati concessi i termini di cui all'art. 281 duodecies c.p.c.
In sede di memoria ex art. 281 duodecies comma 4 c.p.c., parte ricorrente ha eccepito l'inammissibilità e l'infondatezza delle domande riconvenzionali introdotte dai resistenti.
In modo particolare, per quanto attiene alla richiesta risarcitoria relativa alla presenza di eternit sui capanni di proprietà del parte ricorrente evidenzia preliminarmente che Pt_1 la copertura di Eternit si trova fuori dell'area condominiale e dunque la domanda riconvenzionale posta in essere dagli odierni resistenti è estranea all'oggetto del contendere e dunque inammissibile.
In secondo luogo, il avrebbe spontaneamente rimosso il materiale contestato, Pt_1 come comprovato dalla documentazione fotografica e dalla fattura allegata (documento 19).
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In ogni caso, l'eternit, fin tanto che non viene in qualche modo manipolato, non è dannoso per l'uomo né per la natura e dunque non dà diritto ad alcun risarcimento del danno.
2.2.1. Con rispetto alla domanda riconvenzionale di risarcimento del danno derivante dalla presenza di fori di scarico di fumi della caldaia nella parete esterna del fabbricato, parte ricorrente ne deduce l'infondatezza per due ordini di ragioni. In primo luogo, tali fori sarebbero coevi alla costruzione dell'edificio e dunque i resistenti li hanno trovati al momento dell'acquisto dei rispettivi appartamenti.
In secondo luogo, gli stessi non creerebbero né immissioni trattandosi di presa d'aria né, di conseguenza, alcun danno.
2.2.2. Parte resistente contesta anche la richiesta di condanna per lite temeraria, rilevandone la pretestuosità, l'infondatezza nonché la sua illogicità. Infatti, qualificando i fatti causa come di natura “bagatellare”, i resistenti dimostrano di non voler attuare i principi di convivenza e di buon vicinato, costringendo il ricorrente ad agire in giudizio, anziché risolvere le problematiche bonariamente e stragiudizialmente.
2.2.3. Deduce ancora parte ricorrente di non aver mai posto in essere alcun comportamento volto all'insulto o all'offesa razziale, prova ne sia la circostanza che i fatti allegati dai resistenti sono totalmente generici e non circostanziati.
2.2.4. Il ha contestato anche le deduzioni in fatto formulate del e dallo Pt_1 CP_1
CP_2
Infatti, il ricorrente osserva che l'area condominiale prospiciente l'ingresso delle singole unità abitative non ha dimensioni tali da consentire a tutti i condomini l'utilizzo contemporaneo della stessa.
Con rispetto alla tenda fissa collocata dal nell'area condominiale perimetrale del CP_1 fabbricato, il ricorrente ha negato di aver fornito alcuna autorizzazione alla sua edificazione.
Inoltre, in relazione alla canna fumaria collocata sul tetto di proprietà del parte CP_1 ricorrente ha evidenziato come quest'ultimo abbia ammesso di aver effettuato dei lavori al fine di eliminare le infiltrazioni di acqua piovana denunciate dal lavori che sono Pt_1 consistiti nell'abbassamento della canna fumaria.
Il ricorrente ha, di poi, evidenziato di non essere obbligato a far entrare all'interno della propria abitazione il anche poiché i rapporti personali CP_1 intercorrenti tra le parti si sono deteriorati. Pertanto, dovendo quest'ultimo procedere ai sensi di legge, dovrà organizzarsi per raggiungere il tetto dall'esterno del fabbricato.
Il sig. dunque, ha contestato quanto dedotto dallo in merito ai Pt_1 CP_2 materiali di depositati sul lato posteriore dell'edificio, osservando che le tegole del tetto
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presenti in quell'area provengono da rimanenze della copertura del complesso condominiale e pertanto sono di proprietà di tutti i condomini, al contrario l'ingombro collocato dallo arebbe di sua esclusiva proprietà. CP_2
Preso, dunque, atto che il sig. abbia provveduto alla chiusura del foro dallo CP_2 stesso praticato sulla parete posteriore del fabbricato, rilevando che lo stesso fosse comunque presente al momento del deposito del ricorso (allegato 12 allegato), si è osservato che, successivamente al deposito del ricorso, lo ha provveduto alla CP_2 chiusura dell'apertura realizzata all'interno del vano condominiale che funge da ingresso alle unità abitative del resistente e del (allegato 20). Pt_1
2.3. In sede memoria ex art. 281 duodecies comma 4 nr. 1 c.p.c., ha CP_1 rappresentato che, in data 5 marzo 2024, a causa di un disservizio della rete internet, lo stesso aveva contattato il sig. titolare di Eurosistem S.n.c., e che, Parte_2 tuttavia, il si sarebbe rifiutato di consentire il passaggio del tecnico per raggiungere il Pt_1 tetto dell'abitazione, impedendo di fatto il ripristino dell'utenza.
Ha, ancora, evidenziato che, in un caso analogo la Suprema Corte di Cassazione
(sentenza del 15 aprile 2014 nr. 8730) ha accertato l'esistenza di una servitù per
“destinazione del padre di famiglia”, parte resistente ha formato un'ulteriore domanda al
Tribunale adito, affinché accerti e/o riconosca l'esistenza di una servitù di passaggio che permetta al l'accesso al tetto. CP_1
2.4. Dal canto suo, il ha eccepito l'inammissibilità di tale ultima domanda. Pt_1
Infatti, il codice di rito consente esclusivamente l'eventuale precisazione di domande già svolte e non l'introduzione di una domanda nuova articolata su fatti e circostanze introdotte per la prima volta con la domanda medesima. Ad ogni modo, la domanda risulterebbe infondata nel merito poiché non è giuridicamente possibile costituire una servitù di passaggio a favore di un soggetto, gravante sulla proprietà di un altro, all'interno di un'abitazione privata altrui, al fine di raggiungere il tetto condominiale, anche poiché quest'ultimo è accessibile dall'esterno del fabbricato con l'utilizzo di appositi sistemi di sollevamento.
2.5. Parte resistente ha replicato all'eccezione di tardività sollevata dal ritenendo Pt_1 che l'art. 281 duodecies c.p.c. permetta l'ingresso nel processo della nuova domanda nella parte in cui consente con la prima memoria, la possibilità di precisare e modificare le domande, eccezioni e conclusioni già formulate.
3. Delineato nei termini che precedono l'oggetto del contendere, la causa è stata istruita con le prove richieste dalle parti ed ammesse nei limiti della loro rilevanza (cfr. ordinanza
10
del 15.05.2024, pronunciata a scioglimento della riserva assunta nell'udienza del 15 maggio
2024).
Al termine dell'attività istruttoria, rilevata l'indisponibilità ad una comparizione personale delle parti manifestata dalla parte attrice, lo scrivente ha fissato l'udienza odierna per la discussione orale della causa, assegnando allo scopo termine fino a dieci giorni prima dell'udienza per il deposito di note difensive.
4. In via preliminare si riscontra come la presente controversia sia stata instaurata nel rispetto della condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 d.lgs. 28/2010 (cfr. allegato 18 al ricorso del sig. . Parte_1
5. Si deve rilevare innanzitutto che si controverte in tema di diritto all'uso dei beni comuni facenti parte di un condominio minimo negli edifici atteso che la comproprietà si sviluppa nell'ambito di un piccolo edificio composto da tre appartamenti.
La lite, dunque, va inquadrata, almeno in relazione a parte dell'oggetto del presente procedimento, nell'ambito delle disposizioni di cui all'art.1102 c.c. essendo incontestato – come meglio si preciserà infra – l'utilizzo dell'area comune a parcheggio da parte dei resistenti, nonché la collocazione, da parte loro, di beni di proprietà esclusiva o l'istallazione di una struttura, pur amovibile, per il ricovero della moto.
5.1. Ciò premesso, il Tribunale osserva come l'edificio oggetto di causa, sito in San
TI (PG), via Arezzo n. 5 e n. 7, sia soggetto al regime condominiale.
Nel caso di specie è pacifico come il ricorrente sia esclusivo proprietario dell'unità abitativa indicata al foglio 48, particella 195, sub 2, categoria A/3 (allegato 1 al ricorso del
, mentre i resistenti siano proprietari esclusivi dell'unità immobiliare rispettivamente Pt_1 indicata al foglio n. 48, particella 195, categoria A/3 (per quanto riguarda la posizione di nonché di quella indicata al foglio 48, particella 195, sub. 4, categoria A/3 CP_1
(per quanto riguarda la posizione di . Entrambi i resistenti originano il CP_2 proprio titolo dominicale dal comune dante causa da cui hanno Controparte_3 acquistato la propria unità abitativa rispettivamente in data 29.06.2022 e in data 06.10.2022.
5.2. Come riconosciuto dalla sentenza della Corte d'Appello di Perugia (nr. 3/2015 del
7.01.2015), i comunisti vantano il godimento in comunione della particella 906, quale cortile perimetrale dell'edificio.
In modo particolare, mentre il è proprietario nella misura del 50% della corte, i Pt_1 restanti condomini, derivando il proprio tiolo proprietario dal comune dante causa CP_3 riconosciuta dalla medesima sentenza comproprietaria nella misura del restante 50%, possono vantare una quota di comunione nella misura di ¼ ciascuno.
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Nessun dubbio, è appena il caso di notare, circa l'efficacia tra le parti della predetta sentenza: la statuizione della stessa può essere invocata anche nei confronti dei resistenti, in quanto, ai sensi dell'art. 2909 c.c., l'autorità di cosa giudicata è opponibile anche agli aventi causa, che hanno acquistato il proprio titolo successivamente alla pendenza della lite (art. 111 c.p.c.).
5.3. Ora, costituisce ius receptum nella giurisprudenza di legittimità, che l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto.
Pertanto, deve ritenersi che la condotta del , consistente nella stabile CP_5 occupazione - mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura
- di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà (Cass. Civ.
3640/2004 e le precedenti conformi n. 7752 del 1995 Rv. 493309 - 01, N. 12344 del 1997
Rv. 510736 - 01, n. 11520 del 1999 che si collocano in ideale continuità con Cass. Civ. Sez.
2, sent. 1678 del 14.5.1969 la cui massima recita “Il diritto di comproprietà dei condomini sulle parti comuni di un edificio deve ritenersi leso ogni qual volta uno dei condomini abbia attratto la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, sottraendola alla possibilità di uso collettivo o alterandone la destinazione”).
Ciò non sta a significare che la nozione di pari uso della cosa comune debba essere intesa in senso restrittivo, ovvero in quello di “uso identico” ben potendo uno o alcuni tra i comproprietari trarre un'utilità maggiore dall'utilizzo della cosa comune, ma ciò, ben inteso, sempre che l'uso più inteso non elida o comprometta le corrispondenti facoltà dei comproprietari, ovvero si traduca, alla luce della destinazione originaria della cosa, nella costituzione di una vera e propria servitù a carico della cosa comune.
5.3.1. Peraltro, salvo diversa indicazione nell'atto costitutivo, ovvero l'intervenuto usucapione, la disciplina di cui all'art. 1117 c.c. fonda un vero e proprio titolo dominicale in via presuntiva sui beni comuni, tra cui vi rientra anche il cortile.
Trattandosi di una disciplina speciale, rispetto alla più generale comunione di godimento, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (cfr. Cass. S.U., 17 dicembre 2020, nr. 28972) ritengono che l'uso che il singolo condomino possa fare della res comune non può che essere quello disciplinato dall'art. 1021 c.c. Ragion per cui, il godimento delle parti comuni deve essere indistintamente paritario, promiscuo e simultaneo, senza impedire agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
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Ciò non esclude la possibilità di un suo più intenso da pare di un singolo condominio, in quanto l'art. 1123 c.c. contempla espressamente la possibile esistenza di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, regolando il riparto delle spese in proporzione dell'uso, previsione che trova ulteriore specificazione nel successivo articolo 1124 c.c., con riguardo alla manutenzione e sostituzione di scale e ascensori.
Tuttavia, l'art. 1122 c.c., interpretato alla luce della più generale disciplina di cui al 1021
c.c., non consente ai condomini di instaurare validamente un uso esclusivo della cosa comune (ovverosia su porzioni di essa), quanto piuttosto di disciplinarne un uso frazionario ovvero turnario, calando nella successione cronologica la promiscuità e la parità dell'uso.
6. Tanto osservato in punto di diritto, procedendo a deliberare le (plurime) domande e richieste oggetto del presente procedimento, può ritenersi accertato che sia il sia lo CP_1 occupino per lunghi periodi porzioni della corte comune dell'edificio, attigue alle CP_2 rispettive unità abitative, parcheggiandovi le proprie autovetture (si veda a tal proposito l'allegato 6 al ricorso del . Pt_1
L'assunto, anzi, può dirsi pacifico poiché confermato dagli stessi resistenti, i quali, senza contestare specificatamente la condotta imputata allo nel proprio atto di CP_2 costituzione in giudizio, a pag. 5 confessano come: “il sig. utilizza la zona CP_1 esattamente davanti casa sua (lontana quindi da quella degli altri) come parcheggio, cosa che non può dare alcun tipo di fastidio al ricorrente”.
La circostanza adotta da parte resistente, secondo cui, l'occupazione della corte medianti le proprie automobili consente comunque il “passaggio pedonale da un'altra parte, essendoci abbondante area”, anche “per altri posteggi” è del tutto irrilevante, in quanto l'uso che il singolo condomino può fare del bene comune non può giugnere sino all'estrema conseguenza di impedire il contemporaneo uso di altri comproprietari sull'intera res comune.
6.1. Come si è poc'anzi ricordato, la giurisprudenza della Corte di Cassazione (cfr. Cass. sez. VI, 18 marzo 2019, nr. 7618; Cass. sez. II, 24 febbraio 2004, nr. 3640; Cass. sez. II, 7 luglio 1978 nr. 3400) afferma come “l'uso della cosa comune da parte di ciascun condominio, è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto. Pertanto, deve ritenersi che la condotta del , consistente nella stabile occupazione, mediante il CP_5 parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura, di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà”.
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Ancor più nel dettaglio, come anche di recente osservato (Cass. civ. sez. II, 29 dicembre
2023, n. 36438), l'art. 1102 c.c., consente l'utilizzazione della cosa comune da parte di uno o più compartecipi anche in modo particolare e diverso da quello degli altri, a due condizioni alternative tra loro: che sia rispettata la destinazione della cosa;
che l'utilità maggiore e più intensa tratta da uno dei condomini non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso (Cass. n. 19615/2012; Cass. Sez. 2, n. 10453 del 01/08/2001 - Rv. 548637 - 01). La
S.C. ha avuto occasione di precisare che la destinazione della cosa comune deve essere determinata - oltreché attraverso elementi economici - attraverso elementi giuridici, ossia le norme tutelanti quegli interessi, ed elementi di fatto, quali le caratteristiche della cosa.
Ed ha avuto modo di ulteriormente precisare che la destinazione delle parti comuni può risultare anche dalla pratica costante e senza contrasti dei condomini, cioè dall'uso voluto e realizzato dai partecipanti alla comunione (Cass. Sez. 2, n. 18038 del 28/08/2020 -Rv.
658947-03).
Costituisce, ancora, orientamento giurisprudenziale consolidato quello secondo cui la cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari.
6.2. Ebbene, tornando al caso in esame, se per un certo verso, deve escludersi che il sig. possa attribuirsi, unilateralmente, il diritto di stabilire cosa si possa o non si possa Pt_1 fare sull'area comune e, dunque, stabilire se quell'area possa o non possa essere utilizzata come parcheggio¹, è altrettanto vero l'utilizzo dell'area da parte dei resistenti è tale da precludere pressoché integralmente la possibilità di ingresso, parcheggio, sosta e manovra da parte dell'altro comunista.
Soccorre a riguardo la documentazione fotografica di cui all'all. 6 di parte attrice dalla quale si evince chiaramente che il parcheggio delle vetture da parte dei resistenti – presenti talvolta alternativamente altre volte cumulativamente – risulta del tutto incompatibile con il parcheggio da parte della vettura del sig. rendendo oltremodo gravoso se non Pt_1 addirittura impossibile non solo il parcheggio ma anche la manovra in uscita di un terza vettura ivi parcheggiata, di fatto precludendo l'utilizzo delle medesime prerogative da parte di uno dei comunisti.
Né può condurre a soluzioni differenti la circostanza addotta dai resistenti secondo cui lo stesso avrebbe occupato la corte comune, parcheggiandovi regolarmente le Pt_1
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proprie autovetture nei pressi dell'abitazione del (allegato 6 all'atto di costituzione in CP_1 giudizio dei resistenti), e ciò per l'assorbente considerazione per cui l'eventuale illecita condotta altrui certo non varrebbe a legittimare la propria.
6.3. Ed allora, richiamando quanto poc'anzi detto, se il non può stabilire cosa si Pt_1 debba o non si debba fare dell'area comune, essendo la definizione delle modalità di esercizio delle prerogative dominicali – ivi compresa la possibilità di parcheggio da parte di tutti i contitolari – rimessa alle determinazioni dei comunisti, deve, nondimeno, essere inibito ai resistenti di parcheggiare il proprio autoveicolo per lunghi periodi di tempo nel cortile condominiale, giacché tale condotta risulta ostativa della pari facoltà di godimento della corte comune da parte del sig. Pt_1
6.3.1. Premesso che nulla i resistenti hanno domandato circa il fatto che a sua volta il sig. parcheggi le proprie vetture nella medesima corte comune (doc. 6, fasc. parte
Pt_1 resistente), circostanza per la quale valgono in linea di principio le medesime considerazioni appena espresse, ragioni di completezza argomentativa impongono di osservare che risulta priva del benché minimo rilievo la deduzione per cui il sig. disponga
Pt_1 di altri spazi ove poter a sua volta parcheggiare, giacché, come appena detto, da un lato, le prerogative dominicali del sig. soggiacciono ai medesimi limiti appena detti
Pt_1 quanto a facoltà di godimento della parte comune, e, al contempo, è proprio la possibilità di godimento della parte comune e le varie possibilità in cui ciò può manifestarsi l'oggetto del presente procedimento, che rimane, dunque, insensibile alla possibilità che il sig.
Pt_1 possa parcheggiare anche altrove.
7. Le medesime argomentazioni fin ora svolte possono essere estese anche all'ulteriore condotta imputata dal al ovverosia la realizzazione di una struttura – Pt_1 CP_1 tenda permanente per il ricovero della propria moto su di una porzione del cortile condominiale.
7.1. Infatti, anche in tale ipotesi la condotta, documentalmente asseverata dal ricorrente
(si veda l'allegati 6 e 8 al ricorso introduttivo) è stata confermata (anche in via documentale) dallo stesso resistente, il quale, a pag. 6 del proprio ricorso ha dedotto come si tratterebbe di “una mini tenda agilmente rimovibile, lunga 180 cm e larga 120 cm (doc. 10) posta in zona dove non può dare alcun fastidio”, poiché collocata in “una zona totalmente inutilizzata”.
È pur vero che dalle foto prodotte in atti la struttura non presenti alcuna fondazione e sia facilmente amovibile, tuttavia, la sua prolungata collocazione su di una porzione, sia ¹ In tal senso, è risultata palesemente smentita la deduzione del sig. secondo cui sarebbe stato palesato Pt_1 agli odierni resistenti che nell'area in questione era precluso il p io: cfr. dichiarazioni sig. , Per_1 15
pure esigua, della cosa comune, realizza di fatto un illecito uso esclusivo della stessa, in violazione della disciplina di cui all'art. 1120 c.c. 1102 c.c., ragion per cui la stessa dovrà essere rimossa, avendo nella parte comune realizzato uno strumento di ricovero del veicolo non consentita, nel suo carattere stabile, oltre che prolungato, integrando, alla luce di tale modalità di esercizio, una radicale alterazione della destinazione della cosa comune.
8. Il ricorrente ha poi lamentato come lo si sia di fatto appropriato di una CP_2 porzione posteriore del cortile dell'edificio, collocandovi materiali di proprietà dello stesso e finanche materiali di risulta, lesivi dell'immagine e del decoro del . CP_5
Per di più, quest'ultimo avrebbe collocato in prossimità dell'ingresso della propria abitazione, contigua a quella del ricorrente, alcuni bidoni per la raccolta differenziata, di esclusiva proprietà del resistente.
Anche tale assunto è fondato.
8.1. In relazione al deposito di materiali di scarto, la condotta documentalmente asseverata dal (allegato 9 al ricorso) è stata di fatto confessata dallo Pt_1 CP_2
Infatti, a pag. 6 del proprio atto di costituzione in giudizio si legge come “Il sig.
a collocato alcuni materiali di risulta, per una necessità, solo ed esclusivamente CP_2 perché la stessa cosa ha fatto il sig. infatti, situate nello stesso identico posto, vi sono delle “tegole” di Pt_1 esclusiva proprietà del suddetto”.
Pertanto, sotto tale punto di vista la domanda attorea può dirsi fondata, poiché, come ricordato in precedenza, la circostanza che anche il ricorrente abbia occupato porzioni del cortile, peraltro collocandovi materiale proveniente dal comune tetto comune dell'edificio, non legittima la propria condotta illecita.
8.2. Quanto alla condotta che i resistenti ascrivono al sig. giova rilevare che il Pt_1 ricorrente assume che trattasi di tegole del tetto comune sicché anche i beni di risulta (le tegole, appunto) sarebbero di proprietà comune.
Ora, in disparte il fatto che la circostanza è del tutto indimostrata e che, in linea di principio, esattamente come devono essere rimossi i materiali di risulta collocati dal sig. dovrebbero esserlo le tegole del sig. – non essendo dato comprendere la CP_2 Pt_1 ragione per cui tali tegole possano invece essere dimorate nelle parti comuni se gli altri comunisti non sono concordi – v'è però da rilevare che i resistenti non ne hanno chiesto la rimozione, ma in relazione a ciò hanno chiesto unicamente il ristoro dei danni.
La domanda è, però, infondata, essendo del tutto indimostrato il pregiudizio dagli stessi subito.
verbale d'udienza del 26 marzo 2025) 16
8.3. Quanto, infine, alla collocazione di bidoni nei pressi della porta d'ingresso della propria abitazione, anche se contigua a quella del ricorrente, reputa il Tribuna le che ciò rientri nella normale tollerabilità dei rapporti di vicinato, non integrando un uso esclusivo dell'area condominiale, anche per l'estrema esiguità dello spazio occupato, non pregiudicando, ledendo o compromettendo in alcuna maniera la pari facoltà di godimento da parte del sig. Pt_1
9. Con ulteriore domanda il ha chiesto di accertare l'irregolare realizzazione Pt_1 della canna fumaria di proprietà esclusiva del poiché edificata ad un'altezza CP_1 inferiore a quella prevista dal Regolamento per l'attività edilizia del Comune di San
TI, in vigore dal 25/05/2011. Una condotta illecita che avrebbe costretto il ricorrente a sopportare le esalazioni fuoriuscite dal manufatto, collocato in prossimità della propria mansarda.
9.1. Giova, in proposito, evidenziare che la canna fumaria assolvendo alla stessa funzione dei camini, soggiace alla disciplina dettata in tema di distanze per fabbriche e depositi nocivi e pericolosi descritta dall'art. 890 c.c.
La Cassazione, invero, ha precisato, in argomento, che la distanza di almeno un metro dal confine che l'art. 889 c.c., comma 2, prescrive per l'installazione dei tubi dell'acqua, del gas e simili, si riferisce alle condutture che abbiano un flusso costante di sostanze liquide o gassose e, conseguentemente, comportino un permanente pericolo per il fondo vicino, in relazione alla naturale possibilità di trasudamento e di infiltrazioni e non è pertanto applicabile con riguardo alle canne fumarie per la dispersione dei fumi delle caldaie le quali, avendo una funzione identica a quella del camino, vanno soggette alla regolamentazione di cui all'art. 890 c.c. e, quindi, poste alla distanza fissata dai regolamenti locali (cfr. Cas. Civ., sez. 2 -, sentenza n. 23973 del 12/10/2017).
Alle canne fumarie, dunque, non si applicano le prescrizioni sulle distanze: la canna fumaria, infatti, non è una costruzione ma un semplice accessorio di un impianto e quindi non trova applicazione la disciplina di cui all'art. 907 c.c. (Cassazione civile sez. II,
23/05/2016, n.10618).
Tali elementi, se apposti nei pressi del confine con un fondo alieno, devono osservare le distanze stabilite dai regolamenti e in mancanza quelle necessarie ad assicurare la sicurezza, la solidità e la salubrità dei fondi finitimi.
In presenza di un regolamento anche locale che disciplina il profilo delle distanze, per costante giurisprudenza di legittimità, condivisa dallo scrivente, vige una presunzione di pericolosità assoluta la quale preclude qualsiasi accertamento concreto (Cassazione civile sez. II, 22/10/2009, n. 22389; Cassazione civile sez. VI, 03/06/2021, n. 15441) mentre, in
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difetto di una disposizione regolamentare, si ha pur sempre una presunzione di pericolosità, seppure relativa, che può essere superata ove la parte interessata al mantenimento del manufatto dimostri che mediante opportuni accorgimenti può ovviarsi al pericolo o al danno del fondo vicino.
La ratio dell'art. 890 c.c. è quella di evitare che fumi nocivi ed intollerabili emessi dalle canne fumarie invadano le abitazioni e, trattandosi di tetti che coprono il medesimo fabbricato ad altezza diversa, tale scopo può essere raggiunto avendo come riferimento, per il calcolo delle distanze, il c.d. “colmo del tetto”, cioè la parte più alta dell'intero fabbricato e non già il tetto di copertura della porzione più bassa del medesimo fabbricato.
9.2. La circostanza della realizzazione della canna fumaria nelle modalità documentate dalla documentazione fotografica è stata confermata dallo stesso resistente a pag. 7 del proprio atto di costituzione in giudizio, affermando come “la canna fumaria in questione è stata abbassata su esplicita e insistente richiesta del ricorrente che lamentava delle infiltrazioni di acqua”.
Per tali ragioni, stante la violazione dell'art. 890 c.c., il dovrà procedere a CP_1 modificare la propria canna fumaria, prolungandola “per almeno un metro al di sopra del tetto”, conformemente all'art. 72 del regolamento comunale approvato con delibera nr. 13 del 29 maggio 2020.
10. Al contrario, in relazione alle altre domande formulate dal ricorrente, deve riscontrarsi l'avvenuta cessazione della materia del contendere.
Infatti, il ha lamentato l'apertura di foro da parte dello nella parte Pt_1 CP_2 posteriore del fabbricato (come da fotografie di cui all'allegato 12 del ricorso). Tuttavia, il resistente ha riferito di aver provveduto alla chiusura dello stesso prima della notifica del ricorso.
Il ricorrente ha quindi preso atto della circostanza, rilevando che lo stesso era comunque presente al momento del deposito del proprio atto introduttivo. In ogni caso non vi è più alcun interesse a ricorrere in relazione a tale domanda.
Il ha poi imputato allo la realizzazione di un ulteriore foro nel vano Pt_1 CP_2 condominiale che funge da ingresso per le rispettive unità abitative (come da fotografie prodotte all'allegato 20 del ricorso). Parte resistente, pur rappresentando come l'apertura fosse già presente al momento dell'acquisto della propria unità abitativa (di modo che la sua realizzazione dovrebbe essere imputata alla , ha comunque provveduto alla sua CP_3 chiusura successivamente alla notifica del ricorso. Per tali ragioni, anche in relazione a tale domanda è venuto meno l'interesse a ricorrere del Pt_1
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11. Da ultimo, avvalendosi dello strumento di coazione indiretta di cui all'art. 614 bis c.p.c., il ha chiesto di condannare i ricorrenti al pagamento di una somma di denaro, Pt_1 fissata dal Tribunale adito, per ogni violazione o ritardo nell'esecuzione dei provvedimenti di condanna.
11.1. L'art. 614 bis c.p.c. riconosce al giudice la possibilità di imporre delle misure coercitive con funzione compulsiva nei confronti del debitore, al fine di indurlo spontaneamente all'adempimento. La misura coercitiva deve essere connessa ad un provvedimento di condanna ed è subordinata alla domanda di parte. Tuttavia, il giudice non è vincolato alla richiesta, in quanto la misura può non essere concessa quando questa appaia manifestamente iniqua.
Reputa il Tribunale che la richiesta vada nel suo complesso disattesa.
11.2. Al contrario, non appare equo imporre una misura di coercizione in relazione alla riedificazione della canna fumaria imposta a CP_1
Infatti, il testimone sentito all'udienza del 25 novembre 2024, ha Testimone_1 confermo quanto sostenuto da parte resistente, ovverosia che a causa di problemi di infiltrazione d'acqua il ricorrente ha chiesto e ottenuto una modifica della canna fumaria. In particolare, il ha partecipato alla sua ristrutturazione, riferendo che “eravamo sulla Tes_1
CP_ finestra che dà sul tetto del sig. ed il sig. voleva abbassare la canna ma lasciandola comunque Pt_1 alta in modo che non desse noia alla finestra ma il sig. ha insistito a farla più corta Pt_1 perché non dava fastidio anche perché erano vapori della caldaia. Ricordo che il sig. CP_ voleva lasciarla più alta anche di 20/30 cm e fu il sig. ad insistere perché la canna fumaria Pt_1 più bassa non gli dava noia”.
Peraltro, parte resistente ha affermato di essersi offerta di risistemare il manufatto qualora il avesse acconsentito a far passare il tramite il proprio appartamento, Pt_1 CP_1 unico dotato di accesso diretto al tetto. La circostanza è stata confermata dallo stesso ricorrente, il quale, interrogato sul punto ha riferito di non acconsentire più al passaggio mediante la propria unità abitativa, avendo già rappresentato, in sede di prima memoria 281 duodecies comma 4 c.p.c., come il resistente si dovrebbe organizzare da solo, ad esempio mediante l'affitto di un macchinario, per raggiungere il tetto dall'esterno del palazzo.
Ebbene, la Corte Costituzionale (cfr. ordinanza 248/2013, 77/2014) ricorda come il parametro della buona fede oggettiva, interpretato in senso costituzionalmente orientato al principio personalistico di cui all'art. 2 della Costituzione, rappresenta ormai un principio generale e cogente, a carattere ubiquitario, operante non solo nell'ambito del rapporto obbligatorio, ma anche in altre relazioni giuridiche, compresi i diritti reali.
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Difatti vi sono alcune disposizioni contenute nel libro III, titolo II del codice civile che danno ingresso al parametro della buona fede anche nell'area dei diritti reali. Ad esempio,
l'art. 833 c.c. disciplina una delle fattispecie positive di abuso del diritto accolte dal nostro ordinamento, vietando al proprietario di compiere atti emulativi, ovverosia condotte apparentemente rientranti nello schema dominicale, ma in realtà non aventi altro scopo se non quello di recare molestia ad altri. Inoltre, mentre gli articoli 925 e 926 c.c. impongo al proprietario di tollerare talune ingerenze altrui volte al recupero di sciami d'api e animali mansuefatti, l'art. 844 c.c. concede tutela al proprietario che subisca immissioni provenienti dal fondo altrui purché superiori alla normale tollerabilità.
Pertanto, se da un lato, la buona fede oggettiva nella sua funzione integrativa del rapporto obbligatorio impone al creditore di facilitare l'adempimento del proprio debitore, dall'altro il proprietario è tenuto a sopportate talune ingerenze altrui rientranti nei limiti della normale tollerabilità.
È evidente come le spese di affitto di un macchinario atto alla sopraelevazione rappresentino oltre ad un rischio evitabile per la vita del debitore e dei suoi ausiliari, un notevole incremento di costo per un mero innalzamento della canna fumaria, una spesa evitabile mediante un accesso al tetto tramite l'intero del condominio. A tal proposito, il testimone sentito all'udienza del 26 marzo 2025 in merito alla Testimone_2 conformazione del palazzo, ha chiarito che “l'edificio nacque come abitazione unitaria ed ha una scala interna centrale che dal piano terra arriva al sottotetto e l'unico accesso alla copertura è da un abbaino che è nel sottotetto, quindi attraversando la proprietà del sig. Pt_1 giacché la casa è stata divisa in maniera orizzontale”.
Il sopportando una tollerabile ingerenza altrui, avrebbe quindi potuto consentire Pt_1 il passaggio del nella propria unità abitativa al fine di permettergli di risistemare la CP_1 canna fumaria, senza necessità di ricorrere ad un giudizio.
11.3. Sulle altre domande, non vi sono ragioni per imporre una misura ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c. relative all'uso della corte comune.
12. Venendo alle ulteriori domande riconvenzionali svolte dai resistenti, questi ultimi hanno lamentato reiterate offese e molestie perpetrate ai loro danni dal sig. Pt_1
L'assunto è fondato.
12.1. I testimoni indicati dalle parti resistenti non hanno, invero, saputo ben contestualizzare con sufficiente precisione sul piano cronologico eventuali condotte lesive della dignità e dell'onore.
Infatti, il testimone (sentito all'udienza del 18 settembre 2024), Testimone_3 collega di lavoro del ha confermato di aver assistito ad insulti da parte del ricorrente CP_1
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nei confronti dei resistenti e riferendo: “ero presente e ricordo che vennero anche i CP_1 CP_2
Carabinieri. Ricordo che il sig. diceva che li comandava lui, “teste di cazzo”, “delinquente”, Pt_1 ed altre di analogo tenore e contenuto”, tuttavia, a precisa domanda, il testimone ha riferito di non ricordare con esattezza quando sia avvenuto, aggiungendo poi “ricordo che è accaduto poco dopo il taglio della canna fumaria”.
Di eguale tenore la testimonianza di il quale ha rappresentato come il Tes_4 si sarebbe rivolto allo con frasi del tipo “non siamo in Albania qui a Pt_1 CP_2 fare quel cazzo che vi pare”, ovvero “le leggi qui non sono come in Albania, se volete fare quel che cazzo vi pare andare a farlo nel vostro Paese”. Tes_ Anche il teste non è stato in grado di collocare con precisione tali episodi, salvo in relazione ad un litigio avvenuto con la compagna del ricorrente (non parte in causa), per il quale ha riferito che la discussione sarebbe avvenuta circa “tre settimane fa”, circostanza comunque irrilevante ai fini della decisione.
12.2. Nondimeno, tutti i testi escussi hanno certamente riferito dell'esistenza di frasi a contenuto offensivo, sia nel contenuto sia nel significato dalle stesse evocato, laddove dimostrano uno scarso apprezzamento nei confronti del Paese di provenienza.
Orbene, l'onore e la reputazione costituiscono diritti inviolabili della persona, la cui lesione fa sorgere in capo all'offeso il diritto al risarcimento del danno, a prescindere dalla circostanza che il fatto lesivo integri o meno un reato. Ne deriva che, ai fini risarcitori, è del tutto irrilevante che il fatto sia stato commesso con dolo o con colpa. In altri termini, le dichiarazioni offensive dell'altrui onore e reputazione, seppur non suscettibili di integrare alcuna fattispecie incriminatrice, devono ritenersi fonte di danno risarcibile secondo la lettura costituzionalmente orientata dell'art. 2059 del Cc allorché abbiano una rilevanza sotto il profilo dell'illecito civilistico.
E non v'è dubbio che le frasi riportate, al pari delle allusioni riferite al Paese di provenienza integrino frasi offensive foriere di danno risarcibile che, in via equitativa, può determinarsi in € 2.000,00 in favore di ciascun resistente.
13. In secondo luogo, i resistenti hanno chiesto il risarcimento danni a causa di più fori praticati dal ricorrente sulla parete esterna della porzione di edificio di proprietà esclusiva di quest'ultimo, anche poiché le relative emissioni potrebbero provocare problemi di tinteggiatura alla facciata del condominio.
La domanda è destituita di ogni fondamento.
Queste le ragioni.
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13.1. Il ha contestato come tali fori risulterebbero coevi alla stessa costruzione Pt_1 dell'edificio, inoltre, dagli stessi non sarebbe generata alcuna emissione, trattandosi di semplici prese d'aria.
In sostanza, non è dato comprendere né se e quali siano le emissioni di cui i resistenti si dolgono né, soprattutto, quali siano i danni di cui i condomini, singolarmente, chiedono ristoro.
Pertanto, le reciproche deduzioni delle parti impediscono di ritenere raggiunta la prova in ordine ai danni eventualmente subiti dal per la presenza di tali aperture, CP_5 ragion per cui la domanda riconvenzionale non può trovare accoglimento nemmeno sotto tale aspetto.
13.2. In terzo luogo, i resistenti hanno dedotto come il resistente abbia realizzato, nei pressi del condominio, dei capanni con copertura in eternit, facilmente visibili dalla finestra del (si veda a tal proposito l'allegato 5). CP_1
In via preliminare, il ricorrente ha eccepito l'inammissibilità della domanda per estraneità all'oggetto del contendere, in quanto i beni indicati dai resistenti non sono ricompresi nel condominio, essendo di esclusiva proprietà del Pt_1
L'eccezione è infondata, in quanto la causa petendi prospettata dai resistenti riguarda anche una possibile lesione del decoro architettonico del condominio, ragion per cui sussiste connessione oggettiva con le ulteriori pretese azionate nel corso della lite.
13.2.1. Ciò posto, anzitutto, il ricorrente ha rappresentato di aver spontaneamente rimosso la copertura in eternit, circostanza deducibile sia dalla fattura emessa da CSE
Service avente ad oggetto “rimozione e smaltimento lastre di copertura in cemento amianto”, sia dalla documentazione fotografica allegata dal ricorrente (allegato 19).
Invero, in sede di memoria ex art. 281 duodecies comma 4 nr. 2 c.p.c., gli attuali resistenti hanno contestato quando dedotto dal in quanto la rimozione del Pt_1 materiale avrebbe interessato soltanto il primo capanno, mentre il secondo permane “con una copertura in eternit rovinata, tenuta in pessime condizioni e, quindi, insalubre e lesiva del decoro architettonico della zona”.
Effettivamente, confrontando le fotografie prodotte da entrambe le parti si può agevolmente notare come il ricorrente abbia dimostrato di aver sostituito le coperture in amianto soltanto in relazione al primo capanno, ovverosia quello prossimo all'ingresso dell'abitazione, mentre, la documentazione prodotta dai resistenti attesta la presenza di un secondo capanno con copertura in amianto, peraltro in pessimo stato.
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13.2.2. Ma soprattutto, non è dato comprendere quali siano i danni di cui i resistenti possano fondatamente invocare il ristoro.
Ancor più nel dettaglio, sebbene siano numerose le disposizioni del codice civile che contemplano il concetto di decoro architettonico, quali gli artt. 1117 ter, 1120,1122,1122 bis,
1138 c.c., tutte le ridette norme non contengono una definizione del decoro stesso, trattandosi di un elemento che l'ordinamento giuridico prende in considerazione essenzialmente nei casi in cui ne ravvisi la sua violazione;
è pertanto di fondamentale importanza comprendere la natura e l'estensione del concetto di “decoro architettonico”, al fine di individuare correttamente i casi in cui la sua violazione possa comportare un danno al privato ovvero alla collettività.
Pronunciandosi in proposito, la giurisprudenza ha ravvisato il decoro architettonico anzitutto nella somma di tutti quegli elementi che rendono il fabbricato unico ed immediatamente riconoscibile, come indicato dalla Suprema Corte affermando che: “il decoro architettonico attiene a tutto ciò che si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia estetica e armonica, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità” (Cass. 30.08.2004 n. 17398; Cass. n. 851/2007).
Il concetto di decoro architettonico, per sua natura evidentemente “flessibile”, si è nel corso del tempo più volte modificato e la giurisprudenza è mutata di conseguenza, talvolta restringendone l'essenza e i casi meritevoli di tutela, talvolta ampliandone i confini.
Ed invero, per lungo tempo la Suprema Corte, sostenendo che per la lesione del decoro non fosse essenziale la preesistenza di una fisionomia particolarmente estetica e di pregio di una costruzione, ha affermato che “costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio” (Cass. 11.05.2011 n. 10350).
Ribadendo che il decoro architettonico è ravvisabile in tutti gli edifici e non solo in quelli dotati di particolare interesse storico o artistico, la Corte è giunta ad affermare che anche l'edifico popolare può ritenersi dotato di decoro architettonico, perché anche la più modesta costruzione ha pur sempre caratteristiche strutturali tali da conferire all'immobile una particolare fisionomia, suscettibile di essere danneggiata da innovazioni su porzioni di proprietà esclusiva o sulle parti comuni che determinano una modifica, ancorché tali nuove opere apportino particolari utilità al singolo condomino o al condominio (così Cass.
11.05.2011 n. 103590).
Successivamente la giurisprudenza di legittimità, volendo pur sempre mantenere la sua tutela giuridica ma restringendone la portata rispetto al passato, ha precisato che la
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pregressa violazione del decoro architettonico rendesse irrilevanti le violazioni avvenute attraverso interventi eseguiti su di un fabbricato già precedentemente compromesso dalla violazione del decoro, sicché “in tema di condominio, ai sensi dell'art. 1120 comma 4 c.c., la lesione del decoro architettonico di un fabbricato condominiale deve essere accertata considerando le condizioni preesistenti alla esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata da precedenti simili lavori”(Cass. n. 10583/2019).
Tanto precisato in linea generale, la giurisprudenza ha però rimesso sempre e solo al giudice del merito la valutazione di ogni fattispecie precisando che “l'unico soggetto legittimato a decidere se vi sia stata una lesione del decoro architettonico è il Giudice, che deve considerare le condizioni in cui versava prima l'edifico prima del contestato intervento, potendo anche giungersi a ritenere che l'ulteriore innovazione non abbia procurato un intervento lesivo, ove lo stabile fosse stato decisamente menomato dai precedenti lavori” (Cass. n. 11177/2017).
Più di recente, la giurisprudenza di legittimità si è fermamente orientata nel senso di ritenere che per ravvisare la lesione del decoro architettonico non occorra un particolare pregio artistico del fabbricato e che non rilevi se gli interventi abbiano o meno ad oggetto la facciata principale o quelle secondarie, considerato che tutte insieme costituiscono l'estetica del fabbricato;
peraltro, nell'intento di contemperare le modifiche realmente apportate ad un fabbricato con la concreta incidenza dell'intervento sulle linee architettoniche e sullo stile originario, i giudici di legittimità hanno affermato che la nozione di decoro architettonico sia da ritenere un modulo generico, bisognoso di essere specificato in sede interpretativa mediante il reale accertamento degli elementi che concretano il parametro normativo ed inoltre incentrato sul piano del giudizio di fatto, demandato al giudice di merito ed incensurabile in sede di legittimità se privi di errori logici o giuridici.
Da ultimo, ribadito che il decoro architettonico va protetto anche a prescindere dalla sua pregressa violazione e che è irrilevante che la fisionomia del fabbricato sia stata già evidentemente e gravemente compromessa da precedenti interventi sull'immobile, la giurisprudenza di legittimità ha più di recente affermato il seguente principio di diritto “in materia di condominio negli edifici, nel valutare l'impatto di un'opera modificativa sul decoro architettonico è da adottare un criterio di reciproco temperamento tra i rilievi attribuiti all'unitarietà di linee e di stile originaria, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche e all'alterazione prodotta dall'opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un'attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni” (Cass.
12.06.2023 n. 16518).
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Tanto precisato in diritto in relazione all'individuazione del concetto di decoro ed ai casi di sua accertata violazione, sotto l'aspetto pratico è evidente che il riconoscimento giudiziale della sua lesione comporti evidenti conseguenze di carattere patrimoniale, ovvero il risarcimento del danno in favore dei soggetti lesi dal deprezzamento di valore del fabbricato e delle singole unità immobiliari in esso ricomprese.
13.2.3. Ciò posto, non costituisce danno autonomamente risarcibile quale “decoro architettonico della zona” o dello stabile, l'esistenza, all'esterno dell'area condominiale, di un capannone, pur di proprietà di un altro comunista, che abbia un rivestimento in eternit o comunque in pessimo stato di conservazione, non trattandosi di un'opera che arrechi direttamente un pregiudizio al bene.
La domanda è, dunque, infondata.
Quanto poi alle problematiche concernenti la salubrità, i resistenti nulla hanno dedotto ed allegato.
14. In sede di prima memoria ex art. 281 duodecies c.p.c., i resistenti hanno formulato un'ulteriore domanda riconvenzionale avente ad oggetto il riconoscimento in favore del sig. di una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 CP_1
c.c. affinché il suddetto possa accedere al tetto, attraverso la proprietà del Pt_1
La domanda è inammissibile.
Infatti, il legislatore della novella ha delineato il rito semplificato di cognizione in modo tale che la definizione del “quoad decidendum et probandum” avvenga in prima udienza.
Tuttavia, su richiesta delle parti il giudice può concedere un ulteriore termine perentorio, non superiore a venti giorni, per precisare e modificare le domande e le eccezioni già proposte. Seguendo l'insegnamento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (cfr.
Cass., S.U., 15 giugno 2015, nr. 12310), mentre la precisazione non estende l'ambito del giudizio postulato, con la modificazione si mutano uno o entrambi gli elementi identificativi della domanda (petitum e causa petendi), purché la domanda risulti strettamente connessa alla vicenda sostanziale oggetto del processo. Al contrario, nella vicenda in esame, ferme restando le domande già formulate, è stata introdotta un'ulteriore petizione non consequenziale alle difese della controparte, ma originata da un accadimento extraprocessuale, ovverosia l'aver impedito al tecnico di Eurosistem snc di accedere al tetto dell'abitazione così da ripristinare l'utenza del CP_1
Pertanto, la domanda non può che essere dichiarata inammissibile.
15. Stante il parziale accoglimento delle domande articolate dall'attore, unitamente al parziale accoglimento delle domande riconvenzionali, si riscontra la reciproca soccombenza delle parti, ragion per cui le spese di lite sono integralmente compensate.
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Difatti, in tema di spese processuali, l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, ma può giustificarne soltanto la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall'art. 92, secondo comma, c.p.c. (cfr. Cass. civ. sez. II, 11/03/2025, n.6486;
Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13827 del 17/05/2024; Sez. U, Sentenza n. 32061 del
31/10/2022).


P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia, respinta ogni diversa domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
➢ Inibisce a e l'utilizzo in via esclusiva del cortile del CP_1 CP_2 condominio sito in San TI, via Arezzo nr 5 e nr 7, indicata al foglio 48, particella 906, mediante la sosta prolungata dei rispettivi autoveicoli;

➢ condanna a rimuovere la propria mini-tenda dall'area di pertinenza CP_1 della corte condominiale (foglio 48, particella 906);
➢ condanna a rimuovere il materiale di scarto e di risulta dall'area di CP_2 pertinenza della corte condominiale (foglio 48, particella 906);
➢ condanna a riedificare la propria canna fumaria ad un'altezza almeno CP_1 pari a 1 metro rispetto al tetto dell'edificio;
➢ condanna al pagamento di una somma pari ad euro 2.000 in Parte_1 favore di CP_1
➢ condanna al pagamento di una somma pari ad euro 2.000 in Parte_1 favore di CP_2
➢ dichiara cessata la materia del contendere relativamente alla apertura di foro nella parte posteriore del fabbricato e di un ulteriore foro nel vano condominiale;
➢ rigetta nel resto ogni altra domanda;

➢ dichiara inammissibile la domanda riconoscimento in favore del sig. CP_1 di una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062
[...]
c.c.
➢ compensa integralmente le spese di lite.
Perugia, li 16 giugno 2025
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Il Giudice
(dott. Luca Marzullo)
Sentenza resa ex art. 281 sexies e pubblicata mediante lettura in assenza delle parti rinuncianti a comparire ed allegazione al verbale.
Il Giudice
(dott. Luca Marzullo)
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