REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario Avv. Rosa I.
CAPONIO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 935/2021 di R.G. avente ad oggetto: Intimazione di sfratto per morosita' (Art.658 C.P.C.)- uso diverso
Tra le seguenti parti:
, rappresentato e difeso dall'Avv. TORRICELLA ALESSANDRO, in virtù di Parte_1 mandato in calce all'atto di citazione, ed elettivamente domiciliato in PIAZZA ROMA 28, MARTINA FRANCA;

INTIMANTE OPPOSTO CONVENUTO IN RICONVENZIONALE
CONTRO
, in Controparte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. PALAZZO ANTONIO
STEFANO, in virtù di mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta, elettivamente domiciliato in
VIA FRANCESCO CRISPI 1, TARANTO.
INTIMATO OPPONENTE ATTORE IN RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI
Le parti precisavano le loro conclusioni come da verbale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con richiesta di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, il Sig. Controparte_2
intimava alla
[...] Parte_2
sfratto per morosità, diffidando a consegnare immediatamente il bene locato consistente in una cava
[...] dell'estensione di ettari 1,70 sita in San Giorgio Ionico identificata in catasto al foglio 10 particella 1325, per ivi sentir convalidare l'intimato sfratto per morosità, e in caso di opposizione, emettere ordinanza provvisoria di rilascio, con la fissazione della data di esecuzione nel termine più breve possibile;
Emettere ingiunzione di
1 pagamento, immediatamente esecutiva per i canoni scaduti ed anche per i canoni a scadere sino alla data dell'effettivo rilascio, oltre che interessi legali dalla scadenza al soddisfo ed oltre le spese del procedimento;
condannare il convenuto alle spese e competenze di tutte le fasi del presente giudizio.
Si costituiva la convenuta, con atto di opposizione allo sfratto per morosità chiedendo: “rigettare l'intimazione di sfratto per morosità de quo, accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto;
- per l'effetto non emettere l'ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti e non pagati;
IN VIA RICONVENZIONALE - accertare e dichiarare, seppure incidenter tantum, l'intervenuto inadempimento del locatore rispetto agli obblighi previsti dall'art. 1575 c.c. , giusta le motivazioni rappresentate in narrativa;
- determinare che l'appezzamento di terreno oggetto della locazione si estende per non più di 8.280 mq. e non per 17.000 mq. come descritto nel contratto del 15/03/2011; - stabilire che il canone di locazione avrebbe quindi dovuto essere di €. 2.922,12 annui (€. 243,51 mensili) e non invece di €. 6.000,00 annui (€.500,00 mensili) come previsto nel contratto del 15/03/2011; - conseguentemente compensare i controcrediti delle parti in causa in favore della ascendente Controparte_1 ad €. 21.545,16 contro quello di €. 12.778,80 dovuto al Sig. oppure contro quello di €. Parte_1
18.000,00 dovuto allo stesso locatore. In ogni caso condannare l'opposto al pagamento in favore dell'opponente – in riconvenzione della domanda avversa – della somma di €. 8.766,36 (€. 21.545,16 - €.
12.778,80) oppure di quella minore di €. 3.545,16 (€. 21.545,16 - €. 18.000,00) - condannare controparte al pagamento delle spese e dei compensi di causa in favore del sottoscritto procuratore antistatario che dichiara di aver anticipato le prime e non riscosso i secondi;
- munire l'emananda sentenza di clausola per la provvisoria esecuzione come legge”;
Il Giudice non concedeva ordinanza di convalida. Disponeva il mutamento del rito e l'obbligo di esperire la mediazione.
Veniva espletata la procedura di mediazione ma con esito negativo.
Il giudizio veniva istruito a mezzo ctu tecnica e prove testimoniali.
Nelle more del giudizio veniva eseguito il rilascio dell'immobile.
Alla udienza di merito le parti chiedevano di precisare le conclusioni, pertanto, la causa veniva rinviata per la discussione, con termine per note.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va dichiarata la parziale cessazione della materia del contendere relativamente alla domanda di risoluzione del contratto di locazione, per essere stato eseguito il rilascio dell'immobile locato nelle more del giudizio a seguito della finita locazione.
Nel merito, la opposizione è risultata infondata, e pertanto va rigettata con ogni conseguenza di legge.
2 Le risultanze della disposta C.T.U. hanno accertato in ordine al quesito “Dica il CTU ed accerti la corrispondenza dell'area concessa in locazione come riportata nel contratto di locazione commerciale fra e in data 15.03.2011 come risultante dalla fotocopia catastale allegata: “Il Parte_3 Controparte_3 primo contratto di locazione, dell'11.07.2009 ha per oggetto la locazione di una cava dell'estensione di ha 1.20 circa contraddistinta in catasto al fg. 10 p.lla 1325, di maggiore estensione, del Comune di S. Giorgio Jonico.
Il secondo contratto di locazione, del 15.03.2011, ha per oggetto la locazione di una cava dell'estensione di ha


1.70 contraddistinta in catasto al fg. n. 10 p.lla 1325 di maggiore estensione del Comune di S. Giorgio Jonico.
La p.lla 1325 del fg. 10 del Comune di S. Giorgio Jonico aveva alla data dei contratti di locazione una superficie totale pari a ha 4.97.03, sicuramente maggiore della superficie dichiarata data in locazione, pari a ha 1.20 nel primo contratto di locazione e ha 1.70 nel secondo contratto di locazione.
In entrambi i contratti la cartografia allegata e sottoscritta dalle parti riporta una linea di definizione grossolana dell'area data in locazione totalmente interna alla p.lla 1325 e comunque non chiaramente definita e/o indicata.
Pertanto, il CTU dichiara che la porzione di terreno data in locazione ed oggetto di entrambi i contratti (primo contratto ha 1.20 – secondo contratto ha 1.70) rientra all'interno della p.lla n.1325 di maggiore estensione.
Si evidenzia che l'area data in locazione, come indicata in cartografia sottoscritta ed allegata al secondo contratto, non risulta essere materializzata e fisicamente delimitata in sito e nell'ambito della p.lla n. 1325, pertanto, non è stato possibile rilevarne l'effettiva estensione e delimitazione, pur essendo essa chiaramente all'interno della superficie della particella.
Per di più in data 17.02.2021 è stato redatto un tipo di frazionamento della p.lla n. 1325 con la costituzione delle due p.lle derivate: la n. 2675 di ha 3.00.19 e la n. 2676 di ha 1.96.84, e la parte data in locazione ricadrebbe in parte nella nuova p.lla 2676.
In data 15.04.2019 è stato redatto un altro tipo di frazionamento della p.lla 2228 del foglio n. 10 con costituzione delle p.lle derivate n. 2659 e n. 2660.
La p.lla 2660 risulta essere confinante con la 2676 (ex 1325) ed è stata oggetto di Compra vendita per atto
Notaio del 15.05.2019 fra il venditore +3 e acquirente IS società sportiva Per_1 Persona_2 dilettantistica.”
Al secondo quesito: Accerti il CTU anche accedendo agli uffici pubblici preposti che le vicende autorizzative e/o traslative riguardino o meno le p.lle e la porzione di p.lla concessa in locazione, rispondeva: “Dall'esame della documentazione in atti e acquisita anche dal Comune di san Giorgio Jonico, il sottoscritto CTU dichiara che il PdC n. 1/2010, rilasciato dal Comune di S. Giorgio Jonico al Sig. riguardava la Parte_4 realizzazione di un centro sportivo destinato a poligono di tiro da ubicarsi all'interno dell'area avuta in locazione e facente parte della maggiore estensione della p.lla 1325 (cfr. test)
3 In data 15.05.2019, con atto per Notaio fra il venditore +3 e acquirente IS Per_1 Persona_2 società sportiva dilettantistica, è stata trasferita la p.lla 2660 confinante con la p.lla ex 1325 oggi 2676, non facente parte dell'estensione della p.lla 1325 ed in quota parte locata ad .” CP_3
Al quesito n.3.: Accerti dunque i riferimenti specifici delle p.lle e l'esatta ubicazione in tale ambito della zona concessa in locazione, rispondeva: “E' stato eseguito rilievo topografico con GPS allegato alla presente relazione dal cui esito si doveva poi determinare la corrispondenza fra l'ubicazione dell'attuale recinzione fra prop. (p.lla 2676) e prop. IS (p.lla 2660) con la delimitazione delle p.lle catastali. CP_3
Per determinare il confine catastale delle due p.lle era necessario ottenere dal Catasto le coordinate dei vertici del lotto, a tal fine è stata presentata richiesta presso l'Agenzia del territorio di Taranto e si è ricevuto solo e solamente il Frazionamento da cui è derivata la p.lla 2660 con l'indicazione delle coordinate di soli due vertici del lotto invece dei quattro necessari, pertanto risultante non sufficiente alla corretta individuazione della linea di confine fra le proprietà e IS. Si è effettuata ulteriore ricerca richiedendo altri Frazionamenti Pt_1 all'Agenzia del Territorio di Taranto da cui poter derivare informazioni utili sulle cennate coordinate, ma si è ricevuto risposta negativa come da allegato. (frazionamento “non è momentaneamente reperibile negli archivi cartacei”)… La relazione a firma del Geom. presente in atti ed esibita dal Sig. , pur Per_3 CP_3 indicando nelle ortofoto allegate il tracciamento di uno sconfinamento fra le p.lle confinanti non risulta supportata dai dati di rilievo, e pertanto non aggiunge precisione allo stato dei fatti.

4. Il sottoscritto CTU sulla base delle indicazioni grafiche rilevate nel progetto allegato al PdC n. 1/2010
Comune di S. Giorgio Jonico, confrontate con le ortofoto estratte da Google ha rilevato sul posto, partendo dal confine SUD, un'estensione della cava propriamente definita pari a circa m 116.41 fino al margine interno della barriera in balle di tufo posta a confine con IS, anziché m 127.00 come riportato nel grafico allegato al PdC n. 1/2010, e rilevando una differenza all'interno dell'area locata pari a m 10.59 CP_3 circa”
Orbene, partendo dall'accertamento svolto dal CTU, dal quale non vi è motivo di dissentire, emerge che la differenza di metri tra quelli dichiarati nel secondo contratto e quelli rilevati è di appena 10 metri circa.
Ciò non incide sulla validità del negozio, né costituisce vizio della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c., ma può configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo a incidere un interesse del conduttore, al quale ultimo spetta l'onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto in conseguenza dell'abusività del cespite, senza che possa prospettarsi in tale caratteristica un danno "in re ipsa".
Nel caso di specie non vi è prova del danno subito.
4 Va evidenziato che, il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede;
e dunque la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita ovvero la sospensione del relativo pagamento) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, comma 1, c.c., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore asseritamente consistente nei vizi della cosa locata.
Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluta al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
Occorre aggiungere che “In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.
In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato (come nel caso di specie), pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (cfr. Cass. civ. sez. III, 11.04.2006 n. 8425; analogamente Cass. civ., sez. III, 11.02.2005, n. 2855).
Consegue il rigetto della opposizione e della domanda riconvenzionale risultata infondata.
Nel merito, la domanda di parte intimante va accolta risultando la morosità dell'intimata resistente.
Consegue la condanna della intimata al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti dal 2016 al dicembre
2024, epoca del rilascio, per un complessivo ammontare di € 46.000,00, (2016-2017: 2.000,00, come in atto si sfratto, 2017- febbraio 2021 € 24.000,00, marzo 2021 – giugno 2024 € 20.000,00) per canoni scaduti fino alla scadenza del contratto ed € 2.500,00 per indennità di occupazione, oltre interessi legali maturati e maturandi sino al soddisfo.
Conseguono le statuizioni come in dispositivo. Le spese del giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

5 il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario Avv. Rosa I. Caponio, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da
[...]
, in persona del legale rappresentante pro tempore, nei Controparte_1 confronti del sig. , così dispone: Parte_1
1) Dichiara la parziale cessazione della materia del contendere con riferimento alla domanda di risoluzione del contratto di locazione per essere stato eseguito il rilascio dell'immobile locato nelle more del giudizio;

2) Rigetta l'opposizione allo sfratto e la domanda riconvenzionale;

3) Accoglie la domanda di parte intimante e Condanna
[...]
, in persona del legale rappresentante al pagamento in favore Controparte_1 del di € 46.000,00, per canoni di locazione, nonché € 2.500,00 per indennità di Parte_1 occupazione, oltre interessi legali maturati e maturandi sino al soddisfo;

4) Condanna Controparte_1
, in persona del legale rappresentante, al pagamento delle spese e competenze di lite in favore del sig.
[...]
, che si liquidano in complessivi € 5.077,00 per compensi, oltre rimborso spese generali, Parte_1
IVA e CAP, come per legge.
Taranto, 16/06/2025
il G.O.P.
Avv. Rosa I. Caponio
6