N. R.G. 2434/2020
REPUBBLICA I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
- Sezione Seconda Civile –
Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Gustavo Danise, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero n. R.G.A.C. 2434/2020, trattenuta in decisione con ordinanza ex art 127 ter cpc del 18.12.2024 con concessione dei termini ex art 190 cpc vertente t r a
, nato a [...] il [...] (C.F. Parte_1
), residente in [...], rapp.to e difeso dall'avv. Raffaele C.F._1
Guarracino, con studio in Positano (SA) alla via S. Giovanni, 10, unitamente al quale elett.te domicilia, per procura alle liti resa su foglio separato materialmente congiunto al presente atto;

- Attore -
e
(C.F. ) nata a [...] - USA e residente in Roma Controparte_1 C.F._2 rappresentata e difesa dall'avv. Antonello Zucconi (C.F. –elettivamente domiciliata C.F._3 presso lo studio del suddetto difensore in Roma, Via Giuseppe Avezzana 51, giusta procura in calce al presente atto.
- Convenuta -
Oggetto: proprietà / distanze legali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 12 marzo 2020, proprietario di un immobile Parte_1 sito in Comune di Praiano alla Via Cella n. 8, conveniva in giudizio dinanzi all'intestato Tribunale la
OR proprietaria del limitrofo compendio immobiliare sito in Via Ruocco n. 16, Controparte_1 lamentando che quest'ultima avesse dato corso ad opere edilizie interne alla sua proprietà violando le distanze legali tra costruzioni.
pagina 1 di 8

Nello specifico, parte attrice deduceva che la avesse operato uno scavo di ammasso CP_1 roccioso di mq. 15,00 ca., eliminando il preesistente terrapieno così da ricavare un'area posta ad una distanza dall'immobile attoreo di circa cm. 40, in tal modo violando le distanze legali.
Per l'effetto, chiedeva all'intestato Tribunale di “…condannare..- al ripristino dello Controparte_1 status quo ante mediante l'eliminazione delle opere su descritte;
- condannare la convenuta al risarcimento dei danni subiti da liquidarsi in corso di causa anche in via equitativa;
- condannare la convenuta alla refusione delle spese e competenze del presente giudizio da attribuire al sottoscritto procuratore antistatario…”.
Si costituiva ritualmente in giudizio la convenuta, la quale preliminarmente deduceva come le lavorazioni edilizie effettuate erano invece irrilevanti sotto il profilo della violazione delle distanze tra costruzioni, in quanto opere meramente interne alla sua proprietà, peraltro pienamente legittime sotto ogni aspetto ipotizzabile, sia urbanistico sia civilistico. Eccepiva inoltre che le opere effettuate rientravano nel progetto di completamento funzionale del fabbricato, autorizzate dal permesso di costruire in sanatoria n.
21 del 31.3.2014 emesso dal Comune di Praiano nonché autorizzate con successiva S.C.I.A. 000293 del
10.1.2019, ritenendo di conseguenza l'azione avversaria palesemente destituita di fondamento, emulativa e temeraria, rassegnando le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria domanda, eccezione ed istanza disattesa, in via preliminare in rito:

1. accertare dichiarare la nullità della editio actionis di cui alla citazione introduttiva adottando per l'effetto ogni provvedimento conseguente ai sensi e per gli effetti degli art. 164 c.p.c. e ss;
in via subordinata, disporre la sospensione del presente giudizio per lo svolgimento del procedimento di mediazione tra le parti, trattandosi di controversia avente ad oggetto diritti reali immobiliari. Nel merito in via principale:

3. accertata e dichiarata l'infondatezza in fatto e diritto delle domande attrici per tutti i motivi di cui al presente atto, disporne l'integrale rigetto, con conseguente condanna della parte attrice alle spese di lite, anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c., nella misura di giustizia che sarà ritenuta congrua. Nel merito in via meramente subordinata riconvenzionale:

4. accertare e dichiarare che la OR
[...] ha comunque usucapito, stante l'indiscutibile decorso del ventennio, la servitù a mantenere l'immobile di sua CP_1 proprietà, censito in catasto fabbricati del Comune di Praiano al foglio 4 part. 186, a distanza inferiore rispetto quella di cui all'art. 873 c.c., come integrato dalle normative regolamentari ivi vigenti, rispetto alla proprietà convenuta. Nel merito in via ulteriormente subordinata riconvenzionale:

5. accertare e dichiarare, sulla scorta dei documenti prodotti in atti ovvero a mezzo di CTU, che il Signor ha costruito l'immobile censito in catasto fabbricati del Comune di Praiano al Parte_1 foglio 4 part. 1422, in violazione delle distanze legali rispetto alla proprietà convenuta, tenuto conto anche del c.d. principio di prevenzione, disponendo, per l'effetto, ogni conseguente provvedimento di riduzione in pristino, con condanna del medesimo attore al risarcimento dei danni patiti dalla OR da liquidarsi in via equitativa ovvero nella misura ritenuta di CP_1 giustizia. Il tutto con vittoria delle spese di lite anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c”.
Il procedimento di mediazione sortiva esito negativo, come da verbale in atti: Concessi i termini di cui all'art. 183, 6° comma c.p.c., ratione temporis applicabili, la causa veniva istruita con Ctu e con ordinanza pagina 2 di 8 ex art 127 ter cpc del 18.12.2024, il Tribunale, ritenendo la causa matura per la decisione, la introitava a sentenza assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Come sovente accade per questa tipologia di contenzioso, risulta dirimente, ai fini della decisione, la
CTU espletata sui seguenti quesiti:
“1. Descriva il CTU lo stato dei luoghi e le distanze tra le due proprietà;

2. Accerti se lo sbancamento di terreno effettuato dalla convenuta fosse consentito da un titolo edilizio;

3. Accerti se nella esecuzione dei lavori la convenuta abbia violato le distanze legali della proprietà confinante di cui è titolare l'attore;

4. Solo in caso di esito positivo al quesito precedenti quantifichi il CTU la lesione della proprietà ed i danni che ne sono stati causati”.
Rispetto al quesito nr. 1 il ctu nominato ha accertato che “…La proprietà della sig.ra Controparte_1
(parte convenuta), si trova nel Comune di Praiano in alto sulla collina, a circa 200 metri di altezza sul livello del mare, a nord-est rispetto alla costa e ha accesso diretto dalla via Ruocco (…). La proprietà della sig.ra è Controparte_1 individuata in catasto al Foglio 4 del comune di Praiano, particella 186 e confina a nord con la particella 1422 del ricorrente sig. a est con via Ruocco, a sud con le particelle 187 e 188 e ad ovest con la particella 1493. Parte_1
(…) Si evince che il lato nord del fabbricato della sig.ra (p.lla 186) è ubicato sul confine con la proprietà Controparte_1 di (p.lla 1422). (…) Detto immobile veniva realizzato in data antecedente al 1967 Parte_1
(cfr. Titolo di proprietà del 1973, in atti del giudizio) e successivamente oggetto di modifiche. In aderenza a detto fabbricato veniva realizzato, in epoca successiva, il fabbricato del sig. anch'esso ubicato sul Parte_1 confine. (…) Dagli elaborati grafici si rileva, sostanzialmente, che la parete al piano terra è completamente all'interno della sagoma planimetrica dell'edificio originario ed al disotto del piano di campagna del fondo dell'attore. Pertanto, alla luce di quanto detto sopra ed in risposta al primo quesito posto a base del mandato, è stato possibile accertare che il fabbricato di proprietà convenuta (ubicato sul confine nord della p.lla 186), ed il fabbricato di proprietà attorea (ubicato sulla p.lla 1422), sono in aderenza”.
In risposta al quesito nr. 2 il perito ha accertato che “(…) I titoli edilizi attualmente validi sono il
Permesso di Costruire n. 21 del 2014 e la successiva Segnalazione Certificata di Inizio Attività
(S.C.I.A.) del 2019 (prot. 293). Il Permesso di Costruire in Sanatoria n. 21 è stato rilasciato nel 2014 sulla base di un'istanza di Condono Edilizio presentata nel 1995 e dopo aver ottenuto nel 2008 il nulla osta ambientale dalla
Soprintendenza di Salerno. Il titolo edilizio in sanatoria rilasciato dal Comune fa seguito alla sentenza n. 1136/2013 del
T.A.R. Campania – sezione staccata di Salerno- che ha annullato la determinazione dirigenziale n. 4733 del 08/05/2012
(provvedimento di diniego) adottata dal responsabile del Settore Tecnico del Comune in relazione alla richiesta di condono edilizio avanzata dal sig. nel 1995 (prot. 946). (…) Si può concludere quindi che il Permesso di Parte_2
Costruire in sanatoria n. 21 del 2014 prevedeva, tra i lavori di completamento, lo svuotamento del piano pagina 3 di 8 seminterrato all'interno del volume definito ed individuato all'atto del sequestro (…). Il C.T.U. ha potuto verificare che il computo del predetto volume è contemplato nell'Elaborato Plano Volumetrico – Computo dei Superfici e
Volumi – Calcolo dell'Oblazione – prodotto dal geom. ed acquisito al protocollo generale del Comune di Controparte_2
Praiano l' 11 luglio del 2003 al numero 4699. Si ribadisce, come evidenziato anche dalla Sentenza del TAR, che il
[...] su tale volume ha incamerato gli oneri concessori, l'oblazione e la sanzione ambientale. CP_3
(…). Il C.T.U., da ultimo, ha preso visione della S.C.I.A. presentata dalla sig.ra Controparte_1
l'11/01/2019 in variante al Permesso di Costruire in sanatoria n.21/2014 e alla SCIA prot. 2722 del 29/03/ 2016. ed acquisita al protocollo con il numero 293. Letta la relazione e visionati i grafici, si è appurato che tale titolo fa riferimento a lavori di completamento da eseguire prevalentemente all'interno dell'edificio (ovvero all'interno della sagoma individuata e fissata con il Permesso di Costruire n. 21/2014). Infatti, il tecnico chiarisce tra l'altro che verrà rimosso il banco di roccia presente al piano terra all'interno del volume assentito in precedenza con il Permesso di Costruire in sanatoria e per il quale il Comune di Praiano aveva già incamerato gli oneri concessori dell'oblazione e della sanzione (…). Alla luce di quanto esposto, la scrivente CTU ritiene che i titoli edilizi rilasciati per il completamento dell'opera e ad oggi efficaci prevedano i lavori di sbancamento del terreno (…)”.
Con riguardo al quesito nr. 3, il ctu ha dedotto che “(…) per valutare se la convenuta abbia violato le distanze legali della proprietà confinante dell'attore, è necessario considerare le norme vigenti nel Comune di Praiano
e le specifiche caratteristiche del manufatto edificato (…). (…) Inoltre, è fondamentale ripercorrere la storia della costruzione del manufatto, prendendo in considerazione la posizione dell'edificio all'interno della particella originaria, il frazionamento di questa e la nascita dei confini. Nel caso specifico, si può notare che l'edificio in questione è stato venduto nel
1973 dal sig. al sig. come rudere insieme ad una porzione di terreno di proprietà del sig. Parte_3 Parte_2
(frazionamento n. 9/1973 –foglio 4 particelle 186 fabbricato Rurale di are 0,45 e particella 187/b di are 0,60). È Pt_3 importante notare che l'edificio confinava da sopra con la proprietà o aventi causa e che, quindi, l'originario rudere Per_1 in principio era stato edificato sulla linea di confine tra le due proprietà (…). Per quanto riguarda le distanze legali, l'articolo
873 del Codice Civile regola le distanze tra le costruzioni e i confini di proprietà, stabilendo che le costruzioni devono essere poste ad una distanza minima di almeno 2 metri dal confine del terreno se si tratta di un muro, un recinto o una parete, mentre se si tratta di un edificio, la distanza minima è di 3 metri. È importante notare che le norme relative alle distanze delle costruzioni dai confini possono variare a seconda della regione o del comune in cui ci si trova. Inoltre, per valutare se la convenuta abbia violato le distanze legali della proprietà confinante dell'attore, occorre considerare che i due fondi confinanti sono posti a due quote altimetriche differenti, con il fondo dell'attore posto ad una quota maggiore rispetto al fondo della parte convenuta. Tutti questi fattori devono essere presi in considerazione per valutare se la convenuta abbia effettivamente violato le distanze legali della proprietà confinante dell'attore. La normativa sulle distanze tra le costruzioni e i confini di proprietà è di fondamentale importanza nella valutazione di questo caso. Tuttavia, è importante sottolineare che, secondo l'articolo 873 del
Codice civile, la distanza legale degli edifici non rileva per le parti interrate, ovvero per le parti che si pagina 4 di 8 trovano completamente al di sotto del piano campagna. Pertanto, lungo il confine nord dell'edificio in questione, questo si trova completamente al di sotto del piano di campagna, essendo stato scavato al di sotto della quota del fondo. Per le parti interrate, non sussiste alcuna distanza minima. La scrivente
C.T.U. ha eseguito i rilievi metrici dell'edificio della sig.ra e dell'edificio del sig. e ha Controparte_1 Parte_1 provveduto a rappresentarne le dimensioni reciproche (…). Ha poi confrontato le sagome sia con la cartografia catastale (…), sia con cartografia regionale del 2003 su base aerofotogrammetrica. Entrambi i casi hanno evidenziato, tenuto conto delle tolleranze relative alle differenze di scala, che i lavori di scavo hanno interessato il volume di terreno interamente ricadente nella proprietà della sig.ra I lavori, dunque, sono stati Controparte_1 eseguiti completamente all'interno della sagoma planimetrica dell'edificio originario e sempre al disotto del piano di campagna del fondo dell'attore, senza creare intercapedini insalubri e poco igieniche e senza ridurre vista, vedute o affacci. Inoltre, il sig. successivamente ha realizzato un Parte_1 manufatto in aderenza all'edificio della sig.r per il quale ha presentato al Comune di Controparte_1
Praiano istanza di condono la cui istruttoria ancora pende in vista di definizione. Pertanto, l'attore edificando in aderenza al preesistente edificio di proprietà della convenuta ha inteso annullare le distanze tra le due costruzioni”.
Per l'effetto, alla luce di quanto esposto, il CTU ha concluso per la insussistenza di violazioni di distanze legali della proprietà confinante rispetto all'immobile dell'attore.
Dati i rilievi emersi dagli estratti della ctu appena riportati, parte attrice rilevava diverse incongruenze. Infatti, preso atto di quanto ricostruito dalla consulenza, chiedeva chiarimenti al ctu, osservando che: “il ctu non individua la differenza che intercorre tra la presenza all'interno di una volumetria di un banco di roccia (quello, cioè, che era sussistente all'interno del piano terra dell'immobile della convenuta) e la presenza di uno o più strati di terreno vegetale;
- conseguentemente, erroneamente, ritiene lo sbancamento di roccia (quesito b) legittimato dal permesso di costruire n. 21/2014 e dalla SCIA dell'11.01.2019 prot. 0000293; (…) il CTU (…) erroneamente considera inapplicabile alla fattispecie in esame la disciplina della distanza minima tra le costruzioni in quanto “lungo il confine nord dell'edificio in questione, questo si trova completamente al di sotto del piano di campagna, essendo stato scavato al di sotto della quota del fondo” (pag. 28 – 29 CTU).
In seguito, parte attrice chiedeva al Tribunale di convocare il ctu a chiarimenti, in merito alle seguenti circostanze: - la differenza tra “banco di roccia” e “strato di terreno vegetale”: il primo e non il secondo era presente all'interno del piano seminterrato dell'immobile del convenuto;
- il permesso di costruire n. 21/2014 e la SCIA dell'11.01.2019 prot. n. 0000293 non legittimavano in alcun modo la rimozione del banco di roccia presente nel piano seminterrato dell'immobile della convenuta, rimozione che ha determinato la violazione delle distanze legali;
- il motivo per cui non ha considerato applicabile la disciplina delle distanze tra le costruzioni, considerato che il piano dell'immobile convenuto ove è stato illegittimamente effettuato lo sbancamento di roccia è seminterrato e non completamente interrato, come tra l'altro riconosciuto dal CTU in diverse parti dell'elaborato peritale. pagina 5 di 8 Nell'udienza del 15 maggio 2024 compariva il CTU nominato, Arch. che rendeva i Persona_2 chiarimenti richiesti: “Circa il banco di roccia la stessa è avvenuta all'interno della sagoma dell'edificio di parte convenuta, ed è stata realizzata a seguito di SCIA preceduta da richiesta di parere preventivo al
Comune che ha risposto in maniera positiva. Tale eliminazione non ha determinato la violazione delle distanze. Ho accertato se durante questo sbancamento autorizzato vi fosse stata un'invasione della proprietà ma ciò non è avvenuto. I due edifici sono costruiti in aderenza come si vede dai grafici allegati alla Parte_1 perizia. Preciso che lo sbancamento è avvenuto in piano interrato dalla prospettiva dell'immobile e Parte_1 piano seminterrato dalla prospettiva di proprietà convenuta e preciso che è seminterrato in quanto ha un terrapieno a nord”.
Tanto posto e considerato, si precisa in linea generale che la CTU costituisce un mezzo di ausilio per il giudice, volto alla più approfondita conoscenza dei fatti già provati dalle parti, la cui interpretazione richiede nozioni tecnico scientifiche, e non un mezzo di soccorso volto a sopperire all'inerzia delle parti medesime.
In particolare, il consulente tecnico, in virtù di particolari competenze cognitive in discipline specifiche, è chiamato a consigliare al giudice, durante il processo, emettendo pareri che forniscano un quadro esaustivo della fattispecie, sulla base degli elementi probatori forniti dalle parti.
Vige nel nostro ordinamento il principio judex peritus peritorum, in base al quale il giudice ha la facoltà di disattendere le conclusioni peritali sia quando le stesse siano contraddittorie sia quando il giudice, utilizzando la propria scienza, sia in grado di sostituirle con argomentazioni personali.
Gli hanno ricordato che il Giudice può discostarsi dagli assunti della CTU, purché Parte_4 fornisca una coerente e convincente motivazione critica e indichi con precisione gli elementi probatori, i criteri di valutazione e gli argomenti logico giuridici di cui si è servito per contrastare il parere del consulente. Sul punto la Cassazione ha chiarito che “il giudice che abbia disposto una consulenza tecnica cd.
TE (accertamento dei fatti, diversamente la consulenza c.d. deducente si concentra sulla valutazione dei fatti accertati) può anche disattenderne le risultanze, ma solo ove motivi in ordine agli elementi di valutazione adottati e a quelli probatori utilizzati per addivenire alla decisione, specificando le ragioni per le quali ha ritenuto di discostarsi dalle conclusioni del CTU. (Sentenza n. 36638 del 25/11/2021).
Nel caso di specie, lo scrivente ritiene invece che l'elaborato peritale risulti congruamente motivato nei propri assunti, ribaditi anche durante l'udienza destinata alla richiesta di chiarimenti, e si mostra assolutamente coerente con i quesiti posti, per cui si condividono e recepiscono le conclusioni ivi rassegnate.
Ai sensi dell'art. 873 c.c. la distanza che deve sussistere tra costruzioni, su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, appartenenti a due soggetti diversi deve essere di almeno mt 3; la norma si applica alle costruzioni che, essendo erette sopra il suolo, ne sporgano stabilmente, essendo escluse dal rispetto delle distanze legali soltanto i manufatti completamente interrati (Cassazione civile, sez. II, 04/10/2005, pagina 6 di 8 n. 19350, ma altresì Cass. civ. n. 5607/2019:” In tema di calcolo delle distanze legali, non deve tenersi conto delle fondamenta del fabbricato poiché, per definizione, totalmente interrate e, perciò, irrilevanti)
Sul punto, si è espressa anche la giurisprudenza amministrativa, la quale è concorde nel ritenere che in caso di opera completamente incassata nel terreno e, quindi priva di opere che si innalzino oltre il livello dello stesso, non risulta rilevante ai fini della violazione delle distanze legali, non configurando la stessa un corpo edilizio idoneo a creare dannose intercapedini e a pregiudicare la salubrità dell'ambiente collocato tra gli edifici (T.A.R. Campania,2 luglio 2015, n. 3520). La normativa sulle distanze legali, infatti, essendo diretta ad evitare la formazione di stretti e dannosi spazi per evidenti ragioni di igiene, aerazione e luminosità, comporta la sua inapplicabilità relativamente ad un manufatto completamente interrato, (T.A.R.
Lombardia, 20 dicembre 1988, n. 428).
Con riferimento alla nozione di "costruzione", contenuto nella rubrica della art. 873 c.c., rilevante ai fini dell'osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dalla su menzionata norma o da norme regolamentari integrative, la giurisprudenza di legittimità ha stabilito che tale "concetto" comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità e immobilizzazione rispetto al suolo (Cass. 18 febbraio 2011 n. 4008; Cass. 1° luglio 1996 n. 5956); deve pertanto qualificarsi
"costruzione" ogni opera di particolare consistenza e solidità che risulti infissa al suolo in modo stabile e, quindi, sia immobilizzata rispetto ad esso (Cass. 26 febbraio 2000 n. 8691; Cass. 12 settembre 2000 n.
12045; Cass. 5 novembre 1992 n. 12001), sul punto si aggiunge che la nozione di costruzione non può identificarsi con quella di edificio, ma deve estendersi a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera (Cons. Stato, IV, 22 gennaio 2013, n. 354)”).
Dai rilievi finora esposti, sia rispetto alle conclusioni della ctu espletata e integrate dai chiarimenti resi in udienza dalla consulente sia rispetto alla ricostruzione della vicenda sopra sviluppata e in considerazione degli orientamenti giurisprudenziali rinvenuti sul punto si può concludere che la convenuta non ha violato le distanze tra costruzioni prescritte dall'art. 873 c.c., in Controparte_1 quanto i lavori effettuati, autorizzati dal Permesso di Costruire n. 21 del 2014 e dalla successiva
Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) del 2019 (prot. 293) hanno interessato la parte interrata del fondo di proprietà dell'attore, rispetto al quale, si ribadisce, la normativa sulle distanze risulta non applicabile.
Come già sopra riportato “…i lavori di scavo hanno interessato il volume di terreno interamente ricadente nella proprietà della sig.ra I lavori, dunque, sono stati eseguiti completamente all'interno della sagoma Controparte_1 planimetrica dell'edificio originario e sempre al disotto del piano di campagna del fondo dell'attore, senza creare intercapedini insalubri e poco igieniche e senza ridurre vista, vedute o affacci”. pagina 7 di 8 Tra l'altro la ctu ha rilevato che “…il fabbricato di proprietà convenuta (ubicato sul confine nord della p.lla
186), ed il fabbricato di proprietà attorea (ubicato sulla p.lla 1422), sono in aderenza…” e che il “…sig. Parte_1 successivamente ha realizzato un manufatto in aderenza all'edificio della sig.ra (…). Controparte_1
Pertanto, l'attore edificando in aderenza al preesistente edificio di proprietà della convenuta ha inteso annullare le distanze tra le due costruzioni (…)”.
Pertanto, le domande dell'attore devono essere rigettate, non sussistendo la dedotta violazione delle distanze.
L'attore va condannato alle spese di lite secondo soccombenza con liquidazione secondo i parametri medi dello scaglione delle cause di valore indeterminabile di bassa complessità.
Non sussistono gli estremi per la condanna alla responsabilità processuale aggravata ex art 96 cpc a cagione del tecnicismo della controversia.

PQM

1) Rigetta le domande attoree;

2) condanna parte attrice alla rifusione delle spese di questo giudizio che si liquidano in € 7.500,00, oltre rimborso forfettario spese generali in misura del 15%, nonché IVA e CPA come per legge da calcolarsi sull'onorario con attribuzione ex art 93 c.p.c.
Così deciso in Salerno
08.04.2025
IL GIUDICE
Dr. Gustavo Danise
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