REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PATTI
Sezione civile
Il Tribunale di Patti, nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Adriana Lionti, all'udienza del 2 aprile 2024, a seguito di discussione orale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di iscritta al n. 1088/2024 R.G. promossa da nata a [...] il [...] (cf Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in Patti (Me), Via Spada 4, presso lo studio dell'avv.
BENEDETTI SALVATORE ( ) che la rappresenta e difende per C.F._2 procura in atti
ATTORE contro nato a [...] il [...] ( Controparte_1 C.F._3 elettivamente domiciliato in Patti (ME),Via Mazzini, presso lo studio dell'avv.
VILLAROEL GIOVANNI ( che lo rappresenta e difende per C.F._4 procura in atti
CONVENUTO
Oggetto: risoluzione contratto per inadempimento
Conclusioni delle parti: come da note di trattazione scritta allegate
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione, regolarmente notificato, intimava al Parte_1 convenuto sfratto per morosità per il mancato pagamento Controparte_1 dei canoni di locazione relativi all'immobile sito in Patti (ME), Via C. Colombo n.33, piano terra, riportato in catasto al foglio 7 del Comune di Patti, part. 59 sub 5, in virtù di un contratto di locazione a uso commerciale stipulato in data 01/09/2014 e registrato il
26/09/2014 presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio di Patti al n° 312-Serie 3T. Esponeva che il conduttore si era reso moroso nel pagamento sette mensilità pregresse fino a gennaio 2024, scadute e non pagate, per un importo complessivo pari ad euro 3.150,00; che nonostante i reiterati solleciti verbali non aveva provveduto a sanare la morosità.
Chiedeva la convalida dello sfratto e, in caso di opposizione, l'emissione di ordinanza non impugnabile di rilascio e, all'esito del giudizio di merito, sentenza di risoluzione del
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contratto di locazione per inadempimento del convenuto, con condanna di quest'ultimo alle spese, competenze ed onorari del procedimento.
Con comparsa del 6 marzo 2024, si costituiva in giudizio CP_1
, contestando ogni avversa domanda. Riferiva di avere regolarmente
[...] pagato i canoni fino al mese di luglio 2023, come desumibile dalle ricevute dei bonifici in atti e di avere comunicato sin dal mese di agosto 2023 di voler rilasciare l'immobile avendo deciso di trasferire la propria attività di salumeria in altro locale e che avrebbe avuto bisogno di un mese per liberare l'immobile; che l'attore aveva installato un ponteggio proprio di fronte alla porta d'ingresso del locale impedendogli di liberare l'immobile, in particolare, dal bancone frigo. Conseguentemente i canoni successivi non erano dovuti stante la presenza del ponteggio/impalcatura che non permetteva di liberare l'immobile e l'ammontare complessivo dei canoni dovuti non era corretto.
Eccepiva, inoltre, che sin dall'inizio del rapporto locativo, il convenuto-conduttore, aveva riscontrato una serie dei problemi di carattere strutturale e manutentivo all'interno dell'immobile locato e che a cadenza annuale era dovuto intervenire per arginare danni derivanti alla struttura, oltre a vistose macchie di umidità (tutt'oggi evidenti), crepe sulle pereti, oltre evidenti striature, causate da infiltrazioni, sull'intera superficie del soffitto e sulle pareti che avevano reso necessario interventi manutentivi e urgenti da parte del locatario, che non avevano risolto il problema e che avevano provocato danni anche ad alcuni mobili di proprietà del conduttore da valutarsi in corso di causa. Si opponeva, pertanto, alla convalida e alla eventuale ingiunzione di pagamento (in verità non richiesta dall'attore). Chiedeva il rigetto delle domande attoree con vittoria di spese e compensi di lite e il mutamento di rito ai sensi dell'art 667 cpc.
All'udienza del 6 marzo 2024 le parti chiedevano un rinvio per trattative di bonario componimento e così anche alle udienze del 17 aprile 2024 e 15 maggio 2024 e a quelle successive svoltesi in forma cartolare. All'udienza del 2 ottobre 2024, dinanzi a questo
Gop, subentrato nel ruolo in sostituzione del precedente titolare, il procuratore dell'intimante rappresentava che le trattative non avevano avuto esito positivo, che la morosità persisteva e chiedeva quindi l'emissione dell'ordinanza di rilascio e dei provvedimenti consequenziali. Il sostituito d'udienza del procuratore di parte intimata non si opponeva al rilascio e chiedeva disporsi il mutamento di rito.
Con ordinanza del 16 ottobre 2024 il giudice ordinava il rilascio dell'immobile entro il 30.11.2024, disponeva il mutamento di rito e invitava le parti alla mediazione obbligatoria e a presentarne relativa domanda entro quindici giorni dalla comunicazione dell'ordinanza; fissava al 2 aprile 2025 ore 9,00 udienza per la verifica e per l'eventuale prosecuzione del giudizio, con termine all'intimante fino a trenta giorni prima e termine
2 all'intimato fino a dieci giorni prima per integrare i rispettivi atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.
Nella memoria integrativa del 3.03.2025 l'attrice dava atto che il procedimento di mediazione obbligatoria non aveva dato esito positivo e che medio tempore (in data
03/12/2024) il conduttore aveva rilasciato l'immobile locato nel rispetto della citata ordinanza di rilascio. Si opponeva alle eccezioni sollevate a suo tempo da controparte e insisteva nella domanda di risoluzione e di condanna al pagamento delle mensilità di dicembre 2022 e per le 16 mensilità maturate da agosto 2023 a novembre 2024, per un totale complessivo di € 7.650,00. Oltre spese e compensi del presente giudizio con distrazione in favore del procuratore antistatario.
All'udienza di discussione del 2 aprile 2025, presente il solo procuratore di parte attrice, dopo breve discussione orale, la causa veniva posta in decisione.
La domanda di risoluzione del contratto per morosità del conduttore proposta da parte ricorrente - in cui si converte l'intimazione di sfratto a seguito dell'ordinanza di mutamento di rito – ai sensi dell'art 1453 cc, per inadempimento grave del conduttore a causa dell'omesso versamento dei canoni di locazione a far data da agosto 2023 fino all'effettivo rilascio (novembre 2024), appare fondata.
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento o il ritardo, al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento tempestivo, quale fatto estintivo della propria obbligazione (Cass., n. 826/15; Cass., n. 15659/11;
Cass., SS.UU., n. 13533/01).
Nella specie, l'attrice ha documentato la sussistenza del contratto di locazione intercorso tra le parti, allegando l'inadempimento del conduttore all'obbligo di pagamento dei canoni, mentre il conduttore, onerato della relativa prova, non ha dimostrato di avere correttamente adempiuto al suddetto obbligo, eccependo vizi dell'immobile locato e impedimenti al rilascio, imputabili alla locatrice (per la presenza di un ponteggio che impediva di liberare l'immobile), anch'essi rimasti privi di riscontro probatorio.
Peraltro, le eccezioni inerenti al cattivo stato di conservazione dell'immobile, oltre che non comprovate nel presente giudizio, non costituiscono nemmeno motivo idoneo ad escludere l'inadempimento del conduttore e la risoluzione del contratto. Al conduttore, infatti, a fronte della sua fondamentale obbligazione al pagamento del canone di
3 locazione, non può essere mai consentito di astenersi dal versare il corrispettivo, anche laddove le denunciate cattive condizioni di manutenzione abbiano comportato una riduzione o una diminuzione nel godimento dell'immobile e tale evento sia ricollegabile al fatto del debitore. Invero, la sospensione totale o parziale dell'adempimento, ex art. 1460 c.c., è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte cagionandosi la completa inutilizzabilità dell'immobile, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. In sostanza l'obbligo dell'inquilino di pagare il canone viene meno soltanto allorquando venga accertata la sussistenza di un inadempimento colpevole del locatore idoneo a sorreggere una pronunzia di risoluzione del contratto. Ciò non è emerso nella specie, così come non risultano le eventuali spese sostenute dal conduttore per la manutenzione dell'immobile.
Tenuto conto che l'immobile è stato rilasciato in seguito alla pronunciata ordinanza del 16.10.2024 e che su questo non occorre più provvedere e considerata la morosità contestata (come da allegazioni in corso di causa e da ultimo con memoria conclusiva del 3.03.2025), il conduttore va condannato al pagamento in favore di Pt_1
della somma di € 7.200,00 a titolo di canoni scaduti e non corrisposti relativi ai
[...] mesi da agosto 2023 a novembre 2024 (mese in cui l'immobile è stato rilasciato, come da documentazione in atti) oltre interessi dalle singole scadenze fino al soddisfo. Mentre non va riconosciuto il pagamento del canone relativo alla mensilità di dicembre 2022 mai contestato prima e richiesto per la prima volta solo con la memoria integrativa.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate, come da dispositivo, in ragione del valore della controversia e della semplicità dell'attività difensiva svolta, applicando i parametri minimi di cui al D.M. 147/2022,

P.Q.M.

Il Tribunale di Patti, Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, nella causa iscritta al n. 1088/2024 R.G., proposta da Parte_1

contro

: Controparte_1
1 dichiara risolto il contratto di locazione oggetto di causa per grave inadempimento del conduttore;

2 condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1 della somma di € 7.200,00 comprensiva dei canoni maturati da agosto 2023
a novembre 2024, oltre interessi dalle singole scadenze fino al soddisfo;

3 condanna il resistente al pagamento, in favore della controparte, delle spese del giudizio che si liquidano in € 1.835,54, di cui € 137,04 per esborsi e €
1.698,50 per onorario oltre rimborso spese generali nella misura del 15%,
4 I.V.A. e C.P.A. come per legge con distrazione in favore del procuratore antistatario avv. Salvatore Benedetti.
Patti 02/04/2025 Il Giudice dott.ssa Adriana Lionti
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