REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
T R I B U N A L E D I NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Roberta De Luca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 27627 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2022, avente ad oggetto: impugnazione delibera assemblea condominiale vertente
TRA
C.F. , rappresentato e difeso, giusta procura Parte_1 C.F._1 in atti, dall'avv. Claudio Terracciano, presso il cui studio in Napoli al largo D.
Martuscelli n. 37 ha eletto domicilio;

- ATTORE -

CONTRO

C.F. Controparte_1
in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore P.A_
, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dagli avv.ti Stefano Mauri CP_2
e Fabio Mauri, presso il cui studio in Napoli alla via D. Fontana n. 45 ha eletto domicilio;

- CONVENUTO -
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da verbale di udienza del 9 maggio 2025, nel corso della quale i difensori di entrambe le parti costituite hanno concluso riportandosi al contenuto delle note conclusionali depositate ed ai propri scritti difensivi.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.
Con atto di citazione notificato tramite pec in data 24/11/2022 ha Parte_1 impugnato le delibere adottate dall'assemblea dell' sito in Napoli alla Controparte_1
in data 25/10/2022 relativamente ai capi 7 ed 8 all'ordine del giorno, Controparte_1 aventi ad oggetto, rispettivamente, l'approvazione del regolamento dell'intercondominio con regolamentazione del parcheggio negli spazi condominiali e l'approvazione di un servizio di custodia e vigilanza notte e giorno, rassegnando le conclusioni che seguono: “dichiarare nulla, annullabile, comunque invalida ed inefficace, e comunque improduttiva di effetti giuridici la impugnata delibera assembleare dell' ( ) di Napoli, tenutasi in data Controparte_1 Controparte_1 Controparte_1
25.10.2022, relativamente all'accesso ed al parcheggio ai viali di cui al capo 7 della delibera ed all'art 11 del regolamento”; “dichiarare nulla, annullabile, comunque invalida ed inefficace, e comunque improduttiva di effetti giuridici la impugnata delibera assembleare dell' ) di Napoli, tenutasi in data Controparte_1 Controparte_1
25.10.2022, relativamente al servizio di guardiania e sorveglianza di cui al capo 8 della delibera ed all'art 12 del regolamento”; “dichiarare nulla, annullabile, comunque invalida ed inefficace,
e comunque improduttiva di effetti giuridici la impugnata delibera assembleare
2 dell' ) di Napoli, tenutasi in data Controparte_1 Controparte_1
25.10.2022, relativamente all'approvazione del regolamento invalido nei punti sopra evidenziati”; “dichiarare nulla, annullabile, comunque invalida ed inefficace, e comunque improduttiva di effetti giuridici la impugnata delibera assembleare dell' ( ex Controparte_1
) di Napoli, tenutasi in data 25.10.2022, relativamente ai Controparte_1 Controparte_1 riparti di spesa”, il tutto con vittoria di spese di lite.
In relazione al capo 7 all'ordine del giorno ha dedotto che l'art. 11 del Regolamento del Supercondominio, nel disciplinare il diritto di accesso e parcheggio negli spazi comuni, predeterminava arbitrariamente i soggetti ai quali era fatto divieto di accesso ai fabbricati, senza distribuire i posti auto in maniera proporzionale in relazione al numero di alloggi di ciascun fabbricato in condominio e senza garantire la partecipazione di ogni singolo appartamento al godimento di uno spazio di parcheggio. Ha lamentato, inoltre, che non potevano essere limitati il carico e lo scarico di oggetti dalle autovetture in orari predeterminati, così come non poteva essere autorizzato il parcheggio in seconda fila, in violazione del codice della strada.
Era, infine, disciplinata la possibilità di parcheggio concedendo tale facoltà solo alle vetture autorizzate senza peraltro indicare il criterio discriminante, né le spese occorrenti per ottenere la concessione di un posto auto, né il criterio di adeguamento della disciplina nel tempo. Ha lamentato la violazione dell'art. 1102 c.c. ed altresì dell'art. 1136, III comma, c.c., non essendo possibile riscontrare il raggiungimento del prescritto quorum millesimale giacché, nell'annotazione delle presenze, non erano stati riportati i millesimi di pertinenza di ciascun condomino, con approvazione successivamente avutasi all'unanimità senza indicare i condomini presenti alla votazione, i votanti a favore ed a quanti millesimi corrispondessero.
In ordine al punto 8 all'ordine del giorno ha dedotto che non erano stati indicati i condomini presenti alla votazione e votanti a favore ed i relativi millesimi, non consentendo l'annotazione della votazione all'unanimità il riscontro delle maggioranze raggiunte.
Ha, poi, lamentato che, giacché i fabbricati di cui si compone l'intercondominio sono già muniti di servizio di portierato, l'aver approvato un servizio di vigilanza aveva comportato un aggravio di spesa non giustificato nonché che, essendo la spesa
3 deliberata stata posta in acconto, salvo conguaglio all'esito dell'approvazione delle tabelle millesimali, neppure era noto il carico di spese che sarebbe gravato su ciascun condomino, al fine di valutare l'opportunità economica del voto a favore, aggiungendo che la delibera non era vincolante per i condomini che non avevano votato a favore. Ha aggiunto che già con precedente sentenza si era ritenuto che l'istituzione di un servizio di vigilanza esulasse dalle attribuzioni dell'assemblea.
Con ulteriore motivo di impugnazione l'attore ha contestato l'invalidità del regolamento di condominio approvato, il cui articolo 3 stabiliva che le spese dovessero essere ripartite secondo le tabelle millesimali allegate al regolamento stesso, giacché alcuna tabella millesimale era stata approvata, nonché per aver previsto la partecipazione alle assemblee dell' dei rappresentati dei singoli Controparte_1 fabbricati, con impedimento della partecipazione diretta dei singoli condomini alle decisioni collettive.
Si è costituito il convenuto eccependo l'improcedibilità della domanda CP_3 per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria. Ha, poi, evidenziato che l'attore, prima del suo allontanamento dall'assemblea, aveva approvato il punto 2 all'ordine del giorno, con il quale si era prevista la ripartizione provvisoria delle spese in parti uguali fra i singoli partecipanti all'intercondominio, salvo conguaglio delle stesse secondo il principio di proporzionalità una volta avutasi l'approvazione delle tabelle millesimali, senza perciò dolersi del riparto provvisorio delle spese salvo conguaglio, consentito dalla giurisprudenza di legittimità e di merito e costituente motivo posto a fondamento dell'opposizione spiegata in relazione alle due delibere impugnate.
Ha, poi, precisato che non era possibile riportare a verbale il valore millesimale delle singole unità immobiliari facenti parte dell'intercondominio, giacché, in mancanza di tabelle millesimali, non era noto il valore proporzionale delle singole unità immobiliari.
Anche in difetto di approvazione delle tabelle, però, la giurisprudenza di legittimità ammetteva la possibilità di adottare delibere a maggioranza nel caso in cui fosse provato il rispetto dei quorum deliberativi, in quanto il criterio di partecipazione millesimale al condominio preesiste rispetto all'approvazione di tabelle, le quali
4 trasfondano in termini numerici tale valore, salvo successiva verifica, anche giudiziale, di tale presupposto, evidenziandosi che all'assemblea aveva partecipato la maggioranza di 351 condomini su 548 unità immobiliari.
Ha, infine, contestato che le delibere approvate, quanto al loro requisito contenutistico, violassero o imponessero incongrue limitazioni agli altrui diritti, evidenziando, quanto al servizio di vigilanza, che era stata instituita una vigilanza non armata, con mansioni di solo controllo dell'accesso al parco nel rispetto del regolamento condominiale e di servizio di portineria, e, quanto all'art. 4 del regolamento condominiale approvato, che lo stesso ricalca la previsione normativa di cui all'art. 67 disp. att. c.c., il quale prevede la nomina dei rappresentanti dei singoli fabbricati dell'intercondominio.
Ha concluso nei termini che seguono: “Accertare e dichiarare legittima, efficace e valida la delibera assembleare del 25/10/2020 oggi impugnata limitatamente ai capi 7 e 8 dell'o.d.g., per tutti i motivi esposti in diritto;
Accertare e dichiarare legittimo, efficace e valido il
Regolamento di Napoli così come CP_3 Controparte_4
approvato, oggi impugnato limitatamente agli articoli 3 ; 4 ; 11 e 12”, il tutto con vittoria di spese di lite.
Esperito in corso di causa il procedimento di mediazione obbligatoria, conclusosi con verbale negativo del 02/10/2023, stante la mancata partecipazione dell'intercondominio convenuto all'incontro di mediazione;
concessi i termini di cui all'art. 183, VI comma, c.p.c.; ritenuta la causa matura per la decisione;
nel corso dell'udienza del 9 maggio 2025, previa discussione orale, la causa è stata trattenuta in decisione riservando il deposito della sentenza nel termine di cui all'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c.
2.
Deve, in primo luogo, osservarsi, quanto alla linea di discrimine fra vizi di nullità e di annullabilità delle delibere condominiali, che il criterio discretivo è stato posto nel
2005 dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, le quali hanno affermato che: “in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella
5 competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (cfr Cass. civ., SS.UU. sent. n. 4806 del 07.03.2005).
Più di recente le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono tornate sul punto e, dichiarando di voler dare continuità alla decisione del 2005, hanno evidenziato che, in ambito condominiale, il legislatore ha optato per una disciplina giuridica improntata ad un “chiaro favore per la stabilità delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, che sono efficaci ed esecutive finché non vengono rimosse dal giudice”, tant'è che l'art. 1137 c.c., nel testo successivo alla novella di cui alla legge 220/2012, prevede, in caso di deliberazioni illegittime, di regola la loro annullabilità, non già la loro nullità (cfr Cass. civ., SS. UU., sent. n. 9839 del 12.04.2021).
Ove la delibera adottata dall'assemblea, quanto al suo profilo contenutistico, sia contraria ad una disposizione di legge la stessa è, di regola, annullabile. Parimenti sono annullabili le delibere adottate nel caso in cui siano state violate le regole legislative che disciplinano la convocazione assembleare e, quindi, la corretta formazione della volontà assembleare.
A ritenersi diversamente le delibere condominiali potrebbero essere caducate in ogni tempo, data l'inapplicabilità alle ipotesi di nullità del termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c., così determinandosi una situazione di incertezza nella gestione degli interessi collettivi.
Giacché, peraltro, la disciplina della nullità ha applicazione generale residuano spazi per la declaratoria della nullità delle delibere condominiali in ipotesi specifiche, ovvero nel caso di loro illiceità per violazione di norme inderogabili le quali, in ambito condominiale, sono l'art. 1138, IV comma, c.c. e l'art. 72 disp. att. c.c.
6 Più nel dettaglio, le delibere di approvazione delle spese condominiali, secondo il più recente orientamento, sono nulle nel caso in cui l'assemblea, con la maggioranza dei condomini, modifichi, con effetto per il futuro, i criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la concreta ripartizione delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi (cfr Cass. civ., SS.UU., sent. n.
9839 del 14.04.2021; in senso conforme Cass. civ., sent. n. 20888 del 18.07.2023; Cass. civ., ord. n. 2580 del 29.01.2024).
Ne consegue che i vizi dedotti integrano, tutti, vizi di annullamento delle delibere impugnate, eccettuati i vizi mossi in relazione alla delibera adottata in relazione al punto 7 all'ordine del giorno, essendo rispetto alla stessa stata lamentata una non motivata compressione dei diritti di comproprietà di taluni condomini sui beni comuni e quindi una incidenza della delibera sui diritti individuali sui beni comuni.
3.
I vizi delle delibere impugnate fondati sulla mancanza di valido quorum deliberativo, non essendo nota, in mancanza di approvazione delle tabelle millesimali, la caratura millesimale dei condomini votanti a favore, così come quelli concernenti l'annullabilità delle delibere, perché approvate ripartendo le spese pro capite in parti uguali fra i singoli condomini, salvo successivo riparto delle stesse in proporzione ai millesimi di ciascun condomino dopo l'approvazione delle tabelle millesimali, sono infondati e non meritano accoglimento.
Va osservato, in termini generali, che si ha salvezza degli effetti delle delibere assembleari assunte, seppur carenti di talune indicazioni, ove sia comunque possibile, anche per differenza, accertare se il quorum di valida costituzione dell'assemblea o quello di valida approvazione della delibera sia stato raggiunto.
“Il verbale dell'assemblea di condominio, ai fini della verifica dei 'quorum' prescritti dall'art.
1136 cod. civ., deve contenere l'elenco dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, rimanendo comunque valido ove, pur riportando l'indicazione nominativa dei soli partecipanti
7 astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato
a favore” (cfr Cass. civ., sent. n. 6552 del 31.03.2015).
Non è, pertanto, “annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, 'nominatim', dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro
e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il 'quorum' richiesto dall'art.
1136 cod. civ.” (cfr Cass. civ., sent. n. 18192 del 10.08.2009; in termini Cass. civ., sent. n.
40827 del 20.12.2021).
L'omessa indicazione dei condomini assenti e dei relativi millesimi, infine, non inficia la validità della delibera assunta “giacché tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo 'aliunde' della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte” (cfr
Cass. civ., sent. n. 24132 del 13.11.2009).
Nel caso di specie il verbale di assemblea condominiale riporta i condomini presenti, personalmente o per delega, senza indicazione delle rispettive quote millesimali, in quanto le tabelle millesimali non erano ancora state approvate dal supercondominio, riportando la presenza di 351 condomini su di un totale di 538 unità.
Le delibere in questa sede impugnate risultano essere state approvate all'unanimità dei presenti in assemblea quindi, eccettuato l'attore il quale si era allontanato dall'assemblea, e la condomina allontanatasi dopo l'approvazione del capo 6 CP_5 all'ordine del giorno. Le delibere, quindi, risultano essere state approvate all'unanimità dei presenti, quindi da un totale di 349 condomini su 548 unità immobiliari.
Vi era, poi, un'oggettiva impossibilità di indicare il peso millesimale dei condomini votanti a favore.
Giacché, peraltro, il peso millesimale delle singole unità immobiliari preesiste rispetto all'approvazione delle tabelle millesimali, il condomino opponente, ove intendesse validamente contestare il mancato raggiungimento del prescritto quorum deliberativo,
8 non poteva, come avvenuto, limitarsi ad eccepire la mancata indicazione del quorum millesimale nel verbale assembleare, avendo, altresì l'onere di indicare e provare che i condomini votanti non avessero raggiunto il prescritto quorum deliberativo (così
Cass. civ., ord. n. 2406 del 25.01.2024 secondo cui: “in tema di supercondominio, per agevolare lo svolgimento delle assemblee e per ripartire le spese, i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare e di ciascun condominio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella, da approvarsi con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2,
c.c. ove meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, ovvero all'unanimità ove si intenda derogare a tali valori e criteri, non essendo comunque configurabile una formazione della tabella millesimale per facta concludentia; sicché il che impugni CP_3 una deliberazione dell'assemblea di supercondominio, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o all'approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c., non configurando l'eventuale mancanza di apposita tabella ragione di automatica invalidità delle deliberazioni adottate e dovendo il giudice, comunque, accertare, seppur a posteriori, se le necessarie maggioranze fossero state, o meno, raggiunte”).
Nel caso specifico, come detto, il impugnate ha lamentato, in via esclusiva, CP_3
l'impossibilità di accertare il quorum millesimale raggiunto, che all'evidenza non poteva ancora essere espresso in termini numerici mancando le tabelle millesimali, senza, peraltro, in alcun modo allegare che la delibera approvata non avesse raggiunto il prescritto quorum della metà del valore dell'edificio.
È, peraltro, onere del impugnate quello di provare il vizio di contrarietà CP_3
alla legge o al regolamento di condominio, da cui deriva l'invalidità della delibera impugnata (cfr. Cass. civ., ord. n. 28262 del 09.10.2023).
Il motivo di opposizione è, quindi, infondato.
Per quanto concerne le spese, essendo stato chiarito con le delibere impugnate che le spese approvate sarebbero state ripartite solo provvisoriamente in parti uguali fra tutti i condomini, salvo loro successivo riparto e conguagli in base al valore millesimale delle singole unità immobiliari dell' , le delibere Controparte_1 approvate sono valide, giacché, nel caso di mancanza di tabelle millesimali, al limitato fine di provvedere alle esigenze di ordinaria gestione delle cose e dei servizi comuni,
9 l'assemblea “può deliberare validamente a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condomini, a titolo di acconto salvo conguaglio” (cfr. Cass. civ., ord. n. 23128 del 19.08.2021).
4.
Passando all'esame degli specifici motivi di impugnazione mossi in relazione al punto
7 all'ordine del giorno, va premesso che in base all'art. 11 del regolamento di condominio si prevedeva che sarebbe stato rilasciato un contrassegno di colore rosso in favore delle autovetture destinatarie di un posto di parcheggio all'interno di aree private o condominiali (garage, box o aree comuni adibite a parcheggio) ed un contrassegno di colore azzurro in favore delle autovetture che avrebbero potuto accedere ai viali condominiali, con possibilità di sosta ove vi fosse stata disponibilità di spazi. Si regolamentava, inoltre, il rilascio di un ulteriore tagliano ai titolari di attività commerciali per l'accesso e la sosta di una sola autovettura, disciplinando le operazioni di carico e scarico nei viali condominiali da parte dei fornitori e stabilendo che le autovetture prive di tagliando non avrebbero potuto transitare e parcheggiare negli spazi dell'intercondominio.
Ad ulteriore precisazione di quanto indicato nel regolamento, inoltre, nel deliberare in ordine al predetto punto all'ordine del giorno l'assemblea stabilì quanto segue: “In merito al capo 7 odg, l'assemblea dopo ampia discussione approva all'unanimità il regolamento del supercondominio in ordine all'art. 11 specifica ed integra che, non essendovi la possibilità di parcheggio per tutti i condomini, gli stessi saranno forniti di un tagliando per condomino di colore azzurro che consentirà agli stessi di poter parcheggiare l'autovettura all'interno del viale dove c'è posto sulle aree che saranno individuate successive ai lavori. Per coloro i quali hanno invece all'interno dei propri stabili un posto auto riservato viene conferito un ulteriore tagliando di colore rosso che consentirà di accedere al parco per poter parcheggiare nel proprio sito. Alle auto sprovviste quindi di tagliando non sarà consentito né transitare né parcheggiate ad eccezione per le sole operazioni di carico e scarico o di acquisto presso gli esercizi commerciali
e per il solo tempo strettamente necessario a tali operazioni, consentendo a detti avventori la possibilità del parcheggio in 2° fila previo avviso ai vigilanti e con accortenza di evitare qualsiasi intralcio alla circolazione e di intervenire immediatamente per lo spostamento della detta autovettura ove vi fosse la necessità. In ogni caso ad integrazione e rettifica di quanto previsto dall'art. 11 vanno esclusi i stante la loro mancanza di Controparte_6
10 utilizzazione del viale al pari degli altri Condomini. Inoltre i motoveicoli dovranno sostare esclusivamente nelle aree apposite e non nelle aree che saranno individuate peri posti auto”.
Va premesso che la regolamentazione dell'ingresso e della sosta nelle aree comuni può essere adottata a maggioranza dei condomini, in quanto tesa non già ad alterare il bene comune quanto, piuttosto, a renderne più ordinato e paritario l'uso (cfr. Cass. civ., sent. n. 9877 del 15.06.2012).
Sulla scorta di tale premessa si è ritenuto che la regolamentazione delle operazioni di carico e scarico e la disciplina del loro orario possa legittimamente essere adottata dai condomini con le maggioranze semplici proprie delle delibere ordinarie (cfr. Cass. civ., sent. n. 7385 del 14.03.2023).
Parimenti è consentito ai condomini stabilire, a maggioranza, divieti di accesso alle aree condominiali da parte di terzi estranei al condominio, giacché dette aree, per loro natura, non sono pubbliche bensì assimilabili ai luoghi di privata dimora.
Fondato è, invece, il motivo di opposizione con il quale è stata lamentata la nullità della delibera impugnata, in quanto la stessa incide, parzialmente elidendoli, sui diritti di taluni condomini, escludendoli di fatto da una delle facoltà di godimento dei beni comuni, qual è la facoltà di godere, con uso turnario, degli spazi comuni e quella di poter accedere e transitare sui beni comuni con tutti i veicoli in loro possesso.
Non è in contestazione che le aree comuni non siano di estensione tale da consentire il contemporaneo parcheggio dei veicoli di tutti i condomini dell'intercondominio.
L'uso turnario del bene comune, ovvero l'uso individuale del bene comune frazionato nel tempo, secondo costante giurisprudenza di legittimità è legittimo, anche se disposto con delibera assembleare approvata a maggioranza, nel caso in cui vi sia l'impossibilità del simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari (cfr Cass. civ., sent. n. 12485 del 19.07.2012; Cass. civ., sent. n. 24647 del 03.12.2010, secondo cui
“se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento”; Cass. civ., sent. n. 29747 del 12.12.2017 secondo cui “se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in
11 maniera indiretta oppure mediante avvicendamento con un uso turnario da parte dei comproprietari”; Cass. civ., ord. n. 14019 del 22.05.2023).
Il godimento delle aree comuni da parte dei condomini, in quanto disciplinato dalle disposizioni in materia di comunione ed afferente al carattere strettamente reale dei diritti dei condomini sui beni comuni, non già ai profili gestori degli interessi collettivi, non è inoltre ancorato al valore millesimale degli immobili in condominio, dovendo invece essere paritario, così come del resto chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, la quale ha escluso che possa aversi un uso differenziato - quantitativamente o qualitativamente diverso - parametrato ai millesimi di proprietà esclusiva di ciascun condominio (cfr Cass. civ., sent. n. 26226 del 07.12.2006, secondo cui “è illegittima la delibera condominiale adottata a maggioranza, che, nello stabilire il criterio di uso del garage comune condominiale, attribuisca ai condomini la scelta del posto macchina secondo il criterio del valore degli appartamenti, in quanto la quota di proprietà di cui all'art.
1118 c.c., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi e ai vantaggi della comunione, ma non in ordine al godimento che deve essere uguale per tutti, come prevede
l'art. 1102 c.c. Pertanto, ove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d'uso, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello indicato da quest'ultima norma, la quale impedisce che alcuni proprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri”; vedi anche Cass. civ., sent. n. 820 del 16.01.2014).
Ciò posto, non sono legittime le delibere le quali comprimano il diritto di pari uso dei beni comuni stabilito dall'art. 1102 c.c.
Nel caso di specie la possibilità di godimento dei beni comuni è stata di fatto compressa, prevedendosi il rilascio di un solo tagliando di colore azzurro per ciascuna unità immobiliare dell'intercondominio che dà possibilità di accesso e parcheggio ai viali comuni con un'autovettura, in aggiunta ad un tagliando di colore rosso per coloro che già dispongono di aree di parcheggio private o condominiali, ma senza disciplinare la turnazione dei posti auto, sebbene gli stessi siano di fatto insufficienti a garantire la sosta di un veicolo per ciascuna unità immobiliare dell'intercondominio, quindi con possibilità che taluni condomini occupino stabilmente posti di parcheggio o, comunque, che li usino per un periodo maggiore di altri condomini aventi pari diritto d'uso dei beni comuni.
12 Tale decisione ha perciò, di fatto, affidato alla casualità la possibilità di esercitare in concreto i propri diritti sui beni comuni, senza garantire un uso paritario da parte di tutti i condomini, essendo la facoltà di parcheggiare un veicolo stata rimessa all'arbitrio ed al fatto che gli stalli di parcheggio non fossero in concreto tutti già occupati, senza indicare un criterio di turnazione equo e certo durante il quale ciascun condomino, senza condizionamenti esterni, possa in concreto fruire della possibilità di parcheggio nelle aree dell'intercondominio.
Va a ciò aggiunto che a limitare ulteriormente la possibilità d'uso dei viali comuni vi
è la previsione del rilascio di tagliandi anche ai “titolari” di attività commerciali site nell'intercondominio - quindi, prescindendo dalla circostanza che costoro siano proprietari di beni in condominio – stabilendo la facoltà per costoro di accesso e sosta con una autovettura, così ulteriormente limitandosi la facoltà di utilizzazione dei beni comuni da parte dei condomini in favore di potenziali terzi estranei al condominio.
Il transito sulle aree comuni viene, poi, di fatto limitato, salvo il caso in cui si dispongano anche di spazi privati o comuni di parcheggio in aree condominiali, ad un solo veicolo per unità immobiliare, con divieto di accesso per altri, limitandosi anche per tale ragione la possibilità dei condomini di fruire del bene comune.
L'aver di fatto escluso la possibilità che i proprietari possano godere in modo paritario e turnario dei beni comuni ha, perciò, di fatto limitato la loro possibilità di godimento dei beni comuni, con conseguente nullità della delibera impugnata.
5.
Infondati sono, invece, i motivi di opposizione mossi in relazione al servizio di vigilanza non armata deliberato a maggioranza dai condomini, trattandosi di servizio comune in relazione al quale è valida una delibera che lo adotti a maggioranza, né spettando al giudice dell'impugnazione di una delibera assembleare la valutazione dell'opportunità o convenienza della soluzione adottata nel corso dell'assemblea, ma solo quella concernente il legittimo esercizio del potere assembleare nell'assumere decisioni collegiali (cfr Cass. civ., ord. n. 20135 del 17.08.2017).
Infondati, infine, sono i motivi di impugnazione mossi in relazione all'approvazione del regolamento condominiale, ricalcando l'art. 4 del regolamento condominiale ila
13 disposizione dell'art. 67 disp. att. c.c. in punto di nomina dei rappresentanti dei fabbricati e dovendo il criterio di riparto delle spese nel supercondominio seguire i criteri di cui all'art. 1123 c.c., ovviamente rispettabili al momento dell'approvazione delle tabelle da allegare al regolamento.
Va, infine, rimarcato che l'attore nelle sue note conclusionali, le quali dovrebbero avere solo contenuto illustrativo ed esplicativo delle difese tempestivamente spiegate in corso di cause, ha lamentato l'annullabilità della delibera di approvazione del regolamento di condominio giacché non preceduta dalla consegna di copia del regolamento. Trattasi di doglianza mai mossa con l'atto di citazione e, pertanto, inammissibilmente mossa in corso di causa. Né può ritenersi che l'allegazione della mancata ricezione di copia del regolamento condominiale prima dell'assemblea, allegata per la prima volta nella memoria ex art. 183, VI comma, n. 1) c.p.c. del
31/10/2023, integri una mera precisazione della domanda. Vertendosi infatti in punto di vizio di annullabilità del deliberato, prescindendosi dall'esame della sua fondatezza nel merito, le ragioni della richiesta di caducazione della decisione assembleare debbono essere tempestivamente enunciate nell'atto di citazione nel rispetto del termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c., né possono essere indicati in corso di causa motivi di impugnazione nuovi, fondati su fatti differenti rispetto a quelli tempestivamente allegati.
In conclusione, gli ulteriori motivi di opposizione sono infondati ed inammissibili in quanto tardivamente mossi in corso di causa.
6.
Stante il solo parziale accoglimento dell'opposizione in relazione ad una sola delle delibere impugnate e non alle altre, sussiste soccombenza parziale, sicché le spese di lite debbono essere integralmente compensate fra le parti in causa.
Ai sensi dell'art. 8, comma 4 bis, del d. lgs. 28/2010 (ora art. 12 bis, comma II del citato decreto), infine, l'intercondominio , Napoli, il quale non ha CP_7 CP_1 partecipato senza giustificato motivo all'incontro di mediazione, deve essere condannato al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
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P.Q.M.



Il Tribunale di Napoli, sesta sezione civile, definitivamente pronunziando in ordine alla causa civile iscritta al n. 27627/2022 R.G.A.C. pendente fra contro Parte_1
l'Intercondominio sito in Napoli alla , in persona dell'amministratore Controparte_1 pro tempore , ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, così CP_2 provvede:
a) accoglie in parte l'opposizione e, per l'effetto, dichiara nulla la delibera adottata in data 22.10.2022 dall'assemblea dell'Intercondominio Via 76, Napoli, CP_1 relativamente al punto 7 all'ordine del giorno;

b) compensa integralmente fra le parti in causa le spese del presente giudizio;

c) condanna l' sito in Napoli alla al versamento Controparte_1 Controparte_1 all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
Napoli, 9 giugno 2025.
Il giudice
(dott.ssa Roberta De Luca)
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