REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Udine, 2^ sezione civile, in composizione monocratica nella persona del dott. Gianmarco
Calienno, ha pronunziato la seguente
sentenza
nella causa civile iscritta al n. 534/2024 R.G. promossa con citazione del 27 febbraio 2024
da
(C.F. e P.IVA , con sede legale Parte_1 P.IVA_1
in via Poscolle n. 47, 33100 - Udine, in persona del
Presidente del C.d.A. e legale rappresentante pro tempore sig.ra (C.F. Parte_2
), rappresentata e difesa dall'avv. Nicola C.F._1
Cannone del Foro di Trieste (C.F. ) ed C.F._2
elettivamente domiciliata presso il suo studio in Udine, via
Riva Bartolini n. 15, come da procure speciali alle liti allegate al presente atto,
- attrice–
contro
Notaio Dott. (C.F. ), Persona_1 C.F._3
rappresentato e difeso, anche disgiuntamente, dagli Avv.ti
Marco Ferraro (C.F. e Maurizio Gugliotta CodiceFiscale_4
(C.F. ) del Foro di Roma, i quali dichiarano C.F._5
i seguenti indirizzi PEC Email_1
ovvero , ed Email_2
elettivamente domiciliato presso lo studio dei medesimi difensori in Roma, viale Regina Margherita n. 278 (fax 06
1 44249309), per delega ex art 83 cpc;

-convenuto-
e
nato a [...] il [...], ivi Controparte_1
residente in [...], codice fiscale
[...]
e , nato a [...] C.F._6 Controparte_2
del Friuli il 18.09.1954, residente a [...], codice fiscale rap- CodiceFiscale_7
presentati e difesi dall'avv. Andrea Dri, con studio in
Udine, Via Duino n. 1/4, codice fiscale CodiceFiscale_8
casella di posta elettronica certificata
, come da procura in atti;
Email_3
- convenuta –
OGGETTO: RESPONSABILITÀ PROFESSIONA E RISARCIMENTO DEL
DANNO
Causa trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per l'attrice: Voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale di Udine adito, per le ragioni di cui agli atti depositati, respinta ogni contraria richiesta ed eccezione, accertare il grave inadempimento contrattuale del Notaio dott.
caratterizzato da colpa grave o Persona_1 quantomeno da colpa, agli obblighi imposti dal contratto d'opera professionale intercorso tra le parti in relazione al contratto di compravendita Rep. n. 43.807 e Racc. n. 14.353 dd. 30.12.2014, nonché il doloso o quantomeno colposo inadempimento contrattuale dei sigg.ri e Controparte_1 Controparte_2
rispetto agli obblighi derivanti dall'art. 5
[...] del citato contratto e, per l'effetto:
- dichiarare parzialmente risolto il contratto d'opera professionale intercorso tra l'attrice ed il Notaio dott. per l'effetto, condannare il Persona_1 Notaio convenuto a restituire ad la somma Parte_1 di € 2.250,00, oltre interessi dalla data della domanda giudiziale al saldo, percepita a titolo di parte del compenso per l'opera svolta, ovvero la diversa parte del compenso ritenuta di giustizia;

- in ogni caso, sempre accertato il sopracitato quantomeno colposo inadempimento dei convenuti agli obblighi derivanti dal contratto d'opera professionale
2 (Notaio e dal contratto di compravendita Per_2Co (sigg.ri e , condannare i predetti, Controparte_4 in solido da loro, al risarcimento del danno subito da da liquidarsi nella somma complessiva di € Parte_1 11.732,83, ovvero nella diversa somme che risulterà di giustizia, oltre rivalutazione monetaria ed interessi come per legge. In ogni caso compensi di causa e spese generali rifusi, oltre a CNPA 4% come per legge. In via istruttoria: l'attore chiede altresì che venga ammessa prova per testimoni sui seguenti capitoli di prova (…)
Per il convenuto : Per_1 "Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: in via principale e nel merito, respingere le domande proposte dalla società in quanto Parte_1 infondate in fatto e diritto, per quanto esposto nella superiore narrativa;

- in via subordinata e con salvezza di gravame, nell'ipotesi di accertamento della responsabilità professionale del comparente, ridurre le pretese risarcitorie alle sole conseguenze immediate e dirette del dedotto (e negato) inadempimento ex artt. 1223,1225 e 1227 c.c.;
- in via subordinata e con salvezza di gravame, respingere la domanda di manleva proposta dai sig.ri e nei Controparte_1 Controparte_2 confronti del Notaio in quanto Persona_1 infondata in fatto e diritto;

- con vittoria di spese, competenze ed onorari nell'ipotesi principale”. Con condanna di parte attrice al rimborso delle spese, degli onorari e delle competenze, comprese le spese generali, IVA e CPA ".
Per i convenuti : CP_1

nel merito: rigettarsi la domanda, perché infondata in fatto ed in diritto. Spese e compenso di causa integralmente rifusi. Nel merito, in via subordinata: accertata che la responsabilità professionale del notaio nel Per_1 danno cagionato all'attrice, si chiede che i sig.ri
[...] siano manlevati dal notaio stesso da ogni CP_1 responsabilità risarcitoria nei con-fronti di
[...]
Spese e compenso di causa integralmente rifusi. Pt_1 Nel merito, in via ulteriormente subordinata: nel caso denegato di ricono-sciuta responsabilità contrattuale in capo ai sig.ri si chiede che l'onere CP_1 risarcitorio venga rideterminato in senso per gli stessi più favorevole, a seguito della più puntuale determinazione dell'onere risarcitorio;
In istruttoria: come da memoria n.2 171 ter cpc
3
Ragioni di fatto e diritto della decisione
In estrema sintesi la parte attrice assume di aver acquistato degli immobili tramite un contratto di compravendita rogato dal Notaio il 30.12.2014; Persona_1
che, ancorchè l'atto garantisse la libertà da oneri e vincoli, successivamente si scopriva che alcuni immobili personali dei venditori, i convenuti e CP_1 Controparte_2
erano gravati da ipoteche giudiziali non rilevate
[...]
né menzionate dal Notaio;
che aveva dovuto Parte_1
sostenere spese per la cancellazione di tali gravami, pari a complessivi Euro 11.732,83 di cui Euro 7.500,00 corrisposti al creditore ipotecario per ottenere la cancellazione del gravame a tacitazione transattiva delle sue pretese e il resto per i relativi costi legali e notarili.
Deduceva, in particolare, che il Notaio avesse Per_1
omesso di effettuare le necessarie visure ipotecarie,
violando gli obblighi di diligenza professionale previsti dagli artt. 1176 e 1218 c.c. e dal Codice deontologico notarile;
oltre a ciò rilevava che i venditori avevano violato la garanzia contrattuale di libertà da vincoli,
prevista dall'art. 5 del contratto di compravendita.
In ragione di ciò concludeva per pronunzia che accertasse il grave inadempimento contrattuale del Notaio
e dei venditori che dichiarasse Per_1 CP_1
parzialmente risolto il contratto d'opera professionale con il Notaio condannandolo a restituire € 2.250,00, Per_1
come parte del compenso versato;
che condannasse i convenuti,
in solido, al risarcimento del danno per € 11.732,83, oltre rivalutazione monetaria e interessi.
4 A sua volta il Notaio, ritualmente costituitosi in giudizio, contestava l'avversaria pretesa, chiedendone il rigetto, assumendo i) di aver adempiuto diligentemente agli obblighi professionali richiesti, verificando la regolarità
del procedimento di vendita nell'ambito del concordato preventivo;
ii) che le ipoteche giudiziali contestate,
iscritte successivamente alla trascrizione della domanda di concordato, non erano opponibili alla procedura né alla società acquirente;
iii) che la vendita era stata effettuata in un contesto coattivo e sotto il controllo del Giudice, con tutte le verifiche necessarie già formalizzate;
iv) che non era dimostrato che la presunta negligenza del notaio avesse causato un danno diretto e immediato alla società Parte_1
v) che le ipoteche avrebbero dovuto essere cancellate dal
Giudice Delegato ai sensi dell'art. 182 co. 5 L.F., e non risultano azioni esecutive da parte della banca nei quasi 10
anni successivi alla compravendita.
Deduceva altresì che la società avrebbe Parte_1
dovuto rivolgere le proprie doglianze principalmente ai venditori (i sig.ri , che avevano garantito la CP_1
libertà dell'immobile da gravami, assumendo che non vi fosse alcun presupposto per invocare la manleva da parte del notaio.
Quanto poi alla restituzione di parte del compenso professionale rilevava che l'atto di compravendita aveva prodotto i suoi effetti tipici, eccependo che non sussistesse alcun obbligo di restituzione dell'onorario del notaio.
Si costituivano in giudizio anche i venditori, ossia i convenuti i quali eccepivano l'insussistenza di CP_1
responsabilità ai sensi dell'art. 1489 c.c.: evidenziavano
5 che la responsabilità del venditore per gravami non dichiarati fosse esclusa se tali gravami fossero "apparenti",
ovvero iscritti nei pubblici registri. Le ipoteche giudiziali sui beni dei convenuti erano pubblicamente registrate,
rendendo non operante la responsabilità prevista dall'art. 1489 c.c.
Invocavano, altresì, la propria buona fede,
collaborando con la procedura concordataria e confidando nella correttezza delle operazioni condotte dal commissario giudiziale e dal notaio . Assumevano che non avevano Per_1
avuto alcun ruolo nella gestione della vendita, nella stima dei beni, nella trattativa o nella redazione del contratto.
Rilevavano, inoltre, di non aver incassato alcun corrispettivo dalla vendita, poiché il prezzo era confluito interamente nella procedura concordataria.
Deducevano, quindi, che la verifica della libertà dei beni da gravami era un obbligo professionale del notaio
, che non aveva effettuato le necessarie visure Per_1
ipocatastali; che, pertanto, la responsabilità per l'omessa indicazione delle ipoteche era interamente imputabile al notaio, che ha anche erroneamente interpretato le norme applicabili.
Contestavano inoltre l'entità del danno lamentato da ritenendo immotivati e non congrui gli importi Parte_1
richiesti per la cancellazione delle ipoteche e le spese legali.
Così in sintesi riassunte le posizioni delle parti,
ritiene il Tribunale che le domande attoree siano pienamente fondate e vadano, pertanto, accolte.
Al fine di offrire la dovuta motivazione di siffatta
6 conclusione occorre premettere, in punto di diritto, che la disciplina concorsuale a cui fare riferimento nel caso di specie, ratione temporis, è quella della legge fallimentare.
In particolare, per quanto qui interessa, assume rilievo il disposto dell'art.182 LF, che nell'ambito di operazioni liquidatorie del patrimonio dell'impresa previste nel piano sotteso alla proposta concordataria, prevede, tra l'altro, che “Alle vendite, alle cessioni e ai trasferimenti
legalmente posti in essere dopo il deposito della domanda di
concordato o in esecuzione di questo si applicano gli
articoli da 105 a 108 ter in quanto compatibili. La
cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di
prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei
sequestri conservativi e di ogni altro vincolo, sono
effettuati su ordine del giudice, salvo diversa disposizione
contenute nel decreto di omologazione per gli atti a questa
successivi.”
L'ordine di cancellazione previsto da tale disposizione
è direttamente correlato al principio generale della responsabilità patrimoniale dell'impresa debitrice e all'apertura del concorso tra i creditori che hanno eguale diritto di soddisfarsi sul patrimonio della debitrice insolvente, salvo le legittime cause di prelazione.
Si tratta all'evidenza di un potere esercitabile dal giudice solo sui beni che appartengono all'impresa debitrice la cui cessione, attraverso procedure competitive, è
finalizzata a garantire la provvista necessaria per sostenere la proposta concordataria fatta dalla proponente ai propri creditori, nel rispetto delle legittime cause di prelazione
(regola della priorità assoluta).
7 Accade di sovente che tale proposta sia accompagnata,
per svariati motivi, da finanza esterna che può assumere diverse forme tra cui anche la messa a servizio del concordato di beni appartenenti a terzi, tra i quali vanno annoverati anche soci di una società di capitali che acceda allo strumento concordatario per risolvere il proprio stato di crisi o di insolvenza.
In tal caso siffatte cessioni di beni di terzi, a titolo di finanza esterna, non sono soggette al potere di purgazione giudiziario perché relativamente ad esse non si è
aperto alcun concorso tra creditori sul patrimonio del terzo che mette a disposizione il bene.
Tali cessioni potranno sì essere concluse, ma sul bene ceduto permarranno tutte le eventuali iscrizioni o vincoli esistenti al momento in cui verrà posto in essere il trasferimento del cespite.
Del resto, a conferma di ciò, vale il principio che il ricavato di tali cessioni, ferma restando la permanenza di eventuali gravami iscritti, potrà essere distribuito ai creditori dell'impresa che accede al concordato in modo sostanzialmente libero, proprio perché siffatti cespiti sono estranei al patrimonio della stessa.
Orbene, calando siffatti principi nel caso di specie,
coglie nel segno la difesa dell'attrice nell'evidenziare che i gravami ipotecari iscritti sui beni personali dei convenuti oggetto della compravendita rogata dal notaio CP_1
convenuto all'esito di una procedura competitiva in ambito concordatario, contestualmente a beni sociali della società
proponente, non fossero soggetti ad alcun potere di purgazione da parte del giudice concordatario, tenuto conto
8 che si trattava di beni che i predetti quali CP_1
soci della società “ , avevano Parte_3
messo a servizio del concordato proposto da tale società a titolo di finanza esterna.
Alla luce di ciò e della mancata menzione nell'atto delle due ipoteche giudiziali -di cui una iscritta a Udine il
03.08.2012 al n. 17762/2478 in forza di decreto ingiuntivo
del Tribunale di Udine del 01.08.2012 n. 3317/2012 a favore
della Controparte_5
contro il sig. per totali €
[...] Controparte_1
22.000,00, di cui € 13.639,52 di capitale e l'altra iscritta
a Udine il 02.07.2012 al n. 14947/2022 in forza di decreto
ingiuntivo del Tribunale di Udine del 29.06.2012 n. 1571/2012
a favore della Parte_4
contro il sig. per totali €
[...] Controparte_2
55.000,00, di cui € 34.056,62 di capitale- palese è la responsabilità professionale del Notaio convenuto che alla
data del rogito, 30/12/2014, oltre due anni dopo le iscrizioni in questione, non rappresentò all'acquirente attrice, in ragione dell'incontestato incarico professionale ricevuto, la sussistenza di tali gravami, come invece era suo obbligo in virtù della speciale diligenza di cui all'art.1176
2° comma c.c. sullo stesso gravante, tenuto conto, tra l'altro, che i convenuti venditori avevano CP_1
garantito la libertà dei beni da ipoteche pregiudizievoli,
oltre che da altri vincoli, oneri e pesi ai sensi dell'art.5
del contratto in questione.
Del resto a supporto di tale conclusione milita il costante insegnamento della Suprema Corte secondo cui “Il
notaio che, chiamato a stipulare un contratto di
9 compravendita immobiliare, ometta di accertarsi
dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti
sull'immobile, può essere condannato al risarcimento per
equivalente commisurato, quanto al danno emergente,
all'entità della somma complessivamente necessaria perché
l'acquirente consegua la cancellazione del vincolo
pregiudizievole, la cui determinazione deve essere rimessa al
giudice di merito.” ( vedi fra le più recenti Cass.
25026/2024).
A fronte di tale parziale e grave inadempimento del notaio rogante, fondata è, pertanto, la domanda di parziale risoluzione del contratto professionale tenuto conto che siffatto inadempimento è riferibile esclusivamente ad una parte dei beni compravenduti, ossia quelli personali dei convenuti . CP_1
E', quindi, fondata la domanda di restituzione della metà, arrotondata in difetto, del compenso versato al professionista per la stesura del rogito, pari a Euro 2.2250,
oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo.
Oltre all'inadempimento professionale del Notaio,
rileva altresì l'inadempimento contrattuale dei convenuti venditori che, ai sensi dell'art.5 del contratto, CP_1
avevano garantito la libertà dei beni personali compravenduti da ipoteche e altri oneri, vincoli e pesi.
In ragione di siffatti inadempimenti, ancorchè per diversi titoli (incarico professionale e compravendita) i convenuti sono, quindi, tenuti, in solido, a risarcire il danno patito dall'attrice che si liquida, in conformità alla domanda, in Euro 11.732,83 di cui Euro 7.500,00 versati in via transattiva al creditore ipotecario per ottenere la
10 cancellazione del gravame;
Euro 2.080,03 per compensi del
Notaio incaricato per la redazione dell'atto di restrizione ipotecaria e infine Euro 2.152,80 (comprensivi di spese generali al 15% e CNPA al 4%) per le necessarie spese di assistenza legale per le questioni legali connesse alla cancellazione dei gravami in quesitone.
In definitiva, le domande attoree vanno accolte come in dispositivo.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Definitivamente pronunziando, ogni contraria domanda ed eccezione rigettate, così decide:
a) risolve parzialmente l'incarico professionale notarile di cui è causa per grave inadempimento del notaio convenuto b) e, per l'effetto, condanna il notaio convenuto alla restituzione, in favore dell'attrice, di Euro
2.250,00 oltre agli interessi legali al saggio di cui all'art.1284 4° comma c.c. dalla domanda al saldo;

c) condanna, altresì, i convenuti, in solido, al pagamento in favore dell'attrice di Euro 11.732,83,
oltre agli interessi legali al saggio di cui all'art.1284 4° comma c.c. dalla domanda al saldo;

d) condanna i convenuti al pagamento, in favore dell'attrice, delle spese di lite che liquida in
Euro 6.500,00 a titolo di compenso, Euro 237,00 per spese vive, oltre al rimborso delle spese generali,
CNA e IVA come per legge.
Così deciso in Udine in data 4/6/2025
11 Il Giudice
Gianmarco Calienno
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