REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Brindisi in composizione monocratica, in persona del G.O.P. avv.
Maria Antonietta Dilonardo, ha emesso la seguente s e n t e n z a nella causa civile iscritta al n. 1704/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto: intimazione di sfratto per morosità e finita locazione
TRA
, rappresentato e difeso dall' avv. Leonardo Musa Parte_1
- attore -
E rappresentata e difesa dall'Avv. Vincenzo Farina Controparte_1
- convenuta -
La presente sentenza viene redatta in forma sintetica omettendo di riportare lo svolgimento del processo a norma dell'art. 132, comma 2, n.4, c.p.c. come novellato dall'art. 45, comma 17, legge 69/2009.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione dato 14.12.2023, ritualmente notificato, intimava Parte_1
sfratto per morosità e per finita locazione stagionale dell'immobile sito in Torre
Canne alla Via del Procaccio già Via Appia n. 47 (in Catasto al foglio 10, particella
648 sub 2) con i mobili indicati in contratto, convenendo in giudizio dinanzi al questo Tribunale la chiedendone la convalida, con Controparte_1
ingiunzione per il pagamento del canone non pagato di euro 5.000,00 relativo al periodo di durata del contratto dall'01.05.2023 al 30.09.2023.
Per il caso di opposizione chiedeva emettersi ordinanza provvisoria di rilascio immediatamente esecutiva ai sensi dell'art 665 cpc, e previo mutamento del rito, convalidarsi lo sfratto per morosità e per finita locazione stagionale ed in ogni caso dichiararsi la risoluzione per inadempimento della conduttrice a norma degli artt.
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1453 e segg. c.c.. In subordine risolvendoli a causa del grave e persistente inadempimento della convenuta all'obbligo del rilascio alla scadenza stagionale, oltre che per mancato pagamento del canone.
Chiedeva che, per l'effetto, la convenuta fosse condannata al definitivo rilascio dell'immobile e dei mobili elencati in contratto, con fissazione della data dell'esecuzione ex art. 56 l.392/78. Comunque con condanna della convenuta al pagamento delle spese di lite.
Assumeva parte attrice di avere stipulato con la convenuta in data 20.06.2020 un contratto di affitto stagionale, nonché contratti di rinnovo del 2.6.2021 e del 2.5.2022 aventi ad oggetto l'immobile sopra descritto da adibire a uso bar-ristorante e vari beni mobili ivi presenti e che, non avendo la conduttrice rilasciato l'immobile alla scadenza della stagione giugno/settembre 2023, così come a quella delle stagioni precedenti, tanto che era in corso altro giudizio di sfratto presso questo stesso
Tribunale, doveva ritenersi, il suo grave inadempimento contrattuale per a violazione del suddetto obbligo, con conseguente definitiva risoluzione del rapporto contrattuale.
Si costituiva la società intimata eccependo :
- la litispendenza determinata da una precedente intimazione di sfratto per finita locazione del 13.02.2023 dinanzi a questo Tribunale, il cui procedimento inizialmente iscritto con il 456/2023, a seguito del mutamento del rito aveva assunto il n.r.g. 1789/2023
- l'infondatezza della domanda, in quanto essa aveva diritto a stipulare il contratto di locazione a carattere stagionale per il periodo dall'01.05.2024 al 30.09.2024, avendo fatto richiesta di locazione al locatore con pec del 27.09.2023 ed assumendo che i mancato rilascio dell'immobile al termine della stagione locativa non comporterebbe la risoluzione del contratto per grave inadempimento e non farebbe venir meno l'obbligo di stipulare altro contratto per la stagione successiva, una volta esercitato da parte della conduttrice il proprio diritto potestativo di chiedere detta stipula;

- la compensazione con gli esborsi sostenuti per bollette di fornitura di gas e energia elettrica relative ai periodi invernali, nonché per spese di manutenzione straordinaria ammontanti a complessivi euro 12.737,66
La convenuta concludeva chiedendo che in via preliminare fosse disposta la
2 cancellazione della causa dal ruolo in ragione della litispendenza e nel merito che la domanda fosse rigettata, nonché che fosse acclarata in via principale la conclusione di un nuovo contratto di locazione alle stesse condizioni di quello del 2.6.2022 ex art
27 comma 6 L. 392/1978. In subordine chiedeva accertarsi l'inadempimento di parte attrice all'obbligo di concludere un nuovo contratto di locazione stagionale per il periodo dall'01.05.2024 al 30.09.2024 e per l'effetto fosse pronunciata ex art. 2932
c.c., sentenza che tenesse luogo del contratto di locazione non concluso;
in ogni caso chiedeva l'accertamento dell'esistenza di un proprio credito per un importo non inferiore ad euro 12.737,66, oltre rivalutazione ed interessi con anatocismo giudiziale ex art 1283 c.c,. con decorrenza dalla domanda al soddisfo, da portare in compensazione con quello eventualmente riconosciuto a nei confronti Parte_1 dell'opponente, con vittoria di spese da distrarsi in favore dei difensori.
Rigettata la richiesta di ordinanza di rilascio e mutato il rito, venivano depositate da entrambe le parti memorie integrative le parti ribadivano le conclusioni suddette, aggiungendo la difesa di parte attrice, a sostegno della gravità degli inadempimenti della convenuta, l'abusiva occupazione ed utilizzazione dell'intero locale, destinandolo a sala somministrazione di circa 310 mq, a fronte dei 53 mq concessi in locazione., delle aree esterne allo stesso, oltre l'illegittimo utilizzo del bene durante il periodo invernale. Mutato il Giudice, venivano rigettate le prove orali di parte resistente con ordinanza del 20.12.2024, con rinvio della causa per la discussione.
La causa è stata quindi discussa oralmente in data odierna, ed è stata decisa con immediata lettura del dispositivo e contestuale motivazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va esaminata l'eccezione di litispendenza sollevata da parte convenuta
L'eccezione è infondata in quanto non ricorre l'ipotesi contemplata dall'art. 39
c.p.c., atteso che, in disparte la considerazione che la litispendenza si verifica nel caso in cui la stessa causa penda di fronte a giudici appartenenti ad uffici giudiziari diversi, mentre nel caso in cui la stessa causa pende dinanzi a giudici appartenenti ad un unico ufficio giudiziario, come nella fattispecie concreta, si tratta semmai di valutare la opportunità della riunione tra i giudizi avanti allo stesso giudice, manca, in ogni caso, l'identità della causa petendi e del petitum, presupposto indispensabile ai fini della sua sussistenza, pur nella identità soggettiva delle parti in causa.
3 Ed invero, con particolare riferimento alla causa petendi, non si ravvede l'identità di causa atteso che, per giurisprudenza costante, la stessa va esclusa nel caso in cui sono state proposte più domande inerenti un medesimo rapporto giuridico intercorso tra le parti, ma che trovano fondamento in fatti non collegati tra di loro neppure da un nesso di dipendenza.
Nel caso di specie, nei due giudizi vengono dedotti inadempimenti del conduttore
(mancato rilascio dell'immobile alle scadenze stagionali e relative morosità) riferiti a periodi diversi, e quindi ai diversi segmenti temporali di vigenza dei rispettivi rinnovi della locazione, oggetto delle due domande (stagione 2022 per il primo giudizio e stagione 2023 per il secondo giudizio).
In merito si richiama il condivisibile principio espresso dalla giurisprudenza della S.C. secondo cui“ Non sussiste nè litispendenza nè continenza, stante la diversità di causa petendi, nell'ipotesi di contemporanea pendenza, davanti a giudici diversi, di un procedimento di convalida di sfratto per morosità relativa al mancato pagamento dei canoni per un determinato periodo del rapporto locatizio e di altro procedimento - iniziato anch'esso nella forma del procedimento per convalida di sfratto per morosità e pervenuto, a seguito dell'opposizione del conduttore, alla fase di cognizione ordinaria - con il quale il locatore abbia fatto valere la morosità nel pagamento dei canoni relativi ad un diverso periodo della locazione” Cass. 823/1984.
Passando al merito, la domanda è fondata e va accolta.
Ed invero è pacifico in causa che alla scadenza del 30 settembre 2023, la conduttrice non riconsegnò l'immobile al locatore, né versò il canone pattuito.
La richiesta di locazione, formulata dal conduttore con pec del 27.09.2023, se poteva comportare per il conduttore il diritto al rinnovo della locazione per la stagione successiva (dall'01.05.2024 al 30.09.2024) non lo autorizzava di certo a detenere l'immobile oltre la scadenza del 30 settembre 2023 ed è indubbio che alla scadenza stagionale il conduttore avrebbe dovuto rilasciare l'immobile con i beni mobili oggetto di contratto.
A tale obbligo il conduttore si è sottratto, nonostante le reiterate richieste di rilascio formulate dal locatore (doc 6 invito al rilascio del 15.09.2023 e doc. 7 invito al rilascio del 7.10.2023 del fascicolo attoreo).
Ininfluente è altresì la circostanza sollevata dalla società convenuta secondo la quale la stessa avrebbe conservato a far data dal primo contratto del 2020 la detenzione
4 dell'immobile, atteso che il permanere di tale detenzione è stata contrastata dall'attore sin dai primi giorni del 2023 (doc 4 invito al rilascio del 3.1.2023) e deve ravvisarsi per i primi due anni piuttosto una tolleranza da parte del locatore, giustificata dai rapporti di parentela tra il locatore e il legale rappresentante della società conduttrice, rispettivamente padre e figlio), la quale di certo non può sanare l'inadempimento nel quale è incorsa la società convenuta, atteso peraltro che l'orientamento dei giudici di legittimità esclude che tale “inerzia” possa prefigurarsi quale “comportamento tollerante di accondiscendenza ad una modifica contrattuale relativamente al termine di adempimento” (Cass. n. 3964/2003; Cass. n. 30730/2019;
Cass, n. 466/1994.
Peraltro, come insegna la giurisprudenza di legittimità, in tema di locazione stagionale, la detenzione da parte del conduttore, oltre la scadenza stagionale non trasforma la locazione da stagionale in ordinaria (Cass 8388/95), con la conseguenza che non fa venir meno l'obbligo del conduttore di rilasciare l'immobile alla scadenza stagionale, così come alle successive (sempre stagionali) eventualmente rinnovate
L'inadempimento del conduttore tanto all'obbligo di rilascio alle singole scadenze stagionali quanto al pagamento del canone, ossia a due obbligazioni primarie e fondamentali, costituisce grave inadempimento, legittimante la richiesta di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., con conseguente caducazione del diritto del conduttore alla stipula di un ulteriore contratto stagionale e segnatamente, nella specie, quello per la stagione maggio – settembre 2024 invocato da parte convenuta.
A tanto aggiungasi, come documentato da parte attrice, la illegittima occupazione anche di altra parte dell'immobile dell' immobile, non oggetto di contratto, che aggrava seriamente la violazione degli obblighi contrattuali confermando l'abuso della conduttrice nella detenzione del bene.
In particolare, nelle locazioni stagionali la violazione dell'obbligo di rilascio dell'immobile alla scadenza prestabilita assume, a parere di chi scrive caratteri di estrema gravità, attesa la natura stessa del contratto voluto dalle parti, che viene ad essere del tutto stravolta da siffatto comportamento del conduttore, il quale determina grave inadempienza e giustifica la risoluzione del contratto.
Né parte convenuta può addurre, per contrastare la dedotta morosità nel
5 pagamento del canone, asseriti controcrediti in compensazione, atteso che le somme richieste a tale titolo non costituiscono crediti della convenuta, considerato che le spese per le utenze luce e gas dei periodi invernali si riferiscono a periodi in cui l'immobile è rimasto - indebitamente - nella disponibilità della conduttrice, sulla quale pertanto ricadono anche i relativi costi, tra cui per l'appunto quelli per le utenze.
Quanto ad asseriti esborsi per spese straordinarie, in disparte la considerazione che esse sono state già opposte in compensazione nel precedente giudizio per morosità e quindi non possono essere replicate in questa sede, non vi è neppure deduzione e prova che trattasi di spese per manutenzione straordinaria, che, quand'anche esistenti, non potrebbero legittimare la conduttrice alla mancata corresponsione del canone, che è sua obbligazione principale, a fronte del perfetto adempimento dell'obbligazione principale del locatore costituita dalla consegna del bene.
Il contratto va pertanto dichiarato risolto per grave inadempimento della conduttrice ex art. 1453 c.c., con conseguente perdita del suo diritto ad ottenere la stipula di un altro contratto stagionale.
Ai sensi dell' art.56 L 392778, tenuto conto della grave violazione agli obblighi contrattuali sopra esposti, risulta congruo fissare per l'esecuzione la data del
21.6.2025.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, in applicazione dei parametri medi di cui al D.M. 174/22, in considerazione dell'attività svolta e del valore della controversia, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Brindisi, in composizione monocratica, in persona del G.O.P. avv.
Maria Antonietta Dilonardo, definitivamente pronunziando nella causa civile n.
1704/2024 promossa da contro così provvede: Parte_1 Controparte_1
1) dichiara la risoluzione del rapporto di locazione stagionale di cui al contratto di locazione stipulato tra le parti in causa in data 20.06.2020, e da ultimo con durata stagionale dal 01.05.2023 al 30.09.2023 relativo all'immobile sito in Torre
Canne alla Via del Procaccio già Via Appia n. 47 (in Catasto al foglio 10, particella 648 sub 2) per grave inadempimento della parte intimata;

2) condanna la Arch. , in persona del suo legale rappresentante Pt_1 CP_1
6 al rilascio in favore di dell'immobile suddetto con i mobili indicati in Parte_1 contratto libero da persone e cose, fissando per l'esecuzione del rilascio la data del 21 giugno 2025;
3) Accoglie la domanda di pagamento del canone, e per l'effetto condanna la
[...]
in persona del suo legale rappresentante, al pagamento in Controparte_1
favore di parte intimante della somma di € 5.000,00 oltre interessi legali dalla scadenza al saldo;

4) Condanna la in persona del suo legale rappresentante, Controparte_1
alla refusione delle spese di giudizio in favore di parte intimante, che liquida in €
2.633,00, di cui € 49,00 per spese esenti ed € 2.584,00 per onorario, oltre
R.S.G., Cap e IVA.
Brindisi, 22 maggio 2025
Il G.O.P.
Avv. Maria Antonietta Dilonardo
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