Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'appello di Napoli
Quarta Sezione Civile composta dai magistrati dr. Giuseppe De Tullio – presidente dr. Massimo Sensale – consigliere est.
dr. Michele Caccese – consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 1381\2020 RG in materia di rivendicazione di proprietà (appello av- verso la sentenza del Tribunale di Napoli Nord 6.12.2019 n. 3295), vertente tra
, c.f. elettivamente domiciliato in Aversa, Via Leo- Parte_1 C.F._1
nardo da Vinci 66, nello studio dell'avv. Maddalena De Rosa, c.f. che lo C.F._2
rappresenta e difende giusta procura in atti, fax 081.5037944, domicilio digitale
[...]
appellante Email_1
e
, c.f. elettivamente domiciliata in Aversa, Via Eugenio Controparte_1 C.F._3
Montale 26, nello studio dell'avv. Maria Rosaria Spina, c.f. che la rap- C.F._4
presenta e difende in virtù di mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale in primo grado, domicilio digitale Email_2
fax 081.8903040, appellata
Conclusioni
Per : « a)- Riformarsi (…) la sentenza n. 3295/2019, emessa dal Tribunale di Napoli Pt_1
Nord (…), depositata in data 06/12/2019, e, accertato il legittimo esclusivo diritto di proprie- tà, in capo al sig. , dell'immobile sito in AR (NA) alla via Padre Vitto- Parte_1
rio di Marino, 2, già viale della Repubblica, piano 1, int. 3, riportato in NCE del Comune di Vil-
1 laricca alla partita 3195, foglio 3, mappale 617, sub 4, cat. A/2, e la illegittima occupazione da parte dell'appellata , ordinarne l'immediata restituzione in favore del mede- Controparte_1
simo , intimando alla sig.ra la liberazione immediata Parte_1 Controparte_1
dell'immobile de quo;
b)- condannare la sig.ra al risarcimento del danno per Controparte_1
la illegittima occupazione dell'immobile di cui alla lett. A)- consistente nella indennità di oc- cupazione per il periodo decorrente dal 2004 come riconosciuta nella CTU espletata in primo grado, pari all'importo complessivo di € 46.922,56 oltre interessi e rivalutazione come per legge;
c)- condannarla altresì alla refusione delle spese e competenze processuali di entram- bi i gradi di giudizio, con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario».
Per : «A) Dichiarare inammissibile e comunque rigettare perché destituito di CP_1
ogni fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto dal Sig. avverso Parte_1
la sentenza n. 3295/19 resa dal Tribunale di Napoli Nord;
B) Condannare parte appellante al- le spese e competenze professionali difensive del doppio grado di giudizio, oltre rimborso forfettario 15%, iva e cpa come per legge».
Ragioni della decisione in fatto e in diritto
Trattenuta la causa in decisione all'esito dell'udienza del 29.10.2024 con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. di sessanta giorni per le comparse conclusionali e di ulteriori venti per le memorie di replica, la Corte osserva quanto segue.
1- , premesso di essere proprietario di un immobile in AR alla Via Parte_1
Padre Vittorio Di Marino 2, già Viale della Repubblica, piano 1, int. 3, riportato in NCE di quel
Comune alla partita 3195, foglio 3, mappale 617, sub 4 cat. A/2, in virtù di atto di donazione per notar del 10.12.1998, registrato il 29.12.1998, convenne in giudizio Persona_1 [...]
per sentir accertare e dichiarare sine titulo l'occupazione (dal 1999) del predet- CP_2
to immobile e per sentirla condannare al rilascio e al risarcimento dei danni da illegittima oc- cupazione a far data dal 2004, oltre interessi e spese.
Si costituì , per eccepire la carenza di legittimazione attiva di e nel Controparte_1 Pt_1
merito l'infondatezza della domanda;
formulò riconvenzionale volta a far accertare il proprio acquisito del bene per usucapione. In via subordinata, chiese accertarsi e dichiararsi che l'immobile era stato realizzato in forza di licenza e concessione edilizia rilasciate dal Comune di AR anche al coniuge e che detta licenza e concessione riguarda- Persona_2
vano cumulativamente le particelle 617, di proprietà di , e 618, di proprietà di Persona_3
e Precisò inoltre che le spese necessarie per la licenza e la con- Persona_2 Pt_1
2 cessione e per l'accatastamento erano state versate, per la quota di un terzo, da Per_2
Per l'effetto, , in quanto coerede di chiese condannarsi l'attore CP_1 Persona_2
al pagamento in suo favore di un importo equivalente all'incremento di valore ricevuto dall'appartamento in virtù del contributo economico del marito.
Venne ammessa ed espletata prova testimoniale. Fu disposta c.t.u. su richiesta dell'attore.
2- Con sentenza 6.12.2019 n. 3295, il Tribunale di Napoli Nord ha rigettato sia la domanda di sia la riconvenzionale di , con compensazione di spese Parte_1 Controparte_1
(salvo quelle di c.t.u., poste a totale carico di ). Pt_1
Il Tribunale ha qualificato la domanda attrice in termini di rivendicazione ma l'ha ritenuta infondata per difetto di prova di un valido acquisto a titolo derivativo oppure originario.
In particolare, non avrebbe dimostrato di avere acquistato il bene rivendicato a Pt_1
titolo originario (per effetto di un possesso effettivo e continuativo per il tempo necessario al maturarsi dell'usucapione) né che gli sia pervenuto attraverso una serie ininterrotta di tra- sferimenti da chi lo aveva acquistato a titolo originario;
o che tale serie di validi trasferimenti si sia protratta per il tempo necessario all'usucapione.
Dall'esame della documentazione in atti, emerge, secondo il Tribunale, che, al momento della donazione (per intero) dell'immobile, disposta con atto notar del 10.12.1998, Per_1
(donante) non ne era proprietaria esclusiva. L'immobile risultava in compro- Persona_3
prietà (dal 28.11.1989) tra i germani , e nella misura di un Persona_3 Pt_1 Per_2
terzo ciascuno. Secondo il Tribunale, l'immobile non poteva ritenersi di proprietà esclusiva della donante per accessione in quanto la particella 617 su cui è avvenuta Persona_3
l'edificazione (originariamente di proprietà esclusiva di ) era stata di comune accordo Per_3
accorpata alla particella 618 (di proprietà di ai fini della edifi- Persona_2 Pt_1
cazione, avvenuta, sempre su accordo delle parti, interamente sulla particella 617 con suc- cessivo accatastamento dell'edificio realizzato mediante dichiarazione di comproprietà delle unita denunciate (1/3 , 1/3 e . Per_3 Pt_1 Persona_4
Il rigetto della domanda di restituzione – conclude il Tribunale – assorbe ogni ulteriore questione, anche di natura risarcitoria per l'occupazione asseritamente senza titolo.
Il Tribunale ritiene infine inammissibile, in quanto nuova, la domanda con la quale l'attore, nella memoria depositata nel 2° termine ex art. 183 comma 6 c.p.c., chiede la restituzione del bene alla convenuta quale conduttrice e perciò detentrice qualificata dell'appartamento di proprietà di , a cui avrebbe versato un canone di locazione di £.300.000 al Persona_3
3 mese. In ogni caso, quand'anche tale domanda di restituzione (di natura personale) dovesse ritenersi ammissibile, dovrebbe essere rigettata, essendo l'occupazione fondata su un valido titolo negoziale (contratto verbale di locazione, valido perché anteriore alla legge 431\1998).
Gli esiti dell'istruttoria evidenziano, secondo il Tribunale, anche l'infondatezza della do- manda riconvenzionale di usucapione. Dalle dichiarazioni dei testi emergerebbe che la con- venuta, col proprio nucleo familiare, ha occupato l'immobile in questione dagli anni '80 in qualità di conduttrice, corrispondendo alla precedente proprietaria un cano- Persona_3
ne mensile di locazione di £ 300.000; i testimoni escussi frequentavano l'abitazione di
[...]
in quanto parenti della moglie;
in più occasioni avrebbero assistito perso- Persona_5
nalmente alla consegna della somma da a;
peraltro, i rap- Controparte_1 Persona_3
porti di parentela tra le parti renderebbero verosimile e al contempo giustificherebbero la mancata richiesta e il mancato rilascio di quietanze di pagamento del canone.
Pertanto la convenuta – secondo il Tribunale – ha occupato e occupa ancora l'appartamen- to non a titolo di possesso bensì di detenzione qualificata, onde il rigetto della domanda di accertamento dell'avvenuta usucapione.
Infondata, per assoluto difetto di allegazione e prova, è, per il Tribunale, pure la domanda
– assai generica – con la quale chiede la condanna di alla cor- CP_1 Parte_1
responsione “delle spese necessarie per la concessione della licenza e della concessione, non- ché per l'accatastamento e, quindi, dell'equivalente monetario pari all'incremento di valore conseguito per effetto di tanto dall'appartamento oggetto di causa”. non ha do- CP_1
cumentato in alcun modo gli esborsi sostenuti e l'asserito incremento di valore.
3- DO ha proposto appello, rassegnando le conclusioni riportate in epigra- Pt_1
fe. Osserva in particolare che la particella 617 – su cui insiste interamente il fabbricato og- getto di causa (circostanza pacifica e comunque confermata dal c.t.u.) – apparteneva in via esclusiva a per averla acquistata con atto di compravendita del 15.12.1970 Persona_3
dalla Congregazione religiosa dei Chierici Regolari di San Paolo detti Barnabiti. Di conseguen- za, a apparteneva in via esclusiva – per accessione e dunque per acquisto a Persona_3
titolo originario – anche il fabbricato edificato (a spese del solo sulla particella Pt_1
617 a seguito di rilascio della concessione edilizia n. 1262 del 13.03.1973 e della successiva concessione in variante del 23.08.1977, richieste congiuntamente dai germani , Per_3 Per_6
e Per separato acquisto del 6.12.1971, e erano
[...] Per_2 Parte_1 Per_2
proprietari della particella 618, confinante con la 617. L'accorpamento delle due particelle –
4 rectius, la cessione di cubatura dalla 618 alla 617 – permise la volumetria assentita dall'auto- rità amministrativa e poi effettivamente realizzata.
L'appartamento (con altre porzioni immobiliari) fu poi validamente donato da a Per_3
con atto di donazione del 10.12.1998. Pt_1
Sostiene l'appellante che il Tribunale ha confuso la cessione del diritto Parte_1
di proprietà del terreno, che richiede la forma scritta ad substantiam, con la cessione di cu- batura o trasferimento dei diritti edificatori, oggi regolata dal comma 2-bis all'art. 2643 c.c., introdotto dall'art. 5 del DL 13.05.2011, n. 70 (Decreto Sviluppo) convertito dalla legge
12.07.2011, n. 106. Aggiunge che la cessione di cubatura è un istituto di fonte negoziale, in forza del quale è consentita, a prescindere dalla titolarità dei due terreni, la "cessione" della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cuba- tura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabili- tà superiore a quello originariamente goduto. Da ciò deriva in capo al concedente soltanto un diritto di credito nei confronti dell'edificante, ma non certo l'acquisizione della proprietà dell'immobile che viene costruito dal confinante, che sarà sempre e solo regolata dall'art. 934 c.c.. Pertanto non incide sul titolo di proprietà l'eventuale apporto economico dato da lla costruzione del fabbricato, potendo egli far valere eventualmente solo Persona_2
un credito nei confronti di e aventi causa. Persona_3
In merito alla probatio diabolica (secondo il Tribunale non fornita), l'appello rileva che
[...]
, oltre a essere proprietario dell'immobile per donazione ricevuta da Persona_5 Per_3
con l'atto pubblico del 10.12.1998, ha sempre ininterrottamente, pacificamente e con-
[...]
tinuativamente esercitato il suo possesso sul bene, nella giusta convinzione di esserne pro- prietario.
4- Si è costituita . Ha contestato che abbia fornito la prova della Controparte_1 Pt_1
proprietà per acquisto a titolo originario o derivativo. Ha ribadito la tesi della comproprietà del fabbricato per accordo dei germani per l'accorpamento delle due particelle fina- Pt_1
lizzato alla realizzazione della volumetria desiderata;
accordo ribadito ai fini dell'accatasta- mento del fabbricato. Ha insistito sull'apporto economico del defunto marito Persona_7
e anche personale. Ha contestato il possesso da parte di e ha fer-
[...] Parte_1
mamente negato l'esistenza di alcun rapporto di locazione con e di alcun pa- Persona_3
gamento di somme a titolo di canone locatizio, allegando a sospetto i testimoni che ne han- no riferito. Ha concluso come indicato in epigrafe.
5 5- La Corte premette che non ha proposto appello incidentale, come di- Controparte_1
chiarato espressamente a pag. 5 della comparsa di costituzione. Ne consegue che la senten- za impugnata è passata in giudicato nella parte in cui esclude l'acquisto per usucapione da parte di e nega il diritto di costei a rimborsi e indennizzi per il contributo econo- CP_1
mico proprio e del marito all'edificazione del fabbricato e alle relative pratiche Per_2
amministrative.
6- L'appello di è fondato nella parte in cui l'appellante, affermandosi Parte_1
proprietario esclusivo dell'immobile, chiede la condanna di al rilascio del Controparte_1
medesimo.
Come si è già detto, l'immobile fu realizzato interamente sulla particella 617, di proprietà esclusiva di . Ciò fu possibile grazie alla cessione di cubatura da parte dei pro- Persona_3
prietari della particella 618.
Il negozio di cessione di cubatura tra privati, con cui il proprietario di un fondo distacca, in tutto o in parte, la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cuba- tura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce (even- tualmente a titolo oneroso) al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è at- to immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto pa- trimoniale e perciò non richiede la forma scritta ad substantiam [Cass. SSUU, 9.06.2021 n.
16080; Cass. 17.06.2016 n. 12631; v. anche Cass. 10.10.2018 n. 24948; Cass. 24.09.2009 n.
20623].
Ne consegue che l'accordo verbale intervenuto tra i germani , necessario a giustifi- Pt_1
care il progetto edificatorio sottoposto alla pubblica amministrazione e da questa assentito, non era idoneo a produrre alcun effetto traslativo della proprietà, che rimaneva come risul- tante dai rispettivi atti di acquisto (proprietà esclusiva di sulla particella 617; compro- Per_3
prietà di e sulla 618). Né l'eventuale apporto economico fornito da Pt_1 Per_2
e per costruire sulla particella 617 poteva impedire l'effetto dell'acces- Pt_1 Per_2
sione del fabbricato in favore di (art. 934 c.c.) o determinare una comproprietà fra i Per_3
germani. Poteva dar luogo soltanto a eventuali crediti a norma degli artt. 935, 936 e 937 c.c., rimasti fuori dal perimetro del thema decidendum.
Dunque DO ha fornito la prova della proprietà esclusiva dell'immobile in Pt_1
quanto ricevuto in donazione con atto per notaio del 10.12.1998 dalla prece- Persona_1
dente esclusiva proprietaria, , la quale a sua volta ne aveva acquistato la pro- Persona_3
6 prietà a titolo originario per accessione. Trattandosi di acquisto a titolo originario, ipso jure, istantaneo, senza bisogno di alcuna manifestazione di volontà [Cass. 15.15.2013 n. 11742], non occorre risalire, ai fini della probatio che era tenuto a fornire, a pre- Parte_1
cedenti acquisti.
7- Merita invece il rigetto la domanda di volta a ottenere il risarcimento Parte_1
del danno da occupazione senza titolo. Al riguardo, giova richiamare Cass. SSUU, 15.11.2022
n. 33645, secondo cui il proprietario, a fronte di specifica contestazione del convenuto, è te- nuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di oc- casioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato.
Nessuna allegazione c'è stata da parte dell'attore\appellante , il quale, Parte_1
anzi, ha fornito prospettazioni ambigue del mancato godimento dell'immobile, da un lato adombrando un proprio possesso utile ai fini dell'usucapione decennale ex art. 1159 c.c., dall'altro cercando di provare con testimoni il pagamento di un canone mensile di locazione,
e perciò un corrispettivo del godimento, da parte di . Controparte_1
8- L'accoglimento della prima domanda attrice e il rigetto della seconda, in uno al rigetto integrale della riconvenzionale, non riproposta in appello, giustificano, in una considerazione globale di primo e secondo grado, la compensazione di un terzo delle spese di lite, per il re- sto da porsi a carico di . Le spese di c.t.u. – disposta soprattutto per il calco- Controparte_1
lo del valore locatizio dell'immobile – possono essere divise in parti uguali.


Per questi motivi

la Corte d'appello di Napoli, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di , avverso la sentenza del Parte_1 Controparte_1
Tribunale di Napoli Nord 6.12.2019 n. 3295, così provvede:
a) in parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza impugnata, condanna al rilascio, in favore di , dell'immobile sito in Controparte_1 Parte_1
AR (Na) alla Via Padre Vittorio di Marino n. 2, primo piano, interno 3, identificato in ca- tasto con la p.lla 3195, fl 3, mappale 617, sub 4, libero da persone e cose;

b) dichiara compensate per un terzo le spese di lite di primo e secondo grado e condanna alla rifusione di due terzi delle spese di lite in favore di , Controparte_1 Parte_1
con distrazione in favore dell'avv. Maddalena De Rosa, dichiaratasi antistataria, che liquida già ridotte di un terzo:
7 -- per il primo grado in € 3.800,00 per compensi ed € 570,00 per rimborso forfetario di spese generali al 15%, oltre IVA e CPA e rimborso del contributo unificato dovuto e versato;

-- per il grado d'appello in € 4.000,00 per compensi ed € 600,00 per rimborso forfetario di spese generali al 15%, oltre IVA e CPA e rimborso del contributo unificato versato;

c) pone definitivamente le spese di c.t.u. a carico delle parti in pari misura, con obbligo di rimborso a chi le abbia anticipate in misura maggiore.
Così deciso in Napoli il 4 febbraio 2025
Il consigliere est. Presidente dr. Massimo Sensale dr. Giuseppe De Tullio firme apposte in modalità digitale
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