N. R.G. 611/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Silvia Vitelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 611/2020 promossa da:
( e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ) rappresentati e difesi dall'avv. MEREU LORENZO, giusta C.F._2 procura speciale in atti;

RICORRENTI contro
( ) e CP_1 C.F._3 Controparte_2
( ), rappresentati e difesi dall'avv. SERPA FRANCESCO, giusta C.F._4 procura speciale in atti;

RESISTENTI

CONCLUSIONI
All'udienza del 28.11.2024 le parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con l'odierno giudizio, e –acquirenti dell'immobile Parte_1 Parte_2 sito in Civitavecchia, Via Solferino n. 5 al prezzo di € 160.000, giusta compravendita del
22.03.2018, in atti, in copia da e Francesca Dominici– ha citato i venditori CP_1 dell'immobile, onde ottenere la riduzione del prezzo di vendita, ai sensi dell'art. 1492 c.c. ed il risarcimento del danno. A dire dei ricorrenti, successivamente all'acquisto si pagina 1 di 7 avvedevano della presenza di infiltrazioni che avevano ammalorato l'abitazione interna con muffa e distacco degli intonaci, che i resistenti si impegnavano alla riparazione del terrazzo ma rimanevano inerti per cui in data 12.07.2018 i ricorrenti incaricavano un perito di relazionare sullo stato dell'immobile; che il perito di parte attrice riscontrava che il lastrico solare era in pessime condizioni e doveva essere rifatto così come gli intonaci interni ed esterni con conseguenti danni da fenomeni infiltrativi meglio descritti in atti;
di aver instaurato giudizio per accertamento tecnico preventivo ai sensi degli artt. 696 e 696 bis c.p.c. e il CTU nominato in detto procedimento confermava i vizi riscontrati dagli attori e quantificava in € 9.438,32 oltre IVA i costi di ripristino;
che i resistenti non si presentavano all'incontro per il tentativo di conciliazione e a causa del peggioramento delle infiltrazioni i ricorrenti iniziavano i lavori di ripristino dell'immobile, ragion per cui hanno chiesto accogliersi le seguenti conclusioni: “1) accertare e dichiarare che i vizi che affliggono l'immobile di cui è causa ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore e per l'effetto condannare i convenuti in solido tra loro a corrispondere ai ricorrenti la differenza di prezzo da determinarsi in via equitativa, tra quanto corrisposto per l'acquisto pari ad € 160000 e quanto avrebbero dovuto corrispondere come prezzo di acquisto dell'immobile affetto dai vizi accertati;
2) accertare e dichiarare che i vizi descritti in atti richiedono per essere emendati dei lavori dal costo complessivo
9438,00 così come indicato dal CTU e per l'effetto condannare i resistenti in solido tra loro al pagamento in favore dei ricorrenti della somma complessiva di € 9438,00 oltre rivalutazione, oltre risarcimento da determinarsi in via equitativa;
3) accertare e dichiarare la responsabilità aggravata dei resistenti per non avere nemmeno riscontrato l'invito alla conciliazione del CTU ex art. 96 c.p.c. e per l'effetto condannare gli stessi oltre che alle spese di lite ad un ulteriore importo che riterrà di giustizia a titolo di risarcimento danni”.
Ritualmente costituiti nel presente processo, i convenuti eccepivano l'infondatezza della domanda, la decadenza ai sensi dell'art. 1495 c.c. e concludevano per il rigetto della domanda giudiziale.
Mutato il rito in ordinario, istruita la causa mediante acquisizioni documentali e prove orali, all'udienza del 28.11.2024 era trattenuta in decisione previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
pagina 2 di 7 Rileva preliminarmente il Tribunale che la legittimazione ad agire e la titolarità, dal lato attivo e passivo, delle posizioni giuridiche controverse non sono oggetto di contestazione e possono pertanto ritenersi circostanze pacifiche e provate.
Osserva ancora in via preliminare il Tribunale che la domanda giudiziale deve qualificarsi come azione estimatoria (o “quanti minoris”) ai sensi dell'art. 1492 c.c., con contestuale risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 1494 c.c. L'inquadramento della fattispecie tra le norme in materia di vendita deriva dalla valutazione della prospettazione dell'istante, quanto in particolare all'espresso riferimento al minore valore del bene oggetto di vendita
(cfr. le conclusioni dell'atto di citazione, e all'evidenza data dall'istante al fatto che i vizi oggetto di causa possono ritenersi “intrinseci” al bene, con la conseguenza che dai medesimi non può non derivare un minor valore dell'immobile rispetto al prezzo di vendita. Come è noto, la qualificazione della domanda rientra nei compiti propri del giudice del merito, il quale è chiamato ad accertarne la portata non solo sulla base della sua formulazione letterale, ma, soprattutto, del suo contenuto sostanziale, in relazione alle finalità perseguite dalla parte ed al provvedimento richiesto in concreto, desumibile dalla situazione dedotta in causa e delle eventuali precisazioni formulate nel corso del giudizio;
cfr. Cass. 3879/1987 e Cass. S.U. 27/2000).
E' destituita di fondamento l'eccezione di decadenza dall'azione per non avere gli attori denunciato il vizio nel termine di 8 giorni dalla scoperta.
Invero la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il termine di decadenza di cui all'art.
1495 cod. civ. per la denunzia dei vizi della cosa venduta, pur dovendo essere riferito alla semplice manifestazione del vizio e non già all'individuazione della sua causa, decorre solo dal momento in cui il compratore abbia acquisito la certezza oggettiva dell'esistenza del vizio, con la conseguenza che ove la scoperta avvenga per gradi ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sull'entità del vizio stesso, occorre fare riferimento al momento in cui si sia completata la relativa scoperta (cfr. Cass. sez. 2,
Sentenza n. 9515 del 06/05/2005, in tal senso anche Cass. sez. 2, Sentenza n. 5732 del
10/03/2011, Cass. sez. 2, Sentenza n. 11046 del 27/05/2016).
Peraltro nel caso di specie, dalla documentazione depositata in atti risulta e dalla stessa ricostruzione svolta dalla parte convenuta, detti vizi erano stati riconosciuti dai convenuti che avevano provveduto a riparare nell'imminenza del rogito la guaina sul terrazzo.
pagina 3 di 7 Nondimeno, l'immobile acquistato nel marzo 2018 ha ripresentato le medesime problematiche nel maggio 2018 a distanza di soli due mesi, e dalla messaggistica depositata dagli attori e non contestata dai convenuti, questi ultimi si impegnavano a provvedere alle riparazioni e confermavano di aver ricevuto il preventivo del geometra incaricato di verificare lo stato del terrazzo e provvedere alle riparazioni (cfr. email dell'8.06.2018 inviata da all'attrice e alla convenuta, nonché messaggistica Tes_1 watsapp tra le parti in cui la confermava di aver ricevuto il preventivo e si CP_2 impegnava a ripristinare la guaina sulla striscia di terrazzo “per far sì che non si infiltri più
l'acqua in cucina e in sala” cfr. all. 2 e 3 memoria ex art. 183 sesto comma n. 2 c.p.c. di parte attrice).
La circostanza quindi, che già prima del rogito i convenuti avevano provveduto a riparare parte del terrazzo, lungi dal far ritenere, come asserito dai convenuti, che gli attori erano ben consapevoli delle infiltrazioni, al contrario conferma la tesi di parte attrice: l'immobile oggetto di compravendita era venduto in ottimo stato manutentivo (cfr. all. 1 memoria ex art. 183 sesto comma n. 2 c.p.c. di parte attrice), a fronte del verificarsi delle infiltrazioni i convenuti prima del rogito si erano impegnati a riparare la fonte delle infiltrazioni, nondimeno a distanza di soli due mesi dette infiltrazioni si ripresentavano. Pertanto, deve ritenersi che le riparazioni svolte dai convenuti in prossimità del rogito fossero completamente inidonee a riparare i vizi riconosciuti dagli stessi, per cui la domanda attorea deve ritenersi tempestiva e fondata.
Invero la teste di parte attrice escussa all'udienza del 21.09.2023, con Testimone_2 dichiarazioni precise, chiare e delle quali non vi è motivo di dubitare ha dichiarato, in qualità di agente immobiliare che ha curato la compravendita, che l'immobile oggetto di causa era pubblicizzato come in ottime condizioni e che prima del rogito la Pt_1 aveva chiesto chiarimenti in ordine a delle infiltrazioni provenienti dalla soffitta, per cui la convenuta “ha detto che avrebbe chiamato la ditta che aveva fatto i lavori sul terrazzo per vedere cosa era successo ed eventualmente riparare il danno”. In particolare, la teste sul capitolo 8 (“Vero che la parte venditrice riconosciuto il problema inviava sul posto un proprio muratore di fiducia assumendosi il costo degli oneri di manutenzione”) articolato dalla parte attrice nella memoria ex art. 183 sesto comma n. 2 c.p.c. ha dichiarato “E' vero. Quel giorno la signora ha detto che avrebbe fatto questa cosa poi io non ero presente quando è andato il muratore” e ha confermato che i venditori avevano pagina 4 di 7 comunicato la risoluzione dei problemi riscontrati (“ricordo che c'erano stati dei messaggi in cui dicevano che la situazione era stata ripristinata e il danno risolto”).
Pertanto, alla luce di tali dichiarazioni, peraltro non contestate dai convenuti i quali sin dalla comparsa di costituzione hanno dichiarato di essersi impegnati a riparare le infiltrazioni riscontrate, gli attori – lungi dall'aver accettato l'immobile nello stato di fatto in cui si trovava – hanno chiesto ai convenuti di provvedere alle riparazioni necessarie per assicurare l'effettivo ottimo stato di manutenzione in cui l'immobile era pubblicizzato.
La circostanza per cui le medesime infiltrazioni si sono ripresentate a distanza di soli due mesi dall'acquisto, circostanza confermata tanto dalla teste ( la quale sentita in Tes_2 prova contraria sui capitoli articolati dalla parte convenuta nella memoria ex art. 183 sesto comma n. 2 c.p.c. ha dichiarato “Io ricordo che il tecnico per la valutazione dei danni è intervenuto successivamente perché c'erano state altre infiltrazioni subito dopo la stipula quando i clienti sono entrati nell'immobile perché è stato un anno in cui ci sono state molte piogge e la neve e si è valutato se l'intervento era stato fatto e se dovevano essere fatti altri tipi di interventi. Io non ricordo dell'incontro che mi si legge con il tecnico prima del rogito”; ADR “io ero presente quando ha fatto il sopralluogo Tes_1 Tes_1 ma era estate mi sembra maggio/giugno, l'immobile era già stato venduto, io ricordo che era già vuoto e non c'era nessuno”) che dal teste escusso sempre all'udienza del 21.09.2023 il Tes_1 quale ha confermato di aver fatto un sopralluogo sull'immobile nell'estate 2018 e ha confermato di aver inviato la mail depositata in atti alle parti del giudizio. Detta mail è data 8 giugno 2018 per cui risulta provato che il riscontro della persistenza dei vizi è successivo alla compravendita per cui è causa. Sotto questo profilo non può ritenersi dirimente la testimonianza del teste di parte convenuta escusso all'udienza Tes_3 del 28.11.2018 il quale ha asserito che il teste avrebbe eseguito il sopralluogo nel Tes_1 febbraio e non nel mese di giugno 2018, sia perché tali dichiarazioni sono state ampiamente smentite dai testi di parte attrice con dichiarazioni chiare precise e concordanti delle quali non vi è ragione di dubitare non avendo i testi degli attori alcun interesse all'esito del giudizio, sia perché tali dichiarazioni sono confutate dalla documentazione depositata in atti dalla parte attrice: il preventivo del è infatti Tes_1 datato 8 giugno 2018 (e non febbraio 2018) e dai messaggi watsapp tra l'attrice e la convenuta, dai quali emerge la piena consapevolezza della dell'inidoneità delle CP_2
pagina 5 di 7 riparazioni approntante tanto che la medesima conferma di aver ricevuto l'email dell'8.06.2018 e dichiara la propria disponibilità a farsi carico delle riparazioni necessarie.
Quanto alla sussistenza dei vizi dedotti, questi oltre ad essere confermati dal preventivo del sono stati confermati dal CTU all'esito dell'ATP recante RG Tes_1 Persona_1
3418/2018 il quale ha confermato la totale inadeguatezza delle riparazioni effettuate dai convenuti (cfr. pag. 7 elaborato peritale “Si ipotizza la presenza di più strati di guaina non correttamente sovrapposti, per la presenza di rigonfiamenti sparsi. Queste sacche, in occasione delle piogge, si riempiono d'acqua che penetra dalle discontinuità di cui sopra e si asciugano solo molto lentamente, provocando accumuli prolungati che finiscono per infiltrarsi ulteriormente nelle strutture di copertura. Il tecnico ha rilevato un grande strappo del manto proprio in corrispondenza della cucina, sopra la quale c'è anche un bocchettone con discendente esterno. Esso per quanto visibile non è adeguatamente cementato”) e ha ritenuto necessario lo svolgimento dei seguenti interventi di risanamento: - il rifacimento della impermeabilizzazione della copertura;
- la sostituzione delle tegole rotte o parzialmente distaccate sul parapetto;
- la sigillatura delle finestre;
- la tinteggiatura interna completa (cfr. pag. 14 elaborato peritale) e ha quantificato in € 9.438,32 i costi di ripristino (cfr. computo metrico allegato all'elaborato peritale e risposta alle osservazioni del CTP di parte ricorrente).
Ritiene il sottoscritto giudice che la domanda attorea debba quindi essere accolta e, considerato che le lavorazioni indicate dal CTU consentono la piena rimessione in pristino dell'immobile, i costi indicati dal CTU devono ritenersi corrispondenti alla differenza tra il prezzo della compravendita e il minor valore del bene in ragione dei vizi riscontrati. I convenuti devono essere quindi condannati al pagamento in favore degli attori dell'importo di € 9.438,32 oltre interessi legali a decorrere dalla domanda giudiziale sino al saldo.
Non avendo parte attrice dedotto l'esistenza di ulteriori danni patrimoniali e non patrimoniali liquidabili ai sensi dell'art. 1494 c.c. [azione che come chiarito nel corso del giudizio è volta al ristoro di “tutti i danni subiti dall'acquirente, e quindi non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei difetti accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione del bene o al lucro cessante per la mancata rivendita dello stesso. Ne consegue che
l'azione di risarcimento può essere proposta in via alternativa, o anche cumulativa, rispetto alle azioni di adempimento, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto” [cfr. Cass. 26852/2013] anche pagina 6 di 7 in via equitativa dal giudicante, non può riconoscersi agli attori alcuna ulteriore posta attiva a titolo di risarcimento.
Deve essere accolta la domanda volta al rimborso delle spese di CTU sostenute nell'ambito del giudizio di ATP che ha ritenuto fondate le doglianze attoree.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e sono liquidate in parte dispositiva ai sensi del DM 55/2014 e s.m.i. in relazione allo scaglione di riferimento, valore dei medi.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: in accoglimento della domanda attorea per quanto di ragione condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore degli attori dell'importo di € 9.438,32 oltre interessi a decorrere dalla domanda sino al saldo;
rigetta l'ulteriore domanda risarcitoria;
condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore degli attori delle spese di
CTU nell'ambito del giudizio di ATP documentate in atti;
condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite in favore degli attori che liquida in € 145,50 per spese, € 5077 per onorari, il tutto oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge.
Civitavecchia, 7 marzo 2025
Il Giudice
Dott.ssa Silvia Vitelli

pagina 7 di 7