Tribunale di Spoleto Giudice Paolo Mariotti

Verbale di udienza art. 281-sexies c.p.c. 02/04/2025
n. 1374/2023 r.g.

Parte attrice Per assente Parte_1
Avv. CAPORICCI RICCARDO (presente)
Parte convenuta Per , assente Controparte_1
Avv. PICCHIARELLI SANDRO, è presente in sostituzione l'avv. Agnese Celoni

Intervenuto Per Avv. PERINI Controparte_2
VALERIA, (presente)

Il Giudice
invita le parti a precisare le conclusioni e dispone la discussione orale della causa.
Parte attrice
- Si riporta agli atti difensivi ed insiste nelle relative richieste e conclusioni.
- Precisa le conclusioni come da note conclusive autorizzate, datate 7/3/2025;
Parte convenuta
- Si riporta agli atti difensivi ed insiste nelle relative richieste e conclusioni.
- Precisa le conclusioni come da conclusioni formulate e precisate nella memoria 171 ter c.p.c. del 28/12/2023;
Intervenuto
- Si riporta agli atti difensivi ed insiste nelle relative richieste e conclusioni.
- Precisa le conclusioni come da atto di intervento, con sui si richiamano le conclusioni della convenuta;

Le parti discutono la causa
1 Il Giudice

si ritira in camera di consiglio per la pronuncia della sentenza resa in calce al presente verbale.
Il Giudice Paolo Mariotti
2 Repubblica italiana Tribunale di Spoleto Giudice Paolo Mariotti
Sentenza pronunciata in nome del popolo italiano art. 281 sexies c.p.c., causa n. 1374/2023 r.g., udienza del 31/03/2025

Parte_1
Avv. CAPORICCI RICCARDO parte attrice
, Controparte_1
Avv. PICCHIARELLI SANDRO parte convenuta
Controparte_2 Controparte_2
Avv. PERINI VALERIA terzo intervenuto
Le conclusioni delle parti:
Per l'attore:
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa:
Accertare e dichiarare che la particella n. 1317 del Foglio 112, Catasto fabbricati del Comune di Spoleto adibita a
Giardino e Corte è pertinenza accessoria dell'immobile adibito ad abitazione (censito al Catasto Fabbricati del Comune di
Spoleto al foglio 112, part. 1178, sub. 3) e, quindi, ricompresa nel trasferimento di piena proprietà di cui al rogito Notaio
Dott. del 18/09/2008, Rep. 18.890, Rac.

5.435 e, dunque, di proprietà dell'attrice; Persona_1
Accertare e dichiarare, in ogni caso, che è proprietaria esclusiva per maturata usucapione ex art. Parte_1
1159 cc del bene immobile identificata catastalmente al Catasto fabbricati del Comune di Spoleto al Foglio 112, part.
1317, come meglio individuata e descritta nella perizia prodotta (doc. 3);
Ordinare, conseguentemente, al competente Conservatore dei registri immobiliari la trascrizione dell'emananda Sentenza, con esonero del Conservatore da ogni responsabilità”.

Per il convenuto:
3 “Voglia l'll'Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione,
nel merito ed in via principale, respingere tutte le domande attoree in quanto indondate sia in fatto che in diritto
e, comunque, sprovviste di prova nei termini della loro formulazione.
in via riconvenzionale, accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo della particella 1317 censita al Catasto
Fabbricati di Spoleto, Foglio 112, da parte della e, per l'effetto, condannare Parte_1 quest'ultima a:
a) rilasciare libero l'immobile, rimettendo la legittima proprietaria del bene, nel pieno e legale Controparte_1 possesso del medesimo in via immediata;

b) pagamento di una indennità considerata equa per l'illegittima occupazione dell'immobile a partire da l7.07.2018, oltre interessi;

in ogni caso, con vittoria di spese, competenze e onorari del presente giudizio, oltre IVA, CPA e rimborso delle spese forfettarie”.
Per il terzo intervenuto:
“Voglia l'll'Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione,
nel merito ed in via principale, respingere tutte le domande attoree in quanto indondate sia in fatto che in diritto
e, comunque, sprovviste di prova nei termini della loro formulazione.
in via riconvenzionale, accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo della particella 1317 censita al Catasto
Fabbricati di Spoleto, Foglio 112, da parte della e, per l'effetto, condannare Parte_1 quest'ultima a:
a) rilasciare libero l'immobile, rimettendo la legittima proprietaria del bene, nel pieno e legale Controparte_1 possesso del medesimo in via immediata;

b) pagamento di una indennità considerata equa per l'illegittima occupazione dell'immobile a partire da l7.07.2018, oltre interessi;

in ogni caso, con vittoria di spese, competenze e onorari del presente giudizio, oltre IVA, CPA e rimborso delle spese forfettarie”.

Le ragioni della decisione:
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio Parte_1 [...] per vedere accertato e dichiarato l'acquisto della proprietà esclusiva per intervenuta Controparte_1 usucapione decennale ex art. 1159 c.c. del bene immobile identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Spoleto al Foglio 112, part. 1317.
1.1. In data 30.10.2023 si è costituita in giudizio Controparte_3
4
[...] 1.2. Successivamente, in data 20.02.2025 si è costituita in giudizio con intervento volontario adesivo il terzo “ . Controparte_2
1.3. Con verbale di udienza del 21.02.2024 è stata formulata proposta conciliativa accettata da parte attrice, ma rifiutata da parte convenuta.
1.4.Con ordinanza del 02.05.2024, dichiarate inammissibili le richieste istruttorie avanzate da ambedue le parti e ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata l'udienza del 02.04.2025 per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
1.5. All'odierna udienza, a seguito di discussione orale, le parti hanno concluso come da verbale di cui sopra.
2. Delineati i salienti aspetti processuali, è opportuno enucleare le argomentazioni delle parti.
2.1. Parte attrice, nell'atto introduttivo, ha esposto che in data 18/09/2008 ha acquistato “il diritto di piena proprietà relativamente ad un immobile ad uso abitativo con relativa corte di pertinenza”, precisando che la “corte che circonda l'abitazione e che risulta essere, di fatto, il giardino pertinenziale dell'abitazione”; tale corte è “censita al catasto fabbricati del Comune di Spoleto al Foglio 112, part. 1317”; parte attrice ha qualificato la corte come una pertinenza dell'immobile (si vedano pagg. 1 – 3 - atto di citazione).
2.2. Parte attrice ha riferito che a seguito di verifiche tecniche è stato appurato che tale corte “risulterebbe di proprietà della , evidenziando che “la suindicata circostanza si è verificata poiché nell'atto di Controparte_1 compravendita del settembre 2008 non era stata trasferita, almeno formalmente, anche la suddetta corte pertinenziale” (si veda pag. 3 – atto di citazione).
2.3. Parte attrice sostiene di avere “in buona fede acquistato, con atto notarile trascritto, abitazione e corte pertinenziale
e ha abitato, utilizzato e posseduto il tutto dall'anno 2008” e di aver acquistato la proprietà della corte in virtù di usucapione decennale ex art. 1159 c.c. (si veda pag. 4 – atto di citazione).
3. Parte convenuta ha evidenziato che parte attrice non ha alcuna disponibilità giuridica della particella oggetto di causa “e pertanto non ha mai avuto la facoltà di destinarla a pertinenza del proprio immobile” (si veda pag.
5 – comparsa di costituzione e risposta), precisando che “l'immobile acquistato dalla ed il Parte_1 terreno oggetto di giudizio non sono mai neppure appartenuti al medesimo proprietario, essendosi succeduti nel tempo diversi proprietari”(si veda pag. 3 – memoria conclusionale convenuto).
3.1. Parte convenuta ha contestato il perfezionamento dell'usucapione decennale ex art. 1159 c.c. sostenendo che l'atto di compravendita “non comprende la particella 1317 del Foglio 217” e dunque “mancando un titolo astrattamente idoneo, elemento costitutivo della fattispecie, viene meno la invocabilità della usucapione decennale ex art. 1159 c.c.” (si veda pag. 5 – 6 – comparsa di costituzione).
5 3.2. In via riconvenzionale, parte convenuta ha richiesto il pagamento di una indennità per l'occupazione sine titulo del fondo (si vedano pagg. 7-8 – comparsa di costituzione).
4. Con intervento volontario adesivo autonomo, si è altresì costituito in giudizio il terzo
[...]
, in qualità di creditore di Controparte_2 Controparte_4
[...
. Il terzo intervenuto ha provveduto “ad iscrivere ipoteca sull'unico bene intestato alla propria creditrice, vale a dire il terreno oggetto del presente procedimento” precisando che “un'eventuale pronuncia positiva sull'avvenuta usucapione Contr pregiudicherebbe irrimediabilmente il credito della , la quale con l'iscrizione dell'ipoteca sull'unico bene appartenente alla società ha voluto garantire le proprie legittime pretese” (si veda pag. 2 – comparsa di costituzione e risposta con intervento volontario adesivo).
5. Una volta delineate le argomentazioni delle parti, è bene procedere ad una loro analisi.
5.1. In primo luogo, parte attrice chiede di accertare che la particella n. 1317 del Foglio 112, quale pertinenza accessoria dell'immobile, andrebbe ricompresa nel trasferimento di piena proprietà dell'immobile in questione.
In relazione a tale circostanza occorre elaborare una serie di considerazioni.
5.2. Preliminarmente, si deve evidenziare che nel contratto di compravendita dell'immobile principale
(sottoscritto in data 18.09.2008) censito al Catasto fabbricati del Comune di Spoleto al Foglio 112, part. 1178, sub. 3, cat. A/7; Foglio 112, part. 1178, sub. 2, cat. C/6; Foglio 112, part. 1178, sub. 1, Corte;

Catasto terreni - Foglio 112, part. 1178, si legge che i venditori del suddetto immobile sono CP_5
e mentre gli acquirenti sono e
[...] CP_6 Parte_2 Parte_3 Parte_1
(si veda doc. all. “contratto di mutuo” – atto di citazione;
doc all “nota di trascrizione” – atto di citazione).
5.3. Quanto, invece, alla particella censita al catasto fabbricati del Comune di Spoleto al Foglio 112, part. 1317 occorre effettuare le separate considerazioni.
In primo luogo, ciò che merita di essere evidenziato è che nell'anno 2008 (medesimo anno in cui parte attrice ha acquistato l'immobile principale), la particella 1317 – Foglio 112 risultava essere di proprietà di
(si veda doc. all. “perizia di stima”, pag. 22 – visura storica immobile – atto di Controparte_7 citazione) e non di , e (proprietari dell'immobile Controparte_5 CP_6 Parte_2 principale).
Solo successivamente, la proprietà della suddetta particella è stata trasferita, con atto di compravendita sottoscritto in data 28.06.2017, in favore di e che, a loro volta, Persona_2 Controparte_8 con contratto di compravendita del 17.07.2018 ne hanno trasferito la titolarità alla Controparte_1
(si veda doc all “perizia di stima”, pagg. 21-22 “visura storica immobile” – atto di citazione).
6 Tale circostanza, infatti, è confermata anche dal fatto che il contratto di compravendita relativo all'acquisto della particella 1317 e sottoscritto in data 17.07.2018, individua la parte venditrice nelle persone di e e la parte acquirente proprio nell'odierno convenuto Persona_2 Controparte_8
– (si veda doc. all. n. 2 – comparsa di costituzione e risposta). Controparte_1
5.4. In altri termini, dunque, si rileva che all'atto di acquisto dell'immobile principale, identificato al Foglio
112, part. 1178, sub. 3, cat. A/7; Foglio 112, part. 1178, sub. 2, cat. C/6; Foglio 112, part. 1178, sub. 1,
Corte; Catasto terreni - Foglio 112, part. 1178, i venditori , e Controparte_5 CP_6 [...]
erano proprietari soltanto del suddetto immobile e non anche della particella 1317 (come risulta Parte_2 anche da visura catastale presente in atti – si veda doc. all. “nota di trascrizione abitazione”), di proprietà di Controparte_7
5.5. Tale circostanza, dunque, consente di affermare che , e Controparte_5 CP_6 [...]
, in qualità di proprietari delle sole particelle citate nel negozio contrattuale, potevano disporre Parte_2 soltanto di questo, mentre non possedevano alcun titolo per disporre la eventuale vendita della particella
1317 – Foglio 112, poiché appartenente ad altro soggetto.
5.6. Si ritiene quindi corretto rimarcare che la particella 1317 – Foglio 112 non può ritenersi “inclusa” nel contratto di compravendita del 18.09.2008 poiché, a prescindere dalla qualifica di tale spazio come pertinenza dell'abitazione principale, i venditori non vantavano il diritto di proprietà sulla predetta particella e, pertanto, non potevano disporne.
6. Quanto, invece, alla domanda avanzata da parte attrice circa l'accertamento dell'acquisto della proprietà esclusiva della medesima particella 1317 per intervenuta usucapione ex art. 1559 c.c., occorre fare le precisazioni che seguono.
A tal riguardo, giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il requisito essenziale ai fini del verificarsi dell'usucapione decennale di cui all'art. 1159 c.c. della sussistenza di un titolo idoneo al trasferimento dell'immobile, può ritenersi integrato solo quando detto titolo sia, sotto tutti i profili, valido, pur se posto in essere dal non dominus (sul punto si veda Cass. 2.4.1964, n. 708). Occorre quindi la perfetta corrispondenza tra il contenuto del titolo, astrattamente idoneo al trasferimento del diritto reale e l'oggetto del possesso, non potendo il possesso integrare il titolo o quest'ultimo integrare il possesso (ex multis Cass. 26.1.2000, n. 866; Cass. 29.4.1993, n. 5071; Cass. 6.6.1985, n. 3362; Cass. 24.7.1968, n. 2691;
Cass. 20.12.1969, n. 4012).
A precisazione di quanto delineato, occorre altresì evidenziare che il titolo debba contenere con esattezza i limiti dell'oggetto del diritto acquistato a non domino;
inoltre, affinché i terzi siano posti in grado di conoscere la possibilità di acquisto per usucapione abbreviata mediante il possesso di buona fede
7 dell'acquirente a non domino, deve affermarsi la necessità della trascrizione sullo specifico bene di cui si richiede l'usucapione (sul punto si vedano Cass. 3.4.1971, n. 965; Cass. 16.7.1966, n. 1923).
Infatti, attraverso le modalità di compilazione della nota di trascrizione, i terzi interessati sono posti in grado di conoscere la decorrenza dei termini per l'usucapione abbreviata (sul punto si vedano Cass. Sez.
6 - 2, Ordinanza n. 16152 del 2019; Cass. n. 8000 del 30/03/2018).
6.1. Una volta chiariti tali aspetti, occorre passare ad una disamina del caso in concreto.
In primo luogo, si deve rilevare la sussistenza di titolo astrattamente idoneo al trasferimento dell'immobile, inteso quale requisito essenziale richiesto dalla giurisprudenza di legittimità, ovvero il contratto di compravendita del 18.09.2008, relativo alla vendita dell'immobile, identificato al Foglio 112, part. 1178, sub. 3, cat. A/7; Foglio 112, part. 1178, sub. 2, cat. C/6; Foglio 112, part. 1178, sub. 1, Corte;

Catasto terreni - Foglio 112, part. 1178 e sottoscritto tra , , Controparte_5 CP_6 [...]
e e . Parte_2 Parte_3 Parte_1
Infatti, si deve rilevare che nel contratto prodotto in giudizio, nella descrizione dell'immobile, in particolare alla pagina 2 – punto C) risulterebbe contemplata anche la “corte esclusiva pertinenziale della superficie di circa mq. 850” corrispondente, dunque, alla particella 1317 - Foglio 112 oggetto del presente giudizio (si veda pag.

2 - doc. all. “contratto di muto” – atto di citazione).
6.2. A fronte della astratta idoneità del titolo, deve tuttavia considerarsi un ulteriore elemento contemplato dall'art. 1159 c.c., ovverosia la necessaria trascrizione del titolo, affinché “i terzi siano posti in grado di conoscere la possibilità di acquisto per usucapione abbreviata mediante il possesso di buona fede dell'acquirente a non domino” (sul punto si veda Cass. 10873/2008).
Perciò, si ritiene corretto affermare che l'usucapione di cui all'art. 1159 c.c. sia realizzabile soltanto ove la nota di trascrizione del titolo contempli la particella di cui si richiede l'usucapione; in caso contrario, i terzi non si troverebbero nella condizione di riconoscere la predetta possibilità di acquisto della proprietà.
Esemplificativo al riguardo è il caso di “ , Controparte_2 intervenuto nel presente procedimento in qualità di creditore che aveva iscritto ipoteca sul bene, nella consapevolezza, pienamente giustificata dal contenuto delle trascrizioni immobiliari, della titolarità del medesimo bene in capo a Controparte_9
[...
. Nel caso di specie, alla luce delle visure catastali prodotte agli atti, la nota di trascrizione del titolo di di acquisto di non includeva la particella 1317 - Foglio 112. Parte_1
Pertanto, la domanda presentata ai sensi dell'art. 1159 c.c. deve essere rigettata, difettando elemento costitutivo della domanda individuato nella trascrizione del titolo sulla particella di cui si richiede l'usucapione.
8 6.4. Per l'effetto, parte attrice dovrà rilasciare la particella 1317 – Foglio 112, occupata sine titulo, in favore del proprietario Controparte_1
7. Infine, quanto alla domanda avanzata da parte convenuta circa il riconoscimento del diritto ad ottenere un indennizzo, questa non può essere accolta per le ragioni di seguito esposte.
Nel caso di specie si è limitata ad affermare che l'occupazione del bene da parte Controparte_1 dell'attrice ha impedito di “disporne, generando una situazione di inutilizzabilità dello stesso con evidente danno economico per la società”, senza provvedere ad una penetrante allegazione di circostanze danno dimostrative del patimento di danno – conseguenza (si veda pag. 8 – comparsa di costituzione e risposta).
A tal proposito appare corretto escludere che le intrinseche caratteristiche della piccola rata di terra siano, di per sé, sufficienti a determinare la presunzione del patimento di danno da parte di Controparte_1
né la medesima parte ha individuato concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, cui
[...] eventualmente ricollegare obbligo risarcitorio.
7.1. In aggiunta si deve rilevare che parte convenuta, nel corso degli anni (a partire dall'anno 2008 fino all'istaurazione del presente giudizio) non ha mai mosso contestazioni in merito ad una eventuale occupazione sine titulo della suddetta particella;
infatti, la convenuta non ha mai reclamato il possesso della particella né formulato richieste di pagamento come corrispettivo per l'occupazione.
7.2. Tali circostanze determinano il rigetto della domanda risarcitoria, considerato che “il non uso, il quale
è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento” (sul punto si veda Cass. civ., Sez.
Unite, Sent., data ud. 11/10/2022, n. 33645).

8. Spese di lite compensate, considerata la reciproca soccombenza.


p.q.m.


Rigetta le domande di parte attrice.
Condanna parte attrice al rilascio della particella 1317 censita al Catasto Fabbricati di Spoleto, Foglio
112, occupata sine titulo.
Rigetta la domanda risarcitoria formulata dalla convenuta, sostenuta anche dalla parte intervenuta.
Spese compensate tra le parti.
Spoleto, 2 aprile 2025
Il giudice
Paolo Mariotti
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