N. 1772/2024 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Grosseto
Contenzioso CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Silvia Leone, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1772/2024 R.Gen.Aff.Cont.
TRA
, (c.f. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Barbara Conti, giusta procura in atti, presso il cui studio sito in Massa Marittima (GR),
Via Corridoni, n. 7, risulta elettivamente domiciliata;

- RICORRENTE
E
(c.f. e (c.f. CP_1 C.F._2 CP_2
; C.F._3
-RESISTENTI CONTUMACI
Oggetto: azione di risoluzione per inadempimento.
Conclusioni: all'udienza del 10/06/2025, come in atti riportate.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c., ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione udienza, agiva nei confronti di e Parte_1 CP_1 CP_2
[...]
Parte ricorrente esponeva in fatto che:
-con atto di compravendita del 21.07.2020 la stessa trasferiva ai resistenti, con patto di riservato dominio, la proprietà dell'immobile sito in Massa Marittima, via Norma Parenti,

n. 66, censito al nuovo catasto edilizio urbano del suddetto Comune, al foglio 143 mappale 88 sub. 7 cat. A/4 classe 2 vani 5,5, della rendita catastale di € 284,05;
-l'art. 3 del contratto prevedeva che “il prezzo come sopra convenuto è stato corrisposto con i seguenti mezzi di pagamento: - quanto a euro 5.000,00 (cinquemila virgola zero zero) mediante assegno circolare non trasferibile numero 3503492035-04, emesso dalla
Intesa Sanpaolo S.p.A., filiale di Massa Marittima, in data odierna, a favore di Pt_1
; - quanto a euro 37.800,0 (trentasettemilaottocento virgola zero zero) verranno
[...]
corrisposti, senza maggiorazione di interessi, mediante numero 84 (ottantaquattro) rate mensili, dell'importo di euro 450,00 (quattrocentocinquanta virgola zero zero) ciascuna, da pagarsi l'ultimo giorno di ogni mese, la prima scadente il 31 agosto 2020 e l'ultima il
31 luglio 2027. Il pagamento dovrà essere effettuato sul conto corrente numero IBAN
[...] acceso presso il Banco BPM S.p.A., filiale di Massa
Marittima, intestato alla parte venditrice;
- quanto a euro 38.300,00
(trentottomilatrecento virgola zero zero) verranno corrisposti, senza maggiorazione di interessi, entro e non oltre il 31 dicembre 2027. Le parti si riservano la facoltà di pattuire, prima di tale data, un'ulteriore dilazione di pagamento di quanto residuato. La parte venditrice dichiara di vendere con riserva di proprietà fino all'integrale pagamento del prezzo. Le spese relative all'amministrazione sia di ordinaria che straordinaria, faranno carico da oggi alla parte acquirente. - Il mancato o ritardato pagamento di sette (7) rate, anche non consecutive, darà diritto alla parte venditrice di risolvere il contratto con diritto a trattenere quanto riscosso sino a quel momento a titolo di godimento del bene e di recuperare il bene con tutte le migliorie eventualmente apportate, senza diritto ad alcuna indennità o rimborso spese cui gli acquirenti espressamente rinunciano”;
-i sig.ri e dopo soli due mesi, iniziavano a versare le CP_1 CP_2
quote solo sporadicamente e dietro numerosi solleciti, risultando poi indietro di 22 rate, avendo versato in data 14.08.2024 la rata relativa al mese di settembre 2022;
-inoltre, l'art. 2 del contratto prevedeva che “la parte acquirente si impegna a stipulare una polizza assicurativa incendio e scoppio, vincolata a favore della parte venditrice fino all'integrale pagamento del prezzo”, obbligo che veniva disatteso dai resistenti;

-a nulla servivano le richieste di pagamento avanzate da parte ricorrente.
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Per tutte queste ragioni parte ricorrente formulava le seguenti conclusioni: “Voglia il
Tribunale di Grosseto nella persona del Giudice adito, contrariis reiectis, accertare e dichiarare l'inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dei IG.ri CP_1
e per tutti i motivi indicati in narrativa e per l'effetto
[...] CP_2
dichiarare risolto per inadempimento contrattuale il contratto di vendita immobiliare stipulato fra le parti in data 21/07/2020. Voglia altresì condannare i predetti IG.ri
e a rilasciare immediatamente l'immobile sito CP_1 CP_2
in Massa Marittima via Norma Parenti n. 66 e censito al nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Massa Marittima al foglio 143 mappale 88 subalterno 7 libero da persone
e/o cose nella piena disponibilità della proprietaria IG.ra . Voglia infine Parte_1
condannare i IG.ri e al risarcimento del CP_1 CP_2 danno in favore della IG.ra pari ad € 17.000,00 a titolo di indennità di Parte_1
occupazione per il periodo da luglio 2020 sino a agosto 2022 oltre ad € 450,00 per i mesi successivi sino all'effettivo rilascio. In ogni caso con condanna alle spese, oltre agli onorari di giudizio”.
Non si costituivano in giudizio e pur avendo ricevuto CP_1 CP_2
regolare notifica dell'atto introduttivo e del decreto di fissazione udienza, ragion per cui deve esserne dichiarata la contumacia.
All'udienza del 12.02.2025 parte ricorrente si riportava al ricorso introduttivo, chiedendone l'accoglimento.
All'udienza del 10.06.2025, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., si procedeva alla discussione della causa ex art. 281 sexies c.p.c..
Orbene, passando all'analisi del merito delle domande proposte da parte attrice, le stesse risultano fondate solo in parte.
Nel caso di specie, risulta provato per tabulas che le parti hanno concluso un contratto di compravendita con patto di riservato dominio ex art. 1523 c.c. (all. 1 di parte ricorrente).
Con tale tipo di contratto le parti si accordano affinché il prezzo venga pagato frazionatamente ed entro un certo tempo;
correlativamente la proprietà passa al compratore solo con il pagamento dell'ultima rata.
Dunque, con la conclusione di tale contratto sorge il diritto della parte acquirente ad ottenere la consegna del bene, sebbene il prezzo non sia stato interamente pagato.
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Ed infatti, il contratto stipulato tra le parti prevede all'art. 3 che: “il prezzo come sopra convenuto è stato corrisposto con i seguenti mezzi di pagamento: - quanto a euro
5.000,00 (cinquemila virgola zero zero) mediante assegno circolare non trasferibile numero 3503492035- 04, emesso dalla Intesa Sanpaolo S.p.A., filiale di Massa
Marittima, in data odierna, a favore di;
- quanto a euro 37.800,00 Parte_1
(trentasettemilaottocento virgola zero zero) verranno corrisposti, senza maggiorazione di interessi, mediante numero 84 (ottantaquattro) rate mensili, dell'importo di euro 450,00
(quattrocentocinquanta virgola zero zero) ciascuna, da pagarsi l'ultimo giorno di ogni mese, la prima scadente il 31 agosto 2020 e l'ultima il 31 luglio 2027. Il pagamento dovrà essere effettuato sul conto corrente numero IBAN [...] acceso presso il Banco BPM S.p.A., filiale di Massa Marittima, intestato alla parte venditrice;
- quanto a euro 38.300,00 (trentottomilatrecento virgola zero zero) verranno corrisposti, senza maggiorazione di interessi, entro e non oltre il 31 dicembre 2027. Le parti si riservano la facoltà di pattuire, prima di tale data, un'ulteriore dilazione di pagamento di quanto residuato. La parte venditrice dichiara di vendere con riserva di proprietà fino all'integrale pagamento del prezzo […] Il mancato o ritardato pagamento di sette (7) rate, anche non consecutive, darà diritto alla parte venditrice di risolvere il contratto con diritto a trattenere quanto riscosso sino a quel momento a titolo di godimento del bene e di recuperare il bene con tutte le migliorie eventualmente apportate, senza diritto ad alcuna indennità o rimborso spese cui gli acquirenti espressamente rinunciano”.
A tal proposito, dunque, deve richiamarsi il principio consolidato in materia di riparto dell'onere di allegazione e prova nelle controversie in materia contrattuale, secondo cui il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ovvero dall'impossibilità di adempiere per causa a lui non imputabile, ex art. 1218 c.c.
(Cass. Civ. Sez. Un., del 30.10.2001, la n. 13533; Cass. Civ., Sez. I, del 26.01.2007, la n.
1743; Cass. Civ., Sez. II, del 19.04.2007, la n. 9351).
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Parte ricorrente ha pienamente assolto al proprio onere probatorio producendo il titolo negoziale, riportante le scadenze degli obblighi di pagamento, ed allegando l'inadempimento della controparte, ossia il mancato pagamento di ventidue rate.
I resistenti sono rimasti contumaci, ragion per cui alcuna prova di un fatto modificativo o estintivo della pretesa creditoria di parte ricorrente è emersa in sede processuale.
Tanto basta per l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e di condanna dei resistenti al rilascio dell'immobile.
Quanto alla domanda di condanna al risarcimento dei danni derivanti dall'occupazione illegittima valgono le considerazioni che seguono.
In primo luogo, bisogna mettere in evidenza che le parti nel suddetto contratto di compravendita con patto di riservato dominio hanno previsto il c.d. patto di confisca ex art., 1526, comma 2, c.c..
L'art. 1526, comma 1, c.c. prevede che, se la risoluzione del contratto ha luogo per l'inadempimento del compratore, com'è nel caso di specie, non avendo i resistenti corrisposto un numero considerevole di rate, il venditore deve restituire le rate di riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.
Il comma 2 della medesima disposizione attribuisce alle parti la possibilità di derogare a tale principio, attraverso il suddetto patto di confisca, con il quale i contraenti convengono che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo di indennità. Il giudice, inoltre, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta.
Come anticipato, le parti nel contratto in questione, all'art. 3, hanno previsto che “Il mancato o ritardato pagamento di sette (7) rate, anche non consecutive, darà diritto alla parte venditrice di risolvere il contratto con diritto a trattenere quanto riscosso sino a quel momento a titolo di godimento del bene e di recuperare il bene con tutte le migliorie eventualmente apportate, senza diritto ad alcuna indennità o rimborso spese cui gli acquirenti espressamente rinunciano”.
Pertanto, parte venditrice ha diritto a trattenere quanto già riscosso a titolo di indennità per l'uso della cosa;
indennità che non si ritiene di dover ridurre ma che viene reputata sufficiente a ristorare la ricorrente.
Quanto alla domanda di risarcimento dei danni da occupazione senza titolo, inoltre, com'è noto, il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della
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violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo (Cass. Civ. Sez. Un. n. 33645/2022).
Tuttavia, è essenziale quantomeno l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa, la quale è del tutto mancante nel caso di specie
(“l'onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato (una volta che si quantifichi equitativamente il godimento perduto con il canone locativo di mercato, il corrispettivo di una locazione ai correnti valori di mercato rientra, come si è visto, nelle perdite subite”, Cass. Civ. Sez. Un. n. 33645/2022).
Per tutte queste ragioni le domande di parte ricorrente possono trovare accoglimento solo in parte.
Le spese di giudizio, stante il parziale accoglimento delle domande di parte ricorrente, meritano di essere compensate nella misura pari a 1/3 e poste a carico di parte resistente per il resto, e si liquidano come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 (così come modificato dal D.M. 147/2022) tenuto conto della complessità delle questioni di fatto e di diritto trattate, del valore della controversia (scaglione da € 26.001,00 a € 52.000,00), delle fasi effettivamente svolte (studio, introduttiva e decisionale), del pregio dell'opera e dei vantaggi conseguiti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Grosseto, sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa promossa come in narrativa, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
a) Dichiara la contumacia di e CP_1 CP_2
b) Dichiara risolto, per inadempimento dei resistenti, il contratto di compravendita con patto di riservato dominio del 21.07.2020 stipulato per atto pubblico del Notaio
[...]
(rep. 34700 racc. 16384), avente ad oggetto l'immobile sito in Massa Persona_1
Marittima, via Norma Parenti, n. 66, censito al nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Massa Marittima al foglio 143, mappale 88, sub. 7, cat. A/4, classe 2, vani 5,5, della rendita catastale di euro 284,05;
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c) Condanna i resistenti all'immediato rilascio in favore di dell'unità Parte_1
immobiliare di cui al punto b);
d) Rigetta le altre domande di parte ricorrente;

e) Compensa per 1/3 le spese di lite e pone la restante parte in capo ai resistenti, in solido, che si liquida in € 3.873,34 per compensi e in € 545,00 per spese, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge e rimb. spese forf. (nella misura del 15% del compenso).
Così deciso in Grosseto il 12.06.2025
Il Giudice
Dott.ssa Silvia Leone
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