N. 4261/2015 R.G.A.C.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, Seconda Civile, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Stefania Fontanarosa, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4261/2015 R.G.A.C.
TRA
(c.f.: ), elettivamente domiciliato Parte_1 C.F._1 presso lo studio dell'Avv. LODATO ANGELA ( ) VIA ANIELLO C.F._2
FERRIGNO, 7/C 84013 CAVA DE' TIRRENI;
dal quale è rappresentato e difeso;

ATTORE
E
(c.f.: ); Controparte_1 C.F._3
CONVENUTA contumace
, elettivamente domiciliato in VIA COLONNELLO Controparte_2
LUDOVICO DE BARTOLOMEIS, 11 SALERNO, presso lo studio dell'Avv. AVELLA
GIUSEPPE (c.f.: ), dal quale è rappresentato e difeso;
C.F._4
CONVENUTO
, elettivamente domiciliato in VIA COLONNELLO LUDOVICO CP_3
DE BARTOLOMEIS, 11 SALERNO, presso lo studio dell'Avv. AVELLA GIUSEPPE (c.f.:
), dal quale è rappresentato e difeso;
C.F._4
CONVENUTO
, elettivamente domiciliato in VIA COLONNELLO Controparte_4
LUDOVICO DE BARTOLOMEIS, 11 SALERNO, presso lo studio dell'Avv. AVELLA
GIUSEPPE (c.f.: ), dal quale è rappresentata e difesa;
C.F._4
CONVENUTA
Pagina 1 di 6 Oggetto: Usucapione.
Conclusioni: Come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Prima di addentrarci nel merito della vicenda sottoposta al vaglio di questo Tribunale, non appare superfluo evidenziare in via introduttiva che l'art. 2697 c.c., stabilendo la regola generale dell'onere della prova, pone a carico di chi agisce in giudizio l'onere di dimostrare i fatti che costituiscono il fondamento del diritto che si vuol far valere.
Ciò significa che, chi agisce proponendo domanda di accertamento dell'acquisito a titolo originario della proprietà per usucapione, deve dimostrare la ricorrenza dei due fondamentali presupposti: quello oggettivo del corpus, che si identifica con la relazione materiale che nel tempo il soggetto instaura con la res, esercitando su di essa un'attività corrispondente a quella del proprietario o del titolare di altro diritto reale, nonché quello soggettivo dell'animus possidendi, il quale consiste nella intenzione di possedere il bene comportandosi uti dominus.
In merito a tale profilo, deve precisarsi che si prescinde dallo stato soggettivo di buona fede del possessore, poiché ciò che rileva ai fini dell'usucapione non è la convinzione di esercitare un proprio diritto o l'ignoranza di lederne uno altrui, ma la volontà di disporre del bene che si estrinseca in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale.
La giurisprudenza ha, infatti, chiarito che "l'acquisto della proprietà per usucapione dei beni immobili ha per fondamento una situazione di fatto caratterizzata dal mancato esercizio del diritto da parte del proprietario e dalla prolungata signoria di fatto sulla cosa da parte di chi si sostituisce a lui nell'utilizzazione di essa;
la pienezza e l'esclusività di questo potere che soddisfano il requisito dell'univocità del possesso e lo rendono idoneo a determinare il compiersi della prescrizione acquisitiva vanno dal giudice di merito apprezzate e valutate non in astratto ma con riferimento alla specifica natura del bene, alla sua destinazione economica e produttiva, alle utilità che esso secondo un criterio di normalità è capace di procurare al proprietario ed il cui conseguimento costituisce secondo un analogo criterio il precipuo contenuto delle sue facoltà di godimento" (Cass. II, n. 4807/1992).
Più di recente, la Suprema Corte ha ribadito che "ai fini dell'usucapione è necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene" (Cass. civile sez. II, 22/10/2021, n. 29594).
Pagina 2 di 6 Inoltre, il possesso utile ad usucapire deve essere continuato per venti anni, pacifico e non clandestino.
Per qualificare il possesso come non clandestino, occorre che questo sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, ossia in maniera visibile e non occulta, in modo da manifestare l'animo del possessore di volere assoggettare la cosa al proprio potere, senza che occorra l'effettiva conoscenza da parte del preteso danneggiato. Infatti, sussiste la clandestinità ove l'azione sia sottratta alla conoscenza dell'interessato in maniera da ostacolarne la reazione ed il ricorso ai rimedi di legge (cfr. Cass. 06/08/2024 , n. 22267).
Nel caso di specie, l'attore ha affermato di aver posseduto per oltre un ventennio, in maniera continua, pacifica, pubblica con animus rem sibi habendi l'immobile per cui è causa.
I convenuti nel costituirsi in giudizio hanno contestato tali circostanze evidenziando: che il compendio immobiliare in questione è stato oggetto di un preliminare di vendita stipulato in data 7.10.1993 tra i coniugi in qualità di Persona_1
promissari acquirenti ed il sig. , in qualità di promissario venditore;
che non è Persona_2
mai stato stipulato l'atto definitivo;
che in data 21.3.2000 LA MA (figlia dei coniugi
) citava in giudizio ex art. 2932 c.c.; che tale giudizio si è Parte_2 Persona_2
concluso con la declaratoria di inammissibilità della domanda principale e quella riconvenzionale di risoluzione per difetto di legittimazione attiva e passiva;
che dopo la pubblicazione di tale decisione, gli attori hanno inviato lettera- raccomandata (in data
21.7.2015) a e a tutti gli eredi di (deceduto in Controparte_5 Persona_3
data 27.11.1998) con la quale risolvevano il preliminare e chiedevano la restituzione dell'immobile; che l'attore non ha mai posseduto l'immobile in oggetto, atteso che la detenzione qualificata dello stesso era stata concessa ai nonni dell'odierno attore per effetto del preliminare del 1993, nel quale è subentrata la madre dell'attore LA MA dichiaratasi cessionaria del suddetto preliminare.
Il Tribunale ritiene che la domanda attorea sia infondata e vada rigettata.
Invero, qualora venga concordata la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo di compravendita, la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un comodato funzionalmente collegato al preliminare.
Pertanto, questi è detentore qualificato, non possessore. Tale situazione si verifica anche ove la promessa di vendita sia nulla per difetto di forma scritta, cosicché il semplice trascorrere del tempo non lascia maturare i presupposti per un acquisto della proprietà per usucapione in capo al promissario acquirente, salvo che si sia verificata medio tempore una interversione del possesso, che non può realizzarsi solo con comportamenti quali il trasferimento della
Pagina 3 di 6 residenza nell'immobile o l'attivazione delle relative utenze, che di per sé rinvengono base in un rapporto di mera detenzione (Cassazione civile , sez. II , 23/06/2023 , n. 18118).
Ove il potere di fatto sia esercitato originariamente a titolo di detenzione, ai fini del perfezionamento dell'usucapione si richiede un atto di interversione in opposizione all'avente diritto, tale da manifestare il pieno possesso, escludendone il titolare;
in particolare, è necessario che venga compiuta un'attività materiale che renda esteriormente riconoscibile al proprietario che il detentore aveva iniziato a possedere in maniera esclusiva. Ciò in quanto il detentore, sebbene qualificato, non può mutare la detenzione in possesso attraverso un semplice atto di volizione interna, né attraverso l'inottemperanza alle pattuizioni in virtù delle quali la detenzione è stata costituita, né attraverso semplici atti di esercizio del possesso, idonei soltanto a sostanziare un abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene (cfr. Cass. 15576/2022).
Nel caso di specie, il possesso dell'unità immobiliare in oggetto si sarebbe manifestato nell'attività di cura e manutenzione dello stesso, nell'esercizio di attività dedicata a giochi per bambini, nel vivere e godere dell'immobile fin da tenera età, nell'aver ristrutturato l'immobile una volta raggiunta la maggiore età e la sicurezza economica.
Il Tribunale ritiene che l'attore non abbia fornito la prova dei requisiti richiesti dalla legge per l'acquisto della proprietà mediante usucapione.
In particolare, il Tribunale ritiene che le dichiarazioni rese dai testi escussi non sono idonee e sufficienti a provare l'usucapione dei beni.
Invero, risulta circostanza pacifica, oltre che documentalmente provata dai convenuti, che il dante causa (nonno) dell'attore era detentore qualificato Persona_3 dell'immobile per effetto del preliminare di vendita del 7.10.1993 e della scrittura privata dell'8.10.1993, con la quale (dante causa dei convenuti) autorizzava Persona_2 [...]
(dante causa dell'attore) ad utilizzare il fondo per cui è causa per l'installazione di Per_3
un parco ferro per bambini.
Ne discende che l'attività addotta dall'attore a dimostrazione dell'esercizio del possesso
(attività dedicata a giochi per bambini) appare invece più verosimilmente come una continuazione di quella già svolta in virtù della scrittura privata dell'8.10.1993.
Soprattutto va evidenziato che l'attore ha dedotto di avere posseduto in modo autonomo i beni in questione per oltre venti anni, quindi a partire dal 1995 od anche prima.
Ebbene all'epoca l'immobile era ancora nella detenzione qualificata del dante causa dell'attore, (deceduto il 27.11.1998). Persona_3
Pagina 4 di 6 Né è stato provato in alcun modo il mutamento da parte dell'attore della detenzione in possesso. In tale contesto è ben difficile ipotizzare che l'attore abbia iniziato contemporaneamente un possesso autonomo e distinto dalla detenzione del suo dante causa.
Ciò tanto più che l'attore non ha nemmeno precisato l'epoca di inizio di tale presunto possesso, limitandosi a far risalire tale momento genericamente ad "oltre un ventennio".
Pertanto, la domanda attorea va rigettata.
Quanto alla domanda riconvenzionale di restituzione dell'immobile, si osserva quanto segue.
L'espressione occupazione sine titulo è di origine giurisprudenziale e viene utilizzata in relazione a due differenti azioni: azione personale di restituzione e quella reale (azione di rivendicazione).
In particolare, la domanda con cui l'attore chiede di dichiarare abusiva ed illegittima l'occupazione dell'immobile di sua proprietà con conseguente condanna dell'occupante al rilascio del bene, senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico, che avesse giustificato la consegna della cosa e la relazione di fatto sussistente tra questa e i convenuti medesimi, dà luogo ad un'azione reale di restituzione e deve qualificarsi come azione di rivendicazione;
al contrario, nel caso in cui l'attore ricollega la propria pretesa alla circostanza dell'avvenuta consegna dell'immobile in base ad un titolo ed il successivo venir meno di quest'ultimo per qualsiasi causa, la domanda va qualificata come personale di restituzione.
È del resto noto che l'azione di rivendicazione e quella di restituzione hanno natura distinta.
La prima ha carattere reale, si fonda sul diritto di proprietà di un bene, del quale l'attore assume di essere titolare e di non avere la disponibilità, ed è esperibile contro chiunque in fatto possiede o detiene il bene al fine di ottenere l'accertamento del diritto di proprietà sul bene stesso e di riacquistare il possesso.
La seconda, ha, invece, natura personale, si fonda sulla decisione del bene da parte di chi attualmente lo detiene per averlo ricevuto dall'attore o dal suo dante causa, ed è rivolta, previo accertamento di quella insussistenza o di quel venir meno, ad ottenere consequenzialmente la consegna del bene.
Pertanto, l'attore in restituzione non ha onere di fornire la prova del suo diritto di proprietà, ma solo l'originaria insussistenza o del sopravvenuto venir meno - per invalidità, inefficacia, decorso del termine di durata, esercizio dell'eventuale facoltà di recesso - del titolo che legittimava il convenuto alla detenzione del bene nei suoi confronti (cfr. Cass. Civ., Sez. III,
10 dicembre 2004, n. 23086).
Pagina 5 di 6 Nel caso di specie, la domanda va qualificata come azione personale di restituzione del bene, atteso che gli attori hanno dichiarato che il loro dante causa aveva stipulato Persona_2 con i coniugi (nonni dell'odierno attore) un preliminare di vendita ad Controparte_6
effetti anticipati (con consegna del bene prima della stipula del definitivo) e di essersi attivati per risolvere il suddetto contratto inviando lettera-raccomandata alla sig.ra e a tutti Per_1
gli eredi di (cfr. lettera-raccomandata del 21.7.2015). Persona_3
Il Tribunale ritiene che la domanda di restituzione sia inammissibile, atteso che i convenuti non hanno fornito la prova del venir meno del titolo (preliminare di vendita del 1993) in base al quale è iniziata la detenzione qualificata del nonno (e dante causa) dell'odierno attore.
Invero, il mero invio di una lettera-raccomandata non è idoneo a determinare la risoluzione del contratto in oggetto.
Pertanto, in mancanza di una pronuncia giudiziale di risoluzione del contratto preliminare,
l'azione tendente alla restituzione dell'immobile, va dichiarata inammissibile.
Ogni ulteriore questione resta assorbita.
Tenuto conto della reciproca soccombenza, le spese di lite vanno integralmente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore, definitivamente pronunciando così provvede:
1) Rigetta la domanda attorea di usucapione;

2) Dichiara l'inammissibilità della domanda riconvenzionale spiegata dai convenuti;

3) Compensa integralmente le spese di lite.
Così deciso in Nocera Inferiore, 19/12/2024
IL GIUDICE
dott.ssa Stefania Fontanarosa
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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