REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MACERATA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dr. Luigi Reale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 958/2024 promossa da:
, C.F. Parte_1 P.IVA_1 assistito dall'avv. CASONI ALESSANDRO;
elettivamente domiciliato in VIA LEOPARDI 5 62024 MATELICA, presso il difensore nei confronti di
, C.F. Controparte_1 P.IVA_2 assistito e difeso dall'avv. MAGGI MILENA;
elettivamente domiciliato in PIAZZA E. MATTEI 17 MATELICA, presso il difensore;

OGGETTO: locazione uso diverso - risoluzione per inadempimento
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale di udienza del 16.5.25 riportandosi all'atto introduttivo ed alla memoria integrativa.

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli art.li 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18/6/2009.
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1 - Va accolta la domanda proposta dalla con sede in Matelica ed in Parte_1 persona del l.r. p.t., intesa alla declaratoria di risoluzione per inadempimento del conduttore del contratto di locazione uso non abitativo registrato il 24.4.03 concluso con la Falegnameria 3T di pagina 1 di 4 , contratto ceduto dal conduttore in favore della Parte_2 CP_2
(notifica in data 7.10.05), società successivamente trasformatasi in Controparte_1
, attuale conduttrice, avente ad oggetto immobile in Matelica, loc. Collina, v. Ottone IV di
[...]
Brunswick, p.t., cat. D01.
2 – Il giudizio prendeva le mosse dalla intimazione di sfratto per morosità nell'ambito del quale con provvedimento alla udienza del 8.5.24 veniva pronunciato ordine di rilascio dell'immobile e veniva disposta la conversione del rito sulla eccezione di inadempimento sollevata dal conduttore -tale in tesi da giustificare il mancato pagamento del canone- in ragione della lamentata inidoneità del locale all'uso cui è destinato (falegnameria artigianale) per via di copiose infiltrazioni dalle finestre sulla parete Nord.
3 – Infruttuosamente -per la mancata adesione del conduttore- esperita la fase della mediazione obbligatoria, il giudizio veniva deciso all'esito di esame testi e di CTU.
4 – Incontestato il mancato pagamento del canone come da fatture del locatore nn. 98/22,
108/22, 119/22, 126/22, 141/22, 3/23, 15/23, 26/23, 36/23, 46/23, 59/23, 65/23, 75/23, 85/23,
96/23, 110/23, 123/23, nonchè di tutti i canoni successivi fino alla esecuzione, solo il 17.12.24.
4.1 – Incontestabile invece la possibilità per il conduttore di continuare la sua attività all'interno dei locali, finanche in sede di esecuzione del rilascio, procrastinato dall'ufficiale giudiziario Scolastrici -assunta come teste- per permettere secondo istanza dell'esecutato di terminare una importante fornitura la cui lavorazione era in corso.
4.2 – Altrettanto incontestabile il vizio alle finestre lato Nord dell'immobile dalle quali provengono infiltrazioni di acque meteoriche (le allegazioni documentali circa opere di manutenzione ordinaria tenute dal locatore non sono tali da sconfessare la circostanza: da un lato perché non sono relative alle doglianze e dall'altro perché se anche lo fossero non sarebbero state risolutive del vizio): ne dà conferma il CTU che le riconduce alla carenza di manutenzione ordinaria con specifico riferimento alle guarnizioni ed ai raccordi e giunzioni del nastro finestrato, oltre che alla mancanza di una scossalina munita di gocciolatoio a copertura del pannello verticale di base per l'appoggio delle nastrature con la quale (scossalina) dirottare l'acqua piovana sulla parete esterna dell'edificio.
5 – Pertanto, premesso che parte conduttrice non ha fornito alcuna prova del danno asseritamente derivatole dalle dette infiltrazioni, il vizio comunque riscontrato e di oggettivo rilievo diminuente il godimento dell'immobile, è tale da determinare una seppur minima riduzione del pagina 2 di 4 canone nell'ordine del 15% e cioè da euro 4.700 mensili iva inclusa (imponibile euro 3.852,50) ad euro 4.000,00 (imponibile euro 3.278,70) mensili iva inclusa.
6 – Non può invece essere accolta la istanza di riduzione del canone per il periodo della pandemia covid-19.
6.1 - Va osservato che la normativa richiamata dalla parte conduttrice (artt. 36 bis D.L.
6/2020 e art. 91 D.L. 18/2020) si limita ad escludere responsabilità per “… eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti …” senza fare riferimento ai casi di risoluzione, limitandosi invece ad escludere le sole sanzioni contrattuali (clausole penali) o processuali
(decadenze), va osservato che la sospensione dell'attività avrebbe avuto (nessuna prova sul punto) durata di soli circa sette mesi, dal 11.3.2020 al 17.7.2020 e poi dal 16.8.2020 al 11.10.21,
e che nel periodo successivo l'attività è ripresa: non può dirsi quindi, se non in ipotesi per il periodo appena illustrato, la impossibilità della conduzione della attività imprenditoriale.
Questo aspetto va ulteriormente considerato in ordine all'onere di adempimento: è fuor di dubbio che il locatore ha continuato ad adempiere al suo obbligo continuando a permettere al conduttore di godere dell'immobile locato;
né può farsi richiamo alla disciplina di cui agli artt.
1464 e 1467 c.c. attiene alle facoltà dell'adempiente (il locatore, nel caso) di ridurre la sua prestazione in caso di impossibilità parziale dell'adempimento di controparte (il conduttore); la seconda invece attiene al caso in cui la parte che vede divenire impossibile la sua prestazione (il conduttore) può chiedere la risoluzione -e non altro- del contratto.
6.2 - Al caso di specie andrebbe invece applicata la disciplina di cui agli artt. 1256 e 1258
c.c. relativa alla estinzione della obbligazione in caso di impossibilità sopravvenuta indipendente dalla volontà del debitore: nel caso tuttavia non si verte nella impossibilità, ma invece in quello della maggiore difficoltà di adempimento, diverso da quello oggetto del richiamo normativo che fa riferimento alla impossibilità oggettiva e diretta, non invece a quella soggettiva (dei conduttori) ed indiretta (diminuzione degli incassi da attività imprenditoriale).
D'altronde, l'imprenditore assume su di sé, al pari del vantaggio, anche il rischio di impresa, senza che proprio la invocata buona fede possa permettergli di farlo ricadere, neppure in parte, sui “fornitori” adempienti.
7 – Così, dato atto della gravità dell'inadempimento del conduttore, non solo protrattosi per diversi anni, ma anche connotato da particolare slealtà quando nonostante avesse proposto transattivamente il pagamento della somma di euro 45.000, non vi ha invece dato corso quando il pagina 3 di 4 locatore l'ha accettata: condotta che indubbiamente connota negativamente anche quella precedente.
8 – Gli importi a debito vanno individuati in ragione di euro 4.000 mensili iva inclusa per tutti quelli indicati nelle fatture prodotte dal locatore, per le quali non è stata fornita la prova del pagamento, neppure parziale;
nonché per tutti i mesi successivi fino al rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.

9 - Le spese, incluse quelle di mediazione, vanno per intero poste in capo alla resistente e sono liquidate in dispositivo.

PQM

il Tribunale di Macerata, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, dichiara risolto per inadempimento del conduttore il Controparte_1 contratto di locazione uso diverso concluso con la registrato il 24.4.03; Parte_1 condanna la conduttrice al pagamento dei canoni di locazione di cui alle fatture del locatore
98/22, 108/22, 119/22, 126/22, 141/22, 3/23, 15/23, 26/23, 36/23, 46/23, 59/23, 65/23, 75/23,
85/23, 96/23, 110/23, 123/23, con riduzione del canone ad euro 4.000,00 mensili iva inclusa per le mensilità di cui alle dette fatture e per i mesi successivi fino al rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;
conferma, per quanto occorrer possa, il provvedimento di rilascio immobile reso il 8.5.24; condanna la conduttrice Controparte_1
, a sostenere le spese del giudizio e, incluse quelle di mediazione, le liquida in
[...] favore della ricorrente in euro 4.500,00 per compensi, oltre spese generali Parte_1
15%, cap, iva e spese vive documentate;
compensa tra le parti le spese di CTU.
Deposito della motivazione entro dieci giorni.
Macerata, 16 maggio 2025.
Il Giudice dr. Luigi Reale

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