REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del giudice dott.ssa Valentina Gigante, lette le note scritte depositate, ha pronunciato, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 281 sexies e
127 ter c.p.c. la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 8488/2020 r.g.a.c. e vertente

TRA
(c.f.: ), (c.f.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
, , (c.f.: ), , C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
(c.f.: ), , (c.f.: ) e , (c.f.: C.F._4 Parte_5 C.F._5 Parte_6
), tutti rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'Avv. Giovanni Di C.F._6
Mauro, e con quest'ultimo elettivamente domiciliati presso il suo studio in Frignano (CE), alla via
Generale Magliulo 10;
Attori
E
(c.f.: ) e (c.f.: CP_1 C.F._7 Controparte_2
), entrambi rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'Avv. Nicola C.F._8
Montella, e con quest'ultimo elettivamente domiciliati in Napoli alla via M. Kerbaker n. 91;
Convenuti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
, e hanno Parte_1 Parte_2 CP_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
convenuto in giudizio e esponendo: CP_1 Controparte_2
1) di essere proprietari - Abbandonante in proprio e gli altri quali eredi per successione legittima del de cuius , deceduto in data 8.8.95- di un immobile sito nel Comune di EL Persona_1
VO (CE), loc. Pescopagano, alla via De Silva n.5, già via Consortile, e precisamente di un immobile composto da piano rialzato e piano primo (identificato al Catasto al f. 7, p.lla 1472 sub
2 e 3, adibito ad abitazione);
2) che detto immobile risulta occupato sine titulo da e e dal loro CP_1 Controparte_2
nucleo familiare;

3) che i convenuti, pur avendo residenza a Napoli, detengono i due appartamenti (che compongono il fabbricato in questione) senza titolo, e ciò sin dal 2005, senza formalizzare la locazione e comunque in mancanza di un regolare contratto;

4) che, infatti, come risulta dalla querela sporta presso i CC di Napoli Capodimonte da Parte_1 in data 26.9.2012, quest'ultima aveva da tempo concesso in locazione temporanea
[...]
l'immobile ai convenuti, limitatamente al periodo estivo;
che siffatto rapporto locatizio era basato su un mero accordo verbale, mai tradotto in contratto scritto;

5) che, nel tempo, i convenuti avevano occupato l'immobile senza rilasciarlo;

6) di aver continuato a pagare nel corso degli anni l'ICI, l'IMU, la Tari e la Tares ed altri tributi relativi a tale immobile, non potendo opporre al Comune di EL VO l'occupazione dello stesso da parte di terzi, con ciò subendo notevoli danni di cui si chiede il ristoro come da documentazione versata in atti;

7) che l'attrice ha invitato più volte a regolarizzare la propria Parte_1 CP_1
posizione mediante la stipula di un regolare contratto di locazione per un canone di euro 460,00, invitandolo, in caso contrario, a rilasciare l'immobile; che tali inviti, tuttavia, non sortivano alcun effetto;

8) che, in sede di mediazione, a seguito di un rinvio concesso su istanza dei convenuti, CP_1
e contrariamente a quanto affermato nel precedente incontro, dichiaravano di Controparte_2
non essere disponibili a regolarizzare la detenzione, pur avendo manifestato precedentemente intenzioni difformi;

9) che, con l'entrata in vigore della legge n. 431/1998, per la validità dei contratti di locazione è richiesta la forma scritta ad substantiam.
Alla luce delle esposte circostanze, gli istanti hanno concluso chiedendo: “Voglia l'adito giudice - accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo dell' immobile, come sopra identificato, sito in EL VO (CE) loc. Pescopagano, alla via De Silva n.5, già via Consortile, identificato al Catasto immobili del predetto Comune al Foglio 7 particella 1472 sub 2 e sub, posta in essere da e;
- condannare parte convenuta al pagamento della CP_1 Controparte_2
indennità di occupazione, in favore della parte attrice, pari alla somma complessiva che sarà accertata
e provata in corso di causa, anche a mezzo CTU tecnica, allo scopo di determinare il valore locativo del bene , avuto riguardo sia ai prezzi correnti di mercato, al luogo, al tipo ed alla quantità degli immobili ( in realtà due appartamenti), e sulla base di esso valore, determinare il relativo risarcimento del danno , nei limiti della competenza per il valore di cui al contributo unificato in Euro 26.000,00. - conseguentemente condannare e , in mancanza di regolarizzazione CP_1 Controparte_2 al rilascio dell'immobile, come sopra identificato, in favore della parte attrice;
- condannare, altresì, parte convenuta al pagamento delle spese di lite con attribuzione al sottoscritto procuratore”.
Si sono costituiti in giudizio e i quali hanno dal loro canto esposto: CP_1 Controparte_2
1) che non corrisponde al vero la circostanza che ha concesso in locazione Parte_1
l'immobile de quo per il solo periodo estivo e che poi, nel tempo, i convenuti hanno occupato l'immobile senza rilasciarlo;

2) di aver infatti sempre adempiuto al pagamento di quanto richiesto da a titolo di Parte_1
canone di locazione tramite bonifico, sin dal 19.3.2001, data in cui tra e Parte_1 CP_1
veniva stipulato il summenzionato “Contratto di locazione per finalità turistica”;
[...]
3) di aver inoltre apportato numerose migliorie all'appartamento de quo, migliorie supportate dalla documentazione depositata;

4) di aver sempre dimostrato di voler adempiere ai propri obblighi, pur versando, allo stato attuale, in una condizione di gravissima difficoltà economica;

5) di aver sempre corrisposto, a mezzo bonifico Poste Italiane, la somma di euro 400,00 ad la quale nulla ha mai eccepito, persino quando, come asserito nell'atto Parte_1
introduttivo, negli anni 2005 e 2006 l'odierna attrice invitava i convenuti a regolarizzare la propria posizione attraverso la stipula di un regolare contratto di locazione;

6) che, anche dopo tali missive, ha continuato a percepire la somma di euro 400,00 Parte_1
a titolo di canone di locazione;
di aver quindi adempiuto all'obbligazione di pagamento del canone gravante sulla parte conduttrice.
In ragione delle difese svolte, i convenuti hanno così concluso: “Voglia l'Ill.mo Tribunale Adito così provvedere: I. In via principale, accertare e dichiarare per i motivi esposti in narrativa, che nel caso di specie non vi è alcuna occupazione abusiva dell'immobile sito in EL VO (CE) Loc. Pescopagano alla Via De Silva n.5, già via Consortile, identificato al Catasto immobili del predetto comune foglio 7 particella 1472 sub 2 e sub, da parte dei Sig.ri e;
CP_1 Controparte_2
II. In subordine, nella denegata ipotesi in cui il Tribunale adito ritenesse sussistente l'occupazione sine titulo dell'immobile de quo, dichiarare ed accertare che nulla è dovuto dai Sig.ri e CP_1
a titolo di indennità di occupazione per tutti i motivi esposti in premessa;
III. Con vittoria CP_2 di spese, diritti ed onorai al procuratore antistatari”.
Disposto lo scambio delle memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c., all'udienza del 29.6.23, la prima svoltasi innanzi al sottoscritto magistrato, la causa, alla luce delle deduzioni delle parti e della documentazione versata in atti, è stata ritenuta matura per la decisione senza necessità di assumere mezzi di prova, e rinviata per la discussione, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c., all'udienza del 6.12.23. A seguito di alcuni rinvii disposti per esigenze del ruolo, la causa è stata rinviata, ex art. 127 ter c.p.c., all'udienza del 27.3.25.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Tanto premesso, le domande proposte sono solo in parte fondate, per cui vanno accolte nei limiti che seguono.
Preliminarmente, tali domande appaiono procedibili, risultando attivato il procedimento di mediazione obbligatoria, conclusosi con esito negativo (art. 5 d.lgs 28/2010; cfr. verbale del 3.12.19).
Venendo al merito e principiando dalla richiesta di rilascio, occorre innanzitutto provvedere alla relativa qualificazione.
Al riguardo, si rammenta succintamente che, secondo una giurisprudenza di legittimità qui condivisa,
l'azione di rivendica va distinta da quella di restituzione. Tali azioni, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale,
l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa,
o ad allegare l'insussistenza "ab origine" di qualsiasi titolo (cfr. ex plurimis, Cass. civ. n. 4416/2007).
Ebbene, tenuto conto di tali coordinate, deve ritenersi che, alla luce della prospettazione e delle richieste formulate in citazione, gli attori abbiano senz'altro inteso formulare una domanda di restituzione e non già di rivendica. Questi ultimi, infatti, pur premettendo di essere proprietari dell'immobile in questione, hanno dedotto che l'immobile fu consegnato dalla comproprietaria in virtù di una locazione transitoria verbale -quindi nulla-, chiedendo per l'effetto Parte_1 ordinarsi ai convenuti l'immediato rilascio del bene illegittimamente occupato.
Per quanto di ragione, gli istanti non sono tenuti a dar prova della proprietà del bene, comunque comprovata dalla documentazione in atti (v., in particolare, atto di compravendita per notar
[...]
del 26.10.99 -rep. 19382 racc. 5663-, certificato di morte di e stato di Per_2 Persona_1 famiglia), ma solo dell'avvenuta consegna del bene in base ad un titolo poi venuto meno.
Ebbene, gli istanti hanno senz'altro ottemperato a tale onere probatorio.
In primo luogo, non risulta in alcun modo contestata la circostanza dell'avvenuta consegna dell'immobile in questione ai convenuti (art. 115 c.p.c.).
Nemmeno risulta contestata la circostanza della protratta occupazione del bene, anzi espressamente riconosciuta dai convenuti i quali, dal loro canto, assumono di aver sempre corrisposto il canone pattuito.
Cionondimeno, come correttamente osservato da parte attrice, a far data dall'entrata in vigore della legge n. 431/1998, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta, sicché i contratti di locazione stipulati verbalmente -qual è quello nel caso che occupa- devono reputarsi nulli.
Né, d'altro canto, i convenuti hanno giammai prodotto copia di un contratto scritto.
In ragione della nullità della locazione conclusa verbalmente, deve ritenersi insussistente ab origine un titolo legittimante l'occupazione dell'immobile sito Comune di EL VO (CE), loc.
Pescopagano, alla via De Silva n.5, già via Consortile da parte dei convenuti, i quali, pertanto, vanno condannati all'immediato rilascio dello stesso.
Tanto chiarito e venendo alla domanda di risarcimento del danno, si osserva quanto segue.
Secondo una condivisibile giurisprudenza di legittimità, nella “comune fattispecie di occupazione abusiva d'immobile è richiesta l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa”, posto che il non uso “il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento”. Cionondimeno, sebbene il danno da occupazione sine titulo, quale danno evidente, possa agevolmente essere dimostrato sulla base di presunzioni semplici, un tale alleggerimento probatorio non può includere anche l'esonero dall'allegazione dei fatti che devono essere accertati (cfr. Cass. Sez. Un. 33645/2022).
Ebbene, nel caso che occupa, gli istanti hanno omesso di allegare e contestualizzare la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento perduta, non adempiendo pertanto debitamente al suddetto onere allegatorio. Né può rilevare, quale danno, l'asserito pagamento dei tributi;
in disparte l'assenza di documentazione comprovante tali versamenti, appare assorbente la circostanza che -salvo accordi interni col conduttore, qui non dedotti-, trattasi di obblighi gravanti sul proprietario, sicché l'avvenuto pagamento degli stessi non costituisce in sé e per sé danno. Per quanto detto, la domanda risarcitoria non può trovare accoglimento.
Da ultimo, va respinta la richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c., difettandone i presupposti.
Le spese di lite, in ragione del parziale accoglimento delle domande attoree, vanno compensate per
1/3, mentre per la restante parte seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto del valore della controversia, dell'attività processuale concretamente svolta e del tenore delle difese espletate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del Giudice dr.ssa Valentina Gigante, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Accoglie la domanda di restituzione e per l'effetto condanna e CP_1 CP_2 all'immediato rilascio, in favore degli attori, dell'immobile sito in EL VO
[...]
(CE), loc. Pescopagano, alla via De Silva, 5 (già via Consortile), meglio identificato in atti, libero e vuoto da persone e cose;

2) Rigetta la domanda di risarcimento;

3) Compensa per 1/3 le spese di lite che per la restante parte vengono poste a carico dei convenuti in favore degli attori e liquidate in euro 190,00 per spese vive ed euro 1.670,00 per compensi, oltre spese, iva e cpa come per legge, con attribuzione all'avv. Giovanni Di Mauro.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, lì 5 aprile 2025
Il Giudice dr.ssa Valentina Gigante