N. R.G. 10291/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, sezione tredicesima civile, in composizione monocratica, in persona del dott.
Antonio Sammarro, all'esito del deposito di note scritte entro il termine perentorio del 22.05.2025 ai sensi degli artt. 127 ter e 128 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 10291/2025, già n. 9211/2025 e vertente
TRA
(c.f. , rappresentata e difesa dall' avv. Luca Ferrari;
Parte_1 C.F._1
ATTRICE
E
(c. f. , (c. f. CP_1 C.F._2 Controparte_2
), (c.f. ), rappresentati e difesi C.F._3 Controparte_3 C.F._4
dall'avv. Vittorio Sellitto;

CONVENUTI
Oggetto: finita locazione.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO
, premesso che era proprietaria dell'appartamento uso abitativo ubicato in Milano, via Parte_1
Giuseppe Ripamonti n. 40, angolo via Toscana n. 1, terzo piano, completamente arredato composto da ingresso, corridoio, cucina, bagno e tre vani, censito al N.C.E.U. di Milano al Foglio 527, Mapp. 209,
sub. 39, z.c. 2, Cat. A/3, Cl. 3, Vani 5,5 avente R.C.E. € 639,12, che con contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria ex art. 5, primo comma, L. 431/1978 del 09/12/1998 sottoscritto in data
24/02/2021 regolarmente registrato in data 24/02/2021 presso l'Agenzia delle Entrate di Milano, Ufficio
Territoriale 5 (Codice Identificativo ) aveva concesso in locazione con NumeroDiCartaI_1
pagina 1 di 5 decorrenza dall'01/07/2021 l'immobile sopra specificato a Parte_2 Controparte_2
ed a , che in data 15/05/2021 quest'ultimo con decorrenza dall'1/07/2021 Controparte_4
cedeva il predetto contratto di locazione ad altro conduttore al quale, infine, con decorrenza dall'1/08/2022 subentrava , che stante la mancata previsione nel contratto di locazione Controparte_3
dei motivi a fondamento della transitorietà, il predetto contratto di locazione, la cui durata originaria era di un anno (dall'1/07/2021 al 30/06/2022) era da assoggettarsi alla disciplina prevista dall'art. 2, comma
1, della L. n. 431/1998 (avente durata di anni 4 + 4), che pertanto il contratto di locazione avrà quale prima scadenza il 30/06/2025, che per evitare il rinnovo tacito del rapporto contrattuale in data
Con 26/07/2024 aveva comunicato ai conduttori a mezzo raccomandata la volontà di destinare l'alloggio ad abitazione principale del figlio, , ex giocatore professionista di pallacanestro che Parte_3
presentava un quadro di severa limitazione funzionale alla deambulazione, intimava ai conduttori la licenza per finita locazione con invito a rilasciare l'immobile per la data del 30/06/2025 convenendoli nel contempo in giudizio per la relativa convalida.
e si costituivano in giudizio e Parte_2 Controparte_2 Controparte_3
dichiaravano di non opporsi alla richiesta di convalida della intimata licenza per finita locazione,
impegnandosi, nel contempo, a rilasciare l'immobile alla data del 30.06.2025.
Il giudice, rilevata l'insussistenza delle condizioni per convalidare lo sfratto, sul rilievo che l'art. 3,
comma 4, L. 431/1998 prevede che per la procedura di diniego del rinnovo alla prima scadenza si applichi la procedura stabilita dall'art. 30 L. 392/1978 disponeva il mutamento del rito.
All'esito del deposito di note scritte entro il termine perentorio del 22.05.2025 ai sensi degli artt. 127
ter e 128 c.p.c. la causa veniva decisa.
Preliminarmente, deve ritenersi pacifica l'esistenza del rapporto per cui è causa sulla scorta delle risultanze contenute nella documentazione prodotta, ed in particolare nel contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 24/02/2021 e registrato in pari data.
Tanto premesso, deve ritenersi nulla della clausola contenuta nell'art. 2 del contratto che prevede la durata annuale della locazione, in difetto del requisito della transitorietà. Al riguardo ritiene infatti questo giudice di conformarsi all'orientamento della Suprema Corte secondo cui nel vigore della legge pagina 2 di 5 di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria non è incondizionata ma deve essere in linea con il disposto dell'art. 5 della legge stessa, il quale demanda alla normazione secondaria di cui all'art. 4,
comma 2, della stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria (cfr. Cass. 4075/2014).
Non sono quindi le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio ma è il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a fissare le modalità ed i presupposti,
sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.
Nel caso di specie, il D.M. 30 dicembre 2002, stabilisce che i contratti di natura transitoria devono prevedere "una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto"; stabilisce inoltre che "i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 1, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno".
In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3.
Nella fattispecie, difettano le condizioni previste, atteso che il contratto non contiene lo specifico riferimento alle esigenze transitorie che pertanto non risultano in alcun modo documentate, per cui non può avere una durata inferiore a quella ordinaria di quattro anni con l'ulteriore conseguenza che, in applicazione del disposto normativo contenuto da ultimo citato, avrà naturale scadenza il 30.06.2025, tant'è che parte locatrice ha in citazione dato atto della nullità e chiesto la cessazione per tale data.
Tanto premesso, la domanda dev'essere accolta, e dev'essere pertanto dichiarata la cessazione della locazione alla data del 30.06.2025, atteso che con raccomandata A.R. del 26.07.2024, notificata in data pagina 3 di 5 31.08.2024, ha correttamente comunicato con preavviso di almeno sei mesi la volontà di non rinnovare il contratto di locazione, facendo legittimamente riferimento all'intenzione di destinare l'immobile ad uso abitativo del figlio ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. a) della legge 431/98.
Al riguardo va infatti osservato posto che in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo,
nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 431
del 1998, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica
"ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo,
dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore (cfr. Cass.
3938/2023).
Elementi di valutazione in senso favorevole all'accoglimento della domanda possono peraltro trarsi dal comportamento processuale dei conduttori che, ritualmente chiamati in giudizio non hanno mosso specifiche contestazioni in ordine alla serietà o meno del motivo addotto, ed anzi hanno aderito alla richiesta di cessazione per tale data, tanto più che in tema di locazione di immobili destinati a uso
abitativo affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima
scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge n. 431/1998, non è necessario che fornisca la
prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma
è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso. Ciò fermo restando il diritto del
conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato
o, in alternativa, al risarcimento di cui al terzo comma del citato art. 3 nell'eventualità in cui il
proprietario non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto diniego entro dodici mesi dalla
data in cui ne abbia ottenuto la disponibilità (cfr. Cass. civ., Sez. III, 18/07/2013, n. 17577).
In base a tali considerazioni, dunque, dev'essere dichiarata la cessazione del contratto di locazione alla data azionata del 30/06/2025, con conseguente obbligo di rilascio dell'immobile.
Considerato che non sono stati addotti elementi valutabili per confrontare le condizioni delle parti ai sensi dell'art. 56 L. 392/78, e tenuto conto altresì conto delle ragioni del rilascio, fondato sulla cessazione del rapporto e dell'ampio lasso di tempo intercorso dalla notifica del diniego di rinnovo,
pagina 4 di 5 nonché della disponibilità dei conduttori a rilasciare l'immobile per la data di scadenza, la data di esecuzione può essere fissata per il 30.06.2025.
Le spese di lite vanno compensate atteso il tenore della statuizione, che accerta la cessazione della locazione per una data non ancora scaduta.

P.Q.M.

Il Tribunale definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra difesa, deduzione ed eccezione, così
provvede:
- dichiara che la locazione per cui è causa ha naturale scadenza in data 30/06/2025;
- fissa per l'esecuzione la data del 30.06.2025;
- dichiara compensate le spese di lite.
Milano, 23 maggio 2025
Il giudice
Antonio Sammarro
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9 dicembre 1998, n. 431, l'ammissibilità della stipulazione di un contratto di locazione ad uso transitorio