REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SAVONA
SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott. LUIGI ACQUARONE ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 1997.2023 R.C. CIV.
tra
, residente in Savona, Parte_1
ivi elettivamente domiciliata in via Gramsci n. 6/6, presso e nello studio dell'avv. Loredana Scalmana che la rappresenta e difende in forza di procura in calce all'atto di citazione;
ATTRICE= contro
, residente in [...], Controparte_1
, residente in [...]CP_2
elettivamente domiciliati in Savona, vi XX Settembre n. 15/3, presso e nello studio dell'avv. Matteo Reforzo che li rappresenta e difende in forza di procura allegata alla comparsa di risposta;
CONVENUTI=
******
CONCLUSIONI
L'avv. Loredana Scalmana per parte attrice: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni avversaria eccezione, deduzione e domanda, previa ogni più opportuna pronuncia di rito e di merito, nonché previa ammissione
1 di tutte le istanze istruttorie dedotte nella seconda memoria ex art. 171 ter C.P.C. del 12.1.2024 e non ammesse, ivi compresa, ove ritenuto necessario, la richiesta di C.T.U; 1) accertare e dichiarare, per i motivi dedotti, il dolo incidente, ascrivibile in via esclusiva ai signori CP_1
e , nella formazione della volontà contrattuale della
[...] CP_2
SI , in relazione alla compravendita del 7.7.2021, a Parte_1
rogito Notaio (Rep. n. 36845 - Racc. 9158); 2) in via Persona_1
alternativa accertare e dichiarata l'esistenza dei vizi occulti dedotti nella narrativa dell'atto di citazione presente atto relativamente all'immobile sito in Savona, Via Argentina Altobelli, n. 2 int. 5 acquistato dalla SI
in forza del contratto di compravendita del 7.7.2021, Parte_1
a rogito Notaio (Rep. n. 36845 - Racc. 9158); 3) per Persona_1
l'effetto dell'accoglimento della domanda di cui al punto 1 o in alternativa della domanda di cui al punto 2, condannare i signori , nato Controparte_1
a Savona il 1.10.1972 (C.F. ) e , nata a C.F._1 CP_2
Savona, il 11.11.1975 (C.F. ), in via solidale tra loro, al C.F._2
versamento in favore della SI : a) della somma di Parte_1
€ 13.420,00=, corrispondente al corrispettivo dei lavori di ripristino dell'appartamento, e/o della somma meglio vista e ritenuta emergenda in corso di causa, in ogni caso oltre rivalutazione monetaria ed oltre interessi legali dal dovuto la saldo;
b) della somma di € 2.440,00= a titolo di rimborso delle somme versate per le indagini peritali effettuate dai professionisti incaricati, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dal dovuto al saldo;
c) della somma non inferiore ad € 654,90=, a titolo di restituzione della maggiore provvigione versata in favore dell'agenzia immobiliare in rapporto ad un corrispettivo di vendita più alto di quello dovuto e/o al pagamento della somma meglio vista e ritenuta, emergenda in corso di causa, in ogni caso oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali
2 dal dovuto al saldo;
d) di una somma da liquidarsi in via equitativa a titolo di risarcimento di ogni ulteriore pregiudizio subito ivi compresa la parziale e/o totale impossibilità di godere dell'immobile sino all'ultimazione dei lavori di ripristino e messa in sicurezza dello stesso;
4) in ogni caso condannare i signori , nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_1
) e nata a [...], il [...] (C.F. C.F._1 CP_2
), in via solidale tra loro, al pagamento della somma di C.F._2
€ 16.514,90= e/o della somma meglio vista e ritenuta emergenda in corso di causa, per tutti i danni patrimoniali patiti, oltre ad un indennizzo da determinarsi in via equitativa per la parziale e/o totale impossibilità di godere dell'immobile, il tutto oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dal dovuto al saldo;
5) in ogni caso con vittoria di compensi professionali e spese, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
L'avv. Matteo Reforzo per parte convenuta: “Voglia il Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione di merito e di rito ex adverso formulata anche in via istruttoria, per tutti i motivi esposti;
nel merito, accertare e dichiarare l'infondatezza sia in fatto che in diritto del dolo incidente e delle richieste di risarcimento e di indennizzo e, conseguentemente, rigettare le domande proposte da parte attrice in quanto inammissibili;
nel merito, accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza e/o prescrizione della garanzia per vizi e/o l'infondatezza sia in fatto che in diritto della garanzia per vizi e delle richieste di risarcimento e di indennizzo e, conseguentemente, rigettare le domande proposte da parte attrice in quanto inammissibili;
nel merito, accertare e dichiarare l'infondatezza sia in fatto che in diritto di tutte le richieste di pagamento di somme per danni patrimoniali ed a titolo di indennizzo e, conseguentemente, rigettare le domande proposte da parte attrice in quanto inammissibili;
in ogni caso, con condanna di parte attrice
3 alla rifusione delle spese e delle competenze professionali difensive, oltre oneri accessori e quant'altro dovuto per legge”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione datato 7.8.2023, conveniva in Parte_1
giudizio, davanti al Tribunale di Savona e CP_2 Controparte_1
indicando quanto segue: in data 7.7.2021, con rogito Notaio Per_1
, aveva acquistato da e , l'immobile sito
[...] Controparte_1 CP_2
in Savona, Via Altobelli n. 2 interno n. 5; in data 3.11.2022 nella camera da letto del predetto immobile si era verificato lo sfondellamento di una porzione del solaio con crollo, distacco e caduta di alcune pignatte in laterizio sul letto e sul pavimento della stanza;
tale evento solo per caso non aveva provocato danni alle persone poiché lei e il suo convivente non si trovavano in quel momento all'interno dell'appartamento; successivamente aveva appreso che il danno era da ricondursi ad una problematica conosciuta ai venditori poiché, in data 12.11.2018, già si era verificato un analogo fenomeno di sfondellamento all'interno n. 11 dello stabile;
in quell'occasione erano intervenuti i Vigili del Fuoco di che avevano constatato il distacco di circa 3 mq di intonaco con sfondellamento del laterizio e conseguente crollo della sottostante controsoffittatura in cartongesso, avevano diffidato l'uso del vano interessato dal crollo e la necessità di fare eseguire, tramite un professionista qualificato, un'accurata indagine tecnica di tutti i soffitti dell'abitazione; inoltre in quel contesto era emerso altresì che detta problematica già si era verificata in altre abitazioni del medesimo fabbricato con conseguente necessità di estendere la verifica a tutti i vani dell'edificio; successivamente, su incarico dell'amministratore del Condominio, l'Ing.
aveva effettuato una perizia sugli parti comuni del Persona_2
fabbricato e nella sua relazione aveva indicato di avere appurato, sia
4 dall'amministratore che da alcuni condomini, che tale fenomeno si era verificato, negli anni, in altri numerosi casi, all'interno sia degli alloggi che delle parti comuni;
in tal senso, in data 23.11.2018, anche la ed il CP_2
suoi danti causa, avevano richiesto all'amministratore di CP_1
estendere le verifiche peritali anche al loro appartamento;
nessuna delle circostanze sopra indicate era stata a lei comunicata da parte dei venditori, né nel corso delle trattative né al momento della stipula dell'atto notarile di compravendita;
in data 10.11.2022, dopo l'episodio di sfondellamento, l'arch. aveva redatto una perizia Persona_3
sulle condizioni dell'appartamento ed aveva evidenziato di avere visivamente riscontrato il distacco della parte inferiore di alcune pignatte in laterizio, costituenti gli elementi di alleggerimento del solaio di copertura della camera da letto, aveva precisato di aver provveduto ad un'analisi sonica manuale, mediante battitura, di tutta la restante parte del solaio, riscontrando acusticamente la presenza di altre zone a possibile rischio di caduta e sottolineato che lo sfaldellamento, una volta innescato, si poteva evolvere e peggiorare;
aveva pertanto commissionato ad una società specializzata in materia l'effettuazione delle necessarie indagini diagnostiche dalle quali è emerso che all'interno dell'appartamento erano presenti, tra l'altro, aree di “dissesto in atto”, aree di “rischio alto” ed aree di “rischio medio”; in seguito, nel mese di gennaio 2023, anche sul soffitto del locale sgabuzzino si erano verificate fessurazioni che, senza la realizzazione di un apposito intervento, avrebbero comportato un ulteriore crollo;
in forza della situazione in essere, aveva incaricato la ditta di eseguire le opere necessarie, comprensive Controparte_3
delle demolizioni e del ripristino delle opere edili ed impiantistiche, per mettere in sicurezza l'appartamento e per l'esecuzione di tali interventi aveva sborsato la somma di € 13.420,00= oltre a € 1.220,00= per il
5 pagamento ad delle indagini non strutturali finalizzate alla CP_4
verifica del potenziale rischio di sfondellamento e € 1.000,00= per le prestazioni professionali dell'arch. inoltre la compravendita Per_3
immobiliare era avvenuta per il tramite dell'Agenzia Immobiliare Studio
Centro D.I. di in favore della quale aveva corrisposto una Controparte_5
provvigione pari al 4% del corrispettivo oltre I.V.A, calcolata su un prezzo maggiore rispetto al corrispettivo che sarebbe stata disposta a versare se avesse avuto piena contezza delle effettive condizioni dell'appartamento; i venditori avevano violato l'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative ed al momento della stipula del definitivo ed anzi avevano posto in essere una condotta caratterizzata da dolo, per averla tenuta all'oscuro di informazioni che avrebbero inciso sulla sua volontà negoziale ed aveva, quindi, diritto al risarcimento di tutti i danni da lei subiti.
Concludeva, quindi, chiedendo accertarsi il dolo incidente, ascrivibile ai venditori e tale da avere inciso sulla Controparte_1 CP_2
formazione della sua volontà contrattuale in relazione alla compravendita immobiliare del 7.7.2021, o l'esistenza dei vizi occulti presenti nel bene da lei acquistato e per l'effetto condannare i venditori, al pagamento della somma di € 13.420,00=, corrispondente al corrispettivo dei lavori di ripristino dell'appartamento, oltre a quella di € 2.440,00= a titolo di rimborso delle somme versate per le indagini peritali effettuate e a €
654,90=, a titolo di restituzione della maggiore provvigione versata in favore dell'agenzia immobiliare, oltre ad un ulteriore risarcimento di ogni ulteriore pregiudizio subito ivi compresa la parziale e/o totale impossibilità di godere dell'immobile sino all'ultimazione dei lavori di ripristino e messa in sicurezza da liquidarsi equitativamente.
Si costituivano in giudizio che contestavano Parte_2 Controparte_1
6 le avversarie argomentazioni ed indicavano quanto segue;
avevano acquistato l'immobile oggetto di causa, facente parte del Condominio “Del
Sole”, in data 2.6.2010 allorquando esso era stato da poco ristrutturato;
nell'ingresso, era già presente un controsoffitto ed i soffitti erano in perfetto stato, tali erano rimasti per tutto il tempo in cui vi avevano vissuto e mai avevano dovuto eseguire alcun intervento (durante la loro permanenza, nessun fenomeno di sfondellamento o, comunque, di distacco di intonaco, pignatte o altro si era verificato); l'unico episodio di sfondellamento nello stabile era quello avvenuto in data 12.11.2018 e che aveva interessato l'interno n. 11 e a seguito dell'occorso si erano attivati conferendo mandato all'amministratore affinché facesse eseguire all'Ing.
le necessarie verifiche peritali presso le parti comuni del Persona_2
Condominio ed avevano altresì richiesto di estenderle anche al loro immobile pur in assenza di alcun obbligo in tal senso;
tale verifica non era poi avvenuta a causa di loro problemi personali sopravvenuti (motivi di salute del padre del che li avevano poi portati anche alla CP_1
decisione di vendere l'appartamento di Via Altobelli, poi alienato alla in data 7.7.2021; non avevano posto in essere alcuna condotta di Parte_1
raggiro ai danni della nello svolgimento delle trattative e nella Parte_1
conclusione del contratto di compravendita relativo all'immobile poichè nessun vizio riguardante l'interno n. 5 era stato a lei taciuto, non essendo stato l'appartamento mai interessato da fenomeni di sfondellamento e, pertanto, non era configurabile alcuna ipotesi di dolo;
non era vero che avevano provveduto nell'ingresso dell'immobile alla collocazione di un controsoffitto di materiale a protezione e contenimento di eventuali distacchi, poiché esso era già presente al momento del loro acquisto avvenuto nel 2010; il Condominio “Del Sole” presentava le caratteristiche estetiche tipiche di un palazzo costruito negli anni '60 con i possibili
7 difetti costruttivi dell'edilizia risalente a quel periodo;
il compratore avrebbe dovuto esaminare l'appartamento al fine di verificarne le condizioni di manutenzione ed i possibili eventuali vizi;
fra l'altro la aveva acquistato l'immobile, nel periodo successivo al crollo del Parte_1
mercato immobiliare, causato dalla emergenza pandemica Covid 19 al prezzo di € 95.000,00= pari a meno della metà di quanto lo avevano pagato nel 2010 (€ 195.000,00=); le perizie prodotte dalla non avevano Parte_1
neppure quantificato i costi necessari per il ripristino;
in ogni caso, ex art. 1495 C.C, il compratore decadeva dal diritto alla garanzia se non denunziava i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta e nel caso concreto non era neanche chiara la data dell'evento dannoso e, quindi, non era stata provata la tempestività della denuncia;
inoltre, sempre ex art. 1495 C.C. l'azione di risarcimento del danno per i vizi si prescriveva, in un anno dalla consegna del bene ed il fatto lamentato dall'attrice si era verificato il 9.11.2022 oltre un anno dopo il perfezionamento del contratto e la consegna dell'immobile; ancora, avendo la provveduto al Parte_1
ripristino dell'immobile unilateralmente non era ormai più possibile verificare le condizioni del bene dopo il fatto e non tutti i vizi erano in ogni caso coperti dalla garanzia, ma solo quelli così rilevanti da compromettere l'uso dell'immobile o da comportarne una notevole diminuzione di valore;
in ogni caso la quantificazione delle pretese risarcitorie e l'effettività degli esborsi sostenuti dalla erano Parte_1
contestati e nulla era dovuto per la maggior spesa per la mediazione.
Concludevano, quindi, per la reiezione delle domande attrici.
Esperito senza esito il tentativo di conciliazione tra le parti, con ordinanza riservata datata 23.4.2024, il Giudicante ammetteva parzialmente i capitoli di prova dedotti dalle parti e con calendario del processo ex art. 81 disp. att. C.C, all'udienza del 2.7.2024 procedeva
8 all'audizione dei testi , e , a quella del Per_2 Tes_1 Tes_2 CP_5
16.7.22024 dei testi e e a quella del 26.7.2024 del CP_3 Tes_3 Tes_4
teste . Tes_5
Alla stessa udienza la causa veniva rinviata per assegnazione della causa a sentenza, con concessione alle parti dei termini a ritroso per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica e, all'udienza del
22.11.2024, la vertenza veniva assegnata a decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio e Parte_1 CP_2 Controparte_1
per fare accertare la loro responsabilità precontrattuale per dolo incidente (tale da avere inciso sulla sua manifestazione di volontà nel senso che avrebbe comunque concluso il contratto ma a condizioni differenti) in relazione alla compravendita immobiliare dell'appartamento sito in Savona, via Altobelli n. 2 interno 5, del 7.7.2021, per averle occultato vizi del bene compravenduto con conseguente richiesta di condanna degli stessi alla restituzione della somma poi sborsata per eliminare detti vizi nonché delle spese sostenute per le indagini peritali eseguite per accertare la situazione e di quella versata in eccedenza a titolo di provvigione dell'agenzia immobiliare (tenuto conto del minor valore del bene immobile a causa dei vizi) oltre agli ulteriori danni da liquidarsi in via equitativa a rimborso degli ulteriori pregiudizio subiti ivi compresa la parziale e/o totale impossibilità di godere dell'immobile sino all'ultimazione dei lavori di ripristino e messa in sicurezza dello stesso: l'attrice ha, in sostanza, lamentato il fatto che i venditori, pur consapevoli del fatto, non la abbiano informata su possibili pericoli di fenomeni di sfondellamento che già si erano verificati in altre parti dello stabile e che, in effetti, hanno poi
9 interessato, nel novembre 2022, anche l'appartamento acquistato nel luglio
2021.
E' pacifico che, in precedenza, si fosse verificato nello stabile ove è ubicato l'appartamento compravenduto e, segnatamente all'interno n. 11 di proprietà di tale un episodio di sfondellamento, avvenuto nel Per_4
2018, con conseguente intervento dei Vigili del Fuoco, che, a causa dell'occorso, l'assemblea condominiale avesse deliberato di incaricare un professionista (l'Ing. ) di effettuare sopralluogo nelle parti Persona_2
comuni condominiali e, che, a seguito degli accertamenti, alcune delle parti comuni, siano state poi oggetto di opere di messa in sicurezza mediante collocazione di controsoffittature;
ancora è stato acclarato che fosse stato anche proposto ai condomini di estendere la verifica della situazione e delle condizioni dei soffitti anche alle loro proprietà private e che alcuni di esso (tra cui i convenuti) avessero in un primo tempo aderito senza peraltro avere proceduto poi, in concreto, agli ulteriori accertamenti che non vennero poi eseguiti in nessuno degli appartamenti (in tal senso teste
). Tes_5
Dall'attività istruttoria espletata è emerso poi che nel periodo in cui la ed il hanno abitato l'immobile (tra il 2010 ed il 2021) non si CP_2 CP_1
sia verificato alcun intervento di consolidamento dei soffitti all'interno dell'alloggio oggetto di causa, risultando già in essere al momento del loro acquisto la controsoffittatura presente nell'ingresso (in tal senso testi e che l'unica modifica strutturale da loro Tes_1 Tes_2 Tes_3
eseguita abbia riguardato l'abbattimento di una parete nella zona giorno per creare maggior spazi, circostanza che, peraltro, nessuna connessione ha avuto con il fenomeno di sfondellamento poi avvenuto nel 2022.
10 Ciò premesso, in primo luogo risultano infondate le eccezioni preliminari dei convenuti di prescrizione e/o decadenza dell'azione risarcitoria avendo la fondato la stessa sull'assunto della responsabilità Parte_1
precontrattuale dei venditori: a differenza dell'ipotesi di responsabilità di natura contrattuale l'azione risarcitoria fondata sulla violazione di doveri precontrattuali (tra i quali rientra quello di fornire alla controparte le informazioni complete ed esaustivi sulla condizione del bene compravenduto) si prescrive, a seconda dei casi in dieci anni (se viene accostata a quella di tipo extracontrattuale;
ad es. Cass. n. 4051.1990) o di cinque anni (se viene accostata a quella di tipo contrattuale;
ad es. Cass. n.
14188.2016) e, pertanto, nel caso concreto la ben poteva ancora Parte_1
utilmente agire in giudizio nei confronti dei venditori per fare valere la eventuale sussistenza del dolo incidente .
Ciò osservato ritiene, tuttavia, il Giudicante che la condotta tenuta dai convenuti-venditori (che non hanno comunicato alla e neppure Parte_1
all'agenzia immobiliare, nella fase delle trattative, il procedente evento di sfondellamento del 2018) non sia stata tale da potersi ritenere la sussistenza della configurabilità dell'ipotesi del dolo incidente.
Per la configurabilità dell'ipotesi di responsabilità precontrattuale di cui all'art. 1440 comma 2 C.C. (dolo incidente) occorrono il dolo e, quindi, i raggiri adoperati dall'altra parte, l'idoneità dei raggiri a trarre in inganno la controparte e la dimostrazione che senza il raggiro il contratto si sarebbe concluso a condizioni diverse.
In sostanza, la parte che invoca la sussistenza del dolo incidente posto in essere dall'altro contraente deve dimostrarne la concreta malafede e sebbene la buonafede nella fase delle trattative si debba intendere in senso oggettivo (non essendo necessario ricercare o accertare un
11 particolare comportamento soggettivo di malafede, causato dall'intenzione del contraente di arrecare pregiudizio all'altro, risultando invece sufficiente che il comportamento di per sé, e quindi indipendentemente dai motivi che l'hanno determinato, non risulti conforme all'obbligo generale di correttezza che, secondo il Legislatore, deve caratterizzare ogni rapporto obbligatorio anche nelle trattative precontrattuali), altrettanto è vero che detta valutazione va poi effettuata con riferimento al caso concreto ed il raggiro (che può verificarsi anche nel caso di una condotta reticente ed omissiva del contraente che nasconda alla sua controparte informazioni necessarie per la conclusione del negozio giuridico) può considerarsi sussistente solo ove esso sia stato tale da avere potuto trarre in inganno un contraente di normale diligenza.
Orbene, a tale proposito, in relazione alla situazione al vaglio di questo
Giudicante, il precedente episodio di sfondellamento, risalente al 2018, è stato isolato (non è stato dimostrato, nonostante quanto riportato nel fonogramma dei VV.FF. del 13.11.2018 in cui si fa riferimento a precedenti situazioni similari, che altri ve ne fossero stati) al punto che è possibile che in occasione della vendita (avvenuta poi, a distanza di tempo, nel luglio
2021) la ed il neppure più ricordassero l'accaduto (ragione CP_2 CP_1
per la quale non risulta dimostrata una effettiva volontà di porre in essere una condotta reticente e/o volutamente omissiva) ed inoltre va evidenziato che l'acquirente (che neppure ha dedotto di avere espressamente richiesto ai venditori o all'agenzia immobiliari specifiche informazioni sulla condizione dei soffitti dello stabile) utilizzando la normale diligenza avrebbe potuto facilmente, mediante incarico ad un professionista del settore, verificare se vi fosse una situazione di pericolo (pare acclarato che i rischi di sfondellamento possano essere facilmente accertati preventivamente sottoponendo i soffitti a verifiche con adeguate
12 attrezzature;
in tal senso teste o comunque richiedere le CP_3
necessarie informazioni all'amministrazione (fatti pacificamente non avvenuti), tanto più che il fenomeno dello sfondellamento risulta abbastanza frequente in immobili costruiti nel periodo in cui è stato edificato quello oggetto di causa.
Per le ragioni indicate non esistono elementi a sufficienza per l'accoglimento della richiesta risarcitoria formulata da Parte_1
e ciò a prescindere dalla valutazione in punto eventuale
[...]
fondatezza delle singole poste oggetto della pretesa.
Le spese di lite seguono la soccombenza, vanno accollate a Parte_1
e liquidate come in dispositivo, con applicazione del D.M. n.
[...]
147.2022 (cause di scaglione da € 5.200,00= a € 26.000,00=, valori medi di tabella, per le varie fasi del procedimento (con aumento per la difesa di più parti aventi la stessa posizione processuale, mentre non sussistono le condizioni per il riconoscimento dell'aumento richiesto per l'utilizzo di tecniche informatiche ex art. 4 comma 1 bis D.M. n. 55.2014).
Sentenza esecutiva ex lege.


P. Q. M.


ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente decidendo,
RESPINGE
le domande proposte da nei confronti di Parte_1 CP_1
e ;
[...] CP_2
CONDANNA
13 al pagamento a favore di e Parte_1 Controparte_1 CP_2
delle spese processuali, che liquida in € 79,79= per esborsi e €
[...]
6.600,00= per compensi, oltre spese generali 15% sui compensi, oltre
I.V.A. e C.P.A.
Sentenza esecutiva.
Così deciso in Savona, oggi 13.1.2025
IL GIUDICE
Dott. LUIGI ACQUARONE
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